Aula 010

Enfiteuse e superfície

1. Conceito – trata-se de direito real sobre a coisa alheia através do qual uma

pessoa física ou jurídica denominada de senhorio concede a um terceiro

denominado de enfiteuta todos os poderes referentes ao direito de propriedade

quais sejam o de usar, o de gozar ou fruir, dispor e reivindicar, mantendo para

si, ainda o direito de propriedade sobre um bem perpetuamente mediante o

pagamento de um foro anual por parte do enfiteuta. A enfiteuse é também

denominada de aforamento ou aprazamento

2. Escorço histórico – remonta ao direito romano clássico e tem por escopo

manter a propriedade nas mãos do estado, da igreja e dos grandes

latifundiários.

3. Instituição da enfiteuse – a enfiteuse se institui por ato jurídico inter vivos

(inscritura publica) registrado no cartório de registros de imóveis ou causa

mortis através de testamento. Mister salientar que não podem serem instituídas

novas enfiteuses, pois que a mesma não mais consta no código civil brasileiro.

4. Senhorio e enfiteuta (posse direta). (domicilio direto e domínio útil) – após a

concessão da enfiteuse mantém o domínio direto sobre o bem e quanto que no

enfiteuta é detentor do domínio útil. Em relação a posse o senhorio detém a

posse indireta do bem enquanto que o enfiteuta detém a posse direta.

5. Foro ou solarium – o enfiteuta deverá pagar ao senhorio anualmente uma

remuneração correspondente ao foro também denominado de solarium.

6. Laudêmio – caso o enfiteuta venha a alienar o bem através da compra e venda

terá por obrigação pagar ao senhorio o percentual de 2,5% sobre o valor da

venda, essa remuneração devida ao senhorio é denominada de laudêmio.

7. Comisso (resgate da enfiteuse) – pelo código civil de 16 caso o enfiteuta não

pague o foro por três anos consecutivos o senhorio poderá tomar o bem de

volta para si, consolidando a propriedade plena. Caso em uma enfiteuta conste

dois ou mais enfiteutas os mesmos escolherão o representante que recebem a

denominação de cabecel.

8. Cabecel (representante dos enfiteutas) – direito real de enfiteuse é perpétuo e

transmissível a herdeiros, sendo que caso o enfiteuta queiram vender o direito

real de enfiteuse deverá dar a preferência na compra ao senhorio, assim como

caso o senhorio queira alienar o seu direito de propriedade deverá dar

preferência a enfiteuse.

9. Terreno de marinha – os terrenos de marinha continuam sendo regidos pelo

regime da enfiteuse em lei especial.

10. Perpetuidade concessão de todos os direitos referentes à propriedade.

Superfície

1. Conceito – trata-se do direito real sobre a coisa alheia através do qual o

proprietário de um bem imóvel não construindo cede a um terceiro os poderes

de construir e plantar sobre a superfície desse bem por tempo determinado, de

forma gratuita ou onerosa.

2. Gratuidade ou onerosidade – o superficiário não poderá fazer uso do subsolo

da superfície a não ser que a finalidade para a qual a mesma for concedida

exija a utilização do subsolo. A princípio o direito de superfície é poder usar a

superfície do terreno no caso dos prédios em que há a necessária utilização do

subsolo será concedido a finalidade sem maiores transtornos. Finda a

concessão do direito real de superfície o bem será devolvido ao proprietário

que não terá o dever de indenizar o superficiário pelas construções ou pelas

plantações, assim como quaisquer benfeitorias. A não ser que as partes

tenham contratado de forma diversa. Caso seja a superfície onerosa será paga

uma remuneração denominada de solarium ou foro que pode ser pago a vista

ou a prazo tal como acordado (avençado) entre as partes. Caso o superficiário

resolve alienar o seu direito real de superfície, nada deverá pagar ao

proprietário do bem imóvel. O direito real de superfície tanto pode ser alienado

como será transferido aos herdeiros do superficiário. Caso o superficiário

pretenda alienar o direito real de superfície, deverá o mesmo dar a preferência

ao proprietário do bem, assim como caso o proprietário, queira alienar o seu

direito de propriedade deverá dar a preferência ao superficiário.