AS NOTIFICAÇÕES

NA LEI DE

PARCELAMENTO DE

SOLO URBANO

CONTRIBUIÇÃO AO

XIV ENCONTRO DE OFICIAIS DE

REGISTRO DE IMÓVEIS DO BRASIL

GILBERTO VALENTE DA SILVA

CONCEITO

Do saudoso Professor Moacyr AmaralSantos aprendemos que a intimação é a ciência quese dá a alguém, de um ato processual já ocorrido eque a notificação é o ato pelo qual se dá ciência aalguém de que deve praticar ou deixar de praticarum ato.

De evidente que essa noção não nos foitransmitida de forma leiga e como assim colocada,mas, ao contrário, através de uma definiçãocientífica, que transcreveremos a seguir.

Mas, o que parece importante dasingeleza da diferenciação é que por ela podemosdistinguir dois conceitos absolutamente diversos eque, no correr dos tempos, vêm sendo confundidos,pois não só legisladores como doutrinadoresempregam os dois termos de forma absolutamenteidêntica, para significar a mesma coisa.

MOACYR AMARAL SANTOS em suaobra "Primeiras Linhas", ed. Saraiva, assimconceituava as duas expressões:

"NOTIFICAÇÃO é o ato pelo qual se dáconhecimento a alguém de despacho ou decisão QUEORDENA FAZER ou DEIXAR DE FAZER ALGUMACOISA.

"INTIMAÇÃO é o ato pelo qual se dáconhecimento a alguém de ato processual járealizado" (Direito Processual Civil, vol. 1, pag. 130).

O objeto deste trabalho é tratar dasnotificações que os Cartórios de Registro de Imóveispodem e devem fazer e como fazê-las quandoprevistas na Lei 6.766/79, que disciplina entre nós oparcelamento do solo urbano.

Não é, pois, sem algumconstrangimento que devemos dissentir não doconteúdo, mas do título que o ilustre Oficial do 6ºCartório de Registro de Imóveis de São Paulo, Dr.Jetter Sotano, deu ao trabalho apresentado aoEncontro de Oficiais realizado em Blumenau, no anode 1.980, pois, tratando das notificações previstas namesma Lei, rotulou seu trabalho de "INTIMAÇÃO".

A razão de voltarmos ao tema é paracumprir compromisso assumido com a Dra. MARIAHELENA LEONEL GANDOLFO, no Encontro deRecife, quando examinou trabalho que aliapresentamos e disse da necessidade de se cuidardeste tema em um trabalho que tivesse bastantepraticidade e pudesse orientar os Oficiais dosCartórios de Registro de Imóveis.

Não nos atrevemos, portanto, comonão é mesmo de nosso feitio, a tratar do assunto doponto de vista estritamente doutrinário, mastentaremos abordar a questão mais no seu ladoprático, procurando esmiuçar as hipóteses que, nodia a dia, ocorrem nos Cartórios do País.

COMPETÊNCIA PARA PROCEDER AS NOTIFICAÇÕES

Antes de analisarmos os dispositivosque dispõem sobre as notificações não é demaisrememorar a questão da competência para efetuá-las, pois não raro elas têm sido analisadas em funçãoda incompetência do agente que as efetuou.

Regra primária em matériaadministrativa, no que diz respeito à competência é aque nos ensina que agente competente é aquele aquem a lei cometeu a atribuição e não aquele quepretende ser competente.

Competente para efetuar asnotificações de que cogita a Lei 6.766/79 é, emprimeiro lugar o Oficial do Cartório de Registro deImóveis onde estiver registrado ou inscrito oloteamento.

Essa competência decorre do art. 19, §1º, 27, 31, § 2º, 32, § 1º, 33, 35, § 1º, 38, § 4º e doque preceitua o art. 49, todos da mesma Lei6.766/79, que dispõem que os vários tipos denotificação ou as várias possibilidades de notificaçãoserão efetuadas pelos Cartórios de Registro deImóveis MAS poderão, também ser feitas peloCartório de Registro de Títulos e Documentos daComarca da Situação do imóvel ou do domicílio donotificando.

A competência do Oficial do Cartóriode Registro de Títulos e Documentos, fixada noúltimo dos dispositivos legais acima referidosconstitui inovação desse Diploma e de excelentesresultados práticos, uma vez que, residindo onotificando fora da comarca da situação doloteamento, está impedido o Oficial do Cartório deRegistro de Imóveis de fazer a notificação fora do

território da comarca sobre a qual se estende suacompetência e assim as partes se viam, antes,obrigadas, a recorrer à via judicial para notificar ospromissários no foro de seu domicílio.

Há, também, competência do Oficialde Justiça do Juízo para efetuar as notificações deque estamos tratando. E a competência da viajudicial para esse fim não decorre da lei, senão dainterpretação que os Tribunais do País e em especialo SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL deram ao art. 14do Decreto 3.079/38, entendendo, em váriasoportunidades, a notificação judicial feita aopromissário para constituí-lo em mora.

Vale assinalar, entretanto, que olegislador, ao disciplinar a competência, nunca falaem Oficial, mas se refere a Cartório, cabendo aquium destaque. Com efeito, delegado da função públicaé o Oficial, o Titular do Cartório, único que é detentorda fé pública.

O substituto legal do Oficial, oescrevente, o Oficial Maior, o escrevente habilitado, oescrevente autorizado, o auxiliar, enfim, todos osdemais funcionários da serventia, qualquer que sejao regime de sua investidura, não são detentores da fépública.

É evidente que o Oficial, quer doCartório de Registro de Imóveis, quer do Cartório deRegistro de Títulos e Documentos não pode,pessoalmente, efetuar todas as notificações que lhesejam requeridas ou apresentadas, como igualmentenão podem praticar e nem mesmo assinar todos osatos praticados na serventia. Exatamente por essemotivo foi que a Lei de Registros Públicospossibilitou, em mais de uma passagem, que,devidamente autorizados pelo Juiz Corregedor

Permanente, tais Titulares cometessem algumastarefas a seus funcionários. A propósito, confiram-seos artigos da Lei de Registros Públicos.

Ora, na Lei de Parcelamento de SoloUrbano não há expressa previsão para qualquerdelegação da fé pública por parte dos Oficiaisincumbidos das notificações de que cuidamos e,assim, somente quando a legislação estadualpermitir, poderá, a nosso aviso, ser feita essadelegação, pena de invalidade, por nulidadeabsoluta, da notificação.

Vícios que sejam cometidos nasnotificações acarretarão a responsabilidade civil eadministrativa dos Oficiais, além da possibilidade deresponsabilização criminal, se comprovada aocorrência de dolo ou culpa e se o procedimentoconfigurar ilícito penal (prevaricação falsidadematerial, ideológica, etc.).

Recomenda-se, portanto, o exame dalegislação estadual a respeito da possibilidade dadelegação para efetuar as notificações a escreventesou auxiliares ou a obtenção de permissivo legal ouemanado do Juízo Corregedor Permanente oueventualmente da Corregedoria de Justiça, com essafinalidade.

É muito comum que loteadoressolicitem dos Srs. Oficiais dos Cartórios que tomemas providências necessárias à concretização denotificações fora da Comarca e tem sido quase regrageral que Oficiais as recepcionem e as encaminhemaos Cartórios da residência ou domicílio dosnotificandos, para que sejam feitas.

A nós parece que esse procedimento éirregular uma vez que, embora possa ser agradável e

cômodo para os requerentes, os Cartórios não têmessa atribuição e não devem se prestar a esse tipo deserviço, fora de sua competência e com possibilidadede sérios riscos, já que assumem uma posiçãoadministrativamente irregular e podem serresponsabilizados por eventuais falhas, quando nãosejam chamados a justificar o exercício de atividadesextra cartorárias.

Recomenda-se, pois, que a solicitaçãopara o encaminhamento de notificações a Cartóriosde outras Comarcas, seja elegantemente recusada,com a explicação de que o Cartório não podedesempenhar essa atividade, estranha às suasatribuições e fora do âmbito de sua competência.

Em seguida à juntada dos editais, emlhe sendo apresentada impugnação ao registro doloteamento, deverá juntá-la aos autos e NOTIFICARtanto a Prefeitura Municipal quanto o requerente doregistro para, no prazo de 5 dias contados da data danotificação, se manifestar sobre a impugnação, sobpena de arquivamento do pedido de registro.

A notificação em questão deverá serredigida pelo Oficial, em pelo menos duas vias paracada destinatário, ou ao menos com cópia.

DISPOSITIVOS LEGAIS

A Lei de Loteamentos prevê,expressamente, que as notificações a que ela serefere sejam feitas quer pelos Cartórios de Registrode Imóveis, quer pelos Cartórios de Registro deTítulos e Documentos.

O primeiro dispositivo da Lei 6.766/79que trata das notificações é o art. 19, § 1º queestabelece:

"Findo o prazo sem impugnação, seráfeito imediatamente o registro. Se houverimpugnação de terceiros, o Oficial do Registro deImóveis intimará o requerente e a PrefeituraMunicipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,para que sobre ela se manifestem no prazo de cinco(5) dias, sob pena de arquivamento do processo. Comtais manifestações o processo será enviado ao juizcompetente para decisão".

Já de início, se apura o primeiro errotécnico, pois onde o legislador escreveu que o Oficialdeverá intimar o loteador e a Prefeitura para semanifestar sobre a impugnação ao registro doloteamento, deveria ter escrito notificará, já que tantoum como outra estarão sendo cientificados parapraticar um ato.

Vejamos qual o procedimento a seradotado pelo Cartório.

Como é sabido, ao receber o pedido deregistro de loteamento, o Oficial deverá prenotar opedido e, em seguida, autuar a documentação que oinstrui (art. 18 da Lei 6.766/79). Na primeira folhaque colocará nos autos(autuação), após numerar erubricar todas as anteriores, certificará aapresentação, e a prenotação, assim como aexpedição dos editais.

No verso dessa folha fará o termo dejuntada dos editais publicados (art. 19, "caput", daLei 6.766/79).

Apresentada impugnação ao registro, oOficial deverá notificar a Prefeitura Municipal e o(s)loteador(es) para, no prazo de cinco (5) dias,contados da data da notificação, apresentar respostaà impugnação.

A notificação deverá, portanto, seredigida pelo próprio Oficial e é conveniente que cadauma delas seja elaborada em duas vias, uma paraser entregue ao destinatário e outra para ser lavradaa certidão do ato praticado (ato de notificação ou daentrega da notificação).

Como contar-se o prazo para aresposta à impugnação. Não se trata, aqui, deincidência do disposto no art. 191 do Código deProcesso Civil, conferindo-se prazo em dobro paraque Prefeitura e loteador se manifestem. O prazo é decinco dias, comum a ambos e se inicia no primeirodia útil que se seguir ao da notificação de cada um.

Não se aplica, também, o disposto noart. 188 do Código de Processo Civil, relativo àscitações. O prazo para a Prefeitura Municipal semanifestar se inicia a partir de sua notificação e oprazo conferido ao loteador começa a partir de suanotificação, não aproveitando a uma ou ao outro aeventual demora ocorrida na efetivação danotificação. Esse prazo será prorrogado até oprimeiro dia útil seguinte se eventualmente o últimodia cair em feriado ou sábado.

Com ou sem resposta ou defesa àimpugnação, deverá o Oficial remeter os autos aoJuiz competente para decidir as dúvidas que elesuscita em relação aos registros (Lei de Registros,art. 198). Daí para a frente, quem cuida do processoé o Escrivão do Juízo. Qualquer que seja a decisãoproferida, acolhendo ou não a impugnação, uma vez

transitada em julgado ou depois de apreciada aapelação, os autos não deverão ser arquivados noCartório do Juízo, mas devem ser devolvidos aoCartório de Registro de Imóveis, para nele seremarquivados.

Na ordem da lei, o próximo dispositivoque trata de notificação é o artigo 27 que igualmenteconstitui inovação introduzida pelo Diploma queestamos examinando.

Trata-se de dispositivo assim redigido:"Se aquele que se obrigou a concluir contrato depromessa de venda ou de cessão não cumprir aobrigação, o credor poderá notificar o devedor paraoutorga do contrato ou oferecimento de impugnaçãono prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relaçõesentre as partes a serem regidas pelo contrato padrão.

Parágrafo 1º "Para fins deste artigo,terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa decessão, a proposta de compra, a reserva de lote ouqualquer outro instrumento, do qual conste amanifestação de vontade das partes, a indicação dolote, o preço e modo do pagamento, e a promessa decontratar.

Parágrafo 2º O registro de que trataeste artigo não será procedido se a parte que orequereu não comprovar haver cumprido a suaprestação, nem a oferecer na forma devida, salvo seainda não exigível.

Parágrafo 3º Havendo impugnaçãodaquele que se comprometeu a concluir o contrato,observar-se-á o disposto nos arts. 639 e 640 doCódigo de Processo Civil."

Verifica-se que o legislador foi bemintencionado mas cometeu falhas ao redigir essesdispositivos, misturando situações e dando a falsaidéia de que protegeria uma série de situações que,na realidade, não abrigou.

Com efeito, examinemos as váriashipóteses. Em primeiro lugar, o loteador éproprietário e o promissário tem em seu poder não ocontrato idêntico ao padrão, depositado por ocasiãodo registro do loteamento (Lei citada, art. 18, nº VI).O promissário tem em seu poder uma reserva delote, uma proposta de compra ou "qualquer outroinstrumento em que esteja expressa a vontade daspartes, seja identificado o lote e indicado o preçoavençado e a forma do pagamento, assim como apromessa de contratar.

O Oficial receberá do promissário anotificação que ele, este último, terá redigido, poisNÃO CABE AO OFICIAL REDIGIR A NOTIFICAÇÃO,acompanhada do instrumento de que ele, notificante,disponha.

Se se tratar de Cartório de Registro deImóveis, prenotará a notificação no Livro Protocolo,lançará certidão dessa protocolização na primeira viada notificação e, em seguida, a procederá,entregando-a pessoalmente ao notificando. Deevidente que as notificações deverão ser sempreentregues em Cartório em tantas vias quantos sejamos notificandos mais duas, destinada uma destas aoarquivo da serventia (se não se utilizar doprocedimento de microfilmagem - Lei de Registros,art. 25) e a outra a, depois de lançada a certidãorelativa ao ato praticado (entrega da notificação aodestinatário), ser devolvida ao apresentante,requerente ou notificante.

A certidão da protocolização e do atopraticado, da entrega, da recusa do recebimento danotificação ou da impossibilidade de ser ela efetuada,por não residir o destinatário mais no endereçofornecido, por não ser alí conhecido, etc., deverão,necessariamente constar do documento devolvido aoapresentante e do que ficar arquivado na serventia.No Livro Protocolo deverá, na coluna destinada àanotação dos atos formalizados, ser resumidamenteconsignado se a notificação foi feita ou não e suadevolução ao apresentante.

Admitamos, agora, que a notificaçãoseja apresentada por quem é promitente cessionárioou cessionário do loteador, uma vez que à vista doart. 18, VI, da Lei 6.766/79, pode o promitentecomprador requerer o registro do loteamento. Oprocedimento é idêntico ao anterior.

Verifiquemos, em seguida, quando anotificação que estamos examinando é solicitada poruma pessoa que tenha uma proposta de compra oureserva de lote. Em tais casos, a nosso aviso, anotificação só poderá ser feita se do documentoapresentado pelo notificante constarem amanifestação de vontade das partes, a indicação dolote, o preço e modo de pagamento, assim como apromessa de contratar. Se da proposta ou reservaalguns desses requisitos tiverem sido omitidos, nãodeve o Cartório proceder à notificação. Isso porque,desatendida, a relação entre as partes será regidapelo que constar do contrato padrão e, uma vezomitido, por exemplo, o número do lote, como poderáo Cartório, posteriormente, proceder ao registro dopré-contrato ou da proposta na matrícula, se nãopode identificar a que lote elas se referem. Ouhavendo indicação do lote, a omissão for do preço ouda forma de pagamento, elementos indispensáveis ao

registro que deverá fazer se desatendida anotificação.

Nem teria sentido o Oficial aceitar anotificação nessas condições e, uma vez efetuada enão satisfeita a obrigação, pelo notificado, recusar oato de registro do instrumento alegando a falta deum dos requisitos previstos no dispositivo queestamos examinando.

Igualmente, cuidará o Oficial deapurar se quem pretende, após a notificação,proceder ao registro do instrumento, comprovou tercumprido a obrigação assumida no mesmo título oua está, concomitantemente, oferecendo aonotificando, pois em caso contrário, deve,igualmente, recusar a notificação pois, como nahipótese anterior, seria embaraçoso que notificassealguém e, ao depois, recusasse registro aoinstrumento, por desatendimento de obrigação que alei impõe para o registro.

Tais afirmações são feitas para realçara responsabilidade do Oficial nas notificações, comode resto, sabemos que ela sempre é acentuada, pelaprópria natureza das funções que ele desempenha.

Ocorrendo impugnação à notificaçãoefetuada com arrimo nesse artigo 27, diz a Lei quedeverá ser observado o que dispõem os arts. 639 e640 da lei processual civil. Ora, tais dispositivosdizem respeito a um tipo de ação que deverá sermovimentada pelo interessado. Melhor seria que olegislador consignasse que, em havendo impugnação,nenhum ato praticaria o Cartório, remetendo-se aspartes às vias ordinárias ou vias jurisdicionais.

Cumpre alertar, por fim, que odispositivo examinado não é de uso exclusivo do

loteador, para obter o registro de instrumentos comoos referidos no § 1º do art.27, mas, ao contrário, anotificação de que cogitamos pode ser utilizadatambém por quem se coloca na condição depromissário (ou compromissário comprador oupromitente comprador), de promitente cessionário,uma vez que o texto legal fala em CREDOR daqueleque se obrigou a concluir o contrato, isto é, tantoaquele que se coloca como futuro transmitente dolote quanto o de futuro adquirente do lote.

Desnecessário lembrar que essedispositivo só tem aplicação quando se tratar de loteou lotes de loteamento registrado ou inscrito noCartório de Registro de Imóveis, uma vez que se oempreendimento não tiver sido registrado não sepoderá cogitar do futuro registro do instrumento,com o relacionamento das partes regendo-se pelocontrato padrão...

O loteador só pode se valer dessedispositivo, pois, se o loteamento estiver inscrito(Decreto-lei nº 58/37) ou registrado (Lei 6.015/73 eLei 6.766/79) e o compromissário comprador,promitente cessionário ou cessionário deverárecorrer a outro tipo de procedimento quando nãohaja o registro do empreendimento.

Em algumas oportunidades tem sidoindagado se do mesmo procedimento podem se valeraqueles que não contrataram com o loteador, mascom terceiros, que daquele tinham obtido um dosdocumentos relacionados no já citado § 1º.

A nós parece que se o interessadocomprovar, documentadamente ao Oficial a relaçãoentre o loteador e a pessoa com quem ele firmoudocumento cujo registro persegue, demonstrando,portanto, seu interesse na notificação e no registro,

pode ser feita a notificação, procedendo-se, se for ocaso, ao registro para que possa, ao depois, serregistrado o documento que vincule o postulante danotificação.

Ponto importante a destacar é o localonde deva ser cumprida a obrigação. Com efeito, odevedor é notificado para a outorga do contrato ouoferecimento de impugnação e da notificação deveconstar o local onde um ou outro procedimentosdevam ser praticados.

Sem nenhuma dúvida, esse local é oCartório de Registro de Imóveis onde estiverregistrado o loteamento. Em primeiro lugar porque,necessariamente, a obrigação deve ser cumpridaperante um órgão dotado de fé pública, que possacertificar o adimplemento ou não da obrigação e aapresentação ou não do contrato ou da impugnação.

Sem valia, portanto, a notificação quese dirija a alguém, para que cumpra a obrigação deoutorgar o contrato fora do recinto ou do âmbito daserventia registrária, especialmente cuidando os Srs.Oficiais de recusar o processamento de notificaçõesnas quais se pretenda o cumprimento da obrigaçãonos escritórios do notificante, em imobiliárias,administradoras, etc.

Em se tratando de notificação feitapelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos,dele deve constar que o cumprimento da obrigaçãodeverá ser feito perante o Oficial do RegistroImobiliário, funcionando, no caso, o Oficialnotificante apenas como instrumento da entrega danotificação.

Apenas e tão somente quando anotificação for feita pela via judicial é que pode ser

indicado como local de cumprimento da obrigação oCartório do Juízo, uma vez que o Escrivão é dotadode fé pública para certificar o atendimento ou não danotificação, o cumprimento da obrigação, aapresentação ou não de impugnação.

O próximo dispositivo a ser examinadoe que também cuida, na Lei de Parcelamento do SoloUrbano, da notificação, sem dúvida, é o que maiornúmero de problemas acarreta para os Cartórios eque tem causado, no correr dos anos, inúmerasdisputas em todos os tribunais.

Sem a pretensão de examinarmos asnotificações de que cogita o art. 32 da questionadalei de forma a esgotar a matéria, tentaremos focalizara questão da forma a mais detalhada possível.

Essas notificações, justamente porquepotencialmente geradoras de consequênciasprofundamente danosas aos promissários, sãoaquelas que geram maior número de disputas,inclusive judiciais e, assim, exigem a maior cautelados Oficiais.

Fundamentalmente dois são osproblemas que entendemos devam ser examinadosnesses tipos de notificação, a saber, o externo ouformal e o interno. Quanto ao primeiro, deve serexaminado se está sendo ela dirigida a promissóriacujo contrato esteja averbado (antes da Lei 6.015/73)ou registrado (posteriormente a essa lei) e se consta,além do nome do notificando e de sua mulher, secasado for, dois endereços em que ele deva serprocurado, a saber, o do lote objeto de contrato eaquele endereço constante do próprio instrumentoparticular de compromisso de venda e compra ou depromessa de cessão.

Muitas vezes o loteador dispõe - e ocoloca na notificação o endereço do notificando quenão está no contrato e nem mesmo é o lote, endereçoobtido por comunicação que lhe tenha sido dirigida.Mesmo nestes casos a notificação não pode omitir oendereço que constava do contrato e, estando esteobrigatoriamente arquivado no Cartório de Registrode Imóveis, cabe ao Oficial fazer a conferência.

Ao receber, portanto, a notificação,cabe ao Cartório de Registro de Imóveis verificarquais são os endereços indicados do notificando paraa sua localização. No mínimo, deverão ser dois, o dopróprio lote objeto do contrato e o que consta docontrato, nada impedindo que outros sejamfornecidos pelo loteador, requerente da notificação.

Em seguida cabe examinar se anotificação pretende que o promissário sejacientificado para pagar no prazo que a lei lhe confere,isto é, trinta (30) dias. Outro prazo que sejaconsignado deve levar à recusa do processamento danotificação.

Ao depois, cuidará o Oficial de apurarse da notificação constam, discriminadamente, asverbas que o promissário deve pagar no prazoassinalado, pois cabe ao requerente dessa medidaindicar, isoladamente, cada uma das verbas cujopagamento reclama. Mas não basta essa indicaçãoespecificada, cabendo, também, o exame da taxa dejuros eventualmente cobrada, para se apurar se nãoestá ela em desacordo com o que dispõe o art. 26 daLei 6.766/79.

Se da notificação constar taxa de jurosdiversa da inserida no contrato padrão ou acima dataxa legal - 1% ao mês - será motivo de recusa doprocessamento da medida.

Em seguida, examinará o Cartório sese está pretendendo, também o pagamento da multae, nesse caso, se ela está adequada ao que permite omesmo art. 26 citado e se ela está sendo cobradaestritamente nos termos legais, isto é, após atrasosuperior a três (3) meses. Igualmente se danotificação constar deva o promissário pagar multaquando a mora não seja superior a 3 meses, violandoo dispositivo citado, cabe ao Cartório recusar oprocessamento.

É muito comum a inserção de outrasverbas que os loteadores pretendam, também, cobrarnessas oportunidades, tais como taxa de expediente,honorários advocatícios, correção monetária, o que évedado. Podem apenas constar da notificação oprincipal, os juros moratórios e a multa, esta apenasquando o atraso for superior a três meses. Se outrasverbas foram cobradas, deve, igualmente, serrecusado o processamento da notificação, uma vezque ilegais, pouco importando que, pela inflação quea todos atinge, o principal esteja totalmentedefasado. A correção monetária só pode constar danotificação quando do contrato constar a variaçãodas prestações segundo a variação das OTN's.

Nesses casos, não se estarápretendendo cobrar prestação mais correçãomonetária, senão que a própria prestação, porexpressa convenção das partes, é corrigidamonetariamente, o que não encontra vedação na Leide Parcelamento de Solo Urbano, como a muitos temparecido.

Sem sombra de dúvidas ocompromissário pagará, juntamente com as verbasreclamadas, as custas devidas pela notificaçãoconforme estabelecer o Regimento de Custas do

Estado, além das despesas com a condução, estascondicionadas à existência, no mesmo Regimento, dedispositivo que possibilite a cobrança, além dosemolumentos fixados para o ato cartorário, uma veznão se confundir o processamento da notificaçãocom as despesas para a sua entrega ao promissário.

Por derradeiro, deve ser verificado qualo local que a notificação indica para o pagamento dasprestações em atraso. Só deve ser aceita a notificaçãoque indique, como local do pagamento, o próprioCartório de Registro de Imóveis, tendo em vista queapenas nele existe um órgão da fé pública comcondições de receber o pagamento e certificar o fatoou de, escoado o prazo legal, certificar a ausência dopagamento.

É comum que as notificaçõesindiquem, como local de pagamento, o escritório doadvogado do loteador, a administradora, a imobiliáriaou, ainda, o endereço do próprio loteador. Em taiscasos, deve ser recusada, uma vez que a garantia dopromissário está em que, dispondo-se a pagar asprestações em atraso, encontre alguém que possareceber e lhe dar quitação, com a confiabilidadenecessária. Para o loteador, por sua vez, éindispensável que a ausência do pagamento sejanoticiada de forma a merecer fé e nada melhor queum órgÃo do Estado, dotado de fé pública, paracertificar a omissão do promissário.

Ainda do aspecto interno, deve oOficial verificar se a notificação está assinada porquem tenha poderes para representar o requerenteda medida e se a firma de quem a assina estáreconhecida. A esse respeito, cumpre invocar odisposto no art. 221 da Lei de Registros Públicos queestabelece, como requisito para que instrumentosparticulares - e a notificação sem dúvida alguma o

ingressem em Cartório, que a firma está reconhecida(art. 221, nº ). Não se trata de formalismo, mas deatendimento ao dispositivo legal que não pode serpostergado.

Do ponto de vista que consideramosinterno, cabe a verificação nos livros de registro, nasmatrículas, se o loteamento está registrado ouinscrito e, em caso afirmativo, se o contrato com opromissário a quem se dirige a notificação, estáaverbado ou registrado.

Embora vários autores entendam quea notificação possa ser feita mesmo quando ocontrato não tiver sido averbado ou registrado,discordamos dessa posição, pois o objetivo danotificação é, após a constituição do devedor emmora, obter o cancelamento do registro docompromisso ou da promessa de cessão, com aconsequente resilição da avença. Assim não sejustifica que se dirija notificação a quem não figurenos assentos registrários. Ausente o registro, deveráser exigida a apresentação do contrato para suaaverbação à margem da inscrição do loteamento ouseu registro na matrícula do imóvel. Só depois seprocessará a notificação.

Recebida a notificação,necessariamente protocolizada ou prenotada,examinada e em ordem, a sugestão é para que sejaautuada, lançando-se certidão da prenotação e daentrega ao funcionário encarregado de procedê-la.

Este, recebendo-a, procurará opromissário nos vários endereços indicados e,encontrando-o, entregará uma via, exigindo recibo naoutra via da notificação. Realizada a diligência, pois,várias hipóteses podem ocorrer, a saber:

a) - o promissário é encontrado erecebe a notificação;

b) - o promissário é encontrado, recebea notificação mas se recusa a firmar o recibo;

c) - o promissário é encontrado masrecusa o recebimento da notificação;

d) - o promissário não é encontrado,mas se obtém novo endereço de sua residência, naprópria comarca ou em outra;

e) - o promissário não é encontrado eseu paradeiro não é apurado.

Em todos os casos deve o funcionárioencarregado da notificação lavrar certidãocircunstanciada e detalhada das diligências feitas edas ocorrências, não omitindo em especial aexistência da mulher do notificando (ou do marido danotificanda) e a circunstância de ter sido encontrado,de ter recebido ou não a notificação e da posturaadotada.

Concluída, assim, a diligência, anotificação é devolvida ao Cartório, que verificará, emprimeiro lugar, a regularidade da diligência efetuadae da certidão correspondente, tomando asprovidências que a ocorrência indicar.

Se a notificação foi regularmente feita,cabe aguardar o prazo assinalado ao promissáriopara efetuar o pagamento.

Se o promissário não foi encontradonos endereços indicados e não houver outra forma delocalizá-lo, uma vez esgotados os meios à disposiçãodo Cartório, deverá ser lavrada a certidão, de que se

dará ciência ao loteador, cabendo a este requerer ounão que a notificação seja feita por meio de editais.

Se, entretanto, for indicado qualquerendereço fora da Comarca, caberá ao loteador,cientificado do fato, promover a notificação atravésdo Cartório de Registro de Títulos e Documentos daComarca da residência do promissário ou se valer davia judicial. Nesta eventualidade, uma vez infrutíferaa notificação, isto é, se não encontrado opromissário, caberá ao loteador requerer anotificação por edital, que será expedido peloCartório de Registro de Imóveis.

Tem sido questionado, nessa hipótese,se o edital deve ser publicado somente na comarcaem que registrado o loteamento ou se o edital deve,também ser publicado na comarca onde constouresidir o promissário.

Na omissão da lei, devemos nossocorrer da analogia e buscar no Código de ProcessoCivil os dispositivos que, supletivamente, devam seraplicados. Assim, não exitamos em afirmar que oedital deve ser publicado apenas na comarca onde sesitua o lote, a exemplo das citações, intimações enotificações previstas no Código referido, que, seefetuadas por edital, exigem apenas a publicação nacomarca onde se processa o feito,independentemente de o citando, intimando ounotificando ter sido citado por precatória, em juízodiverso daquele pelo qual tramita o procedimento.

Estabelece o art. 49, § 1º, da Lei6.766/79 que se o promissário se furtar aorecebimento da notificação ou se recusar a darrecibo, o funcionário incumbido da diligênciainformará o Oficial que a certificará, sob sua

responsabilidade e, nesse caso, conforme preceitua o§ 2º, a notificação deverá ser feita por edital.

Assim, a notificação por edital deve serfeita quando não encontrado o promissário; quandoeste, procurado para ser notificado, se recusar aorecebimento da notificação ou mesmo se furtar a queela se efetive.

Quanto ao edital, o maior problemaque a Lei em questão criou, foi a ausência dedispositivos regulamentadores do edital, já queapenas se referiu a ele no art. 19 e seu § 3º,dispondo que o edital para o registro deve serpublicado em três dias consecutivos. Nas capitais, oedital deverá ser publicado no Diário Oficial e emjornal de grande circulação e, nas comarcas dointerior (e do litoral) essa publicação se fará no jornallocal se houver, e, em não havendo, em jornal daregião.

Várias questões tem surgido diantedesses textos, porque o disposto no art. 19 e seusparágrafos disciplina apenas os editais para oregistro dos loteamentos ou desmembramentos,sendo omissa a lei quanto aos editais previstos paraas notificações. O § 2º do art. 49, entretanto, diz quea notificação será feita por edital na forma desta lei ea única forma de publicação do edital está no art. 19,o que cria certa perplexidade.

Daí a afirmação de que a omissão dalei deve ser suprida com o art. 14 do Decreto3.079/38 que dispõe: "Se for desconhecida aresidência do compromissário comprador ou se estenão for encontrado, a intimação será feita por editalresumido publicado duas vezes, pelo menos, nojornal oficial respectivo e em jornal da sede dacomarca de eleição, ou no da situação do imóvel, ou,

na sua falta em outro que nela circule"(§ 3º doreferido art. 14.).

Entendemos que a Lei 6.766/79disciplina o edital, sem especificar que ele possa serpublicado em resumo, mas consignando que apublicação se fará, nas capitais, no Diário Oficial eem jornal de grande circulação, durante três diasconsecutivos e nas demais comarcas, no jornal local,quando houver, ou em jornal da região.

Pretendeu-se que, a exemplo dodisposto no art. 2º do pré citado Decreto 3.079/38, apublicação fosse feita por seis vezes, três no DiárioOficial do Estado e três em jornal de grandecirculação. A matéria ensejou consulta que dirigimosà 1ª Vara de Registros Públicos da Comarca daCapital do Estado de São Paulo decidida peloeminente Magistrado Dr. Narciso Orlandi Netto, queorientou os Srs. Oficiais para que devesse serobedecido o art. 49, § 2º e o art. 19 da Lei 6.766/79,publicando-se o edital uma vez no Diário Oficial eduas em jornal de circulação diária, em três diasconsecutivos.

O edital não é só publicado, mastambém afixado no local público, a esse fimdestinado, na própria serventia, visível para osusuários.

Tanto a expedição do edital como asua afixação e, posteriormente, a sua publicação,devem ser certificados nos autos (isto é, na próprianotificação). Assim, após concluídas as diligências everificado pelas circunstâncias que a notificação devaser feita por edital, o Oficial certificará a expediçãodo edital, juntando uma cópia e, no verso deste oulogo a seguir, em folha separada, certificará a suaafixação. Ao depois, certificará as publicações,

juntando exemplar do jornal ou recorte desteextraído, apenas contendo o edital.

Curiosa questão foi submetida àapreciação judicial em São José dos Campos. Oedital publicado divergia daquele expedido peloCartório, tendo em vista que o loteador alterouaquele que lhe fora entregue pela serventia. Pende aquestão de decisão judicial, mas o Ministério Públicorequisitou a instauração de inquérito policial contrao loteador por adulteração de documento público e oCartório recusou o cancelamento do registro docompromisso fundado em que o edital fora alterado.

Cita-se o episódio para que serecomende a verificação da correspondência entre otexto do edital expedido e aquele que o jornalestampar, sugerindo-se que, em caso de divergênciasubstancial, não mero erro de impressão, sejarecusado o cancelamento e comunicado o fato aoJuízo Corregedor do Cartório.

Após a publicação dos editais, oCartório aguardará o decurso do prazo nele fixado,que é de trinta (30) dias e, escoado, por medida decautela que se poderia chamar até de excesso dezelo, esperará mais dez (10) dias para certificar aausência do pagamento por parte do promissário.

Esse sobreprazo está previsto apenasno art. 14 do Decreto 3.079/38 citado e deve seratendido porque a Lei 6.766/79, nesse passo, éomissa.

Questão que muitas vezes angustia oOficial é saber como contar os prazos, quando anotificação se faz por editais. O prazo se inicia noprimeiro dia útil seguinte ao da última publicação ese encerra no final do expediente do último dia. Se o

último dia (trinta dias mais dez dias) cair em sábado,domingo, feriado ou que por qualquer motivo nãohaja expediente, deve ser prorrogado por mais umdia útil.

Lançada a certidão relativa ao fato deter decorrido o prazo da notificação, quer pessoal,quer por edital, sem o correspondente pagamentodas prestações e demais verbas reclamadas, o Oficialfará entrega da notificação ao apresentante, fazendo,no Livro Protocolo as anotações correspondentes earquivando uma das vias no Cartório ou em pastaprópria para cada loteamento ou numa pastaconjunta, por ordem cronológica ou, o que parecemais sensato e prático, juntando-a no próprioprocesso do loteamento.

Apresentado, posteriormente, orequerimento para o cancelamento da averbação ouo registro do contrato, instruído necessariamente danotificação, o Oficial arquivará esse requerimento,juntamente com a notificação (via que fora entregueao loteador), depois de ter lançado no Livro Protocolo,o requerimento (natureza formal do título) e emseguida fará o cancelamento ou da averbação ou doregistro, certificando o ato praticado no verso dorequerimento ou em folha que se lhe siga,arquivando todos os documentos no processo deloteamento, fazendo os lançamentos no LivroProtocolo e entregando ao apresentante uma certidãoda averbação do cancelamento.

Não se pode olvidar a sempreindispensável inserção, nos editais, das verbasreclamadas, ainda que de forma resumida, masespecificadas uma a uma, tal como na notificação.

A grande polêmica que se tem travadoentre os doutrinadores e com reflexos na

jurisprudência dos Tribunais diz respeito àinterpretação que deva ser dada ao art. 32, § 3º daLei 6.766/79, que repetiu o art. 14, § 3º, do Decreto-lei nº. 58/37 e art. 14, § 5º. do Decreto 3.079/38.

Sustentam alguns que emboracancelada a averbação ou o registro do compromisso,não obstante disponha o art. 32 da Lei 6.766/79 queo contrato será considerado rescindido, sustentam,repita-se que a declaração da resilição só pode provirdo Poder Judiciário, cabendo ao loteador amovimentação da ação com esse objetivo.

A polêmica tem dividido os estudiosose, de evidente que em um trabalho de naturezaexclusivamente prática e destinada a, se possível,servir de orientação aos Srs. Oficiais de Cartórios deRegistro de Imóveis, descabe transcrever osargumentos de ambas as correntes.

Uma delas afirma que a lei não podeexcluir da apreciação do Poder Judiciário qualquerlesão a direito e, assim sendo, não pode serconsiderado rescindido o contrato pela simplesdecorrência do prazo da notificação, sendoindispensável que essa rescisão seja declarada porsentença. Afirmam, ainda, que embora possa sercancelado o registro ou a averbação do compromisso,permanece, entre as partes, válido o contrato, atédeclaração da rescisão, por sentença. Entre osdoutrinadores filiados a essa corrente se situa oeminente Magistrado JOSÉ OSÓRIO DE AZEVEDOJR., Desembargador do E. Tribunal de Justiça deSão Paulo, autor de excelente monografia intituladaCompromisso de Venda e Compra.

Nessa obra, além de transcrever asopiniões dos diversos tratadistas da matéria e trazer

inúmeros acórdãos de nossos Tribunais, o autor secoloca entre aqueles que assim sustentam.

De outro lado estão aqueles queentendem que a rescisão do contrato, observadas asformalidades legais estabelecidas na Lei deLoteamento, se opera "ope legis", independentementede qualquer ação ou de declaração por parte doPoder Judiciário. Afirmam, ainda, que considerarrescindido o contrato não retira da apreciação doPoder Judiciário, eventual defeito da notificação,vício do procedimento de constituição do promissárioem mora ou erro no processamento do cancelamentoda averbação ou do registro, não estando impedidosou prejudicados de recorrer às vias jurisdicionaispara obter a declaração de nulidade da rescisão e doconsequente cancelamento do registro.

Apenas para fixar nossa posição,embora absolutamente minoritária, estamos comestes últimos porque se a lei considera rescindido ocontrato depois de constituído em mora opromissário e após trinta dias da data da notificaçãosem a satisfação das obrigações assumidas, podemosaté entender que a lei, que em todos os passosprotegeu o promissário, aqui foi muito rigorosa comele, mas "legem habemus" e enquanto não formodificado o texto legal não pode o intérprete, apretexto de que considerar rescindido o contratoimplica em retirar a rescisão da apreciação do PoderJudiciário, o que seria inconstitucional, tomarposição contra o texto expresso da lei.

Em abono de nossa posição invocamoso disposto no art. 35 da Lei 6.766/79, que determinaa devolução ao promissário, de todas as quantias porele pagas se estas ultrapassarem um terço do preçodo contrato, em caso de rescisão.

Como sustentar-se a legalidade dessadevolução sem afirmar-se a rescisão do contrato, sesó a rescisão a justifica, se apenas a rescisão é ofundamento para ela ?

Posição contrária significaria aceitar-se o enriquecimento ilícito, o enriquecimento semcausa, pois se o promissário recebe, em devolução,todas as quantias pagas, a que título o faz senãocomo corolário da rescisão do contrato?

Sintetizadas as duas posições,verificamos que a matéria refoge ao âmbito dacompetência e atribuição do registrador, que é meroinstrumento da publicização do cancelamento e, selhe for ordenado, em cumprimento à decisão judicialproferida em procedimento contencioso querestabeleça o registro ou a averbação do contrato,certamente o fará, porque não lhe será dadotergiversar a respeito.

Registra-se, contudo, a controvérsia,apenas para ilustrar este trabalho.

No art. 33 da Lei 6.766/79 vamosencontrar mais um dispositivo que trata dasnotificações. No início da vigência da lei se apurouque esse dispositivo corresponde ao art. 891 doCódigo de Processo Civil, que trata da consignaçãoem pagamento e se denominou o procedimentoregistrário assim criado de consignaçãoadministrativa. Aqui o promissário (promitentecomprador ou promitente cessionário ou cessionáriode promessa de venda e compra), encontrandoresistência oposta pelo credor (loteador) requer aoOficial a sua notificação para que compareça parareceber as quantias depositadas pelo devedor nopróprio Cartório.

Disciplina, pois, esse art. a hipóteseem que o loteador se recusa a receber as prestaçõesconstantes do contrato de compromisso ou se furta,se esconde, se oculta. Deve o promissário, devedor,requerer ao Cartório que o credor seja notificadopara comparecer ao Cartório e receber a quantiacorrespondente. Assim, com a apresentação danotificação o interessado deve apresentar a quantiacorrespondente às prestações que pretendeconsignar.

Para que não surja qualquer dúvidaquanto à liquidez sugere-se ao Oficial que oriente aspartes no sentido de que esse pagamento seja feitoem cheque visado ao credor ou visado ao Cartório,para que este possa depositá-lo e, em comparecendoo credor, emitir cheque para o pagamento, que farácontra recibo especificado. Mesmo quando o depósitoseja feito em dinheiro, sugere-se que a quantia sejaentregue a estabelecimento de crédito, em contaaberta em nome do Cartório e do depositante, paraposterior identificação e comprovação de que oOficial não depositou o dinheiro à sua própriadisposição.

Examinada a notificação, verificando-lhe todos os aspectos extrínsecos, como a assinaturado requerente, sua representação, a indicação doendereço do loteador, etc., caberá o exame doselementos intrínsecos, isto é, a existência de contratode compromisso entre as partes, previamenteregistrado (ou averbado à margem da inscrição doloteamento), a correspondência entre as prestaçõesque se pretende consignar e aquelas constantes docontrato depositado. Lançado o pedido no Protocolo,apurada sua conformidade às exigências legais, seráentregue a notificação ao funcionário especialmentedesignado, que procurará o loteador, para a entregada notificação.

Deverá ser lavrada circunstanciadacertidão do que ocorrer, valendo-se o Oficial danotificação por edital nos mesmos casos danotificação dirigida pelo loteador ao promissário,sempre depois de esgotados os meios para localizar odestinatário da notificação. As certidões de todos osatos praticados na serventia serão lavradas assimque os atos se sucederem, exatamente porque acertidão é a instrumentação da atuação do Cartório,por seu Oficial ou prepostos.

Diz a Lei, em seguida, que quinze diasapós o recebimento da notificação (o textoimpropriamente usa intimação), considerar-se-áefetuado o pagamento, mesmo que o credor nãocompareça para o recebimento, salvo se impugnar odepósito, alegando, ao mesmo tempo, oinadimplemento do devedor (requerente danotificação, promissário), requerendo a notificação(novamente utilização imprópria da expressãointimação) deste para os fins do art. 32 antes citado.

O dispositivo recomenda examecauteloso, em primeiro lugar porque se o credor nãocomparecer, o pagamento se considera efetuado e oCartório será o depositário do dinheiro, devendo,assim, para ressalva de sua responsabilidade, abrirconta em estabelecimento de crédito, de preferênciaOficial (Banco do Brasil, Bancos Estaduais), com aincidência de juros e correção monetária, para quemais tarde não possa ser acusado de se ter utilizadoda verba e para que não seja chamado a comporjuros e correção, que não incidirão se a quantia formantida na serventia.

Não diz o texto legal que medidastomar o Cartório quando o credor impugnar odepósito e requerer a notificação do promissário,

para os fins do art.32. De evidente que, recebendo aimpugnação, ao mesmo tempo em que deverá inserí-la no processo da notificação, cuidará o Oficial deprenotá-la e, simultaneamente, prenotará anotificação que o credor pretenda dirigir ao devedor(promissário).

A lei coloca a questão, segue até ametade do caminho e para, não lhe indicandosolução e nem orientando, quer as partes, quer oOficial, para o procedimento que deverão adotar casoocorra essa impugnação e o pedido de notificação.

A nós parece que o Oficial deve, comcautela, ir praticando os atos de seu Ofício, lavrando,sempre, as certidões de tudo quanto ocorrer e, aofinal, entregará a cada uma das partes, certidão detudo. Ao promissário, a notificação, devidamenteformalizada, o comprovante do depósito, o seurecolhimento ao estabelecimento bancário e acertidão da apresentação de impugnação e cópiadesta, com cópia da notificação requerida peloloteador e sua efetivação. Ao loteador, entregará,igualmente, todos os documentos acima, mais anotificação por este dirigida ao promissário e acertidão correspondente. De todos esses elementosmanterá cópias autenticadas em Cartório, às quaisacrescerá os recibos das entregas dos documentos àspartes.

Caberá a estas partes o recurso às viasjurisdicionais adequadas para dirimir a controvérsiaeventualmente existente, pois o promissário, uma vezrecebendo-a notificação a que aludem essedispositivo legal e o art. 32, poderá simplesmenteefetuar o pagamento reclamado, desistindo daconsignação e, nos termos do art. 32, § 2º,convalescerá o contrato.

O outro dispositivo que, na Lei6.766/79 cuida de notificações é o art. 35.Constituiu inovação recebida com muitas reservaspelos estudiosos da matéria, uma vez que soouestranha a determinação para que os loteadores,uma vez rescindidos os contratos e cancelados osatos registrários consequentes, devessem devolveraos promissários as prestações por estes pagas,sempre que excedentes de um terço do preçoavençado.

A medida introduzida na legislação,sem dúvida, é paternalista e demagógica,acarretando sérios ônus para os loteadores, embenefício de promissários inadimplentes e que, desdeo compromisso até a rescisão, puderam se utilizar dolote, a seu bel prazer. Nem sempre a rescisão docontrato e a devolução do lote ao loteador recompõeos prejuízos que ele enfrentou diante de sucessivosinadimplementos contratuais.

Descabe aqui, entretanto, tecermosconsiderações mais aprofundadas a respeito, masnão poderia ficar sem referência o fato de que olegislador, obedecendo a lei pendular, mais uma vezfoi de um excesso de proteção que as leis anterioresconferiam aos loteadores, a desabrida proteção dosadquirentes.

O referido artigo determina que, emcaso de rescisão do contrato de promessa de venda(ou de promessa de cessão) por inadimplemento dopromissário, se este efetuou o pagamento deprestações que, somadas, ultrapassem 1/3 do preçodo contrato, deverá a circunstância ser mencionadano ato do cancelamento do registro do contrato (ouda averbação). A referência, pois, a ser feita nessesentido, a nosso aviso, é mediante ato de averbação,forma de se noticiar fato relevante que diga respeito

ao imóvel matriculado ou às pessoas envolvidas nosregistros (Lei de Registros Públicos, art. 246).

Assim, quando o loteador apresentarao Cartório o requerimento de cancelamento daaverbação ou do registro do compromisso de venda ecompra (ou promessa de cessão), instruído,evidentemente, da notificação feita ao promissário,deve, necessariamente, indicar nesse requerimentoquanto, do preço, foi pago antes da notificação,esclarecendo se esse "quantum" ultrapassou 1/3 dopreço combinado.

O Oficial, ao proceder à averbação decancelamento, averbará, em seguida, a situaçãorelativa aos pagamentos anteriormente efetuadospelo promissário e, se o total pago ultrapassar aquele1/3, deverá consignar nessa averbação que nãopoderá ser registrado novo contrato, de compromissoou de venda definitiva relativo ao mesmo lote, semantes o loteador comprovar a restituição daquelaquantia ao ex promissário.

Cuide-se que, no momento daaverbação de cancelamento não pode exigir oCartório, do loteador, que comprove esse pagamento,essa restituição, ou que faça o depósito. A averbaçãoreferida está condicionada apenas e tão somente àapresentação do requerimento, instruído denotificação válida, feita ao promissário. O depósito ourestituição devem ser comprovados para o registro denovo compromisso e não para o cancelamento doanterior.

Uma vez efetuada averbação, caberáao loteador, se e quando pretender contratar comterceiros em relação ao mesmo lote, provar ao Oficialdo Cartório, que restituiu ao antigo promissário, asquantias que dele recebera OU depositar, em

dinheiro, essa quantia requerendo ao Cartório quenotifique o ex promissário para vir levantá-la.

Ao receber o requerimento, a quantia ea notificação, o Oficial os prenotará no LivroProtocolo, devendo depositar o dinheiro emestabelecimento de crédito, em conta com incidênciade juros e correção monetária, em nome do Cartórioe do notificando. Em seguida, procederá ànotificação, certificando as diligências que efetuarnesse sentido, de forma pormenorizada.

Uma vez notificado o ex promissáriopessoalmente, o Cartório aguardará 15 dias e se onotificado não comparecer para levantar o dinheiro,será ele devolvido ao loteador. Quis o legisladorpenalizar, com essa devolução, o promissárionegligente, que já vira rescindido o compromisso pormora no pagamento das prestações e agora semostra novamente negligente, deixando de atender ànotificação para receber as prestações pagas.Embora nessa hipótese a lei tenha silenciado, o bomsenso indica que, recebendo o depósito em devoluçãodo Oficial, está o loteador liberado para negociar olote com terceiros, já que não se pode, à omissão donegligente promissário, penalizar o loteador quecumpriu todas as determinações legais.

Antes, contudo, de efetuar a devoluçãodo dinheiro ao loteador, o Oficial deve fazer aanotação dos atos formalizados na colunacorrespondente do Livro Protocolo, certificando norequerimento e na notificação, que ficarãoarquivados no Cartório o não comparecimento doantigo comprador, a devolução do dinheiro aoloteador e averbando, na matrícula ou à margem dainscrição, a liberação do lote para novos atosregistrários.

Se, para refletir a realidade, publicizaros atos, foi feita a averbação relativa ao pagamentode mais de um terço do preço, por ocasião docancelamento do compromisso, é indispensável,pelos mesmos fundamentos, a averbação ou dopagamento, em restituição, das prestações, ou suadevolução ao loteador diante da omissão do expromissário.

Em algumas oportunidades sequestionou se essa restituição das quantias pagasdeveria ser feita com incidência de juros e correçãomonetária ou, ao menos de correção monetária e aresposta, evidentemente, há de ser negativa,considerando que só se pode pretender a aplicaçãoda atualização em decorrência de expresso texto delei nesse sentido e a incidência de juros, por igual, sópode ocorrer quando dispositivo de lei o imponha.

Outra questão que aflorou quando daedição do diploma examinado e que ainda guardacerta pertinência é a que indaga se a restituição deveser feita quando as prestações pagas ultrapassemum terço do preço ou quando tenham sido pagasmais de um terço das prestações,independentemente do valor pago. A análise singelado texto do art. 35 da Lei do Parcelamento do SoloUrbano indica que o legislador se referiu a mais deum terço do preço e não das prestações,numericamente consideradas.

Nos casos em que as prestações, porforça de dispositivo contratual, forammonetariamente corrigidas, indaga-se se no cálculopara a apuração do montante pago devem sercomputadas as prestações numericamente ou se sefaz incidir, sobre elas a correção monetária, paramanter a paridade contratual, isto é, o princípio

segundo o qual as partes devem, nos contratos,receber tratamento idêntico.

Parece-nos que se o preço forrepresentado em OTN's., poder-se-á, para fins decálculo, apurar o número de OTN's. pagas e fazer-sea verificação em relação ao preço da venda, masconvertido o valor deste em OTN's., concluindo-se,assim, se houve ou não o pagamento de mais de umterço do preço inicialmente avençado.

O parágrafo segundo desse artigo 35disciplina que, não sendo encontrado o expromissário para receber a notificação relativa aodepósito da quantia correspondente às prestações,deverá ela ser depositada em estabelecimento decrédito, observado o art. 666, I, do Código deProcesso Civil, em conta com incidência de juros ecorreção monetária.

Não diz a lei que, em tais casos, sedeva proceder à notificação pela via editalícia, comocondição para o depósito e, assim, basta que o expromissário não seja encontrado, localizado, paraque o depósito em estabelecimento de crédito se faça.

Não se justificaria onerar o loteador,que está cumprindo tudo quanto a lei lhe impõe,compelindo-o a fazer elevadas despesas, já que oseditais são o filão de ouro para os jornais, queestabelecem preços abusivos pela sua divulgação.

Assim como ao Cartório cabe averbar arestituição, deve, também, averbar o depósito,indicando, inclusive, no ato, o estabelecimentobancário em que efetuado e o número da conta. Essaconta, por cautela, deve ser aberta em nome doCartório e do loteador ou, em nome de ambos eigualmente do ex promissário, para acautelar futuros

problemas que possam surgir em relação ao uso dodinheiro.

Igualmente, no Livro Protocolo deveser feita a anotação relativa aos atos formalizados, oque aqui se menciona, repetitivamente, apenas parachamar atenção e evitar a omissão.

Outra inovação introduzida na vigenteLei de Parcelamento do Solo Urbano se refere aoprocedimento a ser adotado pelos compradores delotes de loteamentos irregulares, impropriamentechamados de clandestinos. Sem que se pretenda,neste trabalho, cogitar da regularização deloteamentos, temas abordados em outros Encontros,mas já merecedores de novas análises, pelaceleridade com que se apresentam os novosproblemas que vêm aflorando em consequência damaior atuação quer das Prefeituras, quer doMinistério Público, cuidaremos apenas dasnotificacões processadas em tais hipóteses.

Prescreve o art. 38 da Lei examinadaque os compradores de lotes, verificando que oloteamento ou desmembramento não o se acharegistrado (irregularidade jurídica) ou executado(irregularidade técnica), ou tendo sido notificado pelaPrefeitura Municipal de uma dessas duas ou deambas as circunstâncias, deve o promissáriosuspender o pagamento das prestações e igualmentenotificar o loteador para suprir a falta.

O dispositivo peca, em primeiro lugar,pela falta de clareza, ao depois, pela falta deobjetividade e, finalmente, pela incongruência. Comefeito, a análise lógica da oração revela que ela estámal formalizada, gerando certa perplexidade. Se opromissário apurou que o loteamento é irregular,jurídica ou tecnicamente, deve suspender o

pagamento das prestações e notificar o loteador parasanar a falha. Mas, se ele foi notificado pelaPrefeitura Municipal para suspender o pagamento,não tem sentido que vá, também, notificar o loteadorcom a mesma finalidade da notificação que a ele(loteador) deve ter feito a Municipalidade. Seriaprovidência burocratizante, verdadeiro "bis in idem",improfícuo e desarrazoado.

Essa notificação, a nosso aviso, podeser feita por qualquer das vias indicadas na lei, istoé, Cartório de Registro de Imóveis ou Cartório deRegistro de Títulos e Documentos, mas, pela próprianatureza, sua melhor sede seria este último Cartório.Não se afaste, também aqui a notificação pela viajudicial, cuja validade já foi anteriormente defendida,em função da orientação jurisprudencial.

De evidente que, em qualquer dashipóteses, o procedimento do Cartório é idêntico, istoé, lançamento no Livro Protocolo, entrega aodestinatário, certidão da entrega, do recebimento ouda recusa, ou, ainda, da ocultação, com posterioranotação, no Protocolo, dos atos formalizados, de suadevolução ao apresentante, etc.

Em seguida, dispõe o § 1º desse artigoque a notificação ao loteador pode, também, ser feitapela Prefeitura Municipal e pelo Ministério Público.Em relação ao procedimento a ser adotado peloCartório quando a medida for requerida pelos doisórgãos públicos acima referidos, não há qualqueralteração quanto às providências antes sugeridas.

Prescreve o parágrafo 4º do art. 38 quese o loteador regularizar o loteamento, requererá oreconhecimento judicial desse fato e, em seguida,deverá notificar os adquirentes de lotes para quevoltem a lhe pagar as prestações e não mais as

depositem no Cartório de Registro de Imóveis. Essanotificação não oferece maiores obstáculos para osCartórios, senão que, para procedê-las, deverãoexigir a comprovação do reconhecimento judicial àregularidade do empreendimento, o que se faráatravés da apresentação de cópia da decisão ecertidão do trânsito em julgado ou, ainda, de simplescertidão em breve relatório, da mesma sentença e daausência de recurso. Do ponto de vista dos atoscartorários, a rotina se repete, com lançamento noLivro Protocolo, entrega das notificações aos váriospromissários, individualmente, com a anotação dosatos formalizados e o arquivamento de todos osdocumentos junto ao processo de registro doloteamento.

Tentamos, pois, detalhar todos osdispositivos da Lei 6.766/79 que trata dasnotificações, procurando, caso a caso, chamar aatenção para as medidas de ordem prática quedevem tomar os Cartórios de Registro de Imóveisquer quando chamados a proceder a taisnotificações, quer quando estas, efetuadas poroutras serventias ou mesmo pela via judicial, lhesforem apresentadas.

Ao final, como anexo, elaboramosalguns modelos de atos que, em consequência,devem ser formalizados, para instrumentação edocumentação de sua prática, quer para acomprovação da atuação do regitrador, quer para aindispensável segurança e certeza que os registrosdevem refletir, de forma a prosseguir merecendo aconfiança, a verdadeira fé pública.

Igualmente, em apartado, focalizamosalguns casos concretos, selecionados entre julgadosde Primeiro e Segundo graus, vinculados ao assuntoobjeto deste trabalho, na tentativa de ilustrá-lo.

De São Paulo para Foz do Iguaçú,outubro de 1.987,

Gilberto Valente da Silva