apresentação do engº eduardo rottmann

QUANDO UTILIZAR O MÉTODO INVOLUTIVO?

DIFERENÇAS DE APLICAÇÃO ENTRE MODELOS DINÂMICO E ESTÁTICODINÂMICO E ESTÁTICO

CONCILIAÇÃO DE RESULTADOS COM O MÉTODO COMPARATIVO

ENG. EDUARDO ROTTMANN, M.Sc.Membro Titular do IBAPE/SP, FRICS

São Paulo, Maio de 2015

Por que utilizar o Método Involutivo?

Quando utilizar o Método Involutivo?

Como utilizar o Método Involutivo?


• Expansão urbana das cidades brasileiras: 84,4% da população brasileira é urbana (IBGE - 2010)84,4% da população brasileira é urbana (IBGE - 2010)

• Concentração nas grandes regiões metropolitanas.

• Planos urbanos mais complexos e mais restritivos.


• Forte expansão do mercado de empreendimentosassociada a:

� Retomada do crédito para habitação, após 2004 (Lei Federal 10.931);

� IPO’s das incorporadoras após 2005;

• Expansão nacional do mercado.


• Momento recessivo do mercado de incorporaçõesassociado a:associado a:

� Elevação da taxa de desemprego;� Enxugamento do crédito associado a saques na poupança;� Alto grau de endividamento das incorporadoras.

• Fechamento do ciclo (retração).


• “ Crise ” do Método Comparativo em áreas urbanas.• “ Crise ” do Método Comparativo em áreas urbanas.

• Método analítico → Conhecimento Modus Operandi Mercado

Quando utilizar o Método Involutivo?

• Áreas urbanas passíveis de incorporação;

• Glebas em áreas de expansão urbana;

• Ausência de elementos comparativos.

Diferenças de Aplicação – Modelos Estáticos e Dinâmicos

• ABNT reconhece três tipos de modelos , • ABNT reconhece três tipos de modelos , em “ordem de preferência”:– Fluxos de caixa específicos;– Modelos simplificados dinâmicos;– Modelos estáticos.

Diferenças de Aplicação – Modelos Estáticos e Dinâmicos

• Dinâmicos → Consideração Direta do “Fator• Dinâmicos → Consideração Direta do “FatorTempo” (prazos )

Grau II ou Grau III

• Estáticos → Consideração “Camuflada” do “Fator Tempo” (margem de lucro )

Grau I

Conciliação de ResultadosMétodo Comparativo e Método Involutivo

• Conciliação de Resultados:• Conciliação de Resultados:

� Recomendação das normas internacionais;

� Virtual abandono na prática brasileira.

• ANÁLISE DE VIABILIDADE


• Conciliação de Resultados:• Conciliação de Resultados:

VTcomparativo = VTinvolutivo ?

• Quando isso ocorre?


• Quando:• Quando:

VTcomparativo ǂ VTinvolutivo ?

• Qual o resultado correto ?

Dúvidas frequentes:

• Posso usar um Método Estático?• Que parâmetros devo usar?• Que parâmetros devo usar?• Como vou “adivinhar” os prazos envolvidos?• Os meus resultados não vão mudar se eu mudar

os parâmetros adotados?• O que acontece se o Método Comparativo der

um resultado diferente?

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