“levantamento de causas de patologias...a principal razão foi a promulgação do código de...
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UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO
ldquoLEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS
NA CONSTRUCcedilAtildeO CIVILrdquo
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
RIO DE JANEIRO
AGOSTO2013
ii
LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS
NA CONSTRUCcedilAtildeO CIVIL
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado ao
curso de Engenharia Civil da Escola
Politeacutecnica Universidade Federal do Rio
de Janeiro como parte dos requisitos
necessaacuterios agrave obtenccedilatildeo do tiacutetulo de
Engenheiro
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
RIO DE JANEIRO
AGOSTO2013
iii
LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA
CONSTRUCcedilAtildeO CIVIL
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
PROJETO DE GRADUACcedilAtildeO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITEacuteCNICA DA
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS
REQUISITOS NECESSAacuteRIOS PARA A OBTENCcedilAtildeO DO GRAU DE
ENGENHEIRO CIVIL
Examinada por
________________________________________________
Ana Catarina Jorge Evangelista
Prof Associada DSc EPUFRJ
(Orientadora)
________________________________________________
Jorge dos Santos
Prof Adjunto DSc EPUFRJ
________________________________________________
Isabeth Mello
Prof Convidada MSc EPUFRJ
RIO DE JANEIRO RJ ndash BRASIL
AGOSTO de 2013
iv
Oliveira Daniel Ferreira
O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil Daniel Ferreira Oliveira ndash Rio de Janeiro
UFRJ Escola Politeacutecnica 2013
x p96 il 297cm
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Projeto de Graduaccedilatildeo - UFRJ Escola Politeacutecnica Curso de
Engenharia Civil 2013
Referecircncias Bibliograacuteficas p 72
1Introduccedilatildeo 2Levantamento de dados 3Patologias
4Tratamento dos Dados 5Estudos de Caso 6 Conclusatildeo
7Bibliografia 8Anexos
I Catarina Jorge Evangelista Ana II Universidade Federal
do Rio de Janeiro Escola Politeacutecnica Curso de Engenharia
Civil III O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil
v
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar a Deus que me deu tudo o que eu tenho aleacutem de forccedila para
concluir este curso
A toda minha famiacutelia principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmatildeo Davi Ferreira Oliveira a quem tanto amo que sempre
fizeram tudo por mim me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram forccedilas para
chegar ateacute aqui
Agrave minha namorada Patriacutecia Nunes Carvalho por toda a sua compreensatildeo por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade
A todos os meus amigos que me ensinaram as liccedilotildees da escola da vida e as liccedilotildees
acadecircmicas Juntos vivenciamos momentos inesqueciacuteveis ao longo deste curso Natildeo
cito nomes para natildeo cometer injusticcedila com ningueacutem visto que satildeo muitos mas os
mais especiais sabem a sua importacircncia para mim
A todos os professores do curso de Engenharia Civil que me propiciaram o
conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politeacutecnica
Agrave orientadora deste trabalho Ana Catarina Jorge Evangelista pela paciecircncia na
orientaccedilatildeo e incentivo que tornaram possiacutevel a conclusatildeo desta monografia
Aos Engenheiros Daniel Peva Gustavo Trindade e Taacutessia Machado cuja ajuda
paciecircncia e orientaccedilatildeo ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimaacutevel tanto no desenvolvimento das minhas aptidotildees para o exerciacutecio da
engenharia quanto na produccedilatildeo deste trabalho em si
A todas as pessoas que de alguma forma me deram apoio torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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96
95
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87
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83
80
77
73
70
66
61
54
19
47
39
31
R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
0
10
20
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
Fac
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eab
iliz
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884
911933
946957
967977 985 990 994 997 998 9991000
0
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100
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350
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9000
10000
47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
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Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
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PINI Agosto2010
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PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
ii
LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS
NA CONSTRUCcedilAtildeO CIVIL
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado ao
curso de Engenharia Civil da Escola
Politeacutecnica Universidade Federal do Rio
de Janeiro como parte dos requisitos
necessaacuterios agrave obtenccedilatildeo do tiacutetulo de
Engenheiro
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
RIO DE JANEIRO
AGOSTO2013
iii
LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA
CONSTRUCcedilAtildeO CIVIL
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
PROJETO DE GRADUACcedilAtildeO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITEacuteCNICA DA
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS
REQUISITOS NECESSAacuteRIOS PARA A OBTENCcedilAtildeO DO GRAU DE
ENGENHEIRO CIVIL
Examinada por
________________________________________________
Ana Catarina Jorge Evangelista
Prof Associada DSc EPUFRJ
(Orientadora)
________________________________________________
Jorge dos Santos
Prof Adjunto DSc EPUFRJ
________________________________________________
Isabeth Mello
Prof Convidada MSc EPUFRJ
RIO DE JANEIRO RJ ndash BRASIL
AGOSTO de 2013
iv
Oliveira Daniel Ferreira
O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil Daniel Ferreira Oliveira ndash Rio de Janeiro
UFRJ Escola Politeacutecnica 2013
x p96 il 297cm
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Projeto de Graduaccedilatildeo - UFRJ Escola Politeacutecnica Curso de
Engenharia Civil 2013
Referecircncias Bibliograacuteficas p 72
1Introduccedilatildeo 2Levantamento de dados 3Patologias
4Tratamento dos Dados 5Estudos de Caso 6 Conclusatildeo
7Bibliografia 8Anexos
I Catarina Jorge Evangelista Ana II Universidade Federal
do Rio de Janeiro Escola Politeacutecnica Curso de Engenharia
Civil III O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil
v
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar a Deus que me deu tudo o que eu tenho aleacutem de forccedila para
concluir este curso
A toda minha famiacutelia principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmatildeo Davi Ferreira Oliveira a quem tanto amo que sempre
fizeram tudo por mim me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram forccedilas para
chegar ateacute aqui
Agrave minha namorada Patriacutecia Nunes Carvalho por toda a sua compreensatildeo por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade
A todos os meus amigos que me ensinaram as liccedilotildees da escola da vida e as liccedilotildees
acadecircmicas Juntos vivenciamos momentos inesqueciacuteveis ao longo deste curso Natildeo
cito nomes para natildeo cometer injusticcedila com ningueacutem visto que satildeo muitos mas os
mais especiais sabem a sua importacircncia para mim
A todos os professores do curso de Engenharia Civil que me propiciaram o
conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politeacutecnica
Agrave orientadora deste trabalho Ana Catarina Jorge Evangelista pela paciecircncia na
orientaccedilatildeo e incentivo que tornaram possiacutevel a conclusatildeo desta monografia
Aos Engenheiros Daniel Peva Gustavo Trindade e Taacutessia Machado cuja ajuda
paciecircncia e orientaccedilatildeo ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimaacutevel tanto no desenvolvimento das minhas aptidotildees para o exerciacutecio da
engenharia quanto na produccedilatildeo deste trabalho em si
A todas as pessoas que de alguma forma me deram apoio torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
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Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
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3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
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A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
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Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
Rev
esti
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R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
iii
LEVANTAMENTO DE CAUSAS DE PATOLOGIAS NA
CONSTRUCcedilAtildeO CIVIL
DANIEL FERREIRA OLIVEIRA
PROJETO DE GRADUACcedilAtildeO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO
DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITEacuteCNICA DA
UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS
REQUISITOS NECESSAacuteRIOS PARA A OBTENCcedilAtildeO DO GRAU DE
ENGENHEIRO CIVIL
Examinada por
________________________________________________
Ana Catarina Jorge Evangelista
Prof Associada DSc EPUFRJ
(Orientadora)
________________________________________________
Jorge dos Santos
Prof Adjunto DSc EPUFRJ
________________________________________________
Isabeth Mello
Prof Convidada MSc EPUFRJ
RIO DE JANEIRO RJ ndash BRASIL
AGOSTO de 2013
iv
Oliveira Daniel Ferreira
O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil Daniel Ferreira Oliveira ndash Rio de Janeiro
UFRJ Escola Politeacutecnica 2013
x p96 il 297cm
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Projeto de Graduaccedilatildeo - UFRJ Escola Politeacutecnica Curso de
Engenharia Civil 2013
Referecircncias Bibliograacuteficas p 72
1Introduccedilatildeo 2Levantamento de dados 3Patologias
4Tratamento dos Dados 5Estudos de Caso 6 Conclusatildeo
7Bibliografia 8Anexos
I Catarina Jorge Evangelista Ana II Universidade Federal
do Rio de Janeiro Escola Politeacutecnica Curso de Engenharia
Civil III O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil
v
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar a Deus que me deu tudo o que eu tenho aleacutem de forccedila para
concluir este curso
A toda minha famiacutelia principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmatildeo Davi Ferreira Oliveira a quem tanto amo que sempre
fizeram tudo por mim me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram forccedilas para
chegar ateacute aqui
Agrave minha namorada Patriacutecia Nunes Carvalho por toda a sua compreensatildeo por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade
A todos os meus amigos que me ensinaram as liccedilotildees da escola da vida e as liccedilotildees
acadecircmicas Juntos vivenciamos momentos inesqueciacuteveis ao longo deste curso Natildeo
cito nomes para natildeo cometer injusticcedila com ningueacutem visto que satildeo muitos mas os
mais especiais sabem a sua importacircncia para mim
A todos os professores do curso de Engenharia Civil que me propiciaram o
conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politeacutecnica
Agrave orientadora deste trabalho Ana Catarina Jorge Evangelista pela paciecircncia na
orientaccedilatildeo e incentivo que tornaram possiacutevel a conclusatildeo desta monografia
Aos Engenheiros Daniel Peva Gustavo Trindade e Taacutessia Machado cuja ajuda
paciecircncia e orientaccedilatildeo ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimaacutevel tanto no desenvolvimento das minhas aptidotildees para o exerciacutecio da
engenharia quanto na produccedilatildeo deste trabalho em si
A todas as pessoas que de alguma forma me deram apoio torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
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Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
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ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
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No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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946957
967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
iv
Oliveira Daniel Ferreira
O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil Daniel Ferreira Oliveira ndash Rio de Janeiro
UFRJ Escola Politeacutecnica 2013
x p96 il 297cm
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Projeto de Graduaccedilatildeo - UFRJ Escola Politeacutecnica Curso de
Engenharia Civil 2013
Referecircncias Bibliograacuteficas p 72
1Introduccedilatildeo 2Levantamento de dados 3Patologias
4Tratamento dos Dados 5Estudos de Caso 6 Conclusatildeo
7Bibliografia 8Anexos
I Catarina Jorge Evangelista Ana II Universidade Federal
do Rio de Janeiro Escola Politeacutecnica Curso de Engenharia
Civil III O Conceito de Qualidade Aliado agraves Patologias na
Construccedilatildeo Civil
v
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar a Deus que me deu tudo o que eu tenho aleacutem de forccedila para
concluir este curso
A toda minha famiacutelia principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmatildeo Davi Ferreira Oliveira a quem tanto amo que sempre
fizeram tudo por mim me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram forccedilas para
chegar ateacute aqui
Agrave minha namorada Patriacutecia Nunes Carvalho por toda a sua compreensatildeo por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade
A todos os meus amigos que me ensinaram as liccedilotildees da escola da vida e as liccedilotildees
acadecircmicas Juntos vivenciamos momentos inesqueciacuteveis ao longo deste curso Natildeo
cito nomes para natildeo cometer injusticcedila com ningueacutem visto que satildeo muitos mas os
mais especiais sabem a sua importacircncia para mim
A todos os professores do curso de Engenharia Civil que me propiciaram o
conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politeacutecnica
Agrave orientadora deste trabalho Ana Catarina Jorge Evangelista pela paciecircncia na
orientaccedilatildeo e incentivo que tornaram possiacutevel a conclusatildeo desta monografia
Aos Engenheiros Daniel Peva Gustavo Trindade e Taacutessia Machado cuja ajuda
paciecircncia e orientaccedilatildeo ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimaacutevel tanto no desenvolvimento das minhas aptidotildees para o exerciacutecio da
engenharia quanto na produccedilatildeo deste trabalho em si
A todas as pessoas que de alguma forma me deram apoio torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
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Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
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A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
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Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
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ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
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No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
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Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
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incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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96
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89
87
85
83
80
77
73
70
66
61
54
19
47
39
31
R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
0
10
20
30
40
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Graacute
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Pa
reto
45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
Fac
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accedilatildeo
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5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
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soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
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10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
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11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
v
AGRADECIMENTOS
Em primeiro lugar a Deus que me deu tudo o que eu tenho aleacutem de forccedila para
concluir este curso
A toda minha famiacutelia principalmente meus pais Lucio Muniz Oliveira e Rita Maria
Ferreira Oliveira e meu irmatildeo Davi Ferreira Oliveira a quem tanto amo que sempre
fizeram tudo por mim me ensinaram a ser a pessoa que sou e me deram forccedilas para
chegar ateacute aqui
Agrave minha namorada Patriacutecia Nunes Carvalho por toda a sua compreensatildeo por estar
sempre ao meu lado e acima de tudo pelo seu companheirismo e amizade
A todos os meus amigos que me ensinaram as liccedilotildees da escola da vida e as liccedilotildees
acadecircmicas Juntos vivenciamos momentos inesqueciacuteveis ao longo deste curso Natildeo
cito nomes para natildeo cometer injusticcedila com ningueacutem visto que satildeo muitos mas os
mais especiais sabem a sua importacircncia para mim
A todos os professores do curso de Engenharia Civil que me propiciaram o
conhecimento e a postura de um engenheiro formado pela Escola Politeacutecnica
Agrave orientadora deste trabalho Ana Catarina Jorge Evangelista pela paciecircncia na
orientaccedilatildeo e incentivo que tornaram possiacutevel a conclusatildeo desta monografia
Aos Engenheiros Daniel Peva Gustavo Trindade e Taacutessia Machado cuja ajuda
paciecircncia e orientaccedilatildeo ao longo dessa minha recente vida profissional foram de valor
inestimaacutevel tanto no desenvolvimento das minhas aptidotildees para o exerciacutecio da
engenharia quanto na produccedilatildeo deste trabalho em si
A todas as pessoas que de alguma forma me deram apoio torceram por mim e me
falaram palavras amigas nos momentos em que precisei
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
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Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
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2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
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Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
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administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
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Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
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ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
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No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
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Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
vi
Resumo do Projeto de Graduaccedilatildeo apresentado agrave Escola Politeacutecnica UFRJ como parte
dos requisitos necessaacuterios para a obtenccedilatildeo do grau de Engenheiro Civil
Levantamento de Causas de Patologias na Construccedilatildeo Civil
Daniel Ferreira Oliveira
Agosto2013
Orientador Ana Catarina Jorge Evangelista
Curso Engenharia Civil
Durante um periacuteodo de acompanhamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica de uma grande
construtora do municiacutepio do Rio de Janeiro foram percebidas certas similaridades nas
principais causas das falhas construtivas encontradas na entrega poacutes-obra
Neste trabalho seraacute descrito o funcionamento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica dessa
determinada empresa (chamada de ldquoConstrutora Ardquo) o qual segue praticamente os
mesmos meacutetodos de accedilatildeo das outras grandes concorrentes no mercado apresentando as
suas dinacircmicas de atendimento e tratamento das solicitaccedilotildees dos clientes
Com os dados de nuacutemero de solicitaccedilotildees e custos fornecidos pela Construtora A
conseguiu-se observar claramente atraveacutes do uso de ferramentas gerenciais explicadas
posteriormente as causas mais frequumlentes e mais custosas para a mesma
Expostas essas causas seratildeo exemplificados os casos mais usuais apresentando as
soluccedilotildees para o problema juntamente com o custo necessaacuterio
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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47
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R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
0
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40
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Pa
reto
45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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911933
946957
967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
vii
Abstract of graduation project submitted to Polytechnic UFRJ as a part of the
requirements for the degree of Civil Engineer
The Quality Concept Allied To Conditions in Construction
Daniel Ferreira Oliveira
August2013
Supervisor Ana Catarina Jorge Evangelista
Course Civil Engineering
During a follow-up in technical assistance area of a large construction company in the
city of Rio de Janeiro certain similarities were noticed in the major causes of failures
encountered in post-constructive delivery work
At this work it will be shown how the technical assistence area works on specific
company (called ldquoconstructor Ardquo) which follows pretty much the same methods of
other big companys leader on the market showing up your attendent dynamics and the
treatment of clients solicitations
With the data of numbers of requests and costs provided by the construction company
ldquoArdquo we could see clearly through the use of management tools explained later the
causes more frequently and more costly for the company
Exposed those causes the most usual case will be exemplified giving solutions to the
problem coupled with the required cost
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
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com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
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Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
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Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
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A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
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Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
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ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
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No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
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errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
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A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
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Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
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Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
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Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
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Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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87
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77
73
70
66
61
54
19
47
39
31
R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
0
10
20
30
40
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
Fac
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595
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802
846
884
911933
946957
967977 985 990 994 997 998 9991000
0
50
100
150
200
250
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350
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7000
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9000
10000
47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
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Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
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9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
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SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
viii
SUMAacuteRIO
1 INTRODUCcedilAtildeO 01
11 Formaccedilatildeo do Problema 01
12 Relevacircncia do Tema02
13 Objetivos do Projeto 02
14 Justificativa para o Projeto 02
15 Identificaccedilatildeo do Problemas 04
16 Metodologia Aplicada04
2 LEVANTAMENTO DOS DADOS E DINAcircMICA APLICADA06
21 Gestatildeo de Qualidade na Empresa Consultada06
211 Qualidade no Projeto09
212 Qualidade naAquisiccedilatildeo de Materiais10
213 Qualidade na Execuccedilatildeo das Obras12
22 Departamento de Assistecircncia teacutecnica13
23 Avaliaccedilatildeo Poacute-Ocupaccedilatildeo 17
3 PATOLOGIAS22
31 Conceitos23
32 Origem das Patologias24
321 Concepccedilatildeo26
322 Execuccedilatildeo 30
323 Utilizaccedilatildeo32
324 Consideraccedilotildees Finais Sobre a Origem das Patologias 33
33 Metodologia de Abordagem dos Problemas Patoloacutegicos 34
331 Levantamento de Subsiacutedios35
3311 Vistoria do Local 36
3312 Levantamento do Histoacuterico do Edifiacutecio36
3313 Exames Complementares 37
3314 Pesquisa38
332 Diagnoacutestico da Situaccedilatildeo 39
333 Definiccedilatildeo de Conduta 39
334 Registro de Caso40
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS42
5 ESTUDOS DE CASO47
51 Impermeabilizaccedilatildeo47
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas55
53 Fachadas 62
6 CONCLUSAtildeO70
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS72
8 ANEXOS73
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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96
95
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91
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89
87
85
83
80
77
73
70
66
61
54
19
47
39
31
R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
R$ 40000000
0
10
20
30
40
50
60
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80
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Graacute
fico
de
Pa
reto
45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
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8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
ix
IacuteNDICE DE ILUSTRACcedilOtildeES TABELAS E GRAacuteFICOS
Figura 1 - Ciclo PDCA 13
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica 15 Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos 22 Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro 49 Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso 49 Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall 50
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall 50 Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento 51 Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica 51 Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina 52 Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina 53
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo 53 Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta 54 Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria 54
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema 56 Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm 57 Figura 17 - Teto da sala completamente danificado 57 Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado 58
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta 59 Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento 60
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia 60 Figura 22 - Ralo sifonado trincado 61 Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado 61
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho 62
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo 64 Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo 65
Figura 28 - Fachada manchada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda 66 Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira 66
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor 67 Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano 61
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas 61 Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho 61
Tabela 1 - Origem das patologias 31
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees 43
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia 45
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia 73
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas 81
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva 92
Graacutefico 1 - Graacutefico de custo por causas 44
Graacutefico 2 - Graacutefico de nuacutemero de solicitaccedilotildees por causas 46
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
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errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
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Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
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3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
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Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
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A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
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Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
Rev
esti
men
to d
e A
rgam
assa
Pin
tura
L
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R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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967977 985 990 994 997 998 9991000
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9000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
x
LISTA DE ABREVIATURAS E DE SIGLAS
CDC Coacutedigo de defesa do consumidor
PROCON Orgatildeo de proteccedilatildeo e defesa do consumidor
ISO International Organization for Standardization
ABNT Associaccedilatildeo Brasileira de normas teacutecnicas
PDCA Ciclo PDCA (Plan Do Check e Action) - Planejar fazer verificar e agir
PES Procedimento de execuccedilatildeo de serviccedilos
PIS Procedimento de inspeccedilatildeo de serviccedilos
FVS Ficha de verificaccedilatildeo de serviccedilos
OS Ordem de serviccedilo
FV Ficha de vistoria
PG Solicitaccedilatildeo procedente em garantia
PE Solicitaccedilatildeo procedente a ser executada por uma empresa terceirizada
NP Solicitaccedilatildeo natildeo procedente
APO Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo
ac fator aacutegua-cimento
BVU Boletim de Vistoria de Unidade
SHP Sistema Hidraacuteulico Predial
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
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Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
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Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
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Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97
1
1 INTRODUCcedilAtildeO
11 Formaccedilatildeo do Problema
Verificou-se na uacuteltima deacutecada um significativo aumento do nuacutemero de reclamaccedilotildees nas
relaccedilotildees de consumo A principal razatildeo foi a promulgaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do
Consumidor (CDC) atraveacutes da Lei 8078 de 1990 a qual introduziu diversos direitos e
garantias aos consumidores ampliados ainda mais com o novo Coacutedigo Civil vigente
desde janeiro de 2003
Com o advento do CDC houve tambeacutem uma proliferaccedilatildeo de oacutergatildeos de defesa do
consumidor tal como o PROCON O consumidor tornou-se mais esclarecido e
conhecedor de seus direitos A partir daiacute as empresas de construccedilatildeo civil comeccedilaram a
sentir mais necessidade de padronizar os seus processos e a levar os conceitos de
qualidade para dentro das obras
Como consequumlecircncia da alteraccedilatildeo de comportamento do consumidor que passou a ser
mais exigente com relaccedilatildeo agrave qualidade do produto e dos serviccedilos as empresas tiveram
aumento nos custos poacutes-venda Na construccedilatildeo civil as falhas construtivas significam
gastos em poacutes-ocupaccedilatildeo onerando os custos previstos do empreendimento
Para adaptar-se agraves mudanccedilas da lei e ao novo consumidor o setor da construccedilatildeo civil
teve que readequar seus processos No intuito de resguardar o lucro de despesas com
poacutes-ocupaccedilatildeo as empresas passaram a redigir manuais do proprietaacuterio investir em
programas de qualidade e treinamento de funcionaacuterios
Diante da necessidade de apontar e analisar patologicamente e economicamente os
maiores viacutecios construtivos1 de obra causadores de desgastes com clientes no
atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo tomou-se como paracircmetro uma empresa de grande porte da
cidade do Rio de Janeiro atuante no mercado de construccedilatildeo civil Para preservar a
identidade da mesma ela seraacute chamada apenas de construtora A
1 Viacutecios Construtivos ndash Defeitos originados no proacuteprio processo construtivo podendo ser um
erro de projeto ou uma falha de execuccedilatildeo
2
12 Relevacircncia do Tema
O gasto anual do departamento de assistecircncia teacutecnica de uma grande construtora eacute de
20 milhotildees de reais Observa-se portanto que o valor destinado nas obras para esta
aacuterea eacute insuficiente para fechar o orccedilamento gerando um deacuteficit na empresa
Na busca por uma vantagem competitiva as empresas espremem os custos de todas as
suas aacutereas poreacutem o uacutenico local onde o custo natildeo eacute facilmente previsiacutevel eacute a assistecircncia
teacutecnica pois uma vez executado errado arcar-se-aacute com o problema durante pelo menos
os 5 anos de garantia previsto em lei
13 Objetivo
A anaacutelise que seraacute desenvolvida tem como objetivo focar a atenccedilatildeo das construtoras
para as principais anomalias encontradas no atendimento poacutes-ocupaccedilatildeo evidenciadas
pela frequumlecircncia que satildeo solicitadas e pelo custo de soluccedilatildeo Seratildeo estabelecidas relaccedilotildees
de causas e soluccedilotildees para que sejam encontradas medidas preventivas a fim de
melhorar os processos construtivos diminuindo assim os gastos com accedilotildees corretivas
na poacutes-entrega das obras
Ciente das principais causas tambeacutem seratildeo investigadas as patologias2 responsaacuteveis
pelos problemas identificados pela anaacutelise propondo soluccedilotildees teacutecnicas a serem
empregadas durante a execuccedilatildeo e ou entrega dos serviccedilos
14 Justificativa
2 Patologia ndash Patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os
sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
3
Analisando os dados das aacutereas de assistecircncia teacutecnica da construtora A chegou-se a dois
principais focos para a empresa cliente e custo Balancear estes dois fatores eacute destacar-
se no mercado
Tendo em vista que a aquisiccedilatildeo de um imoacutevel eacute na maioria das vezes natildeo soacute um
investimento mas a realizaccedilatildeo de um sonho deve-se estudar a melhor forma de
manutenccedilatildeo do mesmo tanto de maneira preventiva como de maneira corretiva Desta
forma atende-se a dois quesitos principais a satisfaccedilatildeo do cliente e a reduccedilatildeo de custos
para as construtoras
Visando estes focos esta anaacutelise dar-se-aacute na frequumlecircncia das causas das solicitaccedilotildees dos
clientes sobre as anomalias pois a constacircncia do problema gera a insatisfaccedilatildeo do
cliente Embora tenhamos determinadas anomalias em grande volume de solicitaccedilotildees
elas representam um custo baixo por exemplo um sifatildeo de pia3 vazando O contraacuterio
tambeacutem se aplica solicitaccedilotildees esporaacutedicas podem apresentar custo elevado por
exemplo infiltraccedilatildeo proveniente da impermeabilizaccedilatildeo de uma aacuterea molhada afetando
as aacutereas adjacentes como o piso e paredes de quartos e salas
Dentro das solicitaccedilotildees recebidas nas construtoras algumas se referem a itens de
procedecircncia questionaacutevel como por exemplo quando ocorrem modificaccedilotildees nas
unidades Levado o caso ao juriacutedico da empresa o ocircnus da prova cabe ao construtor
que sem esta eacute obrigado a ressarcir o reclamante
A criaccedilatildeo de artifiacutecios legais sobre a validaccedilatildeo da garantia de alguns serviccedilos da obra
como o desenvolvimento de manuais do proprietaacuterio por exemplo pode diminuir esse
nuacutemero de casos que satildeo os mais custosos agraves construtoras
Aleacutem disso a anaacutelise das causas dos problemas pode levar a uma melhoria nos
processos construtivos o que representa melhoria na qualidade do produto final e
reduccedilatildeo nos custos de manutenccedilatildeo
15 Identificaccedilatildeo dos Problemas
3 Sifatildeo de pia ndash Mecanismo que permite o armazenamento de resiacuteduos soacutelidos do esgoto da
pia evitando entupimentos Recomenda-se a limpeza dos sifotildees regularmente pois a sujeira acumulada pode reduzir o volume de aacutegua esgotada
4
Quando pensa-se em construccedilatildeo vem agrave mente somente a fase da obra antes da entrega
Poreacutem eacute apoacutes esta fase que os problemas comeccedilam a aparecer pois jaacute natildeo haacute uma
equipe em tempo integral no local e nem verba suficiente para arcar com os gastos
provenientes da manutenccedilatildeo das unidades
A grande parte dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados eacute garantido aos clientes o
seu correto funcionamento dentro de um prazo preacute-estabelecido Nas obras de
engenharia civil especialmente em obras da iniciativa privada o coacutedigo civil obriga as
construtoras a prestar serviccedilos de garantia pelo prazo de 5 anos
O problema estaacute em como garantir a responsabilidade eou culpa pelo mal
funcionamento de um bem tatildeo complexo quanto um imoacutevel e como dispor de medidas
preventivas a fim de minimizar o custo com a manutenccedilatildeo das unidades entregues
16 Metodologia Aplicada
Na anaacutelise feita neste trabalho seraacute utilizada a Curva de Pareto O cientista italiano
Vilfredo Pareto descobriu no seacuteculo passado uma relaccedilatildeo de causa e efeito em que
80 dos resultados satildeo gerados por apenas 20 do esforccedilo Pode parecer irreal mas o
tempo e os exerciacutecios contiacutenuos com os nuacutemeros foram mostrando aos gestores que
20 dos vendedores de uma empresa geram 80 das vendas ou que 20 dos clientes
satildeo responsaacuteveis por 80 da receita
A importacircncia de Pareto para a engenharia estaacute associada agrave grande dimensatildeo do esforccedilo
necessaacuterio para reduzir e administrar continuamente os riscos das anomalias nas obras
Essa importacircncia eacute real e os problemas satildeo muitos portanto o grande e atual desafio
dos engenheiros eacute a estrutura de suporte ao processo decisoacuterio que definiraacute o que deve
ser postergado o que deve ser priorizado e ateacute mesmo o que deve ser esquecido e natildeo
poderaacute ser atendido pelos investimentos
5
Eacute uma situaccedilatildeo difiacutecil sem duacutevida mas a busca cega pela excelecircncia baseada em
normas e melhores praacuteticas devem ceder agrave necessidade prioritaacuteria de gerir baseando-se
nos interesses do negoacutecio O ato de investir em anaacutelise das patologias deve ser
conduzido com a mesma seriedade com que um executivo decide ampliar sua linha de
produccedilatildeo ou automatizar sua forccedila de vendas ou seja pensando no resultado
Natildeo faz sentido algum investir tempo dinheiro ou recursos de qualquer natureza que
valham mais do que o proacuteprio bem protegido Natildeo faz sentido realizar accedilotildees em
processos longos de anaacutelise se elas natildeo puderem orientaacute-lo a corrigir falhas Natildeo faz o
menor sentido despender esforccedilo para obter certificaccedilotildees de processos se utilizamos
detalhes construtivos antigos e ineficientes
A regra de Pareto deve nortear os engenheiros pois tempo e dinheiro satildeo finitos mas os
problemas natildeo Decidir o que eacute prioritaacuterio o que eacute mais representativo para a natureza
do negoacutecio avaliar o que eacute relevante contextualizar as falhas e identificar as accedilotildees que
representam os 20 de esforccedilo que proporcionaratildeo 80 do resultado
Planejamento inteligente eacute a chave que pode tirar das costas o peso do investimento que
natildeo consegue ser medido dos projetos que geram apenas belos e pesados relatoacuterios que
natildeo conduzem a resultados concretos Mesmo aplicado agrave assistecircncia teacutecnica estamos
falando de investimento que como em qualquer outra situaccedilatildeo deve estar orientado aos
interesses do negoacutecio e de seus gestores proporcionando a geraccedilatildeo de maior lucro a
reduccedilatildeo de perdas e a reduccedilatildeo dos riscos
A seguir encontram-se algumas consideraccedilotildees para apoiar o processo de decisatildeo e
aprimorar os investimentos
Requisitos do negoacutecio (natureza das atividades sensibilidade
toleracircncia criticidade)
Planos de negoacutecio de curto meacutedio e longo prazo (plano de
desenvolvimento e investimento)
Relevacircncia dos processos para o negoacutecio
Percepccedilatildeo de prioridade
Modelo de maturidade (acompanhamento de indicadores e mediccedilatildeo
dos resultados para retro-alimentar o processo de gestatildeo)
6
2 LEVANTAMENTO DE DADOS E DINAcircMICA DE
ATENDIMENTO
Com objetivo de se montar o banco de dados para o trabalho foram coletadas na
construtora A informaccedilotildees sobre o atendimento das solicitaccedilotildees agrave assistecircncia teacutecnica
nos anos de 2009 2010 e 2011
Antes do ano de 2005 a empresa natildeo realizava o tratamento quantitativo ou qualitativo
dos dados gerados pelas solicitaccedilotildees de seus clientes Todos os dados eram registrados
pelo tipo de serviccedilo realizado natildeo tendo portanto aplicabilidade neste trabalho
O atendimento da aacuterea de assistecircncia teacutecnica da empresa refere-se basicamente a
imoacuteveis de meacutedio e alto padratildeo situados na Barra da Tijuca e na Zona Zul com idades
diversificadas de 0 a 5 anos a contar do celebraccedilatildeo do habite-se4
21 Gestatildeo da qualidade na empresa consultada
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Surge dessa forma a necessidade de controlar a qualidade para evitar o custo da natildeo -
conformidade O desperdiacutecio eacute uma caracteriacutestica deste custo para a empresa e se
manifesta nas formas
4 Habite-se ndash A certidatildeo do habite-se eacute um documento que atesta que o imoacutevel foi construiacutedo
seguindo-se as exigecircncias (legislaccedilatildeo local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovaccedilatildeo de projetos
7
Falhas ao longo do processo de produccedilatildeo (o entulho eacute um exemplo) o retrabalho
feito para corrigir serviccedilos natildeo executados como o especificado tempos ociosos
de matildeo-de-obra e equipamentos
Falhas nos processos gerencias e administrativos compras feitas com base no
menor preccedilo retrabalho administrativo nas diversas aacutereas da empresa
Falhas na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo das obras caracterizadas por patologias
construtivas
Para minimizar os efeitos do custo da natildeo qualidade propotildee-se os programas de
qualidade total com o objetivo de buscar a racionalizaccedilatildeo dos processos produtivos e
empresariais com consequumlente reduccedilatildeo dos custos satisfaccedilatildeo dos clientes externos e
aumento da competitividade
A seguir apresentam-se os 10 princiacutepios da qualidade total
1 Total satisfaccedilatildeo dos clientes
2 Gerecircncia participativa
3 Desenvolvimento dos recursos humanos
4 Constacircncia de propoacutesitos
5 Aperfeiccediloamento contiacutenuo
6 Gerecircncia de processos
7 Delegaccedilatildeo
8 Disseminaccedilatildeo de informaccedilotildees
9 Garantia da qualidade e
10 Natildeo aceitaccedilatildeo de erros
Com base nestes princiacutepios pode-se demonstrar que o emprego do Sistema de
Qualidade em uma empresa de Construccedilatildeo Civil aumenta a produtividade gera custos
mais baixos e o custo de manutenccedilatildeo dos edifiacutecios satildeo menores entre outros benefiacutecios
O comprometimento da administraccedilatildeo eacute essencial para o ecircxito do Sistema de Gestatildeo de
Qualidade que constitui uma estrateacutegia empresarial na busca de competitividade
Assim a administraccedilatildeo da empresa deve elaborar um documento importante a ldquoPoliacutetica
de Qualidaderdquo que deve explicitar o compromisso da administraccedilatildeo com a qualidade
servindo como guia filosoacutefico para accedilotildees gerenciais teacutecnicas operacionais e
8
administrativas Este documento tambeacutem possibilitaraacute a divulgaccedilatildeo entre clientes
externos do comprometimento da empresa com a qualidade
Para a implantaccedilatildeo do Sistema de Qualidade da empresa um meacutetodo muito eficiente na
coordenaccedilatildeo de processo eacute a constituiccedilatildeo de um Comitecirc da Qualidade que eacute ligado
diretamente agrave diretoria da empresa que pode ser constituiacutedo por representantes da
diretoria representantes das gerecircncias teacutecnicas e administrativas representantes das
obras consultoria externa entre outros
O Comitecirc da Qualidade tem as funccedilotildees
Analisar o diagnoacutestico da empresa em relaccedilatildeo agrave qualidade e definir as
prioridades de accedilatildeo
Definir o Sistema da Qualidade a ser implantado na empresa com base na seacuterie
de normas ISO 9000
Definir meacutetodos de treinamento e sensibilizaccedilatildeo de funcionaacuterios e da gerecircncia
executiva para qualidade
Criar grupos de padronizaccedilatildeo de procedimentos gerenciais teacutecnicos e
operacionais e grupos de melhorias do processo
Criar outros mecanismos de divulgaccedilatildeo do Sistema da Qualidade que julgar
necessaacuterios
Coordenar o processo de implantaccedilatildeo do Sistema da Qualidade e
Acompanhar a implantaccedilatildeo criar grupos de auditoria interna do sistema e
avaliar os resultados obtidos
Para se obter a qualidade na construccedilatildeo civil um meacutetodo utilizado eacute o Controle da
Qualidade que enfoca todas as atividades do processo (desde a concepccedilatildeo e desenho do
produto ateacute sua comercializaccedilatildeo e serviccedilos de assistecircncia teacutecnica) e utiliza teacutecnicas
estatiacutesticas relativamente sofisticadas Assim o Controle de Qualidade deve atuar nas
etapas planejamento projeto materiais e componentes execuccedilatildeo de obras e controle da
qualidade do uso operaccedilotildees e manutenccedilatildeo de obras na fase de poacutes-ocupaccedilatildeo
O Controle da Qualidade pode ser de dois tipos controle de produccedilatildeo ou controle de
processos e controle de recebimento ou controle de produtos O controle de produccedilatildeo eacute
voltado a fatores do processo que afetam a qualidade final do produto e eacute exercido pelo
produtor o controle de recebimento comprova a conformidade do produto entregue
9
com uma norma teacutecnica ou especificaccedilatildeo sendo exercido por quem adquire eou recebe
esse produto
Poreacutem um erro grave eacute achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o controle de
qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade Pesquisas
realizadas mostram que em obras que apresentam falhas e patologias construtivas
identificam-se erros natildeo soacute teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e
gestatildeo das empresas Assim a poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa tambeacutem
afeta a qualidade
211 Qualidade no projeto
O projeto eacute um aspecto de extrema importacircncia no processo produtivo Eacute nessa etapa
que satildeo estabelecidos todos os subsiacutedios necessaacuterios para o desenvolvimento do
empreendimento As falhas no projeto satildeo apontadas como as principais causas dos
problemas patoloacutegicos ou defeitos na Construccedilatildeo Civil
Portanto na etapa do projeto satildeo adotadas soluccedilotildees que tecircm grande repercussotildees no
processo da construccedilatildeo e na qualidade do produto final que seraacute entregue ao cliente
Assim eacute no projeto que acontece a concepccedilatildeo e o desenvolvimento do produto que satildeo
baseados nas necessidades do cliente em termos de desempenho e custo e das condiccedilotildees
de exposiccedilatildeo que o edifiacutecio seraacute submetido O projeto desempenha um forte impacto no
processo de execuccedilatildeo da obra pois define partidos detalhes construtivos e
especificaccedilotildees que permitem uma maior ou menor facilidade de construir e afetam os
custos de produccedilatildeo
Dessa forma a qualidade da soluccedilatildeo do projeto determinaraacute a qualidade do produto e
condicionaraacute o niacutevel de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios finais
Para se obter o controle de qualidade do projeto eacute necessaacuterio que existam determinados
paracircmetros de referecircncia para implementar o controle Tais paracircmetros podem ser
representados por indicadores de consumo limites dimensionais nuacutemero de elementos
10
e componentes construtivos tipos de elementos componentes e materiais normas e
criteacuterios de dimensionamentos meacutetodos de execuccedilatildeo detalhes construtivos ou outros
que sejam considerados oportunos em funccedilatildeo da especificidade do empreendimento
Tambeacutem devem ser estabelecidos os paracircmetros de apresentaccedilatildeo dos projetos de forma
detalhada especificando-se todos os documentos que devem ter cada parte dos mesmos
e suas respectivas condiccedilotildees de apresentaccedilatildeo Aleacutem desses paracircmetros deve-se respeitar
e utilizar na elaboraccedilatildeo de projetos as normas teacutecnicas existentes
A coordenaccedilatildeo do projeto eacute uma funccedilatildeo gerencial na atividade de elaboraccedilatildeo do mesmo
com o objetivo de assegurar a qualidade do projeto como um todo durante o processo
Garante que as soluccedilotildees adotadas sejam abrangentes integradas e detalhadas e que
terminando o projeto a execuccedilatildeo ocorra de forma contiacutenua sem interrupccedilotildees e
improvisos A coordenaccedilatildeo pode ser exercida por equipe interna da construtora tendo
um responsaacutevel principal poreacutem com envolvimento de profissionais com atuaccedilatildeo no
gerenciamento de obras projetista de arquitetura e sua equipe com a inclusatildeo desta
funccedilatildeo nos criteacuterios de contrataccedilatildeo ou profissional ou equipe especificamente
contratada para este fim como tambeacutem das aacutereas de instalaccedilatildeo
212 Qualidade na aquisiccedilatildeo de materiais
A qualidade como um todo natildeo pode prescindir da qualidade na aquisiccedilatildeo dos
materiais no canteiro-de-obra Devido ao uso de materiais das mais diversas origens
torna-se fundamental exigir que esses tenham a qualidade garantida Assim a qualidade
na aquisiccedilatildeo deve ser composta pelos elementos
Especificaccedilotildees teacutecnicas para compra de produtos
Controle de recebimento dos materiais em obra
Orientaccedilotildees para o armazenamento e transporte dos materiais
Seleccedilatildeo e avaliaccedilatildeo de fornecedores de materiais e equipamentos
O material que eacute entregue na obra passa pelo controle de recebimento do qual resultam
os registros de qualidade Esta sistemaacutetica pode parecer onerosa pois haacute a necessidade
11
de inspeccedilatildeo para realizar o controle de qualidade do recebimento poreacutem eacute importante
racionalizar o controle prevendo apenas a verificaccedilatildeo de caracteriacutesticas essenciais e de
simples avaliaccedilatildeo O resultado da adoccedilatildeo de procedimentos com a finalidade de garantir
a qualidade na aquisiccedilatildeo levaraacute agrave reduccedilatildeo de custos devido a maacute qualidade dos materiais
e ao mesmo tempo agrave satisfaccedilatildeo dos clientes pelo atendimento agraves suas especificaccedilotildees
A baixa qualidade dos materiais eacute apontada como uma das causas de problemas e
desperdiacutecios na Construccedilatildeo Civil Essa baixa qualidade estaacute relacionada agrave praacutetica da
natildeo-conformidade agraves normas teacutecnicas por parte de alguns produtores de materiais agrave
pequena participaccedilatildeo do revendedor na exigecircncia de qualidade e agrave pequena
conscientizaccedilatildeo do consumidor quanto agrave importacircncia de exigir a qualidade
Para se garantir a qualidade em uma empresa eacute necessaacuterio a normalizaccedilatildeo de produtos
projetos processos e sistemas pois sem as normas e padrotildees natildeo haacute controle garantia e
nem certificaccedilatildeo de qualidade A normalizaccedilatildeo tem o papel de especificar os produtos
de acordo com as necessidades do consumidor e estabilizar os processos fazendo com
que os insumos sejam processados da mesma maneira de modo a racionalizar o uso de
materiais matildeo-de-obra e equipamentos reduzindo os custos de produccedilatildeo
A normalizaccedilatildeo teacutecnica do Brasil eacute conduzida pela ABNT (Associaccedilatildeo Brasileira de
Normas Teacutecnicas) desde 1940 a normalizaccedilatildeo na construccedilatildeo eacute um instrumento de
consolidaccedilatildeo da tecnologia nacional e de transferecircncia de tecnologia entre regiotildees do
paiacutes Eacute com as normas teacutecnicas que satildeo definidos os niacuteveis de qualidade dos materiais e
componentes os meacutetodos de ensaio para avaliaacute-los os procedimentos para
planejamento elaboraccedilatildeo de projetos e execuccedilatildeo de serviccedilos e os procedimentos para
operaccedilatildeo e manutenccedilatildeo das obras Tambeacutem permitem a padronizaccedilatildeo de componentes e
a coordenaccedilatildeo dimensional entre projeto e os subsistemas que constituem o produto
final
Eacute de extrema importacircncia realizar na obra o controle de qualidade no recebimento Para
isso eacute preciso elaborar especificaccedilotildees que descriminem as caracteriacutesticas e os limites de
toleracircncia dos materiais verificando se o material entregue na obra estaacute de acordo com
o especificado na compra O controle de recebimento pode ser delegado a um
laboratoacuterio especializado para este fim este procedimento dependeraacute do tipo de material
a ser empregado Na obra os materiais podem ser controlados da forma como segue
12
Inspeccedilatildeo 100 Este tipo de inspeccedilatildeo consiste em se verificar todas as unidades
de produto que compotildeem o lote entregue Pode ser utilizado no caso de materiais
especiais e de responsabilidade ou quando a quantidade de material for pequena
pois eacute um meacutetodo oneroso e fadigante para que faz a inspeccedilatildeo
Inspeccedilatildeo ao acaso De um lote se toma uma amostra ao acaso sem
fundamentaccedilatildeo em caacutelculos de probabilidade Com esta amostra satildeo feitos
ensaios de qualidade e com os resultados se decide aceitar ou natildeo o lote inteiro
Este meacutetodo pode ser utilizado para materiais de pequena responsabilidade pois
como natildeo tem base em fundamentaccedilotildees estatiacutesticas podem ocorrer erros
Inspeccedilatildeo por amostragem estatiacutestica As amostras satildeo tomadas de um lote com
fundamentaccedilatildeo estatiacutestica Verifica-se a qualidade desta amostra e em funccedilatildeo do
nuacutemero de unidades defeituosas eacute que se decidiraacute em rejeitar ou aceitar a
amostra
213 Qualidade na execuccedilatildeo de obras
A qualidade na execuccedilatildeo de uma obra eacute resultado de um conjunto de operaccedilotildees como
planejamento gerenciamento organizaccedilatildeo do canteiro-de-obras condiccedilotildees de higiene e
seguranccedila no trabalho correta operacionalizaccedilatildeo dos processos administrativos em seu
interior controle de recebimento e armazenamento de materiais e equipamentos e da
qualidade na execuccedilatildeo de cada serviccedilo especiacutefico do processo de produccedilatildeo Pode ser
empregado o ciclo PDCA para a implantaccedilatildeo da gestatildeo de qualidade na execuccedilatildeo O
ciclo permite a padronizaccedilatildeo de processos e o aperfeiccediloamento contiacutenuo dos mesmos A
figura 1 exemplifica o ciclo PDCA
13
Figura 1 - Ciclo PDCA
Para que a qualidade de execuccedilatildeo se torne mais estaacutevel para a empresa eacute necessaacuterio
registrar os procedimentos de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de cada serviccedilo Eacute de
responsabilidade do engenheiro da obra juntamente com o mestre e encarregados
garantir que os padrotildees sejam seguidos pelo pessoal de produccedilatildeo utilizando um
gerenciamento da matildeo-de-obra e da produccedilatildeo motivando e orientando os funcionaacuterios
na execuccedilatildeo de cada serviccedilo Os modos de checagem ou inspeccedilatildeo devem ser
documentados para que os engenheiros mestres ou encarregados utilizem os mesmos
criteacuterios de avaliaccedilatildeo da qualidade dos serviccedilos
Para haver a aplicaccedilatildeo na obra eacute necessaacuterio documentar em formulaacuterios os
procedimentos referentes agraves teacutecnicas de execuccedilatildeo e inspeccedilatildeo de serviccedilos Tambeacutem
devem ser anotados em formulaacuterios especiacuteficos os registros da qualidade dos serviccedilos
que testificaraacute que o controle da qualidade foi realizado realmente As empresas devem
padronizar seus procedimentos conforme suas necessidades Para isso podem ser usados
os formulaacuterios Procedimento de Execuccedilatildeo de Serviccedilos (PES) Procedimentos de
Inspeccedilatildeo de Serviccedilos (PIS) Ficha de Verificaccedilatildeo de Serviccedilos (FVS) e check list de
unidade e Boletim de Vistoria de Unidade (BVU)
22 Departamento de Assistecircncia Teacutecnica
14
A aacuterea de assistecircncia teacutecnica eacute responsaacutevel pelo atendimento aos clientes na poacutes-entrega
dos empreendimentos ateacute o prazo final da garantia 5 anos Apoacutes o habite-se a obra
permanece durante trecircs meses em um periacuteodo de revisatildeo ou de acordo com a
determinaccedilatildeo da Diretoria de Operaccedilotildees no qual o responsaacutevel pela obra deveraacute atender
aos proprietaacuterios com presteza sanando os problemas de vistorias das unidades
autocircnomas e corrigindo as falhas construtivas que forem identificadas
Para as solicitaccedilotildees feitas pelos clientes apoacutes a vistoria de entrega que forem analisadas
como procedentes deveratildeo ser abertas ordens de serviccedilo no sistema operacional da
empresa Cabe ao responsaacutevel da obra decidir sobre as falhas construtivas juntamente
com a Gerecircncia Geral de Obras de forma que as soluccedilotildees adotadas sejam definitivas
Apoacutes 2 meses da assembleacuteia ou 1 mecircs antes da entrega para a Aacuterea de Assistecircncia
Teacutecnica o responsaacutevel pela obra deveraacute dar iniacutecio ao processo de passagem da
respectiva obra agrave Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica que iraacute atender aos proprietaacuterios dentro
das garantias oferecidas no manual do proprietaacuterio eou manual do siacutendico Este
processo de passagem da obra para a Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica deveraacute ser feito de
acordo com as seguintes etapas documentaccedilatildeo da obra unidades autocircnomas aacutereas
comuns desmobilizaccedilatildeo e entrega definitiva A Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica poderaacute
receber cada etapa independentemente das demais sendo a documentaccedilatildeo completa
(acrescida das justificativas por ausecircncia de documentaccedilatildeo particular) e a efetivaccedilatildeo da
entrega das aacutereas comuns para o siacutendico preacute-requisitos para recebimento de qualquer
etapa bem como iniacutecio de atendimento via Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica de forma que
se tenha uma passagem gradativa da obra Esta documentaccedilatildeo Visa transferir a Aacuterea de
Assistecircncia Teacutecnica toda informaccedilatildeo necessaacuteria para que possamos dar continuidade ao
atendimento dos proprietaacuterios dentro do mesmo criteacuterio adotado pela obra
Quando vigorada a responsabilidade das unidades pela Assistecircncia Teacutecnica o
atendimento eacute realizado seguindo a rotina detalhada a seguir
15
Figura 2 - Fluxograma de atendimento da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica (Construtora A)
Os clientes ou seus representantes entram em contato com a Central de Atendimento
informando sua solicitaccedilatildeo e registrando o contato em uma ocorrecircncia no sistema
operacional Neste momento agenda-se a vistoria da unidade em conformidade com os
dias e horaacuterios disponibilizados pelo Teacutecnico responsaacutevel pelo empreendimento em
questatildeo gerando uma FV (ficha de vistoria) e registrando o nuacutemero na ocorrecircncia salvo
os casos de orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do atendimento
A ocorrecircncia gerada pela Central de Atendimento eacute encaminhada ao analista da Aacuterea
que visualiza a mesma atraveacutes da lista de trabalho no sistema operacional As
informaccedilotildees tambeacutem poderatildeo ser enviadas por e-mail ou fax para a Assistecircncia Teacutecnica
pela Central de Atendimento ou diretamente pelo cliente podendo o analista tambeacutem
gerar a FV
Se a ocorrecircncia for relativa a orientaccedilatildeo teacutecnica ou retorno do andamento do
atendimento o analista ou a Central de Atendimento entram em contato com o Teacutecnico
16
ou Engordm Responsaacutevel informando a solicitaccedilatildeo do cliente Apoacutes contato com o
cliente para esclarecimentos o Teacutecnico ou Engordm Responsaacutevel informam ao analista ou
a Central de Atendimento o resumo do mesmo que seraacute registrado na ocorrecircncia
Outrossim seraacute encerrada a ocorrecircncia
Depois de gerada a FV (ficha de vistoria) a mesma eacute visualizada pela analista da aacuterea
onde esta FV eacute impressa e disponibilizada para o teacutecnico O responsaacutevel pela vistoria
deveraacute verificar no sistema e arquivo da Aacuterea de Assistecircncia Teacutecnica a documentaccedilatildeo
referente ao empreendimento unidade em anaacutelise
Baseados nos documentos de referecircncia os teacutecnicos executam a vistoria do
empreendimento ou da unidade solicitante registrando os itens relevantes com a
maacutequina digital verificando se o atendimento agrave solicitaccedilatildeo eacute ou natildeo responsabilidade da
construtora (solicitaccedilatildeo procedente ou natildeo) analisando os prazos e condiccedilotildees de
garantia estabelecidos nos manuais do proprietaacuterio e do siacutendico
Apoacutes a vistoria o teacutecnico complementa a ficha de vistoria com as condiccedilotildees e
verificaccedilotildees do diagnoacutestico teacutecnico averiguado conforme os itens vistoriados Caso seja
necessaacuterio um tempo maior de investigaccedilatildeo o item deveraacute ser classificado como IN Ao
teacutermino da investigaccedilatildeo os itens da FV deveratildeo ser classificados em
NP - Natildeo Procede (casos onde eacute detectado que a natildeo-conformidade natildeo eacute de
responsabilidade da construtora)
PE - Procede com Execuccedilatildeo Empreitada (casos onde a causa da natildeo-
conformidade pode ter mais de uma origem natildeo sendo possiacutevel atribuir a um
fornecedor em especiacutefico)
PG - Procede com Execuccedilatildeo na garantia do Empreiteiro (casos onde eacute possiacutevel
atribuir a causa da natildeo-conformidade a empresa executora dos serviccedilos)
Os itens vistoriados satildeo classificados tambeacutem quanto a causa e sub-causa conforme a
tabela 05 ndash Tabela de falhas e sub-falhas sendo a numeraccedilatildeo fornecida pelo sistema
operacional da empresa
Depois de preenchida a FV pelo teacutecnico a mesma eacute apresentada ao Engordm Responsaacutevel
para anaacutelise dos problemas e confirmaccedilatildeo das classificaccedilotildees
17
No caso de natildeo procedentes o proprietaacuterio siacutendico ou gerente seraacute informado do parecer
da construtora e orientado sobre o que deveraacute ser feito Caso necessaacuterio seratildeo indicadas
empresas cadastradas na construtora para soluccedilatildeo dos problemas com isso o Engordm
Responsaacutevel assinaraacute a FV dando por encerrado esta etapa assim a FV eacute encerrada no
sistema pelo analista da aacuterea
Identificada a causa do problema eacute contratada uma empresa terceirizada para a
realizaccedilatildeo dos serviccedilos Com os dados inseridos no sistema na FV eacute gerada e impressa
a Ordem de Serviccedilo (OS) com a qual o empreiteiro contratado iraacute ateacute a unidade do
cliente realizar os reparos necessaacuterio e coletar a assinatura do responsaacutevel pelo imoacutevel
garantido a quitaccedilatildeo dos serviccedilos solicitados
O empreiteiro retorna com a OS assinada ao representante da Construtora Teacutecnico ou
Engordm que insere no sistema operacional os dados e observaccedilotildees pertinentes ocorridos
durante o serviccedilo fechando a OS no sistema concluindo o atendimento
23 Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo
A Avaliaccedilatildeo Poacutes-Ocupaccedilatildeo (APO) surgiu como parte de estudos que visavam
estabelecer um instrumento capaz de fornecer uma mediccedilatildeo objetiva sobre as relaccedilotildees
entre o comportamento humano e o ambiente em que os indiviacuteduos estavam inseridos
Estes estudos de caraacuteter interdisciplinar envolvendo psicoacutelogos antropoacutelogos
arquitetos e outros profissionais tiveram iniacutecio em 1947 na University of Kansas nos
Estados Unidos com os psicoacutelogos Roger Barker e Herbert Wright Aleacutem deles satildeo
considerados os pioneiros desta aacuterea de investigaccedilatildeo o antropoacutelogo Edward Hall e os
arquitetos Kevin Lynch e Chritopher Alexander
As primeiras aplicaccedilotildees da APO estavam essencialmente voltadas para a avaliaccedilatildeo da
influencia do ambiente do comportamento humano Ainda no final da deacutecada de 50 nos
Estados Unidos a APO comeccedilou a ser utilizada como instrumento de projeto
utilizando-se dados resultantes de avaliaccedilotildees com os usuaacuterios para estabelecer
paracircmetros para novos projetos
18
Nestas aplicaccedilotildees a APO foi associada ao conceito de desempenho observando-se o
comportamento dos usuaacuterios em relaccedilatildeo ao edifiacutecio suas unidades e ambiente e o
comportamento do edifiacutecio e suas partes quanto aos requisitos de desempenho
estabelecidos desde o inicio da deacutecada de 60 em paises como a Inglaterra Franccedila e
Estados Unidos
No Brasil a aplicaccedilatildeo de metodologia de APO teve iniacutecio na deacutecada de 70 com a
avaliaccedilatildeo do niacutevel de satisfaccedilatildeo de usuaacuterios de conjuntos habitacionais de Satildeo Paulo
numa abordagem multidisciplinar A partir de entatildeo a APO foi se desenvolvendo como
tema de pesquisa em varias instituiccedilotildees brasileiras como em diversas faculdades
Vaacuterios projetos de pesquisa envolvendo estudo de caso em empreendimentos
especiacuteficos foram desenvolvidos por equipes destas instituiccedilotildees Aperfeiccediloando-se os
meacutetodos de levantamento anaacutelise e tratamentos de dados os aspectos abordados e a
adequaccedilatildeo da metodologia agraves finalidades especificas
No entanto a preocupaccedilatildeo em conhecer a satisfaccedilatildeo do cliente final com os produtos
gerados quando colocados em uso e o desempenho teacutecnico e econocircmico destes
produtos natildeo esteve presente durante muito tempo na construccedilatildeo imobiliaacuteria Com o
advento do coacutedigo de defesa do consumidor e o estabelecimento de um relacionamento
entre empresa incorporadoraconstrutora e seus clientes na fase de uso por meio da
efetiva assistecircncia teacutecnica poacutes-venda os aspectos relacionados ao desempenho das
unidades ocupadas e do edifiacutecio como um todo passaram a ser de extrema importacircncia
para as empresas Num primeiro momento a preocupaccedilatildeo com estes aspectos foi
defensiva isto eacute visando detectar problemas que geravam custos de correccedilatildeo elevados
para as empresas
Embora a APO natildeo tenha se estabelecido como metodologia correntemente aplicada
pelas empresas passou-se a estruturaccedilatildeo de formas de obter dados sobre o desempenho
das unidades apoacutes a entrega da obra ainda que natildeo de forma sistematizada
As empresas construtoras tecircm a preocupaccedilatildeo com os custos de manutenccedilatildeo corretiva e
os clientes finais passaram a expressar de forma concreta e clara sua
satisfaccedilatildeoinsatisfaccedilatildeo com os produtos e tambeacutem com os serviccedilos revelando a
importacircncia desse julgamento para a imagem da empresa perante outros potencias
clientes Os aspectos que comeccedilaram a aparecer para as empresas
19
incorporadorasconstrutoras foram remetendo-as tambeacutem aos seus fornecedores de
produtos e serviccedilos despertando-se a consciecircncia de que a avaliaccedilatildeo do usuaacuterio permite
aperfeiccediloar e introduzir melhorias em todo processo de produccedilatildeo
Por outro lado o movimento recente de introduccedilatildeo de inovaccedilotildees tecnoloacutegicas na
produccedilatildeo de edificaccedilotildees tem remetido projetistas e empresas
incorporadorasconstrutoras a busca de retorno sobre a aceitaccedilatildeo destas inovaccedilotildees por
parte dos usuaacuterios como um meio de avaliar um potencial de expansatildeo do seu emprego
Natildeo se pode dizer que a APO seja no momento atual empregada corretamente na
produccedilatildeo imobiliaacuteria Iniciativas de algumas empresas no entanto podem ser
registradas no sentido de aplicaccedilatildeo de algum tipo de avaliaccedilatildeo apoacutes a entrega da obra
Observa-se poreacutem que ainda natildeo se atingiu um estagio em que a metodologia seja
consolidada pelas empresas responsaacuteveis diretas pelo comportamento dos produtos
perante o usuaacuterio final incluindo seu sentido maior que eacute a retroalimentaccedilatildeo de todos os
processos de produccedilatildeo
A APO pode ser aplicada tambeacutem para avaliaccedilatildeo de relaccedilatildeo de satisfaccedilatildeo dos usuaacuterios
de ambientes puacuteblicos ou coletivos como parque de lazer shoppings centers e outros
bem como as instalaccedilotildees industriais Mesmo neste campo sua aplicaccedilatildeo ainda eacute restrita
mas experiecircncias jaacute desenvolvidas tecircm demonstrado um potencial de ganho de
qualidade e custos a partir de seus resultados
Para que a APO seja efetivamente um mecanismo de auxilio a introduccedilatildeo de melhorias
no processo produtivo eacute preciso que seja desenvolvida como uma metodologia que
estabeleccedila mecanismos de retorno da avaliaccedilatildeo do cliente final para os diversos agentes
intervenientes no processos de produccedilatildeo
Uma vez que o processo de projeto eacute o definidor principal das caracteriacutesticas do
produto torna-se significativo o potencial de utilizaccedilatildeo da APO para melhoria dos
processos do desenvolvimento de projeto
Do ponto de vista da gestatildeo da qualidade a APO eacute um processo que realimenta os
vaacuterios processos do ciclo de produccedilatildeo e uso dos empreendimentos imobiliaacuterios Para
que ela possa desempenhar este papel utiliza-se metodologia adequada segundo o
processo a que deve realimentar Um dos principais empecilhos ao efetivo
aproveitamento dos dados gerados pela aplicaccedilatildeo de metodologia de APO eacute a postura
20
errocircnea de que se trata de um levantamento estaacutetico no tempo em vez de um processo
continuo que deve auxiliar na avaliaccedilatildeo do desempenho de outros processos
Assim o desenvolvimento da APO para retroalimentar os processos relacionados agrave
identificaccedilatildeo da demanda agrave estrateacutegia competitiva ao desenvolvimento do projeto e agrave
construccedilatildeo a entrega ao cliente agrave assistecircncia teacutecnica poacutes-venda deve ser planejado para
levantar tratar e aplicar a esses processos os dados e informaccedilotildees provenientes do
cliente final segundo as caracteriacutestica especifica de cada um
Embora sejam conhecidos vaacuterios estudos de aplicaccedilatildeo de APO em empreendimentos de
naturezas diferentes sua inserccedilatildeo no sistema da qualidade relacionado ao
desenvolvimento de projeto exige uma estrutura de processo Para tanto a empresa
incorporadoraconstrutora deve entender a avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo como um processo
que eacute parte indissociaacutevel do processo global de produccedilatildeo Desta forma deve-se
estruturar sua proacutepria metodologia de APO contemplando todos os processos do ciclo
de produccedilatildeo e uso do empreendimento
A APO assim estruturada deve permitir e deflagrar efetivamente accedilotildees corretivas ou
preventivas constituindo-se em instrumento de operacionalizaccedilatildeo do ciclo PDCA no
desenvolvimento de projeto Do ponto de vista do processo de projeto a APO deve ser
preferencialmente um processo desenvolvido de forma compartilhada entre projetistas e
empresa incorporadoraconstrutora Para a empresa contratante de projeto a APO eacute
tambeacutem um instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de projeto e produtos e serviccedilos
adquiridos o que gera medidas preventivas e corretivas que asseguram a completa
aplicaccedilatildeo do ciclo PDCA
Uma outra forma de inserccedilatildeo da APO no sistema de gestatildeo da qualidade eacute seu papel na
validaccedilatildeo de projeto A avaliaccedilatildeo de projeto pode ser feita em estaacutegios intermediaacuterios
por meio de simulaccedilotildees em sistemas informatizados ou protoacutetipos modelos de varias
naturezas mas tambeacutem por meio da APO A metodologia de APO que vise dar suporte
a validaccedilatildeo de projeto deve estar estruturada para constatar o atendimento dos requisitos
iniciais da concepccedilatildeo de projeto Como instrumento de avaliaccedilatildeo da qualidade de
projeto a APO se refere a uma parte da avaliaccedilatildeo uma vez que o cliente final eacute um dos
agentes que utilizam o projeto mas natildeo eacute o uacutenico
21
Avaliaccedilatildeo poacutes-ocupaccedilatildeo estaacute centrada em dois conceitos baacutesicos satisfaccedilatildeo do
clienteusuaacuterio e desempenho dos produtos e serviccedilos
A APO consiste de uma metodologia construiacuteda por uma agente interessado em
conhecer a satisfaccedilatildeo dos clientes em relaccedilatildeo a determinados produtos e serviccedilos a
partir da combinaccedilatildeo de meacutetodos de coleta tratamento e anaacutelise de dados sobre esta
satisfaccedilatildeo
A satisfaccedilatildeo do cliente com relaccedilatildeo aos produtos e serviccedilos que adquiriu tem sido objeto
de muitos estudos sobre o comportamento do consumidor Podemos descrever as
principais abordagens sobre o conceito de satisfaccedilatildeo do cliente mas eacute importante
ressaltar a dificuldade de associar aos produtos da construccedilatildeo civil os mesmos conceitos
associados aos bens de consumo em geral especialmente porque a experiecircncia de
compra ocorre apenas uma vez na vida dos consumidores em boa parte dos casos
A satisfaccedilatildeo do cliente tem ainda importantes aspectos psicoloacutegicos intervenientes
como por exemplo os aspectos afetivos e ambientais No caso das edificaccedilotildees os
aspectos afetivos podem ter grande influencia na avaliaccedilatildeo da satisfaccedilatildeo do ponto de
vista positivo ou negativo Os aspectos ambientais podem ser totalmente determinantes
na satisfaccedilatildeo com o produto como por exemplo nos casos em que a localizaccedilatildeo dos
imoacuteveis eacute altamente determinante do conforto
22
3 PATOLOGIAS
Os problemas patoloacutegicos salvo raras exceccedilotildees apresentam manifestaccedilatildeo externa
caracteriacutestica a partir da qual se pode deduzir qual a natureza a origem e os
mecanismos dos fenocircmenos envolvidos assim como pode-se estimar suas provaacuteveis
consequumlecircncias
Os problemas patoloacutegicos soacute se manifestam apoacutes o iniacutecio da execuccedilatildeo propriamente
dita a uacuteltima etapa da fase de produccedilatildeo Em relaccedilatildeo a recuperaccedilatildeo dos problemas
patoloacutegicos podemos afirmar que as correccedilotildees seratildeo mais duraacuteveis mais efetiva mais
faacuteceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas
A demonstraccedilatildeo mais expressiva dessa afirmaccedilatildeo eacute a chamada lei de Sitter formulada
por Sitter Apud Helene colaborador do CEB ndash Comitecirc Euro-international du Beacuteton que
mostra os custos crescendo segundo uma progressatildeo geomeacutetrica Dividindo as etapas
construtivas e de uso em quatro periacuteodos correspondentes ao projeto agrave execuccedilatildeo
propriamente dita agrave manutenccedilatildeo preventiva efetuada antes dos primeiros trecircs anos e agrave
manutenccedilatildeo corretiva efetuada apoacutes surgimento dos problemas a cada uma
corresponderaacute um custo que segue uma progressatildeo geomeacutetrica de razatildeo cinco conforme
indicado na figura 3
Figura 3 - Lei de evoluccedilatildeo de custos
23
Toda medida extra-projeto tomada durante a execuccedilatildeo incluindo nesse periacuteodo a obra
receacutem-construiacuteda implica num custo 5 (cinco) vezes superior ao custo que teria sido
acarretado se esta medida tivesse sido tomada a niacutevel de projeto para obter-se o mesmo
grau de proteccedilatildeo e durabilidade da estrutura Um exemplo tiacutepico eacute a decisatildeo em obra
de reduzir a relaccedilatildeo ac5 (aacutegua cimento) do concreto para aumentar a sua durabilidade
e proteccedilatildeo agrave armadura A mesma medida tomada durante o projeto permitiria o
redimensionamento automaacutetico da estrutura considerando um concreto de resistecircncia agrave
compressatildeo mais elevada de menor moacutedulo de deformaccedilatildeo de menor deformaccedilatildeo lenta
e de maiores resistecircncias agrave baixa idade Essas novas caracteriacutesticas do concreto
acarretariam a reduccedilatildeo das dimensotildees dos componentes estruturais economia de
focircrmas reduccedilatildeo de taxa de armadura reduccedilatildeo de volumes e peso proacuteprio etc Essa
medida tomada na fase de obra apesar de eficaz e oportuna do ponto de vista da
durabilidade natildeo mais pode propiciar alteraccedilatildeo para melhoria dos componentes
estruturais que jaacute foram definidos anteriormente no projeto
A patologia na execuccedilatildeo pode ser consequumlecircncia da patologia de projeto havendo uma
estreita relaccedilatildeo entre elas isso natildeo quer dizer que a patologia de projeto sendo nula a
de execuccedilatildeo tambeacutem o seraacute Nem sempre com projetos de qualidade desapareceratildeo os
erros de execuccedilatildeo Estes sempre existiratildeo embora seja verdade que podem ser
reduzidos ao miacutenimo caso a execuccedilatildeo seja realizada seguindo um bom projeto e com
uma fiscalizaccedilatildeo intens
31 Conceitos
Como se nota o processo de execuccedilatildeo eacute muito importante quando se trata de patologias
Antes de se iniciar o tratamento das principais patologias encontradas nos
empreendimentos das construtoras de referencia iratildeo ser apresentados os conceitos que
seratildeo mencionados neste trabalho
5 ac ndash Fator aacutegua cimento
24
Patologia - A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que
estuda os sintomas os mecanismos as causas e origens dos defeitos das construccedilotildees
civis ou seja eacute o estudo das partes que compotildeem o diagnoacutestico do problema
Vida Uacutetil ndash As estruturas de concreto armado devem ser projetadas construiacutedas
e operadas de tal forma que sob as condiccedilotildees ambientais esperadas elas mantenham
sua seguranccedila funcionalidade e a aparecircncia aceitaacutevel durante um periacuteodo de tempo
impliacutecito ou expliacutecito sem requerer altos custos imprevistos para manutenccedilatildeo e reparo
Vida uacutetil eacute aquela durante a qual a estrutura conserva todas as caracteriacutesticas miacutenimas
de funcionalidade resistecircncia e aspectos externos exigiacuteveis
Desempenho - Por desempenho entende-se o comportamento em serviccedilo de cada
produto ao longo da vida uacutetil e a sua medida relativa espelharaacute sempre o resultado do
trabalho desenvolvido nas etapas de projeto construccedilatildeo e manutenccedilatildeo
Durabilidade - A durabilidade de uma estrutura de concreto armado eacute a
capacidade de a estrutura manter as suas caracteriacutesticas estruturais e funcionais originais
pelo tempo de vida uacutetil esperado nas condiccedilotildees de exposiccedilatildeo para as quais foi
projetada Eacute essencial que as estruturas de concreto desempenhem as funccedilotildees que lhe
foram atribuiacutedas que mantenham a resistecircncia e a utilidade que delas se espera durante
um periacuteodo de vida previsto ou pelo menos razoaacutevel
32 Origem das Patologias
Salvo os casos correspondentes agrave ocorrecircncia de cataacutestrofes naturais em que a violecircncia
das solicitaccedilotildees aliada ao caraacuteter marcadamente imprevisiacutevel das mesmas seraacute o fator
preponderante os problemas patoloacutegicos tecircm suas origens motivadas por falhas que
ocorrem durante a realizaccedilatildeo de uma ou mais das atividades inerentes ao processo
geneacuterico a que se denomina de construccedilatildeo civil processo este que pode ser dividido em
trecircs etapas baacutesicas concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais) execuccedilatildeo e
utilizaccedilatildeo
25
A qualidade obtida em cada etapa tem sua devida importacircncia no resultado final do
produto assim como na satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e principalmente no controle da
incidecircncia de manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo na fase de uso
Para se obter a diminuiccedilatildeo ou a eliminaccedilatildeo dos problemas patoloacutegicos deve haver maior
controle de qualidade nestas etapas do processo A abordagem de manutenccedilatildeo deve
tambeacutem ser feita de forma a contextualizaacute-la no processo de construccedilatildeo procurando
durante todas as etapas do processo situaacute-la como um dos fatores relevantes a ser
considerado Devem ser tomadas algumas medidas para assegurar nas vaacuterias etapas do
processo construtivo o delineamento e a projeccedilatildeo de manutenccedilatildeo futura
No tocante da qualidade exigi-se para a etapa de concepccedilatildeo a garantia de plena
satisfaccedilatildeo do cliente de facilidade de execuccedilatildeo e de possibilidade de adequada
manutenccedilatildeo para etapa de execuccedilatildeo seraacute de garantir o fiel atendimento ao projeto e
para a etapa de utilizaccedilatildeo eacute necessaacuterio conferir a garantia de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio e a
possibilidade de extensatildeo da vida uacutetil da obra
De um modo geral as patologias natildeo tem sua origem concentrada em fatores isolados
mas sofrem influecircncia de um conjunto de variaacuteveis que podem ser classificadas de
acordo com o processo patoloacutegico com os sintomas com a causa que gerou o problema
ou ainda a etapa do processo produtivo em que ocorrem aleacutem de apontar para falhas
tambeacutem no sistema de controle de qualidade proacuteprio a uma ou mais atividades
As manifestaccedilotildees patologias satildeo tambeacutem responsaacuteveis por uma parcela importante da
manutenccedilatildeo de modo que grande parte das intervenccedilotildees de manutenccedilatildeo nas edificaccedilotildees
poderia ser evitada se houvesse um melhor detalhamento do projeto e escolha
apropriada dos materiais e componentes da construccedilatildeo
O objetivo deste trabalho eacute apresentar os principais cuidados e estrateacutegia dentro do
processo construtivo visando agrave diminuiccedilatildeo de futuras atividades de manutenccedilatildeo e o
controle do aparecimento de problemas patoloacutegicos na edificaccedilatildeo
As decisotildees tomadas durante as etapas do processo produtivo na construccedilatildeo bem como
o controle de qualidade efetuado durante essas etapas estatildeo intimamente ligadas a
manutenccedilatildeo e aos futuros problemas patoloacutegicos que poderatildeo ocorrer na edificaccedilatildeo
26
Devido aos altos iacutendices de manifestaccedilotildees patoloacutegicas que vecircm ocorrendo nas
edificaccedilotildees busca-se cada vez mais a garantia e o controle da qualidade em todo o
processo construtivo Desta forma a qualidade final do produto depende da qualidade
do processo da interaccedilatildeo entre as fases do processo produtivo e da intensa
retroalimentaccedilatildeo de informaccedilotildees que proporcionam a melhoria contiacutenua
321 Concepccedilatildeo (planejamento projeto materiais)
Vaacuterias satildeo as falhas possiacuteveis de ocorrer durante a etapa de concepccedilatildeo do
empreendimento Elas podem se originar durante o estudo preliminar (lanccedilamento da
estrutura) na execuccedilatildeo do anteprojeto ou durante a elaboraccedilatildeo do projeto de execuccedilatildeo
tambeacutem chamado de projeto final de engenharia
Alguns fatores como a deficiecircncia no planejamento ausecircncia de informaccedilotildees e dados
teacutecnicos e econocircmicos de novas alternativas construtivas ausecircncia de ferramentas de
base de dados para controle e indefiniccedilatildeo de criteacuterios de controle (Indicadores de
qualidade e produtividade) influenciam negativamente a qualidade do produto aleacutem de
aumentarem os iacutendices de perdas de baixa utilizaccedilatildeo de novas alternativas construtivas
Para o desenvolvimento das alternativas construtivas eacute necessaacuterio o estabelecimento de
certos paracircmetros Entre eles pode-se citar a definiccedilatildeo do uso a tipologia da edificaccedilatildeo
e dos materiais a serem empregados a identificaccedilatildeo das faixas soacutecio-econocircmicas da
populaccedilatildeo a ser atendida levantamento dos recursos locais disponiacuteveis (mateacuteria-prima
matildeo-de-obra entre outros) e levantamento do estaacutegio de desenvolvimento da
construccedilatildeo
O planejamento define tambeacutem as diretrizes de manutenccedilatildeo estrateacutegica sendo o custo
da manutenccedilatildeo preventiva um fator importante a ser considerado
Alvo de grande preocupaccedilatildeo nos paiacuteses desenvolvidos o projeto eacute responsaacutevel por
grande parte dos problemas patoloacutegicos na construccedilatildeo civil No Brasil a realidade dos
projetos de uma forma geral eacute diferente natildeo sendo dada agrave mesma importacircncia que em
27
outros paiacuteses Em termos de custos esta fase contabiliza em torno 3 a 10 do custo
total do empreendimento
Devido agrave sua importacircncia um grande avanccedilo na obtenccedilatildeo da melhoria de qualidade da
construccedilatildeo pode ser alcanccedilado partindo-se de uma melhor qualidade dos projetistas Eacute
na fase de projeto que satildeo tomadas as decisotildees de maior repercussatildeo nos custos
velocidade e qualidade dos empreendimentos
Na especificaccedilatildeo dos materiais e componentes o projetista deve conhecer suas
durabilidades seja para avaliar se atenderatildeo ao desempenho miacutenimo desejado seja para
comprar custos globais que incluem custos de manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo bem como a
proteccedilatildeo da vida uacutetil
Durante a fase de projeto alguns fatores interferem na qualidade do produto final
podendo-se citar a compatibilizaccedilatildeo de projetos Portanto eacute fundamental que os
serviccedilos de compatibilizaccedilatildeo de projetos e de seus detalhes construtivos natildeo sejam
deixados para serem resolvidos durante a construccedilatildeo o que acaba exigindo a adoccedilatildeo de
soluccedilotildees paliativas ou meramente reativas
Aleacutem da compatibilizaccedilatildeo de projetos os proacuteprios detalhes executivos adquirirem
importacircncia pois atraveacutes destes a leitura e interpretaccedilatildeo do projeto podem ser
realizadas com clareza sendo fundamental que cada projeto seja acompanhado de
detalhes suficientes A especificaccedilatildeo de materiais o conhecimento de normalizaccedilatildeo a
soluccedilatildeo de interfaces projeto ndash obra o projeto para a produccedilatildeo e a coordenaccedilatildeo entre
vaacuterios projetos tambeacutem satildeo considerados fatores importantes dentro deste contexto
Sem a devida atenccedilatildeo a esses fatores vaacuterios problemas podem vir a ser gerados com
por exemplo a baixa qualidade dos materiais especiacuteficos a especificaccedilatildeo de materiais
incompatiacuteveis o detalhamento insuficiente ou equivocado o detalhamento construtivo
inexequumliacutevel a falta de padronizaccedilatildeo e o erro de dimensionamento o comprometimento
do desempenho e a qualidade global do ambiente construiacutedo
Eacute essencial que os projetos estejam voltados para a fase de execuccedilatildeo com identificaccedilatildeo
dos pontos criacuteticos e proposiccedilatildeo de soluccedilotildees para garantir a qualidade da edificaccedilatildeo No
elenco de recomendaccedilotildees pode-se citar a simplificaccedilatildeo da execuccedilatildeo a adoccedilatildeo de
procedimentos racionalizados e as especificaccedilotildees dos meios estrateacutegicos fiacutesicos e
tecnoloacutegicos necessaacuterios para a execuccedilatildeo
28
Com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo o projeto tambeacutem tem influecircncia fundamental na vida uacutetil e
no proacuteprio custo das etapas de manutenccedilatildeo e uso Nele deve-se adotar uma estrateacutegia
que iniba a deterioraccedilatildeo prematura diminuindo com isso os custos de manutenccedilatildeo
Assim algumas das decisotildees tomadas durante o projeto influenciaratildeo a frequumlecircncia de
manutenccedilatildeo ao longo da vida uacutetil
Muitos pontos importantes devem ser observados com relaccedilatildeo agrave manutenccedilatildeo de
edificaccedilotildees Um ponto que por consenso assume um papel importante para o aumento
da durabilidade eacute a impermeabilizaccedilatildeo pois a presenccedila de aacutegua pode vir a causar a
deterioraccedilatildeo dos materiais e componentes
O projeto de impermeabilizaccedilatildeo estaacute diretamente relacionado ao atendimento das
exigecircncias dos usuaacuterios no que se refere agrave estanqueidade higiene durabilidade e
economia da edificaccedilatildeo sendo de forma direta ou indireta o responsaacutevel pela ocorrecircncia
de muitos problemas patoloacutegicos
O projeto tambeacutem eacute a origem das falhas nos Sistemas Hidraacuteulicos Prediais (SHP)
Resultados de pesquisas apontaram a falta de compatibilizaccedilatildeo com projetos dos outros
subsistemas como fator de desvalorizaccedilatildeo e de falhas dos projetos de SHP
Pode-se concluir que as medidas necessaacuterias para garantir a vida uacutetil satildeo determinadas a
partir da importacircncia da edificaccedilatildeo das condiccedilotildees ambientais e em muitos casos da
vida uacutetil estimada para a edificaccedilatildeo Neste sentido eacute parte integrante do projeto a
indicaccedilatildeo das medidas miacutenimas de inspeccedilatildeo e manutenccedilatildeo preventiva que garantam a
durabilidade de materiais e componentes da edificaccedilatildeo e assegurem a vida uacutetil
projetada
Outro ponto importante a ser observado eacute a correta especificaccedilatildeo dos materiais Satildeo
muito comuns problemas patoloacutegicos originados na falta de qualidade dos materiais e
componentes tais como a durabilidade menor que a especificada a falta de rigor
dimensional e a baixa resistecircncia mecacircnica
Fabricantes de materiais vecircm de forma contiacutenua melhorando e lanccedilando novos materiais
no mercado poreacutem a escolha destes materiais pode se tornar complicada pela
deficiecircncia de informaccedilotildees teacutecnicas para orientar e subsidiar a especificaccedilatildeo aliada agrave
ausecircncia ou deficiecircncia de normalizaccedilatildeo
29
Com a crescente quantidade de novos materiais no mercado nem sempre devidamente
testados e em conformidade com os requisitos e criteacuterios de desempenho a
probabilidade de patologias tambeacutem eacute crescente Aleacutem desses fatores eacute importante
avaliar as limitaccedilotildees e as exigecircncias que seratildeo impostas pelas intempeacuteries o
comportamento do material sob condiccedilotildees semelhantes agrave que estaraacute sujeito
experiecircncias que atestem a durabilidade do material e componentes a compatibilidade
com os demais materiais em contato bem como os custos de aplicaccedilatildeo e de provaacuteveis
serviccedilos de manutenccedilatildeo
Desta forma a escolha destes materiais e as teacutecnicas de construccedilatildeo devem estar em
concordacircncia com o projeto a fim de atender agraves necessidades dos usuaacuterios e garantir a
manutenccedilatildeo de suas propriedades e caracteriacutesticas iniciais sem perder de vista a
edificaccedilatildeo Eacute importante ressaltar que a escolha dos materiais natildeo deve tomar por base
apenas o preccedilo pois o baixo custo pode significar material de qualidade inferior Aleacutem
disso esse fato se torna mais evidente devido agrave falta de especificaccedilatildeo precisa dos
materiais
A incorreta aplicaccedilatildeo dos materiais e o mal entendimento de suas caracteriacutesticas tecircm
sido as causas de muito problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo Assim no momento da
seleccedilatildeo e da especificaccedilatildeo dos materiais e componentes satildeo necessaacuterias informaccedilotildees
teacutecnicas e econocircmicas para que um determinado material responda de maneira aceitaacutevel
a suas condiccedilotildees de serviccedilo Na seleccedilatildeo conhecimento da funccedilatildeo que o material iraacute
desempenhar na edificaccedilatildeo assim como a natureza do meio ambiente a que este seraacute
inserido eacute de grande importacircncia
Eacute portanto essencial que a previsatildeo de um sistema de controle de qualidade atuando nas
fases de seleccedilatildeo aquisiccedilatildeo recebimento e aplicaccedilatildeo dos materiais Assim a
comprovaccedilatildeo da conformidade com base em criteacuterios disponiacuteveis constitui base de
accedilotildees para a garantia da qualidade dos materiais empregados
O conhecimento das propriedades dos materiais tambeacutem eacute de grande importacircncia dentro
desse contexto bem como a avaliaccedilatildeo de suas caracteriacutesticas fiacutesicas e quiacutemicas No que
se refere agraves propriedades deve-se ressaltar a durabilidade pois apesar da resistecircncia e
durabilidade serem consideradas as propriedades mais importantes dos materiais de
construccedilatildeo a necessidade de projetar e de construir com durabilidade natildeo eacute considerada
com a mesma ecircnfase e importacircncia dada agrave resistecircncia estrutural
30
Aleacutem das propriedades a compatibilidade entre os materiais eacute importante quando se
objetiva a qualidade pois o conhecimento teacutecnico de cada material poderaacute minimizar ou
impedir a deterioraccedilatildeo
Portanto eacute essencial o questionamento sobre quais materiais utilizar se os materiais
teratildeo aderecircncia se um material poderaacute mudar as propriedades do outro quais as
especificaccedilotildees a serem seguidas quais os equipamentos envolvidos quais as condiccedilotildees
de entrega e de exposiccedilatildeo onde armazenaacute-los a quantidade de material a ser utilizada
enfim questotildees que podem comprometer a qualidade do produto final e resultar em
futuros problemas patoloacutegicos e de manutenccedilatildeo
322 Execuccedilatildeo (construccedilatildeo)
A sequumlecircncia loacutegica do processo de construccedilatildeo civil indica que a etapa de execuccedilatildeo deva
ser iniciada apenas apoacutes o teacutermino da etapa de concepccedilatildeo com a conclusatildeo de todos os
estudos e projetos que lhe satildeo inerentes Suponha-se portanto que isto tenha ocorrido
com sucesso podendo entatildeo ser convenientemente iniciada a etapa de execuccedilatildeo cuja
primeira atividade seraacute o planejamento da obra
Iniciada a construccedilatildeo podem ocorrer falhas das mais diversas naturezas associadas a
causas tatildeo diversas como falta de condiccedilotildees locais de trabalho (cuidados e motivaccedilatildeo)
natildeo capacitaccedilatildeo profissional da matildeo-de-obra inexistecircncia de controle de qualidade de
execuccedilatildeo maacute qualidade de materiais e componentes irresponsabilidade teacutecnica e ateacute
mesmo sabotagem
Nas estruturas vaacuterios problemas patoloacutegicos podem surgir Uma fiscalizaccedilatildeo deficiente
e um fraco comando de equipes normalmente relacionados a uma baixa capacitaccedilatildeo
profissional do engenheiro e do mestre de obras podem com facilidade levar a graves
erros em determinadas atividades como a implantaccedilatildeo da obra escoramento focircrmas
posicionamento e quantidade de armaduras e a qualidade do concreto desde a sua
fabricaccedilatildeo ateacute a cura
A ocorrecircncia de problemas patoloacutegicos cuja origem estaacute na etapa de execuccedilatildeo eacute devida
basicamente ao processo de produccedilatildeo que eacute em muito prejudicado por refletir de
imediato os problemas soacutecio-econocircmicos que provocam baixa qualidade teacutecnica dos
31
trabalhadores menos qualificados como os serventes e os meio-oficiais e mesmo do
pessoal com alguma qualificaccedilatildeo profissional
Estudos anteriores realizados pela Construtora A revelam que problemas patoloacutegicos
que aparecem nas edificaccedilotildees durante sua vida uacutetil satildeo originados durante a fase de
produccedilatildeo da edificaccedilatildeo com maior percentual na fase de projeto no caso da Europa
sendo que no caso do Brasil esse percentual se daacute na fase de execuccedilatildeo (Conforme
quadro abaixo) daiacute a grande importacircncia da implementaccedilatildeo de um sistema de gestatildeo da
qualidade para execuccedilatildeo de obra
ETAPA Patologias ()
Projeto 18
Materiais 6
Execuccedilatildeo 52
Utilizaccedilatildeo 14
Outros 10 Tabela 1 - Origem das patologias levantadas nas obras da Construtora A
Pode-se associar agrave qualidade de execuccedilatildeo alguns fatores como a qualidade no
gerenciamento da obra no recebimento dos materiais e de equipamentos e
principalmente da execuccedilatildeo dos serviccedilos propriamente dita
Apesar da fase de construccedilatildeo ter influecircncia dominante no desempenho do produto final
nota-se no Brasil uma grande incidecircncia de falhas que podem gerar inuacutemeras
patologias Estas falhas satildeo originadas a partir de erros de projeto no planejamento da
especificaccedilatildeo de materiais entre outros sendo tambeacutem facilmente identificadas
algumas falhas da proacutepria execuccedilatildeo Tais falhas estatildeo relacionadas agrave falta de
qualificaccedilatildeo adequada de quem executa o serviccedilo soluccedilotildees improvisadas atmosfera de
trabalho desconfortaacutevel pouca afinidade entre o grupo barreiras entre a teacutecnica e a
administraccedilatildeo falta de tempo suficiente para a conclusatildeo do serviccedilo gerenciamento
deficiente e ausecircncia de uma clara descriccedilatildeo do serviccedilo a ser realizado
Enfatizando a qualificaccedilatildeo eacute essencial que o profissional que exerce a funccedilatildeo do
controle de execuccedilatildeo apresente uma formaccedilatildeo teoacuterica aliada agrave experiecircncia praacutetica sendo
importante tambeacutem o treinamento de quem executa o serviccedilo
Muitas accedilotildees podem ser tomadas para evitar problemas futuros nas edificaccedilotildees havendo
necessidade de uma visatildeo completa e profunda de todo o processo construtivo A gestatildeo
da produccedilatildeo de matildeo-de-obra deve ser observada tambeacutem de uma forma global inserida
32
em um conjunto organizado gerido por meio de procedimentos padronizados
racionalizados e eficientes e eficazes
Na fase de execuccedilatildeo a manutenccedilatildeo preventiva eacute muito dependente do controle de
qualidade da matildeo-de-obra assim como o cumprimento das especificaccedilotildees de projeto
Para garantir o cumprimento de todas as prescriccedilotildees referentes agrave execuccedilatildeo o controle
deve abranger operaccedilotildees em todos dos estaacutegios de execuccedilatildeo Cada um dos subsistemas
das edificaccedilotildees precisa ter procedimentos bem definidos e consolidados para o seu
controle
323 Utilizaccedilatildeo (manutenccedilatildeo)
Acabadas as etapas de concepccedilatildeo e de execuccedilatildeo e mesmo quando tais etapas tenham
sido de qualidade adequada as estruturas podem vir a apresentar problemas patoloacutegicos
originados da utilizaccedilatildeo errocircnea ou da falta de um programa de manutenccedilatildeo adequado
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por uso inadequado podem ser evitados
informando-se aos usuaacuterios sobre as possibilidades e as limitaccedilotildees da obra
Os problemas patoloacutegicos ocasionados por manutenccedilatildeo inadequada ou mesmo pela
ausecircncia total de manutenccedilatildeo tem sua origem no desconhecimento teacutecnico na
incompetecircncia no desleixo e em problemas econocircmicos
Exemplos tiacutepicos casos em que a manutenccedilatildeo perioacutedica pode evitar problemas
patoloacutegicos seacuterios e em alguns casos a proacutepria ruiacutena da obra satildeo a limpeza e a
impermeabilizaccedilatildeo das lajes de cobertura marquises piscinas elevadas e play-
grounds que se natildeo forem executadas possibilitaratildeo a infiltraccedilatildeo prolongada de aacuteguas
de chuva e o entupimento de ralos fatores que aleacutem de implicarem a deterioraccedilatildeo da
estrutura podem levaacute-la agrave ruiacutena por excesso de carga (acumulaccedilatildeo de aacutegua)
O uso de uma edificaccedilatildeo inclui sua operaccedilatildeo e as atividades de manutenccedilatildeo realizadas
durante sua vida uacutetil Pelo fato das atividades de manutenccedilatildeo em sua maioria serem
33
repetitivas e ciacuteclicas eacute importante a implantaccedilatildeo de um programa de manutenccedilatildeo
visando aperfeiccediloar a utilizaccedilatildeo de recursos e manter o desempenho de projeto
Para a implantaccedilatildeo deste programa de manutenccedilatildeo eacute importante a realizaccedilatildeo de um
manual do usuaacuterio para auxiliar a correta utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo e recomendar as
medidas de conservaccedilatildeo e manutenccedilatildeo A linguagem deste manual deve ser simples e
direta apresentada de forma didaacutetica devendo ainda ser detalhado de acordo com uma
complexidade da edificaccedilatildeo
O manual deve conter informaccedilotildees sobre procedimentos recomendaacuteveis para a
manutenccedilatildeo da edificaccedilatildeo tais como especificaccedilatildeo de procedimentos gerais de
manutenccedilatildeo para a edificaccedilatildeo como um todo especificaccedilatildeo de um programa de
manutenccedilatildeo preventiva de componentes instalaccedilotildees e equipamentos relacionados agrave
seguranccedila e agrave salubridade da edificaccedilatildeo identificaccedilatildeo de componentes da edificaccedilatildeo
mais importantes em relaccedilatildeo agrave frequumlecircncia ou aos riscos decorrentes da falta de
manutenccedilatildeo e agrave recomendaccedilatildeo da obrigatoacuteria revisatildeo do manual de operaccedilatildeo uso e
manutenccedilatildeo
O grande problema por parte dos usuaacuterios dos edifiacutecios eacute que na maioria das vezes eles
natildeo se preocupam com a manutenccedilatildeo natildeo dando a devida importacircncia ao manual de
manutenccedilatildeo e operaccedilatildeo fator fundamental para a vida uacutetil da edificaccedilatildeo
Os procedimentos inadequados durante a utilizaccedilatildeo podem ser divididos em dois
grupos accedilotildees previsiacuteveis e accedilotildees imprevisiacuteveis ou acidentais Nas accedilotildees previsiacuteveis
podemos compreender o carregamento excessivo devido a ausecircncia de informaccedilotildees no
projeto eou inexistecircncia de manual de utilizaccedilatildeo No caso das accedilotildees imprevisiacuteveis
temos alteraccedilatildeo das condiccedilotildees de exposiccedilatildeo da estrutura incecircndios abalos provocados
por obras vizinhas choques acidentais etc
324 Consideraccedilotildees finais sobre a origem das patologias
34
Pelo fato das patologias se originarem durante as etapas do processo construtivo eacute
essencial a garantia do controle de qualidade em todas estas etapas com um
planejamento bem detalhado que permita uma visatildeo clara do que seraacute executado um
projeto que atenda os requisitos miacutenimos de qualidade a escolha correta dos materiais
uma execuccedilatildeo obedecendo ao projeto e as especificaccedilotildees e a fazes de uso orientada
com manuais de utilizaccedilatildeo da edificaccedilatildeo
Aleacutem dos fatores citados anteriormente eacute importante lembrar a necessidade de ampliar
e melhorar a qualificaccedilatildeo das pessoas envolvidas no processo Conveacutem ressaltar que no
Brasil a baixa qualidade da construccedilatildeo civil natildeo se deve somente agrave falta de recursos ou
de tecnologia mas a uma questatildeo cultural natildeo sendo a qualidade analisada como
princiacutepio mas como condiccedilotildees para uma melhora contiacutenua
Eacute certo que todas as etapas do processo podem contribuir para o aparecimento de
manifestaccedilotildees patoloacutegicas na edificaccedilatildeo ou podem ser a origem dessas patologias
poreacutem pode-se observar que natildeo haacute um programa de manutenccedilatildeo preventiva ou
corretiva na construccedilatildeo civil Desta forma a falta de programas de manutenccedilatildeo dos
sistemas construtivos de edificaccedilotildees eacute uma das causas mais importantes de deterioraccedilatildeo
precoce do ambiente construiacutedo
Na tabela 06 (anexo 03) estatildeo alguns exemplos das falhas encontradas com suas
possiacuteveis causas e a accedilatildeo corretiva a ser tomada Mais agrave frente nesse trabalho na seccedilatildeo
de estudo de casos seraacute feita uma anaacutelise detalhada de alguns casos que observou-se
ocorrer com maior frequumlecircncia
33 Metodologia de abordagem dos problemas patoloacutegicos
Um problema patoloacutegico pode ser entendido como uma situaccedilatildeo em que o edifiacutecio ou
uma parte deste num determinado instante da sua vida uacutetil natildeo apresenta o
desempenho previsto
35
O problema eacute identificado de modo geral a partir das manifestaccedilotildees ou sintomas
patoloacutegicos que se traduzem por modificaccedilotildees estruturais e ou funcionais no edifiacutecio ou
na parte afetada representando os sinais de aviso dos defeitos surgidos
As manifestaccedilotildees uma vez conhecidas e corretamente interpretadas podem conduzir ao
entendimento do problema possibilitando a sua resoluccedilatildeo a partir de uma intervenccedilatildeo
cujo niacutevel estaraacute vinculado principalmente agrave relaccedilatildeo entre o desempenho estabelecido
para o produto e o desempenho constatado
Objetivando-se uma accedilatildeo sistecircmica frente aos problemas patoloacutegicos passiacuteveis de
ocorrerem propotildee-se no presente trabalho uma metodologia de abordagem dos
mesmos a partir da qual os profissionais da aacuterea poderatildeo organizar um conjunto de
passos e etapas a serem seguidos a fim de identificarem as possiacuteveis causas que levaram
agrave sua ocorrecircncia buscando assim evitar problemas em futuros empreendimentos
Para uma melhor compreensatildeo dos problemas patoloacutegicos ocorridos com os
empreendimentos e agrave uniformidade de atuaccedilatildeo frente agraves possiacuteveis soluccedilotildees propotildee-se
empregar uma metodologia de accedilatildeo que pode ser desenvolvida ou adaptada para cada
situaccedilatildeo especiacutefica sendo as etapas propostas discutidas a seguir
331 Levantamento de subsiacutedios
Esta etapa fundamenta-se na obtenccedilatildeo das informaccedilotildees necessaacuterias para que se possa
compreender o problema ocorrido Sua estruturaccedilatildeo ocorre a partir da elaboraccedilatildeo de um
quadro geral das manifestaccedilotildees presentes onde devem ser devidamente relatadas as
evidecircncias que provocaram efetivamente o problema
As informaccedilotildees podem ser obtidas por meio de quatro fontes baacutesicas vistoria do local
levantamento do histoacuterico do problema e do edifiacutecio (anamnese do caso) exames
complementares e pesquisa (bibliograacutefica tecnoloacutegica cientiacutefica e normativa)
discutidas a seguir
36
3311 Vistoria do local
A vistoria do local pode se dar a partir da insatisfaccedilatildeo do usuaacuterio com o desempenho de
algum ponto do empreendimento acionando um profissional com o intuito de
solucionar o problema ou pode decorrer de um programa rotineiro de manutenccedilatildeo
onde atraveacutes de uma inspeccedilatildeo constata-se a existecircncia de um problema patoloacutegico
A vistoria em um ou outro caso deve seguir alguns passos especiacuteficos para que se
possa chegar a uma conclusatildeo objetiva Neste sentido propotildee-se a seguir um
procedimento baacutesico para a realizaccedilatildeo da vistoria do local Eacute evidente que se trata
apenas de um direcionamento das atividades sendo recomendada uma postura de
contiacutenua adaptaccedilatildeo ao longo das experiecircncias que forem sendo adquiridas
1 Determinaccedilatildeo da existecircncia e da gravidade do problema patoloacutegico
2 Definiccedilatildeo da extensatildeo e do alcance do problema
3 Registro dos resultados
3312 Levantamento do histoacuterico do edifiacutecio
Essa fase somente seraacute desenvolvida quando for constatada a escassez de subsiacutedios para
diagnosticar o problema na fase de vistoria do local
Ela deve se entendida como uma accedilatildeo capaz de levantar o histoacuterico do edifiacutecio
envolvendo todas as atividades realizadas durante o seu processo de produccedilatildeo que de
alguma maneira possam ter contribuiacutedo para o surgimento do problema
A obtenccedilatildeo das informaccedilotildees sobre as atividades desenvolvidas eacute proveniente
basicamente de duas fontes
a) Investigaccedilatildeo com pessoas envolvidas com o empreendimento
Dependendo da fase em que se encontra o empreendimento pode-se entrevistar um
universo variaacutevel de profissionais envolvidos entre os quais destacam-se operaacuterios da
obra fabricantes e fornecedores de materiais construtores projetistas promotor do
empreendimento vizinhos usuaacuterios entre outros
37
b) Anaacutelise de documentos fornecidos
Como anteriormente colocado as informaccedilotildees obtidas das entrevistas podem natildeo
fornecer um quadro suficientemente amplo e confiaacutevel para o estabelecimento do
Histoacuterico do caso Se isto ocorrer pode-se utilizar como fonte complementar os
documentos produzidos durante a realizaccedilatildeo da obra e no periacuteodo de utilizaccedilatildeo do
edifiacutecio
Na praacutetica sabe-se que os documentos produzidos no decorrer da obra quase sempre se
encontram desatualizados e incompletos pois natildeo se disseminou amplamente a sua
necessidade e a sua importacircncia No entanto podem ser encontrados em algumas obras
documentos que devem ser investigados como por exemplo diaacuterio de obra registro de
ensaios para recebimento de materiais e componentes notas fiscais de materiais e
equipamentos contratos para execuccedilatildeo dos serviccedilos cronograma fiacutesico-financeiro
previsto e executado entre outros
c) Registro dos resultados
O levantamento histoacuterico da edificaccedilatildeo de modo geral tem documentaccedilatildeo muito
esporaacutedica e ineficiente uma vez que essa atividade natildeo eacute sistematizada As respostas
obtidas verbalmente por sua vez natildeo satildeo diretamente conclusivas Contudo todas as
informaccedilotildees aqui conseguidas devem ser cuidadosamente consideradas compiladas
utilizadas para a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico e posteriormente arquivadas
Para que seja estabelecido o diagnoacutestico nessa fase faz-se necessaacuteria uma reavaliaccedilatildeo e
confrontaccedilatildeo dos registros cadastrados na fase de vistoria do local com aqueles aqui
obtidos
3313 Exames complementares
Consideraacutevel parte dos problemas patoloacutegicos que ocorrem apresenta sintomas bem
caracteriacutesticos possibilitando a formulaccedilatildeo do diagnoacutestico com a realizaccedilatildeo das etapas
anteriores Entretanto quando isto natildeo for possiacutevel poderatildeo ser realizados exames
complementares que devem ser direcionados e ou solicitados a partir de uma avaliaccedilatildeo
real de suas necessidades e dos resultados obtidos ateacute entatildeo Estes exames podem ser de
duas naturezas ensaios em laboratoacuterio ou no local
38
a) Ensaios laboratoriais
Ensaiar e analisar o material significa determinar os valores de propriedades que sejam
relevantes o seu uso No caso dos revestimentos ceracircmicos por exemplo podem ser
determinadas as caracteriacutesticas de porosidade coeficiente de dilataccedilatildeo resistecircncia de
aderecircncia resistecircncia a ataques quiacutemicos etc em funccedilatildeo de determinada aplicaccedilatildeo ou
ainda do problema detectado (descolamento esfarelamento etc) Tambeacutem podem ser
ensaiadas as argamassas empregadas principalmente no que se refere ao seu tempo de
vida uacutetil trabalhabilidade capacidade de absorver deformaccedilotildees resistecircncia agrave
compressatildeo entre outras
Os ensaios laboratoriais na maioria das vezes servem para avaliar determinadas
amostras coletadas com o objetivo de quantificar e qualificar os comportamentos fiacutesico-
quiacutemicos dos materiais procurando reproduzir as condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estatildeo
submetidos quando do seu emprego no edifiacutecio
b) Ensaios no local
Estes ensaios caracterizam-se por serem realizados na proacutepria obra a partir de
equipamentos especiacuteficos podendo ser de natureza destrutiva ou natildeo destrutiva em
funccedilatildeo das caracteriacutesticas a serem avaliadas Em geral seu campo de amostragem
constitui-se de corpos de provas pertencentes a partes danificadas e outras que natildeo
apresentem os problemas Os resultados obtidos de ambas devem ser devidamente
avaliados e comparados entre si
3314 Pesquisa
Com os resultados dos ensaios devidamente avaliados e tendo-se chegado agrave conclusatildeo
de que natildeo se consegue diagnosticar o problema tem-se uma uacuteltima fase que seriam as
pesquisas bibliograacuteficas tecnoloacutegicas e cientiacuteficas
Nesta fase deve-se computar dados a partir do levantamento de informaccedilotildees em textos
cientiacuteficos e ou experimentos em niacutevel de pesquisa tecnoloacutegica buscando encontrar
referecircncias anaacutelogas agrave situaccedilatildeo em que se encontra
39
332 Diagnoacutestico da situaccedilatildeo
Uma vez equacionada a primeira etapa os estudos devem ser conduzidos para a
formulaccedilatildeo do diagnoacutestico do problema o qual pode ser entendido como o
equacionamento do quadro geral da patologia existente
Cabe lembrar poreacutem que as patologias constituem um processo dinacircmico e assim
sendo as manifestaccedilotildees numa determinada eacutepoca podem apresentar um aspecto
completamente distinto que numa outra estando em constante evoluccedilatildeo Assim o
diagnoacutestico pressupotildee um processo dinacircmico que na realidade natildeo se inicia somente
apoacutes a anaacutelise dos resultados obtidos no levantamento de subsiacutedios mas tem iniacutecio com
ele sendo que todas as informaccedilotildees devem ser interpretadas no sentido de compor
progressivamente o quadro de entendimento do problema patoloacutegico
De maneira simplificada pode-se dizer que o processo de diagnoacutestico de um problema
patoloacutegico pode ser descrito como uma geraccedilatildeo de hipoacuteteses efetivas que visam a um
esclarecimento das origens causas e mecanismos de ocorrecircncias que estejam
promovendo uma queda no desempenho do produto
333 Definiccedilatildeo da conduta
Esta etapa estaacute relacionada a uma avaliaccedilatildeo da necessidade ou natildeo de se intervir no
problema patoloacutegico referindo-se portanto agraves alternativas de intervenccedilatildeo e agrave definiccedilatildeo
da terapia a ser indicada
Para que se possa chegar a uma decisatildeo a partir do diagnoacutestico satildeo levantadas as
hipoacuteteses de evoluccedilatildeo futura do problema ou seja realiza-se um prognoacutestico que deve
ser baseado em dados fornecidos pelo tipo de problema estaacutegio de desenvolvimento
caracteriacutesticas gerais do edifiacutecio e condiccedilotildees de exposiccedilatildeo a que estaacute submetido
40
Diante da formulaccedilatildeo do prognoacutestico onde ficaratildeo evidentes as possibilidades de
soluccedilatildeo do problema patoloacutegico levantam-se as alternativas de intervenccedilatildeo que por sua
vez satildeo feitas levando-se em conta trecircs paracircmetros baacutesicos grau de incerteza sobre os
efeitos relaccedilatildeo custo benefiacutecio e disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos
serviccedilos
O grau de incerteza sobre os efeitos relaciona-se diretamente com a incerteza do
diagnoacutestico formulado pois este estaacute fundamentado em informaccedilotildees e conhecimentos
passiacuteveis de erros
A relaccedilatildeo custobenefiacutecio por sua vez estabelece um confronto dos benefiacutecios que
possam ser auferidos na obtenccedilatildeo do desempenho requerido em relaccedilatildeo ao custo de sua
recuperaccedilatildeo no decorrer do restante da vida uacutetil do edifiacutecio
Finalmente a verificaccedilatildeo da disponibilidade de tecnologia para execuccedilatildeo dos serviccedilos
objetiva realizar um levantamento sobre as condiccedilotildees tecnoloacutegicas para a execuccedilatildeo dos
serviccedilos de intervenccedilatildeo definidos As condiccedilotildees tecnoloacutegicas envolvem a teacutecnica de
execuccedilatildeo propriamente dita os materiais os equipamentos e a matildeo-de-obra
necessaacuterios agrave execuccedilatildeo dos serviccedilos
Caso seja empregada uma tecnologia incompatiacutevel com o problema ou ainda caso
ocorram falhas na realizaccedilatildeo dos serviccedilos de manutenccedilatildeo o mesmo pode ser agravado
podendo ateacute mesmo tornar-se irreversiacutevel
334 Registro do caso
Equacionado o problema patoloacutegico e adotada a conduta passa-se a confrontaccedilatildeo dos
efeitos resultantes com os esperados gerando uma fonte de informaccedilotildees que
retroalimenta o processo de produccedilatildeo do edifiacutecio
O registro do caso constitui-se numa fonte importante e segura para consulta de modo
que os problemas detectados possam ser evitados nos novos empreendimentos Aleacutem
disso servem de subsiacutedios essenciais agrave eliminaccedilatildeo do grau de incerteza do diagnoacutestico
41
de casos semelhantes no futuro e para a definiccedilatildeo da conduta de intervenccedilatildeo
possivelmente mais raacutepida e mais eficiente
42
4 TRATAMENTO DOS DADOS OBTIDOS
Como relatado no iniacutecio deste trabalho a Construtora A apenas iniciou o tratamento
qualitativo das causas e expensas associadas no atendimento pela assistecircncia teacutecnica em
fevereiro de 2005 Compilando os dados dispostos na tabela 02 contendo os orccedilamentos
mensais da aacuterea de assistecircncia de fevereiro de 20011 a fevereiro de 2012 estratificados
pelas causas das solicitaccedilotildees chegamos ao graacutefico 01
No graacutefico 01 temos as causas das solicitaccedilotildees que geraram custo neste intervalo de um
ano sendo mensurados pelo seu custo anual por sua porcentagem no custo total e por
Pareto atentando-nos para as causas que nos levam a 80 do nosso custo sendo elas
Impermeabilizaccedilatildeo Revestimento de Argamassa EntregaRevisatildeo de Obra Trincas de
Movimentaccedilatildeo Pintura e Limpeza Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Preparo do Terreno
Operaccedilatildeo de Canteiro Materiais Diversos Revestimento Ceracircmico e Esquadria de
Ferro
Analisando paralelamente ao custo observamos na tabela 03 o nuacutemero das causas das
solicitaccedilotildees dos clientes Fazendo a mesma verificaccedilatildeo no mesmo intervalo de tempo
fevereiro de 2011 a fevereiro de 2012 temos no graacutefico 02 Pareto nos indicando que as
causas responsaacuteveis por 80 das solicitaccedilotildees satildeo Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas Fachadas
Impermeabilizaccedilatildeo Forma e Armaccedilatildeo (tricas de movimentaccedilatildeo) Esquadria de
Alumiacutenio Revestimento Ceracircmico e Pintura e Limpeza
Neste trabalho acadecircmico trataremos sobre as trecircs principais causas influentes tanto no
custo como na frequumlecircncia das solicitaccedilotildees Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas (293 das
solicitaccedilotildees R$13071100 custo anual) Fachadas (132 das solicitaccedilotildees custo anual
diluido em Revestimento de Argamassa e Trincas de Movimentaccedilatildeo) e
Impermeabilizaccedilatildeo (68 das solicitaccedilotildees e R$38917100 custo anual)
43
Gasto em R$ X Meses (Fev 2011 Fev 2012)
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set11 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Gasto Ano
Impermeabilizaccedilatildeo 54000 619913 165700 2828707 5381081 4164726 6063987 2846295 4738524 1103347 3863441 1538827 5548636 38917184
Revestimento de Argamassa 28000 - 2704317 2855321 2427174 1059958 4126439 1961951 2395650 1622668 1260335 3177637 23619450
Entrega Revisatildeo da Obra 3074641 4955090 2446154 191578 853095 1336590 1130288 1035728 - 1702772 16725936
Trincas de Movimentaccedilatildeo - - 306239 2825424 1716739 851783 128894 945563 1112233 2102390 314723 5209393 15513381
Pintura Limpeza 3625873 245760 2313439 373397 342545 139551 432510 712675 1291738 454491 1796284 142805 3456769 15327837
Inst Hidraacuteulicas - 57000 - 782476 1422227 2316611 368357 717468 2470908 1112807 816240 562966 2444075 13071135
Preparo do Terreno - 150000 38485 78760 857372 1032997 574320 1007326 6970137 75844 661195 11446436
Operaccedilatildeo do Canteiro 236633 562079 340662 1411246 764243 926058 483966 854507 669983 470647 413300 249585 239652 7622561
Materiais Diversos 183745 416853 687450 784272 717104 375798 645635 928168 1085455 414199 183777 661355 198645 7282456
Revestimento Ceracircmico Interno - 66749 85542 302082 349050 627634 372801 682104 941505 210989 70801 2900786 6610043
Esq Ferro 538650 524740 710263 692220 111015 876337 21100 390515 895410 878946 943000 6582196
Esq Alumiacutenio - 665256 512978 747372 380024 401096 211986 1106178 402038 497160 171636 1079955 6175679
Esq Madeira 57350 6500 237040 122330 833489 225289 190920 595157 62212 512180 906007 58255 170544 3977273
Maacutermores e Granitos Internos 142903 1823303 240189 123142 170341 120110 508870 116400 44160 8055 47734 372813 88201 3806221
Outros Revestimentos - Piso 1100000 296426 458500 422400 1100000 23270 3990 178460 - 3583046
Ar Condicionado - - 77263 661360 353250 600363 373404 297501 32800 122810 136000 2654751
Gastos Gerais - - - 2370000 120000 2490000
Inst Eleacutetrica - - 147927 122682 - 50530 107325 251582 193975 401100 324320 872636 2472077
Projetos e Serviccedilos Teacutecnicos - 400000 - 400000 200000 200000 200000 200000 400000 300000 2300000
Gastos de Administraccedilatildeo 239394 300806 278061 242953 233509 236593 239751 179374 205016 37663 3848 2196968
Telhado - 450000 323102 365588 80000 237888 231325 182107 222874 91842 2184726
Transporte e Limpeza 18316 39579 32000 43842 48000 16000 42964 152021 566200 366263 456568 1781753
Despesas Reembolsaacuteveis - Facilidades 1572200 87700 - - - 1659900
Alvenaria e Vedaccedilotildees - 129800 516251 48177 - 21010 17924 231325 438431 9474 1412392
Decoraccedilatildeo 198322 181921 154395 627117 - - - 1161755
Manutenccedilatildeo Dassi 874708 - - 874708
Pedras Decorativas 159500 48750 57825 7160 23270 55490 - 62650 428495 843140
Forro de gesso - - 30023 - 47573 569758 - 50340 697694
Maacutermores e Granitos Externos - - 132708 98715 - - - 64440 295863
Pisos de Madeira - 130000 50000 - - - 180000
Vidros - - 13500 - - - 13500
TOTAL MEcircS 11229527 10608720 10595891 13821665 18974880 17473930 15119351 15769130 17798004 14848916 23522205 6798369 26919472 203480061
Tabela 2 - Custo mensal das causas das solicitaccedilotildees
44
Graacutefico 1 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao custo ano da aacuterea de assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Custo Acumulado das Causas - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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R$ 000
R$ 5000000
R$ 10000000
R$ 15000000
R$ 20000000
R$ 25000000
R$ 30000000
R$ 35000000
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45
Causas X Nuacutemero de Solicitaccedilotildees
fev11 mar11 abr11 mai11 jun11 jul11 ago11 set011 out11 nov11 dez11 jan12 fev12 Sol Ano
Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas 11 23 22 32 63 35 30 29 28 44 28 41 41 427
Fachadas 2 29 6 33 13 54 26 6 7 16 192
Impermeabilizaccedilatildeo 1 10 8 26 26 12 11 3 18 13 128
Forma e Armaccedilatildeo 1 1 8 19 12 31 29 18 119
Esquadrias de Ferro e Aluminio 7 6 9 13 8 26 14 12 10 105
Revestimentos Ceracircmicos 2 9 10 18 7 6 9 7 12 20 100
Pintura e Limpeza 1 2 14 1 17 5 9 12 11 8 16 96
Instalaccedilotildees Eleacutetricas 2 10 6 5 3 9 14 7 9 65
Maacutermores e Granitos Internos 4 11 4 3 2 4 6 10 3 8 55
Fundaccedilatildeo 8 2 8 10 5 5 1 39
Esquadrias de Madeira 1 5 4 2 3 2 7 3 6 33
Outras Inst ExaustatildeoAr-Cond 1 1 3 1 1 5 6 1 19
Dry-Wall 1 6 6 1 1 15
Forro de Gesso 2 2 1 5 4 1 15
Telhados 1 1 3 2 1 6 14
Fachadas de Granito 7 1 1 1 1 1 12
Alvenaria Estrutural 4 3 7
Outros 2 2 2 6
Alvenaria-Bloco Cecircramico 1 1 1 1 4
Pedras Decorativas 2 2
Revestimento Interno Argamassa 1 1 2
Contra Piso 1 1
TOTAL Mecircs 11 24 22 49 177 86 175 125 156 180 137 153 161 1456
Tabela 3 - Numero de solicitaccedilotildees mensais pelas causas de referecircncia
46
Graacutefico 2 ndash Graacutefico de Pareto aplicado ao nuacutemero de solicitaccedilotildees ano da assistecircncia teacutecnica pelas causas de referecircncia
Causas das Solicitaccedilotildees - 12 meses ( Fev05 - Fev 06 )
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946957
967977 985 990 994 997 998 9991000
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47
5 ESTUDO DE CASOS
51 Impermeabilizaccedilatildeo
Em se tratando de impermeabilizaccedilatildeo em uma construccedilatildeo mesmo que sejam adotandos
materiais adequados e de boa procedecircncia ainda assim natildeo haacute garantias Como em
todos os serviccedilos de uma obra mais ainda no caso da impermeabilizaccedilatildeo a matildeo de obra
utilizada precisa ser exaustivamente treinada
Como a aacuterea a ser impermeabilizada sofreraacute intervenccedilotildees por outras equipes antes e
depois da aplicaccedilatildeo da camada impermeabilizante essas equipes precisam sempre
passar por treinamento de reciclagem para a conscientizaccedilatildeo dos riscos responsaacuteveis por
um futuro vazamento
Eacute comum ver a equipe de concreto esquecer ou natildeo ser avisada de colocar na forma uma
simples ripa que faraacute o sulco necessaacuterio para a ancoragem da manta de
impermeabilizaccedilatildeo Isso geraraacute um re-trabalho oneroso na fase de impermeabilizaccedilatildeo
onde haveraacute de se quebrar com uma talhadeira e corre-se o risco de abalar a estrutura
Outro exemplo comum eacute um servente precisar pregar um inofensivo prego em uma
parede rebocada para esticar uma linha de marcaccedilatildeo sem saber que atraacutes desse reboco
estaacute toda a camada impermeabilizante pronta e acabada
Vaacuterios outros exemplos poderiam ser citados mas por enquanto podem ser mostrados
apenas esses dois para que demonstrar que os proacuteprios colaboradores da obra podem se
transformar em vilotildees por falta de aviso dos riscos e cuidados a serem tomados
Embora este assunto natildeo seja tratado com a frequumlecircncia e seriedade que deveria a
impermeabilizaccedilatildeo eacute parte fundamental de uma edificaccedilatildeo
Grande eacute a preocupaccedilatildeo com pisos paredes portas janelas e telhados mas de que
valem todos esses elementos que compotildeem uma construccedilatildeo se natildeo forem capazes de
impedir os efeitos da tatildeo indesejaacutevel infiltraccedilatildeo Eacute de conhecimento de todos o quatildeo
48
teimosa e persistente eacute a aacutegua Deve-se superaacute-la sendo preciso e consciente dos seus
fenocircmenos Oferece-se no mercado inuacutemeros produtos impermeabilizantes caros
baratos faacuteceis complicados simples e sofisticados Todos prometem maravilhas
garantem facilidades na aplicaccedilatildeo estanqueidade e durabilidade
Quando ocorre um problema de impermeabilizaccedilatildeo na maioria das vezes se estaacute
lidando com um cliente insatisfeito que estaacute com seu apartamento encharcado onde o
reparo vai implicar na quebra de boa quantidade de materiais de revestimento nobres
sujeiras e contratempos para o cliente que confiou que teria um local seguro para morar
Concluiacute-se entatildeo que o maior prejuiacutezo seraacute da construtora pois mesmo que consiga
restabelecer a funcionabilidade e esteacutetica da unidade fica o prejuiacutezo moral perante o
cliente este sim eacute um prejuiacutezo que nenhum profissional nem empresa gostaria de ter
Caso 01
Em 2001 a construtora A iniciou a substituiccedilatildeo de todas as suas paredes internas de
alvenaria por paredes de gesso acartonado (Dry-Wall) material largamente jaacute utilizado
em paiacuteses europeus e nos Estados Unidos A substituiccedilatildeo dos materiais de
impermeabilizaccedilatildeo natildeo acompanhou esta mudanccedila sendo ainda utilizado
impermeabilizaccedilatildeo riacutegida a base de epoacutexi Tal detalhe de impermeabilizaccedilatildeo mostrou-
se ao longo tempo falho cabendo hoje a construtora a refazer quase que a totalidade dos
banheiros de seus clientes
Os paineacuteis de dry-wall satildeo fixados apenas lateralmente permitindo que qualquer
movimentaccedilatildeo das placas por choque ou dilataccedilatildeo teacutermica implique na flexibilizaccedilatildeo da
impermeabilizaccedilatildeo que sendo esta riacutegida quebra-se permitindo a percolaccedilatildeo de aacutegua
para os revestimentos adjacentes
Na maioria dos casos da construtora A os pisos no entorno de banheiros eram de
madeira que ao entrar em contato com aacutegua incharam e desprenderam-se do chatildeo
sendo necessaacuterio para recompocirc-lo a troca das peccedilas afetadas e a nova aplicaccedilatildeo de
sinteco
Com o objetivo de resolver o problema crocircnico de impermeabilizaccedilatildeo de seus
empreendimentos a construtora A adotou o modelo de impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel
49
soluccedilatildeo asfaacutelica com base acriacutelica + tela de polieacutester (manta moldada em loco)
resistindo as movimentaccedilotildees dos paineacuteis de gesso natildeo havendo assim ruptura do
sistema de impermeabilizaccedilatildeo e infiltraccedilatildeo de pisos e paredes das aacutereas adjacentes
Custo de reparo aproximado por banheiro + aacutereas afetadas R$ 1000000
Figura 4 - Paredes infiltradas pela falha na impermeabilizaccedilatildeo do banheiro
Figura 5 - Revestimento de taco levantou devido a presenccedila de aacutegua no piso do quarto adjacente
50
Figura 6 - Impermeabilizaccedilatildeo riacutegida trincada no final da placa de dry-wall
Figura 7 - Detalhe da impermeabilizaccedilatildeo riacutegida junto a placa de dry-wall
51
Figura 8 - Detalhe da falta de impermeabilizaccedilatildeo entre a parede e o tento
Figura 9 - Nova impermeabilizaccedilatildeo flexiacutevel aplicada com a soluccedilatildeo asfaacuteltica + tela de polieacutester
fazendo a vedaccedilatildeo inclusive junto ao tento
52
Caso 02
Outro problema que pode ser citado com frequencia e de manutenccedilatildeo onerosa eacute a
impermeabilizaccedilatildeo de piscinas A execuccedilatildeo da manta asfaacuteltica geralmente eacute feita
quando a estrutura ainda estaacute no osso desta forma o enchimento para o contrapiso do
deck acaba sendo executado acima da virada da manta ou seja a piscina eacute
impermeabilizada abaixo do niacutevel de aacutegua final (depois do acabamento) fazendo com
que a impermeabilizaccedilatildeo natildeo chegue ateacute a borda da piscina
Esse eacute um erro que poderia ter sido resolvido durante o processo de execuccedilatildeo se
houvesse um procedimento de fiscalizaccedilatildeo de serviccedilos eficaz A soluccedilatildeo para o
problema eacute quebrar toda a periferia da piscina e levar a manta ateacute a borda Eacute importante
observar que a soluccedilatildeo deste problema implica em um serviccedilo longo com esvaziamento
da piscina quebra da aacuterea a ser tratada reparo da impermeabilizaccedilatildeo reaplicaccedilatildeo da
ceracircmica (podendo ser de grande dificuldade caso a peccedila esteja fora de linha pela
faacutebrica) rejuntamento e custeio do caminhatildeo pipa para encher a piscina novamente
Custo aproximado R$ 1000000
Figura 10 - Sinais de infiltraccedilatildeo em toda a borda da piscina
53
Figura 11 - A virada da manta natildeo se estende ateacute a borda da piscina
Caso 3
O pescoccedilo do ralo deve estar rente a laje permitindo que toda a aacutegua presente acima do
niacutevel da laje possa escoar para o ralo natildeo permitindo acumulo de aacutegua no contrapiso
assim como o acuacutemulo de dejetos em torno do ralo
Figura 12 - Pescoccedilo do ralo acima da impermeabilizaccedilatildeo
54
Caso 4
O detalhe de impermeabilizaccedilatildeo do telhado (foto 11) permitia que ocorresse uma trinca
horizontal em toda a sua extensatildeo pela qual a aacutegua percolava e passava por traacutes da
manta atingindo as salas inferiores
O detalhe correto seria permitir que a manta virasse no miacutenimo 4 cm dentro da
alvenaria natildeo permitindo que a aacutegua percolasse por traacutes da manta
Figura 13 - Abertura de toda periferia do telhado para correccedilatildeo do detalhe da manta
Figura 14 - Detalhe da manta reto na alvenaria permitindo a percolaccedilatildeo drsquoaacutegua e descolagem
55
52 Instalaccedilotildees Hidraacuteulicas
Os sistemas hidraacuteulicos prediais (SHP) tecircm demonstrado ser um dos principais
causadores de patologias poacutes-ocupaccedilatildeo Verifica-se que a maioria dos problemas
encontrados nos SHP estaacute relacionada agrave falhas de execuccedilatildeo (como por exemplo
vazamentos e entupimentos) sendo as falhas de projeto a segunda causa seguido das
falhas de uso (falta de informaccedilotildees) e por uacuteltimo as falhas inerentes aos materiais
Em se tratando de instalaccedilotildees eacute possiacutevel observar que haacute um elevado grau de interface
durante todo o periacuteodo da obra Inicia-se com as previsotildees deixadas na estrutura para a
posterior instalaccedilatildeo das tubulaccedilotildees e termina na fase de acabamento da obra com a
colocaccedilatildeo de louccedilas e metais Durante todo esse processo eacute importante realizar reuniotildees
perioacutedicas de compatibilizaccedilatildeo de projetos Essa praacutetica evita algumas falhas diante da
dificuldade de se executar o que estaacute projetado aleacutem de retroalimentar o sistema da
qualidade para que futuros empreendimentos natildeo cometam o mesmo erro tanto na parte
de projeto quanto na parte de execuccedilatildeo
Outro ponto que deve ter uma maior preocupaccedilatildeo eacute a elaboraccedilatildeo do projeto bdquoas built‟
que funciona como um raio-X da parede por onde passam as tubulaccedilotildees Esse projeto
deve ser feito com base nas medidas reais executadas e serve de base para os
proprietaacuterios poderem furar a parede sem causar danos a instalaccedilatildeo Um projeto
elaborado de forma errada pode trazer muitos prejuiacutezos para a construtora pois a
mesma teraacute que arcar com todos os custos se um proprietaacuterio seguir o manual e furar
uma tubulaccedilatildeo por exemplo Aleacutem do bdquoas built‟ os usuaacuterios devem ser orientados
quanto a necessidade das manutenccedilotildees perioacutedicas tais como a limpeza de caixas
d‟aacutegua ralos e sifotildees o que evita muitas vezes o acionamento da construtora por um
motivo que natildeo eacute de sua responsabilidade
Eacute importante salientar que os SHP quando apresentam viacutecios interferem em vaacuterios
outros subsistemas tais como vedaccedilotildees revestimentos de paredes e de forro pintura
acabamentos impermeabilizaccedilotildees onerando ainda mais os custos de manutenccedilatildeo poacutes-
ocupaccedilatildeo
56
Caso 01
Tubulaccedilatildeo hidraacuteulica pressurizada foi mal colada na conexatildeo (joelho de 90ordm)
Ocorreram dois problemas nesta colagem
Natildeo foi utilizada a soluccedilatildeo limpadora para retirar a resina que cobre o tubo
natildeo permitindo a correta fusatildeo entre as duas superfiacutecies (tubo e conexatildeo)
A aacuterea de tubulaccedilatildeo colada na conexatildeo natildeo foi superior a 4mm conforme
mostra a figura 16
O custo do reparo da tubulaccedilatildeo eacute iacutenfimo perto das consequumlecircncias geradas totalizando
R$ 2500000 entre os serviccedilos abaixo
Retirada do rejunte amarelado do piso da sala e aplicaccedilatildeo de um novo
Troca do teto de gesso da sala e aacutereas afetadas
Repintura de todos os ambientes afetados
Limpeza e reparo dos moacuteveis e tapetes danificados pela aacutegua
Figura 15 - Tubo desconectado pela pressurizaccedilatildeo do sistema
57
Figura 16 - Aacuterea colada insuficiente inferior a 4mm
Figura 17 - Teto da sala completamente danificado
58
Figura 18 - Rejuntamento do piso de maacutermore amarelado
Caso 2
Teto de gesso da unidade 304 foi fechado antes do teacutermino da tubulaccedilatildeo de esgoto da
unidade 404 O ramal da tubulaccedilatildeo de esgoto secundaacuterio natildeo havia sido ligado ao
primaacuterio permitindo que toda aacutegua utilizada no chuveiro e lavatoacuterio do apartamento
404 fosse acumulada no forro do teto da unidade 304
O apartamento 304 ainda natildeo tinha clientes habitando portanto quando foi
descoberto o problema toda a unidade jaacute estava completamente deteriorada sendo
necessaacuteria a troca de pisos e pinturas
Custo dos reparos R$ 2500000
59
Figura 19 - Tubulaccedilatildeo de esgoto do ramal secundaacuterio incompleta
Caso 3
Bolsas na tubulaccedilatildeo (ldquogambiarrardquo) feita em tubulaccedilatildeo hidraacuteulica ao inveacutes da
utilizaccedilatildeo da luva O uso de ldquobolsasrdquo em tubulaccedilotildees tanto de hidraacuteulica quanto
esgoto eacute comum mas errado pois o aquecimento das peccedilas causa a plastificaccedilatildeo do
material natildeo permitindo que tubo trabalhe em sua fase elaacutestica ressecando
facilmente e diminuindo a espessura de sua parede
60
Figura 20 - Uso de bolsas para extenccedilatildeo de tubulaccedilatildeo provocando vazamento
Caso 4
Os sifotildees de pias de banheiro e cozinha satildeo peccedilas delicadas ao contato de uma
pancada ou um vedaccedilatildeo mal feita podem resultar em vazamentos danificando
armaacuterios ou qualquer material que esteja na aacuterea
Figura 21 - Maacute instalaccedilatildeo do sifatildeo da pia
61
Como soluccedilatildeo para o questionamento da responsabilidade do vazamento de sifotildees
indica-se a utilizaccedilatildeo de selos de garantia permitindo eximir a construtora da
responsabilidade ao encontrarem-se violados
Caso 5
Na fixaccedilatildeo da tubulaccedilatildeo de esgoto no ralo sifonado forccedilou-se demasiadamente a
tubulaccedilatildeo trincando o ralo Como a unidade abaixo estava desabitada ao evidenciar-se
o problema o teto do banheiro e piso das aacutereas adjacentes jaacute estavam comprometidos
Custo do reparo R$ 800000
Figura 22 - Ralo sifonado trincado
Figura 23 - Teto da unidade inferior infiltrado
Caso 6
O ponto de dreno foi colocado acima da previsatildeo do ar condicionado inviabilizaccedilatildeo a
drenagem Erro de fiscalizaccedilatildeo durante a obra
62
Custo do reparo 40000
Figura 24 - Altura do dreno do ar condicionado superior a localizaccedilatildeo do aparelho
53 Fachadas
Nos uacuteltimos anos vem ganhando cada vez mais importacircncia um aspecto fundamental
da Arquitetura as fachadas Em grandes escritoacuterios alguns arquitetos jaacute satildeo
exclusivamente fachadistas Aleacutem da esteacutetica variaacuteveis tais como desempenho
teacutermico durabilidade e manutenccedilatildeo bem como recentes avanccedilos tecnoloacutegicos em
sistemas e materiais construtivos trazem novos desafios para os profissionais de
projetos
Imponente sutil elegante arrojada claacutessica moderna ou futurista qualquer que
seja seu estilo cor ou tamanho a fachada eacute o primeiro impacto que o observador
recebe antes de entrar num edifiacutecio A fachada interage e se integra ao espaccedilo
63
urbano modificando e enriquecendo a paisagem das cidades sustentada pelo avanccedilo
tecnoloacutegico da induacutestria de materiais de construccedilatildeo
Atuando como uma pele que reveste o esqueleto estrutural seja este de accedilo ou
concreto placas de alumiacutenio composto vidros especiais policarbonato lacircminas
moldaacuteveis chapas de accedilo ou paineacuteis preacute-moldados vem substituindo o uso do
concreto aparente conferindo as fachadas soluccedilotildees que aliam alta tecnologia
facilidade de montagem e manutenccedilatildeo apurado controle termoacuacutestico leveza alta
resistecircncia e durabilidade
Caso 01
Pastilhas da fachada desplacando Apoacutes periacutecia observou-se que durante a execuccedilatildeo
do chapisco e emboccedilo da fachada foi adicionado gesso ao traccedilo da argamassa
permitindo uma ldquosecagemrdquo mais raacutepida facilitando a aplicaccedilatildeo O uso do gesso no
traccedilo consome a aacutegua natildeo permetindo a total hidrataccedilatildeo do cimento tornado a
argamassa porosa e com baixa resistecircncia
Identificado a causa do problema iniciaram-se a localizaccedilatildeo dos pontos nos quais haacute
risco de desplacamento atraveacutes do teste de percuccedilatildeo (Figura X) que eacute indentificar as
aacutereas afetadas atraveacutes do som cavo (oco)
Retirado todo o revestimento dos trechos a serem reparados foi reaplicado o
chapisco emboccedilo e efetuada a colagem da pastilha
Custo total dos reparos R$ 7000000
64
Figura 25 - Aacutereas identificadas com som cavo
Figura 26 - Aacutereas identificadas com som cavo
65
Figura 27 - Teste de percuccedilatildeo
Caso 02
O peitoril eacute um detalhe que minimiza a accedilatildeo de aacutegua na fachada pois interrompe o
fluxo da lacircmina daacutegua e deve se devidamente projetado Recomenda-se que o
peitoril ressalte do plano da fachada (superfiacutecie externa do painel) pelo menos 40
mm e apresente um canal na face inferior para o descolamento da daacutegua
denominado pingadeira
As pingadeiras satildeo detalhes construtivos que tem a funccedilatildeo de quebrar a linha
dacuteaacutegua evitando que este escorra pelas fachadas e podem fazer parte do peitoril
conforme figura 4
Se natildeo houver nenhum tipo de pingadeira ou coletor de aacutegua as aacuteguas das chuvas
podem escorrer pela superfiacutecie dos paineacuteis percorrendo toda a altura do edifiacutecio
depositando sujeira e manchando a superfiacutecie na direccedilatildeo em que a aacutegua escorre
66
Figura 28 - Fachada de casa machada por falta de pingadeira no chapim da platimbanda
Figura 29 - Esquema de funccedilatildeo da pingadeira
67
Caso 03
O mercado de tintas oferece hoje uma grande variedade de produtos no entanto eacute
preciso saber usar o tipo certo de tinta para cada ambiente Aleacutem de proporcionar maior
durabilidade o uso do produto correto acaba sendo mais econocircmico
Em edifiacutecios localizados na orla jaacute se foi utilizado no teto das varandas uma tinta
acriacutelica inapropriada que em pouco tempo ( menos de 6 meses) jaacute apresentava bolor e
mofo
Durante o tempo da garantia foram repintados os tetos das unidades que solicitavam
Custo de cada teto repintado meacutedia R$20000
Figura 30 - Teto de varanda apresentando manchas de mofo e bolor
68
Caso 04
Devido agrave incidecircncia do calor e frio nas fachadas ocorre a dilataccedilatildeo e retraccedilatildeo do
revestimento aplicado Visando permitir este trabalho natural sem que haja o
surgimento de trincas a fachada eacute dividida em ldquopanosrdquo por bits (fendas) que permitem
esta movimentaccedilatildeo
O uso de bits metaacutelicos (perfis em formatado de C) com o passar do tempo pelo
trabalho dos panos gera um pequeno espaccedilo entre ele e o revestimento permitindo a
passagem d‟aacutegua gerando uma infiltraccedilatildeo do lado interno do edifiacutecio
Neste caso eacute necessaacuterio a aplicaccedilatildeo de um selante junto ao bit evitando a percolaccedilatildeo
d‟aacutegua
Por tratar-se de definiccedilatildeo de projeto apenas foi realizada a aplicaccedilatildeo do selante ficando
a responsabilidade dos reparos internos ao condomiacutenio
Figura 31 - Bit metaacutelico selado com mastique a base de poliuretano
69
Caso 05
Maacutermores e granitos de coloraccedilatildeo clara devem apenas ser acentados ou colados com
argamassa branca tendo suas 6 faces seladas pois a porosidade da pedra absorve os sais
minerais presentes na argamassa causando manchas indesejaacuteveis
O castelo (detalhe arquitetocircnico da foto30) da fachada deve ser evitado o maacuteximo
possiacutevel pois o grande nuacutemero de emendas e por consequumlecircncia rejuntamentos
possibilita a percolaccedilatildeo de aacutegua causando manchas no maacutermore e infiltraccedilotildees nas aacutereas
internas
Figura 32 - Pedras de maacutermore branco manchadas
Figura 33 - Castelo da fachada com rejuntamento falho
70
6 CONCLUSAtildeO
Apoacutes a anaacutelise do trabalho e compravaccedilatildeo do alto valor gasto por esta empresa (e
certamente outras) de ponta no mercado com frequumlentes lanccedilamentos de
empreendimentos comprovou-se um valor meacutedio de 2 milhotildees de reais gastos
anualmente pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica
A maioria dos produtos vendidos ou serviccedilos prestados natildeo tem um ciclo de vida tatildeo
longo quanto o de um imoacutevel ficando sobre responsabilidade das construtoras durante o
periacuteodo de 5 anos previsto em lei o atendimento a garantia sobre viacutecios aparentes e
ocultos
A questatildeo da qualidade no setor de construccedilatildeo civil vem recebendo uma atenccedilatildeo
crescente ganhando espaccedilo em publicaccedilotildees e eventos servindo de iniciativa para
empresas e fazendo parte integrante dos procedimentos das construtoras Assim o
enfoque da gestatildeo da qualidade tem evoluiacutedo passando de uma visatildeo corretiva que se
baseia na inspeccedilatildeo para uma visatildeo voltada a accedilotildees preventivas em todas as etapas do
processo
Poreacutem como foi visto eacute um erro grave achar que a padronizaccedilatildeo a normalizaccedilatildeo e o
controle de qualidade de produtos e processos satildeo suficientes para obter a qualidade
Em obras que apresentam falhas e patologias construtivas identificam-se erros natildeo soacute
teacutecnicos mas tambeacutem de caraacuteter humano de organizaccedilatildeo e gestatildeo das empresas assim
a qualidade tambeacutem eacute afetada pela poliacutetica dos recursos humanos de uma empresa
Como mensionado no projeto deve estar o principal foco da qualidade pois as soluccedilotildees
adotadas nele tecircm grande repercuccedilatildeo no processo de construccedilatildeo e qualidade final do
produto condicionando o niacutevel final de satisfaccedilatildeo do usuaacuterio
Por observaccedilatildeo proacutepria nota-se que a aacuterea responsaacutevel pela elaboraccedilatildeo dos projetos
desta grande empresa eacute muito diminuta em funccedilatildeo do grande nuacutemero de lanccedilamentos
realizados anualmente A sobrecarga de trabalho destes profissionais faz com que
importantes detalhes dos projetos sejam perdidos ou mal julgados onerando seriamente
o custo da construccedilatildeo e poacutes-entrega assim como a satisfaccedilatildeo dos clientes
71
Os engenheiros responsaacuteveis pelas obras natildeo recebem com antecedecircncia os projetos
para serem analisados e planejados acarretando inuacutemeras vezes retrabalhos
desnecessaacuterios A forma de premiaccedilatildeo das empresas aos funcionaacuterios atraveacutes da
economia do custo de obra cria uma barreira para reparos de erros de projeto ainda
corrigiacuteveis durante a execuccedilatildeo pois acarretariam o aumento do custo de obra Na
assistecircncia teacutecnica satildeo refletidos todos os erros advindos de projeto execuccedilatildeo ou
materiais
Na APO dificilmente um cliente consegue separar os problemas de uma compra mal
realizada pela aacuterea de vendas por um projeto mal elaborado ou uma obra mal
executada Todas as fases seguintes do ciclo do produto acumulam as frustaccedilotildees do
cliente No resultado das APO da empresa estudada nota-se sempre esta cadeia de
resultados onde as notas decrescem conforme anda a linha de produccedilatildeo do produto
Portanto a mudanccedila no conceito da qualidade tem que ser na fase incial da cadeia pois
eacute muito mais faacutecil conquistar um cliente do que reconquista-lo
Outra razatildeo para a busca na melhora da qualidade dos produtos e projetos na sua fase
inicial eacute a Lei de evoluccedilatildeo de custos O custo de uma correccedilatildeo no projeto eacute iacutenfimo na
execuccedilatildeo 5 vezes o valor necessaacuterio na manutenccedilatildeo preventiva 25 vezes e na corretiva
realizado pela aacuterea de assistecircncia teacutecnica de 25 a 125 vezes mais oneroso
Atraveacutes das curvas de Pareto trabalhadas em cima do custo e nuacutemero de solicitaccedilotildees foi
possiacutevel evidecircnciar que as impermeabilizaccedilotildees as instalaccedilotildees hidraacuteulicas e as fachadas
satildeo os principais focos dos desgastes junto aos clientes Tendo esses dados cabe agora a
iniciativa de uma busca pela melhoria dos detalhes e especificaccedilotildees de projeto visando
reduzir cada vez mais os gastos e desgastes com retrabalhos no poacutes-entrega de obras
72
7 REFEREcircNCIAS BIBLIOGRAacuteFICAS
1 DO NASCIMENTO L DE ANGELIS NETO G FARANI DE SOUSA LA
Gestatildeo da Qualidade em Empresas Construtoras Paranaacute Departamento de
Engenharia CivilUEM
2 SOUZA R MEKBEKIAN G COVELO SILVA MA TAVARES LEITAtildeO
ACM MENEZES DOS SANTOS M Sistema da Qualidade para Empresas
Construtoras Satildeo Paulo Editora Copyright 1994
3 COVELO SILVA MA Gestatildeo do processo de projeto de edificaccedilotildees Satildeo
Paulo 2003 Editora O Nome da Rosa
4 LIMMER CV Planejamento orccedilamento e controle de projetos e obras Rio de
Janeiro 1997 Editora LTC
5 ARAUacuteJO L O C DE Tecnologia e Gestatildeo de Sistemas Construtivos de
Edifiacutecios Apostila da Disciplina de Tecnologia de Produccedilatildeo de Edificaccedilotildees em
Concreto Armado Satildeo Carlos Universidade Federal de Satildeo Carlos 2004
6 GLOGOWSKY A Devoluccedilatildeo sem puniccedilatildeo Entrevista para revista Techneacute
PINI Agosto2010
7 PINI Tabela de Composiccedilotildees de Preccedilo para Orccedilamentos Satildeo Paulo PINI
2010
8 Caderno Geral de Especificaccedilotildees e Serviccedilos de Impermeabilizaccedilatildeo rev 02
PROASP Engenharia
9 III Simpoacutesio Brasileiro de Gestatildeo e Economia da Construccedilatildeo Ferramentas para
melhoria do processo de execuccedilatildeo de sistemas hidraacuteulicos prediais Satildeo Paulo
SP - 16 a 19 de setembro de 2003 UFSCar
10 Tecnologia da Construccedilatildeo de Edifiacutecios II Manifestaccedilotildees Patoloacutegicas - PCC-
2436 Novembro 2003 ndash Aula 30
11 Guia para elaboraccedilatildeo dos manuais do usuaacuterio e do siacutendico Sinduscon Rio
12 Projeto Garantia ndash Gestatildeo Predial de Manutenccedilatildeo e Garantia Sinduscon ndash MG
13 Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon SP
14 Biografia de Vilfredo Pareto
httpwwwadmsfadmbrareas_visualiza3aspitem=biografiaampid_tema=92ampid
=13
73
8 ANEXOS
81 Anexo 1
Tabela 4 - Tabela de prazos de Garantia (Fonte Manual do Proprietaacuterio 2ordf ediccedilatildeo ndash Sinduscon
SP)
11 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
2 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3 ANOS 5
ANOS
uipamentos
Industrializados
Aquecedor
Individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Geradores de
aacutegua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Banheira de
Hidromassagem
SPA
Casco motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infra-estrutura e
tubulaccedilatildeo exceto
equipamentos e
dispositivos
Exaustatildeo
mecacircnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Antena Coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Circuito Fechado
de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Moto Bomba
Filtro
(recirculadores de
aacutegua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Automaccedilatildeo de
portotildees
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sistemas de
proteccedilatildeo contra
descargas
atmosfeacutericas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalaccedilatildeo
74
Sistema de
combate agrave
incecircndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Porta Corta Fogo
Regulagem de
dobradiccedilas e
maccedilanetas
Desempenho de
dobradiccedilas e molas
Problemas
com a
integridade
do material
(Portas e
batentes)
Pressurizaccedilatildeo das
Escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Grupo Gerador Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Uacutemida Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
Sauna Seca Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalaccedilatildeo
21 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
3 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANO
S
5
ANOS
Sistemas de
Automaccedilatildeo
Dados ndash
Informaacutetica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Voz ndash Telefonia Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Viacutedeo -
Televisatildeo
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
infra-estrutura
prumadas cabos e
fios
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash
Tomadas
Interruptores
Disjuntores
Material Espelhos
danificados ou
mal colocados
Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilos Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Eleacutetricas ndash Fios
Cabos e Tubulaccedilatildeo
Material Desempenho do
material e
isolamento teacutermico
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
75
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Colunas de Aacutegua
Fria Colunas de
Aacutegua Quente e
Tubos de queda de
esgoto
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Danos causados
devido a
movimentaccedilatildeo
ou acomodacatildeo
da estrutura
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Coletores
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
Hidraacuteulicas ndash
Ramais
Material Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com as
instalaccedilotildees
embutidas e
vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Louccedilas Caixa de
descarga
Bancadas
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desempenho do
material
Serviccedilo Problemas com a
instalaccedilatildeo
31 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
76
4 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2
ANOS
3
ANOS
5
ANOS
5 Instalaccedilotildees
hidraacuteulicas ndash
Metais
sanitaacuterios
Sifotildees
Flexiacuteveis
Vaacutelvulas
Ralos
Material Quebrados
trincados
riscados
manchadas ou
entupidos
Desemp
enho do
material
6 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
7 Serviccedilo
Problemas com
a vedaccedilatildeo
Instalaccedilotildees de Gaacutes Material
Desempenho do
material
Serviccedilo
Problemas nas
vedaccedilotildees das
junccedilotildees
Impermeabilizaccedilatildeo
Sistema de
impermea
bilizaccedilatildeo
Esquadrias de madeira
Lascadas
trincadas
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou
descolamento
711 Esquadrias de Ferro
Amassadas
riscadas ou
manchadas
Maacute fixaccedilatildeo
oxidaccedilatildeo ou
mau
desempenho do
material
712 Esqua
drias
de
alumiacuten
io
Borrachas escovas
articulaccedilotildees fechos
e roldanas
Problemas
com a
instalaccedilatildeo ou
desempenho
do material
Perfis de alumiacutenio
fixadores e
revestimentos em
painel de alumiacutenio
Amassados
riscadas ou
manchadas
Problemas
com a
integridade
do material
Partes moacuteveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas motores e
conjuntos eleacutetricos
de acionamento)
Problemas de
vedaccedilatildeo e
funcionamento
77
72 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de Conclusatildeo do
Imoacutevel
8 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICADO
PELO
FABRICANTE ()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3 ANOS 5
ANOS
Revestimentos de
parede piso e teto
Paredes e
Tetos Internos
Fissuras
perceptiacuteveis
a uma
distacircncia
superior a 1
metro
Paredes
externas
fachada
Infiltraccedilatildeo
decorrente
do mau
desempenho
do
revestiment
o externo da
fachada (ex
Fissuras que
possam vir a
gerar
infiltraccedilatildeo)
Argamassa
gesso liso
componentes
de Gesso
acratonado
(Dry-Wall)
Maacute
aderecircncia
do
revestimen
to e dos
componen
tes do
sistema
Revestimentos de
paredes piso e
teto
Azulejo
Ceracircmica
Pastilha
Quebrados
trincados riscados
manchados ou com
tonalidade diferente
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltos
gretados
ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
78
Pedras naturais
(maacutermore
granito e
outros)
Quebrados
trincados riscados
ou falhas no
polimento (quando
especificado)
Falhas no
caimento
ou
nivelamen
to
inadequad
o nos
pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que natildeo
por mau
uso
Rejuntamento Falhas ou manchas Falhas na
aderecircncia
Pisos de
madeira -
Tacos e
Assoalhos
Lascados
trincados riscados
manchados ou mal
fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
Pisos de
Madeira -
DECK
Lascados
trincados riscados
manchados
ou mal fixados
Empenament
o trincas na
madeira e
destacament
o
81 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
9 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
911
Piso
Cimentado
Piso Acabado
em Concreto
Contrapiso
Superfiacutecies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelament
o
inadequado
Destacamen
to
Revestimentos
especiais
(foacutermica pisos
elevados
materiais
compostos de
alumiacutenio)
Quebrados
trincados
riscados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Maacute
aderecircncia
ou desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Forros Gesso Quebrados
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodaccedilatildeo
dos elementos
estruturais e de
vedaccedilatildeo
79
912 Ma
deir
a
913 Lasca
dos ou
mal
fixado
s
Empenamento
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura verniz (interna
externa)
914
915 Sujeir
a ou
mau
acaba
mento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
916 Vidros
Quebrados
trincados ou
riscados
Maacute fixaccedilatildeo
Quadras
Poliesportiva
s
Pisos flutuantes
e de base
asfaacuteltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do piso
de concreto
polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento
descascamento
esfarelamento
alteraccedilatildeo de cor
ou deterioraccedilatildeo
de acabamento
Pisos em grama Vegetaccedilatildeo
Alambrados
equipamentos e
luminaacuterias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Jardins Vegetaccedilatildeo
Play Ground Desempenho
dos
equipamentos
80
92 PRAZOS DE GARANTIA
Os prazos de garantia de material e serviccedilo dos sistemas estatildeo relacionados a seguir com validade a partir da data do Auto de
Conclusatildeo do Imoacutevel
10 SISTEMA
PRAZOS
NO ATO DA
ENTREGA
ESPECIFICAD
O PELO
FABRICANTE
()
6 MESES 1
ANO
2 ANOS 3
ANO
S
5
ANOS
Piscina Revestimento
quebrados
trincados
riscados
rasgados
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho
dos
equipamentos
Problemas com
a instalaccedilatildeo
Revestiment
os soltos
gretados ou
desgaste
excessivo
que natildeo por
mau uso
Solidez Seguranccedila da
Edificaccedilatildeo
Problemas
em peccedilas
estruturais
(lajes vigas
pilares
estruturas de
fundaccedilatildeo
contenccedilotildees e
arrimos) e
em vedaccedilotildees
(paredes de
alvenaria
Dry-Wall e
paineacuteis preacute-
moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
seguranccedila da
edificaccedilatildeo
() Prazo especificado pelo Fabricante ndash entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos
especificados em projetos sendo o prazo de garantia o constante dos contratos ou manuais especiacuteficos de cada material ou equipamento
entregues ou 6 meses (o que for maior)
NOTA 1 Esta tabela consta os principais itens das unidades autocircnomas e das aacutereas comuns variando com a caracteriacutestica individual
de cada empreendimento com base no seu Memorial Descritivo
NOTA 2 No caso de cessatildeo ou transferecircncia da unidade os prazos de garantia aqui estipulados permaneceratildeo vaacutelidos
81
82 Anexo 2
Tabela 5 - Tabela de falhas e subfalhas (Fonte Construtora A)
Falha 37 ACABAMENTO DE BANHEIRAS
81 GERAL (ACABAMENTO DE BANHEIRAS )
728 PINTURA DANIFICADA
Falha 32 ACUacuteSTICA
729 BARULHOS HIDRAacuteULICOS
730 BARULHOS PROVOCADOS POR EQUIPAMENTOS MOTORES
76 GERAL (ACUacuteSTICA)
732 RUIacuteDO AEacuteREO
731 RUIacuteDO DE IMPACTO
Falha 34 AR CONDICIONADO
521 CAIXINHA DE ESPERA PARA SPLIT EM POSICcedilAtildeO ERRADA
147 DRENO ALTO CAIMENTO INADEQUADO
146 DRENO ENTUPIDO
133 ENTUPIMENTO DE FILTRO
138 FALTA DE ESTANQUEIDADE DE DUTOS E CASA MAacuteQUINAS
145 FALTA DE ISOLAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES OU DANIFICADAS
140 FALTA IDENTIFICACcedilAtildeO DE EQUIPAMENTOS
148 FIXACcedilAtildeO DE MAacuteQUINA INADEQUADA
78 GERAL (AR CONDICIONADO)
143 LIGACcedilAtildeO ELEacuteTRICA INCOMPLETA INADEQUADA
141 MAacuteQUINA COM DEFEITO DE FAacuteBRICA
137 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO DE AR
136 PROBLEMA DE BALANCEAMENTO HIDRAacuteULICO
135 PROBLEMA NA CHAVE FLUXO
142 TERMOSTATO DANIFICADO
134 TRATAMENTO INADEQUADO AGUA CONDENSACcedilAtildeO
520 TUB DE GAacuteS PARA SPLlT CURTA EMENDADA
144 VAZAMENTO DE GAacuteS
Falha 01 ASSOALHO DE MADEIRA
139 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
179 ACABAMENTO ENTRE AS TAacuteBUAS TACOS COM REJUNTE DEFICIENTE
175 CAVILHA SOLTA OU FALTANTE
177 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
688 FALHA NA RASPAGEM
733 FALHAS NO ACABAMENTO FINAL
45 GERAL (ASSOALHO DE MADEIRA )
174 TAacuteBUA EMPENADA ENCANOADA DESNIVELADA
176 TAacuteBUA TACOS SOLTOS
Falha 30 AZULEJO
169 AZULEJO LASCADO MANCHADO COM DEF DE FABRICACcedilAtildeO
82
170 AZULEJO SOLTO OCO DEVIDO AO ASSENTAMENTO
167 AZULEJO TRINCADO
453 COLOCADO SOBRE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
172 DESNIacuteVEL ENTRE AS PECcedilAS
734 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
389 EFLORESCEcircNCIA
74 GERAL (AZULEJO)
171 JUNTA INSUFICIENTE PARA REJUNTE
173 RECORTE MAL EXECUTADO
Falha 03 CARPETE
47 GERAL (CARPETE
828 GERAL (CARPETE)
Falha 89 DRENAGEM
752 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM CAIXA PASSAGEM
750 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM JARDINS
753 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM PISOS
751 FALTA DE DRENAGEM INEFICIENTE EM QUADRAS
Falha 42 DRYWALL
151 FISSURA NA FITA DAS EMENDAS DAS PLACAS
150 FIXACcedilAtildeO DAS PLACAS
77 GERAL (DRY WALL )
149 JUNTA DO ENCONTRO ENTRE A PLACA E ESTRUTURA
152 ONDULACcedilOtildeES NAS PLACAS FORA DE PRUMO
Falha 95 EQUIP DE PROTECcedilAtildeO E COMBATE A INCEcircNDIO
778 COMUNICACcedilAtildeO VISUAL
775 EQUIPAMENTOS INADEQUADOS
777 EXTINTORES VENCIDOS FALTA DE CARGA
774 FALTA DE EQUIPAMENTOS
776 PORTAS CORTA FOGO
Falha 05 ESQUADRIA DE MADEIRA
154 BATENTE FORA DE PRUMO NIacuteVEL EMPENADO SOLTO
370 BATENTES TRINCADOS DEVIDO A DEF LENTA DO CONCRETO
735 CUPIM BROCA
161 ESTUFAMENTO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE AacuteGUA
153 FOLHEAMENTO PORTA BATENTE
49 GERAL ( ESQUADRIA DE MADEIRA )
160 GUARNICcedilAtildeO EMPENADA LASCADA SOLTA
262 PORTA COM ESPACcedilO COM PISO OU BATENTE FORA PADRAtildeO
162 PORTA COM FOLHA NO ENCABECcedilAMENTO
157 PORTA EMPENADA
369 PORTA RASPANDO NO PISO
Falha 04 ESQUADRIA DE ALUMIacuteNIO
628 CONDENSACcedilAtildeO
358 DEFEITO NAS PECcedilAS
273 FALHA DE FIXACcedilAtildeO DE PECcedilAS
83
271 FALHA NA VEDACcedilAtildeO
457 FALTA DE COMPONENTES
48 GERAL (ESQUADRIAS DE ALUMiacuteNIO)
736 PROBLEMAS NAS PERSIANAS
737 PROBLEMAS NAS ROLDANAS
274 REGULAGEM FALTA DE AJUSTES
272 RISCOS AMASSOS MANCHADOS SUJOS
Falha 88 ESQUADRIAS METAacuteLICAS
527 CALHA COM PROBLEMA DE CAIMENTO
568 CALHA COM PROBLEMA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
588 FALHA FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO NOS PONTOS DE SOLDA
88 GERAL (ESQUADRIAS METAacuteLICAS)
739 PROBLEMAS COM GUARDA CORPO
738 PROBLEMAS COM PASSA VOLUMES
Falha 86 ESTRUTURA
740 BICHEIRAS
279 EXECUCcedilAtildeO INADEQUADA ACABAMENTO DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
278 FALHAS DE EMENDA DE CONCRETAGEM
277 FERRAGENS EXPOSTAS
276 FISSURAS TRINCAS
87 GERAL (ESTRUTURA )
448 INFILTRACcedilAtildeO NA PAREDE DE DIVISA
275 MOVIMENTACcedilAtildeO LENTA DO CONCRETO
Falha 06 FERRAGENS
265 AJUSTES REGULAGEM FIXACcedilAtildeO
266 FALTA DE COMPONENTES
368 FALTA DE EQUIP DEVIDO A FALTA DE ESPEC EM PROJETO
50 GERAL (FERRAGENS)
264 RISCADOS MANCHADOS LASCADOS NO ACABAMENTO
Falha 07 FORRO DE GESSO
429 DETERIORADO DEVIDO A ABSORCcedilAtildeO DE VAPOR DmiddotAacuteGUA
269 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
648 GERAL
51 MOLDURA COM TRINCA OU FISSURA
270 ONDULACcedilOtildeES NA SUPERFIacuteCIE
268 TRINCAS FISSURAS FORA DA LINHA DE EMENDA DA PLACA
267 TRINCAS FISSURAS NA LINHA DE EMENDA DAS PLACAS
Falha 08 FORRO DE MADEIRA
52 GERAL (FORRO DE MADEIRA )
Falha 87 FULGET
84 GERAL (FULGET)
Falha 29 FOacuteRMICA
333 FALHAS NO ACABAMENTO LASCADAS RISCADAS
332 FISSURAMENTO DEVIDO A MOV LENTA DO CONCRETO
73 GERAL (FOacuteRMICA)
84
Falha 91 GESSO
766 FALTA ALINHAMENTO CANTOS TETOS RODAPEacuteS PAREDES
788 GERAL
764 ONDULACcedilOtildeES EM PAREDE
765 ONDULACcedilOtildeES EM TETO
Falha 27 HIDROMASSAGEM
848 ACABAMENTO DE BANHEIRA
184 ACESSOacuteRIOS E METAIS MANCHADOS RISCADOS OU DANIFICADOS
182 COMANDO DE ACIONAMENTO SOLTO DANIFICADO
190 ENTUPIMENTO
191 ESPACcedilAMENTO PARA O REJUNTE INSUFICIENTE
522 FLEXIacuteVEL DA ALIMENTACcedilAtildeO AacuteGUA ENTUPIDO OBSTRUIacuteDO
71 GERAL (HIDROMASSAGEM)
185 MOTOR NAtildeO FUNCIONA ELEacuteTRICA NAtildeO CONCLUIacuteDA
849 PINTURA DANIFICADA
189 PROBLEMAS COM A FIXACcedilAtildeO NA BASE
183 RISCOS NO ACABAMENTO DA FIBRA
263 VAZAMENTO NAS TUBULACcedilOtildeES
Falha 09 IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
337 DESAGREGAMENTO DE PROTECcedilAtildeO MECAtildeNICA
335 DESCOLAMENTO DE MANTA
341 FALHAS DESTAC NAS IMPERMEAB RIacuteGIDAS SEMI RIacuteG
338 FALTA DE MASTIQUE NAS JUNTAS DE PROTECcedilAtildeO MECAcircNICA
340 FALTA DESNIacuteVEL VIRADA DA MANTA EM SOLEIRA
548 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
526 IMPERMEAacuteVEL COM BAUCRYL COM FALHA DE CAIMENTO
53 INEXISTEcircNCIA DE IMPERMEABILIZACcedilAtildeO
334 MANTA DANIFICADA CORTADA MAL EXECUTADA
512 MASSA COM BAUCRYL DANIFICADA
808 NIacuteVEL DA IMPERM ABAIXO DA COTA DE ACAB FINAL
336 SERVICcedilO REALIZADO EM DESACORDO COM O PROJETO
359 TAMPONAMENTO PARA DIAFRAGMA INEFICIENTE FALTANTE
339 TETO DA CAIXA DAacuteGUA SEM TRATAMENTO
Falha 12 INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO
348 BOLSA FALTA DANIFICADA
345 CAIXA DE ESGOTO ENTUPIDA COM VAZAMENTO
344 CONEXOtildeES MAL ENCAIXADAS
347 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
470 FALTA DE ANEL DE BORRACHA
468 FALTA DE TAMPINHA DO SIFAtildeO DO RALO
56 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE ESGOTO)
346 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM PROJETO
342 MAU CHEIRO
354 RALO TUBO ENTUPIDO
343 TUBOS CONEXOtildeES TRINCADAS FURADAS RACHADAS
85
431 TUBULACcedilOtildeES ENTUPIDAS
Falha 13 INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS
351 ESPACcedilO INSUFICIENTE PARA MEDIDOR
708 FALTA DE REGISTRO
57 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE GAacuteS)
741 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
349 VAZAMENTO
350 AacuteGUA NA TUBULACcedilAtildeO AR
Falha 85 INSTALACcedilAtildeO DE INTERNET
86 GERAL (INSTALACcedilAO DE INTERNET)
220 NAtildeO FUNCIONAMENTO ADEQUADO
221 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 84 INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO
218 CABOS DANIFICADOS
217 FALTA DE COMPONENTES
85 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE TV A CABO)
216 PROBLEMAS DE AJUSTE DE ANTENAS CONECTORES
219 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
Falha 10 INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA
454 BOacuteIAS
608 CORROSAtildeO
194 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
192 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
455 FILTRO DE AacuteGUA
201 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
54 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA FRIA)
198 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
195 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
197 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
200 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
515 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
199 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
456 REGISTROS
433 TAMPA DE SHAFT SOLTA NAtildeO INSTALADA DANIFICADA
742 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
193 VAZAMENTOS FALHA OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
196 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 11 INSTALACcedilAtildeO AacuteGUA QUENTE
551 AQUECEDORES
205 DESREGULAGEM DE REDUTORAS DE PRESSAtildeO AJUSTES
214 FALHAS OU AUSEcircNCIA DE ISOLAMENTO TEacuteRMICO
203 FALHAS FALTA DE FIXACcedilAtildeO DE TUBOS E CONEXOtildeES
213 FLEXIacuteVEL COM VAZAMENTO
55 GERAL (INSTALACcedilAtildeO DE AacuteGUA QUENTE)
210 IDENTIFICACcedilAtildeO DE REGISTROS COMPONENTES
86
206 INSTALACcedilAtildeO EXECUTADA EM DESACORDO COM O PROJETO
451 JUNTA DE EXPANSAtildeO
744 MISTURA DE AacuteGUA QUENTE NA FRIA
209 PERFURACcedilOtildeES TRINCAS EM TUBOS OU CONEXOtildeES
212 PONTO DE AacuteGUA ENCOBERTO DESLOCADO PROFUNDO
516 POSICcedilAtildeO DA TUB DIFERENTE DO QUE CONSTA NO MANUAL
211 PROBLEMA DE VEDACcedilAtildeO NAS BOMBAS
215 PROBLEMAS COM A CENTRAL DE AQUECIMENTO
743 TUBULACcedilAtildeO OBSTRUIacuteDA
204 VAZAMENTO FALHAS OU AUSEcircNCIA DE SOLDA COLA
207 VIBRACcedilAtildeO DE TUBULACcedilOtildeES
Falha 14 INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA
309 AQUECIMENTO DE CABOS FIOS
352 CHUVEIRO INSTALADO INCOMPATIacuteVEL COM DR
514 CONDUIacuteTE DANIFICADO POR FURO EXECUTADO EM LAJE
356 DEFEITO FALTA DO SENSOR DE PRESENCcedilA
308 DlSJUNTOR CONTATORA DESARMA
313 ENTUPIMENTO DE ELETRODUTOS
307 EXECUCcedilAtildeO EM DESACORDO COM O PROJETO
668 FALTA DE ACABAMENTO
311 FALTA DE ATERRAMENTO
312 FALTA DE COMPONENTES DE QUADROS ELEacuteTRICOS
310 FALTA DE IDENT ADEQ DE CIRC PAINEacuteIS TOMADAS
367 FIACAO SOLTA CORTADA
513 FIACcedilAtildeO EM CURTO
371 FIACcedilAtildeO EXECUTADA POREacuteM FECHADA COM MASSA
58 GERAL (INSTALACcedilAtildeO ELEacuteTRICA)
430 INSTALACcedilOtildeES EXPOSTAS AO TEMPO
360 INVERSAtildeO DA FIACcedilAtildeO
314 ISOLAMENTO DE EMENDAS
388 PROBLEMAS ELEacuteTRICOS E DE AUTOMACcedilAtildeO DE PORTOtildeES
745 PROBLEMA COM A ILUMINACcedilAtildeO DA PISCINA
315 PROBLEMAS COM LUMINAacuteRIAS
Falha 35 INSTALACcedilAtildeO TELEFOcircNICA
319 CONDUIacuteTE ENTUPIDO
746 DEFEITO NA CENTRAL DO INTERFONE
363 DEFEITO FALTA DE INTERFONE
317 FALTA DE FIACcedilAtildeO
316 FALTA DE IDENTIFICACcedilAtildeO NO DG
320 FALTA DE JAMPEAMENTO NO DG OU CAIXA PASSAGEM
318 FIACcedilAtildeO DANIFICADA
525 FIACcedilAtildeO LIGACcedilOtildeES INVERTIDAS INTERFONE OU TELEFONE
79 GERAL (INSTALACcedilOtildeES TELEFOtildeNICAS )
321 INTERFEREcircNCIA RUIacuteDO NA LINHA
365 AacuteGUA DENTRO DO CONDUIacuteTE
87
Falha 31 LIMPEZA
75 GERAL (LIMPEZA)
323 INEFICIENTEI NAtildeO REALIZADA
322 REALIZADA COM PRODUTOS FERRAMENTAS INADEQUADAS
Falha 15 LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS
325 DEFEITO FALTA DE AJUSTE SISTEMA DA CAIXA ACOPLADA
450 FALHA VEDACcedilAtildeO DO PARAFUSO DE FIX DA CAIXA ACOPLADA
357 FALTA DE BOLSA NA BACIA
330 FALTA DE GRAMPO NA FIXACcedilAtildeO DA CUBA
59 GERAL (LOUCcedilAS SANITAacuteRIAS )
328 LOUCcedilA MAL FIXADA
324 TRINCADAS MANCHADAS LASCADAS TONALIDADE DIFERENTE
327 VASO SANITAacuteRIO COM PROBLEMA DE SIFONAGEM
329 VASO SANITAacuteRIO ENTUPIDO
Falha 16 METAIS SANITAacuteRIOS
366 CUBA E PIA DE INOX
517 DEFEITO DE FABRICACcedilAtildeO
295 DESREGULADOS SOLTOS
297 ENTUPIMENTO DE SIFOtildeES
298 FALTA DE SIFONAGEM PELO SIFAtildeO
519 FALTANDO COMPONENTES
60 GERAL (METAIS SANITAacuteRIOS)
518 NAtildeO INSTALADOS
296 PROBLEMA COM A BORRACHA DE VEDACcedilAtildeO
362 QUEBRADOS
294 RISCADOS MANCHADOS FALTANDO COMPONENTES
299 ENTUPIMENTO EM VAacuteLVULAI REGISTROS TORNEIRAS
364 VAZAMENTO ENTUPIMENTO PELO SIFAtildeO
Falha 94 MOLDURAS EM EPS
773 DESCOLANDO
772 FISSURADOS
Falha 41 NAtildeO PROCEDE
46 GERAL (NAtildeO PROCEDE)
Falha 28 OUTROS
72 GERAL (OUTROS)
Falha 92 PAISAGISMO
758 EM DESACORDO COM O PROJETO
759 ESPECIFICACcedilAtildeO INADEQUADA
762 ESPEacuteCIES MORTAS QUE NAtildeO DESENVOLVERAM
763 FALTA DE PONTO PARA IRRIGACcedilAtildeO
760 PLANTlO MAL EXECUTADO
761 PODA NAtildeO REALIZADA
Falha17 PAPEL DE PAREDE
302 FALHA NO ACABAMENTO
61 GERAL (PAPEL DE PAREDE)
88
300 RASGADO MANCHADO DESCOLADO
301 TONALIDADE DIFERENTE
Falha36 PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS
508 BURACOS NA PEDRA
509 DESLOCAMENTO DA CUBA
511 DIMENSAtildeO ERRADA
510 FALHA NA MASSA PLAacuteSTICA NA COLAGEM DA CUBA
305 FALHA NO POLIMENTO
488 FORA DE NIacuteVEL
306 FURACcedilAtildeO INADEQUADA PARA TORNEIRAS E CUBAS
80 GERAL (PIAS LAVATOacuteRIOS PEDRAS)
303 LASCADOS MANCHADOS TRINCADOS PECcedilAS SOLTAS
304 MAL FIXADOS
550 PROBLEMA NO ACABAMENTO DAS BANHEIRAS
Falha18 PINTURAS
549 EXECUTADA SOBRE REVEST AINDA UacuteMIDO EM PAREDES
283 FALHA ACAB EM MASSA CORRIDA MASSA OacuteLEO TEXTURA
286 FALTA DE CALAFETACcedilAtildeO EM FRESTAS METAacuteLICAS
287 FALTA DE FUNDO TIPO ZARCAtildeO
432 FALTA DE PINTURA ANTI MOFO
282 FALTA DEMAtildeO DE PINTURA
62 GERAL (PINTURAS)
281 PINTURA AMARELADA EM FORRO DE GESSO
372 PINTURA COM TONALIDADE DIFERENTE
280 PINTURA EMPELOTADA EM PAREDES PORTAS ESQ MAD
284 PINTURA SUJA
285 PONTOS DE FERRUGEM
Falha63 PISO CIMENTADO
293 CAIMENTO INADEQUADO AO CONTRAacuteRIO AO RALO
289 DESAGREGACcedilAtildeO
291 DESCOLAMENTO DE PLACA FALTA DE ADEREcircNCIA A LAJE
288 FALTA DE JUNTA DE DILATACcedilAtildeO
290 FISSURAMENTO TRINCAS
83 GERAL (PISO CIMENTADO)
292 ONDULADO FORA DE NIacuteVEL
469 PISO INTERTRAVADO AFUNDADO
Falha19 PISOS CERAcircMICOS
260 CAIMENTO COM FALHAS
261 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
257 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
390 EFLORESCEcircNCIA
259 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
63 GERAL (PISOS CERAtildeMICOS )
256 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
528 MANCHADOS
89
258 SOL TOS MAL ADERIDOS
Falha21 PISOS EM PEDRAS
523 BURACOS NA PEDRA
250 CAIMENTO COM FALHAS
254 DESAGREGAMENTO DA SUPERFIacuteCIE DO MATERIAL
252 DESNIacuteVEL ENTRE PECcedilAS (DENTES)
246 DIFERENCcedilA DE TONALIDADE
255 EFLORESCEcircNCIA
249 ESPACcedilAMENTO PARA REJUNTAMENTO INSUFICIENTE
409 FALTA DE BAGUETE
428 FORA DE ESQUADRO
65 GERAL (PISOS EM PEDRAS)
245 LASCADOS RISCADOS TRINCADOS
747 MANCHADOS SUJOS
253 POLIMENTO DEFICIENTE
248 SOLTOS MAL ADERIDOS
Falha20 PISOS VINIacuteLICOS
243 COLOCACcedilAtildeO
242 DESCOLAMENTO
64 GERAL (PISOS VINiacuteLlCOS )
244 RISCADO MANCHADO
Falha90 PORTOtildeES
756 AJUSTES E REGULAGENS
757 DIMENSIONAMENTO
755 FALTA DE FUNCIONAMENTO DOS EQUIPAMENTOS
754 INSTALACcedilOtildeES DE AUTOMACcedilAtildeO MAL EXECUTADA
Falha109 QUADRA POLIESPORTIVA
852 ALAMBRADO
850 GERAL (QUADRO GERAL)
853 PINTURA
851 PROBLEMAS COM O PISO
Falha22 QUADRO GERAL
66 GERAL (QUADRO GERAL)
Falha25 REJUNTES
361 ESPECIFICACcedilAtildeO DE REJUNTE INADEQUADO
408 FALHA NO REJUNTE SILlCONADO
240 FALHAS DE PREENCHIMENTO
237 FALHAS NA ADEREcircNCIA
69 GERAL (REJUNTES)
239 REJUNTE ESCURECIDO AMARELADO MOFADO
238 REJUNTE ESFARELANDO
355 REJUNTE TRINCADO DEVIDO A MOVIMENTACcedilAtildeO
Falha23 REVESTIMENTOS ARGAMASSADOS
524 CONDUIacuteTE RASO
67 GERAL (REVESTIMENTO ARGAMASSADOS )
90
236 ONDULACcedilOtildeESI IMPERFEICcedilOtildeES NO REVESTIMENTO
234 REVESTIMENTO ESTUFADO
233 REVESTIMENTO OCO
235 REVESTIMENTO TRINCADO FISSURADO RACHADO
Falha43 SISTEMA DE EXAUSTAtildeO
749 BALANCEAMENTO
228 DUTO OBSTRUIDO DANIFICADO
748 FALTA DE DUMPER
231 FIXACcedilAtildeO DOS EQUIPAMENTOS
82 GERAL (SISTEMA DE EXAUSTAtildeO )
229 GRELHA
232 SISTEMA INEFICIENTE
230 SISTEMA INOPERANTE
Falha93 SISTEMA DE SEGURANCcedilA
771 PROBLEMAS COM CENTRAL CFTV
767 PROBLEMAS COM CERCA ELEacuteTRICA
770 PROBLEMAS COM CAcircMERAS
769 PROBLEMAS COM REFLETORES
768 PROBLEMAS COM SENSORES
Falha24 TOMADAS E INTERRUPTORES
225 FALTA DE COMPONENTES
452 FALTA DE PREVISAtildeO PROJETO DE TOMADAS E INTERRUPTORES
68 GERAL (TOMADAS E INTERRUPTORES)
224 PROBLEMA COM A COLOCACcedilAtildeO FIXACcedilAtildeO
227 PROBLEMAS DE FUNCIONAMENTO
226 RISCOS MANCHAS DIFERENCcedilAS DE TONALIDADE
Falha26 VIDROS
223 FIXACcedilAO INADEQUADA
222 RISCADOS MANCHADOS TRINCADOS LASCADOS
70 GERAL (VIDROS)
91
92
83 Anexo 3
Tabela 6 - Falhas detectadas x Provaacutevel Causa X Accedilatildeo Corretiva (Fonte Construtora A)
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Impermeabilizaccedilatildeo banheiros x colocaccedilatildeo
de tentos
- Falta de caimento para os ralos
- Falta de isolamento das aacutereas de box
- Cumprir o procedimento
- Regularizaccedilatildeo com caimento
- Dividir as aacutereas
- Desniacutevel piso interno e externo - Natildeo observacircncia de altura miacutenima do rodapeacute
entre as aacutereas externas e internas
- Colar as soleiras com epoacutexi e fazer contenccedilatildeo a fim
de evitar percolaccedilatildeo de aacutegua para a aacuterea interna
- Aacutereas cobertas de PUC x
impermeabilizaccedilatildeo
- Falta de caimento para os ralos
- Natildeo prolongamento da manta para a aacuterea coberta
- Dividir os caimentos
- Estender a manta para a aacuterea coberta
- Prover de impermeabilizaccedilatildeo (aacuterea sob accedilatildeo de
ldquochuva com ventordquo)
- Furos em cortinas do subsolo - Tubulaccedilotildees coladas umas nas outras
impossibilita execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo da
cortina
- Prever espaccedilamento entre as tubulaccedilotildees
- Chamar a atenccedilatildeo dos empreiteiros com relaccedilatildeo agrave
execuccedilatildeo dos serviccedilos nestes locais
- Eletrodutos em caixas de passagens
externas
- Os eletrodutos estatildeo saindo das caixas de
passagens na vertical
- Os eletrodutos devem sair das caixas pela lateral ou
por cima
- Porta externa abrindo para dentro - Aacutegua de chuva entra por baixo da porta - Instalar porta abrindo para fora
- Colocar tento de granito por dentro
- Pregos em rodapeacutes furando colunas de
esgoto
- Inobservacircncia dos projetos - Fixar os rodapeacutes nas aacutereas criacuteticas com cola
93
- Colocaccedilatildeo das louccedilas - Vazamento sob a louccedila (vaso)
- Mal funcionamento das caixas acopladas
- Todas as obras devem utilizar anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra ao fabricante atraveacutes do
0800
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Colocaccedilatildeo de metais sanitaacuterios - Falta de vedaccedilatildeo com a bancada de granito
- Vazamento nos rabichos
- Vazamento nos sifotildees
- Utilizar vedantes do metal
- Solicitar revisatildeo da obra (0800)
- Apertar sem ferramenta
- Apertar sem ferramenta
- Colocaccedilatildeo de bancadas em granito com
cantoneiras
- Caimento imperfeito
- Vazamento pelo frontispiacutecio
- Atentar para o niacutevel
- Fazer a vedaccedilatildeo csilicone
- Trevopiso - Material mancha com umidade e descolore com
o tempo (sofre accedilatildeo do ultravioleta)
- Natildeo especificar mais o produto
- Ficha de Registro de Dados
Item Outros e Diversos com grande
nuacutemero de registros
- Obra lanccedilando indevidamente na Categoria de
Falha
- Evitar usar os coacutedigos Outros e Diversos
Acrescentada mais duas novas categorias de falhas -
Instalaccedilotildees Telefone
- Instalaccedilotildees Especiais
- Infiltraccedilatildeo pelos caixonetes de ar-
condicionado
- Maacute vedaccedilatildeo Utilizaccedilatildeo de madeira - Substituir por esquadria de alumiacutenio
- QDL - PC
Parafusos frouxos
- Maacute utilizaccedilatildeo
- Maacute instalaccedilatildeo
- Constar no check-list revisatildeo de apertos dos
parafusos
- Adotar lacre
94
- Caixas de ferro empenadas e enferrujadas
nos corredores dos pavimentos
- Os quadros com tampas em ferro natildeo datildeo bom
acabamento
- Substituiccedilatildeo da tampa das caixas de telefone antena
etc de ferro por madeira
- Teto das aacutereas adjacentes a sauna em
gesso estatildeo manchando
- Umidade do ambiente Gesso natildeo eacute a melhor
soluccedilatildeo
- Utilizar forro PVC
- Em teste pintura com esmalte poliuretano Polipar da
Renner
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Escorrimento em empenas e paredes
externas
- Falta de pingadeira em peitoris de maacutermore
granito ou placas de concreto
- Exigir das marmorarias a confecccedilatildeo de pingadeiras e
adotar pingadeiras em placas de concreto
- Aacutegua empoccedilando sobre chapins de
maacutermore ou granito
- Falta de caimento - Executar chapins em maacutermore ou granito com
caimento
- Vazamento em tubulaccedilatildeo de esgoto de
dreno de ar condicionado
- Falta de teste de estanqueidade - Executar teste de estanqueidade
- Trincas em pisos de concreto acabado - Erro na colocaccedilatildeo da malha de ferro
- Espessura do concreto
- Trabalho da estrutura
- Consultar calculista para posicionar os cortes com
makita
- Trincas em alvenaria nas aacutereas de junta
de dilataccedilatildeo
- Natildeo estaacute sendo previsto que a alvenaria iraacute
trincar
- Assumir a junta
95
- Pintura de tetos amarelando - Reaccedilatildeo quiacutemica da aacutegua do selador com o gesso - Adotar especificaccedilatildeo para pintura do
empreendimento
- Utilizar selador a base de solvente
- Fiscalizar a aplicaccedilatildeo dos materiais de acordo com
especificaccedilatildeo
- Louccedilas e metais com vazamentos
constantes
- Maacute colocaccedilatildeo das peccedilas
- Natildeo utilizaccedilatildeo de anel de cera
- Solicitar revisatildeo da obra com os fabricantes atraveacutes
do 0800
- Natildeo entrega aos condomiacutenios das NF
termos de garantia manual de operaccedilatildeo de
equipamentos instalados
- Administraccedilatildeo da obra natildeo prepara pasta com a
documentaccedilatildeo completa
- Preparar uma pasta com todas as informaccedilotildees
necessaacuterias para que o condomiacutenio gerencie os
equipamentos instalados no preacutedio
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Muitas pendecircncias na passagem da
manutenccedilatildeo do gerente da obra para o
Departamento de AssTeacutecnica
- Falta de rigor nas vistorias de entrega das
unidades e partes comuns
- Adotar criteacuterios para recebimento das unidades e
partes comuns dos empreendimentos
- Infiltraccedilatildeo pelo chapim de maacutermore ou
granito
- Rejuntamento com rejunte convencional - Passar a utilizar silicone com cura aceacutetica (palestra da
Consultare)
- Corrosatildeo ferragens da laje da tampa de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Falta de tratamento com material hidroacutefugo
- Efetuar tratamento com epoacutexi
- Destacamento da proteccedilatildeo mecacircnica nas
paredes de caixas d‟aacutegua
- Falta de aderecircncia - Deixar as paredes sem proteccedilatildeo mecacircnica Executa-la
somente no piso
- Corrosatildeo em tampas de ferro de visita de
cisterna e caixa d‟aacutegua
- Material natildeo apropriado - Confeccionar tampas em alumiacutenio
96
- Infiltraccedilatildeo pelas laterais das esquadrias de
alumiacutenio
- Falta de vedaccedilatildeo com silicone
- Rejuntar com silicone
- Colocar no contrato de empreitada o rejuntamento por
conta do empreiteiro
- Faz parte do check-list de auditoria interna que natildeo
estaacute sendo observado
- Grampos de placas de gesso com
corrosatildeo
- Reaccedilatildeo quiacutemica
- Material natildeo apropriado
- Realizar testes nas placas de gesso do fornecedor
- Retorno de espuma pelo ralo seco da
AS tanque e MLR nos andares baixos
- Erro de projeto
- Zona de espuma
- Entupimento no desvio da coluna
- Submeter o problema aos projetistas de instalaccedilatildeo
- Maacute vedaccedilatildeo de box e banheiros - Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de tentos de box e soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng da Ass Teacutecnica para liberar os
primeiros banheiros
FALHAS DETECTADAS PROVAacuteVEL CAUSA ACcedilAtildeO CORRETIVA
- Falhas na impermeabilizaccedilatildeo de varandas
e aacutereas descobertas
- Falha na execuccedilatildeo da impermeabilizaccedilatildeo x
colocaccedilatildeo de soleiras
- Intensificar treinamento
- Chamar o eng Da Ass Teacutecnica para liberar a
primeira varanda
- Reclamaccedilotildees sobre isolamento acuacutestico
entre unidades adjacentes
- Tipo de alvenaria
- Revestimento com estuque de gesso
- Fazer mediccedilatildeo em obra pronta para verificar se
estamos dentro dos paracircmetros normativos
- Se natildeo estiver utilizar dry-wall
97