análise de viabilidade hoteleira - melnick even · 12 bandeiras: radisson, radisson blu, radisson...

23 de junho de 2020

D OUBLETREE BY H I LTON P ONTAL , P ORTO A LEGRE – RS

E l a b o r a d o p a r a M e l n i c k E v e n

2

Ref: Estudo de viabilidade – DoubleTree by Hilton Pontal (versão atualizada da produzida em 02/10/2018)

Porto Alegre, RS

Prezado Sr.

Conforme solicitação de V.S.a, apresentamos a seguir a análise de viabilidade do hotel DoubleTree by Hilton Pontal, na cidade de Porto Alegre. O estudo oferece um diagnóstico

da propriedade indicada e do mercado de hospedagem local. O relatório foi preparado seguindo as normas estabelecidas pela Appraisal Foundation, que constam no documento

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP).

A HotelInvest certifica que não tem qualquer interesse na propriedade e que sua contratação e remuneração não são vinculadas aos resultados apresentados neste relatório. O

empreendimento proposto é o objeto dos comentários desenvolvidos neste relatório e de todos os pressupostos e condições limitantes aqui apontados.

Atenciosamente,

HotelInvest

Vinícius Bíscaro

Consulting & [email protected]

55 11 3093-2762

Pedro Cypriano

Managing [email protected]

55 11 3093-2743

Diogo Canteras

Managing [email protected]

55 11 3093-2743

DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre/RS

São Paulo, 23 de junho de 2020

Renata Cassani

Consulting & [email protected]

55 11 3093-2781

ESTRUTURA

Introdução 41

2 O projeto hoteleiro 10

3 Características gerais do mercado 20

4 Análise do mercado hoteleiro e perspectivas 30

5 Posicionamento e penetração do hotel 39

6 DRE sintético do hotel 41

7Estimativa de investimento por parte

ideal de 25% da UH

8 Análise da rentabilidade do empreendimento 49

Taxa de capitalização do projeto 539

10 Considerações finais 57

11 Condições restritivas 61

12 Consultores envolvidos no estudo 64

13 Certificação 69

14 Glossário 71

15Apêndice I – Rentabilidade das partes

ideais de 25% da UH, à vista

16Apêndice II – Rentabilidade das partes

ideais de 25% da UH, à vista

43 74

77

1. Introdução

▪ A HotelInvest

▪ A Melnick Even

▪ Metodologia

5

1. INTRODUÇÃO

A HotelInvest


▪ Idealizadora e gestora estratégica do FII mais rentável do Brasil, o

Maxinvest.

▪ Maior asset manager hoteleiro da América Latina.

1999

A HotelInvest é referência em consultoria de investimento hoteleiro no Brasil

20 estados brasileiros

11 países

+20

26 hotéis sob gestão

+ R$ 2 bilhões em ativos

+700 projetos Prêmios: Master Imobiliário 2017

e FII mais rentável do Brasil

2019 pela Infomoney/Ibmec

Atuação ConsultoresFundação

Asset Management Consultoria Fundo Maxinvest

A HotelInvest é referência em serviços

de consultoria hoteleira na América do Sul

Fundada em 1999, a HotelInvest iniciou suas atividades no segmento

de consultoria hoteleira. Dois anos depois, em 2001, foi pioneira no

país em oferecer o serviço de asset management e atualmente

possui 26 hotéis sob gestão estratégica. Ademais, a HotelInvest foi a

idealizadora do FII Hotel Maxinvest, o primeiro fundo imobiliário

brasileiro composto exclusivamente por quartos de hotéis. Criado em

2007, o Maxinvest foi e ainda é um dos fundos com a melhor

performance no país, tendo sido premiado pelo Ibmec/Infomoneycomo o FII mais rentável do Brasil. Por meio de suas três áreas de

atuação (asset management, consultoria e FII), a HotelInvest possui

vasta pluralidade de informações de mercado e auxilia os seus

clientes em todas as etapas do desenvolvimento de um hotel, desde

a ideia até a operação.

HOTELINVEST: ATUAÇÃO DA IDEIA À OPERAÇÃO

PLANEJAMENTO

▪ Estudo de mercado

▪ Estudo de conceituação

▪ Análise de viabilidade

IMPLEMENTAÇÃO

▪ Seleção de operadora

▪ Revisão e negociação de contratos

▪ Estruturação financeira

▪ Design brief e revisão do projeto

ESTRUTURAÇÃO

▪ Project management▪ Montagem hoteleira

▪ Acompanhamento pré-operacional

OPERAÇÃO

▪ Asset management▪ Hotel check-up▪ Reposicionamento, retrofit e reforma

▪ Avaliação econômico-financeira

https://hotelinvest.com.br/

6

1. INTRODUÇÃO

A Melnick EvenA Melnick Even é a empresa líder em imóveis de alto padrão no mercado gaúcho.

Possui em seu portfólio 252 mil m² já construídos e mais 345 mil m² em construção


A empresa

A Melnick Even, empresa com mais de 20 anos de atuação no mercado, é uma dasmaiores incorporadoras do Rio Grande do Sul. Com mais de 28 empreendimentos,252 mil m² construídos e 1.301 unidades em seu portfólio, a empresa conta com maisde 3 mil colaboradores diretos e terceirizados, é certificada com o ISO 9001 desde2001 e classificada com nível A pelo PBQP-H (Programa Brasileiro de Qualidade eProdutividade no Habitat) sendo referência em Recursos Humanos na construçãocivil e líder em imóveis de alto padrão no mercado gaúcho.

Além dos empreendimentos já finalizados, hoje a Melnick Even possui 19 canteirosde obras e 345 mil m² em construção, distribuídos em 19 torres, 1 condomínio decasas e 1 centro de lojas, totalizando 3.051 unidades em edificação.

Em 2007, o grupo Melnick Even ampliou-se com a criação da Eixo-M, empresafocada na área de prestação de serviços de engenharia, atuando em construçõescomerciais e industriais.

▪ + 62 prêmios, em categorias como valorização dos colaboradores, marketing,

responsabilidade social e ambiental, inovação e projetos.

▪ 597 mil m² e + 4,3 mil unidades em seu portfólio, somando

empreendimentos finalizados e em construção.

▪ 3 mil colaboradores diretos e indiretos.

PRÊMIOS CONQUISTADOS EM 2019

MARCAS DE RESPEITO – REVISTA CONSUMIDOR

Prêmio que reconhece nomes de empresas, marcas eserviços que se destacam por conduta ética, qualidadee compromisso com o universo das relações deconsumo.

MARCAS DE QUEM DECIDE – JORNAL DO COMÉRCIO

A Melnick Even foi a empresa mais lembrada epreferida na categoria Construtora no Marcas deQuem Decide 2019.

TOP OF MIND – REVISTA AMANHÃ

A premiação reconhece as marcas que estão presentesna memória dos gaúchos em mais de 100 categorias ea Melnick Even foi a construtora mais lembrada.

7

A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é baseada empesquisas de mercado e em técnicas de avaliação adotadas pelo AmericanInstitute of Real Estate Appraisers e pelo Appraisal Institute, contida emdiversas publicações de Stephen Rushmore, entre as quais: The Valuationof Hotels and Motels (Chicago: American Institute of Real EstateProfessionals); Hotels, Motels and Restaurants: Valuations and MarketStudies (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1983); TheComputerized Income Approach to Hotel/Motel Market Studies andValuations (Chicago: American Institute of Real Estate Appraisers, 1990);Hotels and Motels: A Guide to Market Analysis, Investment Analysis, andValuations (Chicago: Appraisal Institute, 1992); Hotels and Motels –Valuations and Market Studies (Chicago: Appraisal Institute, 2001).

O estudo foi feito de acordo com as seguintes etapas:

▪ Análise do entorno do projeto. O local onde o empreendimento seráinserido foi analisado sob aspectos que interferem no processo deindução e captação de demanda por hospedagem, tais comoacessibilidade, visibilidade e entorno;

▪ Análise da demanda do mercado. A demanda de hospedagem foidividida em diferentes segmentos de características específicas quepotencialmente estão inseridos na área de influência doempreendimento. As características investigadas incluem: motivo daviagem, permanência média, facilidades e amenidades requeridas,sazonalidade, flutuações diárias de demanda e sensibilidade a preço.

Sob esses aspectos qualitativos, e com base no desempenho da ofertacompetitiva, é estimada a demanda atendida na área de influência;

▪ Análise da oferta existente e futura. As visitas e análise da competiçãoexistente proveem uma indicação da atual situação dos hotéis emoperação que interferem de maneira direta na capacidade doempreendimento em estudo de captar demanda dos diversossegmentos existentes. Um levantamento dos projetos de hotéis emdesenvolvimento junto ao governo e aos hoteleiros locais foi realizadotendo-se em consideração o posicionamento mercadológico de cadaempreendimento e as suas reais capacidades de captação de demanda;

▪ Estimativa do desempenho atual do setor. Entrevistas foram conduzidascom os principais gerentes de hotéis do mercado analisado para estimara ocupação e a diária média dos hotéis em operação. Adicionalmente,buscou-se identificar nas reuniões tendências históricas recentes decomo evoluiu a performance do mercado nos últimos 3 anos;

▪ Análise do macro ambiente e projeção de demanda e ADR do mercado.A área de influência do empreendimento foi analisada para se identificartendências demográficas e econômicas que possam de alguma maneiraimpactar na demanda local por hospedagem. Diversos dadossecundários foram analisados para entender as perspectivas decrescimento econômico local e seu impacto no mercado hoteleiro daregião, levando-se em consideração também o pipeline de novos hotéisno mercado;

1. INTRODUÇÃO

Metodologia


A metodologia utilizada para desenvolver esse estudo é internacionalmente

aceita, baseada em técnicas de avaliação adotadas pelo Appraisal Institute

8

▪ Projeção de desempenho do Hotel Proposto. Com base no desempenhohistórico da oferta competitiva e nas perspectivas de evolução de ofertae demanda, são projetadas as taxas de ocupação e as diárias médias doHotel Proposto. Estes índices são importantes indicadores dedesempenho de empreendimentos hoteleiros, essenciais para embasaras projeções operacionais e a avaliação financeira do negócio;

▪ Projeções operacionais do Hotel Proposto. Uma detalhada projeção dasreceitas e das despesas, feita de acordo com o Uniform System ofAccounts for Hotels, apresenta os benefícios econômicos doempreendimento proposto e provê as bases para a projeção do fluxode caixa do negócio. As receitas são calculadas com base nas projeçõesde ocupação e de diárias médias e as despesas são estimadas com basena conceituação do produto;

▪ Análise financeira do Hotel Proposto. A avaliação financeira é feita sobreo custo total de implantação e o fluxo de caixa descontado, já que seacredita ser este o método mais comumente utilizado pelosempreendedores quando no processo de decisão, dentre diversasalternativas de negócios, para realização de novos investimentos.

As projeções de diária média dos hotéis analisados e do Hotel Propostosão expressas em valores reais de junho de 2020. As diárias são brutas, ouseja, consideram taxas e impostos calculados sobre a receita operacionalbruta de hospedagem, como ISS, PIS, COFINS e as comissões de terceiros.

As etapas descritas anteriormente são realizadas pela equipe de analistasdo projeto, sempre acompanhados pelos consultores seniores daempresa. Após a conclusão do estudo, os resultados também sãodebatidos e validados entre os sócios da HotelInvest, para que asprojeções apresentadas reflitam a visão da empresa sobre o cenário maisprovável de ocorrência.

1. INTRODUÇÃO

Metodologia


As projeções são expressas em valores reais de dezembro de 2019.

As diárias médias apresentadas são brutas, ou seja, consideram taxas e impostos

9

COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES

1. INTRODUÇÃO

Metodologia


Esquema de coleta de dados e análise das informações

para elaboração do estudo de viabilidade

Conceituação

do produto

Posicionamento

mercadológico

Projeções

operacionais

Análise do

investimento

COLETA DOS DADOS E ANÁLISE DAS INFORMAÇÕES

Características do mercado

Economia

Mercado imobiliário

Turismo

Hotelaria

Análise da localização

Acessibilidade

Entono

Visibilidade

Mensuração da oferta

Competidores diretos e indiretos

Nova oferta

Desempenho operacional

Mensuração da demanda

Segmentação da demanda

Projeção de crescimento

Alimentos & Bebidas

Número de UHs

Principais áreas comuns

Marca e operadora

Posicionamento tarifário

Segmentação de atuação

Receitas

Custos operacionais

TIR

VPL

ROI

Fonte: HotelInvest

2. O projeto hoteleiro

▪ Conceitos e características principais

▪ Perspectivas digitais

▪ O complexo

▪ A marca e a operadora hoteleira

▪ Análise da localização

11

2. O PROJETO HOTELEIRO

Conceitos e características principais


O DoubleTree by Hilton Pontal será um hotel de padrão upper-midscale, de141 apartamentos, com área média privativa de 32,5 m². Sua estrutura dealimentos e bebidas contará com restaurante aberto em todas as refeições,além de lobby bar, room service 24h e abastecimento à área de eventos.

Em relação às áreas sociais, o hotel oferecerá business center, lobby comárea para leitura, lounge, e área de lazer com piscina e fitness center, alémde um centro de eventos com capacidade para 800 pessoas. Suainauguração está prevista para agosto de 2022.

O hotel estará inserido em um complexo multiuso com shopping, salascomerciais, parque e centro de eventos com capacidade para 800 pessoasem formato auditório.

Principais características do DoubleTree by Hilton Pontal

Hotel de

141 UHs

Área média

privativa de

32,5 m²

Centro de eventos, piscina

e academia

Restauranteaberto em todas

as refeições e lobby bar

Business center e lobby com área

para leitura

Inauguração prevista para

agosto/2022

Hotel upper-midscale com 141 apartamentos.

Inserido em um grande complexo multiuso de Porto Alegre

12DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre/RS

FACHADA

Fachada moderna, com parque público e shopping

anexos, gerando fluxo de circulação de pessoas


Perspectivas digitais – DoubleTree by Hilton Pontal


APARTAMENTO

Média de 32,5 m² privativos.

Os apartamentos terão de 27,1 m² a 60,9 m²




APARTAMENTO

Apartamentos amplos, bem iluminados

e com decoração moderna




PISCINA

Piscina de borda infinita com

vista para o Lago Guaíba




CENTRO DE EVENTOS

Centro de eventos com capacidade para até 800 pessoas,

pé direito de 5,4 metros e vista panorâmica para o Lago Guaíba



17

Com um terreno de 48 mil metros quadrados, o Parque do Pontal será composto pordiversos elementos, tais quais:

▪ SHOPPING: com mais de 160 lojas distribuídas em três pavimentos, contendo umamegaloja da Leroy Merlin e um total de mais de 25 mil m² de área bruta de locação;

▪ SALAS COMERCIAIS: Os escritórios serão distribuídos em 12 pavimentos, com 237 salas euma área privativa total de 9,5 mil m²;

▪ CENTRO DE EVENTOS: com área útil de 910 m² e capacidade máxima para 800 pessoas,terá pé direito de 5,4 metros e estacionamento integrado com o Shopping;

▪ PARQUE PÚBLICO: abrangerá uma área verde de mais de 29 mil m².

+160lojas

+230salas


Complexo multiuso com shopping, salas comerciais,

centro de eventos, hotel e um parque público

O complexo em números

Salas

comerciais

Shopping

Área verde com

+29 mil m²

Centro de

eventos

Parque

público

Capacidade para

até 800 pessoas


O complexo – Parque do Pontal

18

A rede Atlantica Hotels

Segunda maior operadora hoteleira do Brasil, é aadministradora dos hotéis da marca DoubleTree by Hilton nopaís. A Atlantica Hotels é responsável pela administração demais de 125 hotéis e 20 mil apartamentos, distribuídos em 60cidades do Brasil. A empresa possui, atualmente, 26 hotéis emdesenvolvimento, conta com mais de 4 mil colaboradores erepresenta 19 bandeiras.

A marca DoubleTree by Hilton

A marca DoubleTree by Hilton é uma marca upper-midscaleda rede norte-americana Hilton. A bandeira possui mais de559 hotéis e 130 mil apartamentos, estando presente em 27países. A DoubleTree é a marca da Hilton que mais cresceuem número de propriedades entre 2007 e 2015.


Marca bastante reconhecida no mercado internacional.

Hotel administrado pela segunda maior operadora hoteleira do Brasil


A marca e a operadora hoteleira

Elaboração: HotelInvest

DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS HOTÉIS DA

ATLANTICA HOTELS NO BRASIL

Legenda

Em operação

Em desenvolvimento

Escala1.000 km

19

Endereço

Avenida Padre Cacique, nº 2893, Porto Alegre, RS.

Acessibilidade boa

Terreno localizado próximo à Avenida Edvaldo Pereira Paiva, a maisimportante via de acesso à Zona Sul. Em carro, leva-se de 6 a 10minutos, sem trânsito, para chegar a importantes órgãos públicos,como os Ministérios Públicos Federal e Estadual e fóruns.

Visibilidade boa

Por ser o único terreno privado na Orla do Guaíba, não há grandesconstruções próximas ao complexo imobiliário. Assim, o complexopoderá ser avistado com facilidade por quem transita pela região.

Entorno em expansão

▪ A Zona Sul de Porto Alegre é um dos principais eixos decrescimento da cidade.

▪ A oferta complementar se concentra nos shoppings da região. Nocomplexo imobiliário, haverá também um shopping com opçõesde alimentos e bebidas e serviços aos hóspedes.

▪ A região se encontra a 14 km da Avenida Carlos Gomes, principaleixo corporativo de Porto Alegre.

▪ Na região, o principal gerador de demanda é o centro cívico, ondelocalizam-se serviços jurídicos e administrativos, como a PrefeituraMunicipal, Ministérios Públicos e fóruns.

Eixo de desenvolvimento urbano,

próximo a shoppings e a órgãos de administração pública



Análise da localização

MAPA DO ENTORNO IMEDIATO DO EMPREENDIMENTO


Legenda

Pontos de interesse

Escala2 km

Órgãos de

administração pública

3. Características gerais

do mercado

▪ Conjuntura macroeconômica

▪ A cidade de Porto Alegre

21

960,3

503,5

4,9%

0%

2%

4%

6%

8%

0

250

500

750

1000

26/f

ev

04

/mar

11/m

ar

18/m

ar

25/m

ar

01/

ab

r

08/a

br

15/a

br

22/a

br

29/a

br

06/m

ai

13/m

ai

20/m

ai

27/m

ai

03/j

un

10/j

un

17/j

un

Milh

are

s

Casos Recuperados % letalidade

▪ Atualmente em crescimento exponencialno Brasil, não se sabe ao certo quando adoença será contida, porém há estudos,como o do Operations Research Centerdo MIT (Massachusetts Institute ofTechnology), renomada instituiçãoamericana, que indicam pico de contágiono país na primeira quinzena de julho.

▪ Atualmente, medidas de reabertura daeconomia estão em aplicação, porém demaneira lenta e gradual. A continuidadeda reabertura dependerá da contenção daevolução da doença no país.

▪ Medidas de testes em massa, como oexame que fica pronto em uma hora,desenvolvido pelo laboratório brasileiroMendelics em parceria com o HospitalSírio-Libanês e vacinas, como a que estásendo produzida pelo Instituto Butantanem parceria com a farmacêutica chinesaSinovac, estão em teste.

▪ Para as projeções do estudo, parte-se dapremissa de intensificação do ritmo derecuperação da economia em 2021, comoindicado pelos principais analistaseconômicos nacionais e internacionais.

EVOLUÇÃO DA COVID-19 NO BRASIL

Fonte: OMS e Worldometers (dados até 17 de junho de 2020)

3. CARACTERÍSTICAS GERAIS DO MERCADO

Conjuntura macroeconômica – Covid-19 no BrasilQuase 1 milhão de casos confirmados no Brasil e mais de 46 mil mortes.

Parte-se da premissa de intensificação do crescimento da economia em 2021


Crescimento lento

de casos

4 semanas

Crescimento

moderado

2,5 semanas

Crescimento

acelerado

9,5 semanas

17/mar

1ª morte

no país

26/fev

1º caso de

Covid-1916/mar

Início da

quarentena em

Porto Alegre

12/abr

Taxa de crescimento começa

a apresentar comportamento

exponencial

20/mai

Reabertura da economia

de Porto Alegre, com

restrições horárias

15/jun

Após crescimento de

casos, novas restrições

em Porto Alegre

22

▪ O impacto da Covid-19 na hotelaria foibrutal. As taxas de ocupação ao redor domundo caíram a um dígito conforme adoença foi se espalhando pelas diferentesregiões do globo.

▪ No entanto, o índice já se encontra emrecuperação na maior parte dos destinosonde a evolução da doença foi controlada.

▪ Na China, como mostra o gráfico ao lado, aocupação saiu de valores próximos a 8%nos 20 primeiros dias de fevereiro e, noinício de maio, o índice já atingia 45%. Issorepresenta um aumento de 37 p.p. empouco mais de dois meses.

▪ Para o Brasil, a expectativa é que a curva derecuperação se intensifique a partir deagosto. A recuperação completa levará nomínimo 2 anos, até que haja a normalizaçãocompleta do fluxo aéreo nacional einternacional e também do setor deeventos, como indicado no estudoRecuperação da Hotelaria Urbana no Brasil,desenvolvido pela HotelInvest em parceriacom a Omnibees, STR e FOHB (Fórum dosOperadores Hoteleiros do Brasil), que podeser acessado neste link.

EVOLUÇÃO DA OCUPAÇÃO HOTELEIRA NA CHINA – 1 DE JANEIRO A 1 DE MAIO

Fonte STR / 2020 © CoStar Realty Information, Inc.


Conjuntura macroeconômica – Covid-19 e a hotelariaMundialmente, as taxas de ocupação hoteleira caíram para valores de um

dígito. Recuperação do setor no Brasil pode se intensificar em agosto


0

20%

40%

60%

80%

1/fev 1/mar 1/abr 1/mai1/jan

45%

0%

20%

40%

60%

80%

http://hotelinvest.rds.land/recuperacaohoteleira

23


Conjuntura macroeconômica – Principais indicadoresRecessão em 2020 e retomada em 2021. Em médio e longo prazos, inflação

controlada e juros baixos tornarão o ambiente de negócios mais atrativo


DADOS SOCIOECONÔMICOS NACIONAISRecessão em 2020 e retomada de crescimento em 2021

As perspectivas para o PIB nacional em 2020 ainda são incertas. Dentre os principaisanalistas de economia no mercado, projeta-se uma retração de 4,5% a 8,5% este ano. Areal magnitude da queda dependerá da contenção da Covid-19 e de seu impacto financeironos consumidores e nas empresas. No entanto, acredita-se que a recuperação se dará já apartir do próximo ano, com previsão de PIB de 3,5% em 2021.

Inflação (IPCA) puxada para baixo em 2020 pela desaceleração no consumo

Em 2020, o fechamento do comércio devido à Covid-19, somado à suspensão dos contratosde trabalho e redução de jornada e de salário proporcional, que já afetou mais de 10milhões de brasileiros, implicam em uma desaceleração no consumo e, consequentemente,baixa inflação. Para os próximos anos, o índice segue em trajetória benigna.

Alta no câmbio se prolongará também para os próximos anos

O risco fiscal ainda elevado, a contração da atividade econômica e o cenário de juros baixosdevem seguir limitando o fluxo de capitais para o Brasil ao longo deste ano e impedindouma apreciação mais intensa da moeda. Para o ano que vem, à medida em que o choqueexterno se dissipe e a economia brasileira retome o crescimento, há espaço para apreciaçãoda moeda. A alta do dólar deve intensificar a procura por destinos de férias nacionais.

Juros (Selic) está no menor patamar histórico já registrado

Em 17 de junho, o Copom reduziu a Selic pela oitava reunião consecutiva, e o índice atingiu2,25%, menor patamar histórico já registrado. Novo corte é esperado até o final do ano.Mantidos juros em patamares baixos, as opções de investimentos no setor produtivoganharão mais força e atratividade no país.

Fonte: Itaú BBA (junho/2020)

Ano PIB¹

Inf lação

(IPCA)

Taxa de

Câmbio²

Taxa de

juros³

Taxa de

juros rea l4

Ba lança

Comercia l5

2010 7,5% 5,9% R$1,8 10,0% 4,6% 20,1

2011 4,0% 6,5% R$1,7 11,7% 4,2% 29,8

2012 1,9% 5,8% R$2,0 8,5% 1,3% 19,4

2013 3,0% 5,9% R$2,2 8,4% 3,9% 2,3

2014 0,5% 6,4% R$2,4 11,0% 5,0% -3,9

2015 -3,5% 10,7% R$3,3 13,6% 3,2% 19,7

2016 -3,3% 6,3% R$3,5 14,2% 7,4% 47,7

2017 1,3% 2,9% R$3,2 9,9% 6,8% 67,1

2018 1,3% 3,7% R$3,7 6,6% 2,7% 58,3

2019 1,1% 4,3% R$3,9 6,0% 1,6% 46,7

2020e -4,5% 1,8% R$5,4 2,9% 1,1% 60,0

2021e 3,5% 2,8% R$5,1 2,4% -0,4% 75,4

2022e 3,0% 3,0% R$4,5 3,4% 0,3% 93,9

2023e 3,0% 3,0% R$4,5 3,9% 0,9% 111,3

e- Estimativa

1- Crescimento real do PIB

2- Câmbio médio anual (BRL/USD)

5- Saldo (USD Bilhões)

4- Selic/IPCA - fim do período

3- Selic média anual

24

-12%

-6%

0%

6%

12%


Conjuntura macroeconômica – Evolução do PIBTrajetória de crescimento iniciada em 2017 foi interrompida

devido à Covid-19. Retomada de crescimento a partir de 2021


Fonte: IBGE e Itaú BBA (junho/2020)

*Variação em relação ao mesmo trimestre do ano anterior.

EVOLUÇÃO TRIMESTRAL DO PIB NACIONAL* – HISTÓRICO E PROJEÇÕES

DESACELERAÇÃO RECESSÃO

1º TRIM. 2016: INÍCIO

DA RECUPERAÇÃO

IMPEACHMENT

DILMA ROUSSEF

CRESCIMENTO

PREVISÃO DE QUEDA DE

11,2% NO 2º SEM DE 2020

OSCILAÇÕES DEVIDO

À COVID-19

RETOMADA AOS

PATAMARES NORMAIS

▪ O PIB do Brasil, que até 2010apresentava crescimentos altos,entrou em um processo dedesaceleração, seguido por umarecessão, a partir do 2º trimestre de2014, devido à crise econômica epolítica vividas no país à época.

▪ Mudanças de políticas econômicasrecolocou o país em nova fase decrescimento, ainda tímida, a partirdo 2º trimestre de 2017.

▪ As expectativas eram de novaintensificação de crescimento em2020, com inflação controlada, jurosbaixos e agenda de reformas emaprovação. No entanto, a Covid-19interrompeu momentaneamente asperspectivas de crescimento.

25

▪ Apesar do aumento na taxa de desemprego no primeirotrimestre de cada ano devido, tipicamente, às dispensas detemporários contratados no fim do ano, as taxas dedesemprego nacional e estadual medidas pelo IBGE estavamem trajetória de queda desde o início de 2017.

▪ No último trimestre de 2019, as taxas de desemprego nacionale estadual atingiram, respectivamente, 11% e 7,1%, menoresvalores desde 2016.

▪ No entanto, com a deterioração da economia e do mercado detrabalho devido ao novo coronavírus, a taxa de desempregovoltou a subir no primeiro trimestre do ano, atingindo 12,2%em âmbito nacional e 8,3% em âmbito estadual.

TAXA DE DESOCUPAÇÃO ESTADUAL E NACIONAL

Fonte: IBGE

▪ Entre março e abril foram perdidos 1,1 milhão de postos

de trabalho.

▪ Na média de 2020, a taxa de desemprego nacional deverá

ficar em 14,6%. Até 2023, esperam-se taxas ainda

superiores a de 2019.


Conjuntura macroeconômica – Taxa de desocupaçãoTaxa de desocupação estava há 3 anos em trajetória de queda. Nova

tendência de alta em curto e médio prazos devido aos impactos da Covid-19


Tendência de alta no desemprego em curto e médio prazos

TAXA DE DESOCUPAÇÃO

EM QUEDA DE 2017 A 2019

0%

4%

8%

12%

16%

Nacional Estadual

26


A cidade de Porto Alegre


27


A cidade de Porto Alegre – Economia localIndústrias, empresas e eventos são os principais

geradores de demanda hoteleira para a cidade


Fonte: IBGE (2019), Empresômetro (fev/2020), Porto Alegre Convention & Visitors Bureau, Observa POA (2017) e HotelInvest

Segunda cidade mais populosa do Sul, ficando atrás apenas de Curitiba, o setor de serviços é o principal componente do PIB. Por concentrar diversassedes de empresas nacionais e multinacionais e pela proximidade com o parque industrial da região metropolitana, que possui empresas dos setoresautomobilístico, indústria petroquímica e indústria plástica, dentre outras, Porto Alegre é um importante destino de negócios e eventos, segmentos querepresentam a maior parte da demanda por hospedagem na cidade.

População

1,5 milhão de habitantes(2ª cidade mais

populosa do Sul)

PIB

R$ 73,9 bilhões

17,5% do PIB estadual e

78% gerado por serviços

Empresas

236 milempresas ativas

no município

Hotelaria

59 hotéis, totalizando

7,2 mil unidadeshabitacionais

IDH

8ª melhor capital,

com IDH de 0,805

Aeroporto

Maior terminal da região Sul

e 8º com maior movimentação do país

28

EVOLUÇÃO DO PIB MUNICIPAL (PREÇOS CORRENTES)

Fonte: IBGE

DISTRIBUIÇÃO DA POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA POR SETOR (% DO TOTAL)

Fonte: IBGE

PIB e PEA

▪ Crescimento anual médio do PIB municipal abaixo da média nacional(8,2% contra 9,5%), por já ser uma cidade mais desenvolvida do quea média nacional. O PIB da cidade representa 17,5% do PIB estadual.

▪ O setor de serviços é responsável pela geração de 78,4% do PIBmunicipal, seguido de impostos (14,4%), indústria (7,1%) eagropecuária (0,1%).

▪ Os setores de serviços e comércio são os que mais empregam nomunicípio. Juntos, correspondem a 71,6% da populaçãoeconomicamente ativa da cidade.

Novos investimentos na cidade

▪ PROJETO HANDS ON 4D: o projeto, que visa revitalizar a região centralda cidade, delimitou um espaço geográfico de aproximadamenteduas quadras no bairro Navegantes para intensificar o ritmo dosserviços urbanos e transformá-lo em laboratório de experiências.Esse território vai servir para realização de testes de serviço emodernização urbanas que podem ser replicados posteriormente emtoda a cidade.

▪ PARQUE URBANO DA ORLA DO GUAÍBA: projeto prevê a revitalização daorla do Rio Guaíba, com a construção de decks, passarelas, quadras,ciclovia, bares, restaurantes e pista de skate. Dividido em 3 trechos,teve sua primeira parte entregue em junho de 2018. Os trechos 2 e 3,que vão da rotatória das Cuias ao estádio Beira-Rio estão em obras,porém ainda não há previsão de finalização.


A cidade de Porto Alegre – PIB, PEA e investimentosCrescimento anual médio do PIB municipal de 8,2% de 2007 a 2017.

As atividades relacionadas a serviço e comércio empregam 72% da PEA


33,6 35,8 36,942,7

48,354,2

57,964,0

68,172,7 73,9

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

R$ b

ilhõ

es

0,2%

0,2%

0,3%

0,6%

10,6%

16,5%

32,7%

38,9%

Administração Pública

Agropec., Extrat. Vegetal, Caça e Pesca

Serviços Industriais de Utilidade Pública

Extrativa Mineral

Construção Civil

Transformação

Comércio

Serviços

29

AEROPORTO INTERNACIONAL DE

PORTO ALEGRE – SALGADO FILHO

Fonte: INFRAERO

*Variação percentual em relação ao ano anterior

**Variação percentual acumulada, em relação a 2008

▪ O Aeroporto Internacional de Porto Alegre apresentou um crescimento de 66,6% no fluxode passageiros entre 2008 e 2019. Em 2020, haverá queda em relação ao ano anteriordevido aos impactos da Covid-19 na movimentação aérea de passageiros.

▪ Em março de 2017, a companhia alemã Fraport arrematou o aeroporto e iniciou as obrasde expansão do Terminal 1, com um investimento de R$ 1,8 bilhão. A reestruturaçãocontempla reforma e ampliação do terminal de passageiros, construção de um novoedifício-garagem e adequação de pistas de taxiamento, aumentando a capacidadeoperacional do aeroporto. Essas obras devem acontecer até 2021. Em abril de 2019 entrouem funcionamento a nova área de check-in, embarque e desembarque.

▪ Em dezembro de 2019 a Cabo Verde Airlines começou a operar rotas conectando a capitalgaúcha à Ilha do Sal, e a Gol passou a oferecer rotas para Punta del Este. Além disso, aAvianca passou a operar, no final de março, voos ligando Porto Alegre à Bogotá.

▪ Em novembro de 2019 a Fraport anunciou a construção de um novo terminal de cargas noaeroporto, com uma área de 10,6 mil m², quase o dobro do existente atualmente. Oinvestimento será de mais de R$ 50 milhões e está previsto para começar a operar nosegundo semestre de 2021. O novo terminal aumentará de 35 mil para 100 mil toneladasao ano a capacidade de movimentação de cargas do aeroporto.


A cidade de Porto Alegre – Fluxo aéreo de passageirosCrescimento de 4,8% a.a. no fluxo de passageiros (2008 a 2019). Novo

terminal de cargas quase triplicará a capacidade de movimentação de cargas


▪ Em 2019, foram transportados 8,2 milhões de passageiros (equivalente a 54% de suacapacidade).

▪ Obras de ampliação do terminal de passageiros foram finalizadas em 2019.

Ano

Embarque e

Desembarque

Variação

Percentua l*

(%)

Variação

Percentua l**

(%)

2008 4.931.464 - -

2009 5.607.703 13,7 13,7

2010 6.676.216 19,1 35,4

2011 7.834.312 17,3 58,9

2012 8.261.355 5,5 67,5

2013 7.993.164 -3,2 62,1

2014 8.447.380 5,7 71,3

2015 8.354.961 -1,1 69,4

2016 7.648.743 -8,5 55,1

2017 8.009.735 4,7 62,4

2018 8.292.608 3,5 68,2

2019 8.217.044 -0,9 66,6

4. Análise do mercado

hoteleiro e perspectivas

▪ Set competitivo

▪ Segmentação da demanda

▪ Nova oferta

▪ Demanda potencial

▪ Evolução de oferta e demanda

31

DESEMPENHO DO SET COMPETITIVO DO DOUBLETREE BY HILTON PONTAL

Fonte: HotelInvest

O set competitivo é definido de acordo com o padrão de

produto, o perfil da demanda, o posicionamento de

mercado e a distância do DoubleTree by Hilton Pontal.

Na área primária de influência do hotel em estudo (Zona

Sul), há pouca concentração de hotéis, razão pela qual a

maior parte dos empreendimentos foi classificada como

competidora secundária. O set competitivo secundário é

composto majoritariamente por produtos midscale e

upper-midscale localizados em região diferente da do

DoubleTree by Hilton Pontal.

Observação: a diária média dos hotéis analisados é expressa em

valores brutos reais de junho de 2020, sem café da manhã.

4. ANÁLISE DO MERCADO HOTELEIRO E PERSPECTIVAS

Set competitivoIdentificação de 15 competidores entre primários e secundários.

Total de 773 UHs competitivas


Segmentação estimada Estimativa de 2019

Hotel RevPAR

Concorrentes Primários 284 75 % 15 % 10 % 284 75,6 % R$ 215,44 R$ 162,86

Concorrentes Secundários 1.948 72 % 17 % 11 % 489 61,9 % R$ 245,92 R$ 152,27

Concorrentes - Geral 2.232 73 % 16 % 11 % 773 66,9 % R$ 233,28 R$ 156,16

Número

de UHs Negó

cio

s

Eve

nto

s/G

rup

os

Ou

tro

s

Occ.

Diária

média

bruta

Quantidade

Ponderada

de Quartos

Ocupação média

dos competidores

primários

75,6%

32

HOTÉIS DO SET COMPETITIVO DO DOUBLETREE BY HILTON PONTAL

Set competitivo distribuído entre os diversos bairros da cidade,

como Praia de Belas, Bela Vista, Moinhos de Vento e Centro


Fonte: HotelInvest


Set competitivo

Hotel Categoria Localização Competidor

Intercity Porto Alegre Midscale Praia de Belas Primário

Blue Tree Towers Millenium Midscale Praia de Belas Primário

Holiday Inn Porto Alegre Midscale Bela Vista Secundário

Novotel Três Figueiras Midscale Bela Vista Secundário

Radisson Porto Alegre Upper-midscale Bela Vista Secundário

Deville Prime Porto Alegre Upper-midscale Anchieta Secundário

Intercity Cidade Baixa Midscale Cidade Baixa Secundário

Laghetto Stilo Higienópolis Midscale Boa Vista Secundário

Laghetto Vertice Manhattan Midscale Moinhos de Vento Secundário

Piazza Navona by Intercity Midscale Independência Secundário

Laghetto Viverone Moinhos Midscale Moinhos de Vento Secundário

Quality Porto Alegre Midscale Moinhos de Vento Secundário

Sheraton Porto Alegre Upscale Moinhos de Vento Secundário

Plaza São Rafael Midscale Centro Secundário

Swan Tower Midscale Higienópolis Secundário

Total de hotéis

competitivos

15

Total de UHs

competitivas

773

33

MAPA DO SET COMPETITIVO


Legenda


Set competitivo


Escala2 km

Competidores primários

Competidores secundários

Concentração de hotéis na região de Moinhos de Vento. O hotel

mais próximo ao DoubleTree by Hilton Pontal é o Blue Tree Towers

34

SEGMENTAÇÃO DO MERCADO COMPETITIVO

Fonte: HotelInvest

Negócios (73%)

▪ Políticos, executivos, advogados, professores, representantes comerciais, além deoutros profissionais que visitam a cidade por questões referentes a negócios.

▪ Demanda concentrada em dias úteis e nos meses letivos.

▪ Menor sensibilidade a preço.

Eventos/Grupos (16%)

▪ Reuniões, convenções, congressos e outros tipos de grupos corporativos quevisitam a cidade.

▪ Demanda proveniente dos centros de convenções dos próprios hotéis ou emespaços para eventos da cidade.

▪ O pico de grupos corporativos é de segunda à sexta-feira.

Outros (11%)

▪ Visita a parentes e amigos, compras, lazer, pessoas que vão à cidade em busca detratamento médico e eventos sociais.

▪ Demanda sazonal, concentrada nos finais de semana, férias e feriados.

▪ Público mais sensível a preço.

A maior parte da demanda por hospedagem do set competitivo

é do segmento de Negócios (73%) e Eventos/Grupos (16%)



Segmentação da demanda

73%

16%

11%

Negócios Eventos/Grupos Outros

35

DEMANDA BASE

DEMANDA POTENCIAL

DEMANDA NÃO

ACOMODADADEMANDA

INDUZIDA

Demanda atualmente acomodada

pelos hotéis do set competitivo em

análise. A demanda base anual é igual

ao total da oferta x 365 dias x

ocupação média anual do mercado.

Representa a demanda adicional quese espera atrair após a abertura de umnovo gerador de demanda, comonovas grandes empresas, centros deconvenções ou megaeventos.

Refere-se aos indivíduos que nãopuderam se hospedar na região, poistodos os quartos já estavamocupados. Com a abertura de novoshotéis, é de se esperar que parte dessademanda venha a ser acomodada nomercado.



Projeção de demandaA demanda potencial é composta pela soma das demandas base, induzida

e não acomodada. Para o projeto em estudo, não há demanda induzida


Na tabela acima encontra-se a previsão de novos projetos hoteleiros noset competitivo. Atualmente, além do hotel em estudo, há também o“Hotel Proposto em Moinhos”, previsto para inaugurar em outubro de2022, que deverá concorrer indiretamente com o hotel em estudo devidoà diferente segmentação de mercado e localização, e que também estásendo desenvolvimento pela Melnick Even.

Apesar das etapas do estudo terem sido conduzidas com todo o rigor, éimpossível determinar com total precisão todos os hotéis que deverão serabertos no futuro, ou quais serão suas estratégias mercadológicas ou oseu impacto no mercado. Dependendo do número de UHs futuras nomercado, o potencial operacional para o empreendimento em análisepode ser afetado positiva ou negativamente.

NOVA OFERTA HOTELEIRA

Fonte: HotelInvest

Total de UHs em

construção

285

Total de UHs

competitivas

170

Além do DoubleTree by Hilton Pontal, há outro hotel em

desenvolvimento no set competitivo, no bairro Moinhos


Nova oferta

Hotéis Propostos

Número de

UHs

UHs

Ponderadas

Ano estimado

de abertura

Estágio de

desenvolvimento

DoubleTree by Hilton Pontal 141 100 % 141 Agosto, 2022 Em construção

Hotel Proposto em Moinhos 144 20 29 Outubro, 2022 Em construção

UHs totais 285

UHs competitivas 170

Índice de

Competitividade

37

EVOLUÇÃO DA DEMANDA POTENCIAL

Fonte: HotelInvest

▪ O mercado hoteleiro, que até 2019 vinha

em um processo de recuperação de

desempenho pós-crise econômica

nacional, sofrerá novamente em 2020

devido à Covid-19 e seu impacto na

hotelaria e no turismo nacional.

▪ De 2021 a 2023, nota-se expressivos

crescimentos da demanda potencial

devido à recuperação da demanda

perdida em 2020.

▪ A partir de 2024, por Porto Alegre ser

uma economia já madura, a demanda

hoteleira deverá crescer em linha com a

economia nacional.


Demanda potencialCrescimento acumulado de 20,4% e

crescimento médio anual de 2,3%


GRADUAL RECUPERAÇÃO DA DEMANDA PERDIDA EM 2020,

SOMADO À ABSORÇÃO DE PARTE DA DEMANDA NÃO

ACOMODADA EM 2022 E 2023 DEVIDO À ABERTURA DO

DOUBLETREE E DO NOVO HOTEL EM MOINHOS

QUEDA BRUSCA DE

DEMANDA DEVIDO AOS

IMPACTOS DA COVID-19

-50,4%

56,5%

20,5%12,1%

5,0% 5,0%2,0% 2,0%

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

38

0%

15%

30%

45%

60%

75%

0

75.000

150.000

225.000

300.000

375.000

2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

Oferta Demanda Taxa de ocupação

PROJEÇÃO DE OFERTA E DEMANDA DO MERCADO

Fonte: HotelInvest

Após queda de

ocupação em 2020

devido aos impactos do

novo coronavírus, de

2021 em diante espera-

se que os índices de

ocupação continuem

crescendo, até mesmo

no ano de abertura do

hotel em estudo, pois o

crescimento da

demanda será superior

ao da oferta.


Evolução de oferta e demanda


P

E

R

N

O

I

T

E

S

O

C

U

P

A

Ç

Ã

O

Consistente aumento de ocupação a partir de 2021, após

queda brusca em 2020 devido aos impactos da Covid-19

HOTEL PROPOSTO EM MOINHOS

5. Posicionamento e

penetração do hotel

▪ Taxa de ocupação e diária média

40

PREVISÃO DE DIÁRIA MÉDIA E OCUPAÇÃO PARA O MERCADO E PARA O EMPREENDIMENTO (R$)

Fonte: HotelInvest

Crescimento de ocupação e aumentos reais de diária média a partir de2021, pós-crise do coronavírus, considerando-se uma melhora doambiente econômico do país e maior pressão de demanda porhospedagem. O expressivo crescimento tarifário em 2021 é justificado pelabase baixa de 2020. Nos primeiros anos de operação do DoubleTree by

Hilton Pontal é natural que sua ocupação esteja abaixo do seu setcompetitivo, devido ao período necessário para penetração de mercado.Sua diária média evoluirá em linha com a do mercado.

DIÁRIA MÉDIA DO DOUBLETREE BY

HILTON PONTAL CASO ESTIVESSE

EM OPERAÇÃO NO ANO BASE

(2019). VALOR EQUIVALENTE A

R$ 340 COM CAFÉ.

5. POSICIONAMENTO E PENETRAÇÃO DO HOTEL

Taxa de ocupação e diária média


-2% +20%

Desempenho do DoubleTree by Hilton Pontal no ano

estabilizado: 65% de ocupação e R$ 358 de diária média bruta

Anos

Ano base 66,9 % — R$233,28 — — R$290,00 124,3 %

2020 33,2 -10,4 % 209,09 — — — —

2021 52,0 5,7 221,01 — — — —

2022 57,5 3,0 227,64 41,0 % — 287,93 126,5

2023 57,6 3,0 234,47 48,0 3,0 % 296,56 126,5

2024 60,5 3,0 241,51 62,0 3,0 293,50 121,5

2025 63,2 5,0 253,58 65,0 5,0 324,40 127,9

2026 64,4 5,0 266,26 65,0 5,0 340,62 127,9

2027 65,4 5,0 279,57 65,0 5,0 357,65 127,9

Mercado (Ano fiscal)

Ocupação

Evolução da

diária média

Diária

média bruta Ocupação

Evolução da

diária média

Diária

média bruta

Penetração da

diária média

Hotel Proposto (ano fiscal)

VALOR EQUIVALENTE

A R$ 408 COM CAFÉ.

6. DRE sintético do hotel

▪ Previsão resumida de receitas e despesas

42

¹O DRE sintético apresentado considera todas as despesas e remuneração das partes, conforme previsto no contrato de investimento coletivo.

²As despesas departamentais são expressas como um percentual das receitas departamentais.

³Valor antes de impostos (EBITDA).

Fonte: HotelInvest

PREVISÃO RESUMIDA DE RECEITAS E DESPESAS (R$ MIL)¹

6. DRE SINTÉTICO DO HOTEL

Previsão resumida de receitas e despesasNo ano estabilizado, o lucro operacional é

de 31,1% e o resultado operacional é 20,9%


RESULTADO OPERACIONAL POSITIVO

DESDE O PRIMEIRO ANO DE

OPERAÇÃO. EBITDA DE 20,9% NO

ANO ESTABILIZADO (2027/28).

Para projetar as receitas edespesas futuras doempreendimento em estudo,a HotelInvest se utiliza dediversos recursos quefornecem as bases de custosmais próximas da realidade. Asestimativas de receitas edespesas variam conforme aevolução de ocupação e diáriaestimadas e levam emconsideração o atualmomento econômico do paíse da cidade. Desempenhocrescente até o ano deestabilização, em razão doperíodo de penetração doDoubleTree by Hilton Pontal eda recuperação do mercado eda economia nacional nospróximos anos. As projeçõesestão expressas em valoresreais de junho de 2020 e nãoconsideram efeitos de inflação.

2022/23 2023/24 2024/25 2025/26 2026/27 Estabilizado

Unidades Habitacionais: 141 141 141 141 141 141

Ocupação: 45% 56% 64% 65% 65% 65%

Diária Média: R$288 R$297 R$294 R$324 R$341 R$358

RevPAR: R$130 R$166 R$188 R$211 R$221 R$232

Dias em Operação: 365 365 365 365 365 365

Pernoites: 23.159 28.820 32.938 33.452 33.452 33.452

RECEITAS

Hospedagem R$6.668 R$8.547 R$9.667 R$10.852 R$11.394 R$11.964

Alimentos e Bebidas 4.286 5.189 5.845 5.927 5.927 5.927

Eventos 1.499 2.299 2.880 2.953 2.953 2.953

Outros departamentos 358 434 489 496 496 496

Total 12.811 16.468 18.881 20.228 20.770 21.340

DESPESAS DEPARTAMENTAIS² 4.259 5.032 5.566 5.753 5.816 5.881

LUCRO DEPARTAMENTAL TOTAL 8.553 11.436 13.315 14.475 14.954 15.459

DESPESAS OPERACIONAIS 7.379 7.997 8.413 8.633 8.723 8.817

LUCRO OPERACIONAL BRUTO 1.173 3.439 4.902 5.842 6.232 6.641

Basic Fee 128 165 189 202 208 213

LUCRO ANTES DAS DESPESAS FIXAS 1.045 3.274 4.713 5.640 6.024 6.428

DESPESAS FIXAS 628 1.172 1.620 1.803 1.879 1.958

RESULTADO OPERACIONAL³ R$417 R$2.102 R$3.094 R$3.836 R$4.145 R$4.470

7. Estimativa de

investimento por parte

ideal de 25% da UH

▪ À vista

▪ A prazo

▪ Aportes

44

VALOR DE INVESTIMENTO À VISTA POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: Melnick Even

7. ESTIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UHÀ vista


28 partes ideais de 25% ainda estão disponíveis

para venda, com 13 opções de metragem

Unidade

Habitacional ¹

Área

privativa (m²) ²

Fração

ideal ³

Partes ideais de

25% disponíveis

Investimento total da

parte ideal da UH à vista 4

Valor da parte

ideal da UH à vista

Impostos e

taxas 6

824 27,06 0,58% 1 R$185.261,74 R$178.136,29 R$7.125,45

1113 30,95 0,66% 1 R$211.893,98 R$203.744,21 R$8.149,77

710 e 910 31,13 0,67% 2 R$213.126,32 R$204.929,15 R$8.197,17

725 31,17 0,67% 2 R$213.400,17 R$205.192,47 R$8.207,70

816 31,37 0,67% 4 R$214.769,43 R$206.509,07 R$8.260,36

811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$215.248,68 R$206.969,88 R$8.278,80

615 33,34 0,71% 1 R$228.256,70 R$219.477,60 R$8.779,10

819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$243.250,18 R$233.894,40 R$9.355,78

922 38,33 0,82% 1 R$262.419,90 R$252.326,83 R$10.093,07

1120 38,53 0,83% 2 R$263.789,17 R$253.643,43 R$10.145,74

821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$302.744,80 R$291.100,77 R$11.644,03

617 44,73 0,96% 1 R$306.236,43 R$294.458,11 R$11.778,32

616 45,07 0,97% 2 R$308.564,18 R$296.696,33 R$11.867,85

¹ Cada UH foi dividida em quatro partes ideais de 25%, conforme informações da Melnick Even.

² Metragem privativa relacionada a 100% da UH.

³ Fração ideal de 100% da UH, relativa à área privativa total do hotel.4 Valores de junho/2020. Compreende o valor total de investimento da parte ideal de 25% da UH.

6 Valor de taxas e impostos (ITBI e emolumentos) é estimado em 4% do valor da UH.

5 Valor de investimento já contempla FF&E, pré-operacional, capital de giro, afiliação e assessoria. Estes aportes serão pagos diretamente pela Melnick Even à Atlantica Hotels, conforme acordo

comercial celebrado entre as partes. Reajuste pelo INCC-DI até a data de quitação.

45

7. ESTIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UHÀ vista


Em reais de junho de 2020, o valor total a ser desembolsado

por cada parte ideal de 25% da unidade de 27,06 m² é de R$ 185.262

Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição à vistada parte ideal de 25% da unidade autônoma de 27,06 m², quecorresponde às cinco menores unidades das 141 existentes no hotel.Quando adquirida à vista, o valor total a ser investido será deR$ 185.261,74, em valores reais na data base de junho de 2020. Este valordeverá ser pago em uma vez e será corrigido pelo INCC-DI dos últimos 12meses (4,2% a.a.) até a data de quitação da fração ideal. Neste valor, estãoinclusos:

▪ O valor da parte ideal de 25% da unidade habitacional (R$ 178.136,29).Este, já contempla os aportes (pré-operacional e capital de giro inicial,R$ 1.601,76, assessoria e afiliação à marca, R$ 456,11, e o FF&E e EOS*,R$ 16.507,93). Os aportes não serão pagos pelos compradores daparte ideal de 25% da UH à operadora hoteleira, e sim pela MelnickEven diretamente, conforme acordo comercial;

▪ As despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ 7.125,45), que serãopagas quando da emissão e averbação do habite-se doempreendimento (estimada para abril/2022).

Os valores referentes às demais partes ideias estão descritos na páginaanterior. A análise de TIR e VPL para a unidade 27,06 m² está demonstradana seção 8, já para as demais, os resultados estão apresentados noApêndice I (página 73).

*FF&E e EOS – Furniture, Fixtures and Equipments e Equipments and OperationSupplies: mobília, decoração, equipamentos para o apartamento e áreas comuns esuprimentos operacionais.

Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativoou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s)ideal(is).

46

VALOR DE INVESTIMENTO A PRAZO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: Melnick Even

7. ESTIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UHA prazo


Todas as 28 partes ideais de 25% ainda disponíveis

para venda podem ser pagas também a prazo

Unidade

Habitacional ¹

Área

privativa (m²) ²

Fração

ideal ³

Partes ideais de

25% disponíveis

Investimento total da

parte ideal da UH a prazo

Valor da parte ideal

da UH a prazo 5

Impostos

e taxas 6

824 27,06 0,58% 1 R$212.944,53 R$204.754,36 R$8.190,17

1113 30,95 0,66% 1 R$243.556,29 R$234.188,74 R$9.367,55

710 e 910 31,13 0,67% 2 R$244.972,78 R$235.550,75 R$9.422,03

725 31,17 0,67% 2 R$245.287,55 R$235.853,41 R$9.434,14

816 31,37 0,67% 4 R$246.861,42 R$237.366,75 R$9.494,67

811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$247.412,28 R$237.896,42 R$9.515,86

615 33,34 0,71% 1 R$262.364,03 R$252.273,11 R$10.090,92

819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$279.597,91 R$268.844,14 R$10.753,77

922 38,33 0,82% 1 R$301.632,07 R$290.030,84 R$11.601,23

1120 38,53 0,83% 2 R$303.205,95 R$291.544,18 R$11.661,77

821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$347.982,53 R$334.598,59 R$13.383,94

617 44,73 0,96% 1 R$351.995,89 R$338.457,59 R$13.538,30

616 45,07 0,97% 2 R$354.671,47 R$341.030,26 R$13.641,21



³ Fração ideal de 100% da UH, relativa à área privativa total do hotel.4 Valores de junho/2020. Compreende o valor total de investimento da parte ideal de 25% da UH.

6 Valor de taxas e impostos (ITBI e emolumentos) é estimado em 4% do valor da UH.

5 Valor de investimento já contempla FF&E, pré-operacional, capital de giro, afiliação e assessoria. Estes aportes serão pagos diretamente pela Melnick Even à Atlantica Hotels, conforme acordo

comercial celebrado entre as partes. Reajuste pelo INCC-DI até a data de quitação.

47

7. ESTIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UHA prazo


Apresentamos abaixo a estimativa de investimento para a aquisição aprazo da parte ideal de 25% da unidade autônoma de 27,06 m², quecorresponde às cinco menores unidades das 141 existentes no hotel.Quando adquirida a prazo, o valor total a ser investido será deR$ 212.944,53, em valores reais na data base junho de 2020. Este valordeverá ser pago em três parcelas de entrada de R$ 12.967,78, seguida de18 parcelas de R$ 3.071,32, além de dois reforços anuais de R$ 14.844,69.Ao fim do parcelamento, o saldo de R$ 80.877,97 deverá ser quitado comrecursos próprios ou via financiamento bancário. Todo o fluxo depagamentos será corrigido pelo INCC-DI dos últimos 12 meses (4,2% a.a.)até a quitação da unidade habitacional. Neste valor, estão inclusos:

▪ O valor da parte ideal (R$ 204.754,36). Este, já contempla os aportes(pré-operacional e capital de giro inicial, R$ 1.601,76, assessoria eafiliação à marca, R$ 456,11, e o FF&E e EOS, R$ 16.507,93). Os aportesnão serão pagos pelos compradores da parte ideal de 25% da UH àoperadora hoteleira, e sim pela Melnick Even diretamente, conformeacordo comercial;

▪ As despesas de ITBI e emolumentos notariais (R$ 8.190,17), que serãopagas quando da emissão e averbação do habite-se doempreendimento (estimada para abril/2022).

Os valores referentes às demais partes ideias estão descritos na páginaanterior. A análise de TIR e VPL para a unidade 27,06 m² está demonstradana seção 8, já para as demais, os resultados estão apresentados noApêndice II (página 76).

*FF&E e EOS – Furniture, Fixtures and Equipments e Equipments and OperationSupplies: mobília, decoração, equipamentos para o apartamento e áreas comuns esuprimentos operacionais.

Obs.: além dos valores já mencionados, não existe nenhum outro custo administrativoou taxa que será incorrido na aquisição do CIC hoteleiro pelo comprador da(s) parte(s)ideal(is).

Em reais de junho de 2020, o valor total a ser desembolsado por

cada parte ideal de 25% da unidade de 27,06 m² é de R$ 212.945

48

TABELA DE APORTES POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH (JÁ INCLUSOS NO PREÇO TOTAL DE VENDA)

Fonte: HotelInvest

7. ESTIMATIVA DE INVESTIMENTO POR PARTE IDEAL DE 25% DA UHAportes


O aporte é composto por FF&E e EOS, taxa

pré-operacional, capital de giro e taxa de afiliação e assessoria

Unidade

Habitacional ¹

Área

privativa (m²) ²

Fração

ideal ³

Partes ideais de

25% disponíveis Total de aportes 4

Aporte

FF&E e EOS

Aporte pré-

operacional e capita l

Aporte afiliação

e assessoria

824 27,06 0,58% 1 R$18.565,80 R$16.507,93 R$1.601,76 R$456,11

1113 30,95 0,66% 1 R$21.234,72 R$18.881,02 R$1.832,03 R$521,68

710 e 910 31,13 0,67% 2 R$21.358,21 R$18.990,82 R$1.842,68 R$524,71

725 31,17 0,67% 2 R$21.385,66 R$19.015,23 R$1.845,05 R$525,38

816 31,37 0,67% 4 R$21.522,88 R$19.137,24 R$1.856,89 R$528,75

811 e 1111 31,44 0,67% 6 R$21.570,90 R$19.179,94 R$1.861,03 R$529,93

615 33,34 0,71% 1 R$22.874,49 R$20.339,03 R$1.973,50 R$561,96

819 e 1019 35,53 0,76% 2 R$24.377,04 R$21.675,04 R$2.103,13 R$598,87

922 38,33 0,82% 1 R$26.298,12 R$23.383,18 R$2.268,87 R$646,07

1120 38,53 0,83% 2 R$26.435,34 R$23.505,19 R$2.280,71 R$649,44

821, 921 e 1021 44,22 0,95% 3 R$30.339,23 R$26.976,37 R$2.617,52 R$745,35

617 44,73 0,96% 1 R$30.689,14 R$27.287,49 R$2.647,71 R$753,94

616 45,07 0,97% 2 R$30.922,41 R$27.494,91 R$2.667,83 R$759,67



³ Fração ideal de 100% da UH, relativo à área privativa total do hotel.4 Estes aportes não serão pagos pelo investidor à operadora hoteleira. No caso do FF&E, pois a unidade será entregue pela incorporadora já com o FF&E integrado, e no caso dos aportes de

pré-operacional, capital de giro, afiliação e assessoria, pois tais valores serão repassados pela incorporadora à operadora hoteleira, conforme acordo comercial entre elas celebrado.

8. Análise da

rentabilidade do

empreendimento

▪ Comprador das unidades habitacionais

▪ À vista

▪ A prazo

50

8. ANÁLISE DA RENTABILIDADE DO EMPREENDIMENTO

Comprador das unidades habitacionais


A análise de rentabilidade (TIR, VPL e ROI mensal e anual) para

a unidade de 27,06 m² é apresentada nas próximas páginas

A análise de rentabilidade do DoubleTree by Hilton Pontal será calculadasob a perspectiva do comprador da parte ideal da unidade habitacional.Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos:

▪ Preço de venda de cada parte ideal de 25% da unidade habitacional de27,06 m² de área privativa do DoubleTree by Hilton Pontal, conformedefinido pela Melnick Even;

▪ Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador da parte ideal daUH): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantaçãodo projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras,considera-se o valor pago pela UH (Unidade Habitacional) e suasperspectivas de resultado operacional. Ao final do 10º ano deoperação, adotou-se como premissa a venda do apartamento. Para aestimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rateem termos reais de 0,50% a.m. (6,0% a.a.), índice em linha ao adotadono mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250vendas de apartamentos registradas nos últimos anos).

Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial docomprador de cada tipo de parte ideal de unidade habitacional.

Para o cálculo do VPL (Valor Presente Líquido), levou-se em consideraçãoo fluxo de caixa do negócio descontado a uma taxa que representa aexpectativa de retorno de um típico investidor de condo-hotel.Historicamente, o comprador de condo-hotel tem uma expectativa deretorno próximo a 0,5% a.m. sobre o capital investido, a partir do anoestabilizado do empreendimento. Com base nessa premissa e tambémnos registros de transações do Fundo Maxinvest, adotou-se a taxa dedesconto de 0,5% a.m..

Para as demais partes ideias das unidades habitacionais, a análise derentabilidade (TIR, VPL e ROI mensal e anual) está apresentada nosApêndices I e II (a partir da página 73).

51

FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR – PAGAMENTO À VISTA (POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA)

Fonte: HotelInvest

Premissas de inflação (Itaú BBA, junho/2020): 1,8%, 2,8%, 3,0% e 3,0%, de 2020 a 2023, respectivamente. Para atualizar o resultado operacional da parte ideal de 25% da unidade habitacional no período de 2024

a 2028, adotou-se o IPCA de 2023 (3,0%).


TIR do investidor em

1,72% em valores nominais


Análise da rentabilidade à vista

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultadooperacional por unidade habitacional de 27,06 m², em valores nominais.Além do preço à vista da UH (R$ 159.570), foram considerados também osvalores referentes ao FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro eoutros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicados pelaMelnick Even e apresentados nas páginas 43 e 47.

Ao final do 10º ano de operação (agosto de 2032), considera-se a vendado ativo.

2020

/202

1

2021

/2022

2022

/202

3

2023

/202

4

2024

/2025

2025

/202

6

2026

/202

7

2027

/202

8

2028

/202

9

2029

/203

0

2030

/203

1

2031

/2032

2032

/203

3

Preço de venda da UH -159.570 - - - - - - - - - - - -

FF&E + Pré-operacional e capital de giro + Afiliação e assessorias -18.566 - - - - - - - - - - - -

ITBI + emolumentos - - -7.716 - - - - - - - - - -

Resultado operacional + venda da unidade - - 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

Fluxo de Caixa do Investidor (178.136) - (7.066) 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

TIR nominal 1 ,72% TIR real -1 ,18%

VPL nominal (243.811) VPL real (246.360)

52

FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR – PAGAMENTO A PRAZO (POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA)

Fonte: HotelInvest

Premissas de inflação (Itaú BBA, junho/2020): 1,8%, 2,8%, 3,0% e 3,0%, de 2020 a 2023, respectivamente. Para atualizar o resultado operacional da parte ideal de 25% da unidade habitacional no período de 2024

a 2028, adotou-se o IPCA de 2023 (3,0%).


TIR do investidor em

-0,07% em valores nominais


Análise da rentabilidade a prazo

O fluxo de caixa acima apresenta o volume de investimento e o resultadooperacional por unidade habitacional de 27,06 m², em valores nominais.Além do preço a prazo da UH (R$ 196.834), foram considerados tambémos valores referentes ao FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital degiro e outros custos (ITBI e emolumentos notariais), conforme indicadospela Melnick Even e apresentados nas páginas 45 e 47.

Ao final do 10º ano de operação (agosto de 2032), considera-se a vendado ativo.

2020

/202

1

2021

/2022

2022

/202

3

2023

/202

4

2024

/2025

2025

/202

6

2026

/202

7

2027

/202

8

2028

/202

9

2029

/203

0

2030

/203

1

2031

/203

2

2032

/203

3

Preço de venda da UH -46.967 -49.239 -100.628 - - - - - - - - - -

FF&E + Pré-operacional e capital de giro + Afiliação e assessorias -4.683 -4.910 -10.089 - - - - - - - - - -

ITBI + emolumentos - - -8.869 - - - - - - - - - -

Resultado operacional + venda da unidade - - 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

Fluxo de Caixa do Investidor (51.650) (54.149) (118.936) 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039

TIR nominal -0,07% TIR real -2,74%

VPL nominal (102.588) VPL real (100.918)

9. Taxa de capitalização

do projeto

▪ ROI à vista

▪ ROI a prazo

▪ Comparativo Cap Rate

54

DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA – PAGAMENTO À VISTA

Fonte: HotelInvest

Premissas de inflação (Itaú BBA, junho/2020): 1,8%, 2,8%, 3,0% e 3,0%, de 2020 a 2023, respectivamente. Para atualizar o resultado operacional da parte ideal de 25% da

unidade habitacional no período de 2024 a 2028, adotou-se o IPCA de 2023 (3,0%).


Distribuição anual de R$ 9.085 por parte ideal de 25%

da UH e ROI nominal de 4,9% no 10º ano (2031/32)

9. TAXA DE CAPITALIZAÇÃO DO PROJETO

ROI do comprador do condo-hotel à vista

ROI calculado com base no valor de aquisição da parte ideal de 25% daUH à vista com FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e ITBI eemolumentos notariais, conforme descrito na seção 7.

Todos os valores estão em reais de junho de 2020.

R$ 650R$ 3.373 R$ 5.112 R$ 6.530 R$ 7.267 R$ 8.072 R$ 8.314 R$ 8.563 R$ 8.820 R$ 9.085

0,3%

1,8%

2,8%

3,5%

3,9%

4,3%4,5% 4,6%

4,7% 4,9%

0,0%

1,5%

3,0%

4,5%

6,0%

0

2.500

5.000

7.500

10.000

Distribuição anual por UH (mil) ROI anual

ROI em 2031/2032

Anual

4,9%

Mensal

0,40%

55

Fonte: HotelInvest

Premissas de inflação (Itaú BBA, junho/2020): 1,8%, 2,8%, 3,0% e 3,0%, de 2020 a 2023, respectivamente. Para atualizar o resultado operacional da parte ideal de 25% da

unidade habitacional no período de 2024 a 2028, adotou-se o IPCA de 2023 (3,0%).

DISTRIBUIÇÃO E ROI ANUAIS POR PARTE IDEAL DE 25% DA UH DE 27,06 M² DE ÁREA PRIVATIVA – PAGAMENTO A PRAZO


Distribuição anual de R$ 9.085 por parte ideal de 25%

da UH e ROI nominal de 4,0% no 10º ano (2031/32)


ROI do comprador do condo-hotel a prazo

ROI calculado com base no valor de aquisição da parte ideal de 25% daUH a prazo com FF&E, assessoria e afiliação à marca, capital de giro e ITBIe emolumentos notariais, conforme descrito na seção 7.

Todos os valores estão em reais de junho de 2020.

R$ 650R$ 3.373 R$ 5.112 R$ 6.530 R$ 7.267 R$ 8.072 R$ 8.314 R$ 8.563 R$ 8.820 R$ 9.085

0,3%

1,5%

2,3%

2,9%3,2%

3,6%3,7% 3,8%

3,9%4,0%

0,0%

1,3%

2,5%

3,8%

5,0%

0

2.500

5.000

7.500

10.000

Distribuição anual por UH (mil) ROI anual

ROI em 2031/2032

Anual

4,0%

Mensal

0,33%

56

COMPARATIVO COM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO EM OPERAÇÃO

Fonte: Imobiliárias locais e Melnick Even


Cap rate do DoubleTree by Hilton

Pontal estimado em 0,41% a.m.


Comparativo Cap Rate

Conforme definição do “Manual de Melhores Práticas para Hotéis deInvestidores Imobiliários Pulverizados”, elaborado e divulgado pelo Secovi-SP, a relação entre o rendimento médio anual e o preço de venda do ativoé o que define a taxa de capitalização (conhecida pela abreviação CapRate) praticada naquele momento no mercado.

Na tabela acima, estão apresentadas as taxas de Cap Rate para oempreendimento DoubleTree by Hilton Pontal e para o empreendimentocomparável “Hotel midscale”, em operação. O hotel comparado não teveseu nome divulgado em razão de não ser um empreendimento de capitalaberto, com informações públicas disponibilizadas ao mercado. Éimportante observar que a taxa de capitalização pode variar em função dacidade onde o empreendimento está localizado, do tipo de produtohoteleiro e da gestão da operadora hoteleira.

Empreendimento Localização Preço praticado*

Distribuição

média

mensal**

Cap Rate

(a.m.) Fonte

Hotel midscale (unidade inteira) Praia de Belas R$ 370.000 R$ 935 0,25% Pesquisa com imobiliárias

DoubleTree by Hilton Pontal

(parte ideal de 25% da UH)

Praia de

BelasR$ 185.852 R$ 757 0,41% Melnick Even

* O preço praticado para a unidade "Hotel midscale " foi obtido por meio de pesquisas junto aos corretores imobiliários da região. O

preço de venda do hotel DoubleTree by Hilton Pontal refere-se ao preço de venda à vista da parte ideal de 25% da UH de 27,06 m² em

valores nominais.

** A distribuição média informada para o "Hotel midscale " refere-se ao período de janeiro/2019 a dezembro/2019. Esta distribuição

média apresenta um patamar baixo em razão do cenário econômico nacional. Para o DoubleTree by Hilton Pontal foi considerada a

distribuição média mensal da cota no 10º ano de operação (2031/32), em valores nominais.

Cap rate do

DoubleTree by Hilton

em 2031/2032

Anual

5,0%

Mensal

0,41%

10. Considerações finais

▪ Análise SWOT

▪ Parecer sobre a qualidade do empreendimento

58

SWOT

▪ Empreendimento moderno e afiliado à segunda maior rede hoteleira

presente no Brasil.

▪ Sinergia do hotel com os demais componentes imobiliários do

projeto, como a torre corporativa e o mall.

▪ Quartos espaçosos.

▪ Áreas de eventos com luz natural e vista única para o Lago Guaíba.

▪ Marca reconhecida internacionalmente.

▪ Existência de patrimônio de afetação.

▪ Localização secundária para o público corporativo e distância em

relação aos principais geradores de demanda da cidade.

▪ Sinergia entre os elementos do complexo imobiliário deverá gerar

demanda ao hotel, especialmente com o centro de eventos.

▪ Inexistência de um centro de eventos em Porto Alegre com o apelo

paisagístico e a força de marca que o DoubleTree terá.

▪ Projeções partem da premissa do controle da Covid-19 no país no 3º

trimestre do ano e retomada da economia a partir de 2021. Caso a

crise se estenda por um período maior, os resultados projetados

podem ser afetados.

▪ Possíveis guerras tarifárias em razão da Covid-19 não foram

consideradas e representam um risco para o mercado hoteleiro.

▪ Incertezas quanto à velocidade de recuperação econômica do país

em curto e médio prazo.

▪ Possível construção de novos hotéis além dos indicados no estudo.

Pontos fortes Pontos fracos

Oportunidades Ameaças

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS

Análise SWOT


Hotel concebido para ser um dos produtos hoteleiros

mais modernos da cidade de Porto Alegre

59


Parecer sobre a qualidade do empreendimento


A qualidade de um hotel depende de diversos fatores, entre os quais aadequação do produto ao perfil da demanda, a localização doempreendimento, o profissionalismo e a força de marca do operador, asperspectivas de evolução do mercado, e os parceiros envolvidos naestruturação do negócio. Com base em tais variáveis, a seguir sãoapresentadas as principais considerações da HotelInvest em relação aoprojeto em desenvolvimento.

Produto desenvolvido conforme o Manual de Melhores Práticas

O “Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores ImobiliáriosPulverizados”, publicado em 2012 pelo SECOVI-SP – em parceria com aABIH, o FOHB, a Adit Brasil e o Fhoresp – tem como “finalidade principal(...) disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos que permitamcaracterizar, de maneira objetiva, o que é, na prática, um bom produtoimobiliário de investimento hoteleiro” (SECOVI, 2012). O manual pode servisualizado no site do SECOVI.

Investimento assessorado pela HotelInvest

Fundada em 1999, a HotelInvest é referência em serviços de consultoriahoteleira na América do Sul, atuando por meio de três áreas de negócios:consultoria em investimento hoteleiro, Asset Management e fundo deinvestimento. A área de consultoria, que já realizou mais de 700 projetosem 11 países diferentes, conta com uma equipe com vasta experiência na

área de investimento e estruturação de negócios hoteleiros. Além disso, aHotelInvest faz a gestão de R$ 2 bilhões em ativos por meio de 26contratos de Asset Management, além da gestão estratégica do FIIMaxinvest, considerado o fundo imobiliário mais rentável do Brasil durantevários anos.

Atlantica, segunda maior operadora hoteleira do Brasil. Marca DoubleTreeby Hilton Pontal com presença mundial

A rede Atlantica, que administrará o empreendimento, possui mais de 125hotéis e 20 mil UHs em operação no Brasil, além de 25 projetos emdesenvolvimento. A marca DoubleTree by Hilton está presente em mais de25 países e tem 130 mil apartamentos distribuídos em 559 hotéis.

A sinergia entre os elementos do complexo deverá atenuar a localizaçãosecundária

A localização do hotel dentro de um complexo com escritórios, parque,centro de eventos e shopping deverá reduzir o impacto da distância doempreendimento em relação aos principais geradores de demandacorporativa da cidade.

Oferta de empreendimentos upper-midscale é reduzida na região

Na região primária de influência do DoubleTree by Hilton Pontal háconcentração de hotéis midscale, e já com produtos mais antigos.

Hotel inserido em um complexo multiuso, com uma bandeira conhecida

internacionalmente e operado pela segunda maior operadora hoteleira do país

60


Parecer sobre a qualidade do empreendimento


Devido à Covid-19, o momento atual é de alta volatilidade

A ausência de eventos semelhantes no passado dificulta entender comclareza os desdobramentos reais do pós-pandemia. Novas ondas decontágio no país ou internacionalmente ou ainda a necessidade de umtempo maior para a descoberta de uma vacina do que o esperado são umrisco adicional ao setor. As projeções do estudo partem da premissa docontrole da doença no país no 3º trimestre do ano, início de recuperaçãoeconômica nacional já a partir de 2021 e ausência de guerra de preços aolongo do período projetado. Caso a crise persista por mais tempo, asperspectivas de evolução de demanda e diária podem ser afetadas. Ascurvas de recuperação do mercado hoteleiro foram estimadas levando-seem conta um amplo estudo de fontes primárias e secundárias disponíveis,incluindo a publicação “Recuperação da hotelaria urbana no Brasil”,elaborada pela HotelInvest, em parceria com a Omnibees, a STR e o FOHB.

A implantação de novos hotéis, além dos indicados no estudo, é um riscoatrelado a qualquer projeto hoteleiro

Apesar de todas as precauções terem sido tomadas, e todas as fontesdisponíveis terem sido consultadas, é possível que outrosempreendimentos que ainda não tenham sido confirmados até o términodo estudo venham a ser implantados na região.

O DoubleTree by Hilton Pontal é um produto hoteleiro

com perspectivas positivas de desempenho operacional e de distribuição

11. Condições restritivas

62

▪ Esse relatório é apresentado como um estudo de viabilidade para umapropriedade proposta específica.

▪ Esse relatório é uma versão resumida e simplificada, que apresenta asprincipais conclusões do estudo desenvolvido.

▪ Nenhuma responsabilidade é assumida nas questões de natureza legal,e tampouco sobre o direito à propriedade, a qual se assume sercomercializável e livre de quaisquer restrições de escritura ou direito deuso. A propriedade é avaliada como sendo legalmente livre edesimpedida, a não ser que tenha sido apresentado o contrário, norelatório.

▪ Não consideramos quaisquer elementos no solo do terreno em estudoque venham a desvalorizar o empreendimento. Os avaliadores não sãoqualificados para avaliar tais condições.

▪ Nós não realizamos uma perícia técnica no terreno, e não assumimosquaisquer responsabilidades relacionadas a esse assunto. Desenhos,fotografias, mapas e outras imagens foram incluídos para auxiliar oleitor a visualizar a propriedade. Assume-se que o uso do imóveldescrito será dentro dos limites do terreno, e que não haverá qualquertipo de invasão do local.

▪ Todas as informações obtidas de terceiros não contratados pelaHotelInvest são assumidas como verdadeiras e corretas. Não assumimosqualquer responsabilidade sobre o mau entendimento dessasinformações.

▪ Assumimos que o uso do solo e a construção do hotel estão de acordocom as leis locais de zoneamento.

▪ Assumimos que a propriedade está em total acordo com as leis, licençase regulamentações locais e que estas podem ser renovadas livrementeou transferidas para proprietários terceiros.

▪ Nenhuma informação deste estudo pode ser reproduzida em separado,ou fora do contexto deste relatório, nem mesmo ser distribuída para opúblico através de materiais publicitários, relações públicas, jornais,revistas ou outra mídia sem o consentimento formal escrito daHotelInvest.

▪ Não se pode requerer à HotelInvest testemunhar ou apresentar-se emjuízo em razão dessa análise sem a existência de preparações prévias, eapenas quando os gastos incorridos sejam devidamente cobertosadiantadamente.

▪ Os avaliadores não se responsabilizam por quaisquer eventos,condições ou circunstâncias que afetem o valor de mercado dapropriedade que venham a se concretizar após a data deste relatório oua data de inspeção da propriedade.

▪ Os resultados projetados neste estudo consideraram a operação com141 unidades para o DoubleTree by Hilton Pontal.

11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS


63

▪ A qualidade da administração do hotel tem uma relação direta com aviabilidade econômica ou o valor de mercado do empreendimento. Asprojeções financeiras apresentadas nesse relatório presumem umdesenvolvimento responsável e uma competente administração.Qualquer variação nestas condições pode acarretar um significativoimpacto nos resultados operacionais projetados.

▪ As estimativas de resultados operacionais apresentadas neste relatórioestão baseadas na evolução das atuais condições econômicas da áreade mercado analisada e não levam em consideração os efeitos dequalquer mudança abrupta nas condições econômicas locais. Nós nãogarantimos que estas estimativas sejam alcançadas, mas elas forampreparadas com base em todas as informações a que tivemos acesso aolongo da realização do estudo e em nosso melhor julgamento.

▪ Muitos dos números apresentados neste relatório foram geradosatravés do uso de modelos sofisticados de computador que fazemcálculos considerando-se três ou mais casas decimais. Com o objetivode simplificar a observação dos números, a maioria deles foiarredondada. Portanto, esses números podem ser sujeitos a pequenosdesvios de arredondamento.

▪ Está acordado que nossa responsabilidade para com o cliente estálimitada, para fins de indenização por eventuais danos, ao valor dosencargos pagos pela realização deste trabalho. Nossa responsabilidadeestá limitada exclusivamente ao cliente, e o uso deste relatório porterceiros está sob risco do cliente ou dos próprios terceiros.

▪ O estudo de viabilidade é ao mesmo tempo uma ciência e uma arte.Apesar de serem aplicados diversos cálculos matemáticos para prover

indicações, a estimativa final sobre a rentabilidade e o valor doempreendimento é subjetiva e deve ser influenciada pela experiência doavaliador e por outros fatores não especificamente definidos nesterelatório.

▪ Todas as opiniões, recomendações e conclusões expressadas nodecorrer deste trabalho foram desenvolvidos pela equipe da HotelInvestcomo funcionários, e não como indivíduos independentes.

▪ As premissas de posicionamento de diária e de custo de operaçãoadotadas no estudo levam em consideração outras marcas jáconsolidadas no segmento de mercado upper-midscale.

▪ Partiu-se da premissa de que o mercado hoteleiro e de eventos voltaráa patamares e comportamentos similares ao de 2019 a partir daabertura do hotel. No entanto, mudanças estruturais ainda incertaspodem afetar o comportamento das viagens por um período longo,ainda desconhecido.

▪ Em razão da inexistência de áreas de eventos similares a do projeto emdesenvolvimento (com localização, perfil de produto e força de marcacomparáveis), buscou-se referências da cidade de São Paulo paraamparar as projeções. Apesar das tentativas de adaptação, é possívelque após a abertura do DoubleTree alguma discrepância entre osvalores projetados e realizados ocorra, para mais ou para menos.

11. CONDIÇÕES RESTRITIVAS


12. Consultores

envolvidos

no estudo

65

DIOGO CANTERAS

Sócio-fundador

Liderou mais de 500 estudos de mercado, no Brasil eno exterior. Idealizador e gestor do principal fundode investimento imobiliário em hotelaria da AméricaLatina. Foi diretor de desenvolvimento do CaesarPark e da Atlantica Hotels. Lecionou a disciplinaDesenvolvimento de Projetos Hoteleiros na FGVdurante 8 anos. Em 1999, trouxe a HVS para o Brasil.É um dos consultores mais influentes do setoraaaaaaa

12. CONSULTORES ENVOLVIDOS NO ESTUDO


hoteleiro latino-americano. Coordenador do Conselho Consultivo doManual de Melhores Práticas para os Hotéis de InvestidoresPulverizados do SECOVI. Graduado em Engenharia pela USP e pós-graduado em Administração de Empresas pela FGV.

PEDRO CYPRIANO

Sócio

• Ao longo dos últimos 13 anos, liderou mais de 350

projetos em consultorias globais, incluindo países na

América Latina, na Europa, na Ásia e na África. Como

executivo da HotelInvest, assessorou diversos playersnacionais e internacionais na estruturação e

avaliação de hotéis urbanos, resorts e complexos

turístico-imobiliários. É autor do livro

Desenvolvimento“Desenvolvimento Hoteleiro no Brasil: panorama de mercado eperspectivas”, publicado pela editora Senac. Possui MBA Executivopela escola de negócios INSPER, certificate in Hotel Real EstateInvestments and Asset Management pela Cornell University, mestradoem desenvolvimento hoteleiro pela Universidad de Alicante, naEspanha, especialização em Finanças pela Saint Paul Business School egraduação pela USP.

Formação

+30 anos de experiência

+ 500 estudos

+13 anos de experiência

+ 350 estudos

66

RENATA CASSANI

Analista Sênior

Profissional com cinco anos de experiência, jáparticipou de aproximadamente 60 projetos, comoestudos de viabilidade econômico-financeira,valuation e estudos de mercado. A analista tem vastaexperiência em diversos mercados e categorias, tendoanalisado desde hotéis supereconômicos a hotéis deluxo e resorts. Antes de se juntar à equipe daHotelInvest, a profissional trabalho na AIESEC, a maiororganização



organização do mundo gerida por jovens, onde assumiu a gerênciafinanceira da área de Intercâmbios Profissionais do escritório daAIESEC na USP. Além disso, participou do programa de intercâmbio daWalt Disney World Resort, em Orlando. É bacharel em Turismo pelaUniversidade de São Paulo, com minor em Revenue & Real EstateManagement e New Business Development pela Hotel ManagementSchool Maastricht, na Holanda.

VINÍCIUS BÍSCARO

Assistente

Profissional com dez anos de experiência emdiferentes mercados e 2 anos de atuação no setorhoteleiro, já participou de aproximadamente 10projetos, com experiência na gestão de ativoshoteleiros da carteira de Asset Managment daHotelInvest, além de estudos de viabilidadeeconômico-financeira, valuation e estudos demercado. Antes de integrar a equipe da HotelInvest,aateve passagem no mercado financeiro, no Bradesco Cartões e Banco

Votorantim Cartões, além de atuação na área de pesquisa etecnologia da LG Eletronics, sempre atuando em áreas relacionadas àestudos e métricas de suporte gerencial. É bacharel em Estatística pelaUniversidade de Campinas (UNICAMP), em Turismo pela Universidadede São Paulo (USP), e atualmente é mestrando em Ciências Aplicadasao Desenvolvimento do Turismo, também na USP.

Formação

5 anos de experiência

+ 60 estudos

2 anos de experiência

+ 10 estudos

67



Estudos realizados pela HotelInvest nos últimos três anos

▪ Hilton Garden Inn – São José do Rio Preto – SP

▪ Ibis Styles – Goiânia – GO

▪ Adagio – Goiânia – GO

▪ Resort Proposto – Delfinópolis – MG

▪ Hotel Upper-midscale Proposto – São Paulo – SP

▪ Hotel Econômico Proposto – Maringá – PR

▪ Hotel Econômico Proposto – Poços de Caldas – MG

▪ Hotel Econômico Proposto – Campinas – SP

▪ Hotel Econômico Proposto – Dourados – MS

▪ Hotel Luxury Proposto – São Paulo – SP

▪ Four Seasons – São Paulo – SP

▪ Ibis Ibirapuera – São Paulo – SP

▪ Hotel Upper-midscale Proposto – Belo Horizonte – MG

▪ Iman Estanplaza Faria Lima – São Paulo – SP

▪ Hotel Midscale Proposto – Recife – PE

▪ Resort – Foz do Iguaçu – PR

▪ Resort – Gramado – PR

▪ Hotel Midscale – Gramado – PR

▪ Resort – Maceió – AL

▪ Resort – Natal – RN

▪ Hotel Midscale – Ipojuca – PE

▪ Hotel Upper-midscale – Salvador – BA

▪ Radisson Moinhos 1903 – Porto Alegre – RS

▪ DoubleTree by Hilton Pontal – Porto Alegre – RS

▪ Fasano Itaim – São Paulo – SP

▪ Hotel Upper-midscale – São Paulo – SP

▪ Boutique Hotel – São Paulo – SP

▪ Linx Hotel – Canoas – RS

▪ Hotel Econômico Proposto – Porto Alegre – RS

▪ Hotel Supereconômico – Salto del Guairá – Paraguai

▪ Hotel Midscale Proposto – Canela – RS

▪ W Hotel – São Paulo – SP

▪ Hotel Midscale Proposto – Gramado – RS

▪ Resort Proposto – Interior de São Paulo – SP

▪ Resort Proposto – Porto de Galinhas – PE

▪ Resort Proposto – Litoral Norte – BA

▪ Resort Proposto – Interior – PR

▪ Resort Proposto – Interior – RS

▪ Hotel Midscale Proposto – Aquiraz – CE

▪ Hotel Econômico Proposto – Lucas do Rio Verde – MT

▪ Hotel Upper-midscale Proposto – Penha – SC

▪ Hotel Econômico Proposto – Itabuna – BA

▪ Hotel Econômico Proposto – Osório – RS

68



Estudos realizados pela HotelInvest nos últimos três anos

▪ Hotel Econômico Proposto – Uberlândia – MG

▪ Hotel Econômico Proposto – Primavera do Leste – MT

▪ Hotel Econômico Proposto – Vitória de Santo Antão – PE

▪ Hotel Midscale – Gramado – RS

▪ Hotel Econômico Proposto – Ubatuba – SP

▪ Hotel Midscale – Uberlândia – MG

▪ Hotel Econômico Proposto – Fortaleza – CE

▪ Hotel Econômico Proposto – Goiânia – GO

▪ Hotel Econômico Proposto – Brasília – DF

▪ Hotel Midscale – Goiânia – GO

▪ Hotel Midscale – Campos dos Goytacazes – RJ

▪ Hotel Midscale – Pedra Branca – SC

▪ Hotel Supereconômico – Blumenau – SC

▪ Hotel Econômico – Blumenau – SC

▪ Hotel Supereconômico – Curitiba – PR

▪ Hotel Econômico – Curitiba – PR

▪ Hotel Midscale – Curitiba – PR

▪ Hotel Econômico – Curitiba – PR

▪ Hotel Supereconômico – Curitiba – PR

▪ Hotel Econômico – Joinville – SC

▪ Hotel Midscale – Joinville – SC

▪ Hotel Econômico – Joinville – SC

▪ Hotel Econômico – Jundiaí – SP

▪ Hotel Econômico – Porto Alegre – RS





▪ Hotel Midscale – Porto Alegre – RS

▪ Hotel Econômico – Ribeirão Preto – SP

▪ Hotel Econômico – Ribeirão Preto – SP

▪ Hotel Econômico – Rio de Janeiro – RJ

▪ Hotel Supereconômico – Santos – SP

▪ Hotel Econômico – Santos – SP

13. Certificação

70

Por este documento, certifica-se que, de nosso conhecimento e experiência:

▪ As apresentações dos fatos nesse relatório são verdadeiras e corretas;

▪ As análises, opiniões e conclusões desse relatório estão limitadas aos pressupostos e condições limitantes aqui descritas, e são impessoais, imparciaise sem quaisquer preconceitos;

▪ Não há nenhum interesse presente ou futuro por parte da HotelInvest em relação à propriedade estudada nesse relatório, e tampouco há interessespessoais, com respeito às partes envolvidas;

▪ Não há quaisquer preconceitos em relação à propriedade que foi estudada para esse relatório ou às partes envolvidas com esse trabalho;

▪ Nosso envolvimento nessa tarefa não foi vinculado ao desenvolvimento ou apresentação de resultados pré-determinados;

▪ Os honorários da HotelInvest por completar esse trabalho não estão vinculados ao desenvolvimento ou apresentação de resultados ou direçãoespecífica de desempenho que favoreçam alguma causa específica do cliente, ao fato de se atingir algum resultado estipulado, ou à ocorrência dealgum evento subsequente diretamente relacionado ao uso pretendido desse estudo.

▪ Nos últimos 12 meses, a Melnick Even pagou à HotelInvest a título de remuneração por estudos de viabilidade e assessoria estratégica o montantetotal de R$ 60.000,00. Desse total, R$ 35.000,00 refere-se ao presente estudo de viabilidade.

Diogo Canteras

Sócio-fundador

HotelInvest

13. CERTIFICAÇÃO


14. Glossário

72

▪ ADR: Diária média (Average Daily Rate).

▪ ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis.

▪ ADIT BRASIL: Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turísticodo Brasil.

▪ A&B: Alimentos e Bebidas.

▪ ASSET MANAGEMENT: Gestão estratégica de ativos.

▪ BASIC FEE: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira,calculada como um percentual sobre a receita total do hotel.

▪ CAP RATE: Taxa de desconto, calculada com base na divisão entre oresultado anual do negócio e o seu valor de mercado.

▪ CONDO-HOTEL: “É o empreendimento aprovado nos órgãos públicoscomo hotel e submetido ao regime de condomínio edilício. Oproprietário ou titular de direitos aquisitivos sobre unidade autônomanão poderá usar sua unidade autônoma para moradia, como tambémnão poderá fazer a cessão de seu uso a terceiros que não seja o gestorhoteleiro, sendo obrigatória a sua participação no pool” (Manual deMelhores Práticas para Hotéis de Investidores ImobiliáriosPulverizados, SECOVI: 2012).

▪ DEMANDA BASE: Demanda atualmente acomodada pelos hotéis do setcompetitivo em análise. A demanda base anual é igual ao total daoferta x 365 dias x ocupação média anual do mercado.

▪ DEMANDA INDUZIDA: Representa a demanda adicional que se esperaatrair após a abertura de um novo gerador de demanda, como novasgrandes empresas, centros de convenções ou megaeventos.

▪ DEMANDA NÃO ACOMODADA: Refere-se aos indivíduos que não puderamse hospedar na região, pois todos os quartos já estavam ocupados noperíodo que a reserva foi solicitada.

▪ DEMANDA POTENCIAL: Resultado da soma da Demanda Base, DemandaInduzida e Demanda não acomodada.

▪ DRE: Demonstração do Resultado do Exercício.

▪ EBITDA: Lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização.

▪ FAIR SHARE: Fatia ideal de mercado.

▪ FF&E: Móveis, decoração e equipamentos (Furniture, fixture andequipment).

▪ FHORESP: Federação de Hotéis, Restaurantes, Bares e Similares doEstado de SP.

▪ FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil.

▪ FUNDO DE REPOSIÇÃO: Taxa para a reposição de ativos e conservação dohotel, calculada com base em um percentual da receita total doempreendimento.

▪ GOP: Lucro Operacional Bruto (Gross operating profit).

▪ INCENTIVE FEE: Uma das fontes de remuneração da operadora hoteleira,calculada como um percentual sobre o GOP do hotel.

▪ IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo.

▪ IGP-M: Índice Geral de Preços do Mercado.

▪ IPTU: Imposto Predial e Territorial Urbano.

▪ OCC: Taxa de ocupação do hotel.

14. GLOSSÁRIO


73

▪ PIB: Produto Interno Bruto.

▪ REVPAR: Receita por Apartamento Disponível (Revenue per availableroom).

▪ ROI: Retorno Sobre Investimento.

▪ SECOVI: Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação eAdministração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo.

▪ SELIC: Sistema Especial de Liquidação e de Custódia.

▪ SWOT: Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças.

▪ TIR: Taxa Interna de Retorno.

▪ UH: Unidade Habitacional.

▪ UTILIDADES: Gastos como energia elétrica, gás, combustível gerador eágua.

14. GLOSSÁRIO


15. Apêndice I –

Rentabilidade das partes

ideais de 25% da UH, à

vista

75

15. APÊNDICE I – RENTABILIDADE DAS PARTES

IDEAIS DE 25% DA UH, À VISTA


No próximo slide apresenta-se a análise de rentabilidade, para

pagamento à vista, de todas as unidades disponíveis para venda

No próximo slide serão apresentadas as análises de rentabilidade doDoubleTree by Hilton Pontal sob a perspectiva do comprador das partesideais de 25% das unidades habitacionais, conforme tabela apresentada napágina 43. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos:

▪ Preço de venda à vista nominal de cada parte ideal de cada unidadehabitacional do DoubleTree by Hilton Pontal, conforme definido pelaMelnick Even;

▪ Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador da parte ideal daUH): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantaçãodo projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras,considera-se o valor pago pela parte ideal e suas perspectivas deresultado operacional, proporcional à fração ideal da unidadeautônoma a que a parte ideal se refere. Ao final do 10º ano deoperação, adotou-se como premissa a venda do apartamento. Para aestimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rateem termos reais de 0,5% a.m. (6,0% a.a.), índice atualmente adotadono mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250vendas de apartamentos registradas nos últimos anos).

Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial docomprador de partes ideais de unidades autônomas no condo-hotel.


76

15. APÊNDICE I – RENTABILIDADE DAS PARTES

IDEAIS DE 25% DA UH, À VISTA


À vista, o ROI do comprador das partes ideais será de 4,9% a.a. e 0,40%

a.m. a partir de 2031/32 e a TIR nominal do comprador será de 1,7% a.a.

FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR PARTE IDEAL DE 25% ADQUIRIDA À VISTA – R$ NOMINAIS)

Fonte: HotelInvest

Investimento

total à vista da parte

ideal de 25% da UHResultado operacional + Venda da parte ideal de 25% da UH

Fluxo de caixa do investidor (por cota adquirida - R$ nominais)

Rentabilidade do investidor

Unidade

habitacional

Metragem

privativa

(m²)

Fração

ideal

FF&E + Capital de

Giro + Pré-

operacional +

Afiliação +

Assessoria + ITBI e 2022

/202

3

2023

/202

4

2024

/202

5

2025

/202

6

2026

/202

7

2027

/202

8

2028

/202

9

2029

/203

0

2030

/203

1

2031

/203

2

2032

/203

3

TIR

nominal

VPL

nominal TIR real

VPL

real

ROI anual

2031/2032

ROI mensal

2031/2032

824 27,06 0,58% (178.136,29) 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039 1,7% (243.811,13) -1,2% (246.359,76) 4,9% 0,40%

1113 30,95 0,66% (203.744,21) 743 3.857 5.847 7.468 8.312 9.232 9.509 9.794 10.088 10.391 180.758 1,7% (278.860,11) -1,2% (281.775,12) 4,9% 0,40%

710 e 910 31,13 0,67% (204.929,15) 748 3.880 5.881 7.512 8.360 9.286 9.564 9.851 10.147 10.451 181.809 1,7% (280.481,91) -1,2% (283.413,88) 4,9% 0,40%

725 31,17 0,67% (205.192,47) 749 3.885 5.889 7.521 8.371 9.298 9.577 9.864 10.160 10.465 182.043 1,7% (280.842,31) -1,2% (283.778,04) 4,9% 0,40%

816 31,37 0,67% (206.509,07) 753 3.910 5.927 7.570 8.425 9.357 9.638 9.927 10.225 10.532 183.211 1,7% (282.644,31) -1,2% (285.598,88) 4,9% 0,40%

811 e 1111 31,44 0,67% (206.969,88) 755 3.918 5.940 7.587 8.443 9.378 9.660 9.949 10.248 10.555 183.619 1,7% (283.275,01) -1,2% (286.236,17) 4,9% 0,40%

615 33,34 0,71% (219.477,60) 801 4.155 6.299 8.045 8.954 9.945 10.243 10.551 10.867 11.193 194.716 1,7% (300.394,04) -1,2% (303.534,16) 4,9% 0,40%

819 e 1019 35,53 0,76% (233.894,40) 853 4.428 6.713 8.574 9.542 10.598 10.916 11.244 11.581 11.928 207.506 1,7% (320.126,00) -1,2% (323.472,37) 4,9% 0,40%

922 38,33 0,82% (252.326,83) 921 4.777 7.242 9.249 10.294 11.434 11.777 12.130 12.494 12.869 223.859 1,7% (345.354,05) -1,2% (348.964,14) 4,9% 0,40%

1120 38,53 0,83% (253.643,43) 925 4.802 7.279 9.297 10.347 11.493 11.838 12.193 12.559 12.936 225.027 1,7% (347.156,05) -1,2% (350.784,98) 4,9% 0,40%

821, 921 e 1021 44,22 0,95% (291.100,77) 1.062 5.511 8.354 10.670 11.876 13.190 13.586 13.994 14.414 14.846 258.259 1,7% (398.423,07) -1,2% (402.587,91) 4,9% 0,40%

617 44,73 0,96% (294.458,11) 1.074 5.575 8.451 10.794 12.013 13.343 13.743 14.155 14.580 15.017 261.237 1,7% (403.018,18) -1,2% (407.231,06) 4,9% 0,40%

616 45,07 0,97% (296.696,33) 1.082 5.617 8.515 10.876 12.104 13.444 13.847 14.263 14.691 15.131 263.223 1,7% (406.081,58) -1,2% (410.326,48) 4,9% 0,40%

16. Apêndice II –

Rentabilidade das partes

ideais de 25% da UH, a

prazo

78

16. APÊNDICE II – RENTABILIDADE DAS PARTES

IDEAIS DE 25% DA UH, A PRAZO


No próximo slide serão apresentadas as análises de rentabilidade doDoubleTree by Hilton Pontal sob a perspectiva do comprador das partesideais de 25% das unidades habitacionais, conforme tabela apresentada napágina 45. Para isso, levou-se em consideração os seguintes passos:

▪ Preço de venda a prazo nominal de cada parte ideal de cada unidadehabitacional do DoubleTree by Hilton Pontal, conforme definido pelaMelnick Even;

▪ Projeção do fluxo de caixa do investidor (comprador da parte ideal daUH): é projetado um fluxo de caixa durante o período de implantaçãodo projeto e os 10 anos seguintes de operação. Em outras palavras,considera-se o valor pago pela parte ideal e suas perspectivas deresultado operacional, proporcional à fração ideal da unidadeautônoma à que a parte ideal se refere. Ao final do 10º ano deoperação, adotou-se como premissa a venda do apartamento. Para aestimativa do valor potencial de venda futura, foi utilizado um cap rateem termos reais de 0,5% a.m. (6,0% a.a.), índice atualmente adotadono mercado secundário (fonte: Fundo Maxinvest, com base em 250vendas de apartamentos registradas nos últimos anos).

Com base nesses passos, calculou-se a rentabilidade potencial docomprador de partes ideais de unidades autônomas no condo-hotel.


No próximo slide apresenta-se a análise de rentabilidade, para

pagamento a prazo, de todas as unidades disponíveis para venda

79

16. APÊNDICE II – RENTABILIDADE DAS PARTES

IDEAIS DE 25% DA UH, A PRAZO


FLUXO DE CAIXA DO INVESTIDOR (POR PARTE IDEAL DE 25% ADQUIRIDA A PRAZO – R$ NOMINAIS)

Fonte: HotelInvest

A prazo, o ROI do comprador das partes ideais será de 4,0% a.a. e 0,33%

a.m. a partir de 2031/32 e a TIR nominal do comprador será de -0,1% a.a.

Investimento

total à vista da parte

ideal de 25% da UH

Fluxo de caixa do investidor (por cota adquirida - R$ nominais)

Resultado operacional + Venda da parte ideal de 25% da UH Rentabilidade do investidor

Unidade

habitacional

Metragem

privativa

(m²)

Fração

ideal

FF&E + Capital de

Giro + Pré-

operacional +

Afiliação +

Assessoria + ITBI e 2022

/202

3

2023

/202

4

2024

/202

5

2025

/202

6

2026

/202

7

2027

/202

8

2028

/202

9

2029

/203

0

2030

/203

1

2031

/203

2

2032

/203

3

TIR

nominal

VPL

nominal TIR real

VPL

real

ROI anual

2031/2032

ROI mensal

2031/2032

824 27,06 0,58% (216.516,55) 650 3.373 5.112 6.530 7.267 8.072 8.314 8.563 8.820 9.085 158.039 -0,1% (102.588,20) -2,7% (100.918,19) 4,0% 0,33%

1113 30,95 0,66% (247.641,80) 743 3.857 5.847 7.468 8.312 9.232 9.509 9.794 10.088 10.391 180.758 -0,1% (117.335,72) -2,7% (116.355,25) 4,0% 0,33%

710 e 910 31,13 0,67% (249.082,05) 748 3.880 5.881 7.512 8.360 9.286 9.564 9.851 10.147 10.451 181.809 -0,1% (118.018,14) -2,7% (116.096,94) 4,0% 0,33%

725 31,17 0,67% (249.402,10) 749 3.885 5.889 7.521 8.371 9.298 9.577 9.864 10.160 10.465 182.043 -0,1% (118.169,78) -2,7% (116.246,11) 4,0% 0,33%

816 31,37 0,67% (251.002,38) 753 3.910 5.927 7.570 8.425 9.357 9.638 9.927 10.225 10.532 183.211 -0,1% (118.928,01) -2,7% (116.992,00) 4,0% 0,33%

811 e 1111 31,44 0,67% (251.562,47) 755 3.918 5.940 7.587 8.443 9.378 9.660 9.949 10.248 10.555 183.619 -0,1% (119.193,39) -2,7% (117.253,06) 4,0% 0,33%

615 33,34 0,71% (266.765,04) 801 4.155 6.299 8.045 8.954 9.945 10.243 10.551 10.867 11.193 194.716 -0,1% (126.396,55) -2,7% (124.338,96) 4,0% 0,33%

819 e 1019 35,53 0,76% (284.288,00) 853 4.428 6.713 8.574 9.542 10.598 10.916 11.244 11.581 11.928 207.506 -0,1% (134.699,14) -2,7% (132.506,40) 4,0% 0,33%

922 38,33 0,82% (306.691,77) 921 4.777 7.242 9.249 10.294 11.434 11.777 12.130 12.494 12.869 223.859 -0,1% (145.314,33) -2,7% (142.948,78) 4,0% 0,33%

1120 38,53 0,83% (308.292,05) 925 4.802 7.279 9.297 10.347 11.493 11.838 12.193 12.559 12.936 225.027 -0,1% (146.072,56) -2,7% (143.694,67) 4,0% 0,33%

821, 921 e 1021 44,22 0,95% (353.819,74) 1.062 5.511 8.354 10.670 11.876 13.190 13.586 13.994 14.414 14.846 258.259 -0,1% (167.644,14) -2,7% (164.915,08) 4,0% 0,33%

617 44,73 0,96% (357.900,42) 1.074 5.575 8.451 10.794 12.013 13.343 13.743 14.155 14.580 15.017 261.237 -0,1% (169.577,61) -2,7% (166.817,08) 4,0% 0,33%

616 45,07 0,97% (360.620,88) 1.082 5.617 8.515 10.876 12.104 13.444 13.847 14.263 14.691 15.131 263.223 -0,1% (170.866,60) -2,7% (168.085,09) 4,0% 0,33%

Pedro Cypriano

(+5511) 3093.2785

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Renata Cassani

(+5511) 3093.2781

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Diogo Canteras

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Cristiano Vasques

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Fernando Caramel

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A V . B R I G A D E I R O F A R I A L I M A , 1 9 1 2

C J : 1 7 L , S Ã O P A U L O , S P

W W W . H O T E L I N V E S T . C O M . B R

Vinícius Bíscaro

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