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Setor Habitacional Jardins Mangueiral

Lições aprendidas com a 1ª PPP Habitacional do País

Formação em PPPs Edição 2014

Carlos Alberto Valente Viana Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF

1. A Justificativa

A jovem capital do país enfrenta sérios problemas habitacionais, devido à situação fundiária relativamente frágil e ao elevado custo da terra.

Estima-se que aproximadamente 25% dos habitantes do DF vivam em um empreendimento irregular.

Ocupação irregular na Estrutural

Ocupação irregular em Sobradinho

Até mesmo a população de média renda tem dificuldade de acessar aos imóveis regulares, devido ao seu alto custo.

Dessa forma, há necessidade pública de intervenção do Estado, a fim de garantir esse direito constitucional.

Todavia, sem recursos financeiros para esse fim e sem mecanismos de financiamento (o “Minha Casa Minha Vida” não havia sido criado), precisou buscar uma alternativa...

Ocupação irregular Sol Nascente

Ocupação irregular no Jd. Botânico

Foi nesse contexto que foi prospectada a 1ª Parceria Público Privada habitacional do país, delegando ainda a

tarefa de manutenção das áreas comuns do empreendimento ao parceiro privado.

2. O Empreendimento

O Governo do Distrito Federal disponibilizou um terreno de

191,41 hectares para abrigar o empreendimento.

Localizado na RA de São Sebastião, situa-se em localização

privilegiada, a poucos quilômetros do centro da Capital.

Localização do empreendimento, em relação

ao Plano Piloto de Brasília.

As principais premissas do empreendimento:

Empreendimento destinado a contemplar cerca de 30.000 hab

Destinação específica ao cadastro da CODHAB (Lei 3877/2006)

Empreendimento composto de até 8.000 unidades habitacionais

Distribuição em 15 Quadras Condominiais

Dotado de total infraestrutura urbana

Áreas Verdes + Áreas Comerciais + Áreas para EPCs

Linha do tempo:

Dez/04 Lei Federal 11.079, lei federal de PPP

Fev/06 Lei Distrital 3.792, lei distrital de PPP. Cria o CG PPP/DF

Ago/07 Lançado o Procedimento de Manifestação de Interesse – PMI

Set/07 Autoriza apresentação de projetos, estudos e levantamentos

Mai/08 Aprova projetos, estudos e levantamentos

Nov/08 Edital de Licitação Dez/08 Suspensão da Licitação pelo TC/DF. Reversão da Suspensão

Mar/09 Declaração do Consórcio Vida Nova como vencedor do certame

Abr/09 Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras

2.1 - Os estudos de viabilidade:

Com base no Procedimento de Manifestação de Interesse – PMI, publicado em agosto de 2007, logo no mês seguinte foi divulgado o termo de autorização para apresentação de projetos, estudos e levantamentos. As empresas autorizadas foram as seguintes, com a aprovação da 1ª em maio de 2008:

Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S/A

Construtora Villela e Carvalho Ltda.

Silco Engenharia Ltda.

Soltec Engenharia Ltda.

Topocart Topografia, Engenharia e Aerolevantamentos Ltda.

Geológica Consultoria Ambiental Ltda.

2.2 - A Licitação:

O Tribunal de Contas do DF examinou o Edital, e consta que foram apresentados “todos os comprovantes para o ressarcimento (...) das despesas referentes aos projetos, estudos e investigações realizados pela Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S.A, os quais somaram R$ 1.162.678,85. A Comissão Técnica do Conselho Gestor aprovou o valor de R$ 961.426,50, em decorrência de glosas realizadas”.

O Edital de Licitação foi publicado em novembro de 2008, contando com uma atuação bastante vigilante do TCDF.

Na Decisão Liminar nº 208/2008-P/AT, foram feitas diversas determinações de adequações ao Edital, tais como:

Definição clara do fato gerador, das sanções aplicáveis e do valor da multa, quando for o caso, haja vista que a redação analisada apenas estabelece normas genéricas

Descrição das especificações dos acabamentos das UH, como forma de atender ao

princípio da transparência, facilitar o controle da qualidade do produto a ser entregue e

viabilizar as fiscalizações durante o período de implantação do empreendimento

Justificar a composição analítica dos custos, sobretudo as disparidades encontradas

entre os valores apresentados e outras licitações da NOVACAP

Refazer os cálculos dos preços máximos de venda das unidades habitacionais para

eliminar de cada tipologia a parcela referente ao terreno

Correção do fluxo de caixa do empreendimento, incorporando, por exemplo, as receitas

acessórias da concessionária.

A Licitação / Resumo:

Tipo da Licitação

Modalidade da Licitação

Modalidade da Concorrência

Limite de empresas/Consórcio

Concorrentes

Recebedora do Ressarcimento

Menor Preço

Concorrência Nacional

Concessão Administrativa

Via Engenharia e Consórcio Vida Nova Mangueiral

Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários

3. O Contrato

3.1 - Objeto do Contrato

Contrato n° 007/2009, celebrado entre a Companhia Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF e Jardins Mangueiral Empreendimentos Imobiliários S.A., para implantação e gestão de empreendimento, que engloba obras de unidades domiciliares econômicas e de infraestrutura urbana e de área verde do projeto mangueiral.

Síntese do escopo da parceria

PARCEIRO PÚBLICO

Governo do Distrito Federal

1) Doação do Terreno; 2) Fornecimento da Lista de

beneficiários; 3) Remuneração do Parceiro Privado.

PARCEIRO PRIVADO

Jardins Mangueiral Empr. Imob. S/A

1) Parcelamento do Solo; 2) Incorporação;

3) Execução das obras habitacionais, de infraestrutura e urbanização das áreas

destinadas aos EPC; 4) Comercialização das habitações;

5) Gestão e conservação do empreendimento.

3.2 - A Concessão Administrativa

A Concessão Administrativa tem por objeto a outorga de parceria público-privada, na modalidade administrativa, para a implantação e gestão de empreendimento, que engloba as obras de construção de unidades domiciliares econômicas, a execução de infraestrutura urbana e de áreas verdes do Projeto Mangueiral, e a prestação de serviços de operação e manutenção.

3.3 - Atividades

Parcelamento do Solo e obtenção da LI e da LO

Implantação das UH na área do projeto Jardins Mangueiral

Execução das obras de infraestrutura urbana

Preparação de áreas para instalação de EPCs

Prestação de Serviços

Gerenciamento do Empreendimento

Manutenção do sistema viário

Manutenção de áreas verdes (limpeza, jardinagem, etc)

Limpeza urbana, exc. coleta e destinação final dos res. sól.

Indicação de Financiador aos adquirentes das UH

3.4 - Do prazo e do valor original

O prazo de vigência do Contrato é de 15 (quinze) anos, contados a partir da data de eficácia do contrato, sendo vedada a sua prorrogação, exceto nas hipóteses expressamente mencionadas no Contrato, observado o disposto no art. 5º da Lei n° 3.792/2006.

O Valor original do Contrato é de R$ 914.155.032,33 (novecentos e quatorze milhões, cento cinquenta e cinco mil, trinta e dois reais e trinta e três centavos), na data base de 02/03/2009, calculado com base na proposta econômica e no Plano de Negócios apresentados pela Contratada, para execução das obras e dos serviços do Empreendimento.

3.5 - Da forma de retribuição / pagamento

Cessão do direito de exploração econômica do Empreendimento e a comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas.

Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de desempenho mensal.

Transferência da propriedade das áreas comerciais que compõem o Empreendimento.

Contraprestações não Pecuniárias

Contraprestação Pecuniária

Cessão do direito de exploração econômica do Empreendimento e a comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas.

Casa 2D

Casa 3D

Prédio T+3

Casa de 2 Quartos

(51,43 m2)

R$ 100.830,00

Casa de 3 Quartos

(68,00 m2)

R$ 120.559,14

Apto. de 2 Quartos (46,39 m2)

R$ 89.323,83

Valores de referência: 04/2009

Transferência da propriedade das áreas comerciais que compõem o Empreendimento.

A Concessão de Direito Real de Uso das áreas comerciais e sua exploração econômica foram conferidos à Contratada a partir da data da assinatura do Contrato.

A transferência do domínio das áreas comerciais da CODHAB para a Contratada proporcionalmente durante o prazo de execução das obras previstas no Contrato.

Após a emissão do Habite-se de cada fase, a CODHAB transferiu para a Contratada o domínio de 1/15 (um quinze avos) do total das áreas comerciais, e assim sucessivamente, até a emissão do Habite-se da 15ª fase.

ITEM VALOR

Valor mensal da prestação de serviço de

manutenção de áreas verdes

R$ 59.794.29

Valor mensal da prestação de serviço de limpeza

urbana

R$ 209.280.00

Valor mensal do serviço de manutenção do sistema

viário

RS 79.725.71

A Contraprestação Pecuniária Mensal é calculada com base na Proposta Econômica e varia conforme o desempenho da Contratada em face da Nota de QID atribuída no Quadro de Indicadores de Desempenho - QID, e passou a ser paga após concluídas as obras da 1ª fase do Empreendimento e iniciada a prestação dos serviços. Valores de referência: 04/2009

CM = VI x (FE / TF) x PF

Onde: CM = Contraprestação mensal a ser paga

VI = Valor Integral da Contraprestação mensal

FE = Nº de fases entregues de obras

TF = Nº total de fases do empreendimento

PF = Percentual de Faturamento

O Anexo XXVII – QID, além dos indicadores propriamente ditos, descreve a lógica de remuneração desta contraprestação, traduzida na seguinte fórmula:

3.6 - Receitas Acessórias

O Contrato prevê que a Contratada poderá auferir Receitas Acessórias, decorrentes de projetos associados, desde que observadas as seguintes condições:

Aprovação prévia da Contratante

Ausência de prejuízo ao desempenho do objeto principal do Contrato

Contabilização dessas receitas separadamente

Receitas Acessórias

Em relação à exploração comercial do empreendimento, fica transferido ao parceiro privado o direito de explorar comercialmente a área do empreendimento, obtendo, a partir daí, receitas acessórias que contribuem para a rentabilização do investimento.

Os lucros decorrentes desta exploração econômica complementar, nos termos da Cláusula 20.3 do contrato, apurada anualmente, devem ser repartidos igualmente entre o parceiro privado e o poder concedentes.

3.7 - Reajuste

Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor de venda das UH, visando preservar o seu valor, será anual e terá como índice o INCC acumulado, calculado pela seguinte fórmula:

P = P0 x I / I0

Onde: P = valor de venda reajustado

P0 = valor de venda determinado na proposta

I = valor do índice do mês devido para reajustamento

I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta

Para reajuste do valor de venda das Unidades Domiciliares Econômicas será aplicado o INCC durante a fase de construção e o IGP-M após a obtenção do Habite-se.

Reajuste

Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor da Contraprestação Pecuniária Mensal devida à Contratada, visando preservar o seu valor, será anual e terá como índice o IGP-M acumulado, calculado pela seguinte fórmula:

P = P0 x I / I0

Onde: P = valor da contraprestação reajustado

P0 = valor da contraprestação determinado na proposta

I = valor do índice do mês devido para reajustamento

I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta

3.8 – Avaliação Mensal

O Quadro de Indicadores de Desempenho - QID é o instrumento de avaliação do desempenho da Contratada na execução do Contrato e utilizado para a determinação dos valores da Nota de QID, que serve de base para a Contratante:

Monitorar a performance da Contratada na execução do Contrato;

Calcular o valor da Contraprestação Pecuniária Mensal a ser paga à Contratada;

Aplicar penalidades relativas a desempenho abaixo da média, quando for o caso.

3.9 – Gestão de Riscos (26.2)

A Concessionária assume integral responsabilidade por TODOS os riscos inerentes à Concessão Administrativa, exceto casos em que o contrário resulte expressamente do Contrato.

Riscos afastados da Concessionária (*): Modificação unilateral do contrato pelo poder concedente;

Alteração da ordem tributária posterior à assinatura do contrato; Alteração legislativa de caráter específico que tenha impacto sobre a PPP;

Abuso ou omissão do concedente que afete a exploração da PPP; Ocorrência de fatos imprevisíveis ou previsíveis, mas de consequências

incalculáveis; Constatação de irregularidades ambientais no imóvel, existentes

anteriormente à assinatura do contrato.

(*) A incidência desses casos gera direito à recomposição do equilíbrio econômico-financeiro.

Gestão de Riscos (26.2)

Riscos da Concessionária: O prejuízo ou a redução de ganhos da SPE decorrentes da exploração da PPP; A não realização das receitas complementares, acessórias ou decorrentes de

projetos associados estimadas pela SPE; A oscilação ordinária dos custos das obrigações assumidas pela SPE ou a sua

discrepância em relação aos custos previstos na elaboração de sua proposta; A desconsideração de eventos ou condições previsíveis;

O desconhecimento das condições de execução das obras e prestação de serviços, por ocasião da assinatura do contrato, salvo se em razão de

informações imprecisas ou equivocadas disponibilizadas pelo contratante; A negligência, a inépcia ou a omissão na prestação dos serviços. A gestão ineficiente dos serviços, incluindo o pagamento de custos

administrativos e operacionais superiores aos praticados no mercado.

3.10 – Reequilíbrio econômico-financeiro

Alteração do valor da Contraprestação Pecuniária Mensal;

Alteração do percentual de compartilhamento de Receitas Acessórias;

Revisão dos encargos e obrigações das partes, incluindo a alteração de critérios, requisitos, valores e cronogramas de comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas;

Alteração do cronograma de obras e serviços;

Alteração do prazo contratual global, observado o disposto no art. 5º, inciso I, da Lei Distrital n° 3.792/2006;

Indenização entre as partes;

Revisão da aplicação do Quadro de Indicadores de Desempenho – QID;

Combinação dos mecanismos anteriores.

3.11 – Mecanismos de solução de divergências

Solução de Divergências Técnicas

Solução de Divergências com repercussão econômico-financeira

Mecanismo amigável de solução de conflitos

Processo de arbitragem

Comissão Técnica com 03 membros. Comunicação – Resposta da reclamada (15 d) – Parecer da CT (15 d) – Aprovação (de 02 membros).

Comissão Econômico-Financeira com 03 membros. Solicitação – Parecer da CEF (30 d).

Em caso de conflito ou controvérsia, o assunto será comunicado por escrito, para que os mesmos possam solucionar o problema, utilizando-se do princípio da boa-fé, no prazo de até 30 dias.

Juízo Arbitral com 03 membros. Requerimento (designando árbitro) – Resposta da parte (designando árbitro) (20 d) – 02 árbitros designam 3º árbitro (10 d) – Juízo Arbitral (180 d)

4. A Gestão do Contrato

4.1 – As Unidades Domiciliares

Todas as 8.000 unidades habitacionais encontram-se concluídas, bem como todas as obras de infraestrutura de funcionalidade do empreendimento, totalizando 15 (quinze) condomínios.

Todas as 8.000 unidades habitacionais foram comercializadas a beneficiários indicados pelo Governo do Distrito Federal, conforme cadastro mantido pela CODHAB/DF, com financiamento dos agentes financeiros Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil S/A.

Linha do tempo:

Abr/09 Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras

Set/09 Início das obras de infraestrutura urbana Nov/09 Início da construção das tipologias

Ago/10 Conclusão das primeiras 420 unidades habitacionais

Dez/13 Conclusão das obras

4.2 – Dação dos lotes comerciais

Todos os lotes comerciais previstos para serem repassados ao parceiro privado foram regularmente transferidos para o domínio daquele parceiro, já estando alguns comércios implantados, como por exemplo o Supermercado Tókio e um posto de gasolina em fase de construção.

4.3 – Pagamento da Contraprestação Pecuniária Mensal

Os executores designados pela CODHAB vem realizando as avaliações mensais da qualidade da manutenção prestada pelo parceiro privado, conforme QID previsto em contrato.

Os valores referentes à contraprestação mensal vem sendo pagos rotineiramente.

A qualidade da manutenção é considerada adequada.

4.4 – Aditivos ao Contrato nº 07/2009

1º Abr/09 Alterou a Cláusula 17.2.4.4, com o objetivo de adequá-la à redação do art. 65 da Lei nº 8.666/93, que trata das hipóteses de alterações dos contratos.

2º Jul/11 Reduziu o prazo da Concessão Administrativa de 15 para 5 anos, e restringiu o escopo da prestação de serviço de manutenção às áreas públicas condominiais, desonerando a contraprestação.

3º Mar/12

Acresceu ao empreendimento uma área de 33,07 ha e 1.502 unidades domiciliares econômicas, cabendo à concessionária o direito de exploração econômica da área, além da revisão da contraprestação mensal.

4º Mar/14 Com base na Decisão nº 353/2014 do TCDF, reviu o 2º Termo Aditivo, para retirar a cláusula que reduziu o prazo da execução contratual de 15 para 5 anos.

5. Reflexões

5.1 – Replicabilidade

Depois da PPP Jardins Mangueiral, também foi assinada a PPP do Centro Administrativo do GDF e, mais tarde, em 2014, a PPP do Centro de Gestão Integrada.

Além destes contratos em execução, o pipeline de projetos de PPP do Distrito Federal que podem vir a se converter em contrato é bastante diversificando, contando com empreendimentos na área de mobilidade, estacionamentos, atendimento ao cidadão e complexos penitenciários.

Replicabilidade

Na área habitacional, o GDF dá andamento aos estudos de três novas Parcerias Público-Privadas, a saber:

- Setor Habitacional Meireles, em Santa Maria, DF.

- Expansão do Setor Jardins Mangueiral, em São Sebastião, DF.

- São Bartolomeu, em São Sebastião, DF.

O Governo do Estado de São Paulo está licitando projeto de natureza similar e o próprio GDF publicou procedimento de manifestação de interesse de uma nova PPP no setor de habitação.

5.2 – Pontos Positivos

Atendimento, com moradias de excelente qualidade, a 8.000 famílias que atendem aos requisitos da Lei nº 3.877/2006;

Reduzido custo financeiro para o parceiro público, e um bom resultado para o parceiro privado;

Excelente opção para a população beneficiada, com ótima relação Custo x Benefício;

A excelente qualidade do Projeto Urbanístico, com baixa densidade demográfica, privilegiando a distância entre as edificações e muitas áreas verdes;

Pontos Positivos

Construção do Centro de Práticas Sustentáveis;

Utilização de recursos do FGTS (MCMV) e do SBPE, para financiamento das unidades habitacionais;

Atuação dos agentes financeiros, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil S/A;

Pontos Positivos

Metodologia construtiva inovadora, extremamente ágil e com geração de pequeno volume de resíduos da construção civil;

Pontos Positivos

As áreas de lazer privativas dos condomínios, no centro de cada uma das quadras residenciais, motivando o convívio e a interação social entre os condôminos;

A qualidade diferenciada do Setor, proporcionada pela manutenção privada, com as vias sempre limpas, bueiros desobstruídos, gramas bem aparadas, etc;

A visita de diversas comitivas internacionais, e o destaque como “case” de sucesso nacional e internacional;

5.3 - Pontos a aperfeiçoar

Realização de obras mitigadoras do impacto do empreendimento no trânsito ficaram a cargo do parceiro público, tais como a duplicação da DF-463, que dá acesso ao empreendimento;

A ausência inicial de comércio e de equipamentos públicos (EPC) no empreendimento, esses últimos de responsabilidade do parceiro público, historicamente mais lento (os EPC poderiam ser incluídos numa nova PPP?);

As bacias de drenagem de águas pluviais, por condomínio, e próximas ao sistema de lazer, conferem certo risco aos moradores;

A existência de um único reservatório de água potável por condomínio, que gera certos desconfortos aos moradores;

Vias internas, ainda que de baixo tráfego de automóveis, relativamente estreitas;

Pontos a aperfeiçoar

A impossibilidade de venda e ou aluguel do imóvel pelos beneficiários gera desgaste institucional junto aos beneficiados;

A alocação de mais 1.502 unidades habitacionais em área remanescente do empreendimento (Dente do Mangueiral), proposta por aditivo, foi altamente rejeitada pelos moradores, e a questão foi judicializada;

A realização de “acréscimos” e fechamentos nas unidades habitacionais precisa ser bem disciplinada para evitar a descaracterização do condomínio.

Carlos Alberto Valente Viana Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF

carlos.viana@codhab.df.gov.br (61) 8317-3769 / (61) 9253-4991

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