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NUEVOS INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO Y PLANIFICACION URBANA: LAS OPORTUNIDADES EN LA GESTION LOCAL DEL SUELOSeminario Internacional
Lincoln Institute of Land PolicySecretaría de Asuntos Municipales, Ministerio del InteriorAuditorio del Archivo General de la NaciónBuenos Aires, Argentina13 a 14 de Noviembre de 2007
¿ PARA QUE GRAVAR ? LA POLITICA TRIBUTARIA COMO FUENTE DE FINANCIMIENTO Y REGULACION DEL SUELO
Ponente: Carlos Morales SchechingerProfesor de la Universidad Nacional Autónoma de México y del Lincoln Institute of Land Policy
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
preguntaspreguntas
¿ Qué tanto se grava la propiedad en el mundo ?
¿ Cómo afecta a los precios del suelo ?
¿ Cuánto debe pagarse a la ciudad ?
¿ Cómo ayudaría a regular la ciudad ?
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
preguntaspreguntas
¿ Qué tanto se grava la propiedad en el mundo ?
… mucho en los iguales, poco en los desiguales
¿ Cómo afecta a los precios del suelo ?
… bajan, no suben
¿ Cuánto debe pagarse a la ciudad ?
… lo que la ciudad aportó
¿ Cómo ayudaría a regular la ciudad ?
… vía la base valor del suelo
… o algunos de sus proxis
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
contenidocontenido
equidad, suelo valioso… y recuperación de plusvalías
impuesto al suelo … y precio del suelo
el socio del negocio… y el socio silencioso
impuesto sólo al suelo … y sus proxis
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
contenidocontenido
equidad, suelo valioso, recuperación de plusvalías
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
equidad
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB PIB perper capitacapita
dis
trib
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35
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85
100 1, 000 10, 000 100, 000
Sier r a Leone
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Canada
Sweden
Gr eece
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Finland
Fr ance
USA
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Slovenia
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Guinea-Bissau
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Switzer land
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Uganda
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Jamaica
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Kenia
Zambia
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South Af r ica
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Venezuela
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Spain
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China
India
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equidad
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB per capita
dis
trib
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norte de áfricay medio oriente
áfrica sub-sahara
asia y archipiélago
industrializados
ex - socialistas
américa latina
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
suelo urbano valioso
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB per capita
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Sier r a Leone
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Finland
Nether lands
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suelo urbano valioso
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB PIB perper capitacapita
% p
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rbana
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asia y archiélago
industrializados
ex - socialistas
américa latina
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norte de africay medio oriente
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
plusvalía recuperada
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB PIB perper capitacapita
% g
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Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
plusvalía recuperada
BM y FMI, 2000 & 2002
PIB PIB perper capitacapita
% g
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norte de áfrica y medio oriente
áfricasub - sahara
asia y archipiélago
industrializados
ex - socialistas
américa latina
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
contenidocontenido
impuesto y precio del suelo
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
precio del suelo =renta
tasa
aprovechamiento anual (renta) : $ 100aprovechamiento anual (renta) : $ 100
100
5 %= $ 2,000
tiempotiempo
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capitalización de la renta
=
5 %precio del suelo =
renta
tasa
aprovechamiento anual (renta) : $ 100
100= $ 2,000
tiempo
menor precio del suelo =renta - impuesto
tasa
tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 4.00
100 - 4
5%= $ 1,920
96 %
0.2 %
capitalización de la renta
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
=
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tasa
aprovechamiento anual (renta) : $ 100aprovechamiento anual (renta) : $ 100
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menor precio del suelo =renta - impuesto
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tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 40tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 40
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Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
capitalización de la renta
=
=
5 %precio del suelo =
renta
tasa
aprovechamiento anual (renta) : $ 100aprovechamiento anual (renta) : $ 100
100= $ 2,000
tiempotiempo
menor precio del suelo =renta - impuesto
tasa
tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 100tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 100
100 - 100
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5 %5 %
confiscatoriaconfiscatoria ? ?
recuperadora ?recuperadora ?
igual por cualquier vigual por cualquier víía: impuestos u obligacionesa: impuestos u obligaciones
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capitalización de la renta
=
=
contenidocontenido
el socio silencioso
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alícuota3%2%
0%
0% 1% 4% 5%
100%
20%
40%
60%
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% recupera
do
socio silencioso del “negocio” del suelo
Joan Youngman 2002
0.2 %
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socio conocido del “negocio” del suelo
60%
2 %
los socios del negocio
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tasa impositiva
% recupera
do
0%
100%
0% 1% 2% 3% 4% 5%
pagos periódicos : $ 20 anuales A
pago inicial : $ 600 A
pagos periódicos : $40 anuales B
pago inicial : $ 200 B
20%
40%
60%
80%
Bahl y Linn 1992
crédito para acceso al suelo
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
contenidocontenido
impuesto sólo al sueloy sus proxis
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impuesto único
para financiar la totalidad del gasto público
recuperación de la renta del suelo
renta cuyo origen es colectivo
recuperación vs. confiscación
GeorgeGeorge 18791879
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impuesto sobre el valor del suelo
Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
base de los impuestos a la propiedad
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Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
En el mundo:
... Dinamarca, Kenya, Zambia, Zimbabwe, Malawi, Estonia, Papua Nueva Guinea, Australia,
Nueva Zelanda, EUA
… antes, Sudáfrica
En AL y el Caribe:
... Jamaica, Barbados, Belice, Montserrat, Mexicali y otros en Baja California, México
...historia de intentos en Argentina
… tasas por servicios como proxy
… El Salvador, Argentina
Debate XIX, sociedades rurales, Henry George
impuesto sobre el valor del suelo
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble Transición, cambio de tarifa
... impacto diferenciado,
… según intensidad de uso
A favor:
… grava especulación, no la producción
... induce eficiencia urbana
… disciplina el mercado
... recupera renta (plusvalías)
... simplifica el cálculo
En contra:
... identificación de valor
... máximo y mejor uso
... grandes construcciones no gravadas
... presión en áreas ecológicas e históricas
... baja tarifa no induce
impuesto sobre el valor del suelo
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Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
Instrumentos proxy:
Sobretasa a baldíos:
… por desperdiciar ciudad
... muy alta en Bueno Aires
… pero sobre valores muy bajos
impuesto sobre el valor del suelo
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Metrópoli Jusidicción Tasa
general
más alta
Tasa a
tierra
vacante
más alta
Sobre-
tasa a
tierra
vacante
más alta
Tasa
promedio
general
Tasa
promedio a
tierra
vacante
Sobre-tasa
a tierra
vacante
A B C = A / B D E F = D / E
veces veces
Bogotá Bogotá, Distrito Capital 1.50% 3.30% 2.2 0.69% 2.25% 3.2
Buenos
Aires
Ciudad de Buenos Aires 2.16% 11.08% 5.1 1.42% 8.14% 5.7
Municipios de la Provincia de
Buenos Aires
1.72% 1.95% 1.1 0.86% 1.47% 1.7
México Distrito Federal 0.88% 3.69% 4.2 0.54% 1.87% 3.4
Municipios del Estado de
México
0.33% no hay - 0.23% no hay -
Santiago
de Chile
Municipios de Chile 1.50% 2.96% 2.0 1.24% 2.56% 2.1
Sao Paolo Municipalidad de
Sao Paolo
1.69% 1.69% 1.0 1.20% 1.41% 1.2
Municipalidad de
Santo André
1.03% 1.81% 1.8 0.58% 1.56% 2.7
Los premedios presentados son simples a partir de las tarifas nominales de cada impuesto, toda vez que no se cuenta
con información de los padrones de cada grupo de inmuebles para poder calcular el promedio ponderado. Para el
promedio simple se eliminaron las cuotas mínimas iniciales cuando estas existen y se supuso un valor tope para el
caso de tarifas progresivas construidas con base en bandas con cuotas fijas y tasas marginales. Para la tarifa
general sólo se utilizaron las que se refieren a usos urbanos, se excluyeron las que se refieren a zonas suburbanas,
rurales, terrenos agrícolas o zonas ecológicas.
Elaboración propia con base en las tarifas vigentes, ver gráficas 4 a 17a.
% anual sobre
el valor catastral
% anual sobre
el valor catastral
CUADRO 2: TASAS A TIERRA VACANTE EN EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA EN CINCO ZONAS METROPOLITANAS DE AMERICA LATINA
muy alta
pero sobre
una base
muy baja
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impuesto sobre el valor del suelo
Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
Instrumentos proxy:
Sobretasa a baldíos:
… por desperdiciar ciudad
... muy alta en Bueno Aires
… pero sobre valores muy bajos
… abunda en A.L. pero muy pequeña
... no aplica a semidesperdicios,
… baja densidad
… creciente en el tiempo, Brasil
Tasas por servicios
… con base en atributos del suelo
… principio de beneficio vs. capacidad
… abunda en A.L.
… es significativa
… El Salvador: no tiene impuesto pero sí tasas
impuesto sobre el valor del suelo
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Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
Instrumentos proxy:
Impuesto a la plusvalías
… diferente de contribución por mejoras
… focalizado a los grandes incrementos
… efecto pedagógico
… Bogotá, 30 - 40 - 50%
… precios están bajando, no subiendo
… planning gains británico
Venta de derechos de construcción
… tasas por licencias
… base un indicador de valor
… Brasil: suelo creado
… subasta de CEPACS
… plafond légal de densité francés
impuesto sobre el valor del suelo
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Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
Instrumentos proxy:
Arrendamiento de suelo público:
… equivale a tasa completa (de capitalización)
… a valor de uso potencial
… subatado al máximo
… topado al usos del plan
… Hong Kong, 100% suelo público
Singapore, Holanda, Australia
Tierra fiscal en América Latina
… Nueva York
impuesto sobre el valor del suelo
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Base ad mesura
Base sólo suelo
Bases separadas
Base arrendamiento
Base inmueble
Vínculo con otros instrumentos:
Pago en especie
… en lugar del impuesto
… obligaciones de hacer
… cargas, infraestructuras, espacios públicos
y vivienda social y ecología)
Indemnización por expropiación
… si paga impuesto fuerte y a valor de mercado
… se le indemniza a valor de mercado
… no paga impuesto, no se le paga devolución
… valor de uso actual vs potencial
impuesto sobre el valor del suelo
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
conclusionesconclusiones
¿ Qué tanto se grava la propiedad en el mundo ?
… mucho en los iguales, poco en los desiguales
¿ Cómo afecta a los precios del suelo ?
… bajan, no suben
¿ Cuánto debe pagarse a la ciudad ?
… lo que la ciudad aportó
¿ Cómo ayudaría a regular la ciudad ?
… vía la base valor del suelo
… o algunos de sus proxis
Carlos Morales-Schechinger moralesschechinger@gmail.com
conclusiones
gracias
... preguntas ?
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