nuevos instrumentos de financiamiento y …municipios.unq.edu.ar/modules/mislibros/archivos/02...

NUEVOS INSTRUMENTOS DE FINANCIAMIENTO Y PLANIFICACION URBANA: LAS OPORTUNIDADES EN LA GESTION LOCAL DEL SUELOSeminario Internacional

Lincoln Institute of Land PolicySecretaría de Asuntos Municipales, Ministerio del InteriorAuditorio del Archivo General de la NaciónBuenos Aires, Argentina13 a 14 de Noviembre de 2007

¿ PARA QUE GRAVAR ? LA POLITICA TRIBUTARIA COMO FUENTE DE FINANCIMIENTO Y REGULACION DEL SUELO

Ponente: Carlos Morales SchechingerProfesor de la Universidad Nacional Autónoma de México y del Lincoln Institute of Land Policy

Carlos Morales-Schechinger [email protected]

preguntaspreguntas

¿ Qué tanto se grava la propiedad en el mundo ?

¿ Cómo afecta a los precios del suelo ?

¿ Cuánto debe pagarse a la ciudad ?

¿ Cómo ayudaría a regular la ciudad ?


preguntaspreguntas


… mucho en los iguales, poco en los desiguales


… bajan, no suben


… lo que la ciudad aportó


… vía la base valor del suelo

… o algunos de sus proxis


contenidocontenido

equidad, suelo valioso… y recuperación de plusvalías

impuesto al suelo … y precio del suelo

el socio del negocio… y el socio silencioso

impuesto sólo al suelo … y sus proxis


contenidocontenido

equidad, suelo valioso, recuperación de plusvalías


equidad

BM y FMI, 2000 & 2002

PIB PIB perper capitacapita

dis

trib

ució

n d

el in

gre

so

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

100 1, 000 10, 000 100, 000

Sier r a Leone

Ger man

y

Czech Rep

Canada

Sweden

Gr eece

Austr al ia

Finland

Fr ance

USA

Austr ia

Slovenia

Hondur as

Bur kina Faso

Guinea-Bissau

Br azi l

Swazi land

Nicar agua

Centr al Af r ican

Switzer land

Hungar y

Slovak Rep

Belgium

Ital

y

Hong Kong

Belar us

Luxembur gUkr aine

Romania

Gambia

Cr oatiaEgypt

Indonesia

UK

Por tugal

Isr ae

l

Poland

Bulgar ia

Li thuaniaPakista

nYemen

Cote d'Ivoi r e

Lao

Kazakhastan

VietnamGeor gia

Taj ikista

n

Bangladesh

Uganda

Mongol ia

Maur i tania

Kyr gy

z

Sr i Lanka

Mor occo

Tunisi

a St Lucia

Ur uguay

Tur key

Thai land Tr inidad & Tobago

Estonia

Jamaica

Jor da

n

Moldova

Bur undi

Ethiopia

Tanzania

Nepal

Madagascar

CambodiaGhana

Senegal

Guyana

EcuadorArmenia

Kenia

Zambia

Mal i

Niger

Tur kmenistan

South Af r ica

Chi le

Venezuela

MalaysiaPanamaRussia

Dominica

n

Costa RicaPer u

Phi l ippines

Zimbabwe

El Salvador

Guatemala

Par aguay

Colombia

Mexic

o

Papua Nva Guinea

Camer oon

Alger iaAzer bai ja

n

Mozambique

Guinea

Bol ivia

JapanDenmar k

Spain

Niger i

a

Uzbekistan

Latvia

China

India

Nether lands

Nor way


equidad

BM y FMI, 2000 & 2002

PIB per capita

dis

trib

ució

n d

el in

gre

so

norte de áfricay medio oriente

áfrica sub-sahara

asia y archipiélago

industrializados

ex - socialistas

américa latina


suelo urbano valioso

BM y FMI, 2000 & 2002

PIB per capita

% p

obla

ció

n u

rbana

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

100 1, 000 10, 000 100, 000

Sier r a Leone

Germany

Czech Rep

Canada

Sweden

Gr eece

Austr al ia

NorwayFr ance

USA

Austr ia

SloveniaHondur as

Bur kina Faso

Guinea-Bissau

Br azi l

Swazi land

Nicar agua

Centr al Af r ican Rep

Swi tzer land

Hungar

y

Slovak Rep

Belgium

Ital

y

Belar usUkr aine

Romania

Gambia

Cr oatia

Egypt

Indonesia

UK

Por tugal

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Poland

Bulgar i

aLi thuani

a

Pakistan

Yemen

Cote

d'Ivoi r e

Lao

Kazakhastan

Vietnam

Geor gia

Taj ikista

n

Bangladesh

Uganda

Mongol ia

Maur i tani

a

Kyr gyz

Sr i Lanka

Mor occo

Tunisi

a

Ur uguay

Tur ke

y

Thai land

Tr inidad & Tobago

Estonia

Jamaica

Jor da

n

Moldova

Bur undi

Ethiopia

Tanzania

Nepal

Madagasca

r

Cambodia

Ghana

Senegal

Ecuador

Armenia

Kenia

Zambia

Mal

i

Niger

Tur kmenistan

South Af r ica

Chi le

Venezuela

Malaysi

a

Panama

Russi

a

Dominican Rep

Costa Rica

Per u

Phi l ippine

s

Zimbabwe

El Salvador

Guatemala

Par agua

y

Colombia

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Papua Nva Guinea

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Alger iaAzer bai ja

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Mozambique

Guinea

Bol ivia

Japan

Denmar k

Spain

Niger i

a

Uzbekistan

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a

China

India

Finland

Nether lands


suelo urbano valioso

BM y FMI, 2000 & 2002


% p

obla

ci

% p

obla

ci óó

n u

rbana

n u

rbana

asia y archiélago

industrializados

ex - socialistas

américa latina

africasub - sahara

norte de africay medio oriente


plusvalía recuperada

BM y FMI, 2000 & 2002


% g

ravám

enes a

la p

ropie

dad

0. 0%

0. 5%

1. 0%

1. 5%

2. 0%

2. 5%

3. 0%

3. 5%

4. 0%

100 1, 000 10, 000 100, 000

Germany

Czech Rep

Canada

Sweden

Austr al ia

Norway

Fr ance

USALuxembur g

Slovenia

Br azi l

Nicar agua

Swi tzer land

Hungar y

Slovak Rep

Belgium

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y

Belar us

Romania

Cr oatia

Egypt

Indonesia

UK

Por tugal

Isr ae

l

Poland

Bulgar ia

Li thuania

Yemen

Kazakhastan Ur uguay

Thai land Estonia

Moldova

Kenia

Taj ikistan

South Af r ica

Chi le

Russi

a

Phi l ippine

s

Zimbabwe

Guatemala

Par aguay

Mexic

o

Azer bai ja

n

Bol ivia

Japan

Denmar k Spain

Latvia

China

India

Finland

Nether lands

Per uKyr gyzMongol ia

Austr ia


plusvalía recuperada

BM y FMI, 2000 & 2002


% g

rav

% g

raváám

enes a

la

menes a

la p

ropid

ad

pro

pid

ad

norte de áfrica y medio oriente

áfricasub - sahara

asia y archipiélago

industrializados

ex - socialistas

américa latina


contenidocontenido

impuesto y precio del suelo


precio del suelo =renta

tasa

aprovechamiento anual (renta) : $ 100aprovechamiento anual (renta) : $ 100

100

5 %= $ 2,000

tiempotiempo


capitalización de la renta

=

5 %precio del suelo =

renta

tasa

aprovechamiento anual (renta) : $ 100

100= $ 2,000

tiempo

menor precio del suelo =renta - impuesto

tasa

tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 4.00

100 - 4

5%= $ 1,920

96 %

0.2 %



=

=


rentarenta

tasa


100100= $ 2,000

tiempotiempo


tasa

tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 40tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 40

100 - 40

5%= $ 1, 200

60 %

2 %2 %



=

=


renta

tasa


100= $ 2,000

tiempotiempo


tasa

tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 100tasa impositiva anual de impuesto al suelo $ 100

100 - 100

5%= $ 0.00

0 %0 %

5 %5 %

confiscatoriaconfiscatoria ? ?

recuperadora ?recuperadora ?

igual por cualquier vigual por cualquier víía: impuestos u obligacionesa: impuestos u obligaciones



=

=

contenidocontenido

el socio silencioso


alícuota3%2%

0%

0% 1% 4% 5%

100%

20%

40%

60%

80%

% recupera

do

socio silencioso del “negocio” del suelo

Joan Youngman 2002

0.2 %

96%

5 %

0%

socio conocido del “negocio” del suelo

60%

2 %

los socios del negocio


tasa impositiva

% recupera

do

0%

100%

0% 1% 2% 3% 4% 5%

pagos periódicos : $ 20 anuales A

pago inicial : $ 600 A

pagos periódicos : $40 anuales B

pago inicial : $ 200 B

20%

40%

60%

80%

Bahl y Linn 1992

crédito para acceso al suelo


contenidocontenido

impuesto sólo al sueloy sus proxis


impuesto único

para financiar la totalidad del gasto público

recuperación de la renta del suelo

renta cuyo origen es colectivo

recuperación vs. confiscación

GeorgeGeorge 18791879


impuesto sobre el valor del suelo

Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

base de los impuestos a la propiedad


Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

En el mundo:

... Dinamarca, Kenya, Zambia, Zimbabwe, Malawi, Estonia, Papua Nueva Guinea, Australia,

Nueva Zelanda, EUA

… antes, Sudáfrica

En AL y el Caribe:

... Jamaica, Barbados, Belice, Montserrat, Mexicali y otros en Baja California, México

...historia de intentos en Argentina

… tasas por servicios como proxy

… El Salvador, Argentina

Debate XIX, sociedades rurales, Henry George



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble Transición, cambio de tarifa

... impacto diferenciado,

… según intensidad de uso

A favor:

… grava especulación, no la producción

... induce eficiencia urbana

… disciplina el mercado

... recupera renta (plusvalías)

... simplifica el cálculo

En contra:

... identificación de valor

... máximo y mejor uso

... grandes construcciones no gravadas

... presión en áreas ecológicas e históricas

... baja tarifa no induce



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

Instrumentos proxy:

Sobretasa a baldíos:

… por desperdiciar ciudad

... muy alta en Bueno Aires

… pero sobre valores muy bajos



Metrópoli Jusidicción Tasa

general

más alta

Tasa a

tierra

vacante

más alta

Sobre-

tasa a

tierra

vacante

más alta

Tasa

promedio

general

Tasa

promedio a

tierra

vacante

Sobre-tasa

a tierra

vacante

A B C = A / B D E F = D / E

veces veces

Bogotá Bogotá, Distrito Capital 1.50% 3.30% 2.2 0.69% 2.25% 3.2

Buenos

Aires

Ciudad de Buenos Aires 2.16% 11.08% 5.1 1.42% 8.14% 5.7

Municipios de la Provincia de

Buenos Aires

1.72% 1.95% 1.1 0.86% 1.47% 1.7

México Distrito Federal 0.88% 3.69% 4.2 0.54% 1.87% 3.4

Municipios del Estado de

México

0.33% no hay - 0.23% no hay -

Santiago

de Chile

Municipios de Chile 1.50% 2.96% 2.0 1.24% 2.56% 2.1

Sao Paolo Municipalidad de

Sao Paolo

1.69% 1.69% 1.0 1.20% 1.41% 1.2

Municipalidad de

Santo André

1.03% 1.81% 1.8 0.58% 1.56% 2.7

Los premedios presentados son simples a partir de las tarifas nominales de cada impuesto, toda vez que no se cuenta

con información de los padrones de cada grupo de inmuebles para poder calcular el promedio ponderado. Para el

promedio simple se eliminaron las cuotas mínimas iniciales cuando estas existen y se supuso un valor tope para el

caso de tarifas progresivas construidas con base en bandas con cuotas fijas y tasas marginales. Para la tarifa

general sólo se utilizaron las que se refieren a usos urbanos, se excluyeron las que se refieren a zonas suburbanas,

rurales, terrenos agrícolas o zonas ecológicas.

Elaboración propia con base en las tarifas vigentes, ver gráficas 4 a 17a.

% anual sobre

el valor catastral

% anual sobre

el valor catastral

CUADRO 2: TASAS A TIERRA VACANTE EN EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD

INMOBILIARIA EN CINCO ZONAS METROPOLITANAS DE AMERICA LATINA

muy alta

pero sobre

una base

muy baja



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

Instrumentos proxy:

Sobretasa a baldíos:

… por desperdiciar ciudad

... muy alta en Bueno Aires

… pero sobre valores muy bajos

… abunda en A.L. pero muy pequeña

... no aplica a semidesperdicios,

… baja densidad

… creciente en el tiempo, Brasil

Tasas por servicios

… con base en atributos del suelo

… principio de beneficio vs. capacidad

… abunda en A.L.

… es significativa

… El Salvador: no tiene impuesto pero sí tasas



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

Instrumentos proxy:

Impuesto a la plusvalías

… diferente de contribución por mejoras

… focalizado a los grandes incrementos

… efecto pedagógico

… Bogotá, 30 - 40 - 50%

… precios están bajando, no subiendo

… planning gains británico

Venta de derechos de construcción

… tasas por licencias

… base un indicador de valor

… Brasil: suelo creado

… subasta de CEPACS

… plafond légal de densité francés



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

Instrumentos proxy:

Arrendamiento de suelo público:

… equivale a tasa completa (de capitalización)

… a valor de uso potencial

… subatado al máximo

… topado al usos del plan

… Hong Kong, 100% suelo público

Singapore, Holanda, Australia

Tierra fiscal en América Latina

… Nueva York



Base ad mesura

Base sólo suelo

Bases separadas

Base arrendamiento

Base inmueble

Vínculo con otros instrumentos:

Pago en especie

… en lugar del impuesto

… obligaciones de hacer

… cargas, infraestructuras, espacios públicos

y vivienda social y ecología)

Indemnización por expropiación

… si paga impuesto fuerte y a valor de mercado

… se le indemniza a valor de mercado

… no paga impuesto, no se le paga devolución

… valor de uso actual vs potencial



conclusionesconclusiones


… mucho en los iguales, poco en los desiguales


… bajan, no suben


… lo que la ciudad aportó


… vía la base valor del suelo

… o algunos de sus proxis


conclusiones

gracias

... preguntas ?


nuevos instrumentos de financiamiento y …municipios.unq.edu.ar/modules/mislibros/archivos/02...

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