jagos aneiro de 20 20 - ativa investimentos...de janeiro a recuperação é mais lenta e a taxa de...

Agosto 2019 Janeiro de 2020

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Perspectivas do mercado:

Conforme as expectativas do mercado e informado na carta do mês

anterior, em dezembro o Banco Central reduziu a Taxa Selic para 4,5%, o

menor patamar da história. No mesmo mês, o IFIX teve a maior variação

no ano atingindo 9,5% de crescimento. Os números demonstram

perfeitamente a correlação inversa entre Taxa de Juros e o Índice. Além

disso, observa-se uma sintonia entre os juros e o momento de

recuperação imobiliária, o que colabora ainda mais para o crescimento

acentuado do IFIX.

Histórico Taxa Selic (últimos dois anos)

Em 2019, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu grandes marcas e

passou a atrair cada vez mais novos investidores. Muitos dos investidores

são provenientes da renda fixa, da poupança e demandam melhores

rendimentos neste cenário de juros baixos. No lado da oferta, os dados do

segundo trimestre de 2019 apresentaram um aumento de 16% nas vendas

do mercado imobiliário em relação ao mesmo período do ano anterior, de

acordo com a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). O

mercado de FIIs teve sua participação no aumento das vendas de imóveis,

de janeiro a novembro foram captados R$ 32,5 bilhões em novas emissões

que tiveram como destino diversos empreendimentos e/ou ativos

imobiliários.

A carta deste mês busca demonstrar os números e fatos da economia e

do setor no último ano que proporcionaram o crescimento e buscamos

realizar projeções para o ano de 2020.

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

12 Meses

24 Meses

DESEMPENHO

Dividend Yield

Vacância

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

fev/19 abr/19 jun/19 ago/19 out/19 dez/19

IFIX CDI ATIVA FII

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

IFIX CDI ATIVA FII

Carteira dez/19 2019

ATIVA FII 5,5% 37,6%

IFIX 9,5% 36,0%

CDI 0,4% 6,0%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

HFOF11 UBSR11 TGAR11 HGRU11 CVBI11 JSRE11 HGRE11 BTLG11 DOMC11

0%

5%

10%

15%

20%

25%

DOMC11 HGRE11 HFOF11 UBSR11 TGAR11 HGRU11 CVBI11 JSRE11 BTLG11

4,5%

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O que aconteceu em 2019

A grande expectativa do ano estava em torno da reforma da previdência. Ao passar dos trâmites

políticos e com a certeza de sua aprovação o mercado passou a acreditar na retomada do crescimento,

impulsionando não somente o mercado de FIIs como a bolsa de valores como um todo. O índice Ibovespa

também alcançou seu recorde histórico. Observando a economia como um todo, a reforma proporciona

um ambiente de maior confiança e favorável aos novos investimentos no Brasil, impulsionando o

emprego, a produção e o consumo. Além disso, durante todo o ano, a inflação se manteve controlada

e o especialistas preveem um fechamento em torno de 4%.

O mercado imobiliário efetivamente entrou no momento de recuperação. Em São Paulo, o nível de

absorção liquida alcançou o maior número do ano (25,9 mil m²) em novembro. A taxa de vacânica

esteve em 19,6% no mês de novembro nos escritórios classe A e A+, menor índice desde 2014. No Rio

de Janeiro a recuperação é mais lenta e a taxa de vacância encontra-se no patamar de 34,43% nos

escritórios classe A e A+, menor índice desde outubro de 2016. Segundo o Sinduscon-Sp e a FGV, o

setor construtivo fechará 2019 com crescimento de 2%, após 5 anos de queda.

O que esperar de 2020

Após um ano de avanços ainda lentos na economia, os números para 2020 são melhores, o que é visto

com a projeção de crescimento do PIB em torno 2,3%. Algumas reformas como a administrativa e

tributária, se aprovadas, tendem a colaborar com o ajuste das contas públicas e aceleram a velocidade

de retomada da economia. Além disso, a taxa de desemprego, que está em 11,8%, também deve ser

observada no ano que está por vir pois também é um dos motores do desenvolvimento.

Esperamos que o mercado imobiliário de São Paulo permaneça aquecido em 2020. Atualmente,

observamos o grande crescimento da demanda e a entrada de novas empresas na região. No Rio de

Janeiro, grandes companhias já começam a migração de seus escritórios para a área do Porto Maravilha,

e acreditamos que essa localidade pode impulsionar o mercado imobiliário da cidade capturando novos

investimentos devido a sua infraestrutura moderna e novos projetos de mobilidade urbana. Além disso,

os preços dos imóveis e dos aluguéis praticados em ambas as cidades devem ser revisados mediante

ao momentum de mercado, muitos contratos foram firmados durante a recessão e encontram-se em

valores mais baixos.

Também devemos observar com atenção o departamento varejista, dado que um maior nível de

emprego e o consequente aumento no consumo das famílias impulsiona diretamente o volume de

entregas e as vendas em shoppings. Nesse caso, os Fundos Logísticos e de Shoppings podem se

beneficiar devido ao bom momento do setor.

Fonte: Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (SiiLA), SindusCon-SP e Cushman & Wakefield, Boletim Focus.

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Carteira Ativa FII

Fechamos o mês de dezembro com uma rentabilidade de +5,5% contra +9,5% do IFIX e +0,38% do CDI. No

acumulado do ano, a Carteira Ativa FII apresenta um retorno de +37,6%, contra +36,0% do IFIX e +6,0%

do CDI.

O portfólio é diversificado por fundos imobiliários com diferentes perfis, de diferentes segmentos. Possui viés

de longo prazo, com o objetivo de superar o IFIX.

Próximo mês:

Não fizemos alterações na carteira recomendada para o mês de janeiro.

Rentabilidade Acumulada:

Fundo Código Mês % Yield

Rio Bravo Renda Educacional RBED11 8,5% 15% 0,3%

VBI CRI * CVBI11 1,5% 15% 0,6%

Hedge TOP FOFII 3 HFOF11 10,2% 5% 1,1%

BTG Pactual Logística BTLG11 15,1% 10% 0,3%

CSHG Renda Urbana HGRU11 -4,2% 10% 0,6%

CSHG Real Estate HGRE11 17,3% 5% 0,5%

TG Ativo Real TGAR11 0,9% 15% 1,0%

REAG Renda Imobiliária DOMC11 15,8% 5% 0,0%

JS Real Estate Multigestão JSRE11 6,1% 10% 0,4%

UBS BR Recebíveis UBSR11 0,5% 10% 0,6%

ATIVA FII 5,5% 0,6%

IFIX 9,5% 0%

Carteira Ativa FII - Próximo mês

Fundo Código R$ Peso DY 12m

Rio Bravo Renda Educacional RBED11 R$ 184,27 15% 6,9%

VBI CRI * CVBI11 R$ 103,00 15% 6,0%

Hedge TOP FOFII 3 HFOF11 R$ 125,59 5% 8,9%

BTG Pactual Logística BTLG11 R$ 122,45 10% 3,9%

CSHG Renda Urbana HGRU11 R$ 133,19 10% 6,1%

CSHG Real Estate HGRE11 R$ 196,92 5% 4,7%

TG Ativo Real TGAR11 R$ 138,15 15% 7,8%

REAG Renda Imobiliária DOMC11 R$ 594,99 5% 0,0%

JS Real Estate Multigestão JSRE11 R$ 122,33 10% 5,7%

UBS BR Recebíveis UBSR11 R$ 108,00 10% 8,1%

DY (média 12m) 6,17%

* Fundo com 2 meses de existência apenas - não possui histórico de 12m

Carteira jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19 12M 24M Ano

ATIVA FII 3,0% 1,8% 2,5% 3,4% 2,9% 2,5% 2,6% -0,3% 1,1% 1,9% 5,6% 5,5% 37,6% 47,9% 37,6%

IFIX 2,5% 1,0% 2,0% 1,0% 1,8% 2,9% 1,3% 0,1% 0,8% 4,5% 4,1% 9,5% 36,0% 43,6% 36,0%

CDI 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,6% 0,6% 0,5% 0,5% 0,4% 0,4% 6,0% 12,8% 6,0%

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Tipo: Desenvolvimento Contrato:

Buit-To-Suit ABL Total:

121. 435 m²

Tipo: Laje Corporativa Contrato: Típico

ABL Total:

151.000 m²

RBED – Rio Bravo Renda Educacional

Descrição: FII de desenvolvimento de dois

campi universitários (Cuiabá e Campinas) à

Anhanguera Educacional. O ativo possui

contratos longos (BTS) de locação, com prazo

de 15 anos, e vencimento em Junho/2026.

HGRE - CSHG Real State

Descrição: Carteira diversificada de

imóveis de alto padrão e boa localização.

Não possui inquilino que represente mais de

15% da receita total do fundo,

apresentando baixa concentração interna.

Fundo também participa ativamente na

compra e venda dos imóveis.

BTLG – BTG Logística

Descrição: Fundo possui um imóvel moderno

localizado na região da Faria Lima com contratos

de BTS com vencimentos longos (mínimo 2023).

Principal locatária é a instituição educacional:

Insper.

HGRU – CSHG Renda Urbana

Descrição: O Fundo celebrou dois contratos de

compra e venda, atualmente possui na carteira

imobiliária um empreendimento no Rio de Janeiro

alocado para o Ibmec. Tem por objeto a

exploração de empreendimentos imobiliários

urbanos de uso institucional e comercial.

Tipo: Galpão Logístico Contrato:

Buit-To-Suit ABL Total:

30.968 m²

Tipo:

Renda - Híbrido Contrato:

- ABL Total:

8.040 m²

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Tipo: Fundos de Fundos Contrato: -

ABL Total:

-

Tipo:

Laje Corporativa Contrato: Típico

ABL Total: 35.118 m²

CVBI – VBI CRI

Descrição: Fundo de papel com mandato de

investimentos majoritariamente em CRIs. O

fundo fez seu IPO recentemente, e por isso conta

ainda com grande parcela dos recursos captados

em caixa. Em nossa visão, uma vez que as

alocações avancem, o fundo será capaz de

aumentar suas distribuições

TGAR – TG Ativo Real

Descrição: Fundo de gestão ativa por parte da

TG Core, gestora com excelente track record e

assertividade em seu modelo de atuação. Os

investimento são feitos nos segmentos de

incorporação, loteamento, carteira de recebíveis

e estruturação de CRIs, com grande concentração

regional no estado de GO.

HFOF – Hedge Top FOFII 3 FII

Descrição: O Fundo conta com porfólio

diversificado de ativos com objetivos de Ganho

de Capital e Renda. Anteriormente era gerido

pelo Credit Suisse e agora pela Hedge

Investments.

DOMC – Reag Renda Imobiliária

Descrição: Fundo de laje corporativa

proprietário de 100% do Edifício Domo

Corporate localizado em São Bernardo do

Campo, na região do ABC Paulista. O imóvel é

o único AAA da região

Tipo: Papel Contrato:

- ABL Total:

-

Tipo: Híbrido

Contrato: -

ABL Total: -

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Tipo: Laje Corporativa

Contrato: Típico

ABL Total: 35.118 m²

Tipo: Laje Corporativa

Contrato: Típico

ABL Total: 42.790 m²

Tipo:

Papel Contrato: -

ABL Total: -

UBSR – UBS Recebíveis

Descrição: Fundo da plataforma da UBS gerido

pela REC Capital, uma das maiores gestoras de

Real Estate do Brasil. Portfólio é composto por mais

de 40 CRIs, contando com robusta pulverização.

Fundo atua bastante nos mercados de loteamento

e multipropriedade, ainda assim apresentando

grande resiliencia nos níveis de distribuição.

JSRE – JS Real Estate Multigestão

Descrição: Fundo de laje corporativa

proprietário de três imóveis, sendo dois

localizados na cidade de São Paulo e um no Rio

de Janeiro. Atualmente o imóvel da Av.

Paulista encontra-se perto do revisional de

aluguéis, sendo estimado um reajuste positivo

nas distribuições futuras do fundo.

DISCLAIMER

O(s) analista(as) de investimento envolvido(s) na elaboração do presente relatório declara(m)

que as recomendações aqui contidas refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre as

companhias e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma,

inclusive em relação à Ativa S.A. Corretora de Títulos, Câmbio e Valores.

A remuneração variável do(s) analista(s) responsável(eis) pelo presente relatório depende

parcialmente das receitas resultantes da atividade de intermediação da Ativa S.A. Corretora de

Títulos, Câmbio e Valores. Todavia, dita remuneração está estruturada de forma a preservar a

imparcialidade do(s) analista(s).

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RESEARCH

ANALISTA RESPONSÁVEL

Ilan Arbetman, CNPI-P

research@ativainvestimentos.com.br

ATENDIMENTO

0800 285 0147

OUVIDORIA

0800 717 7720

INSTITUCIONAL

AÇÕES | RENDA FIXA |

MERCADOS FUTUROS

Mesa RJ: (55 21) 3515-0290

Mesa SP: (55 11) 3339-7036

SALES

Institucional: (55 21) 3515-0202

PESSOA FÍSICA

Mesa SP: (55 11) 3896-6994

(55 11) 3896-6995

(55 11) 3896-6996

Mesa RJ: (55 21) 3515-0256

(55 21) 3958-0256

Mesa MG: (55 31) 3025-0601

Mesa PR: (55 41) 3075-7400

Mesa RS: (55 51) 3017-8707

MESA GO: (55 62) 3270-4100