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CURSO DE DIREITO NOTARIAL E DE
REGISTRO - TJBA
Professor: João Pedro Camara
REGISTRO DE IMÓVEIS
ATRIBUIÇÕES
- Conferir autenticidade, segurança e
eficácia aos atos jurídicos relativos a bens
imóveis (art. 1º da LRP e art. 1º LNR c/ art.
1.227 do CC)
- Atos registráveis e averbáveis (art. 167 da
LRP)
Numerus clausus ou numerus apertus
2
Princípio da concentração (art. 167, II, 5
e 246 da LRP)
- Diferença entre REGISTRO e
AVERBAÇÃO
Sistema do fólio pessoal (Dec. nº
4.857/39) – transcrição, inscrição e
averbação
Sistema do fólio real (Lei nº 6.015/73) –
registro e averbação (art. 168 da LRP)
- Art. 169 e 171 da LRP – exceções ao
Princípio da Territorialidade
ESCRITURAÇÃO
- No Registro de Imóveis serão feitos o
registro e a averbação dos títulos ou atos
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constitutivos, declaratórios, translativos e
extintos de direitos reais sobre imóveis
reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis
causa" quer para sua constituição,
transferência e extinção, quer para sua
validade em relação a terceiros, quer para a
sua disponibilidade (art. 172 da LRP)
SISTEMA DO FÓLIO PESSOAL (Decreto nº
4.857/39)
LIVRO Nº 1 – Protocolo (prenotação dos
títulos)
LIVRO Nº 2 – Inscrição Hipotecária (direito
real de hipoteca)
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LIVRO Nº 3 – Transcrição das
Transmissões (direito real de
propriedade)
LIVRO Nº 4 – Registros Diversos (demais
direitos reais e outros direitos expressos
em lei, inclusive penhor agrícola e
industrial de bens móveis)
LIVRO Nº 5 – Emissão de Debêntures
LIVRO Nº 6 – Indicador Real (dados do
imóvel envolvido no título)
LIVRO Nº 7 – Indicador Pessoal (dados da
pessoa envolvida no título)
LIVRO Nº 8 – Registro Especial (inscrição
de loteamento e convenções de
condomínio)
LIVRO AUXILIAR – Para inscrição de pacto
antenupcial e outros atos relativos aos
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outros livros, mas que o apresentante
quisesse, também, a inscrição no Livro
Auxiliar.
LIVRO DE REGISTRO DE CÉDULA RURAL –
Decreto-lei nº 167/67
LIVRO DE REGISTRO DE CÉDULA INDUSTRIAL
– Decreto-lei nº 413/69
LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS
RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS – Lei
nº 5.709/71
LIVRO TALÃO – Para cópia resumida de
todos os atos feitos nos Livros nºs 2, 3, 4,
5, 8 e Auxiliar, existindo um Livro Talão
específico para as cédulas pignoratícias,
independente do lançamento da inscrição
do penhor agrícola ou industrial feito no
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Livro nº 4 e sua cópia no Livro Talão
correspondente.
- SISTEMA DO FÓLIO REAL (art. 173, LRP)
Livro nº 1 - Protocolo;
Livro nº 2 - Registro Geral;
Livro nº 3 - Registro Auxiliar;
Livro nº 4 - Indicador Real;
Livro nº 5 - Indicador Pessoal.
Parágrafo único. Observado o disposto
no § 2º do art. 3º, desta Lei, os livros nºs
2, 3, 4 e 5 poderão ser substituídos por
fichas.
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Livro auxiliar das aquisições de terras
rurais por pessoas estrangeiras (art.
10 da Lei nº 5.709/71).
Classificadores (ver Código de Normas)
MATRÍCULA
É a representação jurídica do imóvel,
tornando públicos todos os direitos e
deveres incidentes sobre o mesmo, bem
como quem são seus titulares.
- Momento da abertura da matrícula: art.
176, §1º, I, e art. 228 da LRP
- Fusão de matrículas (arts. 234 e 235, LRP)
- Cancelamento de matrícula (art. 233, LRP)
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- Requisitos da matrícula e do registro no
Livro 2 (art. 176, LRP)
- LIVRO 3: ATENÇÃO!!!
EMISSÃO DE DEBÊNTURES: Registro
de Imóveis ou Registro do Comércio???
Lei nº 6.404/76
Art. 62. Nenhuma emissão de debêntures
será feita sem que tenham sido
satisfeitos os seguintes requisitos: (Redação
dada pela Lei nº 10.303, de 2001)
I - arquivamento, no registro do
comércio, e publicação da ata da
assembléia-geral, ou do conselho de
administração, que deliberou sobre a
emissão; (Redação dada pela Lei nº 10.303, de 2001)
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II - inscrição da escritura de
emissão no registro do comércio; (Redação
dada pela Lei nº 10.303, de 2001)
III - constituição das garantias
reais, se for o caso.
§ 1º Os administradores da
companhia respondem pelas perdas e
danos causados à companhia ou a
terceiros por infração deste artigo.
§ 2º O agente fiduciário e
qualquer debenturista poderão
promover os registros requeridos
neste artigo e sanar as lacunas e
irregularidades porventura existentes nos
registros promovidos pelos
administradores da companhia; neste
caso, o oficial do registro notificará a
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administração da companhia para que
lhe forneça as indicações e documentos
necessários.
§ 3º Os aditamentos à escritura de
emissão serão averbados nos
mesmos registros.
§ 4o Os registros do comércio
manterão livro especial para inscrição
das emissões de debêntures, no qual
serão anotadas as condições essenciais
de cada emissão.(Redação dada pela Lei nº 10.303, de 2001)
REGISTRO NO LIVRO 3 DE ATOS
REGISTRÁVEIS NO LIVRO 2 (inciso VII)
PROCESSO DE REGISTRO
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- Prenotação (art. 182, LRP) no Livro nº 1:
requisitos no art. 175 da LRP
Prazo de validade 30 dias (art. 188 e 205
da LRP)
Exceções:
- Regularização fundiária de interesse
social = 60 dias (art. 205, par. único,
LRP)
- Registro de parcelamento do solo
urbano (Lei nº 6.766/79)
- Registro de parcelamento do solo
rural (DL 58/37, Lei 4.504/64, Dec.
62.504/68, Lei 5.868/72 e Instrução
Normativa 17-b/80 INCRA)
- Procedimento para consolidação da
propriedade fiduciária (arts. 26 e 27
da Lei nº 9.541/97)
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- Regularização fundiária urbana (art.
195-A e B; art. 288-A e seguintes da
LRP, acrescentados pela Lei nº
12.424/2011)
- Retificação administrativa bilateral
(art. 213, II, §2º, LRP)
- Qualificação (exame)
Prazo de exame de 15 dias (regra geral)
Indicação de todas as exigências de uma
só vez
Qualificação positiva = registro ou
averbação
Qualificação negativa:
- Cumprimento da exigência,
seguindo-se o registro/averbação
- Desistência do registro/averbação
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- Suscitação de dúvida registrária
(art. 198 e seguintes)
DÚVIDA REGISTRÁRIA é um procedimento
especial pelo qual o interessado busca um
provimento judicial que negue ou confirme a
exigência formulada pelo registrador
imobiliário, acerca do registro ou averbação
de um título (natureza administrativa – art.
204, LRP)
- Legitimidade para suscitar: registrador
(art. 198, LRP)
- Dúvida inversa
- Competência para julgar: JUSTIÇA
ESTADUAL
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Exceção: JUIZ FEDERAL, no caso de
dúvida suscitada com relação a
registro da propriedade de bens
imóveis discriminados
administrativamente ou possuídos
pela União (Lei nº 5.972/73)
Recurso cabível: apelação (interessado,
MP e terceiro prejudicado)
RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA: art. 213,
LRP (de ofício ou a requerimento)
BLOQUEIO DE MATRÍCULA: art. 214 e
seguintes, LRP
PESSOAS
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O registro e a averbação poderão ser
provocados por qualquer pessoa,
incumbindo-lhe as despesas respectivas (art.
217, LRP).
TÍTULOS
É o documento que autoriza o
registro/averbação de um direito, ato ou fato
jurídico no registro de imóveis (art. 221,
LRP)
TÍTULOS PÚBLICOS
Escrituras: lavradas em serviço
notarial ou consulado brasileiro
Títulos administrativos: carta de
habite-se, declaração de numeração
predial, contratos ou termos
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administrativos no âmbito de
programas de regularização fundiária
e de programas habitacionais de
interesse social, etc.
Títulos judiciais: formal de partilha,
carta de arrematação, carta de
adjudicação, certidões, mandados,
etc.
PARTICULARES
Todo e qualquer documento
particular autorizado em lei (SFH, SFI,
art. 108/CC, art. 1.417/CC, etc.)
ESTRANGEIROS
Legalizados pelo consulado ou
embaixada brasileira, traduzidos por
tradutor público brasileiro (Dec. Nº
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13.609/43) e registrados em Serviço
Registral de Títulos e Documentos
(arts. 221, III; 129, §6º; e 148 da LRP,
arts. 9º, §1º; 13; e 14 da LICC e art.
224 do CC)
PRINCÍPIOS DO REGISTRO DE IMÓVEIS
INSCRIÇÃO: Os direitos reais
imobiliários só se constituem ou se
transmitem ou se extinguem com o
registro (inscrição) no serviço imobiliário
respectivo, salvo as exceções legais
(usucapião, acessões, herança,
abandono, perecimento, desapropriação
e casamento sob o regime da comunhão
universal de bens). Pode ser resumido
pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA
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NÃO É DONO” ou “QUEM NÃO
REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL
SOBRE O IMÓVEL”. Este princípio pode
ser visto nos arts. 167, I e II, 168, 169 e
172 da LRP e 1.227 e 1.245, §1º, do CC.
LEGALIDADE: O registrador tem a
obrigação de examinar a legalidade,
validade e eficácia dos títulos
apresentados à inscrição imobiliária,
obstando aqueles que porventura
possuam vícios materiais ou formais (art.
198 da LRP). “A validade da inscrição
depende da validade do negócio jurídico
que lhe dá origem e da faculdade de
disposição do alienante” (Afrânio de
Carvalho, 1982, p. 269).
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PUBLICIDADE: O ato registral gera
presunção absoluta de que todas as
pessoas têm conhecimento de sua
existência (ficção de conhecimento),
garantindo a oponibilidade erga omnes
dos direitos inscritos. Todas as pessoas
têm acesso aos registros (art. 172 e 16
da LRP e art. 1º da LNR).
FÉ PÚBLICA (OU LEGITIMAÇÃO):
Os registros efetuados e as certidões
expedidas pelo registrador são garantia
da existência e autenticidade dos atos
praticados na serventia (art. 3º da LNR).
PRESUNÇÃO: A presunção de
validade e eficácia dos atos jurídicos
inscritos no registro de imóveis – regra
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geral – é iuris tantum (registro comum),
ou seja, até prova em contrário, nos
termos do art. 252 da LRP e art. 1.245,
§2º, do CC. A exceção é o Registro
Torrens, que tem presunção de validade
e eficácia iuris et de iure, impossibilitando
que o registro seja atacado (art. 277 e
seguintes da LRP).
PRIORIDADE: O título que primeiro
ingressar no Livro Protocolo terá a
prioridade e preferência à inscrição. É um
princípio que afasta a contradição entre
títulos, que pode ser resumido no
brocardo: “prior in tempore, portior in
iure”. Está estampado nos arts. 182, 186,
189, 190, 191, 192 e 205 da LRP.
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ESPECIALIDADE: Para que a
inscrição possa ser efetuada, tanto a
descrição do imóvel (especialidade
objetiva) quanto a do sujeito do direito
(especialidade subjetiva) devem guardar
perfeita correlação com o registro anterior
(art. 176, §1º, II, 3 e 4, e arts. 222 e 225
da LRP).
CONTINUIDADE (OU TRATO
SUCESSIVO): Deve existir uma cadeia
de atos e de titularidade de direitos,
seqüencial e ininterrupta, gerando uma
coerência jurídica e cronológica dos atos
inscritos, sendo os mais recentes
apoiados nos mais antigos (arts. 195 a
197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da
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LRP). A exceção a este princípio fica por
conta da usucapião.
DISPONIBILIDADE: Ninguém pode
transferir mais bens ou direitos do que
efetivamente possui (arts. 172 da LRP).
ROGAÇÃO (OU INSTÂNCIA OU
RESERVA DE INICIATIVA): Em regra, o
ato registral é de iniciativa do interessado
(arts. 13 e 217 da LRP), vedado ao
registrador atuar ex officio, à exceção dos
casos previstos no art. 167, II, 13, e art.
213, I, da LRP.
TERRITORIALIDADE: O registrador
imobiliário só pode praticar atos relativos
a imóveis da sua circunscrição, que é
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definida por lei, sob pena de nulidade,
salvo as exceções previstas no art. 169
da LRP.
RETIFICAÇÃO: O ato inscrito pode
ser retificado ou anulado, se não exprimir
a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e
art. 1.247 do CC).
UNITARIEDADE MATRICIAL: Para
cada imóvel só deve haver uma
matrícula, e a cada matrícula só
corresponde um imóvel (art. 176, §1º, I,
da LRP).
CONCENTRAÇÃO: Nenhum fato ou
ato jurídico que diga respeito ao imóvel
ou às pessoas com ele envolvidas deve
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ficar de fora do sistema registral, mesmo
que seja apenas para dar publicidade ao
referido fato ou ato jurídico (art. 167, II, 5,
e art. 246 da LRP).
TITULARIADE: A validade do ato
registral está submetida à condição de
haver sido praticado por agente
legitimamente investido na função.
TIPICIDADE: São registráveis apenas
títulos previstos em lei.
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