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CENTRO DE EDUCACcedilAtildeO SUPERIOR UNICA PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS
PROGRAMA HABITAR BRASILBID SUBPROGRAMA DE DESENVOLVIMENTO INSTITUCIONAL DE MUNICIacutePIOS
MBA EM GESTAtildeO URBANA HABITACIONAL E DO DESENVOLVIMENTO SOCIAL
PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA
CIBELE ASSMANN LORENZI
Florianoacutepolis (SC) dezembro de 2005
Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios
5
CIBELE ASSMANN LORENZI
PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA
Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios
Estudo de Caso desenvolvido como requisito para obtenccedilatildeo do tiacutetulo de Especialista em Gestatildeo Urbana Habitacional e do Desenvolvimento Social Professor Orientador Marli Dias de Souza Pinto Dra
6
FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055
SUMAacuteRIO
1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09
21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09
22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS 25
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32
31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO HABITACIONAL 38
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43
REFEREcircNCIAS 45
ANEXO A
4
1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO
O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com
um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A
partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades
do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo
O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da
industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees
inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes
Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham
atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede
educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em
cidades 2
Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o
aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e
ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da
populaccedilatildeo brasileira 3
O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece
ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas
urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a
populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas
pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve
1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem
5
reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave
margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas
livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas
ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO
2001)
Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees
precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas
realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo
contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas
periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas
taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no
percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento
absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)
Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a
exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos
como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas
solicitaccedilotildees de creacutedito etc
Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave
desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao
desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero
Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura
sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo
urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo
espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial
6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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5
CIBELE ASSMANN LORENZI
PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA
Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios
Estudo de Caso desenvolvido como requisito para obtenccedilatildeo do tiacutetulo de Especialista em Gestatildeo Urbana Habitacional e do Desenvolvimento Social Professor Orientador Marli Dias de Souza Pinto Dra
6
FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055
SUMAacuteRIO
1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09
21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09
22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS 25
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32
31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO HABITACIONAL 38
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43
REFEREcircNCIAS 45
ANEXO A
4
1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO
O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com
um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A
partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades
do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo
O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da
industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees
inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes
Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham
atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede
educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em
cidades 2
Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o
aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e
ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da
populaccedilatildeo brasileira 3
O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece
ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas
urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a
populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas
pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve
1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem
5
reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave
margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas
livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas
ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO
2001)
Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees
precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas
realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo
contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas
periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas
taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no
percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento
absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)
Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a
exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos
como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas
solicitaccedilotildees de creacutedito etc
Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave
desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao
desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero
Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura
sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo
urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo
espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial
6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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46
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
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47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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6
FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055
SUMAacuteRIO
1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09
21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09
22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS 25
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32
31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO HABITACIONAL 38
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave
QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43
REFEREcircNCIAS 45
ANEXO A
4
1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO
O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com
um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A
partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades
do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo
O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da
industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees
inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes
Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham
atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede
educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em
cidades 2
Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o
aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e
ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da
populaccedilatildeo brasileira 3
O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece
ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas
urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a
populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas
pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve
1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem
5
reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave
margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas
livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas
ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO
2001)
Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees
precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas
realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo
contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas
periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas
taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no
percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento
absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)
Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a
exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos
como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas
solicitaccedilotildees de creacutedito etc
Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave
desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao
desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero
Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura
sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo
urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo
espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial
6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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4
1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO
O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com
um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A
partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades
do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo
O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da
industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees
inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes
Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham
atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede
educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em
cidades 2
Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o
aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e
ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da
populaccedilatildeo brasileira 3
O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece
ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas
urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a
populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas
pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve
1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem
5
reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave
margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas
livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas
ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO
2001)
Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees
precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas
realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo
contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas
periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas
taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no
percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento
absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)
Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a
exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos
como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas
solicitaccedilotildees de creacutedito etc
Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave
desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao
desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero
Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura
sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo
urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo
espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial
6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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5
reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave
margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas
livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas
ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO
2001)
Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees
precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas
realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo
contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas
periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas
taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no
percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento
absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)
Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a
exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos
como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas
solicitaccedilotildees de creacutedito etc
Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave
desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao
desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero
Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura
sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo
urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo
espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial
6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
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47
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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6
imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e
legal
Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela
incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais
para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra
urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as
condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e
muitas vezes os inviabilizando
Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado
imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no
potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se
fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra
Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a
expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas
que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem
regularizadas
De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca
ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade
para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns
Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a
capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4
- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes
4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002
7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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7
no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma
expansatildeo urbana fragmentada
A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo
seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a
informalidade
Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e
construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa
renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros
como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional
O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante
de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e
passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7
Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois
lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura
municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos
com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de
250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote
chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o
dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que
acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda
5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2
8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
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_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
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47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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8
Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido
somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas
ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)
Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais
sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que
se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por
processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)
A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo
em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa
Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem
como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em
Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de
Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No
Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos
metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo
10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A
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2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
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47
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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9
2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA
Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa
do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -
pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com
representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de
Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes
bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa
de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios
ambientais sites institucionais e Internet
Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes
temas
21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal
22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis
221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero
222 Zonas Especiais de Interesse Social
23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas
24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis
21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO
FEDERAL
Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de
ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que
10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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10
versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do
solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento
urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando
os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior
autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem
como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa
privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)
A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta
a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a
exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias
muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos
casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave
populaccedilatildeo carente
A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)
foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno
desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de
desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece
agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus
territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos
(ROLNIK 1998)
Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois
estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como
delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como
12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999
11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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11
facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse
Social ZEIS
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas
Consorciadas
Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS
As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social
satildeo uma categoria
especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de
habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas
especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de
habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das
ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade
econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas
planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo
da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo
seu valor monetaacuterio
O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares
ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou
regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da
renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de
urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc
O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento
quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo
reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de
habitaccedilatildeo de interesse social
Poderatildeo ser delimitados como ZEIS
12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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46
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_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
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47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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12
a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas
b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos
c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos
d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico
e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de
equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios
Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo
especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos
comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo
urbaniacutestica e fundiaacuteria
Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em
seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto
muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei
Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o
Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se
estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos
especiais para a cidade
Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que
se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais
urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental
O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do
municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada
que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o
13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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13
programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela
operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a
contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor
renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento
Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e
ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade
A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios
ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para
angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter
resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano
No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas
operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por
exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio
teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois
esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo
imobiliaacuteria (MARICATO 2002)
Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas
operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se
faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma
implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem
ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das
cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das
perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado
14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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14
22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA
DE FLORIANOacutePOLIS
221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO
As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no
zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de
baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como
para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo
A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo
junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social
proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado
nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999
onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade
entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes
estaduais das zonas de interesse turiacutestico
Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas
como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo
das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram
sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a
outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom
Jesus
No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a
demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito
15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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15
principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita
baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de
estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas
Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo
Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de
urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos
urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria
Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente
pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas
para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi
equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse
Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de
baixa renda de Florianoacutepolis
A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder
puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a
iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo
de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as
situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana
que se segue
SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)
Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada
16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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16
sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei
sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados
sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)
sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)
Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona
Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14
Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio
distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de
zoneamento foi definida para o presente estudo de caso
14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis
17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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47
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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17
Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO
DISTRITO AacuteREA
LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST
Sede
39
1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada
4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada
8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada
21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada
28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada
29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada
30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada
39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada
Ribeiratildeo da Ilha
7
40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada
42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana
18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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46
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47
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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18
46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul
2
47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional
48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana
Rio Vermelho
1
49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional
Canasvieiras
2
50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana
51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom
Jesus
7
52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana
57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional
58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses
0
Campeche
0
Lagoa da Conceiccedilatildeo
0 Santo Antocircnio
0
Ratones
0 TOTAL ARP-0
FPOLIS
58
FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005
222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores
aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do
Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros
foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo
existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma
aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo
imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo
19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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19
Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um
processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a
demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares
conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos
23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS
A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades
brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em
localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial
dessa camada da populaccedilatildeo
Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por
seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas
de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e
nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte
A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica
habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que
tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos
puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental
Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do
planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a
determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social
20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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20
Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em
estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise
vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores
A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de
condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos
de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante
instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua
capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de
dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e
seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as
ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)
Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela
necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no
planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as
paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e
criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos
Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de
dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo
elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados
Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na
prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas
condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para
relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos
21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
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ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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21
Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de
poacutelos de emprego
Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas
objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais
institucionais e culturais preacute-existentes
Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o
aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos
deslocamentos
Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo
equipamentos urbanos e transporte coletivo)
Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de
loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes
impactos ao entorno
Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando
promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova
intervenccedilatildeo habitacional
Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em
conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade
Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo
como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente
com a nova intervenccedilatildeo
Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a
ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de
invasatildeo
22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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22
Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a
implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda
A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a
seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute
importante o conhecimento da demanda prevista
Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da
populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e
consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas
(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem
composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar
mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento
A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da
peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar
as mais relevantes15
Topografia
o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno
o custo de terraplanagem e aterramentos
o partes elevadas do terreno
Terreno
o tamanho
o forma
o testada laterais e fundos
Perigos naturais
15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)
23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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23
o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial
o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento
o deslizamentos
Questotildees ambientais
o vida silvestre ou habitat de plantas
o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno
o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos
de preservaccedilatildeo
o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico
Solos
o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo
o qualidade para construccedilatildeo
o facilidade de drenagem
o presenccedila de rochas
Dados da regiatildeo
o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de
crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas
etaacuterias da aacuterea de estudo
o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e
expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais
Sistema viaacuterio
o proximidade de vias expressas e estradas
o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso
Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno
24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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24
o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego
o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings
o uso do solo no entorno
Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica
o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno
o paracircmetros construtivos
Infra-estrutura e equipamentos urbanos
o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo
o drenagem
o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede
o transporte coletivo
Potencial construtivo
o aproveitamento do terreno
o nuacutemero de pavimentos
o aacuterea construtiva
Questotildees Econocircmicas
o custo
o financiamento
A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma
base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise
Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo
de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois
certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir
qualquer tipo de empreendimento
25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
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_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
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OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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25
24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM
FLORIANOacutePOLIS
A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em
Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo
da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha
Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que
comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas
formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat
Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com
soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em
2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16
Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente
um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos
recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a
existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea
continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente
63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17
Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas
originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para
ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em
Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS
encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre
16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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46
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47
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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26
terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226
estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos
assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas
agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18
As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente
no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do
Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do
municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos
precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada
Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do
municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco
Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs
No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-
se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2
abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados
relevantes sobre cada uma destas aacutereas
18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso
27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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27
Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS
Nordm
COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO
REGIAtildeO DA
TAXA DE CRESC DENSIDADE
OCUPACcedilAtildeO
M2 2004 CIDADE 19922000
HABHa ANOS
1
AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18
2
ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25
3
BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25
4
CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA
75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20
5
CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15
6
CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA
20
7
CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15
8
CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20
9
COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25
10
COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA
11
COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA
12
JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096
13
MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10
14
MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049
15
MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100
16
MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50
17
MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110
18
MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25
19
MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50
20
MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50
21
MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40
22
MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019
23
MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460
24
MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25
25
MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657
26
MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30
27
MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40
28
MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100
29
MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI
30
MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40
31
MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341
32
NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747
33
NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114
34
NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173
35
NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10
36
NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831
37
PC 3 792 142 CONTINENTE
38
PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142
39
PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA
40
PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500
41
R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA
28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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28
42
R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329
43
R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA
44
R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623
45
R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ
46
RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA
47
RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA
48
SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20
49
SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20
50
STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40
51
STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445
52
STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962
53
TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548
54
TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736
55
VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40
56
VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40
57
VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA
58
VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101
59
VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA
60
VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE
61
SAPEacute 51485 597 CONTINENTE
MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS
SOMA 811352
62889
FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005
A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as
aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos
dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo
aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento
aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento
aacutereas em expansatildeo
aacutereas em expansatildeo e adensamento
19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005
29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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29
As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa
renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a
expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de
18 aa 21
Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do
Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees
prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas
regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em
populaccedilatildeo
Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas
carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e
locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute
bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre
800 a 1750 habha 22
O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade
comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que
moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto
somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar
confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia
de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao
grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal
ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema
municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade
21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem
30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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30
dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)
Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os
desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute
diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou
desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)
vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)
Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura
municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas
Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em
regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se
Jardim Ilha
Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de
144 lotes urbanizados
Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo
de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2
Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes
urbanizados
Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos
habitacionais para baixa renda
Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano
de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de
1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e
equipamentos comunitaacuterios
31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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46
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_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
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ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
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SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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31
Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177
apartamentos
Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda
em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica
e equipamentos comunitaacuterios
Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo
habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios
Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com
parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil
BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional
sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde
foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo
rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma
atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz
Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento
habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento
das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como
na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo
Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano
econocircmico cultural e legal
haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas
eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que
seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)
32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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Acesso 01 de novembro de 2005
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46
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
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47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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32
3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS
31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA
Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os
balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e
Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional
(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda
moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este
empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o
Anexo A
A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por
habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as
Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca
localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves
margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc
Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1
Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-
401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF
2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa
dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o
desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes
consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das
urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das
33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
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46
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47
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SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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33
principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo
reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade
Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista
para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos
imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23
As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para
desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)
Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute
razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas
23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios
34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
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46
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
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47
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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34
distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil
aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem
principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute
comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso
a pessoas de menos poder aquisitivo 24
A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil
pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual
Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e
Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas
proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de
termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do
entorno
Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de
baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o
planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo
urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que
somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente
pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na
regiatildeo de entorno do bairro
24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem
35
Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL
Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003
A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram
qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do
mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de
desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou
praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As
questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica
passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente
prevista
Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de
loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente
36
pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
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BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
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___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
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__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
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FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
62
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta
ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade
de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos
valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis
de serem repassados ao cliente de baixa renda
Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos
se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao
dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio
brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria
despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-
estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade
Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das
dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das
comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais
econocircmicas e culturais existentes
Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos
sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte
e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica
desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam
Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do
objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se
encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do
assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali
executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A
37
expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute
suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam
o imoacutevel (SMOLKA 2002)
Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo
federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da
terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as
accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia
impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute
somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc
Internacional
Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser
atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que
limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila
entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia
que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de
baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de
maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso
possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio
Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade
com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo
ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de
Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a
250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou
seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com
38
pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
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nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
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MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo
promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na
aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um
impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental
e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de
Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas
Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por
vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo
Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de
drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema
Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se
encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais
vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada
tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil
msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70
32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS
321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
HABITACIONAL
A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas
27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4
39
nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
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SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o
planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento
habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando
se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por
ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo
existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as
discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como
solucionar os problemas existentes
A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado
agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social
tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis
Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se
abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa
muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a
especulaccedilatildeo imobiliaacuteria
Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas
de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio
Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS
nessas regiotildees
Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de
aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para
atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias
e lotes urbanizados
40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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40
Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das
normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de
lotes e unidades habitacionais
Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios
urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou
equipamentos comunitaacuterios
Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos
urbanos realizados pela iniciativa privada
Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento
habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo
revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial
Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de
saneamento
Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio
Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo
habitacional no municiacutepio
Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras
urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em
relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano
Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de
renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas
destinados especificamente agrave baixa renda
41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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41
Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a
destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social
Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas
faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos
Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema
viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica
como social
Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de
projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas
Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente
preventiva dos empreendimentos habitacionais
Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional
do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos
322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO
DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA
As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio
da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela
populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para
uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo
interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao
municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute
impossibilidade de manejo da aacuterea
42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
45
REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
47
POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
48
ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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42
Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada
coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria
das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das
aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)
Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria
motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica
determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que
devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo
Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas
carentes ou em estado de risco na regiatildeo
Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo
e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e
aprovaccedilatildeo da aacuterea
Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida
Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto
que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA
Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica
completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)
Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento
Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos
trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do
entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio
28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones
43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
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REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
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___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
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__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
49
AANNEEXXOO AA
62
63
Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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43
Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com
o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas
Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana
consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos
baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a
populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de
impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma
de controle da operaccedilatildeo
4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS
Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo
Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos
conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho
com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso
Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para
este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto
busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros
procedimentos da SHSA
Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave
questatildeo habitacional em nossas cidades
O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo
social da propriedade urbana
O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa
44
forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
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REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
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__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
62
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30
A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras
As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma
cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial
A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle
da ocupaccedilatildeo irregular do solo
Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo
Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou
natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio
de Florianoacutepolis
Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar
promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem
tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos
Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria
nascida do Estatuto da cidade
Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas
uma realidade a ser construiacuteda casa a casa
30 Maricato 2001
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REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999
___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
46
__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
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MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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REFEREcircNCIAS
ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005
AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005
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___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005
____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt
Acesso 10 de nov de 2005
CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005
FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt
Acesso 01 de novembro de 2005
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda
________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005
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__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
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____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt
Acesso 1 de novembro de 2005
_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005
_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002
FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005
MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001
MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002
MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001
OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001
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POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001
ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005
____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001
SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005
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SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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ANEXOS
ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP
0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha
de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
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AANNEEXXOO AA
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Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0
62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios
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