CENTRO DE EDUCACcedilAtildeO SUPERIOR UNICA PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS

PROGRAMA HABITAR BRASILBID SUBPROGRAMA DE DESENVOLVIMENTO INSTITUCIONAL DE MUNICIacutePIOS

MBA EM GESTAtildeO URBANA HABITACIONAL E DO DESENVOLVIMENTO SOCIAL

PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA

CIBELE ASSMANN LORENZI

Florianoacutepolis (SC) dezembro de 2005

Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios

5

CIBELE ASSMANN LORENZI

PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA

Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios

Estudo de Caso desenvolvido como requisito para obtenccedilatildeo do tiacutetulo de Especialista em Gestatildeo Urbana Habitacional e do Desenvolvimento Social Professor Orientador Marli Dias de Souza Pinto Dra

6

FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055

SUMAacuteRIO

1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09

21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09

22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS 25

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32

31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO HABITACIONAL 38

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43

REFEREcircNCIAS 45

ANEXO A

4

1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO

O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com

um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A

partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades

do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo

O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da

industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees

inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes

Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham

atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede

educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em

cidades 2

Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o

aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e

ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da

populaccedilatildeo brasileira 3

O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece

ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas

urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a

populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas

pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve

1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem

5

reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave

margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas

livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas

ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO

2001)

Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees

precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas

realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo

contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas

periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas

taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no

percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento

absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)

Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a

exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos

como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas

solicitaccedilotildees de creacutedito etc

Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave

desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao

desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero

Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura

sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo

urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo

espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

5

CIBELE ASSMANN LORENZI

PPRROOPPOOSSTTAA PPAARRAA VVIIAABBIILLIIZZAACcedilCcedilAtildeAtildeOO DDEE AacuteAacuteRREEAA RREESSIIDDEENNCCIIAALL DDEE BBAAIIXXAA RREENNDDAA NNOO NNOORRTTEE DDAA IILLHHAA DDEE SSAANNTTAA CCAATTAARRIINNAA

Programa Habitar BrasilBID Subprograma de Desenvolvimento Institucional de Municiacutepios

Estudo de Caso desenvolvido como requisito para obtenccedilatildeo do tiacutetulo de Especialista em Gestatildeo Urbana Habitacional e do Desenvolvimento Social Professor Orientador Marli Dias de Souza Pinto Dra

6

FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055

SUMAacuteRIO

1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09

21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09

22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS 25

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32

31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO HABITACIONAL 38

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43

REFEREcircNCIAS 45

ANEXO A

4

1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO

O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com

um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A

partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades

do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo

O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da

industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees

inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes

Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham

atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede

educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em

cidades 2

Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o

aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e

ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da

populaccedilatildeo brasileira 3

O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece

ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas

urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a

populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas

pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve

1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem

5

reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave

margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas

livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas

ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO

2001)

Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees

precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas

realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo

contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas

periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas

taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no

percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento

absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)

Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a

exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos

como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas

solicitaccedilotildees de creacutedito etc

Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave

desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao

desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero

Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura

sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo

urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo

espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

6

FFlloorriiaannoacuteoacuteppoolliiss ((SSCC)) ddeezzeemmbbrroo ddee 22000055

SUMAacuteRIO

1 DELIMITACcedilAtildeO DO CASO 04

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA 09

21 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO FEDERAL 09

22 ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA DE FLORIANOacutePOLIS 14

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE- ZERO 14

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL 18

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS 19

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS 25

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS 32

31 ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA 32

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS 38

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO HABITACIONAL 38

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave

QUESTAtildeO DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA 41

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS 43

REFEREcircNCIAS 45

ANEXO A

4

1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO

O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com

um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A

partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades

do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo

O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da

industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees

inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes

Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham

atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede

educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em

cidades 2

Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o

aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e

ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da

populaccedilatildeo brasileira 3

O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece

ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas

urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a

populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas

pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve

1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem

5

reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave

margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas

livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas

ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO

2001)

Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees

precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas

realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo

contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas

periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas

taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no

percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento

absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)

Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a

exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos

como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas

solicitaccedilotildees de creacutedito etc

Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave

desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao

desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero

Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura

sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo

urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo

espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

4

1 DELIMITACcedilAtildeO DA UNIDADE DE CASO

O processo de urbanizaccedilatildeo no Brasil teve iniacutecio no comeccedilo do seacuteculo XX com

um aumento da populaccedilatildeo urbana de 107 em 1920 para 312 em 1940 1 A

partir de entatildeo o crescimento foi gradativo tendo como principais focos as cidades

do Rio de Janeiro e Satildeo Paulo

O crescimento das cidades ocorreu paralelo ao desenvolvimento da

industrializaccedilatildeo e teve grandes efeitos no meio rural Desde entatildeo as migraccedilotildees

inter-regionais e intra-regionais ocorreram em todas as aacutereas do paiacutes

Nos anos 70 559 dos brasileiros habitavam aacutereas urbanas Vinham

atraiacutedos tanto pelo emprego quanto pelo acesso aos serviccedilos urbanos como sauacutede

educaccedilatildeo infra-estrutura etc Em 2000 jaacute eram 812 de brasileiros vivendo em

cidades 2

Junto com o crescimento da economia e da urbanizaccedilatildeo pode-se observar o

aumento da pobreza urbana e a proliferaccedilatildeo de assentamentos subnormais e

ocupaccedilotildees irregulares Em 1998 o nuacutemero de pobres compreendia 334 da

populaccedilatildeo brasileira 3

O surgimento de assentamentos subnormais nas cidades brasileiras parece

ter ocorrido no Rio de Janeiro do comeccedilo do seacuteculo passado apoacutes as reformas

urbanas excludentes que levaram os bairros populares para a periferia Logo a

populaccedilatildeo acabou optando por habitar regiotildees mais proacuteximas ocupando aacutereas

pouco atrativas economicamente como as encostas de morros Este processo teve

1 Dados do texto para discussatildeo Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets de abril de 2003 2 idem 3 bis idem

5

reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave

margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas

livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas

ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO

2001)

Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees

precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas

realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo

contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas

periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas

taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no

percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento

absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)

Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a

exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos

como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas

solicitaccedilotildees de creacutedito etc

Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave

desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao

desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero

Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura

sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo

urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo

espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

5

reproduccedilatildeo em vaacuterias outras cidades onde a populaccedilatildeo de baixa renda ficou agrave

margem das ocupaccedilotildees formais As favelas e loteamentos ilegais nascem nas aacutereas

livres desprezadas pelo mercado imobiliaacuterio privado como aacutereas puacuteblicas e aacutereas

ambientalmente fraacutegeis sobre as quais incidem leis protecionistas (MARICATO

2001)

Em geral a cidade informal eacute considerada como resultante das condiccedilotildees

precaacuterias em que vive grande parte da populaccedilatildeo entretanto em algumas

realidades isso eacute uma falaacutecia pois muitos outros segmentos da populaccedilatildeo

contribuem para a clandestinidade O espetacular crescimento da informalidade nas

periferias e em aacutereas jaacute consolidadas nas uacuteltimas deacutecadas periacuteodo de queda nas

taxas de crescimento populacional arrefecimento da imigraccedilatildeo e estabilizaccedilatildeo no

percentual de pobres parece mostrar que esta natildeo eacute somente derivada do aumento

absoluto e relativo de pobres urbanos (SMOLKA 2002)

Entretanto a informalidade quando se encontra em aacutereas carentes acentua a

exclusatildeo social porque natildeo daacute condiccedilotildees de cidadania e acesso a vaacuterios direitos

como o endereccedilo formal causando discriminaccedilatildeo no mercado de trabalho nas

solicitaccedilotildees de creacutedito etc

Observa-se que a exclusatildeo soacutecio-espacial estaacute diretamente relacionada agrave

desigualdade social (maacute distribuiccedilatildeo de renda) agrave pobreza agrave migraccedilatildeo ao

desemprego agrave discriminaccedilatildeo racial e de gecircnero

Aacutereas segregadas ilegais e degradadas em periferias sem infra-estrutura

sem acesso aos serviccedilos baacutesicos e transporte puacuteblico deficitaacuterio fora da legislaccedilatildeo

urbana sem planejamento obras ou projetos pode-se dizer que a segregaccedilatildeo

espacial eacute o retrato de muitas realidades urbanas Em contraponto a cidade oficial

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

6

imagem reconhecida por todos mas habitada por poucos eacute urbanizada formal e

legal

Constata-se que as famiacutelias carentes satildeo empurradas para as periferias pela

incapacidade de compra em regiotildees centrais A dificuldade de acesso a aacutereas legais

para a populaccedilatildeo de baixa renda esbarra principalmente no custo da terra

urbanizada Pode-se dizer que a regulaccedilatildeo excessiva do uso do solo limita as

condiccedilotildees de ocupaccedilatildeo onerando o custo de projetos focados para a baixa renda e

muitas vezes os inviabilizando

Os valores do mercado popular de terras seguem as regras do mercado

imobiliaacuterio ou seja incorporam expectativas futuras para as aacutereas e baseiam-se no

potencial de pagamento do cliente A maioria da populaccedilatildeo brasileira encontra-se

fora do mercado imobiliaacuterio excluiacuteda da possibilidade de compra

Excluem tambeacutem a valorizaccedilatildeo decorrente de urbanizaccedilotildees pontuais e a

expulsatildeo branca provocada por pessoas com melhores condiccedilotildees econocircmicas

que com ofertas tentadoras acabam por ocupar aacutereas carentes receacutem

regularizadas

De acordo com Maricato (2001) as metroacutepoles com sua gigantesca

ilegalidade urbaniacutestica e exclusatildeo social proporcionam lei para alguns modernidade

para alguns mercado para alguns cidade e cidadania para alguns

Acredita-se que nos uacuteltimos anos a divulgaccedilatildeo de Florianoacutepolis como a

capital com melhor qualidade de vida do Brasil trouxe um fluxo migratoacuterio contiacutenuo4

- a porcentagem populaccedilatildeo migrante chega a aproximadamente 50 dos residentes

4 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

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pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

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expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

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pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

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nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

7

no municiacutepio 5 e promovendo um crescimento desenfreado dos balneaacuterios e uma

expansatildeo urbana fragmentada

A dinacircmica do turismo que impera na cidade atualmente provoca o consumo

seletivo a valorizaccedilatildeo desmesurada do solo e a consequumlente especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria restringindo o acesso agrave terra e reforccedilando a exclusatildeo soacutecio-espacial e a

informalidade

Dados de 2002 mostravam que em Florianoacutepolis 58 dos parcelamentos e

construccedilotildees existentes eram clandestinos e somente 17 da populaccedilatildeo eacute de baixa

renda 6 A informalidade natildeo estaacute restrita aos pobres e se estende a vaacuterios bairros

como Rio Tavares Rio Vermelho e ateacute a Jurerecirc Internacional

O preccedilo de um lote popular de 125 msup2 regularmente produzido varia bastante

de preccedilo nas capitais brasileiras sendo em Porto Alegre perto de US$ 5500 msup2 e

passando de US$ 7000 msup2 no Rio de Janeiro em Beleacutem e em Palmas 7

Padratildeo similar de terreno natildeo eacute encontrado no mercado de Florianoacutepolis pois

lotes inferiores a 250 msup2 somente satildeo produzidos com parceria da prefeitura

municipal O que se pode encontrar de mais semelhante na cidade satildeo loteamentos

com aacutereas superiores a 125 msup2 como eacute o caso do loteamento Portal do Norte de

250msup2 cujo custo por metro quadrado beira os US$ 5500 Assim o valor do lote

chega a R$ 32 mil 8 ou seja como a aacuterea do lote miacutenimo em Florianoacutepolis 9 eacute o

dobro do oferecido nas demais capitais se paga 100 a mais pelo terreno o que

acaba inviabilizando a compra destes lotes para pessoas de baixa renda

5 Fonte IBGE 6 Dados versatildeo preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis de fevereiro de 2002 7 Dados de Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano de Martim O Smolka 8 Dados obtidos por Rogeacuterio Miranda com imobiliaacuteria da regiatildeo 9 O tamanho de lote de 250msup2 eacute o utilizado em ARP-0 para empreendimentos privados jaacute os empreendimentos com a parceria do poder puacuteblico podem ter lotes de 128 msup2

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

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BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

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___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

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Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

8

Propostas para a soluccedilatildeo da problemaacutetica habitacional informal tecircm surgido

somente como proposiccedilotildees de caraacuteter curativo prevendo a regularizaccedilatildeo das aacutereas

ocupadas ou seja a formalizaccedilatildeo da informalidade (SMOLKA 2002)

Ao mesmo tempo o deacuteficit habitacional do municiacutepio vem se agravando mais

sendo que os problemas habitacionais natildeo se restringem somente agrave populaccedilatildeo que

se situa na linha de pobreza mas se estende a outras faixas atingidas por

processos de precarizaccedilatildeo (sic) das condiccedilotildees de trabalho (PMF 2002)

A partir destas constataccedilotildees e da participaccedilatildeo no Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo

em Gestatildeo Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social parte do Programa

Habitar Brasil BID10 surgiram as presentes reflexotildees do estudo de caso que tem

como principal objetivo Estudar a viabilidade de aacutereas para habitaccedilatildeo popular em

Florianoacutepolis focando especificamente as aacutereas existentes no Norte da Ilha de

Santa Catarina11 determinando os paracircmetros que delimitaratildeo este processo No

Capiacutetulo 2 em prosseguimento apresentam-se descritos os procedimentos

metodoloacutegicos que buscam alcanccedilar o objetivo proposto no presente estudo

10 Programa Habitar Brasil BID programa do Governo Federal atuante em projetos nas AIS cujo enfoque engloba tambeacutem accedilotildees de Desenvolvimento Institucional nas prefeituras 11 Localizaccedilatildeo no Anexo A

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

9

2 FUNDAMENTACcedilAtildeO TEOacuteRICA DA PROPOSTA

Os procedimentos metodoloacutegicos utilizados como instrumentos de pesquisa

do presente estudo de caso basearam-se na coleta de dados de natureza empiacuterica -

pela observaccedilatildeo direta dos aspectos do local de estudo e entrevistas informais com

representantes da Secretaria da Habitaccedilatildeo do Instituto de Planejamento Urbano de

Florianoacutepolis e da empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios fontes

bibliograacuteficas - pela pesquisa em livros e fontes documentais atraveacutes da pesquisa

de legislaccedilatildeo do estudo de levantamento em mapas fotos aeacutereas relatoacuterios

ambientais sites institucionais e Internet

Para a fundamentaccedilatildeo teoacuterica da proposta foram aprofundados os seguintes

temas

21 Aspectos da Legislaccedilatildeo Federal

22 Aspectos da Legislaccedilatildeo Urbana de Florianoacutepolis

221 Aacuterea Residencial Predominante - Zero

222 Zonas Especiais de Interesse Social

23 Criteacuterios para Seleccedilatildeo de Aacutereas

24 Deacuteficit Habitacional e Aacutereas de Interesse Social em Florianoacutepolis

21 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO

FEDERAL

Existem na esfera federal vaacuterias diretrizes em relaccedilatildeo ao modelo de

ocupaccedilatildeo que deve ser adotado no parcelamento do solo urbano A legislaccedilatildeo que

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

10

versa sobre loteamentos lei 676679 12 determina os limites para a ocupaccedilatildeo do

solo e os padrotildees urbaniacutesticos miacutenimos para aprovar a implantaccedilatildeo do loteamento

urbano Esta lei federal teve sua redaccedilatildeo alterada pela lei 978599 13 flexibilizando

os paracircmetros urbaniacutesticos para loteamentos de interesse social dando maior

autonomia aos municiacutepios para a execuccedilatildeo de sua proacutepria poliacutetica urbana bem

como para estabelecer conceitos e diferenccedilas entre o Poder Puacuteblico e a iniciativa

privada enquanto empreendedores (BASTOS 2005)

A nova lei permite ao municiacutepio definir iacutendices urbaniacutesticos levando em conta

a funccedilatildeo social da propriedade urbana e o direto de todos agrave cidade diminuindo a

exclusatildeo espacial das populaccedilotildees menos favorecidas A minoraccedilatildeo de exigecircncias

muitas vezes supeacuterfluas ou excessivas traraacute a reduccedilatildeo de custos que em muitos

casos viabilizaraacute os empreendimentos habitacionais e tambeacutem o acesso agrave terra agrave

populaccedilatildeo carente

A partir de 2001 com a aprovaccedilatildeo do Estatuto das Cidades (lei 1025701)

foram criados vaacuterios instrumentos urbaniacutesticos que possibilitam o pleno

desenvolvimento das funccedilotildees sociais da cidade A nova lei federal de

desenvolvimento urbano vem como um marco na poliacutetica urbana no Brasil e oferece

agraves cidades um conjunto inovador de instrumentos de intervenccedilatildeo sobre seus

territoacuterios aleacutem de uma nova concepccedilatildeo de planejamento e gestatildeo urbanos

(ROLNIK 1998)

Dentre os instrumentos regulamentados pelo Estatuto entende-se que dois

estatildeo diretamente relacionados com o presente estudo de caso atuando como

delimitadores das aacutereas de expansatildeo urbana para habitaccedilatildeo de baixa renda e como

12 BRASIL 1979 13 BRASIL 1999

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

11

facilitadores no processo de planejamento e viabilizaccedilatildeo das Aacutereas de Interesse

Social ZEIS

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Sociais e Operaccedilotildees Urbanas

Consorciadas

Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social - ZEIS

As ZEIS - Zonas ou Aacutereas Especiais de Interesse Social

satildeo uma categoria

especiacutefica de zoneamento da cidade destinadas agrave produccedilatildeo e agrave manutenccedilatildeo de

habitaccedilatildeo de interesse social Este instrumento permite a determinaccedilatildeo de normas

especiais de uso e ocupaccedilatildeo do solo visando o atendimento das necessidades de

habitaccedilatildeo de populaccedilotildees carentes salvaguardando o direito agrave moradia Atraveacutes das

ZEIS criam-se padrotildees urbanos e construtivos compatiacuteveis com a realidade

econocircmica das pessoas de baixa renda viabilizando sua manutenccedilatildeo nas aacutereas

planejadas Aleacutem disso a demarcaccedilatildeo de ZEIS provoca a desvalorizaccedilatildeo do preccedilo

da terra facilitando o acesso da populaccedilatildeo a aacutereas consideradas inacessiacuteveis pelo

seu valor monetaacuterio

O zoneamento de ZEIS pode abranger tambeacutem aacutereas puacuteblicas e particulares

ocupadas por populaccedilatildeo de baixa renda passiacuteveis de urbanizaccedilatildeo eou

regularizaccedilatildeo As aacutereas devem seguir algumas caracteriacutesticas baacutesicas aleacutem da

renda como ser predominantemente residencial e localizar-se em aacuterea passiacutevel de

urbanizaccedilatildeo ou seja natildeo estar em aacuterea de risco sob torres de alta tensatildeo etc

O Plano Diretor do municiacutepio deve prever tanto a utilizaccedilatildeo do instrumento

quanto especificar as aacutereas possiacuteveis para sua utilizaccedilatildeo Assim estas ficaratildeo

reconhecidas pela ordem juriacutedica da cidade devendo ser empregadas para fins de

habitaccedilatildeo de interesse social

Poderatildeo ser delimitados como ZEIS

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

12

a) Regiotildees natildeo edificadas natildeo utilizadas ou subutilizadas

b) Aacutereas ocupadas por assentamentos auto-produzidos

c) Loteamentos puacuteblicos ou privados irregulares ou clandestinos

d) Conjuntos habitacionais de interesse social implantados pelo poder puacuteblico

e) Aacutereas de uso habitacional com edificaccedilotildees precaacuterias (corticcedilos) e carecircncia de

equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios

Para cada ZEIS adota-se uma legislaccedilatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo

especiacutefica visando agrave implantaccedilatildeo futura de infra-estrutura urbana e equipamentos

comunitaacuterios bem como a promoccedilatildeo de programas habitacionais e regularizaccedilatildeo

urbaniacutestica e fundiaacuteria

Pode-se encontrar alguns exemplos de cidades que jaacute instituiacuteram ZEIS em

seus Planos Diretores como Porto Alegre Recife e Belo Horizonte entretanto

muitos resultados ainda natildeo puderam ser medidos pela precocidade da lei

Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

As Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas (OUC) satildeo acordos firmados entre o

Poder Puacuteblico e parceiros envolvidos (iniciativa privada comunidade etc) onde se

estabelecem as condiccedilotildees e compromissos para implementaccedilatildeo de projetos

especiais para a cidade

Podem ser foco das Operaccedilotildees Urbanas Consorciadas aacutereas da cidade que

se queira transformar preservar ou recuperar alcanccedilando melhorias sociais

urbaniacutesticas e valorizaccedilatildeo ambiental

O processo comeccedila com a delimitaccedilatildeo das aacutereas no Plano Diretor do

municiacutepio juntamente com a definiccedilatildeo de um plano de operaccedilatildeo urbana consorciada

que contenha obrigatoriamente o programa e projeto baacutesicos para a aacuterea o

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

13

programa de atendimento econocircmico e social para a populaccedilatildeo afetada pela

operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de impacto de vizinhanccedila e a

contrapartida a ser exigida dos parceiros Estas medidas visam combater a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria evitando a expulsatildeo de atividades e moradores de menor

renda e garantir a funccedilatildeo soacutecio-espacial do instrumento

Nas aacutereas atingidas pelas Operaccedilotildees Urbanas podem ser previstos uso e

ocupaccedilatildeo do solo distintos das regras gerais que incidem sobre a cidade

A partir da aprovaccedilatildeo da Lei de Responsabilidade Fiscal vaacuterios municiacutepios

ficaram imobilizados do ponto de vista financeiro necessitando de outros meios para

angariar recursos para investimentos As OUCs abrem a possibilidade de obter

resultados monetaacuterios para o financiamento do desenvolvimento urbano

No entanto para sensibilizar a iniciativa privada a fazer parte dessas

operaccedilotildees as condiccedilotildees oferecidas aos parceiros devem ser interessantes Por

exemplo ao escolher uma aacuterea para efetivar uma Operaccedilatildeo Urbana o municiacutepio

teraacute de ter certeza que essa aacuterea iraacute de fato interessar ao capital imobiliaacuterio pois

esse tipo de acordo soacute seraacute atraente para o investidor se a aacuterea obtiver valorizaccedilatildeo

imobiliaacuteria (MARICATO 2002)

Pode-se concluir que pelo contexto atiacutepico de mudanccedilas urbaniacutesticas

operaccedilotildees imobiliaacuterias lucrativas interesses particulares x interesses coletivos se

faz importante o controle social sobre os processos acordados assegurando uma

implementaccedilatildeo segundo interesses da maioria Entretanto essas questotildees devem

ser equacionadas pois a importacircncia do instrumento para o desenvolvimento das

cidades deriva de seu caraacuteter redistributivo de seu potencial de arrecadaccedilatildeo e das

perspectivas de renovaccedilatildeo de aacutereas degradadas com financiamento privado

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

14

22 RELATO DOCUMENTAL DO CASO - ASPECTOS DA LEGISLACcedilAtildeO URBANA

DE FLORIANOacutePOLIS

221 AacuteREA RESIDENCIAL PREDOMINANTE - ZERO

As Aacutereas Residenciais Predominantes - Zero (ARP-0) foram incluiacutedas no

zoneamento do municiacutepio com o intuito de alocar assentamentos de populaccedilatildeo de

baixa renda sendo este padratildeo utilizado tanto para aacutereas de expansatildeo urbana como

para aacutereas jaacute consolidadas com ocupaccedilatildeo

A partir do Plano dos Balneaacuterios em 1985 foram previstas aacutereas de expansatildeo

junto agraves zonas turiacutesticas prevendo espaccedilos para habitaccedilatildeo de interesse social

proacuteximos aos poacutelos geradores de emprego Este procedimento vem sendo adotado

nos Planos Diretores de outros distritos da ilha como o do Campeche de 1999

onde haacute aacutereas para ocupaccedilatildeo de baixa renda junto aos poacutelos de atratividade

entretanto as se localizam a cerca 2 quilocircmetros da orla seguindo diretrizes

estaduais das zonas de interesse turiacutestico

Poreacutem este planejamento natildeo tem sido efetivo Analisando-se as aacutereas previstas

como ARP-0 nos balneaacuterios vaacuterias permanecem desocupadas como na situaccedilatildeo

das aacutereas previstas junto a Jurerecirc Internacional (distrito de Canasvieras) ou tiveram

sua funccedilatildeo desvirtuada uma vez que os loteamentos executados foram focados a

outras faixas de renda - caso do Loteamento Portal do Norte na Vargem do Bom

Jesus

No Plano do Distrito Sede de 1997 o zoneamento de ARP-0 limitou-se a

demarcar as aacutereas de ocupaccedilatildeo consolidada dentro dos limites do distrito

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

15

principalmente na regiatildeo do Maciccedilo do Morro da Cruz Esta delimitaccedilatildeo foi feita

baseada em fotos aeacutereas e visitas em campo entretanto natildeo houve possibilidade de

estudos ambientais e geoloacutegicos avaliando a viabilidade de ocupaccedilatildeo das aacutereas

Previu-se somente um futuro estudo de cada aacuterea atraveacutes de Aacutereas de Urbanizaccedilatildeo

Especiacutefica (AUE) ou seja cada ARP-0 instituiacuteda seria sujeita a um plano setorial de

urbanizaccedilatildeo visando a soluccedilatildeo de problemas sociais a renovaccedilatildeo de espaccedilos

urbanos degradados e a regularizaccedilatildeo fundiaacuteria

Neste plano natildeo foram previstas aacutereas de expansatildeo urbana provavelmente

pelo custo da terra no distrito como tambeacutem natildeo foram colocadas outras alternativas

para a viabilidade de aacutereas de baixa renda Entretanto este posicionamento foi

equivocado visto que esta eacute a regiatildeo com maior nuacutemero que Aacutereas de Interesse

Social (AIS) do municiacutepio onde residem aproximadamente 83 da populaccedilatildeo de

baixa renda de Florianoacutepolis

A demarcaccedilatildeo das ARP -0 no municiacutepio soacute poderaacute ser feita pelo poder

puacuteblico mas a execuccedilatildeo dos projetos nas aacutereas preacute-determinadas poderaacute ter a

iniciativa tambeacutem de investidores privados se assegurado o parcelamento do solo

de interesse social e com a anuecircncia dos oacutergatildeos de planejamento Em ambas as

situaccedilotildees devem ser seguidos os paracircmetros estabelecidos pela legislaccedilatildeo urbana

que se segue

SECcedilAtildeO III DAS AacuteREAS RESIDENCIAIS PREDOMINANTES ZERO (ARP-0)

Art 97 - As Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) satildeo destinadas a assentamento da populaccedilatildeo de baixa renda somente podendo ser utilizadas atraveacutes de parcelamento do solo de interesse social promovido pelo Poder Puacuteblico eou iniciativa privada

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

16

sect 1o - A demarcaccedilatildeo de outras ARP-0 aleacutem daquelas jaacute existentes nos mapas do Anexo I poderaacute ser feita pelo Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvidas previamente as concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos e serem aprovadas por Lei

sect 2deg - Os empreendimentos promovidos em ARP-0 soacute seratildeo aprovados e licenciados mediante certidatildeo de interesse social fornecida pelo Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social segundo criteacuterios a serem regulamentados

sect 3o - Nas ARP-0 seraacute permitido o amembramento de lotes desde que a aacuterea maacutexima seja de 25000m2 (duzentos e cinquumlenta metros quadrados)

sect 4deg - Caso se constituam condomiacutenios residenciais unifamiliares nas ARP-0 a fraccedilatildeo ideal do terreno seraacute de no miacutenimo 12500m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados)

Art 98 - Nas Aacutereas Residenciais Predominantes - zero (ARP-0) poderaacute haver simplificaccedilatildeo da infra-estrutura urbana e comunitaacuteria prevista na Lei de Parcelamento do Solo a criteacuterio do Oacutergatildeo Municipal de Planejamento ouvido o Conselho do Fundo Municipal de Integraccedilatildeo Social (FMIS) objetivando sua adequaccedilatildeo as caracteriacutesticas e finalidades da zona

Paraacutegrafo Uacutenico - Nas ARP-0 poderaacute haver urbanizaccedilatildeo progressiva nos termos dos artigos 201 e 202 desta Lei 14

Atualmente existem 58 ARP-0s instituiacutedas nos Planos Diretores do municiacutepio

distribuiacutedas de acordo com o Quadro 1 cuja representaccedilatildeo em dados dos mapas de

zoneamento foi definida para o presente estudo de caso

14 Transcriccedilatildeo na iacutentegra do Plano Diretor do Distrito Sede de Florianoacutepolis

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

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BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

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___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

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CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

17

Quadro 1 ARP-0 POR DISTRITO E MOTIVACcedilAtildeO

DISTRITO AacuteREA

LOCALIDADE MOTIVACcedilAtildeO ARP-0 DIST

Sede

39

1 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

2 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

3 Saco Grande Ocupaccedilatildeo consolidada

4 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

5 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

6 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

7 Itacorubi Ocupaccedilatildeo consolidada

8 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

9 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

10 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

11 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

12 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

13 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

14 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

15 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

16 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

17 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

18 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

19 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

20 Estreito Ocupaccedilatildeo consolidada

21 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

22 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

23 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

24 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

25 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

26 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

27 Maciccedilo do Morro da Cruz Ocupaccedilatildeo consolidada

28 Pantanal Ocupaccedilatildeo consolidada

29 Carvoeira Ocupaccedilatildeo consolidada

30 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

31 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

32 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

33 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

34 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

35 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

36 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

37 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

38 Costeira Ocupaccedilatildeo consolidada

39 Rio Tavares Ocupaccedilatildeo consolidada

Ribeiratildeo da Ilha

7

40 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

41 Tapera Ocupaccedilatildeo consolidada

42 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

43 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

44 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

45 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

18

46 Alto do Ribeiratildeo Expansatildeo Urbana Pacircntano do Sul

2

47 Pacircntano do Sul Conjunto Habitacional

48 Pacircntano do Sul Expansatildeo Urbana

Rio Vermelho

1

49 Rio Vermelho Conjunto Habitacional

Canasvieiras

2

50 Jurerecirc Expansatildeo Urbana

51 Jurerecirc Expansatildeo Urbana Cachoeira do Bom

Jesus

7

52 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

53 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

54 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

55 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

56 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana

57 Vargem do Bom Jesus Conjunto Habitacional

58 Vargem do Bom Jesus Expansatildeo Urbana Ingleses

0

Campeche

0

Lagoa da Conceiccedilatildeo

0 Santo Antocircnio

0

Ratones

0 TOTAL ARP-0

FPOLIS

58

FONTE Adaptado das Plantas de Zoneamento dos Planos Diretores do Distrito Sede e dos Balneaacuterios 2005

222 ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Em Florianoacutepolis a lei das ZEIS encontra-se na Cacircmara de Vereadores

aguardando o interstiacutecio de votaccedilatildeo Criou-se um piloto baseado nas ARP-0 do

Maciccedilo do Morro da Cruz (distrito Sede) e a partir de uma revisatildeo destes periacutemetros

foram instituiacutedas 17 Zonas Especiais de Interesse Social retratando a ocupaccedilatildeo

existente na regiatildeo A lei em tramitaccedilatildeo tambeacutem estabelece os paracircmetros para uma

aacuterea ser declarada ZEIS e inclui alguns dispositivos para tentar evitar a especulaccedilatildeo

imobiliaacuteria poacutes-urbanizaccedilatildeo

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

19

Como aprimoramento posterior Florianoacutepolis deveraacute implantar atraveacutes de um

processo gradativo e permanente novas ZEIS nas AIS cabiacuteveis e estudar a

demarcaccedilatildeo das ZEIS para aacutereas de expansatildeo em loteamentos irregulares

conjuntos habitacionais para baixa renda e corticcedilos

23 CRITEacuteRIOS PARA SELECcedilAtildeO DE AacuteREAS

A instituiccedilatildeo de aacutereas para habitaccedilatildeo popular na maioria das cidades

brasileiras natildeo tem sido baseada em criteacuterios formais resultando muitas vezes em

localizaccedilotildees equivocadas que acabam por aumentar a exclusatildeo soacutecio-espacial

dessa camada da populaccedilatildeo

Em geral vazios urbanos jaacute dotados de infra-estrutura satildeo descartados por

seu custo ou tamanho contudo natildeo satildeo contabilizados os custos de se ocupar aacutereas

de periferias (deslocamentos recuperaccedilotildees ambientais e obras de infra-estrutura) e

nem cogitadas soluccedilotildees em menor escala que viabilizem terrenos de menor porte

A partir de uma poliacutetica urbana elaborada juntamente com a poliacutetica

habitacional busca-se conforme Freitas (2001) um planejamento habitacional que

tenha por referencial o homem suas necessidades de infra-estrutura e espaccedilos

puacuteblicos de lazer sem esquecer a qualidade ambiental

Jaacute na definiccedilatildeo do planejamento regional para o uso do solo e do

planejamento territorial do municiacutepio devem estar previstos os paracircmetros para a

determinaccedilatildeo das zonas destinadas agrave habitaccedilatildeo social

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

20

Entretanto comeccedila a surgir no paiacutes o planejamento urbano baseado em

estudos aprofundados sobre a aptidatildeo das aacutereas do municiacutepio permitindo anaacutelise

vocacional criteriosa e subsiacutedios no processo de definiccedilatildeo de planos diretores

A anaacutelise de aptidatildeo (suitability analysis) eacute uma metodologia para anaacutelises de

condicionantes como solo relevo hidrografia cobertura vegetal insolaccedilatildeo e pontos

de destaque da paisagem em uma matriz espacial Sendo um importante

instrumento de planejamento e suporte a tomada de decisotildees em funccedilatildeo de sua

capacidade de resumir integrar especializar e tornar visiacuteveis diversos tipos de

dados ambientais permitindo a compreensatildeo global e dinacircmica do meio ambiente e

seus processos em face de mudanccedilas impostas e perturbaccedilotildees como as

ocasionadas pela implantaccedilatildeo de assentamentos humanos (AZEVEDO 2005)

Esta metodologia comeccedilou a ser utilizada nos EUA nos anos 60 pela

necessidade de se tentar relacionar aspectos urbanos e ambientais no

planejamento Fundamentado na teoria dos ecossistemas a anaacutelise descreve as

paisagens conforme sua estrutura e funccedilatildeo evidenciando elementos relevantes e

criando julgamentos relativos atraveacutes de diagnoacutesticos e prognoacutesticos

Finalmente satildeo obtidas hipoacuteteses de ocupaccedilatildeo seleccedilatildeo e mapeamento de

dados relevantes integraccedilatildeo com outros dados atraveacutes de reclassificaccedilatildeo

elaboraccedilatildeo de possibilidade de ocupaccedilatildeo e avaliaccedilatildeo dos resultados

Atualmente em Florianoacutepolis natildeo existe planejamento aprofundado na

prospecccedilatildeo e previsatildeo de aacutereas futuras para habitaccedilatildeo entretanto algumas

condicionantes tecircm sido consideradas para a escolha dos terrenos tanto para

relocaccedilotildees quanto para novos empreendimentos

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

21

Aacuterea com demanda de matildeo de obra na faixa de renda ou proacuteximas de

poacutelos de emprego

Aacuterea proacutexima a populaccedilotildees de baixa renda a serem relocadas

objetivando a manutenccedilatildeo das relaccedilotildees empregatiacutecias sociais

institucionais e culturais preacute-existentes

Aacuterea em expansatildeo urbana ou em vazios urbanos visando o

aproveitamento da infra-estrutura existente e a diminuiccedilatildeo dos

deslocamentos

Aacuterea proacutexima agrave infra-estrutura baacutesica (aacutegua luz esgoto coleta de lixo

equipamentos urbanos e transporte coletivo)

Aacuterea onde a legislaccedilatildeo urbana seja favoraacutevel agrave implantaccedilatildeo de

loteamentos de baixa renda ou passiacutevel de alteraccedilotildees sem grandes

impactos ao entorno

Aacuterea com demandas urbanas e sociais preacute-existentes possibilitando

promover melhorias urbanas para a localidade junto com a nova

intervenccedilatildeo habitacional

Aacuterea ambientalmente estaacutevel suportando a ocupaccedilatildeo proposta em

conjunto com medidas que busquem sua sustentabilidade

Aacuterea necessitando de recuperaccedilotildees ambientais para sua viabilizaccedilatildeo

como aacuterea urbanizada buscando sanar problemas locais juntamente

com a nova intervenccedilatildeo

Aacuterea em perigo urbano ou seja vazio urbano localizado proacuteximo a

ocupaccedilotildees desordenadas e irregulares em iminente possibilidade de

invasatildeo

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

22

Aacuterea cuja vocaccedilatildeo natildeo choque culturalmente ou socialmente com a

implantaccedilatildeo de aacutereas de baixa renda

A partir do zoneamento urbano preacute-estabelecido pode-se trabalhar com a

seleccedilatildeo de terrenos para empreendimentos especiacuteficos mas para tanto eacute

importante o conhecimento da demanda prevista

Atraveacutes de um conhecimento mais aprofundado das caracteriacutesticas da

populaccedilatildeo a ser beneficiada eacute possiacutevel prever conflitos sociais culturais e

consequumlecircncias ambientais futuras Sendo assim eacute importante conforme Freitas

(2001) avaliar as necessidades dos futuros moradores considerando a sua origem

composiccedilatildeo familiar e localizaccedilatildeo de suas atividades de trabalho e educaccedilatildeo e criar

mecanismos de participaccedilatildeo dos usuaacuterios nas outras etapas de planejamento

A anaacutelise do lote deve considerar vaacuterias questotildees que dependem tanto da

peculiaridade de cada regiatildeo como tambeacutem da metodologia adotada Podemos citar

as mais relevantes15

Topografia

o relevo grau de declividade e variaccedilatildeo e distribuiccedilatildeo dentro do terreno

o custo de terraplanagem e aterramentos

o partes elevadas do terreno

Terreno

o tamanho

o forma

o testada laterais e fundos

Perigos naturais

15 Dados cruzados com base em tabelas de Rogeacuterio Miranda e Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios (American Planning Association)

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

23

o inundaccedilotildees localizaccedilatildeo extensatildeo histoacuterico e potencial

o assuntos costeiros mareacutes e niacutevel de exposiccedilatildeo ao vento

o deslizamentos

Questotildees ambientais

o vida silvestre ou habitat de plantas

o corredores de migraccedilatildeo dentro do terreno

o esquemas de vegetaccedilatildeo dentro do terreno cobertura florestal e assuntos

de preservaccedilatildeo

o cursos d aacutegua e lenccedilol freaacutetico

Solos

o tipos de solos distribuiccedilatildeo e extensatildeo

o qualidade para construccedilatildeo

o facilidade de drenagem

o presenccedila de rochas

Dados da regiatildeo

o populaccedilatildeo populaccedilatildeo dentro da aacuterea de estudo e potencial de

crescimento tamanho da famiacutelia crescimento e estabilidade e faixas

etaacuterias da aacuterea de estudo

o condiccedilotildees econocircmicas da aacuterea em estudo oportunidades de emprego e

expansatildeo ou reduccedilatildeo nas vagas locais

Sistema viaacuterio

o proximidade de vias expressas e estradas

o acessibilidade rua de acesso ao terreno e obstaacuteculos ao acesso

Compatibilidade de usos com as aacutereas do entorno

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

24

o poluiccedilatildeo induacutestrias fontes industriais contaminaccedilatildeo da aacutegua traacutefego

o focos de atratividade aeroportos faacutebricas vias expressas shoppings

o uso do solo no entorno

Legislaccedilatildeo Urbaniacutestica

o legislaccedilatildeo do uso do solo aplicaacutevel ao terreno

o paracircmetros construtivos

Infra-estrutura e equipamentos urbanos

o aacutegua luz esgoto pavimentaccedilatildeo e coleta de lixo

o drenagem

o equipamentos urbanos creche escola e posto de sauacutede

o transporte coletivo

Potencial construtivo

o aproveitamento do terreno

o nuacutemero de pavimentos

o aacuterea construtiva

Questotildees Econocircmicas

o custo

o financiamento

A partir do levantamento destes elementos eacute importante a construccedilatildeo de uma

base de dados com as informaccedilotildees para futura anaacutelise

Outra importante consideraccedilatildeo consiste em antes de comeccedilar um processo

de planejamento para uma aacuterea avaliar a viabilidade de implantaccedilatildeo do projeto pois

certas questotildees ambientais tomam prioridade sobre outras e podem impedir

qualquer tipo de empreendimento

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

25

24 DEacuteFICIT HABITACIONAL E AacuteREAS DE INTERESSE SOCIAL EM

FLORIANOacutePOLIS

A ocupaccedilatildeo de aacutereas de morro por populaccedilatildeo de baixa renda em

Florianoacutepolis remonta ao comeccedilo do seacuteculo passado quando se iniciou a ocupaccedilatildeo

da face oeste do Maciccedilo do Morro da Cruz antigo limite da aacuterea urbana da ilha

Tanto a populaccedilatildeo local como pessoas de fora atraiacutedas pelas oportunidades que

comeccedilavam a surgir na cidade construiacuteram suas residecircncias nas encostas

formando as comunidades do Mocotoacute e Monte Serrat

Desde entatildeo a questatildeo habitacional no municiacutepio tem evoluiacutedo tanto com

soluccedilotildees oficiais como irregulares sendo que o deacuteficit habitacional do municiacutepio em

2002 era de 12 mil habitaccedilotildees entre classes populares e de baixa renda 16

Agrave exemplo de outras cidades brasileiras Florianoacutepolis apresenta atualmente

um grande nuacutemero de pessoas habitando assentamentos precaacuterios Levantamentos

recentes feitos pela Secretaria da Habitaccedilatildeo e Saneamento Ambiental constataram a

existecircncia de 61 Aacutereas de Interesse Social (AIS) na Ilha de Santa Catarina e aacuterea

continental Vivem nessas aacutereas mais de 16 mil famiacutelias ou seja aproximadamente

63 mil pessoas o que representa cerca 16 da populaccedilatildeo do municiacutepio 17

Para Smolka (2002) muitos assentamentos se situam exatamente em aacutereas

originalmente consideradas improacuteprias (ou demasiadamente onerosas) para

ocupaccedilatildeo urbana e por isso de escasso interesse para o mercado imobiliaacuterio Em

Florianoacutepolis constatou-se atraveacutes de estudo preliminar que 3015 das AIS

encontram-se em declividade acentuada 1835 estatildeo em APP 808 estatildeo sobre

16 Dados da Versatildeo Preliminar da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis 17 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

26

terrenos alagaacuteveis ou de mangues 441 situam-se ao longo de coacuterregos 226

estatildeo locadas sobre dunas e 160 sob linhas de alta tensatildeo Somente 3478 dos

assentamentos localizam-se em territoacuterios sem restriccedilotildees ambientais ou geoteacutecnicas

agrave ocupaccedilatildeo e esses locais abrigam 3126 da populaccedilatildeo excluiacuteda 18

As Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis estatildeo localizadas basicamente

no Distrito Sede com um total 53 assentamentos sendo 17 deles no Maciccedilo do

Morro da Cruz o que representa quase 40 da populaccedilatildeo de baixa renda do

municiacutepio Outra aacuterea do distrito onde haacute grande concentraccedilatildeo de assentamentos

precaacuterios eacute o Continente onde se encontram 22 aacutereas incluindo a regiatildeo chamada

Chico Mendes que eacute considerada um dos maiores assentamentos subnormais do

municiacutepio Ainda no distrito sede duas aacutereas merecem citaccedilatildeo a regiatildeo do Saco

Grande com cindo AIS e a Costeira com um total de trecircs

No restante da ilha a ocorrecircncia de aacutereas carentes eacute bem menor restringindo-

se a quatro ocupaccedilotildees na regiatildeo norte e a quatro ocupaccedilotildees no sul No Quadro 2

abaixo encontra-se a listagem das Aacutereas de Interesse Social e alguns dados

relevantes sobre cada uma destas aacutereas

18 Dados iniciais do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 e interpretaccedilatildeo e cruzamento dos dados de anaacutelise ambiental e aacuterea realizados para o presente estudo de caso

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

27

Quadro 2 RELACcedilAtildeO DAS AacuteREAS INTERESSE SOCIAL DE FLORIANOacutePOLIS

Nordm

COMUNIDADE AacuteREA POPULACcedilAtildeO

REGIAtildeO DA

TAXA DE CRESC DENSIDADE

OCUPACcedilAtildeO

M2 2004 CIDADE 19922000

HABHa ANOS

1

AREIAS DO CAMPECHE 7500 394 SUL DA ILHA 18

2

ARRANHA CEacuteU 10912 1411 CONTINENTE 1538 1140 25

3

BAIXADA DO SAPEacute 6820 686 CONTINENTE 886 25

4

CAEIRA DA VILA OPERAacuteRIA

75116 4348 MORRO DA CRUZ 510 20

5

CANASVIEIRAS INVASAtildeO 1500 47 NORTE DA ILHA 15

6

CARVOEIRA 5742 323 INTERIOR DA ILHA

20

7

CCI 2519 257 CONTINENTE 1022 15

8

CHICO MENDES 17935 3570 CONTINENTE 1755 20

9

COSTEIRA I 9123 389 SUL DA ILHA 25

10

COSTEIRA II 4907 509 SUL DA ILHA

11

COSTEIRA III 4251 173 SUL DA ILHA

12

JARDIM ILHA-CONT 9497 1181 CONTINENTE 1096

13

MACLAREN 3589 451 CONTINENTE 2058 1108 10

14

MONTE CRISTO 7806 929 CONTINENTE 1049

15

MONTE SERRAT 78885 4548 MORRO DA CRUZ 508 100

16

MORRO DA CAIXA I 17200 2079 CONTINENTE 264 1066 50

17

MORRO DA CAIXA II 6608 832 CONTINENTE 690 1110

18

MORRO DA JANGA 36267 1814 SACO GRANDE 1547 441 25

19

MORRO DA MARIQUINHA 8493 898 MORRO DA CRUZ 932 50

20

MORRO DA PENITENCIAacuteRIA 16589 1960 MORRO DA CRUZ 417 1041 50

21

MORRO DA QUEIMADA 16776 1239 MORRO DA CRUZ 1040 651 40

22

MORRO DO 25 22050 2548 MORRO DA CRUZ 1945 1019

23

MORRO DO ATANAacuteSIO 34936 1823 SACO GRANDE 2376 460

24

MORRO DO BALAtildeO 19586 1062 SACO GRANDE 1703 478 25

25

MORRO DO CEacuteU 3444 257 MORRO DA CRUZ 657

26

MORRO DO FLAMENGO 5136 473 CONTINENTE 813 30

27

MORRO DO HORAacuteCIO 32750 3504 MORRO DA CRUZ 943 40

28

MORRO DO MOCOTOacute 18898 1507 MORRO DA CRUZ 233 703 100

29

MORRO DO QUILOMBO 29398 1305 ITACORUBI

30

MORRO DO TICO TICO 7606 863 MORRO DA CRUZ 40

31

MORRO DO VINO (CAJU) 10404 403 SACO GRANDE 341

32

NOSSA SRA DA GLOacuteRIA 5571 1104 CONTINENTE 1747

33

NOSSA SRA DO ROSAacuteRIO 3956 500 CONTINENTE 1562 1114

34

NOVA ESPERANCcedilA 2726 363 CONTINENTE 473 1173

35

NOVA JERUSALEacuteM 10912 1411 CONTINENTE 1140 10

36

NOVO HORIZONTE 13201 1244 CONTINENTE 566 831

37

PC 3 792 142 CONTINENTE

38

PANAIA 8369 119 SUL DA ILHA 142

39

PANTANAL 2461 398 INTERIOR DA ILHA

40

PONTA DO LEAL 1300 195 CONTINENTE 013 1500

41

R ADAtildeO REIS 2453 27 NORTE DA ILHA

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

28

42

R ANGELO LAPORTA 1777 66 MORRO DA CRUZ 329

43

R SIRI 10933 784 NORTE DA ILHA

44

R JOSEacute BOITEUX 4822 341 MORRO DA CRUZ 052 623

45

R LAUDELINA CRUZ LEMOS 1035 137 MORRO DA CRUZ

46

RIO TAVARES II 900 155 SUL DA ILHA

47

RIO TAVARES SETA 2800 292 SUL DA ILHA

48

SERRINHA I 29054 1593 MORRO DA CRUZ 1445 483 20

49

SERRINHA II 2993 349 MORRO DA CRUZ 224 1029 20

50

STA CLARA M TOPP 2676 177 MORRO DA CRUZ 583 40

51

STA TEREZINHA I 5291 867 CONTINENTE 215 1445

52

STA TEREZINHA II 5106 557 CONTINENTE 1026 962

53

TAPERA I 52451 3260 SUL DA ILHA 548

54

TAPERA II 17117 1429 SUL DA ILHA 736

55

VILA APARECIDA I 8772 1557 CONTINENTE 938 1565 40

56

VILA APARECIDA II 6477 1208 CONTINENTE 1133 1644 40

57

VILA STA ROSA 4803 108 INTERIOR DA ILHA

58

VILA STA VITOacuteRIA 10276 1283 MORRO DA CRUZ 1101

59

VILA UNIAtildeO 3200 665 NORTE DA ILHA

60

VILA CACHOEIRA 5400 779 SACO GRANDE

61

SAPEacute 51485 597 CONTINENTE

MEacuteDIA - - - 975 915 34 ANOS

SOMA 811352

62889

FONTE PMF - Diagnoacutestico das Aacutereas Interesse Social de Florianoacutepolis 2005

A cidade de Florianoacutepolis cresce aproximadamente 3 ao ano19 enquanto as

aacutereas carentes crescem em meacutedia o dobro20 Segundo Rogeacuterio Miranda podemos

dividir as AIS em 4 tipos relacionados agrave sua evoluccedilatildeo

aacutereas consolidadas e com tendecircncia de baixo crescimento

aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento

aacutereas em expansatildeo

aacutereas em expansatildeo e adensamento

19 Fonte IBGE 20 Fonte Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

29

As maiores taxas de crescimento nas aacutereas ocupadas por populaccedilatildeo de baixa

renda no municiacutepio satildeo encontradas na regiatildeo do Saco Grande onde houve tanto a

expansatildeo como o adensamento das aacutereas perfazendo um crescimento de mais de

18 aa 21

Verificam-se taxas acima da meacutedia do municiacutepio tambeacutem nas regiotildees do

Maciccedilo do Morro da Cruz e do Continente Entretanto nessas duas regiotildees

prevalecem casos de aacutereas consolidadas e com tendecircncia a adensamento Nessas

regiotildees haacute ainda muitos casos de AIS consolidadas e praticamente estabilizadas em

populaccedilatildeo

Em relaccedilatildeo agrave densidade demograacutefica haacute uma grande variaccedilatildeo entre as aacutereas

carentes do municiacutepio Isto pode ocorrer principalmente pela variedade de tipos e

locais dos assentamentos Na regiatildeo do Continente onde a ocupaccedilatildeo em geral eacute

bastante adensada encontramos as aacutereas com densidade mais alta variando entre

800 a 1750 habha 22

O perfil soacutecio-econocircmico da populaccedilatildeo residente nas AIS retrata a realidade

comum a grande parte das cidades brasileiras Cinquumlenta por cento das famiacutelias que

moram nas nossas favelas tecircm renda de ateacute dois salaacuterios miacutenimos enquanto

somente 8 destas possuem renda de mais de seis salaacuterios A composiccedilatildeo familiar

confirma a reduccedilatildeo da famiacutelia brasileira que encolheu nas uacuteltimas deacutecadas a meacutedia

de pessoas por famiacutelia eacute de 43 pessoas Quanto ao atendimento prestado ao

grande nuacutemero de crianccedilas residentes nas favelas o sistema puacuteblico seja municipal

ou da proacutepria comunidade atende somente 45 da faixa de 0 a 6 anos O sistema

municipal atende mais de 90 das crianccedilas na faixa de 7 a 14 anos A escolaridade

21 Dados do Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis janeiro de 2005 22 Idem

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

30

dos pais eacute baixa 12 satildeo analfabetos ou natildeo tecircm o primaacuterio completo (48)

Quanto agrave situaccedilatildeo empregatiacutecia 15 possuem carteira assinada e os

desempregados somam 26 A conclusatildeo eacute que a situaccedilatildeo soacutecio-econocircmica estaacute

diretamente relacionada a pouca escolaridade empregos informais (22) ou

desemprego A procedecircncia das famiacutelias geralmente eacute o interior do estado (47)

vindos de outros estados apenas 10 (MIRANDA 2001)

Diante do confrontamento com essa realidade deacutecadas atraacutes a prefeitura

municipal comeccedilou a atuar na questatildeo habitacional a princiacutepio com accedilotildees isoladas

Em 1978 implantou o conjunto Sapeacute de lotes urbanizados e casas feitas em

regime de mutiratildeo No final da deacutecada de 80 e iniacutecio dos anos 90 seguiram-se

Jardim Ilha

Continente em Capoeiras no ano de 1989 num total de

144 lotes urbanizados

Serrinha na Trindade no ano de 1992 compreendendo a urbanizaccedilatildeo

de aacuterea de aproximadamente 3 mil msup2

Nova Esperanccedila em Capoeiras no ano de 1993 totalizando 51 lotes

urbanizados

Desde 1996 a prefeitura intensificou os trabalhos implantando vaacuterios projetos

habitacionais para baixa renda

Conjunto Habitacional Vila Uniatildeo na Vargem do Bom Jesus no ano

de 1996 abrangendo 165 casas infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

Conjunto Habitacional Vila Cachoeira no Saco Grande no ano de

1999 executando 205 habilitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e

equipamentos comunitaacuterios

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

31

Conjunto Abraatildeo no Continente no ano de 2000 resultando em 177

apartamentos

Projeto Chico Mendes abrangendo trecircs comunidades na regiatildeo ainda

em andamento o projeto incluiraacute 450 habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica

e equipamentos comunitaacuterios

Projeto Mocotoacute no Morro da Cruz em andamento abrangendo

habitaccedilotildees infra-estrutura baacutesica e equipamentos comunitaacuterios

Para a execuccedilatildeo dos projetos supracitados a PMF conta atualmente com

parcerias com o Governo do Estado e Uniatildeo atraveacutes do Programa Habitar Brasil

BID entre outros Este programa promoveu vaacuterias accedilotildees de cunho institucional

sendo uma delas a produccedilatildeo de uma Poliacutetica Habitacional para o municiacutepio onde

foram criadas diretrizes accedilotildees estrateacutegicas e instrumentos que buscavam um novo

rumo nas questotildees urbanas e habitacionais em Florianoacutepolis buscando uma

atuaccedilatildeo contiacutenua e eficaz

Entretanto ateacute entatildeo natildeo se conseguiu a implantaccedilatildeo de um planejamento

habitacional onde pudessem ser previstas as accedilotildees futuras tanto no atendimento

das populaccedilotildees das AIS existentes quanto na criaccedilatildeo de aacutereas de expansatildeo como

na promoccedilatildeo de programas habitacionais por adesatildeo

Acredita-se que para o enfrentamento deste problema social urbano

econocircmico cultural e legal

haacute a necessidade de iniciativas conjuntas planejadas

eacute preciso manter um niacutevel da gestatildeo ocupado com as respostas imediatas para que

seja possiacutevel elaborar propostas para meacutedio e longo prazo (MARICATO 2001)

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

32

3 INTERPRETACcedilAtildeO DOS RESULTADOS

31 QUANTO Agrave ARP-0 NO NORTE DA ILHA DE SANTA CATARINA

Na deacutecada de 1980 consolidou-se o processo de expansatildeo urbana para os

balneaacuterios do Norte da Ilha de Santa Catarina como Canasvieiras Ingleses e

Jurerecirc Neste ano iniciou-se a implantaccedilatildeo do loteamento Jurerecirc Internacional

(etapas 1 a 4) que objetivava a princiacutepio ser um balneaacuterio turiacutestico segunda

moradia de visitantes vindos tanto de Santa Catarina como de outros estados Este

empreendimento estaacute localizado no distrito de Canasvieiras conforme demonstra o

Anexo A

A partir da previsatildeo do futuro poacutelo de emprego e consequumlente demanda por

habitaccedilatildeo social na regiatildeo foram estabelecidas no Plano Diretor dos Balneaacuterios as

Aacutereas Residenciais Predominante para Baixa Renda As aacutereas escolhidas na eacutepoca

localizavam-se ao fundo do empreendimento a cerca de 2 quilocircmetros da praia agraves

margens da rodovia SC-400 no trecho entre os trevos de acesso a Jurerecirc

Internacional (JI) e Tradicional como mostra a seguir a Ilustraccedilatildeo 1

Nos anos 90 com a construccedilatildeo da via expressa para o norte da Ilha (SC-

401) a expansatildeo urbana organizada consolidou-se em Jurerecirc Internacional (IPUF

2004) com a implantaccedilatildeo de vaacuterias etapas junto agrave orla A partir de entatildeo a empresa

dona das terras Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios comeccedilou o

desenvolvimento de etapas para o interior da regiatildeo ocupando aacutereas antes

consideradas de menor valor comercial Nos uacuteltimos anos a melhoria no padratildeo das

urbanizaccedilotildees juntamente com a facilidade de acesso fez do bairro uma das

33

principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

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principais opccedilotildees de residecircncia fixa para a classe alta resultando na regiatildeo

reconhecidamente detentora de uma das rendas per capita mais altas da cidade

Ilustraccedilatildeo 1 Planta de Zoneamento de Jurerecirc Internacional Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

A partir da expansatildeo da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional a aacuterea prevista

para privilegiar habitaccedilatildeo popular estaacute fazendo limite com os novos lanccedilamentos

imobiliaacuterios (6ordf etapa B) aonde o custo do metro quadrado chegaraacute a R$ 80000 23

As duas porccedilotildees da ARP-0 fazem parte hoje do periacutemetro adotado para

desenvolvimento de projetos e planejamentos futuros do bairro (Master Plans)

Ao mesmo tempo a oferta de postos de trabalho no setor de serviccedilos jaacute eacute

razoaacutevel em Jurerecirc Internacional Na temporada existem cerca de 2300 vagas

23 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

34

distribuiacutedas entre trabalhadores do comeacutercio serviccedilos hotelaria e construccedilatildeo civil

aleacutem de empregados domeacutesticos jardineiros e seguranccedilas Estes residem

principalmente nas localidades de Ratones e Praia do Forte locais aonde haacute

comunidades populares consolidadas e onde o custo da terra ainda permite acesso

a pessoas de menos poder aquisitivo 24

A populaccedilatildeo final prevista para o empreendimento pode chegar a 20 mil

pessoas25 ou seja moraratildeo no balneaacuterio mais de 5 vezes a populaccedilatildeo atual

Somando-se as demandas dos balneaacuterios do entorno como Praia da Daniela e

Jurerecirc Tradicional no futuro conjetura-se que a regiatildeo necessitaraacute de aacutereas

proacuteximas para habitaccedilatildeo popular assim como jaacute previa o plano diretor sob pena de

termos em breve ocupaccedilotildees irregulares sobre as aacutereas ambientalmente fraacutegeis do

entorno

Entretanto a previsatildeo apenas em zoneamento de aacuterea para habitaccedilatildeo de

baixa renda natildeo surtiu efeito sobre a iniciativa privada ou o poder puacuteblico e o

planejamento nunca foi consolidado As ARP-0 de Jurerecirc mantiveram-se natildeo

urbanizadas possivelmente pela falta de demanda no iniacutecio do empreendimento que

somente agora chega a 40 das aacutereas urbanizaacuteveis executadas e recentemente

pelo elevado valor da terra que atinge R$ 50000 por msup2 26 de lote urbanizado na

regiatildeo de entorno do bairro

24 Dados fornecidos pela empresa Habitasul Empreendimentos Imobiliaacuterios 25 idem 26 bis idem

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

35

Foto 1 ORTOFOTOCARTA DA REGIAtildeO DE JUREREcirc INTERNACIONAL

Fonte IPUF creacuteditos AEROCONSULT 2003

A valorizaccedilatildeo da terra na regiatildeo e a especulaccedilatildeo imobiliaacuteria tornaram

qualquer terreno ou edificaccedilatildeo da regiatildeo motivo de ambiccedilatildeo de vaacuterios setores do

mercado imobiliaacuterio Aleacutem disso o Produto Jurerecirc Internacional virou objeto de

desejo das classes altas e em ascensatildeo de Florianoacutepolis Esta realidade tornou

praticamente inviaacutevel a implantaccedilatildeo de habitaccedilatildeo social no local previsto pela lei As

questotildees econocircmicas sociais urbanas e ambientais que envolvem a problemaacutetica

passaram a ser impeditivos agrave consolidaccedilatildeo da ARP-0 no local onde foi inicialmente

prevista

Do ponto de vista da iniciativa privada (proprietaacuterio das terras) a execuccedilatildeo de

loteamento de baixa renda na aacuterea zoneada natildeo eacute interessante comercialmente

36

pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

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pelas restriccedilotildees legais a que os lotes estariam sujeitos e pela depreciaccedilatildeo que esta

ocupaccedilatildeo traria aos empreendimentos existentes e futuros No caso da possibilidade

de aquisiccedilatildeo da terra por outro empreendedor o projeto seria irrealizaacutevel pelos

valores fundiaacuterios em questatildeo baseados nos valores comerciais da terra inviaacuteveis

de serem repassados ao cliente de baixa renda

Por outro lado os custos para desapropriaccedilatildeo pelo poder puacuteblico seriam altos

se calculada a diferenccedila entre o valor venal - usado no caacutelculo da indenizaccedilatildeo ao

dono dos terrenos e o valor comercial direito pelo qual certamente o proprietaacuterio

brigaria na justiccedila Soma-se a isso a relaccedilatildeo custo x beneficio que seria

despropositada pois os valores do custo da terra acrescidos do custo de infra-

estrutura seriam muito superiores a outras aacutereas da cidade

Outrossim os conflitos comunitaacuterios sociais e poliacuteticos derivados das

dificuldades das comunidades vizinhas de conviver com a realidade das

comunidades carentes seriam certos tendo em vista as diferenccedilas sociais

econocircmicas e culturais existentes

Este tipo de reaccedilatildeo tem sido comum a determinados usos ou equipamentos

sugeridos em aacutereas populares da cidade onde a desigualdade social natildeo eacute tatildeo forte

e mesmo assim os novos usos satildeo rejeitados pelo preconceito e pela hipoteacutetica

desvalorizaccedilatildeo que estes acarretariam

Do mesmo modo um grande entrave seria o iminente desvirtuamento do

objetivo do loteamento visto que a matildeo invisiacutevel do mercado em pouco tempo se

encarregaria de expulsar os moradores desta ARP-0 Neste caso a localizaccedilatildeo do

assentamento influiria muito na sua valorizaccedilatildeo sendo que os bens imobiliaacuterios ali

executados acabariam por alcanccedilar preccedilos similares das aacutereas formais limiacutetrofes A

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

37

expulsatildeo branca ocorre por ofertas irrecusaacuteveis a mais valia (sic) proporcionada eacute

suficiente para seduzir os moradores mais carentes fazendo com que estes vendam

o imoacutevel (SMOLKA 2002)

Para tentar evitar situaccedilotildees como a supracitada encontramos na legislaccedilatildeo

federal a possibilidade de instituiccedilatildeo de ZEIS buscando manter a funccedilatildeo social da

terra criando como comenta Rolnik (1998) mecanismos de proteccedilatildeo contra as

accedilotildees especulativas Contudo nesse caso nem a demarcaccedilatildeo de ZEIS poderia

impedir a expulsatildeo dos menos favorecidos pois o que estaacute em questatildeo natildeo eacute

somente o valor da terra e sim o ideal o imaginaacuterio o desejo de morar em Jurerecirc

Internacional

Apesar da questatildeo do tamanho do lote para habitaccedilatildeo popular natildeo ser

atraente agrave classe social que almeja residir na regiatildeo e que existam instrumentos que

limitem o amembramento ainda existe uma outra questatildeo baseada na semelhanccedila

entre a tipologia habitacional utilizada em habitaccedilatildeo popular e a segunda moradia

que continua ainda muito forte no bairro Ou seja mesmo que os moradores de

baixa renda natildeo corressem o risco de serem expulsos pela investida das classes de

maior poder aquisitivo que objetivassem morar em Jurerecirc Internacional isso

possivelmente aconteceria pelo propoacutesito da busca por casas para veraneio

Uma outra questatildeo relevante quanto a implantaccedilatildeo da ARP-0 eacute a proximidade

com a Estaccedilatildeo Ecoloacutegica de Carijoacutes Unidade de Conservaccedilatildeo aacuterea de preservaccedilatildeo

ambiental de suma importacircncia para a manutenccedilatildeo da eco-diversidade na Ilha de

Santa Catarina As aacutereas zoneadas para habitaccedilatildeo popular encontram-se a 50m e a

250m da borda da estaccedilatildeo aacuterea onde seria recomendado um cinturatildeo verde ou

seja ocupaccedilatildeo rarefeita de preferecircncia com parcelamento em lotes grandes e com

38

pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

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pouca aacuterea edificante buscando o miacutenimo de impacto e tambeacutem a proteccedilatildeo

promovida pelo proprietaacuterio privado Jaacute a execuccedilatildeo de um loteamento popular na

aacuterea permitiria uma densidade demograacutefica meacutedia de 325 habhaacute 27 causando um

impacto ambiental cabiacutevel de ser avaliado atraveacutes de Estudos de Impacto Ambiental

e Relatoacuterio de Impacto Ambiental (EIA-RIMA) aleacutem do Estudo de Impacto de

Vizinhanccedila que avaliaria as implicaccedilotildees urbanas

Atualmente com o abandono das aacutereas uma parte jaacute se encontra tomada por

vegetaccedilatildeo em sua maioria restinga arboacuterea em estaacutegio meacutedio de recuperaccedilatildeo

Outra questatildeo ambiental relevante nas aacutereas eacute a proximidade com canais de

drenagem artificial jaacute incorporados ao ecossistema

Com uma aacuterea total de aproximadamente 100 mil msup2 a aacuterea 1 eacute a que se

encontra exatamente nos limites da ocupaccedilatildeo de Jurerecirc Internacional e possui mais

vegetaccedilatildeo em estaacutegio avanccedilado de regeneraccedilatildeo Na aacuterea 2 que eacute delimitada

tambeacutem pela Estrada Antiga do Pontal da Daniela estatildeo zoneados cerca de 120 mil

msup2 destes possivelmente seriam passiacuteveis de ocupaccedilatildeo cerca de 70

32 PROPOSTAS GERAIS E ESPECIacuteFICAS

321 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

HABITACIONAL

A partir das evidecircncias da literatura do presente estudo e das tentativas

27 Fonte Plano Diretor do Distrito Sede anexo 4

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nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

39

nos Planos Diretores dos Balneaacuterios e Campeche pode-se verificar que o

planejamento urbano em Florianoacutepolis necessita estar vinculado ao planejamento

habitacional e a questatildeo de baixa renda Esta situaccedilatildeo pode ser evidenciada quando

se constata que a maioria das ARP-0 demarcadas no municiacutepio foram motivadas por

ocupaccedilotildees existentes ou seja vieram como medidas curativas Aleacutem disso natildeo

existem estudos relativos ao tema para amparar o planejamento e em geral as

discussotildees ficam restritas as aacutereas jaacute ocupadas buscando alternativas de como

solucionar os problemas existentes

A falta de poliacuteticas de caraacuteter preventivo como a provisatildeo de solo urbanizado

agrave populaccedilatildeo de baixa renda e a previsatildeo na legislaccedilatildeo de aacutereas de interesse social

tem causado problemas urbanos sociais e ambientais a Florianoacutepolis

Aleacutem disso as poucas aacutereas instituiacutedas para habitaccedilatildeo social encontram-se

abandonadas ou desvirtuadas Contudo a falta de alternativas habitacionais causa

muito mais impactos agrave cidade ao meio ambiente e aos excluiacutedos do que a

especulaccedilatildeo imobiliaacuteria

Assim sendo propotildee-se as seguintes accedilotildees em relaccedilatildeo agrave questatildeo das aacutereas

de expansatildeo para a baixa renda no municiacutepio

Promover estudos relativos a aacutereas de expansatildeo e a instituiccedilatildeo de ZEIS

nessas regiotildees

Constituir uma poliacutetica de terras (estoque de terras) a partir da compra de

aacutereas apropriadas aos programas habitacionais de caraacuteter abrangente para

atendimento de vaacuterias faixas de renda para a promoccedilatildeo puacuteblica de moradias

e lotes urbanizados

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

40

Simplificar a legislaccedilatildeo de parcelamento uso e ocupaccedilatildeo do solo e das

normas ediliacutecias permitindo a reduccedilatildeo dos custos e o aumento da oferta de

lotes e unidades habitacionais

Realizar um planejamento urbano sustentaacutevel atraveacutes da reserva de vazios

urbanos para empreendimentos de interesse social como habitaccedilatildeo ou

equipamentos comunitaacuterios

Viabilizar programas habitacionais atraveacutes de contrapartidas de investimentos

urbanos realizados pela iniciativa privada

Integrar o desenvolvimento urbano da cidade com o planejamento

habitacional sendo a questatildeo habitacional como indutora desse processo

revertendo dessa forma a loacutegica de segregaccedilatildeo social e espacial

Articular a questatildeo habitacional com as poliacuteticas urbana fundiaacuteria e de

saneamento

Incluir as Aacutereas de Interesse Social (AIS) no macro zoneamento do Municiacutepio

Outrossim sugere-se as iniciativas que se seguem em relaccedilatildeo agrave questatildeo

habitacional no municiacutepio

Viabilizar a provisatildeo habitacional para a populaccedilatildeo de baixa renda em terras

urbanizadas consolidadas dotadas de infra-estrutura e bem localizadas em

relaccedilatildeo agrave oferta de empregos e oportunidades de desenvolvimento humano

Promover accedilotildees habitacionais visando o atendimento de diversas faixas de

renda simultaneamente reduzindo assim a pressatildeo sobre os programas

destinados especificamente agrave baixa renda

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

41

Determinar no momento da aprovaccedilatildeo dos novos parcelamentos de solo a

destinaccedilatildeo de parte dos lotes agrave produccedilatildeo habitacional de interesse social

Efetivar a diversificaccedilatildeo nos projetos habitacionais baseada na variaccedilatildeo nas

faixas de renda e tipologias arquitetocircnicas (casa evolutiva) e usos

Manter a integraccedilatildeo dos empreendimentos habitacionais com o sistema

viaacuterio a continuidade das ruas e a integraccedilatildeo com o entorno tanto fiacutesica

como social

Utilizar criteacuterios de inserccedilatildeo urbana como diretrizes para a aprovaccedilatildeo de

projetos habitacionais destinados agrave populaccedilatildeo residente em zonas urbanas

Promover a abordagem ambiental integrada corretiva e principalmente

preventiva dos empreendimentos habitacionais

Vincular a poliacutetica de investimentos em transporte com a poliacutetica habitacional

do municiacutepio buscando reduzir deslocamentos

322 A PREFEITURA MUNICIPAL DE FLORIANOacutePOLIS QUANTO Agrave QUESTAtildeO

DA ARP-0 NO NORTE DA ILHA

As variaacuteveis que se mostram mais relevantes no presente momento estaacutegio

da vegetaccedilatildeo na aacuterea em estudo necessidade do proprietaacuterio demanda pela

populaccedilatildeo de baixa renda na localidade e interesse do Poder Puacuteblico apontam para

uma decisatildeo raacutepida e justa Constata-se que o zoneamento dado agrave aacuterea natildeo

interessa agrave empresa proprietaacuteria o local do zoneamento natildeo eacute interessante ao

municiacutepio e pelo estado atual da cobertura vegetal em algum tempo haveraacute

impossibilidade de manejo da aacuterea

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

45

REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

42

Assim sendo propotildee-se que atraveacutes de Operaccedilatildeo Urbana Consorciada

coordenada pelo Poder Puacuteblico Municipal e em parceria com a empresa proprietaacuteria

das terras e outros entes envolvidos promova-se a mudanccedila do zoneamento das

aacutereas em mote de ARP-0 para ARE-5 (aacuterea 1) e ARE-3 (aacuterea 2)

Concomitantemente deve ser calculado o coeficiente de valorizaccedilatildeo imobiliaacuteria

motivada pela alteraccedilatildeo da legislaccedilatildeo atraveacutes de estudos de viabilidade econocircmica

determinando a porcentagem a ser utilizada para as medidas compensatoacuterias 28 que

devem estar lastreadas nos paracircmetros abaixo

Promover estudos quanto ao deacuteficit habitacional vagas de emprego e aacutereas

carentes ou em estado de risco na regiatildeo

Aquisiccedilatildeo de aacuterea para habitaccedilatildeo popular cabendo agrave Secretaria da Habitaccedilatildeo

e Saneamento Ambiental (SHSA) a seleccedilatildeo da regiatildeo29 paracircmetros e

aprovaccedilatildeo da aacuterea

Promover Estudos de Impacto Ambiental na aacuterea adquirida

Promover a implantaccedilatildeo de loteamento de baixa renda fornecendo o projeto

que seraacute executado sob coordenaccedilatildeo da SHSA

Executar a urbanizaccedilatildeo do novo loteamento com infra-estrutura baacutesica

completa (aacutegua esgoto energia iluminaccedilatildeo puacuteblica pavimentaccedilatildeo)

Executar os equipamentos puacuteblicos e comunitaacuterios do novo loteamento

Executar infra-estrutura para a soluccedilatildeo da questatildeo de mobilidade dos

trabalhadores entre o novo loteamento e os principais poacutelos de emprego do

entorno como por exemplo uma ciclovia ao longo da Rodovia Mauriacutecio

28 Com base nos princiacutepios da Administraccedilatildeo Puacuteblica da moralidade da igualdade da razoabilidade da publicidade e eficiecircncia a contrapartida deve ser proporcional ao benefiacutecio 29 Distritos de Canasvieiras Santo Antocircnio de Lisboa e Ratones

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

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ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

43

Sirostky Sobrinho sendo essa soluccedilatildeo proposta pela SHSA juntamente com

o oacutergatildeo de Planejamento do municiacutepio e outras instituiccedilotildees envolvidas

Executar sobre a coordenaccedilatildeo da SHSA o plano de operaccedilatildeo urbana

consorciada que contenha obrigatoriamente o programa e os projetos

baacutesicos para a aacuterea o programa de atendimento econocircmico e social para a

populaccedilatildeo afetada pela operaccedilatildeo as finalidades da operaccedilatildeo o estudo de

impacto de vizinhanccedila a contrapartida a ser exigida dos parceiros e a forma

de controle da operaccedilatildeo

4 CONSIDERACcedilOtildeES FINAIS

Apoacutes o teacutermino das disciplinas do Curso de Poacutes-Graduaccedilatildeo em Gestatildeo

Urbana Habitacional e Desenvolvimento Social surgiu a inquietaccedilatildeo dos novos

conceitos e conhecimentos que unidos aos questionamentos cotidianos do trabalho

com habitaccedilatildeo popular resultaram neste estudo de caso

Este trabalho natildeo pretendeu ser o ponto de partida ou de chegada pois para

este objetivo muitos estudos multidisciplinares seriam necessaacuterios Entretanto

busca servir como alerta em relaccedilatildeo agrave realidade atual bem como base para futuros

procedimentos da SHSA

Com o teacutermino deste estudo chegou-se as seguintes reflexotildees em relaccedilatildeo agrave

questatildeo habitacional em nossas cidades

O papel importantiacutessimo dos planos diretores como guardiotildees da funccedilatildeo

social da propriedade urbana

O acesso legal agrave moradia eacute intangiacutevel para a maioria da populaccedilatildeo e dessa

44

forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

30 Maricato 2001

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ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

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forma estaacute impedindo o desenvolvimento urbano sustentaacutevel 30

A necessidade do planejamento territorial das cidades brasileiras

As possibilidades dos instrumentos do Estatuto da Cidade em busca de uma

cidade mais justa e com menos exclusatildeo soacutecio-espacial

A urgecircncia dos municiacutepios de agirem estrategicamente objetivando o controle

da ocupaccedilatildeo irregular do solo

Acredita-se que a convergecircncia de forccedilas lideradas pela Administraccedilatildeo

Puacuteblica e em parceria com a iniciativa privada e sociedade civil organizada ou

natildeo eacute o melhor e mais racional caminho para soluccedilatildeo habitacional no Municiacutepio

de Florianoacutepolis

Aproveitando o discurso atual no cenaacuterio internacional devemos buscar

promover a inclusatildeo habitacional atraveacutes de Poliacuteticas Puacuteblicas que busquem

tambeacutem regularizar a ocupaccedilatildeo do solo principalmente por meio dos Planos

Diretores que satildeo os instrumentos mais eficazes da novel legislaccedilatildeo fundiaacuteria

nascida do Estatuto da cidade

Assim o sonho de uma cidade para todos natildeo seraacute apenas um sonho mas

uma realidade a ser construiacuteda casa a casa

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AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

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REFEREcircNCIAS

ASSOSSIATION American Planning Los Fundamentos de Planificacioacuten de Siacutetios Disponiacutevel em lthttpwwwplanningorgcacesgt Acesso 4 de nov de 2005

AZEVEDO Joaquim R da Rocha A anaacutelise de aptidatildeo como instrumento de planejamento de empreendimentos imobiliaacuterios e de lazer de base natural Disponiacutevel em lthttpwwwlaresorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

BASTOS Fernando Parcelamento do solo urbano Dicas nordm 129 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 04 de nov de 2005

BRASIL Coacutedigo Civil e Legislaccedilatildeo Civil em vigor organizaccedilatildeo seleccedilatildeo e notas de Theoacutetono Negratildeo com a colaboraccedilatildeo de Joseacute Roberto Ferreira Gouvecirca 183 ed Satildeo Paulo Saraiva 1999

___________ Estatuto da cidade Lei n 10257 de 10 de julho de 2001 que estabelece diretrizes gerais da poliacutetica urbana Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

___________Lei nordm 6766 de 19 de dezembro de 1979 Dispotildee sobre o parcelamento do solo urbano e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwpresidecircnciagovbrccivilgt Acesso 10 de nov de 2005

____________Instituto Brasileiro de Geografia e Estatiacutesticas Censo de 2000 Disponiacutevel em lthttpwwwibgegovbrgt

Acesso 10 de nov de 2005

CRUZ Bruno O MORAIS Maria da Piedade e OLIVEIRA Carlos W de Albuquerque Texto para discussatildeo nordm 951 - Residential Segregation and Social Exclusion in Brazilian Housing Markets Brasiacutelia IPEA 2003 Disponiacutevel em lthttpwwwdominiopublicogovbrgt Acesso 28 de nov de 2005

FLORIANOacutePOLIS Instituto de Planejamento Urbano de URBAL red nordm 7 - Diagnoacutestico local de Florianoacutepolis Florianoacutepolis IPUF 2004 Disponiacutevel em lthttpwwwipufscgovbrurbalportuguesdocumentosgt

Acesso 01 de novembro de 2005

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Diagnoacutestico das Aacutereas de Interesse Social de Florianoacutepolis Florianoacutepolis SHTDS 2005 Organizado por Cibele Assmann Lorenzi e Rogeacuterio Miranda

________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Discussatildeo norteadora da Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis- Anaacutelise Propositiva Florianoacutepolis SHTDS 2005

46

__________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Decreto ndeg 135 de 23 de setembro de 1977 Regulamenta as Leis ndeg 1215 de 280574 ndeg 1515 de 160607 e nordm1516 de 290677 Dispotildee sobre o uso do solo atraveacutes de loteamentos ou desmembramentos Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005

_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1215 de 28 de maio de 1974 Dispotildee sobre os loteamentos urbanos desmembramentos e armamentos e daacute outras providecircncias Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt

Acesso 1 de novembro de 2005

_______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 1851 de 30 de junho de 1982 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo em setor urbano da aacuterea insular de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005

_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 2193 de 03 de janeiro de 1985 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo nos balneaacuterios da Ilha de Santa Catarina Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 01 de nov de 2005

_________________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Lei ndeg 5055 de 31 de janeiro de 1997 Dispotildee sobre o zoneamento o uso e ocupaccedilatildeo do solo no distrito sede de Florianoacutepolis Disponiacutevel em lthttpwwwcmfscgovbrgt Acesso 1 de nov de 2005 _______________ Prefeitura Municipal de Florianoacutepolis Poliacutetica Habitacional de Florianoacutepolis Versatildeo Preliminar Fevereiro de 2002

FREITAS Carlos Geraldo Luz de (Coord) Habitaccedilatildeo e meio ambiente Abordagem integrada em empreendimentos de interesse social Satildeo Paulo IPT 2001 Disponiacutevel em lthttpwwwhabitareorgbrgt Acesso 4 de nov de 2005

MARICATO Ermiacutenia Brasil cidades alternativas para a crise urbana Petroacutepolis Vozes 2001

MARICATO Ermiacutenia e FERREIRA Joatildeo S W Operaccedilatildeo urbana consorciada diversificaccedilatildeo urbaniacutestica participativa ou aprofundamento da desigualdade In Estatuto da cidade e reforma urbana novas perspectivas para cidades brasileiras OSOacuteRIO Letiacutecia Marques (org) Porto Alegre Sergio Antonio Fabris 2002

MIRANDA Rogeacuterio Habitaccedilatildeo popular e favelas em Biguaccedilu Florianoacutepolis Palhoccedila e Satildeo Joseacute Florianoacutepolis PMF 2001

OLIVEIRA Isabel Cristina Eiras de Estatuto da Cidade para Compreender Rio de Janeiro IBAM 2001

47

POLIS Instituto Estatuto da cidade guia para implementaccedilatildeo pelos municiacutepios e cidadatildeos Brasiacutelia Cacircmara dos Deputados 2001

ROLNIK Raquel Estatuto da cidade instrumento para as cidades que sonham crescer com justiccedila e beleza Disponiacutevel em lthttpwwwestatutodacidadeorgbrestatutoartigo1gt Acesso 4 de novembro de 2005

____________ Raquel Zonas de Especial Interesse Social Dicas nordm 117 1998 Disponiacutevel em lthttpwwwpolisorgbrgt Acesso 4 de novembro de 2005

SANTOS Milton e SILVEIRA Maria Laura O Brasil Territoacuterio e sociedade no iniacutecio do seacuteculo XXI 23 ed Rio de Janeiro Record 2001

SMOLKA Martim O Regularizaccedilatildeo da ocupaccedilatildeo do solo urbano a soluccedilatildeo que eacute parte do problema o problema que eacute parte da soluccedilatildeo ABRAMO Pedro (org) O desafio das cidades latino-americanas Rio de Janeiro Sette Letras 2002

48

ANEXOS

ANEXO A - Planta de localizaccedilatildeo da ARP

0 em Jurerecirc Internacional Norte da Ilha

de Santa Catarina e Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0

49

AANNEEXXOO AA

62

63

Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0

62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

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49

AANNEEXXOO AA

62

63

Ilustraccedilatildeo 2 - Localizaccedilatildeo das ARP-0

62 Fonte IPUF URBAL 2004 63 Fonte Plano Diretor dos Balneaacuterios

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