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OPERAÇÕES URBANAS NA CIDADE DE SÃO PAULO

2011PLANEJAMENTO DA MOBILIDADE URBANA

PLANEJAMENTO DA MOBILIDADE URBANA

OPERAÇÕES URBANAS NO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO HISTÓRICO, RESULTADOS E PERSPECTIVAS

Fevereiro 2011

A cidade de São Paulo está dividida em zonas de uso, segundo a Lei

13.885/05:

Para cada zona de uso, a lei geral de zoneamento define o quanto se pode construir

(Coeficiente de Aproveitamento), qual a projeção do terreno se pode ocupar (Taxa

de Ocupação) e quais usos são permitidos

Os coeficientes de aproveitamento são classificados em:

• mínimo – abaixo do qual considera-se que a propriedade não cumpre sua

função social, estando o proprietário sujeito a sanções;

• básico – é aquele a que o proprietário do terreno tem direito, sem pagar nada;

• máximo – é o limite do que pode ser construído no terreno mediante

pagamento para a Prefeitura – outorga onerosa por área adicional de

construção. Os recursos vão para o Fundo Municipal de Urbanização e são

utilizados em todo o município.

Plano Diretor Estratégico

• Coeficiente de aproveitamento básico = 1,0

OPERAÇÕES URBANAS

São instrumentos de parceria entre o poder público municipal e a iniciativa privada

para a implantação de projetos de renovação urbanística, com um investimento

mínimo de recursos por parte do Tesouro.

Os recursos para a implantação desses melhoramentos são provenientes da

concessão onerosa de direitos urbanísticos, como a superação de índices e

parâmetros da legislação de uso e ocupação do solo (aumento de gabarito de altura,

mudança de uso, aumento de área construída).

Uma operação urbana deve atender aos seguintes requisitos:

•ser objeto de lei específica

•especificar um perímetro de abrangência

•estipular um estoque de área adicional a ser comercializada

•os recursos obtidos devem ser utilizados exclusivamente na realização de

intervenções na própria operação urbana

1990 1995 1997 2001 2002 2004

Operação Urbana Anhangabaú é a

primeira aprovada em São Paulo (duração de

03 anos)

Operação Urbana Centro

Operação Urbana Água

Branca

Operação Urbana Consorciada

Água Espraiada

Plano Diretor Estratégico define as áreas de OUC , reafirma a

validade das operações existentes e complementa a

regulamentação

Operações Urbanas Consorciadas Faria

Lima e Rio Verde - Jacu

Eventos importantes

Operações Urbanas não consorciadas (Centro e Água Branca):

• são anteriores à lei federal 10.257/01 (Estatuto da Cidade)

• não possuem, necessariamente, programa de intervenções

definido

• a gestão não é, necessariamente, compartilhada entre a Prefeitura

e a Sociedade Civil

• o pagamento das contrapartidas é feito em dinheiro ou por meio

da execução de obras

Operações Urbanas Consorciadas (Faria Lima e Água Espraiada):

• já adequadas ao que estabelece a lei federal 10.257/01

• possuem programa de intervenções definido

• a gestão é compartilhada entre a Prefeitura e a Sociedade Civil

• utilizam os Certificados de Potencial Adicional de Construção –

CEPAC - como forma de pagamento

VANTAGENS DO MODELO

O Estatuto da Cidade exige que da lei específica que aprovar a operação urbana constará um plano prevendo:

• Transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização

ambiental

• Programa básico de ocupação da área definindo as intervenções na Região

• Atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela

operação

• Finalidade da Operação

Programa de médio / longo prazo que deverá ser seguido pelas várias administrações.

NECESSIDADE DE PROJETO URBANISTICO

• Beneficia o fluxo de caixa da Prefeitura

• Constrói a infra-estrutura antes de adensar a Região

• Vincula recursos para intervenções específicas

ANTECIPAÇÃO DOS RECURSOS

• Os recursos obtidos serão aplicados exclusivamente no perímetro da

própria operação urbana, tendo como consequências:

A infraestrutura das regiões de maior atração para investimentos será

financiada em grande parte pelo setor privado, disponibilizando recursos

do orçamento para regiões carentes

Parte da receita dos CEPAC financia, no perímetro da Operação Urbana,

melhorias sociais e ambientais

EQUILIBRIO NA DISTRIBUIÇÃO DE RECURSOS

• Beneficia moradores e usuários da Região

• Assegura para o investidor a perspectiva de valorização

• Facilita o planejamento de novos investimentos

• Reduz desequilíbrio do sistema viário

• Cria novo produto de investimento mobiliário, com lastro imobiliário

POSSIBILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DA INFRA ESTRURUTA ANTES DO ADENSAMENTO

• Representatividade regulada pelo Estatuto da Cidade para as Operações

Urbanas / CEPAC e não prevista para Outorga Onerosa e para a

Transferência de Direito de Construir

• Constante sintonia entre a Prefeitura e: Moradores Usuários permanentes Proprietários de terrenos Investidores privados Ambientalistas

• Exemplo de Entidades de profissionais de entidades pertencentes ao

Grupo de Gestão da Operação Urbana Água Espraiada e Operação Faria

Lima: IAB, Instituto de Engenharia, OAB, FAU-USP, SECOVI, União dos

Movimentos de Moradia, Associação dos Moradores de Favelas

CONTROLE COMPARTILHADO DA SOCIEDADE CIVIL

• Pelo Estatuto da Cidade a Operação Urbana necessita um estudo prévio de

impacto de vizinhança

• As complementações do Plano Diretor de São Paulo (Lei 13.885/04 Art. 36)

exigem aprovação de EIA / RIMA para as Operações Urbanas

• Dificulta a alteração dos estoques de m² adicionais

• Vantagens:

Para a comunidade pelos debates anteriores à implantação

Para os investidores ao evitar surpresas na aprovação de projetos já

que foram duplamente debatidos, na aprovação da Lei e no EIA /

RIMA

EXIGENCIAS AMBIENTAIS

• Liberação de gabarito

• Acréscimo de taxa de ocupação (exceto Água Espraiada) quando

não há necessidade de liberação de gabarito

• Incentivo a remembramento de lotes

POSSIBILIDADE MODIFICAÇÃO DE USOS, INDICES E PARAMETROS

• Prévia definição da aplicação dos recursos

• Dinheiro “carimbado” para a Região e intervenções específicas

• Conta bancária específica para os recursos

• Intermediação financeira por instituição do Sistema CVM em leilão público

• CVM só libera novas emissões após:

Conclusão das obras anteriores

Esgotada distribuição dos CEPAC anteriores

Terem sido captados os recursos para conclusão da distribuição

anterior

• Prospecto da operação urbana e por emissão dos CEPAC

• Publicação de Relatórios pela Prefeitura

VINCULAÇÃO E TRANSPARENCIA NA APLICAÇÃO

Situação dos estoques em Dezembro de 2010

DISTRIBUIÇÃO ESPACIAL DAS PROPOSTAS DE ADESÃO

Revisão da lei – próximas etapas

Elaboração do EIA-RIMA – Emissão da LAP pelo CADES

Definição da capacidade de demanda – Revisão das diretrizes viárias do Plano Urbanístico

Consolidação do texto da Lei – 30 dias a partir da emissão da LAP do EIA-RIMA,

Encaminhamento a Câmara Municipal – até o final de 2011.

área bruta = 650ha

Objetivos

formas de ocupação de acordo com características e potencialidades de cada setor;

conformar centralidade de serviços de alto padrão na região sudoeste;

plano de intervenções no sistema viário; formas de atendimento à população que mora em favelas; implantação de sistema de áreas verdes e espaços públicos.

• Foram realizados até o momento 8 leilões de CEPAC• CEPAC – R$ 4.000,00

ENTRADAS R$ 1.712.793.721,71

Outorga Onerosa 420.487.635,64R$

Leilão de CEPAC 1.047.908.464,18R$

CEPAC - Colocação Privada 140.971.609,42R$

Outras Entradas 597.384,05R$

Receita Financeira Líquida 102.828.628,42R$

SAÍDAS (R$ 1.096.242.920,40)

Obras e Serviços (652.119.770,05)R$

Taxa de Administração EMURB (68.436.688,13)R$

Despesas Bancárias, CPMF e Outros (2.570.865,17)R$

Desapropriação (145.687.904,88)R$

Desapropriação - HIS (6.985.039,89)R$

Habitação de Interesse Social - HIS (99.942.652,28)R$

Transporte Coletivo (120.500.000,00)R$

SALDO EM 30/09/2010 R$ 616.550.801,31

Túneis

Passagem em desnível das Av. Faria Lima x Av. Rebouças x Av. Eusébio Matoso

Passagem em desnível das Av. Faria Lima x Av. Cidade Jardim

área bruta = 1400ha

objetivos• estabelecer um plano urbanístico – qualificar o espaço público• formas de ocupação de acordo com características e

potencialidades de cada setor• plano de intervenções no sistema viário• formas de atendimento à população que mora em favelas• implantação de sistema de áreas verdes e espaços públicos

características estoque de área adicional de construção: 3.750.000 m²

• Setor Brooklin (máximo) = 1.500.000 m²;• Setor Chucri Zaidan (máximo) = 2.000.000 m²;• Setor Berrini (máximo) = 250.000 m²;• Setor Jabaquara (máximo) = 500.000 m²;• Setor Marginal Pinheiros (máximo) = 600.000 m².

ÁREA EDIFICADA IGUAL 1,2 VEZES A ÁREA DOS TERRENOS

BAIXAS DENSIDADES NA REGIÃO DO BRÁS

As operações Urbanas funcionam onde já existe interesse do mercado imobiliário, fazendo com que os investimentos se concentrem nas regiões onde eles já estão concentrados, aumentando assim as disparidades interurbanas (exclusão e segregação sócio espacial). Alguns técnicos do setor alegam que a falta de um programa de atendimento social faz com que ela funcione como um instrumento que aumenta a exclusão social na medida em que haja a expulsão da população residente na área de intervenção. Um dos seus objetivos é fazer com que o investimento privado custeie, através da outorga onerosa, o programa de obras proposto, porém muitas vezes o Poder Público tem gasto mais do que arrecadado (ex. O.U.Faria Lima) em detrimento das regiões mais carentes da cidade.

Considerações e criticas

Outra critica pertinente que se faz é que a falta de um projeto urbanístico que norteie as Operações Urbanas faz com que o seu resultado seja apenas imobiliário, sem que haja uma melhoria efetiva do espaço urbano que ela pretende reorganizar através da criação de novos espaços públicos, equipamentos sociais, área verdes e permeáveis.