apostila_versao_10_2008 - avaliac imov rurais

5/26/2018 Apostila_versao_10_2008 - Avaliac Imov Rurais

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APOSTILA DO CURSO DE

AVALIAES DE

IMVEIS RURAIS

Este texto resumido destinado aos interessadosnos estudos de Percias e Avaliaes deEngenharia aplicadas a Imveis Rurais.O texto-base o livro Avaliao dePropriedades Rurais do autor Marcelo Rossi deCamargo Lima, que aborda com muitapropriedade, os diversos aspectos da matria einclui as novas normas da ABNT comcomentrios.

Dr. Valdemar Antnio Demtrio

Professor Titular do Depto. de Engenharia Rural -ESALQUSP de PiracicabaSP

Eng Agr Luis Augusto C. Moura Andrade

Perito Judicial e Engenheiro de Avaliao

PiracicabaSP

Outubro de 2008


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APOSTILA DE AVALIAES DE IMVEIS RURAISOUTUBRO 2008

NDICE REMISSIVO

NDICE REMISSIVO ................................................................................................................... 2NDICE TABELAS ....................................................................................................................... 3NDICE FIGURAS ...................................................................................................................... 31. INTRODUO .................................................................................................................. 42. OBJETIVOS ....................................................................................................................... 53. CONCEITOS BSICOS ..................................................................................................... 64. CONSIDERAES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 / 2004 ................................. 115. MTODOS DE AVALIAO ........................................................................................... 21

5.1. MTODOCOMPARATIVODIRETODEDADOSDEMERCADO(OU THE SALESCOMPARISON APPROACH)............................................................................................................... 215.2. MTODODARENDA(OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH)........................... 235.3. MTODORESIDUAL........................................................................................................ 24

6.

FATORES DE HOMOGENEIZAO PARA A AVALIAO DE TERRA NUA ..................... 25

6.1. CLASSEDECAPACIDADEDEUSODOSSOLOS......................................................... 256.2. SITUAODOIMVEL(QUANTOAOACESSO)....................................................... 406.3. CLASSEDECAPACIDADEDEUSOVERSUSSITUAO............................................. 42

7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ........................................................... 468. VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .............................................................. 479. HOMOGENEIZAO ..................................................................................................... 48

9.1. NOTAAGRONMICA(NA).......................................................................................... 499.2. DETERMINAODASAMOSTRASSEMELHANTES..................................................... 509.3. FATORDEELASTICIDADE (OUDEOFERTA)................................................................. 519.4. VALORDATERRANUA(VTN)....................................................................................... 51

10. SANEAMENTO AMOSTRAL ........................................................................................ 5410.1. CRITRIODAMDIAARITMTICA................................................................................ 5410.2. CRITRIODODESVIOPADRO................................................................................... 5510.3. CRITRIODECHAUVENET............................................................................................. 5510.4. CRITRIODEARLEY........................................................................................................ 5610.5. VALORDOIMVELAVALIANDO................................................................................ 5810.6. INTERVALODECONFIANA(OUCAMPODEARBTRIO)........................................ 58

11. AVALIAO DE BENFEITORIAS ................................................................................. 6012. AVALIAO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS ....................................................... 61

12.1. AVALIAODECULTURASDOMSTICAS.................................................................. 6212.2. AVALIAOCULTURASCOMERCIAIS........................................................................ 6212.3. AVALIAODEPASTAGENS....................................................................................... 65

13. AVALIAO DE BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS (CONSTRUES RURAIS) ..... 6714. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS AGRCOLAS ..................................... 7115. AVALIAO DE SEMOVENTES .................................................................................. 7216. AVALIAO DE MATAS NATURAIS ........................................................................... 7317. LEGISLAO FLORESTAL ........................................................................................... 7518. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................... 79


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NDICE TABELAS

Tabela 1Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao ............... 17Tabela 2Grau de preciso da estimativa de valor no caos de utilizao do mtodocomparativo direto de dados de mercado............................................................................. 17Tabela 3Fatores para classificao dos solos....................................................................... 35Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidadede uso do solo.................................................................................................................................. 37Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidadede uso do solo.................................................................................................................................. 38Tabela 6 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidadesegundo vrios autores.................................................................................................................. 38Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivises. .............. 39Tabela 8 - Valores Mdios Percentuais em funo das Classes de Capacidade de Uso

e Limitaes do Solo...................................................................................................................... 40

Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situao e viabilidade de circulao............................................................................................................................................................. 41Tabela 10Situao do imvel em relao localizao e acesso................................. 42Tabela 11 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas segundoa classe de capacidade de uso e situao segundo KOZMA ............................................. 43Tabela 12 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas segundoa classe de capacidade de uso e situao segundo FRANA ........................................... 43Tabela 13 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticas segundoa classe de capacidade de uso e situao segundo o INCRA........................................... 43Tabela 14 Fatores de ponderao na obteno do valor das terras considerando aclasse de capacidade de uso e situao................................................................................ 44Tabela 15 - Fatores de ponderao na obteno do valor das terras rsticasconsiderando a classe e subclasse de capacidade de uso e situao, segundoFRANA (1983)................................................................................................................................ 44Tabela 16d/s crtico do critrio de Chauvenet..................................................................... 56Tabela 17Nvel de .................................................................................................................... 57Tabela 18 - Critrio de Arley - r crtico..................................................................................... 57Tabela 19Valores do percentil da Distribuio de Student................................................ 59Tabela 20Coeficientes de depreciao para pastagens................................................. 66Tabela 21Coeficientes de depreciao para construes rurais.................................... 68Tabela 22Razo de depreciao em funo do tipo de construo ........................... 69Tabela 23 - - Fatores de depreciao em funo do tipo de construo e da idade .. 69Tabela 24Coeficientes de depreciao fsica e funcional................................................ 70Tabela 25Coeficientes de depreciao fsica e funcional................................................ 71

NDICE FIGURAS

Figura 1 - Composio de um imvel rural................................................................................ 22Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel rural......................................... 23Figura 3 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terrasem risco de eroso acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retiradode KOZMA (1984)............................................................................................................................ 36


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1. INTRODUOEntende-se por avaliao o conjunto de operaes com as quais sepodem somar juzo sobre o valor de um bem, e, no caso especfico de bens

imveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.Para muitos autores o processo avaliatrio tem por objetivo fixar o valor

de troca das coisas vendveis ou o que se mede pela quantidade de outrosbens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um bem dapropriedade avalianda. o poder de aquisio que pode ser comparadocom qualquer mercadoria, porm mais cmodo medi-lo em termosmonetrios. Neste caso obtendo o preo do produto, isto , o valor da troca,expresso em somas monetrias.

A idia de valor est intimamente ligada idia de utilidade, ou seja, s

tem valor aquilo que til. Na teoria econmica, conceitua-se utilidade comoa capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e,mais, para que uma coisa seja considerada til, necessria a ocorrncia detrs condies:

existncia de alguma relao entre as qualidades dessa coisae a necessidade ou desejo;

conhecimento desta relao; possibilidade dela (relao) ser utilizada.

A idia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde oescambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parmetrosvetustos so determinantes para estabelecer o valor das coisas.

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processoavaliatrio nos seguintes termos:De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-sedizer que: Avaliar medir o valor. O valor uma grandeza e, comotal, suscetvel de ser medida. Por sua vez, Medir comparar. Dainfere-se que avaliao a determinao do valor de uma coisaobtida por comparao com outras semelhantes.


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2. OBJETIVOSA avaliao de propriedades rurais matria altamente especializada,que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades

agropecurias, quer no campo da Engenharia de Avaliaes. Desta formafaz-se necessrio, que o profissional avaliador tenha conhecimento dastcnicas das Cincias Agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras), almdos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rural, para a execuo daavaliao e responder aos quesitos do Laudo Avaliatrio.

Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais deEngenharia, os conceitos tericos bsicos, utilizados na execuo da PerciaJudicial e na Avaliao de Engenharia aplicada a Imveis Rurais. Ter comointuito, facilitar e difundir os conhecimentos j publicados de diversos

profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o Pas, a fim deque os avaliadores tenham cada vez mais segurana na determinao dejustos valores, os mais prximos da perfeio.


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3. CONCEITOS BSICOSA dificuldade de se obter uma definio nica e precisa para o quevenha a ser valor, foi responsvel pelo surgimento de duas escolas ou

correntes universais sobre o que se entende por valor: Escola Univalente: defende que o valor de um determinado

bem nico, num dado momento, qualquer que seja afinalidade da avaliao;

Escola Pluralista: defende o princpio de que conceituao devalor pode mudar, de acordo com a finalidade de suadeterminao.

Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralistaconferem ao valor um carter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas

variaes, em funo dos mais insignificantes detalhes. Assim que surge ovalor de mercado: venal; contbil; intrnseco, artstico; estimativo etc.Dado a inexistncia de consenso filosfico entre valor e preo, dado que

o objetivo final do processo avaliatrio a obteno de uma soma capaz detraduzir, em termos monetrios, todos os quesitos objetivos e subjetivos desteprocesso. Distingue-se, portanto, trs conceitos igualmente importantes: Preode Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.

Preo de Mercado: o montante de dinheiro que deve serentregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob ascondies imediatas e existentes numa determinada data. Opreo pago pela propriedade desconsidera os motivos,

presses e o conhecimento. Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro,que uma propriedade alcanaria num mercado aberto ecompetitivo, sob todas as condies necessrias a uma vendajusta, na qual o comprador e o vendedor procederiam deforma prudente, com todos os conhecimentos indispensveis,assumindo que o preo no seria afetado por estmulosindevidos.

Valor Potencial: representado pela capacidade que o imvelpossui de produzir renda mxima.

Segundo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e valor de

mercado, que, num dado momento o valor significa o que a propriedadevale, enquanto o preo expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido.O valor potencial utilizado em avaliao, para mostrar se, em face do

valor potencial, um negcio imobilirio oferece atrativos para a aplicao docapital.

Segundo Demtrio (1991) do ponto de vista jurdico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser conceituada como qualquer poro da superfcie terrestresobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizemrespeito no somente rea da superfcie, mas tambm a coisas tais como acobertura vegetal natural, as construes e outras benfeitorias feitas pelohomem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfcie, tais como

plantaes e pedreiras, por exemplo.


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O conceito econmico de terra, segundo BARLOWE (1972) muitoamplo abrangendo o somatrio dos recursos naturais e daqueles criados pelohomem, sobre os quais a possesso de qualquer poro da superfcie terrestrepermite controle. Subdivide-se a terra como: espao, natureza, fator de

produo, bem de consumo, situao, propriedade e capital, cujas definiesso: Terra como espao - espao cbico (jazidas minerais) e

espao acima da superfcie (construes e exploraesagrcolas);

Terra como natureza - ambiente natural determinado pelascondies climticas, topogrficas e edficas;

Terra como fator de produo - fonte natural de alimentos,fibras, materiais de construo, minerais e outras matriasprimas utilizadas na sociedade moderna. Est estreitamenteligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";

Terra como situao - modernamente, grande importncia atribuda ao conceito de terra como situao, isto , sualocalizao em relao: ao mercado consumidor, vias deacesso e outros aspectos scio-econmicos. Em Percia eAvaliao de Engenharia aplicada a Imvel Rural a situaodo imvel aparece, em escala de grandeza, logo aps acapacidade de uso, na estimativa do valor das terras;

Terra como propriedade - tem conotao com os direitos eresponsabilidades que indivduos ou grupos exercem sobre aposse e uso da terra.

Os imveis de destinao rural so aqueles cuja melhor alternativa

econmica de explorao realizada pela atividade agrcola, pecuria,extrativa vegetal, florestal ou agro industrial.O Estatuto da Terra (Lei n.. 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo

4 o seguinte:Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imvel Rural, o prdio rstico, de rea contnua qualquerque seja a sua localizao que se destina exploraoextrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs deplanos pblicos de valorizao, ou quer seja, pela iniciativaprivada;II - "Propriedade Familiar", o imvel rural que, direta e

pessoalmente explorado pelo agricultor e sua famlia, lhesabsorva toda a fora de trabalho, garantindo-lhes asubsistncia e o progresso social e econmico, com reamxima fixada para cada regio e tipo de explorao, eeventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;III - "Mdulo Rural", a rea fixada nos termos do inciso anterior;IV - "Minifndio", o imvel rural de rea e possibilidadesinferiores s da propriedade familiar;V - "Latifndio", o imvel rural que:

a) exceda dimenso mxima fixada na forma do artigo46, 1, alnea "b", desta Lei, tendo-se em vista as


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condies ecolgicas, sistemas agrcolas regionais e o fima que se destine;b) no excedendo o limite referido na alnea anterior, etendo rea igual ou superior dimenso do mdulo de

propriedade rural, seja mantido inexplorado em relaos possibilidades fsicas, econmicas e sociais do meio,com fins especulativos, ou seja, deficiente ouinadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe aincluso no conceito de empresa rural.

Obedecendo ao disposto na fundamentao legal, a avaliao deimveis rurais consiste na determinao tcnica do preo de mercado doimvel como um todo, estando a includas as terras, seus recursos naturais ebenfeitorias.

Tendo em vista este procedimento, separao do valor da terra nua dasbenfeitorias, quando da avaliao, normalmente, os seguintes itens so

separados: TERRAS - so avaliadas em funo de sua capacidade de uso,

localizao e outros fatores, porm sem vegetao e sembenfeitorias, dentro do conceito de terra nua;

RECURSOS NATURAIS (desde que no tenham sidoconsiderados junto com a terra nua) - tudo aquilo que podeser considerado como ddiva da natureza que se encontrasobre o solo, fixado ou no a ele, ou mesmo logo abaixo dasuperfcie e que possa ser extrado para vender ou ser usadona propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira elenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e

quedas d'gua; BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundirio produtivo) -

abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel ruralcapazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda deseus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados oumelhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);

BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fundirio auxiliar) -abrangem todas as inovaes introduzidas no imvel rural queno proporcionam rendimentos prprios, embora contribuampara o xito das exploraes. o caso das edificaes emgeral (casas, galpes, estbulos, pocilgas, currais e outras) e

dos chamados melhoramentos fundirios (trabalhos deconservao do solo, sistemas de irrigao e drenagem,audes e outros trabalhos de efeito permanente ouprolongado, efetuados no prprio solo);

SEMOVENTES (capital de explorao fixo, vivo) - animais de lidee auxiliares e os produtores (ou de rendimento);

MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veculos,tratores, mquinas de benefcio, moto-bomba, arados, grades,ferramentas e utenslios, arreios, mobilirio e outros (capital deexplorao fixo, inanimado);

PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtosadquiridos no comrcio (sementes, mudas, fertilizantes,


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corretivos, raes, produtos fitossanitrios, combustveis elubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda novendidos como colheitas pendentes ou armazenadas,sementes, estrume e outros (capital de explorao circulante).

A determinao do valor da riqueza mineral no ser includa no valorde propriedade rural neste trabalho, por ser matria estranha aos profissionaisdas cincias agrrias e, especfica ao Engenheiro de Minas, Gelogo entreoutros.

No entanto, o valor destas jazidas deve ou no ser includo no valor daspropriedades dependendo dentre outros fatores, da existncia de alvar deexplorao.

No h consenso sobre a definio de terra nua, como se pode ver aseguir.

O INCRA, na Instruo Normativa 08 / 93, em seu Anexo II, item 4.1,determina o seguinte:

"Considera-se terra nua a terra com suas acesses naturais, nostermos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Cdigo Civil.Entende-se, portanto por acesses naturais tudo o que se encontrar

incorporado a terra sem a interveno do proprietrio.Artigo 43 - So bens imveis;

Inciso I: "O solo com a sua superfcie, os seus acessrios eadjacncias naturais, compreendendo as rvores e frutospendentes, o espao areo e o subsolo.1

Artigo 64 - No se consideram benfeitorias os melhoramentossobrevindos coisa sem a interveno do proprietrio, possuidor oudetentor.2

Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imvel eo segundo, de forma no muito clara, define benfeitoria.A Constituio Federal, no seu artigo 184 diz que os imveis

desapropriados sero indenizados em ttulos da dvida agrria e as benfeitoriasteis e necessrias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere definio de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as benfeitorias teisnecessrias todo o restante terra nua.

O Estatuto da Terra (Lei 4.504 / 64) e a Lei 8.629 / 93 em nenhummomento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisria 1997-34,de 13 / 01 / 2000, diz o seguinte:

Art. 3 - Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de

fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alteraes:Art. 12 - Considera-se justa a indenizao que reflita o preo atualde mercado do imvel em sua totalidade, a includas as terras eacesses naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizveisobservadas os seguintes aspectos:

I - localizao do imvel;II - aptido agrcola;III - dimenso do imvel;IV - rea ocupada e ancianidade das posses;

1Dispositivo correspondente no novo Cdigo Cvel: art. 79.2Idem: art. 97


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V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservaodas benfeitorias.

1 Verificado o preo atual de mercado da totalidadedo imvel, proceder-se- deduo do valor das

benfeitorias indenizveis a serem pagas em dinheiro,obtendo-se o preo da terra a ser indenizado em TDA. 2 Integram o preo da terra as florestas naturais, matasnativas e qualquer outro tipo de vegetao natural, nopodendo o preo apurado superar, em qualquerhiptese, o preo de mercado do imvel.

A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de clculo de valorda terra nua a seguinte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:

Artigo 10.1.2 - admissvel na avaliao a determinao do valorda terra nua a partir de dados de mercado de imveis combenfeitorias, deduzindo-se o valor destas.

Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e / ou parecer tcnicoa definio de terra nua, para dirimir quaisquer dvidas.


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4. CONSIDERAES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /2004

Para a determinao do valor de um imvel rural, deve ser definido umprocedimento, onde so seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos dePercias e Avaliaes de Engenharia para Imveis Rurais so normatizados pelaAssociao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), e especificado na normabrasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliao de Bens Parte 3: ImveisRurais).

A seguir destacar-se-o os principais aspectos da norma vigente, assimcomo tecer alguns comentrios sobre a sua aplicao prtica.

1. Objetivo1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as diretrizes

e padres especficos de procedimentos para a avaliao deimveis rurais, especialmente quanto a:

instituio de terminologia, definies, smbolos eabreviaturas;

classificao de sua natureza; descrio das atividades bsicas; definio da metodologia bsica; identificao do valor de mercado ou outra

referncia de valor; especificao das avaliaes; requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de

avaliao.1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 exigvel em todasas manifestaes tcnicas escritas, vinculadas s atividades deEngenharia de Avaliaes de Imveis Rurais.1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 no tem a intenode esgotar a matria e, sempre que for julgado conveniente,dever ser complementada ou atualizada para atender aosseus objetivos.

A norma descreve as seguintes atividades bsicas para o servio dePercias e Avaliaes de Imveis Rurais:

7. Atividades Bsicas

7.1. Generalidades: recomendvel que o Engenheiro deAvaliaes esclarea por ocasio da contratao aspectosessenciais para definir o mtodo avaliatrio e eventuais nveisde fundamentao e preciso que pretende atingir, entreoutros:

finalidade: desapropriao, aquisio,arrendamento, alienao, dao em pagamento,


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permuta, garantia, fins contbeis, seguro,arrematao, adjudicao3e outros;

objetivo: valor de mercado, de compra e venda oude arrendamento; outros valores, tais como: valor

em risco, valor patrimonial, custo de reedio,preo de liquidao forada; indicadores deviabilidade e outros;

prazo limite previsto para a apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de

uso restrito.As atividades bsicas correspondem as seguintes etapas:

conhecimento e requisio de documentao; vistoria; coleta de dados; diagnstico do mercado; escolha e justificativa dos mtodos e critrios deavaliao; tratamento dos dados de mercado; clculo do valor do imvel.

de fundamental importncia a ateno a todas as etapas citadas paraque o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando aobteno do preo justo ao imvel avaliando, assim como garantido ocumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliaes.

De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item 7.3, define-sevistoria como:

A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliao conhecer, da

melhor maneira possvel, o imvel avaliando e o contexto imobilirioa que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Alm doprevisto na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados osaspectos relevantes na formao do valor, de acordo com oobjeto, o objetivo e a finalidade da avaliao, constantes em 7.3.1e 7.3.2.

Para todos os trabalhos de Engenharia de Avaliaes deve-se fazer umplanejamento da pesquisa e um adequado levantamento de dados,conforme orientaes dos seguintes itens da norma vigente:

7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado7.4.1 Planejamento da pesquisa Na pesquisa, o que se

pretende a composio de uma amostrarepresentativa de dados de mercado de imveis comcaractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s doavaliando, usando-se toda a evidncia disponvel. Estaetapa deve iniciar-se pela caracterizao e delimitaodo mercado em anlise, com o auxlio de teorias e

3Adjudicao: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados praa, ou leilo, sotransmitidos ao credor exeqente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para

pagamento do seu crdito, por preo igual ao da avaliao, quando no houve licitantes, oupelo valor do maior lano, quando arrematado por terceiros.


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conceitos existentes advindas de experincias adquiridaspelo avaliador sobre a formao do valor.Na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis que, emprincpio, so relevantes para explicar a formao de

valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e coma varivel dependente.A estratgia de pesquisa refere-se abrangncia daamostragem e s tcnicas a serem utilizadas na coleta eanlise dos dados, como a seleo e abordagem defontes de informao, bem como a escolha do tipo deanlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dosrespectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas,planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).7.4.2 Identificao das variveis do modeloAs variveisdo modelo so identificadas como:

varivel dependente: para aespecificao correta da variveldependente, necessria umainvestigao no mercado em relao sua conduta e s formas de expressodos preos (por exemplo, preo total ouunitrio, moeda de referncia, formasde pagamento). tambm necessrioobservar a homogeneidade nasunidades de medida;

varivel independente: as variveisindependentes, referem-se scaractersticas fsicas (rea, classes decapacidade de uso das terras, entreoutros), de situao (acesso,localizao, distncia a centro dereferncia, entre outros) e econmicas(ofertas ou transaes, poca,condio do negcio vista ou aprazo). As variveis devem serescolhidas com base em teoriasexistentes, conhecimentos adquiridos,

senso comum e outros atributos que serevelem importantes no decorrer dostrabalhos, pois algumas variveisconsideradas importantes noplanejamento da pesquisa podem semostrar pouco relevantesposteriormente e vice-versa.

...................7.4.3 Levantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetivo a obteno de umaamostra representativa para explicar o


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comportamento do mercado, no qual oimvel avaliando est inserido....................7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a

base do processo avaliatrio. Nesta etapa, oEngenheiro de Avaliaes investiga omercado, coleta dados e informaesconfiveis preferencialmente a respeito denegociaes realizadas e ofertas,contemporneas data de referncia daavaliao, com suas principais caractersticaseconmicas, fsicas e de localizao. As fontesdevem ser diversificadas tanto quanto possvel.A necessidade de identificao das fontesdeve ser objeto de acordo entre os

interessados. No caso de avaliaes judiciais obrigatria a identificao das fontes.7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaesimportantes do valor de mercado. Entretanto,deve-se considerar superestimativas que emgeral acompanham esses preos e, sempreque possvel, quantific-las pelo confronto comdados de transaes....................7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suascaractersticas descritas pelo Engenheiro de

Avaliaes at o grau de detalhamento quepermita compar-los com o bem avaliando,de acordo com as exigncias dos graus depreciso e de fundamentao.7.4.3.7 Especial ateno deve ser dada classificao de terras dos dados de mercado.7.4.3.8 Somente sero aceitos os seguintesdados de mercado:

transaes; ofertas; opinies de Engenheiros de Avaliaes

ligados ao setor imobilirio rural; opinies de profissionais ligados ao setor

imobilirio rural; informaes de rgos oficiais.

Todas as propriedades que compem a amostragem devem ser,preferencialmente, vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliaes, para que omesmo possa checar as informaes coletadas, assim como possibilitar acorreta caracterizao das mesmas. Deve-se dar preferncia por trabalharcom o maior nmero possvel de transaes (ou negcios realizados) e depoisofertas, evitando-se ao mximo a utilizao de opinies ou informaes dergos oficiais.


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Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamentocom o intuito de checar sua viabilidade de utilizao na determinao devalor da propriedade avalianda, conforme descrito a seguir:

7.7 - Tratamento dos dados

7.7.1 Preliminares7.7.1.1 recomendvel, preliminarmente, asumarizao das informaes obtidas sob aforma de grficos que mostrem as distribuiesde freqncia para cada uma das variveis,bem como as relaes entre elas. Nestaetapa, verificam-se o equilbrio da amostra, ainfluncia das possveis variveis-chave sobreos preos e a forma de variao, possveisdependncias entre elas, identificao depontos atpicos, entre outros. Assim, podem-se

confrontar as respostas obtidas no mercadocom as crenas a priori do Engenheiro deAvaliaes, bem como permitir a formulaode novas hipteses.7.7.1.2 Nos casos de transformao depagamento parcelado ou a prazo de umdado de mercado para preo vista, estadeve ser realizada com a adoo de umataxa de desconto, efetiva, lquida erepresentativa da mdia praticada pelomercado, data correspondente a esse dado,

discriminando-se a fonte.7.7.1.3 No tratamento dos dados podem serutilizados, alternativamente e em funo daqualidade e da quantidade de dados einformaes disponveis:

tratamento por fatores homogeneizao por fatores e critrios,fundamentados por estudos conforme7.7.2.1, e posterior anlise estatstica dosresultados homogeneizados;

tratamento cientfico tratamento deevidncias empricas pelo uso demetodologia cientfica que leve induo de modelo validado para ocomportamento do mercado

7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquermodelo uma representao simplificada domercado, uma vez que no considera todas assuas informaes. Por isso, precisam sertomados cuidados cientficos na suaelaborao, desde a preparao da pesquisae o trabalho de campo, at o exame final dos

resultados.


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...................7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados nestetratamento devem ser indicados

periodicamente pelas entidades tcnicasregionais reconhecidas, revisadosperiodicamente e devem especificarclaramente a regio para a qual soaplicveis. Alternativamente, podem seradotados fatores de homogeneizaomedidos no mercado, desde que o estudo demercado especfico que lhes deu origem sejaanexado ao laudo....................7.7.2.3 No caso de utilizao de tratamento

por fatores, deve ser observado o anexo B....................7.8.2 O valor de mercado deve considerar oaproveitamento eficiente do imvel.

Este artigo da norma extremamente relevante para o Engenheiro deAvaliaes, quando da execuo dos seus servios, pois ir determinar ocorreto e justo valor da propriedade avalianda.

Voltando a anlise da norma, agora discutindo conceitos relacionadoscom a metodologia de avaliao.

8 Metodologia aplicvel8.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao

utilizar a inferncia estatstica com modelos de regressolinear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexoA. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar oanexo B.8.2 Mtodo da capitalizao da renda..................

8.2.2 No caso de avaliaes de produes vegetais,devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperadosdevem ser considerados a partir da data de

referncia da avaliao at o final da vida tilda produo vegetal.8.2.2.2 Na determinao da renda lquida,deve-se considerar a receita bruta, deduzidoos custos diretos e indiretos, inclusive o custo daterra nua, os impostos e o custo deerradicao, se houver.8.2.2.3 No clculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre ocapital que ela representa ou o valor do seuarrendamento.


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Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau depreciso e de fundamentao, so possveis classificaes do trabalho doEngenheiro Avaliador, estas classificaes determinam o nvel de preciso dotrabalho apresentado, conforme resumo a seguir:

9 Especificaes das avaliaes9.1 Generalidades9.1.1 A especificao de uma avaliao estrelacionada tanto com o empenho do Engenheiro deAvaliaes, como com o mercado e as informaes quepossam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelocontratante do grau de fundamentao desejado tempor objetivo a determinao do empenho no trabalhoavaliatrio, mas no representa garantia de alcance degraus elevados de preciso. Quanto ao grau de preciso,este depende exclusivamente das caractersticas do

mercado e da amostra coletada e, por isso, no passvel de fixao a priori...................

9.2 Quanto fundamentao9.2.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos graus indicados na tabela 1, deacordo com a soma dos pontos em funo dasinformaes apresentadas.Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao

Grau

I II IIILimite mnimo 12 36 71Limite mximo 35 70 100

9.2.2 Esta pontuao obtida segundo os critriosespecificados na norma. Quando a finalidade for aavaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se omtodo comparativo direto de dados de mercado,conjugado ou no com os mtodos de custo e dacapitalizao da renda...................

9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliaes deveenquadrar seu trabalho em cada item databela 2 da norma (Pontuao para fins declassificao das avaliaes quanto ao graude fundamentao). A soma dos pontosobtidos nos dez itens deve ser utilizada paraconferir o grau de fundamentao conforme atabela 1, observadas as restries de 9.2.3.

9.3 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais seroespecificadas quanto preciso no caso em que for utilizadoexclusivamente o mtodo comparativo direto de dados demercado, conforme a tabela a seguir:Tabela 2 Grau de preciso da estimativa de valor no caos deutilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado


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DescrioGrau

III II IAmplitude do intervalo deconfiana de 80% em torno dovalor central da mdia

50%

NOTA: Observar subseo 9.1A seguir destacaremos os procedimentos especficos para a avaliao

de diversos elementos existentes nas propriedades rurais.10 Procedimentos especficos

10.1 Terras Nuas10.1.1 Na avaliao das terras nuas, deve serempregado, preferencialmente, o mtodo comparativodireto de dados de mercado...................10.1.3 Fatores de homogeneizao No caso deutilizao de fatores de homogeneizao, recomenda-seque a determinao destes tenha origem nos estudosfundamentados estatisticamente e envolva variveiscomo, por exemplo, escalas de fatores de classes decapacidade de uso, fatores de situao e recursoshdricos. Os dados bsicos devem ser obtidos na mesmaregio geoeconmica onde est localizado o imvelavaliando e tratados conforme anexo B.

10.2 Construes e instalaes10.2.1 As avaliaes, quando no usado o mtodocomparativo direto de dados de mercado, devem serfeitas por oramentos qualitativos e quantitativos,compatveis com o grau de fundamentao...................10.2.3 A depreciao deve levar em conta:

aspectos fsicos em funo da idadeaparente, da vida til e do estado deconservao;

aspectos funcionais, considerando oaproveitamento da benfeitoria nocontexto socioeconmico do imvel eda regio em conjunto, a obsolescnciae a funcionalidade do item.

10.3 Produes vegetais Na avaliao em separado dasprodues vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a10.3.3.

10.3.1 Deve ser empregado o mtodo da capitalizaoda renda para a identificao do valor econmico.10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro anode implantao, recomendam-se utilizar,alternativamente ao mtodo da capitalizao da renda,o custo de implantao, includos os custos diretos eindiretos.10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formao,com a aplicao de um fator de depreciao


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decorrente da diminuio da capacidade de suporte dapastagem.

10.3.3.1 Tambm pode ser utilizado o valorpresente lquido dos valores mdios regionais

de arrendamento de pastagens nas mesmascondies, pelo perodo restante de sua vidatil, deduzidos os custos diretos e indiretos,inclusive o custo da terra.

10.4 Florestas Nativas Para a identificao do valor da terraem conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir odescrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possvel, o mtodocomparativo direto de dados de mercado.10.4.2 Quando existir explorao econmica autorizadapelo rgo competente pode ser utilizado o mtodo da

capitalizao da renda, onde devem ser considerados oscustos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessrio oinventrio florestal, este deve ser executado para a reaavalianda...................

10.6 Equipamentos e mquinas agrcolas A avaliao podeser feita pelo mtodo comparativo direto de dados demercado ou pela apurao do custo de reedio, quandono existir mercado para o bem. Recomenda-se a citao dasfontes de consulta e apresentao dos clculos efetuados.10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Quando estas

obras e trabalhos de melhoria das terras no tiverem sidocontemplados em outros itens da avaliao, a identificaodo valor deve ser feita pelo custo de reedio. recomendada a citao das fontes consultadas eapresentao dos clculos efetuados.

De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, na apresentaodos laudos de avaliao devem constar obrigatoriamente o seguinte:

11 Apresentao de Laudos de Avaliao Os laudos deavaliao devem ser apresentados no modelo completo ousimplificado, conforme 11.1 e 11.2.

11.1O laudo completo deve incluir:

identificao da pessoa fsica ou jurdica ou seurepresentante legal que tenha solicitado o trabalho; objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e

finalidade (exemplo: garantia, dao empagamento, venda e compra) da avaliao;

pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1 / 2001,ressalvas e fatores limitantes;

roteiro do acesso ao imvel; planta esquemtica de localizao; descrio da regio, conforme 7.3.1; identificao e caracterizao do bem avaliado,

conforme 7.3.2;


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data da vistoria; descrio detalhada das terras (7.3.2.2), construes,

instalaes (7.3.2.3) e produes vegetais (7.3.2.4); descrio detalhada das mquinas e equipamentos

(7.3.2.6), obras e trabalhos de melhorias das terras(7.3.2.5); classificao conforme seo 5; indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com

justificativa da escolha; pesquisa de valores, atendidas as disposies de 7.4; descrio detalhada das terras, do imvel da amostra

conforme 5.2.1; memria de clculo do trabalho utilizado; diagnstico de mercado; data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e

sua data de referncia; especificao da avaliao, com grau de

fundamentao e preciso; local e data do laudo; qualificao legal completa e assinatura do(s)

profissional(ais) responsvel(ais) pela avaliao.11.2O laudo simplificado deve incluir:

identificao da pessoa fsica ou jurdica e / ou seurepresentante legal que tenha solicitado o trabalho;

objetivo da avaliao; roteiro de acesso ao imvel avaliando; identificao e caracterizao do bem avaliando(terras, produes vegetais, etc.); indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com

justificativa da escolha; especificao da avaliao; data da vistoria, concluso, resultado da avaliao e

sua data de referncia; qualificao legal completa e assinatura do(s)

profissional(ais) responsvel(eis) pela avaliao; local e data do laudo.

Os nveis de preciso da avaliao esto condicionados a confiabilidade

e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliaes classificadasem trs nveis: avaliao de preciso rigorosa; avaliao de preciso normal; avaliao expedita.

No decorrer do trabalho sero detalhadas as orientaes previstas nanorma ABNT NBR 14.653-3 de 2004 para a Avaliao de Imveis Rurais.


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5. MTODOS DE AVALIAOPartindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho adeterminao do valor de mercado de um imvel, ou seja, o valor onde o

proprietrio e o vendedor esto interessados em vender ou comprar, mas noesto obrigados, nada mais bvio que esta determinao parta de valoresoferecidos e / ou transacionados no livre mercado imobilirio. Quais so estasinformaes?

Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e dearrendamento, desta forma, criaram-se, basicamente dois mtodos para adeterminao do valor de venda de imveis de destinao rural.

O Mtodo Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que comoo prprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparao

direta com outros imveis ofertados ou transacionados no mercado,efetuando-se claro, a correo devida das diferenas entre eles.O outro seria o Mtodo da Renda (ou The Income Capitalization

Approach) que se baseia na capitalizao de um rendimento anual, obtidono mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.

Existe ainda um terceiro mtodo denominado Mtodo Residual, poucousual, que determina o valor do imvel pela da comparao das benfeitoriasexistentes no imvel avaliando com imveis sem estas benfeitorias.

5.1. MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OUTHE SALES COMPARISON APPROACH)

Esta metodologia a mais usual e aplicada nas avaliaes de imveisrurais, Terra nua, sendo inclusive a metodologia recomendada pela ABNT, nanorma brasileira n.. 14.653-3 de 2004 (ABNT NBR 14.653-3 / 2004Avaliao deBensParte 3: Imveis Rurais), que rege os trabalhos de Percia e Avaliao deEngenharia aplicada Imvel Rural.

O mtodo comparativo tambm conhecido como mtodo direto ousinttico, pois se baseia na comparao direta do imvel avaliando comoutros imveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo scorrees das diferenas entre eles, visto que no existem imveis iguais.

Essas correes buscam transpor as condies encontradas nos imveis

pesquisados para as do imvel avaliando, utilizando-se, para isso, dahomogeneizao dos elementos que exercem influncia no valor das terras,quais sejam:

caractersticas fsicas; localizao e acesso; benfeitorias; entre outros, especficos para cada regio.

Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercadoimobilirio da regio, imveis ofertados ou negociados, os quais devem serverificados e analisados pela vistoria criteriosa tal como a executada napropriedade avalianda. Quanto mais precisas as descries dos elementos a


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serem utilizados, menor a margem de erro na transposio dos mesmos(homogeneizao).

O prprio nome da metodologia auto-explicativo, ou seja, realizam-secomparaes entre os diversos imveis existentes na mesma regio

geoeconmica do imvel avaliando, para determinao do valor dapropriedade.A dificuldade deste mtodo consiste exatamente na comparao. Sabe-

se que as fazendas tm caractersticas distintas, como: reas cultivadas;quantidade e tamanho de benfeitorias no reprodutivas; produesdiferentes; tipos de solos; disponibilidade de gua; cobertura vegetal natural(matas) etc.

Devido a estas, e muitas outras, diferenas entre as diversas fazendas, acomparao somente vivel quando as propriedades so semelhantes.Mesmo assim, encontram-se diferenas quanto aos tipos de solos (ocorrncia);produes; construes etc.

Assim, para permitir uma comparao entre dados semelhantes eposteriormente, homogeneiz-los, a metodologia recomenda que se separemas terras do restante da composio do imvel, est representado na Fig. 1.

TERRASterras cultivveis

terras cultivveis em alguns casosterras no cultivveis

CULTURASbens que geram rendimentospastagens, caf, cana, laranjafruticultura, cult. anuais etc.

CONSTRUESparte do processo produtivo

galpes, silos, armazns, cercas,

casas, currais, estradas etc.

SEMOVENTESrebanhos

gado leiteiro, de corte, equinos,

sunos, caprinos, piscicultura etc.

MQUINASmotores, implementos

tratores,mquinas de benefcio etc.

PRODUTOSadquiridos ou produzidossementes, fertilizantes,

colheitas armazenadas etc.

RECURSOSNATURAIS

Outros

IMVEL RURALcomposio

TERRASterras cultivveis

terras cultivveis em alguns casosterras no cultivveis

CULTURASbens que geram rendimentospastagens, caf, cana, laranjafruticultura, cult. anuais etc.

CONSTRUESparte do processo produtivo

galpes, silos, armazns, cercas,

casas, currais, estradas etc.

SEMOVENTESrebanhos

gado leiteiro, de corte, equinos,

sunos, caprinos, piscicultura etc.

MQUINASmotores, implementos

tratores,mquinas de benefcio etc.

PRODUTOSadquiridos ou produzidossementes, fertilizantes,

colheitas armazenadas etc.

RECURSOSNATURAIS

Outros

IMVEL RURALcomposio

Figura 1 - Composio de um imvel rural

A partir do valor total do imvel faz-se a decomposio em valor da terranua e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).

Desta maneira, separando as terras dos demais componentes do imvel,faz-se a homogeneizao dos dados da terra nua, para determinar um valorpara a situao paradigma desejado.

Normalmente o valor das terras (que a varivel dependente ouexplicada) flutua em funo de alguns fatores (denominados variveisindependentes ou explicativas), como por exemplo:


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100

i

rVI

CAPACIDADE DE USO

fertilidade

profundidade

drenagem etc

LOCALIZAO

acesso

distncias

trafegabilidade etc

RECURSOS

aguadas

matas

etc.

-

DIMENSO

rea

TTULO DE DOMNIO

escritura

posse

etc.

-

TERRAS

CULTURAS

CONSTRUES

INSTALAESETC.

IMVEL

CAPACIDADE DE USO

fertilidade

profundidade

drenagem etc

LOCALIZAO

acesso

distncias

trafegabilidade etc

RECURSOS

aguadas

matas

etc.

-

DIMENSO

rea

TTULO DE DOMNIO

escritura

posse

etc.

-

TERRAS

CULTURAS

CONSTRUES

INSTALAESETC.

IMVEL

Figura 2 - Critrios empregados para avaliao de imvel ruralOs procedimentos para a homogeneizao a partir destes dados sero

apresentados nos captulos mais adiante nesta monografia.

5.2. MTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATIONAPPROACH)

Tambm denominado indireto, ou analtico, o mtodo da renda consisteem capitalizar a renda lquida da propriedade avalianda. Em matemticafinanceira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, pode-se determin-lo. Por analogia, o mesmo princpio se aplica aos imveis ruraisem geral, ou seja, conhecendo a sua renda lquida, efetiva ou potencial,pode-se determinar o seu valor.

Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segurana naspropriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo

assim, deve-se ter muita cautela na adoo da taxa de capitalizao darenda lquida a ser aplicada.Trata-se de um mtodo com alta sensibilidade, exigindo cuidados

redobrados, recomendando-se que no seja nunca aplicado isoladamente,mas sempre como verificao do resultado obtido pelo emprego do mtodocomparativo. Por derradeiro, cumprem assinalar que os dois mtodos soprocessos de trabalho que se complementam, ambos, apresentando as suasdificuldades e vantagens.

Depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (3 a 5) dapropriedade e da aplicao, sobre a mdia dos rendimentos lquidos, de umataxa de capitalizao. Os problemas neste caso so dois:

o nmero reduzido de imveis com balanos confiveis e bemestruturados; qual a taxa a ser aplicada.

Neste mtodo relaciona-se o valor da terra diretamente com a suacapacidade de produo de renda (encontrada pela anlise do imveldentro da regio e das possibilidades de explorao existentes).

Este mtodo parte do pressuposto que o preo de uma propriedade ruralest relacionado com a renda que ela capaz de produzir capitalizada,representada matematicamente da seguinte forma:

onde;


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VI = valor do imvel (definir a classe, a situao, com ou sembenfeitorias, etc.);r = renda lquida/ ha.;i = taxa de capitalizao.

A grande dificuldade do mtodo consiste na determinao da taxa decapitalizao que ser utilizada no trabalho, j que no existem estudostcnicos, embasados estatisticamente, que informe qual a taxa de rendapara imveis rurais.

Assim, devido falta de trabalhos publicados relacionados com estetema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo como mtodo comparativo direto de dados de mercado, ele pode determinar arenda lquida possvel da referida propriedade. Com estes dois valores pode-secalcular a taxa de renda atual daquele imvel com suas caractersticasespelhadas na avaliao. Uma taxa mdia, resultado de diversas verificaesna mesma regio, pode ento ser utilizada e justificada em outros laudos onde

a avaliao ser feita utilizando-se tambm do mtodo da renda.

5.3. MTODO RESIDUAL

Existe ainda um terceiro MTODO, no to difundido, que o RESIDUAL.Em poucas palavras, resume-se na comparao de valores unitrios de

imveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou no) com outros semas mesmas, determinando-se assim, o valor de mercado da terra nua.

Este mtodo mais indicado para a finalidade de verificao doresultado encontrado, quando comparado com os outros dois mtodosanteriores.

Como j comentado, recomenda-se o uso deste como um aferidor parauso do avaliador.


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6. FATORES DE HOMOGENEIZAO PARA A AVALIAO DETERRA NUA

Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologiarecomendada para a avaliao de terra nua o mtodo comparativo diretode dados de mercado, e, como visto anteriormente este critrio baseia-se nautilizao de fatores de homogeneizao para a apurao do valor da terranua (VTN) da propriedade avalianda.

Os fatores de homogeneizao so caractersticas dos imveis quepodem ser comparadas com outros imveis pertencentes a mesma regiogeoeconmica. A cada um destes fatores de homogeneizao atribudoum valor, que permite a comparao com o valor da propriedade avalianda.

Para a aplicao do mtodo comparativo, faz-se necessrio definir quais

os fatores que exercem influncia no valor, para, a seguir determinar comotransport-los para um imvel padro.

Os principais fatores podem ser resumidos como: classe de capacidade de uso dos solos (caractersticas fsicas

dos solos); distncias em relao a centros consumidores e/ou

compradores ou de influncia na regio (situao); dimenses das reas.

Dependendo da regio em estudo, podem existir outros fatores, comopor exemplo:

potencial hdrico (volume de cursos dgua nas propriedades capacidade de irrigao para zonas de orizicultura ou emregies de clima seco);

cobertura florstica (regies de fronteira agrcola, onde o valorda mata est embutido no valor da terra, podendo atdepreci-la) etc.

Discutir-se-o a seguir a classe de capacidade de uso dos solos e asituao, elemento que relaciona o acesso e a distncia do imvel ao centrode comercial mais prximo.

6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

No exame das propriedades rurais o Engenheiro ter que observar certascaractersticas fsicas que so importantes para a fixao do valor.

Isto se deve principalmente ao fato de que as terras possuemdenominaes regionais que no permitem a qualquer profissional determinarcom preciso sobre qual tipo de solo est-se referindo. Visando evitar que taisdenominaes resultem em dvidas e procurando trabalhar com informaestcnicas, define-se um critrio capaz de caracterizar os diversos tipos de terras,possibilitando conferir as mesmas um valor econmico. Desta forma a normaconclui-se que o mais adequado utilizao da classificao por classes decapacidade de uso.


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Este critrio est baseado na Capacidade de Uso da Terra, IIIAproximao, publicada no Manual para Levantamento Utilitrio do MeioFsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade de Uso.

Neste, as terras esto divididas em trs grupos principais e, estes grupos

divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em at quatrosubclasses cada (exceo classe I).Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso

das terras. As classes baseadas no grau de limitao de uso e as subclasses nanatureza da limitao de uso. Existem ainda as unidades de capacidade deuso que no fazem parte deste estudo.

Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificao seriarecomendvel que o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imvelavaliando ou ento que tenha conhecimentos de pedologia para que, nomomento da vistoria, detalhar os principais solos.

Segundo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica deve ser apoiada em

determinado nmero de pressuposies, estabelecidas em funo dosobjetivos que se tem em vista e das condies scio-econmicas da rea detrabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposies:

A classificao de capacidade de uso das terras, desenvolvida paraauxiliar o planejamento de prticas de conservao do solo, deve ser feitapela interpretao do levantamento do meio fsico, efetuado com o uso demtodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretaes prvias etrabalhos de campo. Ela baseada em combinaes de efeito do clima,caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os riscos de eroso,limitaes de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.

So consideradas como restriespermanentes, dentre outras: o declive,

a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da eroso, apermeabilidade, a capacidade de reteno de gua, o tipo de argilo-minerais. J os arbustos, rvores ou tocos possveis de serem removidos oudeficincias de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas comcorretivos do solo (calcrio ou gesso) e adubos, no so consideradas comocaractersticas permanentes. Em resumo, as condies temporrias, ainda quepossam ser importantes para o planejamento, no servem de base classificao.

Ao se proceder a classificao, tem-se que levar em conta o nvel demanejo referente ao grau de utilizao das tcnicas agrcolas comprovadaspela experimentao e pesquisa agronmica, e que refletem determinado

grau de aplicao de capital e de tecnologia.Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de usopodem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitao de usopara fins agrcolas e / ou risco de depauperamento do solo, quandocultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, emuitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razo,generalizaes seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos enecessidades de manejo no podem ser feitas ao nvel de classe, sem levarem conta todas as caractersticas e propriedades dos solos (para isso,geralmente necessrio determinar a unidade de capacidade de uso).

A classificao da capacidade de uso no um grupamento de acordo

com o uso econmico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de


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aquisio. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente daspossibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco dedepauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma regio em idnticascondies de localizao, a terra cuja capacidade de uso do solo permite

possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietriomaior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.Distncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas,

localizao em funo das demais reas, recursos e habilidade de indivduosque operam na lavoura e caractersticas de direito de propriedade no socritrios para a classificao da capacidade de uso.

Segundo LEPSCH (1983), para caracterizao das classes e subclasses decapacidade de uso deve-se conhecer:

as possveis utilizaes que se podem aplicar ao solo (grupos); as prticas de controle de eroso e as prticas

complementares de melhoramentos (classes);

as limitaes do solo (subclasses).As utilizaes que se podem aplicar ao solo foram divididas em:GRUPO A: Terras passveis de serem utilizadas com culturas anuais,perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre(comporta as classes I, II, III e IV).GRUPO B: Terras imprprias para cultivos intensivos, mas aindaadaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vidasilvestre, porm cultivveis em casos de algumas culturas especiaisprotetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).GRUPO C: Terras no adequadas para cultivos anuais, perenes,pastagens ou reflorestamento, porm apropriadas para proteo

da flora e fauna silvestre, recreao ou armazenamento de gua(comporta a classe VIII).As prticas de controle eroso (exemplos: terraceamento em nvel ou

com gradiente ligados com canais escoadouros, plantio e cultivo em nvel,faixas de reteno ou de rotao e canais divergentes) e as prticascomplementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubaesqumicas, adubao verde, rotao de culturas, subsolagem, drenagem,diviso e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadaspor numeral romano:

GRUPO ACLASSE I: terras cultivveis, aparentemente sem problemas

especiais de conservao.CLASSE II: terras cultivveis com problemas simples deconservao.CLASSE III: terras cultivveis com problemas complexos deconservao.CLASSE IV: terras cultivveis apenas ocasionalmente ou emextenso limitada, com srios problemas de conservao.

GRUPO BCLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/oureflorestamento, sem necessidade de prticas especiais deconservao, cultivveis apenas em casos muito especiais.


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CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / oureflorestamento, com problemas simples de conservao,cultivveis apenas em casos especiais de algumas culturaspermanentes protetoras do solo.

CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente parapastagens ou reflorestamento, com problemas complexos deconservao.

GRUPO CCLASSE VIII: terras imprprias para cultura, pastagem oureflorestamento, podendo servir apenas como abrigo eproteo de fauna e flora silvestre, como ambiente pararecreao, ou para fins de armazenamento de gua.

E, as limitaes do solo, por sua vez, foram divididas em quatrosubclasses, designadas pelas seguintes letras:

e = pela eroso presente e / ou risco de eroso; s = relativas ao solo; a (ou w) = por excesso de gua; c = climticas.

A natureza da limitao representada por letras minsculas, de modoque a subclasse representada pelo numeral romano da classe seguido daletra que designa a limitao (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe IIIcom problema de eroso).

O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: oparamtrico e o sinttico. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro,paramtrico, classifica as terras com base nica na limitao mais severa quepossui e o segundo, sinttico, de acordo com o somatrio dos graus de

limitaes e aptides do solo.Com base no critrio paramtrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA(1966) sugeriram uma rgua para Classificao de terras. A principalvantagem deste critrio que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (oque requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode seraplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultadosconsistentes em um mesmo trato de terra.

A seguir apresentao conforme a Classificao do Manual paraLevantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema deCapacidade de Uso (1983), as caracterizaes das classes e subclasses decapacidade de uso:

Classe I - so terras que tem nenhuma ou somente muitopequenas limitaes permanentes ou riscos dedepauperamento. So prprias para culturas anuaisclimaticamente adaptadas, com produo de colheitas entremdias e elevadas sem prticas ou medidas especiais deconservao do solo. Normalmente, so solos profundos, defcil mecanizao, com boa reteno de umidade no perfil efertilidade de mdia a alta. So reas planas ou comdeclividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundao esem grandes restries climticas. No h afloramentos derocha, nem o lenol de gua permanentemente elevado ou

qualquer outra condio que possa prejudicar o uso de


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mquinas agrcolas. Dependendo de bons sistemas demanejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas quefacilitem a eroso, como o algodo, milho ou mandioca,plantado em linhas retas, sem perigo aprecivel de eroso

acelerada. As prticas comuns de melhoria e manuteno dafertilidade do solo, inclusive a rotao de culturas e aplicaode corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras daclasse I. Esta classe no admite subclasses.Classe II - consiste em terras que tm limitaes moderadaspara o seu uso. Esto sujeitas a riscos moderados dedepauperamento, mas so terras boas, que podem sercultivadas desde que lhes sejam aplicadas prticas especiaisde conservao do solo, de fcil execuo, para produosegura e permanente de colheitas entre mdias e elevadas,de culturas anuais adaptadas regio. A declividade j pode

ser suficiente para provocar enxurradas e eroso. Em terrasplanas, podem requerer drenagem, porm sem necessidadede prticas complexas de manuteno dos drenos. Podemenquadrar-se nessa classe tambm terras que no tenhamexcelente capacidade de reteno de gua. Cada umadessas limitaes requer cuidados especiais, como arao eplantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas,controle de gua, proteo contra enxurradas advindas deglebas vizinhas, alm das prticas comuns referidas para aclasse I, como rotaes de cultura e aplicaes de corretivos efertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavementeondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco deeroso (classe de declive entre 2% e 6%);Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavementeonduladas, com ligeira limitao pela capacidade dereteno de gua, ou baixa saturao de bases (carterdistrfico), ou pouca capacidade de reteno deadubos (baixa capacidade de troca catinica - CTC);Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, comligeiras restries de drenagem ou excesso de gua, semriscos de inundao, mas, uma vez instalado o sistema de

drenos, de fcil manuteno e, a probabilidade dasalinizao, pequena;Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ousuavemente onduladas, com ligeiras l imitaes climticas(seca prolongada at trs meses).

Classe III - so terras que quando cultivadas sem cuidadosespeciais, esto sujeitas a severos riscos de depauperamento,principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidasintensas e complexas de conservao do solo, a fim depoderem ser cultivadas segura e permanentemente, comproduo mdia a elevada, de culturas anuais adaptadas.

Esta classe pode apresentar variaes (subclasses), de acordo


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com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatoreslimitantes so: a declividade (moderado), drenagemdeficiente, escassez de gua no solo (regies semi-ridas noirrigadas) e pedregosidade. Freqentemente, essas limitaes

restringem muito a escolha das espcies a serem cultivadas,ou a poca do plantio ou operaes de preparo e cultivo dosolo. A classe III admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classede declive entre 6% e 12%), relevo suavemente onduladoa ondulado, com deflvio rpido, com riscos severos eroso sob cultivos intensivos, podendo apresentareroso laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasosfreqentes, tambm em terrenos com declives da classeentre 2% e 6% e solos muito erodveis, como aqueles commudana textural abrupta;

Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavementeonduladas com fertilidade muito baixa (carter lico) oulimitadas ainda por: profundidade efetiva mdia, oudrenagem interna moderada a pobre; ou riscoacentuado de salinizao, ou dificuldades de preparo dosolo devido presena de pedras ou argilas expansivas(carter vrtico);Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitaesmoderadas por excesso de gua, mas sem riscosfreqentes de inundaes: a drenagem possvel, mas,sua manuteno complexa;

Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavementeonduladas, com moderadas limitaes climticas, comoa escassez de gua em regies semi-ridas.

Classe IV - so terras que tm riscos ou limitaes permanentesmuito severas quando usadas para culturas anuais,apresentam declividade de 12% a 20 %. Os solos podem terfertilidade natural boa ou razovel, mas no so adequados,para cultivos intensivos e contnuos. Usualmente, devem sermantidas com pastagens, mas podem ser suficientementeboas para certos cultivos ocasionais (na proporo de um anode cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para

algumas culturas anuais, porm com cuidados muito especiais.Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos:declive ngreme, eroso severa, obstculos fsicos, comopedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixaprodutividade, ou outras condies que as tornem imprpriaspara o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regies,onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneiraa no serem seguras as culturas sem irrigao, as terrasdevero ser classificadas na classe IV, so previstas asseguintes subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de

eroso para cultivos intensivos, geralmente com


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declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e15%), com deflvio muito rpido, podendo apresentareroso em sulcos superficiais muito freqentes, em sulcosrasos freqentes ou em sulcos profundos ocasionais;

tambm o caso de terrenos com declives da classeentre 5% e 10%, mas com solos muito suscetveis eroso,tais como os Podzlicos com mudana textural abrupta;Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetivarasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), comproblemas de moto mecanizao, ou ainda compequena capacidade de reteno de gua aliada aproblemas de fertilidade (como no caso das AreiasQuartzosas);Subclasse IVa: solos midos, de difcil drenagem,dificultando trabalhos de moto mecanizao e ainda

com outra limitao adicional, tal como risco deinundao ocasional, que impede cultivo contnuo;Subclasse IVc: terras com limitaes climticasmoderadas a severas, ocasionando perodosprolongados de seca, no sendo possveis colheitas emanos muito secos, ou ento com risco ocasional degeada.

Classe V - so terras planas, ou com declives muito suaves,praticamente livres de eroso, mas imprprias para seremexploradas com culturas anuais, e que podem, comsegurana, serem apropriadas para pastagens, florestas ou

mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicaode tcnicas especiais. Embora se apresentando praticamenteplanas e no sujeitas eroso, no so adaptadas paraexplorao com culturas anuais comuns, em razo deimpedimentos permanentes, tais como muito baixacapacidade de armazenamento de gua, encharcamento(sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climtica,freqente risco de inundao, pedregosidade ou afloramentode rochas. Em alguns casos, possvel o cultivo exclusivo dearroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitaesadvindas principalmente do risco de inundao. O solo,

entretanto, tem poucas limitaes de qualquer espcie, parauso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de algunstratos para produes satisfatrias tanto de forragens como dearbustos e rvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados,no sero sujeitas eroso acelerada. Por isso, podem serusadas permanentemente sem prticas especiais de controlede eroso ou de proteo do solo, so previstas para a classeV as seguintes subclasses:

Subclasse Vs: terras planas no sujeitas eroso, comdeflvio praticamente nulo, podendo apresentar comolimitaes os seguintes fatores: muito baixa capacidade

de armazenamento de gua, drenagem interna muito


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rpida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidadeintensa e problemas advindos de pequena profundidadeefetiva;Subclasse Va: terras planas no sujeitas eroso, com

deflvio praticamente nulo, severamente limitado porexcesso de gua, sem possibilidade de drenagemartificial e / ou risco de inundao freqente, mas quepodem ser usadas para pastoreio, pelo menos emalgumas pocas do ano;Subclasse Vc: terras planas com limitaes climticasseveras, com longos perodos de seca e / ou riscofreqente de geada, neve ou ventos frios.

Classe VI - terras imprprias para culturas anuais, mas quepodem ser usadas para produo de certos cultivospermanentes teis, como pastagens, florestas e algumas

permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,desde que adequadamente manejadas. O uso compastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feitocom restries moderadas, com prticas especiais deconservao do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo devegetao, so medianamente suscetveis de danificaopelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente aslimitaes que apresentam, so em razo da declividadeexcessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, oupresena de pedras impedindo emprego de mquinasagrcolas. Quando a pluviosidade da regio adequada para

culturas, as limitaes da classe VI residem em geral, nadeclividade excessiva, na pequena profundidade do solo ouna pedregosidade. Nas regies semi-ridas, a escassez deumidade, muitas vezes, a principal razo para oenquadramento da terra na classe VI, que apresenta asseguintes subclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou,eventualmente, com culturas permanentes protetoras dosolo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),so medianamente suscetveis eroso, com relevoondulado e declividades acentuadas (classe de declive

entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muitoerodveis), propiciando deflvio moderado a severo;dificuldades severas de moto mecanizao, pelascondies topogrficas, com risco de eroso que podechegar a muito severo; presena de eroso em sulcosrasos muito freqentes ou sulcos profundos freqentes;Subclasse VIs: terras constitudas por solos rasos ou, ainda,com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas nasuperfcie. Outra condio que pode caracteriz-las apequena produtividade dos solos, como no caso dasAreias Quartzosas em terrenos no planos;


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Subclasse VIa: solos muito midos, com pequenas ounulas possibilidades de drenagem artificial, acarretandoproblemas moto mecanizao, agravados por certasuscetibilidade eroso ou recebimento de depsitos

erosivos oriundos de reas vizinhas;Subclasse VIc: terras com limitaes climticas muitoseveras, a ocasionar seca edafolgica muito prolongadaque impea o cultivo mesmo das plantas perenes maisadaptadas.

Classe VII - terras que, por serem sujeitas a muitas limitaespermanentes, alm de serem imprprias para culturas anuais,apresentam severas limitaes, mesmo para certas culturaspermanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendoaltamente suscetveis de danificao, exigem severasrestries de uso, com prticas especiais. Normalmente, so

muito ngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muitorasos, ou ainda com deficincia de gua muito grande. Oscuidados necessrios a elas so semelhantes aos aplicveis classe VI, com as diferena de poder ser necessrio maiornmero de prticas conservacionistas, ou que estas tenhamque ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danospor eroso. Requerem cuidados extremos para controle daeroso. Seu uso, tanto para pastoreio como para produo demadeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclassesso as seguintes:

Subclasse VIIe: terras com limitaes severas para outras

atividades que no florestas, com risco de eroso muitosevero, apresentando declividades muito acentuadas(mais de 40% de declividade) propiciando deflvios muitorpidos ou impedindo a moto mecanizao; presenade eroso em sulcos muito profundos, muito freqentes;Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% depedregosidade), com associaes rochosas, solos rasos amuito rasos ou, ainda, com agravante de seremconstitudas por solos de baixa capacidade de retenode gua;Subclasse VIIc: terras com limitaes climticas muito

severas, a exemplo das terras situadas em regies semi-ridas, em locais onde a irrigao seria imprescindvel,mas impraticvel.

Classe VIII - terras imprprias para serem utilizadas comqualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais oupara produo de qualquer outra forma de vegetaopermanente de valor econmico. Prestam-se apenas paraproteo e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins derecreao e turismo ou armazenamento de gua em audes.Consistem, em geral, em reas extremamente ridas, ouacidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem

possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou


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severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunasarenosas. Inclui-se a a maior parte dos terrenos de mangues ede pntanos e terras muito ridas, que no se prestam parapastoreio. So possveis as seguintes subclasses:

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declivesextremamente acentuados e deflvios muito rpidos, aexpor os solos a alto risco de eroso inclusive a elica,como o caso das dunas costeiras; presena deprocessos erosivos muito severos, inclusive voorocas;Subclasse VIIIs: terras constitudas por solos muito rasos e /ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, queimpossibilitem plantio e colheita de essncias florestais;Subclasse VIIIa: terras planas permanentementeencharcadas, como banhados ou pntanos, sempossibilidade de drenagem ou apresentando problemas

srios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solosTiomrficos;Subclasse VIIIc: terras com limitaes climticas muitoseveras, como as das reas ridas, que no se prestammesmo ao pastoreio ocasional.

Alm das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que nopossibilitam o desenvolvimento de vegetao: so reas denominadas comotipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contnuos derochas, areias de praias, reas escavadas pelo homem etc.

Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com caractersticas dossolos que limitam a sua explorao, a anlise desta planilha no levantamento

de campo, serve como ferramenta, facilitadora, classificao da classe dacapacidade de uso dos solos da propriedade avalianda. Seu uso extremamente simples, e, a determinao da referida classe ocorre quando seencontra para a rea avaliada o fator mais restritivo.


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Tabela 3Fatores para classificao dos solosFatores limitantes Caractersticas I II III IV V VI VII VIII

1. Fertilidadenatural ou

produtividade

aparente (V%)

a. Muito alta >70 % Xb. Alta - 50 % a 70 % Xc. Mdia - 30 % a 50 % X

c. Baixa - 10 % a 30 % Xd. Muito baixa < 10 % X

2. Profundidadeefetiva

a. Muito profundo > 200 cm Xb. Profundo - 100cm a 200 cm Xc. Moderadamente profundo - 50 cm a100cm

X

e. Raso - 25 cm 50 cm Xd. Muito raso < 25 cm X

3. Drenageminterna

a. Excessiva Xb. Forte Xc. Acentuada Xd. Bem drenado Xe. Moderada Xf. Imperfeita Xg. Mal drenado X

h. Muito mal drenado X

4. Deflviosuperficial

a. Muito rpido Xb. Rpido Xc. Moderado Xd. Lento Xe. Muito lento X

5. Pedregosidade

a. Sem pedras Xb. Ligeiramente pedregoso < 1% Xc. Moderadamente pedregoso 1% a 10% Xd. Pedregoso 10% a 30% Xe. Muito pedregoso 30% a 50% Xf. Extremamente pedregoso > 50% X

6. Riscos de

Inundao

a. Ausente Xb. Ocasional X

c. Freqente Xd. Muito freqente X

7. Classe dedeclividade

a. < 2% Xb. 2% a 6% Xc. 6% a 12% Xd. 12% a 20% Xe. 20% a 40% Xf. > 40% X

8. Grau deeroso laminar

a. No aparente Xb. Ligeira Xc. Moderada Xd. Severa Xe. Muito severa X

9. Sulcos rasosa. Ocasionais Xb. Freqentes Xc. Muito freqentes X

10. Sulcos mdiosa. Ocasionais Xb. Freqentes Xc. Muito freqentes X

11. Sulcosprofundos

a. Ocasionais Xb. Freqentes Xc. Muito freqentes X

12. Voorocas X

13. Secaedafolgica

a. Muito longa Xb. Longa Xc. Mdia Xd. Curta Xe. Muito curta X

O valor da terra est diretamente relacionado com o aproveitamentopermitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietrio / explorador.


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Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto maisintensivo e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valordeste.

Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, classe I, que

permite qualquer tipo de uso com as menores limitaes.Figura 3 - Resumo da variao do tipo e da intensidade mxima de utilizao da terrasem risco de eroso acelerada em funo das classes de capacidade de uso, retiradode KOZMA (1984)

Sentido dasaptides e daslimitaes

Classede

cap.de uso

Vidasilves-tre erecreao

Silvicultura PastoreioCultivoocasio-nal ou

limitado

Cultivo Intensivo

Limita-do

Mode-rado

Inten-sivo

Com-ple-xo

Sim-ples

Noapa-rente

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

Deve-se dispensar uma ateno especial com relao s propriedadesde grande porte com infra-estrutura adequada e acima da mdia da regio.Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatoresrestritivos como eroso, fertilidade etc. o que permitir classific-lo em umasubclasse de maior valor. Este o nico meio de incluir a aplicao detecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-estrutura como timas pastagens, culturas de alta produtividade seroavaliadas especificamente quando da determinao do valor daquelas,onde devero ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" porhectare deste imvel com relao a outras propriedades.

Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor ir decrescer medidaque diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentaremas limitaes e os riscos de uso.

Este fato levou diversos profissionais, atuantes na rea, a procurarestabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, emordem decrescente s limitaes de exploraes rurais, capazes de refletir,com aprecivel margem de segurana a renda possvel (ou mxima) da terraem cada uma das classes de capacidade de uso dos solos.

Aumento

das

limitaes

e

dos

riscosdeuso

Aumentoda

adaptabilidade

e

da

liberdadede

escolhadeuso

Sentido do aumento da intensidade de uso

SUB-UTILIZAO DA TERRA

SOBRE-UTILIZAO DA TERRA


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Esta idia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro AgrnomoMENDES SOBRINHO (1966), que ento confeccionou a tabela a seguir. Nestapode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem.Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade

de uso do soloClasse deCap. deUso dos

Solos

CritrioEscala de

Valores (%)

Iterras para culturas, sem problemas de conservao efertilidade, exige adubao de manuteno, renda lquidade orizicultura.

100

IIterras de culturas, com pequenos problemas deconservao e fertilidade exigem prticas simples(nivelamento), renda lquida de orizicultura.

95

III

terras de culturas, com srios problemas de conservao e

fertilidade exigem prticas complexas (terraceamento),renda lquida de orizicultura.

75

IVterras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),sem problemas de conservao, renda lquida deagricultura em 1 ano associada de pastagem em 4 anos

55

Vterras s de pastagens, sem problemas de conservao,renda lquida de pecuria leiteira.

50

VIterras s de pastagens, pequenos problemas deconservao, fertilidade exige prticas simples, rendalquida de pecuria leiteira.

40

VIIterras de florestas, srios problemas de conservao,fertilidade exige prticas complexas (estradas de acesso),

renda lquida de explorao silvcola.

30

VIIIterras de abrigo de vida silvestre, sem problemas deconservao, renda lquida de eventual exploraopisccola.

20

Fonte: MENDES SOBRINHOAs exploraes rurais que refletem a renda lquida de maior rentabilidade

para cada classe foram definidas para uma poca e regio pr-fixadas e nodevem ser seguidas como nicas. Para cada regio podem-se adaptar estasrendas, seguindo os padres locais prprios.


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Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidadede uso do solo

Classe deCap. de Uso

dos SolosCritrio

Escala deValores

(%)

Irenda lquida da agricultura sem despesas de prticasespeciais de melhoramento e / ou proteo do solo

100

IIrenda lquida da agricultura sujeita a despesas com prticasconservacionistas simples.

95

IIIrenda lquida da agricultura, sujeita a despesas com prticasconservacionistas intensivas.

75

IVrenda lquida de culturas em um ano, associadas compastagens em quatro anos (pecuria leiteira do tipo mdio).

55

Vrenda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipomdio), sem despesas com prticas especiais.

50

VIrenda lquida de pastagens (pecuria leiteira do tipomdio), sujeita a despesas com prticas conservacionistasem pastagens.

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