alternativas ao financiamento à produção em projetos residenciais encontro ademi – rj...
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Alternativas ao Financiamento à Produção em Projetos Residenciais
Encontro Ademi – RJ
25/10/200625/10/2006
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Conteúdo
1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos
› Brazilian Capital
› Brazilian Mortgages
› Brazilian Securities
2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital
3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages
4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities
1. Introdução – Plataforma BFRE x Produtos
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Brazilian Finance and Real Estate
Companhia de Gestão de
Investimentos Imobiliário
Companhia Securitizadora
Companhia Hipotecária
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Brazilian Capital
2003
R$ 120 miLINHA ‘MEZZANINE’
PARA DESENVOLVIMENTO DE
PROJETOS RESIDENCIAIS
2003
R$ 30 miFUNDO DE
INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG
REALTY BC FIP
Estruturação e Consultoria de Investimento: BC
2005
R$ 40 miFUNDO DE
INVESTIMENTO EM PARTICIPAÇÕES HG
REALTY BC II
Estruturação e Consultoria de Investimento: BC
2006
R$ 220 miFUNDO DE
INVESTIMENTO EM CRIs
Consultoria de Investimento: BC
2006
R$ 260 miPORTFOLIO LOJAS C&A
Gestão de Investimento: BC
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Brazilian Securities
2000-2006
R$ 1.400 miVOLUME DE EMISSÃO DE CERTIFICADOS DE
RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS
2006
R$ 170 miLINHA DE WAREHOUSE
DE RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIO
Investidor: Banco Inter-americano de
Desenvolvimento
BID
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Brazilian Securities – Liderança de Mercado
Situação do Mercado Brasileiro de Securitização Imobiliária (Dez-05)
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Brazilian Mortgages
Criada em 1999, A Brazilian Mortgages foi a primeira Companhia Hipotecária independente do mercado brasileiro.
Principais Produtos:
Crédito Imobiliário – Foco no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais ou comerciais. Seu grande diferencial está na agilidade do processo de análise e aprovação da operação, para o término de obra (Plano Empresário).
Fundos Imobiliários - A Brazilian Mortgages estrutura e coordena todas as etapas do desenvolvimento de um Fundo Imobiliário. Com ampla visão do mercado e suas oportunidades, viabiliza o acesso dos diferentes perfis de investidores a novos conceitos de investimento.
Total Fundos Estruturados (em ativos): R$ 2.160 mi (45% do mercado)
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2005
R$ 195 miFII PARQUE DOM
PEDRO
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Emp.: SONAE
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2006
R$ 30 miFII HOSP. N.S.
LOURDES
Estruturação: BM
Empreendedor: Grupo N. S. de Lourdes
2005
R$ 1.029 miFII PENÍNSULA
Estruturação: BM
Adminisração: Ourinvest
Locatário: CBD
2006
R$ 110 miFII SHOP. CENTER
PROGRESSIVO
Estruturação: BM
2006
R$ 121 miFII COMERCIAL PROGRESSIVO
Estruturação: BM
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2003
R$ 104,7 miFII ALMIRANTE BARROSO
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Emp.: CEF
Locatário: CEF
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2004
R$ 23 miFII ED. OURINVEST
Estruturação: BM
Empreendedor: OURINVEST
Locatários: Brazilian Group
2004
R$ 104,8 miFII TORRE ALMIRANTE
Estruturação: BM
Adminisração: Ourinvest
Empreendedor: HINES
Locatários: PETROBRÁS
2005
R$ 4 miFII RODOBENS
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Empreendedor: PORTOBENS
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2001
R$ 380 miFII TORRE NORTE
Estruturação: BM
Adminstração: Ourinvest
Emp.: THISMAN SPEYER
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2002
R$ 9 miFII RIO ATLÂNTICA
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Empreendedor: PESTANA
2001
R$ 10 miFII ANDROMEDA
Estruturação: BM
Empreendedor: PERINI
2002
R$ 11 miFII FASHION MALL
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Empreendedor: FMEI
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1999
R$ 40 miFII PÁTIO HIGIENÓPOLIS
Estruturação: BM
Empreendedor: PLAZA
Fundos Imobiliários – Ourinvest/Brazilian Group (cont.)
2000
R$ 20 miFII HOSPITAL DA
CRIANÇA
Estruturação: BM
Administração: Ourinvest
Empreendedor: Grupo N.S. Lourdes
1999
R$ 34 miFII ÁGUA BRANCA
Estruturação: BM
Empreendedor: RICCI
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Brazilian Mortgages - Portfólio
Estruturação de Fundos Imobiliários de Varejo
(% sobre volume da emissão)
65%
Brazilian Mortgages
BASE JAN-06
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Banco Ourinvest
Market Share – Fundos Imobiliários (ativos)
Others, 15%
Rio Bravo, 26% Ourinvest,
45%
RMC, 3%CEF, 3% Unibanco,
4%
Brascan, 4%
BASE JAN-06
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A Plataforma e as alternativas de financiamento à produção em projetos residenciais
CAPITAL AQUISIÇÃO DE RECEBÍVEIS
FINANCIAMENTOMEZZANINO
2. Alternativa de Capital – Brazilian Capital
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Fundo de Investimento em Participações
FI P
Em preendim ento
Fundo
CPECPE CPE
Em preendim ento Em preendim ento
1 2 3ResidencialI m obiliário
ResidencialI m obiliário
ResidencialI m obiliário
I nvestidores
Retorno do CapitalI nvestido
De
sin
ve
sti
me
nto
AplicaçãoRenda
Fixa
Aplicação apósI ntegralização
Conformenecessidade deinvestim entos
nas CPE´ s
Dividendos( I sentos de I .R .)
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FIP – Principais Características
Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/As
Fundo controlador das CPE’s (mínimo 51% ações ordinárias)
Incorporador: sócio da CPE, com pelo menos 20% do negócio
CPE: detentora de direitos sobre o terreno e contrata o incorporador e/ou construtor como prestador de serviços
Fundo e Incorporador aportam capital desde o lançamento do empreendimento, na proporção de suas participações, de acordo com a exposição de caixa do projeto.
Construção a preço alvo ou preço fechado
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FIP – Principais Características (cont.)
Projetos Residenciais em região metropolitanas / centros regionais
VGV entre R$ 25 milhões a R$ 100 milhões (preferencialmente)
Brazilian Capital contratada como gestora financeira do empreendimento
Não elimina a possibilidade da CPE tomar Plano Empresário – Fiança Incorporador x participação desproporcional do Incorporador no negócio
Expectativa de retorno do projeto: superior a IGPM+20% a.a. (alavancado)
Antecipação de recebíveis através do repasse a instituições financeiras / securitização x saída do FIP
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Investimentos Realizados
Escolha de 5 projetos em 50 analisados
Localização: São Paulo, Rio de Janeiro e Jundiaí.
Unidades de 2 a 4 dormitórios
Preços de Venda de R$ 140 mil a R$ 560 mil
4 Incorporadores: Rossi, Concima, W3 e Even.
Diversificação dos Investimentos por tipologia de unidade
26,51%
22,06%36,20%
15,23%até R$ 150 mil
de R$ 150 a R$ 250 mil
de R$ 250 a 400 mil
acima de R$ 400 mil
Diversificação dos Investimentos por região
36%
27%
37%São Paulo
Interior de São Paulo
Rio de J aneiro
Caso Prático - Fundo HG Realty BC
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CANTO DA NATUREZA - CONCIMA
Localização: Jundiaí – São Paulo em terreno de 33.000 m2
Condomínio Horizontal (144 unidades) – Casas de 82 m
Participação do Fundo: 69% - Capital Aprovado: R$ 7,2 MM
Caso Prático – Fundo HG Realty BC
CHÁCARA SANTA CRUZ - ROSSI
Localização: Saúde – São Paulo-SP em terreno de 7.625 m2
Capital Aprovado: R$ 6.4 mm
WINDOW - EVEN
Localização: Pinheiros – São Paulo em terreno de 3.480 m2
Condomínio vertical de 01 torre e 125 unidades – Aptos de 84 m2 e 87m2 – 3 dorm.
Finalização da Construção: Jul/07
Participação do Fundo: 50,1% Capital Aprovado: R$ 3,8 MM
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BELLA CAROLINA - ROSSI
Localização: Méier – Rio de Janeiro em terreno de 3.784 m2
Condomínio vertical de 02 torres e 116 unidades – Aptos de 62 m2 e 72m2 – 2 e 3 dorm.
Participação do Fundo: 65%
Capital Aprovado: R$ 6,2 MM
SAINT CLAIRE RESIDENCES – W3
Localização: Copacabana – Rio de Janeiro em terreno de 1.080 m2
Condomínio vertical de 32 unidades em 04 andares – Aptos de 93m2 e 02 dorm.
Participação do Fundo: 70%
Capital Aprovado: R$ 4,2 MM
Caso Prático – Fundo HG Realty BC
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Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4466Fax :(5511) 4081-4695
www.braziliangroup.com.br
BRAZILIAN CAPITAL
3. Alternativa de Financiamento Mezzanino – Brazilian Mortgages
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Financiamento Mezzanino - Estrutura
IncorporaçãoSPE
IncorporadorBrazilian
Mortgages
Construção Vendas
Gestor FiduciárioAcompanhamento de obra
Evolução da obra edespesas realizadas
Fluxo de recebíveis
R$ R$
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Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
Contrato de Abertura de Crédito
Determina o financiamento da exposição máxima de caixa da incorporação, considerando todas as despesas e receitas para o desenvolvimento do projeto.
Sociedade de Propósito Específico - SPE
O projeto será desenvolvido através de uma SPE.
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Acordo Comercial
Determina:
parceria comercial, onde a SPE deverá promover a incorporação, construção e venda de suas unidades e a BM como responsável pelo financiamento para execução destas atividades;
que receitas de vendas deverão ser depositadas diretamente a SPE, em conta-corrente de movimentação exclusiva. Caberá ao Gestor Fiduciário o monitoramento da mesma.
a participação nos resultados apurados pelo empreendimento.
Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
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Contrato de Gestão Fiduciária:
Determina a atuação do Gestor Fiduciário, responsável pela:
gestão dos recebíveis originados pelo empreendimento;
acompanhamento da evolução física da obra;
monitoramento dos gastos realizados pela SPE.
Tais serviços permitirão a determinação da real exposição de caixa do empreendimento, a ser financiada pela BM.
Financiamento Mezzanino - Principais Contratos
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Financiamento Mezzanino - Resumo e Limites
Alternativas de amortização TP - Tabela Price / SAC - Sistema de Amortização Constante
CARACTERÍSTICAS BÁSICAS
Valor de Avaliação do Imóvel Não há limite máximo fixado
Seguros Danos Físico do Imóvel (DFI) ou equivalente e Responsabilidade Civil da Construtora (RCC) pelo prazo do financiamento
Indíce de Reajuste TR ou "outro", mediante aprovação prévia do comitê de crédito
Garantias Hipoteca em 1º e único grau do empreendimento financiado; Nota Promissória; Aval/Fiança dos sócios/ acionistas; ou cessão dos direitos
creditórios
Percentual de Obra Executada Admite-se inexistência de obra executada na contratação
Prazo Máximo de Obra 36 MESES
Percentual de Venda Admite-se inexistência de vendas no momento da contratação
Valor mínimo de Financiamento R$ 500,000.00
Prazo Máximo de Financiamento 48 MESES
Valor máximo de Financiamento R$ 25.000.000,00
FINANCIAMENTO PARA PRODUÇÃO DE OBRA / CONSTRUÇÃO COM PARTICIPAÇÃO DA BM NOS RESULTADOSOs financiamentos somente serão destinados a Pessoa Jurídica (Construtora ou Incorporadora)
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Av. Paulista, nº 1728 - 3º andar01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4455Fax :(5511) 4081-4695
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BRAZILIAN MORTGAGES
4. Alternativa de Securitização – Brazilian Securities
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Securitização Não Performada – Estrutura Básica
Incorporador
CPE
Vendas durante lançamento/obras
Promitentes Compradores
Cessão dos Créditos Pós-habite-se
Brazilian Securities
$p/Financiamento à
Produção
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Securitização Não Performada – Principais Características
Projetos desenvolvidos em Companhias de Propósito Específico (CPEs) – S/As
Recebíveis pós-habite-se > orçamento de construção Vendas Mínimas (60-80% do empreendimento)
Com base na carteira adquirida, Brazilian Securities emitirá Certificados de Recebíveis Imobiliários, em série Senior (80%) e Júnior (20%)
Parte dos recebíveis referente à serie Senior é paga à CPE e liberada contra cronograma de obra
Parte dos recebíveis referente à série Junior fica com o incorporador, com opção de venda à Brazilian Securities no habite-se
Empreendedor co-obrigado até habite-se / Cessão definitiva após habite-se
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Av. Paulista, nº 1728 - 7º andar01310 - 919 - São Paulo - Brasil
Tel.: (5511) 4081-4477Fax :(5511) 4081-4652
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BRAZILIAN SECURITIES