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Administração de Imóveis e Locações

Autor

Alexandre Junqueira Gomide

1.ª edição

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G633 Gomide, Alexandre Junqueira

Administração de Imóveis e Locações./Alexandre Junqueira Gomide — Curitiba:IESDE Brasil S.A., 2008.

136 p.

ISBN: 978-85-7638-826-5

1. Bens imóveis – Direito 2. Administração de imóveis 3. Lei do inquilinato (Lei 8.245/91) 4. Locação de imóveis – Legislação I. Título

CDD 342.1451


ApresentaçãoO contrato de locação de imóvel urbano é um dos negócios jurídicos mais celebrados em nosso país. Em virtude

dos inúmeros contratos celebrados, o legislador fez por bem promulgar em 18 de outubro de 1991, a Lei 8.245/91,

sob a denominação “Lei do Inquilinato”.

A principal justificativa para sua criação se deu em virtude dos problemas de moradia que assolavam o país bem

como a difícil relação entre locatários e locadores.

Essa norma possui suma importância. Exemplo disso é a possibilidade de revisão do valor do aluguel, presente no

artigo 19 da referida lei, atendendo à função social do contrato e o princípio da boa-fé. Essa regra pode proteger

as famílias que não possuem condições para aquisição do próprio imóvel e arcam com valores excessivos de

aluguel.

Na locação comercial, a lei também confere ao inquilino a possibilidade da propositura da ação renovatória de

aluguel. Sem dúvida uma grande proteção ao fundo de comércio adquirido pelo comerciante após anos da sua

atividade empresarial.

Enfim, são diversos os pontos trazidos pela lei para regular a locação de imóveis urbanos.

O presente livro não tem por objetivo pôr um ponto final em todas as difíceis questões trazidas nas relações

locatícias. A Lei do Inquilinato traz questões palpitantes do Direito Civil. A fiança nos contratos de locação pode ser

considerada uma das mais polêmicas.

Tivemos por meta atingir não apenas os profissionais do Direito, mas o cidadão comum. Aliás, como dizia o professor

da Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Dr. José de Oliveira Ascensão, o direito civil é exatamente isso,

“o direito comum para o homem comum”.

Com o conteúdo apresentado neste livro, o leitor poderá aprender as regras da locação de imóvel urbano, o

entendimento jurisprudencial dos nossos tribunais bem como as questões mais atuais e discutidas na doutrina por

grandes especialistas nessa área.


Introdução à Administração Imobiliária e à locação

Alexandre Junqueira Gomide*

Neste capítulo vamos trabalhar temas relacionados com os requisitos legais e práticos para que a locação de imóveis possa ser considerada um sucesso. Não há dúvidas que o mercado imobiliário vem crescendo no Brasil nos últimos anos. Para que as negociações imobiliárias sejam bem-sucedidas, devemos observar determinados pontos que doravante trataremos.

Prospecção de imóveisO primeiro tema a ser tratado será a prospecção de imóveis. Segundo o dicionário Aurélio (1986,

p. 1405), o verbo prospectar significa calcular o valor econômico de algo.

Dessa forma, um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação diz respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, dificultam a sua comercialização e também aqueles que a favorecem.

Segundo Lindemberg Filho (2006, p. 66-69), ruas com trânsito intenso, ruas com feiras-livres, ruas próximas a boates ou bares da moda, ruas que se tornam intransitáveis por causa das escolas, locais dependentes de apenas uma avenida ou estrada, gerando freqüentes congestionamentos, poluição sonora ou ambiental, são pontos negativos que devem ser estudados com cautela antes da comerciali-zação de determinado imóvel.

Para tanto, o estudo da localização demonstra-se imprescindível. Ainda de acordo com Lindemberg Filho (2006), os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; educação; áreas de lazer e serviços públicos. Dependendo do tipo de locação (residencial, não-residencial

* Mestrando em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Fundação Armando Alvares Penteado (FAAP-SP). Advogado.


8 | Administração de Imóveis e Locações

ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância. Podemos citar como exemplo uma empresa que busca abrir um posto de gasolina. Essa empresa provavelmente terá mais interesse em alugar um imóvel próximo a grandes avenidas com intenso movimento de veículos. Parques próximos e lugares de lazer podem, nesse caso, ficar em segundo plano. O contrário será observado na situação de uma família buscar um imóvel para constituir a sua residência. Neste caso, as citadas facilidades comer-ciais podem ser vistas de forma negativa. Parques, escolas e opções de lazer serão os atrativos nesse tipo de locação. De qualquer forma, vamos tratar de maneira individualizada os pontos que devem ser analisa-dos antes da comercialização de um imóvel.

SegurançaNo que diz respeito à segurança podemos citar a localização da delegacia mais próxima, a exis-

tência ou não de serviço de vigilância nas proximidades, radiopatrulha, emergências médicas, hidran-tes, câmeras de monitoramento 24 horas e iluminação.

Comércio e serviçoÉ conveniente estudar a disposição do comércio e serviço no local. Devemos providenciar um

levantamento dos estabelecimentos existentes nas redondezas, tais como: supermercados, mercearias, quitandas, padarias, lanchonetes, bares, restaurantes, pet shops, lojas (em geral), lojas de conveniência, videolocadoras, bancas de revistas, livrarias, farmácias, sapatarias, tinturarias, lavanderias, serviços de fotocópia, quadra de esportes, museus, clínicas médicas, ambulatórios, hospitais, clínicas veterinárias, hotéis, garagens, postos de gasolina, shoppings, bancos, caixas eletrônicos, dentre outros.

TransporteNo que se refere aos transportes, devemos verificar as linhas de ônibus e de metrô que circulam

nas imediações e os pontos de táxis existentes. Podemos fazer referência às condições de trafegabilida-de, ao tipo de pavimentação existente e facilidades de estacionamento.

Áreas de lazerAs áreas de lazer, como parques, praças e áreas verdes, podem valorizar determinados imóveis.

Já vimos que parques e praças são atrativos para imóveis residenciais.

Serviços públicosÉ importante ressaltar a existência desses serviços como iluminação pública, estrutura viária,

pavimentação, coleta de lixo (orgânico e seletivo), telefone público, saneamento, calçamento, ruas ar-borizadas, preservação ambiental, urbanismo, dentre outros.


9|Introdução à Administração Imobiliária e à locação

Avaliação de imóveisA avaliação de imóveis é imprescindível na Administração Imobiliária, pois por meio dela esta-

belecer-se-á o valor patrimonial dos imóveis. O valor de um aluguel ou o preço de um imóvel pode ser sugerido, ou opinado por um corretor de imóvel.

Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações renovató-rias, por exemplo, é necessário que o profissional tenha capacitação técnica.

Esse é o disposto na Lei Federal 5.194/66 em seus artigos 7.º e 13.º. A lei determina que somen-te os profissionais habilitados podem realizar a avaliação de imóveis. Nessa esteira concordam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery, senão vejamos:

Com o devido respeito, segundo a Lei 5.194/66, art. 7.º, alínea c, a função de avaliar imóveis é prerrogativa de enge-nheiro civil, arquiteto e engenheiro agrônomo. O corretor de imóveis não está habilitado para exercer a função de avaliador, privativa por lei dos profissionais do CREA. A avaliação de imóveis requer conhecimentos específicos em matemática financeira, estatística e domínio dos métodos avaliatórios bem como conhecimentos acerca de fundações, estruturas e coberturas de imóveis. Todas essas técnicas são específicas do conhecimento científico do profissional superior formado em engenharia ou arquitetura. (NERY JUNIOR; NERY, 2006, p. 361)

Verifica-se, portanto, que somente profissionais habilitados estão aptos a realizar as avalia-ções de imóveis em juízo, vez que possuem conhecimentos específicos e domínio dos métodos avaliatórios.

Por outro lado, outros profissionais como os corretores de imóveis estão habilitados a dar opiniões ou estimativas quanto a determinados valores no que tange à comercialização desses imóveis.

Assim, quando duas pessoas, por exemplo, querem alugar um imóvel, ele poderá dar a sua suges-tão quanto ao valor de aluguel. Entretanto, somente os profissionais habilitados deverão fazer as avalia-ções, que poderão ser utilizadas por juízes. Avaliação é diferente de opinião. Os corretores de imóveis po-derão opinar, sugerir valores de mercado, mas somente profissionais técnicos poderão fazer avaliações.

A jurisprudência já admitiu a avaliação de imóveis por corretores, entretanto, acreditamos que esse caminho poderá ser prejudicial às avaliações, pois os profissionais técnicos possuem técnicas cien-tíficas para tal procedimento.

Normalmente, as agências imobiliárias conseguem estimar determinados valores para a comer-cialização de um ou outro imóvel. Trata-se de uma estimativa de mercado, que grosso modo determina um valor que pode ser atribuído àquele imóvel e, de certa maneira, facilita, ou mesmo nos dá idéia do valor locatício daquele determinado imóvel.

Contrato de locação

Introdução sobre os contratosO contrato, em seu sentido amplo, designa todo negócio jurídico que se forma pelo concurso de

vontades. Embora o novo Código Civil (CC) não traga uma definição de contrato, podemos conceituá-lo



como o acordo de vontades de duas ou mais pessoas tendente a construir, regular ou extinguir uma relação jurídica patrimonial (LOUREIRO, 2007, p. 333-336).

O CC traz disposições gerais que os contratantes devem observar durante a execução de um con-trato. Assim, os contratantes devem conduzir, por exemplo, a execução do contrato aplicando sempre a boa-fé. O CC também regula diversos tipos de contrato, por exemplo, compra e venda, mútuo, comoda-to, fiança, empreitada, dentre outros.

O contrato de locação também é regulado pelo CC. Entretanto, quando tratamos da locação de bens imóveis urbanos, deveremos aplicar a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em razão de sua especiali-dade sobre a lei geral, que é o CC.

Aspectos práticos sobre o contrato de locação de bens imóveis urbanosVamos então fazer algumas abordagens práticas sobre o contrato de locação. O contrato de

locação não exige forma legal e solene, como a compra e venda de imóveis requer, nos termos do artigo 108 do CC.

O contrato de locação pode ser convencionado até mesmo pela forma verbal. Entretanto, concor-damos que a forma escrita traz uma segurança jurídica maior às partes, principalmente se esse contrato for devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, tornando alguns direitos mais seguros de serem exercidos, como é o direito de preferência.

Caso o locatário disponha de contrato registrado em cartório, poderá utilizar-se da faculdade prevista no artigo 33 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para haver para si o imóvel, caso deposite o preço e demais despesas do ato de transferência. Ademais, nos termos do artigo 71, I, da Lei do Inqui-linato, somente os contratos escritos podem dar o direito à ação renovatória.

As partes devem ainda ter certos cuidados quanto à documentação necessária para que o acordo seja seguro. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de proprieda-de (matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não há hipoteca, penhora, ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. O interessado deve ainda certificar-se de que o imóvel é de propriedade do locador e de que não haja outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não-residenciais, o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial.

Por outro lado, o locador deverá ter cautela na situação jurídica do locatário. Investigar se o inte-ressado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom históri-co ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, como forma de proteção ao locador.

A vistoria também é fundamental no contrato de locação. Nela deverão constar as condições do imóvel, seus pertences, dentre outros pormenores. Tal assertiva nada mais é do que uma importante forma de segurança para ambas as partes.



Solução de conflitos extrajudiciais de litígios envolvendo a locação

Atualmente, com a crise do Poder Judiciário Brasileiro, os litígios judiciais podem demorar anos a serem julgados. Dessa forma, a população acaba desacreditando na justiça para a solução de conflitos.

Nesse panorama, foi aprovada em 23 de setembro de 1996 a Lei Federal 9.307 – A Lei da Arbitra-gem. Esse importante diploma legal tem como principal escopo o desafogamento do Poder Judiciário. São inúmeros os benefícios para as partes que buscam uma solução de conflitos por meio da arbitra-gem, dentre eles: celeridade do processo, baixo custo envolvido, escolha dos árbitros, dentre outros.

Mas o que exatamente é a arbitragem? Para o jurista Carlos Alberto Carmona (2004, p. 56), a ar-bitragem é um meio alternativo de solução de controvérsias por meio de uma ou mais pessoas que recebem seus poderes de uma convenção privada, decidindo com base nela, sem intervenção estatal, sendo a decisão destinada a assumir a mesma eficácia da sentença judicial.

De forma um pouco mais sumária, porém não menos brilhante, José Eduardo Carreira Alvim (2004) nos ensina que a arbitragem é a instituição pela qual as pessoas capazes de contratar confiam a árbitros, por elas indicados ou não, o julgamento de seus litígios relativos a direitos transigíveis, ou seja, disponíveis.

Observa-se, portanto, que a arbitragem transfere a função de julgar (exclusiva do Estado) para terceiros, desde que os litígios sejam relativos a direitos patrimoniais disponíveis (conflitos familiares, por exemplo, são considerados direitos indisponíveis e não podem ser julgados pela arbitragem).

As partes poderão, dessa forma, escolher livremente as regras de direito que serão aplicadas, des-de que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública (art. 2.º, §1.º da Lei 9.307/96).

Art. 2.º

§1.º Poderão as partes escolher, livremente, as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública.

Para que seja instituída a arbitragem, as partes devem constituir cláusula compromissória ou compromisso arbitral. A cláusula compromissória é a convenção que as partes celebram em um de-terminado contrato, por exemplo, o contrato de locação de imóveis, comprometendo-se a submeter à arbitragem os litígios que possam surgir em razão daquele contrato (art. 4.º da Lei 9.307/96).

Já o compromisso arbitral é a convenção por meio da qual as partes submetem um litígio à arbi-tragem, podendo ser judicial ou extrajudicial. Pode se dar antes ou mesmo durante um determinado litígio. A principal diferença entre a cláusula compromissória é que ela não é realizada no momento da assinatura do contrato, mas somente após a conclusão do contrato.

No que tange à seleção dos árbitros, as partes podem selecionar livremente qualquer pessoa capaz e que seja de confiança das partes (art. 13.º da Lei 9.307/96), desde que não estejam impedidas de atuar como árbitros. Os impedimentos estão dispostos na Lei Arbitral (Lei 9.307/96).

O procedimento arbitral também é rigorosamente descrito na lei, assim como os requisitos da sentença. Vale ressaltar que a senteça emitida por um Tribunal Arbitral possui os mesmos efeitos da sentença proferida pelos órgãos do Poder Judiciário e, sendo condenatória, constitui título executivo.



Feita essa introdução sobre a arbitragem, não podemos deixar de manifestar que atualmente a arbitragem é utilizada em grande escala no mundo inteiro. Conforme constatou o português Luís de Lima Pinheiro (2005, p. 23), estima-se que 90% dos contratos do comércio internacional possuem cláu-sulas arbitrais.

No Brasil, a arbitragem vem crescendo em larga escala, mas ainda assim consideramos ser pou-co utilizada. A falta de câmaras arbitrais especializadas e um certo preconceito torna a arbitragem pouco popular em relação aos Estados Unidos da América ou países da Comunidade Européia. De qualquer forma, acreditamos ser uma importante forma de solução de conflitos e que deve crescer muito nos próximos anos. Nas questões imobiliárias, não restam dúvidas de que se trata de um impor-tante instrumento de proteção às partes, já que há inclusive no Brasil, tribunais especializados nesse tipo de litígio.

Texto complementar

Arbitragem e mediação(CAETANO, 2002, p. 23-25)

Introdução A arbitragem, sistema entre nós codificado pela Lei 9.307/96, trata do modo, meio e forma de

pessoas, empresas ou instituições particulares poderem (e deverem) dirimir, resolver e, assim, dar fim aos eventuais conflitos oriundos do relacionamento entre elas, sejam pessoais ou negociais, fora do Poder Judiciário.

Verdadeira justiça privada praticada por e para particulares.

Seu uso no mundo é muito antigo. Sua prática é muito anterior ao Estado como único prove-dor da Justiça.

Em Dalloz, podem-se ver textos que documentam haver recorrido à arbitragem povos como os hebreus, os hindus, os atenienses, os espartanos. Lembra Frances Kellor que a arbitragem comercial era conhecida dos caravaneiros do deserto ao tempo de Marco Pala e que também havia sido uma prática freqüente entre os mercadores fenícios e gregos.

Em nosso Direito positivo, a arbitragem já era referida no Decreto (Regulamento) 737, de 25 de novembro de 1850. Mas, desde então, entre nós tornou-se impraticável pelo formalismo de ho-mologação da sentença arbitral pelo Juiz de Direito para sua exeqüibilidade (v. art. 463 do Regula-mento), bem como reservava às partes o direito de apelarem dela (v. art. 468, idem); assim era muito demorada a solução do conflito.



Ocorria desinteresse pelo uso e prática da arbitragem.

Era tanto quanto o mesmo uso de solução de qualquer questão pelo Poder Judiciário. Esses obstáculos de ordem processual legal perduraram até o advento de nossa atual Lei de Arbitra-gem, também denominada Marco Maciel, promulgada a 23 de setembro de 1996, que tomou o 9.307 como o modo e meio mais prático e adequado de solução de conflitos e controvérsias entre particulares.

Essa nossa lei conferiu à sentença arbitral os mesmos efeitos da sentença judicial do Poder Judiciário bem como conferiu ao árbitro os poderes de juiz de fato e de direito, e ainda estatuiu que a sentença arbitral não está sujeita a recurso ou a homologação do Poder Judiciário.

A resolução dos conflitos mediante o procedimento arbitral realizado para e pelos particulares, na conformidade de nossa atual lei, como qualquer estrangeira, passou a ter as propriedades de rapidez, oralidade, eficácia, sigilo, informalidade, economia e precisão.

Anote-se que há controvérsia entre os doutos do uso da arbitragem pelo Estado em suas rela-ções negociais com os particulares. Por exemplo: licitações, concessões, fornecimentos etc., o que está amenizado pelos órgãos reguladores de serviços públicos concedidos.

Assim, no Brasil, a arbitragem já pode e deve ser praticada como Justiça privada que é. Tal como é utilizada em todo o Hemisfério Norte e no Oriente.

Nos contratos internacionais de comércio, a arbitragem é usada com total exclusividade para solução de seus conflitos ou controvérsias. Até mesmo quando uma das partes é brasileira.

Todavia, a aceitação de nossa Lei de Arbitragem, promulgada desde 1996, em nosso mundo jurídico e mesmo entre comerciantes, grandes ou pequenos, ou as pessoas em geral, não ocorre como seria desejável e necessário. Nem mesmo outros modos e meios alternativos de solução de conflitos ou controvérsias entre particulares, como a negociação, conciliação e mediação, têm recepção no público em geral.

Há organizações de projeção internacional, até centenárias, que atuam no campo da arbitra-gem, e, no Brasil, já não são poucos os órgãos, instituições e entidades especializadas, isto é, firmas ou empresas sob a forma jurídica de sociedade civil, com ou sem fins lucrativos, que prestam servi-ços de assistência, gerência e administração do procedimento arbitral.

A nós, todavia, falta e muito, além da ignorância, no sentido próprio de desconhecer o tema, a cultura do uso dos meios alternativos de solução de conflitos, excluindo-se o Poder Judiciário.

Só se tem em mente que a solução dos conflitos se resolve com a intervenção de advogados e perante o Poder Judiciário, na figura do Dr. Juiz de Direito, perante a autoridade.

Daí essa pretensão de oferecimento de apreciações simples e diretas sobre os meios adequa-dos de solução de conflitos entre particulares, fora do Poder Judiciário, em especial a arbitragem e a mediação. Produto mais de vivência, experiência, algum estudo e reflexão.

Não há intenção mínima em alcançar os doutos, letrados, mestres e cultores do Direito. É dirigida a cidadãos sem formação acadêmica ou jurídica que têm a humildade dos sábios de que pouco ou nada sabem. Mas têm curiosidade.



Atividades1. O que deve ser levado em consideração para se aferir o valor econômico de um imóvel?

2. Quem está habilitado a avaliar um imóvel?

3. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locatário de um imóvel?

4. Para evitar surpresas futuras, quais medidas devem ser adotadas pelo futuro locador de um imóvel?


Gabarito

Introdução à Administração Imobiliária e à locação

1. Um dos pontos mais importantes na comercialização de imóveis para a locação se dá no que diz respeito ao estudo da localização do imóvel, que possibilita assim antever pontos que, muitas vezes, dificultam a sua comercialização bem como aqueles que a favorecem.

Segundo Sylvio de Campos Lindemberg Filho, os principais pontos a serem analisados serão: segurança; comércio; serviços; transporte; educação; áreas de lazer e serviços públicos. Depen-dendo do tipo de locação (residencial, não-residencial ou mesmo para temporada), cada ponto terá maior ou menor importância.

2. A avaliação de um imóvel, para fins de comercialização pode ser realizada por corretores de imóveis, que são capazes de estimar o valor de determinados imóveis.

Já para a avaliação judicial, ou seja, aquela realizada em juízo, muito utilizada nas ações reno-vatórias, por exemplo, é necessário que aquele que a realize tenha capacitação técnica, como aquela dotada por engenheiros e arquitetos.

3. O locatário deve preocupar-se com o imóvel em si. Deve exigir uma certidão de propriedade (matrícula) do imóvel, devidamente atualizada e válida. Nesse documento, deve averiguar se não há hipoteca, penhora ou qualquer outra restrição sobre o imóvel e que o venha privar da posse no futuro. O interessado deve ainda certificar-se que o imóvel é de propriedade do locador e que não haja outros proprietários. Por fim, no caso de contrato de locação para fins não residenciais, o locatário deve certificar-se de que naquela região é lícita a atividade comercial.

4. O locador deverá acautelar-se sobre a situação jurídica do locatário. Investigar se o interessado em seu imóvel encontra-se em situação regular com as suas obrigações financeiras. Torna-se imperiosa uma pesquisa na justiça estadual e federal, constatando se a pessoa possui um bom histórico ou não. Também deve ser realizada uma busca nos Cartórios de Protesto de Títulos e Documentos, como forma de proteção ao locador.


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