Ações Imobiliárias

MBA Direito Imobiliário

Prof. Especialista Sang Duk Kim

Finalidades das ações possessórias

• A tutela jurídica da posse tem por fundamento a interdição da violência e a preservação da paz social.

• O Estado atrai para si o dever de restituir a posse àquele que injustamente a perdeu.

• Rapidez da resposta estatal.

• Efetividade da decisão judicial.

Características

Para a garantia da rapidez e efetividade das decisões judiciais as ações possessórias têm características que lhes próprias.

I. Fungibilidade

II. Cumulatividade

III. Caráter dúplice

IV. Irrelevância da exceção de domínio

V. Possibilidade de concessão de liminares

VI. Exigibilidade de caução por partes daqueles que se beneficiam das liminares

Fungibilidade

Art. 554/CPC

A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue a proteção legal correspondente àquela, cujos requisitos estejam provados.

Exceção ao Princípio Processual do Dispositivo e do “ne procedat judex ex officio”

Cumulatividade

Art. 555. É lícito ao autor cumular ao pedido possessório o de:

I - condenação em perdas e danos;

Il – indenização dos frutos;

Parágrafo único. Pode o autor requerer, ainda, imposição de medida necessária e adequada para:

I - evitar nova turbação ou esbulho;

II - cumprir-se a tutela provisória ou final.

Caráter dúplice

Art. 556. É lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho cometido pelo autor.

Desnecessidade do manejo da reconvenção

Irrelevância da Exceção de Domínio

Em matéria possessória o “ius possessionis” prevalece sobre a “ius possidendi”

Súmula 487 do STF “Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada”.

Art. 557. Parágrafo único. Não obsta à manutenção ou à reintegração de posse a alegação de propriedade ou de outro direito sobre a coisa.

Possibilidade de Concessão de Liminares

Art. 558. Regem o procedimento de manutenção e de reintegração de posse as normas da Seção II deste Capítulo quando a ação for proposta dentro de ano e dia da turbação ou do esbulho afirmado na petição inicial.Ação de Força Nova

E as Ações de Força Velha?

– Artigo 300 e seguintes do CPC. (tutelas de urgência)

Exigibilidade de caução

Art. 559. Se o réu provar, em qualquer tempo, que o autor provisoriamente mantido ou reintegrado na posse carece de idoneidade financeira para, no caso de sucumbência, responder por perdas e danos, o juiz designar-lhe-á o prazo de 5 (cinco) dias para requerer caução, real ou fidejussória, sob pena de ser depositada a coisa litigiosa, ressalvada a impossibilidade da parte economicamente hipossuficiente.

Reintegração de Posse – Ocupações coletivas

• Cada vez mais crescente – ocupação por movimentos “sociais”

• Elevado número de ocupantes

• Validade do processo – citação

• Problema de citação de inúmeros requeridos ocupantes e invasores

Quem e como citar?• De acordo com o artigo 554, parágrafo 1º, deve ser realizada a

citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados no local e a citação por edital para os demais invasores.

“Como se percebe, o normativo viabiliza a propositura de ação em face de diversas pessoas indistintamente, sem que se identifique especificamente cada um dos invasores (os demandados devem ser determináveis e não obrigatoriamente determinados), bastando que se indique o local da ocupação para que o oficial de Justiça efetue a citação daqueles que forem encontrados no local – citação pessoal –, devendo os demais serem citados presumidamente – citação por edital” (Rel. Min. Salomão)

REsp nº 1314615 / SP – j 12.6.2017RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INVASÃO COLETIVA DE IMÓVEL POR NÚMERO INDETERMINADO DE PESSOAS. CITAÇÃO POR EDITAL DOS INVASORES NÃO ENCONTRADOS PELO OFICIAL DE JUSTIÇA. NECESSIDADE. LITISCONSÓRCIO PASSIVO MULTITUDINÁRIO FORMADO POR RÉUS INCERTOS. AUSÊNCIA DE CITAÇÃO FICTA. NULIDADE DO FEITO.

2. Nas ações possessórias voltadas contra número indeterminado de invasores de imóvel, faz-se obrigatória a citação por edital dos réus incertos.

3. O CPC/2015, visando adequar a proteção possessória a tal realidade, tendo em conta os interesses público e social inerentes a esse tipo de conflito coletivo, sistematizou a forma de integralização da relação jurídica, com o fito de dar a mais ampla publicidade ao feito, permitindo que o magistrado se valha de qualquer meio para esse fim.

4. O novo regramento autoriza a propositura de ação em face de diversas pessoas indistintamente, sem que se identifique especificamente cada um dos invasores (os demandados devem ser determináveis e não obrigatoriamente determinados), bastando a indicação do local da ocupação para permitir que o oficial de justiça efetue a citação daqueles que forem lá encontrados (citação pessoal), devendo os demais serem citados presumidamente (citação por edital).

5. Na hipótese, deve ser reconhecida a nulidade de todos os atos do processo, em razão da falta de citação por edital dos ocupantes não identificados.

6. Recurso especial provido

Rel - Min. LUIS FELIPE SALOMÃO

Reintegração de Posse - HerançaEm caso de transmissão de da posse por herança, com quais qualidades são transmitidas as posses?O herdeiro que nunca exerceu de fato a posse e que continua sem o exercício de fato da posse após a morte do autor da herança, pode ser considerado possuidor?Art. 1.784/CC. Aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários.O princípio da saisine é de uma ficção jurídica

1 autoriza uma apreensão possessória de bens do de cujus pelo herdeiro vocacionado, legítimo ou testamentário

2 independentemente de qualquer ato, ingressará na posse dos bens que constituem a herança do antecessor falecido, de forma imediata e direta, ainda que desconheça a morte do antigo titular.

Reintegração de Posse - HerançaO co-herdeiro poderia propor reintegração de posse contra o ocupante?A prova a efetiva posse pelo transmitente da posse é fundamental.Recebe a posse no exato estado em que era exercído pelo autor da herança.STJ, através do relator ministro Moura Ribeiro, reconheceu que o exercício fático da posse não é requisito essencial para que o herdeiro tenha direito à proteção possessória, em virtude do princípio da saisine, que estabelece que o falecido já transmite o patrimônio aos herdeiros imediatamente no momento de sua morte.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.547.788 - RS

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC/73 QUE NÃO SE VERIFICA. MORTE DO AUTOR DA HERANÇA. PRINCÍPIO DA SAISINE . AQUISIÇÃO EX LEGE. PROTEÇÃO POSSESSÓRIA INDEPENDENTE DO EXERCÍCIO FÁTICO PELO HERDEIRO. SUCESSÃO QUE NÃO CRIAR DIREITOS E OBRIGAÇÕES. BENS TRANSFERIDOS AOS HERDEIROS DA MESMA FORMA COMO SE ENCONTRAVAM COM O DE CUJUS. ATO EFETIVO DE POSSE NUNCA EXERCIDO PELA FAMÍLIA LO PUMO. CONCLUSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM COM BASE NAS PARTICULARIDADES DO CASO CONCRETO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

(...)

3. Em virtude do princípio da saisine , os herdeiros são investidos na posse e administração dos bens do autor da herança. Assim, o exercício fático da posse não é requisito essencial para que o herdeiro tenha direito à proteção possessória contra eventuais atos de turbação ou esbulho, tendo em vista que sua transmissão se dá ope legis. Precedente.

4. Contudo, tal sucessão não tem o condão de criar direitos e obrigações, uma vez que ela se efetiva em mera sub-rogação, isso quer dizer, os bens são transferidos aos herdeiros da mesma forma como se encontravam com o de cujus, ou seja, com todas as suas qualidades e vícios.

5. Se o autor da herança jamais exerceu posse sobre a área questionada, como afirmado pelas instâncias ordinárias, o que não pode mais ser questionado (Súmula nº 7 do STJ), se torna inviável a herdeira pretender defender a posse que seu pai jamais teve.

6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

Rel. Min Moura Ribeiro DJE – 26/05/2017

Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias

Um dos efeitos da posse é a possibilidade de indenização por benfeitorias.

Benfeitorias – conceito

São obra ou despesas feitas na coisa, para o fim de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la

Decorre da atividade humana – excluindo-se o acréscimo natural.

Classificação de benfeitorias

Necessárias

Conservar a coisa e evitar a sua deterioração

Reparo da rachaduras na viga, na laje.

Troca de encanamentos vencidos.

Úteis

Aumentam ou facilitam

Troca de portão manual pelo elétrico

Voluptuárias

Mero deleite e ornamento

Colunas gregas, troca de revestimento para mármore carrara.

Indenizabilidade

Boa-fé

Necessárias

Úteis

Voluptuárias – não tem

Pode levantar se não danificar a coisa

Má-fé Necessárias

Úteis – não tem

Voluptuárias – não tem

Pode levantar (levar)? Não. Penalidade

Critério de Indenização

Boa-fé

Valor atual das benfeitorias

Má-fé

O reivindicante optará entre o valor de custo ou atual

Por óbvio, escolherá o menor.

Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias

Momento para alegar as benfeitorias realizadas para fins de indenização.

No primeiro momento em que se manifesta nos autos contra o pedido de reintegração.

NA CONTESTAÇÃO, sob pena de preclusão.

PROCESSUAL CIVIL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE PROCEDENTE. EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. DISCUSSÃO NÃO REALIZADA NA FASE COGNITIVA. PRECLUSÃO. "Tratando-se de ação possessória, dada a sua natureza executiva, o direito à indenização e retenção por benfeitorias deve ser discutido previamente na fase de conhecimento" (REsp 549.711/PR, relatado pelo eminente Ministro Barros Monteiro, DJ 05/04/2004). Recurso especial não conhecido. (REsp649.296/DF, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, DJ 06/11/2006, p. 329).

Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias

Forma de alegação – específico.Indicar de forma pormenorizada as benfeitorias que houver introduzido.A mera alegação genérica de que realizou benfeitorias não tem eficácia.“Na hipótese vertente, para ser indenizado, o co-réu deveria especificar as benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias; o estado anterior e atual do imóvel, o custo dos melhoramentos e seu valor corrigido e, ainda, a valorização da coisa decorrente das supostas benfeitorias.Por outras palavras, para que o apelante possa ser indenizado, precisa de no mínimo discriminar na contestação as benfeitorias e provar os seus custos. E a nada disso procedeu. Assim, não basta a alegação genérica da realização de benfeitorias e indicação de valor em contestação, desprovida de qualquer prova, para pleitear a indenização.(...)” (TJSP - Apelação n.º 0001572-66.2009.8.26.0554, Rel. Des. Gilberto Leme, j. 13-10-2014)

Reintegração de Posse – Indenização por benfeitorias

“Para pleitear indenização e retenção, deve a parte descrever as benfeitorias que pretende haver realizado, não se admitindo simples menção genérica à sua existência” (STJ – Resp. 4.073-SP, Rel. Min. Eduardo Ribeiro)

Direito de Retenção

Pode ser exercido por meio dos chamados EMBARGOS DE RETENÇÃO na fase de executiva

Previsão LegalArt. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar:

(...)

IV – retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa;

• Mas, assim como na indenização, se for reconhecido na fase de conhecimento, não há possibilidade de exercer retenção do bem. (ver julgados já citados)

Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar ou Justificação

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar ou Justificação

“AÇÃO DE INTERDITO POSSESSÓRIO - MANUTENÇÃO NA POSSE - INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS -DIREITO DE RETENÇÃO - INDEFERIMENTO DA LIMINAR SEM DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO NULIDADE DE OFÍCIO - VIOLAÇÃO DOS ARTS. 928 E 933, DO CPC - RECURSO PREJUDICADO.” (TJSP, Agr. Instr. 0287060-47.2011.8.26.0000 22ª Câmara Rel. Des. Fernandes Lobo j. 26.01.2012)

Reintegração de Posse – Indeferimento Liminar ou Justificação

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

Reintegração de Posse – Bem PúblicoAos particulares que ocupam terras públicas sem destinação específica é permitido o pedido judicial de proteção possessória.

O STJ tem apresentado o caráter da relatividade da posse das terras públicas

Vários julgamentos tem aberto a possibilidade da posse do particular em relação a outro particular

1 garantia da função social da propriedade

2 dignidade da pessoa humana

3 direito à moradia

4 aproveitamento do solo

Bem Público

a)Bem de uso comum: Utilizado por todos dopovo. (parques, ruas, praças etc)

b)Bem de uso especial: Utilizado exclusivamentepela Administração Pública e por aqueles queprecisem.(Fóruns, repartições, hospitais etc)

c) Bem dominical: Pode ser utilizado pelaAdministração Pública ou não.

Relatividade da posse de bens públicos

Se a pretensão é exercida em face do próprio ente público – NÃO HÁ POSSE.

Como já pacificou o STJ, em se tratando de bem público, não há que se falar em posse, mas mera detenção, de natureza precária, o que afasta, por conseguinte, o direito de retenção por benfeitorias, ainda que à luz de alegada boa-fé.

AgRg no REsp 1470182/RN – j. 04/11/2014

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ART. 535, II DO CPC. VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA. BEM PÚBLICO. OCUPAÇÃO IRREGULAR. DIREITO DE INDENIZAÇÃO PELAS ACESSÕES. INEXISTÊNCIA.

1. O fato de as conclusões do acórdão recorrido serem contrárias aos interesses da parte, não configura violação ao artigo 535, II do Código de Processo Civil.

2. Restando configurada a ocupação indevida de bem público, não há falar em posse, mas em mera detenção, de natureza precária, o que afasta o direito de retenção por benfeitorias e o almejado pleito indenizatório à luz da alegada boa-fé.

3. Agravo regimental não provido.

Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES

Relatividade da posse de bens públicosSe a pretensão é exercida entre dois particulares tendo como objeto um bem público – PODE HAVER POSSE ENTRE ELES

As turmas de direito privado do STJ costumavam caracterizar o ocupante de bem público como mero detentor do imóvel, sem legitimidade para pleitear proteção possessória ou indenização por benfeitorias realizadas.

Houve evolução de posicionamento dos colegiados do tribunal no sentido de que, dependendo do caso, é possível a discussão possessória em bens dessa natureza por particulares, “devendo a questão ser interpretada à luz da nova realidade social”.

ENTRETANTO – somente para BENS DOMINICAIS

REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)

RECURSO ESPECIAL. POSSE. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. BEM PÚBLICO DOMINICAL. LITÍGIO ENTRE PARTICULARES. INTERDITO POSSESSÓRIO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL. OCORRÊNCIA. 1. Na ocupação de bem público, duas situações devem ter tratamentos distintos: i) aquela em que o particular invade imóvel público e almeja proteção possessória ou indenização/retenção em face do ente estatal e ii) as contendas possessórias entre particulares no tocante a imóvel situado em terras públicas. (relatividade)2. A posse deve ser protegida como um fim em si mesma, exercendo o particular o poder fático sobre a res e garantindo sua função social, sendo que o critério para aferir se há posse ou detenção não é o estrutural e sim o funcional. É a afetação do bem a uma finalidade pública que dirá se pode ou não ser objeto de atos possessórias por um particular. 3. A jurisprudência do STJ é sedimentada no sentido de que o particular tem apenas detenção em relação ao Poder Público, não se cogitando de proteção possessória

REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)

4. É possível o manejo de interditos possessórios em litígio entre particulares sobre bem público dominical, pois entre ambos a disputa será relativa à posse. 5. À luz do texto constitucional e da inteligência do novo Código Civil, a função social é base normativa para a solução dos conflitos atinentes à posse, dando-se efetividade ao bem comum, com escopo nos princípios da igualdade e da dignidade da pessoa humana.

6. Nos bens do patrimônio disponível do Estado (dominicais), despojados de destinação pública, permite-se a proteção possessória pelos ocupantes da terra pública que venham a lhe dar função social.

REsp 1296964-DF j. 07/12/2016)

7. A ocupação por particular de um bem público abandonado/desafetado - isto é, sem destinação ao uso público em geral ou a uma atividade administrativa -, confere justamente a função social da qual o bem está carente em sua essência. 8. A exegese que reconhece a posse nos bens dominicais deve ser conciliada com a regra que veda o reconhecimento da usucapião nos bens públicos (STF, Súm 340; CF, arts. 183, § 3°; e 192; CC, art. 102); um dos efeitos jurídicos da posse - a usucapião - será limitado, devendo ser mantido, no entanto, a possibilidade de invocação dos interditos possessórios pelo particular. 9. Recurso especial não providoRel. Min. Luis Felipe Salomão

USUCAPIÃO

• Conceito do instituto

• Prescrição aquisitiva: tempo como determinante da aquisição (exceções: CC, art. 197): CC, Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

• Sentença meramente declaratória: Contra: Silvio Rodrigues,

• Curso, vol. 5, 1991, p. 111, que entende ser constitutiva.

• Modo originário de aquisição do domínio: rompimento com todas as características que gravavam o bem (contra: Caio Mário – Vol IV – 13a. Ed. p. 104, que entende ser derivado, vez que a propriedade contava com um titular).

Por ser modo originário de aquisição, não importa se o bemfoi penhorado, está hipotecado ou está clausulado

TJSP: Usucapião Extraordinário Recurso: AC 162772 1 Origem:Barretos Orgão: CCIV 1 - Relator: Renan Lotufo Data: 02/06/92.“Usucapião Extraordinário - INDEFERIMENTO FACE AS CLÁUSULASDE INALIENABILIDADE – inadmissibilidade - Tais cláusulas não sãoobstáculo para impedir o direito de usucapir, visto que a aquisiçãoestá baseada em situação de fato consolidada no tempo - recursoprovido. A INALIENABILIDADE E UMA PROIBIÇÃO DIRIGIDA APESSOA DO PROPRIETÁRIO, E NÃO A COISA EM SI MESMA,compreendendo-se que o que esta proibido e simplesmente adoação, a venda, a permuta, e não a aquisição de tais coisas pelosmodos originários da acessão, da ocupação ou da prescriçãoaquisitiva, os quais se realizam exatamente contra aquela vontade enem SEQUER CONSTITUEM, EM TERMO PRÓPRIO, ALIENAÇÕES.”

• USUCAPIÃO - Adquirente de metade de imóvel gravado com cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade - Pretensão a que a ação de usucapião regularize a propriedade - Possibilidade, tendo em vista que a usucapião representa aquisição de propriedade de imóvel em sobreposição a todos os direitos anteriores, inclusive às cláusulas limitativas - Sentença anulada - Prosseguimento da ação de origem que é de rigor - Recurso provido, com determinação. (TJSP; Apelação 0007412-44.2011.8.26.0568; Relator (a): Mendes Pereira; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São João da Boa Vista - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/09/2013; Data de Registro: 04/10/2013)

• TJSP. Usucapião. Extinção sem exame do mérito. Descabimento. Constatação quanto à regularidade do loteamento ou parcelamento do solo. Irrelevância. Modo originário de aquisição da propriedade. Precedentes deste Tribunal. Sentença anulada e determinado o prosseguimento do feito. Recurso Provido (Apel. nº: 9103683-22.2008.8.26.0000 Relator Coelho Mendes 10ª Câmara de Direito Privado.)

Usucapião Extraordinário (CC, art. 1.238)

• Não há necessidade de justo título e boa-fé, presumidos absolutamente

• Requisitos:

• Posse: mansa e pacífica – posse originada na violência e clandestinidade autorizam-no depois de cessadas tais causas – jamais a precária (CC, arts. 1.203 e 1.208)

• POSSESSÓRIA - Reintegração de posse - Bem imóvel –COMODATO VERBAL - Ocorrência - Usucapião urbano e ordinário argüido em defesa - Inviabilidade de considerar isoladamente cada lote entre os quatro que compõem o imóvel - Imóvel é um só e somente pode ser usucapido levando-se em conta a sua metragem total, que ultrapassa o requisito de tamanho previsto na Lei 10.257/2001 – POSSE PRECÁRIA dos réus não pode ser transformada em posse "ad usucapionem" - Posse guarda o mesmo caráter de sua aquisição, não podendo transformar-se em posse própria, com ânimo de dono - Esbulho configurado - Ação procedente - Recurso improvido. (TJSP - Apelação Cível n. 944.662-6 -Mauá - 20ª Câmara de Direito Privado - Relator: Álvaro Torres Júnior - 16.08.05 - V. U. - Voto n. 11.028)

• Lapso Temporal• 15 anos;• 10 anos se o possuidor tornar o imóvel

produtivo (fábrica, plantações etc) ou utilizá-lo como moradia habitual.

• Animus domini: o que impossibilita a posse precária, v.g. do comodatário e do locatário (CC/16, art. 497 e novo CC, art. 1.208);

• Res habilis: objeto hábil – impossíveis, v.g., os bens públicos (Súmula 340 do STF; CF/88, art. 183, § 3º).

Usucapião ordinária

• (CC, art. 1.242) Como o lapso temporal é menor, exige-se justo título e boa-fé

• Requisitos:– Posse mansa e pacífica;– Animus domini;– Res habilis;– Boa-fé: (CC., art.1.201) – convicção de não estar

violando direito alheio – ausência de má-fé em relação à posse;

– Justo título - abstratamente passível de constituir o direito.

• Lapso temporal:

– 10 anos;

– 5 anos se (cumulativamente):

• 1) a aquisição for onerosa;

• 2) houver registro posteriormente cancelado;

• 3) o possuidor estabelecer moradia ou realizar investimentos de caráter social ou econômico (parcelamento do solo, plantações etc)

Usucapião constitucional urbana (CF/88., art. 183; Estatuto da Cidade,Lei n. 10.257, de 11.07.2001, art.

9º; CC, art. 1.240)

• Requisitos:

– Objeto: constituído de imóvel urbano particular que não ultrapasse 250 m2 (construção ou terreno, o que for maior);

– Posse: mansa e pacífica sem oposição;

– Lapso temporal: 5 anos;

– Animus domini: especial, ou seja, o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo, e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

Usucapião Especial pelo Abandono do Lar - Art. 1.240-A do Código Civil (Lei 12.424/2011)

• Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com excônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

requisitos

• a) Posse DIRETA mansa e pacífica;• b) Lapso temporal: dois anos;• c) Res habilis: imóvel urbano, utilizado para moradia

do cônjuge abandonado ou dele e de sua família e não pode ultrapassar 250 m2 de área total; e,

• d) Animus domini especial: o possuidor deve agir com ânimo de dono em relação ao imóvel que pretende usucapir, nele residindo e, ademais, não ser proprietário de outro imóvel, urbano ou rural.

• Questões:– Ex-cônjuges ou ex-companheiros?– Regime matrimonial?

• Aspectos polêmicos

• Cabe usucapião entre condôminos?

• “Não sendo exclusiva a posse do condômino, elanão é apta a gerar a propriedade por usucapião”. (TJSP - RT 449/248);

• Sim, “desde que exercite posse ‘pro suo’, com exclusividade, em área delimitada, demonstrando inequivocamente o animus domini, pelo prazo previsto em lei” (TJRS – RT 427/82), ou seja, desde que impeça a posse pelos demais condôminos, sem oposição, de toda a área (STF – RT 493/239).

• USUCAPIÃO – Imóvel rural – Cessão de direitos de posse –Antecessores titulares de parte ideal – Não é possível o reconhecimento do instituto do usucapião sobre parte ideal incerta em imóvel em condomínio – Recurso improvido. (Apelação Cível n. 485.929-4/2-00 – Bragança Paulista - 7ª Câmara de Direito Privado - Relator: Luiz Antonio Costa – 18.04.07 - V.U. - Voto n. 07/519)

• USUCAPIÃO – Possibilidade de o condômino pleitear usucapiãodesde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado – Hipótese em que a usucapião de parte certa e determinada de condomínio, tem o efeito de, nesta medida individualizar a área desapossada como propriedade exclusiva – Condições da ação presente – Extinção do processo afastada – Recurso provido para esse fim. (Apelação nº 390.646-4/3-00 –Mococa – 3ª Câmara de Direito Privado – 05/09/06 – Rel. Des. Beretta da Silveira – v.u.)

Área comum de condomínio

• EXTINÇÃO DO PROCESSO - Usucapião - Vaga indeterminada de garagem em condomínio - Pretensão de registro de área localizada –Impossibilidade - Área comum com atribuição mediante sorteio em assembléia de condôminos - Impossibilidade jurídica do pedido -Reconhecimento - Processo extinto - Recurso provido (Apelação Cível com Revisão n. 396.173-4/8-00 - São Paulo - 3ª Câmara de Direito Privado - Relator: Elcio Trujillo - 07.02.06 - V. U. - Voto n. 2.018)

• USUCAPIÃO - Área comum - Não tem amparo legal a pretensão decondômino de usucapir área comum do edifício - Posse, mesmo que prolongada, É SEMPRE DOTADA DE PRECARIEDADE, revogável a qualquer tempo a autorização de uso, pela Massa Condominial - Além do mais, as áreas comuns são institucionais, constituindo-se requisitos para a caracterização do condomínio horizontal e não podem ser usucapidas. (Apelação Cível n. 74.501-4 - Marília - 3ª Câmara de Direito Privado -Relator: Alfredo Migliore - 09.02.99 - V.U.)

COBRANÇA (EXECUÇÃO) DE CONDOMÍNIO

OBRIGAÇÃO PROPTER REM:

• CC, art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

• (TJ/SP AI 1.152.493-0/0 – 31ª Câmara – Julg: 01/04/2008) EXECUÇÃO TÍTULO JUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS –OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PÓLO PASSIVO - SUBSTITUIÇÃO PROCESSEUAL - NOVO ADQUIRENTE DA UNIDADE CONDOMINIAL -POSSIBILIDADE, Em se tratando de obrigação 'propter rem’ em havendo alteração na titularidade do domínio da unidade condominial geradora das despesas cobradas em ação de cobrança, na qual houve descumprimento do acordo entabulado pelas partes, ora em fase de execução de título judicial permite-se a sucessão processual mesmo porque a nova proprietária é também atingida pela sentença, na forma do artigo 42, § 3º, do Código de Processo Civil. [art. 109, § 3º do atual CPC]

Condômino?

• A princípio é o PROPRIETÁRIO;

• Todavia, o compromissário comprador ou cessionário de seus direitos (Lei n. 4.591/64, arts. 9º e 12, § 4º; CC, arts. 1.333 e 1.334, § 2º) também são considerados condôminos para efeito de cobrança de despesas condominiais, desde que:– o contrato esteja registrado (direito real); ou,

– o condomínio tenha sido cientificado ou saiba do negócio – contrato de gaveta.

• O assunto ficou mais claro com o art. 72 da Lei 11.977/2009 “Programa Minha Casa Minha Vida”

• Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

• Logo, se são “notificados” (intimados) e não citados, não são réus...

Sobre a Legitimidade Passiva do promitente comprador:• Apelação Sem Revisão 1174291000 - Relator: Felipe Ferreira - Comarca: Osasco - Órgão julgador: 26ª

Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 13/10/2008 - Data de registro: 22/10/2008 -DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. Tendo o Condomínio ciência inequívoca sobre a venda do imóvel, e tratando-se de ônus “propter rem”, que grava o próprio bem, a dívida condominial se transfere ao comprador, que tem de saldá-la para manter o equilíbrio econômico financeiro da comunidade que passou a integrar. Recurso provido.

• _____________________________

• Apelação Sem Revisão 1171366000 - Relator: João Omar Marçura - Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 14/08/2008 - Data de registro: 18/08/2008 – (...) - CONDOMÍNIO - DESPESAS - AÇÃO DE COBRANÇA - LEGITIMIDADE PASSIVA –PROPRIETÁRIO OU COMPROMISSÁRIO-COMPRADOR - OPÇÃO DO CREDOR - RECONHECIMENTO –RECURSO IMPROVIDO. "A ação de cobrança de despesas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o compromissado-comprador, pois o interesse prevalecente é o da coletividade em receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel"

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• Agravo de Instrumento 1181077000 - Relator(a): José Malerbi - Comarca: São Paulo - Órgão julgador: 35ª Câmara de Direito Privado - Data do julgamento: 25/08/2008 - Data de registro: 28/08/2008 -Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - EXECUÇÃO - Admissível a penhora sobre a unidade condominial, ainda que em nome do promitente vendedor no registro de imóveis, tendo em vista a natureza 'popter rem' da obngação - e o executado compromissario comprador da unidade condominial - Agravo provido.

Procedimento

• CPC: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

• (...)

• X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

• CPC, art. 785. A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.

Prestações vincendas...

• TJSP. Agravo de Instrumento. Condomínio. Execução de Título Extrajudicial. Determinação de citação do executado para pagamento do débito. (...). Decisão que rejeitou os Aclaratórios, sob entendimento de inaplicabilidade do art. 323, CPC, aos processos de execução. Inclusão do crédito referente às cotas condominiais vencidas durante o processo, até a satisfação da obrigação. Possibilidade. Prestações periódicas e de trato sucessivo, exigíveis enquanto durar a obrigação. Art. 323, que tem aplicação subsidiária aos processos de execução de despesas condominiais, nos termos do art. 771, parágrafo único, do aludido Código. Primazia dos princípios da economia e celeridade processual, bem como da efetividade da prestação jurisdicional. Decisão reformada. Recurso provido. (Agravo de Instrumento 2037112-76.2017.8.26.0000 - Relator: Bonilha Filho; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 06/04/2017; Data de registro: 07/04/2017)

Algumas características

• Parcelas vincendas: (CPC., art. 323) considero atécnicasua inclusão, entretanto, a maioria das decisões admite a inclusão "enquanto durar a obrigação” (vide TJSP, Apel. nº 0262920- 11.2009.8.26.0002, julg.: 07/08/2012);

• Penhora: da própria unidade mesmo no caso de alienação fiduciária ou compromisso de compra e venda (conclusão polêmica) ou de qualquer outro bem.

• Não incide a proteção do bem de família (Lei n. 8.009/90, art. 3º, IV) ou cláusula de impenhorabilidade (J. Nascimento Franco, Condomínio, p. 255).

O condomínio pode adjudicar ou arrematar o imóvelem hasta pública?

“Os fatos e o avanço social reclamam por um novo tratamento e uma nova abordagem, pois a intensidade da vida jurídica dos condomínios determina uma inversão acentuada, para efeito de se considerar como "regra", e não como"exceção" tais disposições legais que admitem a personalização (art. 63). A adjudicação ou arrematação de bem imóvel pelo condomínio em ação de cobrança da taxa interna, atende, evidentemente, os propósitos condominiais. Evidente que nestes casos pode nascer uma nova obrigação tributária determinada pelo eventual lucro imobiliário, o que não significa risco ou prejuízo para os condôminos. As unidades autônomas sempre estarão preservadas, pois não compõem o acervo coletivo ou condominial, assim como a parte comum, que mesmo estando registrada em nome do condomínio, representa frações que tocam a cada um dos condôminos. Dúvida levantada em nota devolutiva pelo Oficial do 3º Registro de Imóveis julgada improcedente, com a consequente expedição de mandado para o registro da carta de arrematação.” (1ª Vara de Registros Públicos de São Paulo; Dúvida nº 508.000.01.040948-3-São Paulo-SP; Juiz Venicio Antonio de Paula Salles; j. 10/7/2001.) BAASP, 2284/610-e, de 7.10.2002.

• Se a unidade está hipotecada, a quem cabe a PREFERÊNCIA na hasta pública de corrente da execução promovida pelo credor hipotecário?

AO CONDOMÍNIO OU

AO CREDOR HIPOTECÁRIO?

AO CONDOMÍNIO• A OBRIGAÇÃO É PROPTER REM (CC, art. 1.345): DO

PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO DEPENDE A PRÓPRIA HIGIDEZ DO CRÉDITO;

• O arrematante, NA EXECUÇÃO PELO CREDOR HIPOTECÁRIO, não se torna o devedor do condomínio (o valor decorrente da arrematação deve ser destinado ao condomínio);

• Não deve haver adjudicação ou arrematação sem o prévio pagamento do condomínio. Todavia, se houver adjudicação ou arrematação sem pagamento do condomínio, o arrematante passa ser o devedor (CUIDADO COM O EDITAL).

• No último caso, basta ao condomínio requerer a substituição processual (CPC, art. 109, § 3º), ainda que seja na fase de execução.

• Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça:

• "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.”

• A arrematação na EXECUÇÃO PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO EXTINGUE A HIPOTECA DO CREDOR INTIMADO (CC, arts. 1.499, VI, e 1.501; CPC arts. 799, I, 804 e 889, V).

• O valor apurado é destinado com preferência ao Condomínio.

AÇÕES DE DESPEJO

Denúncia Vazia

• Ação de despejo: única forma de o locador reaver o imóvel (art 5º da Lei n. 8.245/91)

• Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

• Exceções, nas quais cabe reintegração de posse em regra, vez que não se aplica a Lei n. 8.245/91 (art. 1º):– Vagas autônomas de garagem;– Espaços para publicidade;– Apart-hotéis (que prestamserviços regulares);– Leasing;– Imóveis da União, Estados, Municípios, suas autarquias e– fundações (Decretos ns. 9.760/46 e 6.874/44).

• Em razão de Lei Especial (art. 30, da Lei n. 9.514/1997) – na Alienação Fiduciária e consolidação

Locação NÃO RESIDENCIAL (arts. 51, 55 e 56) e não protegida (não sujeita à renovatória)

• DENÚNCIA VAZIA (IMOTIVADA) (arts. 56 e 57 e 59)• POSSIBILIDADE DE LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM

15 DIAS• (ART. 59, § 1º, VIII):

– Primeira Hipótese: término do contrato e despejo em até 30 dias (art. 56, parágrafo único):

– A ação independe de qualquer notificação, vez que o contrato não se prorrogou por prazo indeterminado.

– Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo indeterminado, que é aquele que o locador não providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim (art. 57): A ação dependerá de prévia notificação, com prazo de 30 dias para que o locatário desocupe.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL celebrada (art. 46)

• por escrito;• com prazo mínimo de 30 meses.

– Primeira hipótese: término do contrato e despejo em até 30 dias:

– A ação independe de qualquer notificação, vez que o contrato não se prorrogou por prazo indeterminado.

– Segunda hipótese: contrato prorrogado por prazo indeterminado, que é aquele que o locador não providenciou o despejo em até 30 dias do seu fim:

– A ação dependerá de prévia notificação, com prazo de 30 dias para que o locatário desocupe.

• NÃO HÁ LIMINAR!

Locação RESIDENCIAL celebrada (art. 47)

• verbalmente; ou,• por escrito, com prazo inferior a 30 meses.

– Primeira hipótese: término do prazo contratual, inferior a trinta meses ou verbal:• Impossível a denúncia vazia.

– Segunda hipótese: vigência do contrato atinge 5 anos:• A ação de despejo, independentemente de notificação que,

entretanto, se recomenda. Não há liminar!

– Terceira hipótese (denúncia cheia): uso próprio de cônjuge ou companheiro (ainda que comercial e ainda que tenham outros imóveis) e residencial de ascendente ou descendente que não tenham outro imóvel (inclusive os cônjuges e companheiros dos ascendentes/descendentes); demolição e edificação que aumente a área em 20% ou, se for hotel, 50%; extinção do contrato de trabalho;

– infração legal ou contratual.

Locação para temporada (arts. 48 a 50)

• Permite cobrança adiantada de aluguéis, o que é vedado em regra, exceto se ausente garantia (art. 43, III)

• Locação celebrada (art. 48):– para lazer; cursos; tratamento de saúde; realização de obras na

residência do locatário e outros fatos que dependam de tempo;

– por prazo inferior a 90 dias.

• Primeira hipótese: até 30 dias do término do prazo contratual:– Ação de despejo, independentemente de notificação e

possibilita liminar para desocupação em 15 dias (art. 59).

• Segunda hipótese: depois de 30 dias do término do contrato, sem a propositura da ação:– A ação de despejo, precedida de notificação com prazo de 30

dias, após 30 meses do início.

DENÚNCIA CHEIA

• Denúncia cheia significa que há um motivo quedeve ser declinado ao juiz para a propositura da ação.

MOTIVOS COMUNS A TODAS AS ESPÉCIES DE LOCAÇÃO

• Mútuo acordo (art. 9º, I): se houver resilição bilateral do contrato prevendo prazo de 6 meses para desocupação, há possibilidade de liminar para desocupação em 15 dias (art. 59).– Não há necessidade de notificação;

• Infração legal ou contratual (art. 9º, II): v.g.: não emprestar, ceder ou sublocar; não efetuar o seguro, etc.– Não há necessidade de notificação;

• Realização de obras urgentes, determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV): sendo necessária a prova da propriedade ou compromisso registrado! (art. 60). nesse caso há possibilidade de liminar com prazo de 15 dias para desocupação (art. 59);

• Permanência de sublocatário após o término da locação, qualquer que seja a causa (art. 59, § 1º, V): nesse caso há possibilidade de liminar com prazo de 15 dias para desocupação. Não há necessidade de notificação;

• Contrato celebrado por pessoa casada, com prazo superior a 10 anos, sem vênia conjugal (art. 3º, parágrafo único): possibilidade de despejo após o prazo excedente, promovido pelo cônjuge que não consentiu. Não há necessidade de notificação, embora se recomende;

• Extinção de usufruto (art. 7º): mister se faz, antes da ação, a notificação levada a efeito em até 90 dias do fim do usufruto, com prazo de 30 dias para desocupação;

• Alienação do imóvel durante a locação (art. 8º), Observada a PREFERÊNCIA (arts. 27 e seguintes):– Notificação para que o locatário adquira pelo preço

conseguido (renúncia à aquisição apenas no momento do negócio)

– 30 dias para exercer a preferência, sob pena de decadência;

• Não há preferência nos seguintes casos: venda por decisão judicial, alienação fiduciária, execução hipotecária, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação de empresas.

• O locatário, A QUEM NÃO FOR CONCEDIDA A PREFERÊNCIA nos casos determinados por lei, PODERÁ ADJUDICAR o imóvel se (art. 33):

– o contrato de locação estiver averbado pelo menos 30 dias antes da venda;

– requerer no prazo de 6 meses do registro da venda ou promessa;

DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E/OU ENCARGOS (ART. 62)

• Dies interpellat pro homine: é possível o despejo no dia seguinte ao do vencimento (mora ex re – arts. 394 e 397 do CC)

• A notificação é desnecessária;• Cumulação de pedidos (despejo e cobrança): Há carência de ação de

conhecimento por já existir título executivo? Não, vez que a Lei permite.

• Problema do efeito suspensivo da apelação quanto à cobrança:• Em matéria locatícia, havendo cumulação de pedidos de rescisão e

cobrança, possível a desocupação antecipada do imóvel no curso da lide com seu prosseguimento restrito à cobrança de alugueres e encargos. Contudo, na hipótese deixam de incidir as disposições especiais do artigo 58 da Lei 8245/91, regendo-se a cobrança pelas regras do Código de Processo Civil, em especial quanto aos efeitos dos recursos (STACiv-SP - AI 868.788-00/4 - 11ª Câm. - Rel. Juiz EgidioGiacoia - J. 13.12.2004)

Pagamento pelo réu

• Purgação da mora (art. 62, II): no prazo de 15 dias, acrescidos de honorários de 10%, mais multas, juros legais e correção monetária, mesmo para beneficiários da justiça gratuita (não há sucumbência, mas mora).

• POSSIBILIDADE DE PEDIDO DE PURGAÇÃO DA MORA APENAS 1 VEZ NO PRAZO DE 24 MESES (nova redação do parágrafo único do art. 62).

• O devedor deve efetuar o depósito com os honorários legais ou contratuais, vez que não há sucumbência;

LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO EM 15 DIAS (ART. 59, IX), DESDE QUE

• NÃO HAJA QUALQUER ESPÉCIE DE GARANTIA (fiança, seguro fiança ou caução – art. 37) porque (art. 40, parágrafo único):

• Não foi contratada; ou• Houve extinção ou exoneração da garantia originariamente

concedida Fiança e exoneração do fiador no prazo indeterminado e art. 12: comunicação da ocorrência de sub-rogação através da notificação do subrogado dirigida ao locador e ao fiador; querendo, o fiador renotifica o locador em 30 dias se exonerando. Casos de sub-rogação: Cônjuge por morte ou separação, herdeiros ou pessoas que viviam sob a dependência do locatário)

• Em qualquer caso haverá responsabilidade por 120 dias.

AÇÃO RENOVATÓRIA

• Tratando-se de locação comercial ou não residencial protegida (PONTO), o locatário pretende permanecer mais um período no imóvel, vez que:

• Pagou luvas no primeiro contrato

• Às vezes até para renovar

REQUISITOS PARA SE OBTER A RENOVAÇÃO (arts. 51 e 71)

• Contrato a renovar (renovação por “igual prazo” – interpretação):

• Escrito;– Um contrato com prazo mínimo de 5 anos ou

soma de prazos ininterruptos de 5 anos em mais de um contrato:

– Pequenos lapsos temporais (alguns dias, meses...?) destinados às negociações não descaracterizam o prazo ininterrupto (accessiotemporis).

Requisitos cont.

• Apresentação de garantia: o locatário deve instruir a petição

• com:– Carta do fiador e de sua mulher, aceitando o encargo por

• mais um período; ou,– Carta de novo fiador e de sua mulher, aceitando o

encargo.– Agora, AINDA QUE SEJA O MESMO FIADOR, a carta deve

ser acompanhada de prova de idoneidade financeira (certidões negativas e prova de propriedade de bens) (nova redação do art. 71, V pela Lei 12.112/2009)

– Alguns, mesmo diante da omissão legal, admitem a prestação e outras garantias estipuladas no art. 37, ou seja, seguro fiança e caução.

• Propositura da ação em tempo hábil: – a ação renovatória deve ser proposta no prazo decadencial que vai

de 1 ano até 6 meses antes do fim do contrato

• Processual civil. Tema não ventilado na instância a quo. Inadmissibilidade. Ausência de prequestionamento. Incidência da súmula 211/STJ. Ação renovatória. Prazo de decadência. Contagem. Momento em que se considera intentada a ação. Art. 51, § 5º, da lei 8.245/91. Alínea "c". Ausência do cotejo analítico. Inexistência de similitude fática. Art. 255/RISTJ. Recurso desprovido. (...) II – Este Eg. Superior Tribunal de Justiça possui entendimento no sentido de que se considera proposta a ação renovatória, nos termos do art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato combinado com o art. 263, do CPC [atuais arts. 240 e 312], com o ingresso em juízo do pedido bastando, portanto, protocolizar no foro competente, para afastar a decadência. III - (...) IV - Agravo interno desprovido. (STJ. AgRg no REsp 866.672/MG, Rel. Ministro Gilson Dipp, Quinta Turma, julgado em 19.06.2007, DJ 06.08.2007 p. 670)

• Proposta de novo aluguel e condições:

– Forma, periodicidade e índice de reajuste;

– Novo aluguel: é conveniente consignar na petição a aceitação do aluguel arbitrado no caso de discordância do réu, evitando a sucumbência.

Possíveis defesas do locador

• Ausência dos requisitos legais para a renovação;

• Insuficiência do valor do aluguel proposto: não é recusa e não impede a renovação; Neste caso o juiz determina o aluguel provisório em 80% do valor pedido pelo locador na contestação (com elementos concretos) e, ao depois, determina perícia para aferição do valor real (na renovatória está inserida a revisão dos aluguéis);

• Necessidade de obras determinadas pelo Poder Público que importem em radical transformação do imóvel ou obras que aumentem o valor do negócio (art. 52, I):

• Exceção de retomada, implicando em indenização (desvalorização do fundo de comércio, lucros cessantes e demais prejuízos) se as obras não se iniciarem em 3 meses da entrega do imóvel (§ 3º do art. 52);

AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Conceito

• Trata-se de espécie de ação de obrigação de fazer, mediante a qual o promitente comprador, que pagou todas as parcelas do preço, obtém, em face do promitente vendedor, uma sentença constitutiva com a mesma eficácia da escritura omitida.

• AGA 575115/SP (200302242694) - CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA. I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. II - A hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em ata posterior à celebração da promessa de compra e venda com promissário-comprador não tem eficácia em relação a este último. Agravo improvido. Relator: Ministro Castro Filho - Fonte: DJ Data: 17/12/2004 Pg: 00526

• Súmula 239/STJ: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis

Compromisso cedido várias vezes

• "Na ação de adjudicação compulsória é desnecessária a presença dos cedentes como litisconsortes, sendo corretamente ajuizada a ação contra o promitente vendedor." (STJ: Min. Carlos Alberto Menezes Direito. REsp 648468/SP, Data:14/12/2006, DJ: 23/04/2007

Prescrição?

• RESP: 369206/MG (200101269199)

• PROMESSA DE COMPRA E VENDA. Escritura definitiva. Adjudicação. Prescrição. Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem, amparado pelo usucapião. Recurso não conhecido. Relator: Ministro Cesar Asfor Rocha -Relator Acórdão: Ministro Ruy Rosado de Aguiar - DJ data: 30/06/2003,

Problemas...

• Promitente vendedor que não titular da unidade

• Irregularidade documental...

• Solução – Emplasto Brás Cubas - Usucapião

Muito obrigado!!

kim.sangduk@gmail.com