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A verificação da viabilidade econômica dos empreendimentos é essencial para garantir os

melhores resultados. Veja nesse ebook os principais aspectos envolvidos nesse estudo e sua importância na construção civil, especialmente em momentos de crise.

ÍNDICE

SOBRE O SIENGE

2O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE VIABILIDADE DE UMA OBRA?

2.3ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR

3MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO DA TECNOLOGIA

INTRODUÇÃO

CONCLUSÃO

2.1PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA

1VIABILIDADE ECONÔMICA DA OBRA: POR QUE É IMPORTANTE CONHECÊ-LA?

2.2AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS

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O Sienge é um sistema de gestão, também chamado de ERP –

Enterprise Resource Planning, especializado na Indústria da

Construção. Você pode gerenciar e integrar todas as áreas de

uma empresa, sem ter que abrir mão de um software que atenda

com propriedade a produção da sua empresa. Com o Sienge ,

e sua equipe altamente capacitada neste segmento, todas as

necessidades do setor estão ao seu alcance.

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com novidades interessantes.

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SOBRE O SIENGE

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Todo empreendimento, independente do porte ou da destinação, se

industrial, comercial ou residencial, gera expectativas em relação ao

retorno sobre o investimento necessário para sua realização. Elaborar um

estudo detalhado, considerando as técnicas e métodos de construção, além

dos insumos e materiais necessários para os serviços, é determinante para

que sua construtora ou incorporadora conheça a viabilidade econômica

de uma obra.

Essa avaliação, vai muito além de orçamentos, planilhas de compras e

cronogramas do projeto. Fatores como zoneamento, localização, restrições

geotécnicas, além do retorno financeiro esperado, devem ser informações

conhecidas, para que essa análise seja mais completa e assertiva.

Mesmo para uma obra com orçamento favorável, o estudo de viabilidade

pode indicar impossibilidade do retorno financeiro, e nesse caso, a decisão

pode ser pela não realização da obra. Fatos como esse confirmam a

importância de se fazer estudos de viabilidade bem completos para cada

obra.

Dada a relevância do estudo de viabilidade econômica para a Construção

Civil, que é ampliada pelo momento atual da economia, preparamos esse

ebook. Nele você vai encontrar diretrizes excepcionais para ajudar a

identificar a viabilidade de suas obras e entender melhor como esse estudo

pode ser realizado.

Boa leitura.

INTRODUÇÃO

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1. VIABILIDADE ECONÔMICA DA OBRA: POR QUE É IMPORTANTE CONHECÊ-LA?

O estudo de viabilidade econômica tem como principal objetivo avaliar

os valores envolvidos no empreendimento, e buscar a redução dos

riscos associados a incertezas sobre o retorno desses investimentos. Sua

realização é muito importante - e necessária - antes de sua empresa iniciar

qualquer projeto de construção.

Embora exista ainda uma margem de erros, os estudos de viabilidade

permitem de forma muito completa e abrangente, a verificação do

desempenho econômico, financeiro e de risco do empreendimento. Isso

por que o estudo considera inúmeras informações que, quando juntas,

demonstram ou não a existência de uma lucratividade mínima garantida,

calculam o retorno considerado aceitável e projetam os resultados na

conclusão do empreendimento.

Muito se engana quem pensa que, pequenas ou médias empresas, podem

dispensar o estudo de viabilidade de seus empreendimentos. Apenas o

orçamento da obra, aliado a experiência ou intuição sobre o negócio, não

é mais suficiente para o atual e competitivo mercado da construção civil.

Obviamente, quanto maiores as cifras envolvidas, maiores os impactos nos

negócios.

Estudos de viabilidade reduzem os riscos mais comuns envolvidos nesse

tipo de negócio, como aquisição dos terrenos mais baratos e apropriados,

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localização mais procurada comercialmente, entre outros. Vale salientar

que esse tipo de estudo inclusive é exigido em situações como a busca

de subsídios estatais ou para a realização de obras no setor público, por

exemplo.

Mais do que isso, também ajudam na avaliação da necessidade de busca

de fontes de financiamento alternativas, para a manutenção da saúde

financeira e de caixa para o projeto. Esses estudos se tornam muito eficazes

no apoio à obtenção ou negociação de condições de crédito junto aos

bancos.

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2. O QUE CONSIDERAR NO ESTUDO DE VIABILIDADE DE UMA OBRA?

Um estudo de viabilidade econômica de um empreendimento é uma

recurso para tomada de decisão. Na sua confecção, devem ser consideradas

informações que demonstrem tanto a viabilidade técnica da obra, quanto a

financeira e a econômica.

• A viabilidade técnica levará em conta aspectos como métodos

construtivos, materiais e equipamentos necessários para a realização

da obra, além de condições geotécnicas do terreno, por exemplo. Essas

necessidades devem ser confrontadas com os recursos e os prazos para

determinar as possibilidade técnicas para execução do trabalho.

• Executar uma obra com viabilidade financeira, implicará em manter

seu fluxo de caixa saudável, onde a necessidade de desembolso para as

despesas, será coberta pelas entradas previstas durante o período da

obra. O objetivo é equilibrar a entrada e saída de recursos da obra.

• A decisão pela viabilidade econômica do empreendimento será dada,

considerando desde o primeiro gasto até o final da obra. Junta-se a isso,

a projeção da vida útil do empreendimento, expectativas de valor venal

e tempo de venda, que demonstrarão o desempenho econômico de lucro

ou prejuízo, assim como se a taxa de retorno será atraente.

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2.1 PROJETO E ORÇAMENTO DA OBRA

A confecção de orçamentos com informações detalhadas da obra, com

base nos projetos arquitetônicos, estruturais, hidráulicos, elétricos, entre

outros é fundamental para que seu estudo de viabilidade tenha todos os

custos necessários previstos para a realização da obra. Os orçamentos, que

toma como base o cronograma do projeto, também geram insumos para o

fluxo de caixa da obra, porque apontam as necessidades de investimento na

linha do tempo da execução dos trabalhos.

Essa previsibilidade de custos mais precisa, traz segurança aos estudos,

além de servir para identificar possíveis ajustes necessários para

atingimento do melhor resultado do empreendimento.

Nesse post você encontra outras razões que comprovam a importância de

investir mais tempo na elaboração do orçamento das obras e dicas infalíveis

para ter um orçamento de obras mais preciso.

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2.2 AVALIAÇÃO DAS CONDIÇÕES FINANCEIRAS

De um lado, de acordo com o cronograma de desembolso da obra e as

estimativas de custos específicos da incorporação (verba de marketing,

comissões de venda, taxas de administração do construtor e do

incorporador, entre outros outros). Do outro, conseguirá a projeção da

receita mensal de vendas, dos juros a serem cobrados dos compradores.

Como resultado, você terá condições de simular o fluxo de caixa da obra.

O fluxo de caixa de sua obra indicará os períodos de exposição máxima

(onde haverá maior saldo positivo), prazos e taxas de retorno, assim como

será possível fazer a correta avaliação das condições financeiras e assim

determinar momentos em que a incorporação necessitará de ingresso de

recursos, seja de financiamentos ou investimentos. Esse é um subsidio

essencial para análise financeira de seu empreendimento.

Encontre aqui dicas importantes como fazer a gestão do fluxo de caixa de

sua construtora ou incorporadora.

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2.3 ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO E DO CONSUMIDOR

Outro fator primordial para o sucesso de um empreendimento será

a aceitação do mesmo pelo mercado consumidor. A sua decisão pelo

investimento deverá estar pautada em fatores como o perfil do público

alvo, características do mercado imobiliário da região e da demanda por

determinado tipo de obra. Uma análise criteriosa do local e seu entorno,

realidade imobiliária, poder aquisitivo do bairro, imóvei s disponíveis com

o mesmo perfil, entre outras informações, será de grande valia para o

direcionamento das decisões referentes ao imóvel. Como por exemplo:

• Se for um imóvel residencial, características como: quantidade de

quartos, área de lazer, vagas na garagem ou determinado padrão

de acabamento são pontos que definem quão atrativo será o

empreendimento para aquele mercado.

• No caso empreendimentos para fins comercias, características como:

metragem ideal das salas, necessidade de amplo estacionamento,

quantidade de banheiros, estrutura para cozinha podem ser fatores

determinantes para o imóvel seja bem aceito no local.

O mercado consumidor sofre mudanças constantes em relação a sua

preferência e necessidades de produto. Em dado momento, um imóvel

de grande aceitação, pode sofrer por falta de interesse. Enquanto outros

podem apresentar um crescimento rápido na procura. Estudar e pesquisar

o momento do mercado imobiliário na região do empreendimento, reduzirá

drasticamente as incertezas inerentes a esse tipo de negócio. Para esse

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estudo, os corretores e imobiliárias locais poderão contribuir muito, com

informações reais que coletam diariamente dos potenciais clientes.

Descobrir também o perfil dos potenciais clientes, suas preferência e

necessidades, além da capacidade de investimento, é outra excelente forma

de aprimorar seu estudo. Sua construtora ou incorporadora precisa buscar

informações para compatibilizar o tipo de empreendimento a realidade do

local, tanto pela necessidade de uso quanto pelo potencial de preço. Veja

dois passos principais para chegar nessa análise:

Fazer pesquisas sobre a região

Organize pesquisas considerando imóveis com as mesmas características

do que seu empresa pretende investir. Se é para uso comercial ou

residencial, por exemplo, o padrão de acabamento, metragem, número

de quartos. A partir do momento que sua empresa passa a trabalhar com

estudos de viabilidade, as informações mais relevantes são refinadas, e suas

pesquisas se tornam cada vez mais assertivas.

Estudar, por exemplo, o volume de unidades a venda, ajuda a entender

como está a oferta em relação a procura, se haverá demanda para mais

um imóvel desse tipo na região, ou se é uma excelente oportunidade de

suprir uma necessidade evidente na área. Outra informação bastante útil,

é a velocidade de venda. Esse é um fator que influenciará diretamente no

retorno sobre o investimento (ROI) do empreendimento. Você precisa

conciliar essa velocidade de venda, com seu fluxo de caixa e com a

expectativa de retorno dos investidores.

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Organizar suas pesquisas de forma prática

Formatar modelos de trabalho, que vão evoluindo com o decorrer do

tempo e do uso, ajudam a garantir que nada será sendo deixado de lado

no momento da avaliação daquele empreendimento. Elabore tabelas para

direcionar as pesquisas e organizar as informações mais importantes para o

negócio. Veja os exemplos a seguir.

Avaliar o comportamento do mercado imobiliário local nos últimos anos,

ajudará sua construtora a reconhecer características que trouxeram mais

sucesso para empreendimentos ali instalados.

Quantidade Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta

Unidades novas lançadas

Velocidade de vendas lançamentos - planta

Velocidade de vendas - imóveis acabados

Quartos Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Unidades em Oferta - 1 Quarto

Unidades em Oferta - 2 Quarto

Unidades em Oferta - 3 Quarto

Padrão Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5

Luxo

Alto Padrão

Médio padrão

Popular

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De acordo com as informações coletadas, será possível identificar o

comportamento e projetar tendências quanto ao mercado para esse imóvel.

Por exemplo, o empreendimento em estudo tem a destinação residencial.

Suas pesquisas mostraram os resultados representados no gráfico abaixo,

quanto a unidades a venda na região. Além de confirmar que a faixa de

renda familiar na área é mais modesta.

Esses dados podem demonstrar que, para que seu empreendimento

tenha mercado ali, deverá ser direcionada linha de acabamento mais

simples, metragem menor, entre outros fatores que tornarão os custos e

investimentos, e consequentemente os valor de venda, menores.

Como resultado dessas pesquisas, sua construtora ou incorporadora

também conseguirá uma fotografia do momento imobiliário pelo qual

a região está passando. Seguindo o mesmo exemplo citado acima,

você poderá elaborar um quadro com informações sobre os últimos

lançamentos, que supostamente seriam similares ao seu empreendimento:

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EMPREENDIMENTO ALTO PADRÃO - 4 SUÍTES

Empreendi-mento

Construtora Preço m2lançamento

Preço m2 atual

Metragem Total unidades

Vendidas Lançamento

ABC NNN R$ 8.110 R$ 7.780 210 m2 200 150 99/99/9999

XYZ MMM R$ 8.050 R$ 7.910 190 m2 220 180 99/99/9999

Se seu empreendimento precisar de um valor maior no m2 para cobrir

os custos, por exemplo, você poderá direcionar suas decisões quanto ao

aumento de unidades para baixar esse valor, apresentar algum diferencial,

como área comum ou número de garagens, ou até modificar seu público

alvo.

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3. MUITA INFORMAÇÃO? LANCE MÃO DA TECNOLOGIA

Quanto maior o número de informações e dados coletados no estudo da

viabilidade econômica, mais preciso será o resultado. A primeira vista,

pode parecer complexo, mas investindo em uma solução especializada no

segmento da construção civil, que promove integração das áreas da sua

construtora e com processamento contínuo das informações com fluxo de o

fluxo de caixa, ficará muito mais fácil.

Soluções que ajudam sua empresa no estudo de viabilidade econômica

e permitem o acompanhamento contínuo dessa viabilidade, são grandes

aliados na tomada de decisão e no planejamento de seus empreedimentos.

Entenda melhor porque:

• Você pode registrar vários cenários de estudo para um mesmo

empreendimento. Com essa alternativa, você simula diferentes cenários

econômicos (otimista ou pessimista) e pode fazer variações entre os

dados considerados, como custo de construção, compra de terreno,

impostos, corretagem, publicidade, entre outras.

• Você faz o acompanhamento da viabilidade econômica em tempo real.

Constantemente você verifica o resultados obtidos no empreendimento,

comparando-os com o estudo de viabilidade econômica realizado para

ele, e pode tomar ações para corrigir desvios de forma mais rápida e

eficaz.

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CONCLUSÃO

A importância de conhecer a viabilidade econômica de suas obras está em

conseguir visualizar, por meio da análise das informações, o real potencial

de retorno do investimento naquele empreendimento. E partir daí, tomar

a decisão de levar a obra a adiante ou não, ou ainda alterar a ideia inicial do

projeto para outro escopo.

Trabalhar com projetos e orçamentos precisos, analisar as condições

financeiras de fluxo de caixa do empreendimento, assim como ter um

entendimento do mercado imobiliário e do perfil dos consumidores da

região onde você pretende empreender, são alguns exemplos dos requisitos

do estudos de viabilidade.

Dispor de soluções tecnológicas que facilitam e automatizam esse trabalho,

e permitem a realização do estudo e o acompanhamento efetivo da

viabilidade, considerando o que é realizado durante a obra, é um diferencial

para as construtoras e incorporadoras.

A Softfplan, com toda sua experiência no segmento da Construção Civil,

pode ajudar você a tornar estudos de viabilidade uma prática na sua

construtora ou incorporadora.

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