a perspectiva do direito à cidade e da reforma urbana na revisão da lei de parcelamento do solo o...

A perspectiva do direito à cidade e da reforma urbana na revisão da lei

de parcelamento do soloO direito à cidade e a revisão da lei de parcelamento do solo – Nelson

Saule Jr.

Dinâmica urbana atual

• Loteamentos urbanos sem infra-estrutura e sem autorização do poder público.

• Ausência de licenciamento resulta em péssima qualidade urbana-ambiental.

Fotos loteamentos clandestinos – bsb na APA SB

Pemas outros municípios

Loteamentos mestre darmas

Rocinha - RJ

Morumbi - SP

Falta de integração espacial e espaços públicos nosCondomínio em Brasília- DF

Falta de acessibilidade aos bens de uso comum – praiasRiviera São Lourenço – SP

Conjuntos habitacionais periféricos (monotonia, vias super-dimensionadas , formalismo, lote unifamiliar como única opção, a medida que a terra se valoriza, o tamanho do lote diminui)

Cidade de São Sebastião

Quadra 12 – Morro da Cruz

Adensamentos em áreas de risco – Estágio inicial (indefinição dos públicos/privado, malha irregular, problemas de acessibilidade, e precariedade ambiental)

Loteamentos clandestinos baixa renda

Loteamentos clandestinos de baixa renda (quarteirões compridos e lotes de pequena testada, ausência de espaços para equipamentos coletivos)

Condomínios horizontais (pequena quantidade de lotes, rua interna de acesso e portaria, geralmente sem serviços comuns).

Loteamentos fechados (grande escala, incluem área uso comum e serviços, obstáculos no tecido da cidade, descontinuidade da malha).

LOTES

OCUPADOS

LOTES

PREVISTOS

LOTES VAGOS PORCETUAL DE

LOTES VAGOS

POPULAÇÃO

ATUAL

Parcelamentos de baixa renda (0 a 5 sal. Min.) 38.367 41.337 2.758 7% 160.440

Parcelamentos de média e alta (acima de 5 sal. Min.) 9.848 22.626 10.460 46% 41.113

Lei de parcelamentos SP - 1923

• Plano de loteamentos após obtenção de diretrizes

Parâmetros estabelecidos:• Lotes de 300m2• 20% para ruas e 5,7 ou 10% para espaços

livres.• Obrigação de colocar infra-estrutura• Se não cumprir – ruas particulares.

Resultado

• Falta de conexão entre os loteamentos• Falta de preocupação com as declividades das

vias• Ausência de espaços públicos

Legislação Brasileira – 1937 e 38

• Obrigações referentes à infra-estrutura• Regras contratuais• Exigência dos projetos de parcelamento

• Tinha como intenção maior proteger os compradores dos lotes, por meio do pagamento parcelado, do que uma preocupação urbanística.

• Era preciso apenas o plano de loteamento e o modelo de contrato. Assim a prefeitura autorizava o registro.

Lei 6766-1979 ainda vigente!

a) Modalidade de parcelamento:– Loteamento: subdivisão de gleba em lotes

destinados a edificação com abertura de novas vias, ou prolongamento, modificação etc

– Desmembramento: subdivisão da gleba em lotes destinados a edificação com o aproveitamento do sistema viário existente.

– Parcelamento de interesse público: vinculado a programas habitacionais de iniciativa do poder publico ou aqueles destinados a regularização.


b) Requisitos urbanísticos para loteamento

– Lote: terreno servido de infra-estrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos previstos no Plano Diretor ou lei municipal.

– Infra-estrutura básica: eq. Urbanos de escoamento de águas pluviais; iluminação publica;esgotamento sanitário; abastecimento de água potável; energia elétrica e vias de circulação.



– Onde pode parcelar? Parcelamento é admitido apenas em Zonas Urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica (definidas pelo poder municipal).

– Áreas que não podem ter parcelamento: terrenos alagadiços e sujeitos à inundações, terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública; e áreas de preservação ecológica.



– Lote mínimo 125m2, testada 5m, podendo ser menor para urbanização específica ou habitação de interesse social. Para isso requer lei municipal.

– Áreas destinadas a sistema de circulação (20%), implantação de equipamentos urbanos (10%) e comunitários, espaços livres de uso público (5%).


c) Responsabilidades do loteador e do poder público;d) Elementos do projeto de loteamento e

desmembramento;e) Aprovação e registro do parcelamento;f) Define as competências do município e do Estado

para parcelamento do solo urbano;g) Relações contratuais entre loteador e adquirentes do

lote urbano – medidas de proteção ao adquirente no caso de loteamento não registrado, ou não executado de acordo com o loteamento aprovado.

Lei 6766-1979 ainda vigente!h) Papel do poder público na regularização de

parcelamento irregular;i) Critérios específicos para a regularização de

parcelamento de interesse social promovidos pelo poder público – estabelece competência da prefeitura.

j) Infrações e crimes de Parcelamento do solo – é crime dar início ou efetuar loteamento sem autorização da prefeitura ou sem cumprir as exigências da prefeitura.

k) Requisitos para modificação da área rural em área urbana -

Lei 6766-1979 ainda vigente!Ao contrario do decreto-lei 58 de 1937, a lei 6766-79 fixa índices

urbanísticos para aprovação de loteamentos em TODO O TERRITORIO NACIONAL.

O grande benefício trazido pela Lei do Parcelamento do Solo Urbano foi reconhecer a competência dos Municípios para regularizar os parcelamentos feitos ilegalmente dentro de seus territórios (arts. 40 e 41). E trouxe ainda a possibilidade de parcelamentos especiais para a população de baixa renda (art. 4º, II, in fine).

A admissão de tamanhos de lotes diferenciados para loteamentos de interesse social aprovados, representou um avanço, na medida em que possibilitou a regularização, pelo Município, de casas populares construídas em parcelamentos informais.

Irregularidade• A irregularidade: loteador obtém a aprovação do projeto de loteamento

pelos órgãos competentes do Município, efetua o registro do loteamento no Cartório de Registro e Imóveis, porém não executa as obras de infra-estrutura necessárias que constam do projeto de loteamento aprovado.

• Outra situação: loteador apresentou o projeto de loteamento para a aprovação do órgão público municipal competente sem atender às outras etapas necessárias para a sua implantação, nos termos da Lei nº 6.766/79, como a execução das vias de circulação do loteamento ou a demarcação dos logradouros públicos.

• Loteamento Clandestino x Loteamento Irregular. Clandestinidade – inércia do poder público em fiscalizar.

Irregularidade

• Uma situação de irregularidade muito comum ocorre quando a ocupação de área que foi objeto de parcelamento do solo com a aprovação do projeto de loteamento no Poder Público não atende ao traçado oficial do loteamento. Geralmente são ocupadas as áreas destinadas às vias de circulação, áreas verdes e equipamentos comunitários e as casas são construídas em desacordo com a divisão dos lotes.

• Os conjuntos habitacionais promovidos por órgãos e instituições do Poder Público, responsáveis pela execução de programas habitacionais, muitas vezes são construídos sem atender às exigências da Lei de Parcelamento do Solo e da legislação municipal de uso e ocupação do solo. Situação comum é a falta de infra-estrutura ou do registro público do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Outras leis

• 9785- 1999 – introduz instrumentos de proteção do direito a

moradia.– Flexibilizou os percentuais (20% - sistema viário,

10% uso institucional, 5% áreas verdes.

• Estatuto da Cidade – direito a cidade deixa de ser reconhecido apenas no campo da política, e passa a ser reconhecido também no campo jurídico.

Temas estratégicos na revisão da lei de parcelamento do solo

• Infra-estrutura básica adequada ao direito de moradia – como está: água, destinação esgoto, agua pluvial e energia. Incluir Iluminação pública e pavimentação.

• Obrigatoriedade de percentual de reserva de terras para HIS – já bastante adotado em outros países.

• Inclusão da modalidade de parcelamento de interesse social – admite parcelamento de pequeno porte mas não regulamenta produção de HIS

• Plano de Expansão como condição de extensão do perímetro – urbanização em saltos: ver a seguir.

Padrão Tradicional de Crescimento Urbano das Cidades Brasileiras

• Extensão da zona urbana sem relação com as necessidades de crescimento da cidade

• Expansão horizontal irregular, de baixa densidade sem infra-estrutura, movido por interesses especulativos

• Ausência de planos de expansão urbana• Mosaico de loteamentos de baixa renda em meio a vazios• Longas distancias sem transporte coletivo de qualidade• Condomínios de média e alta renda reforçam o modelo de

expansão horizontal de baixa densidade

Baixas densidades ao lado de grandes vazios urbanos

( baixa produtividade da cidade, padrão extensivo de reprodução do capital imobiliário)

A apropriação da periferia pela população de alta renda causa expulsão da população de

baixa renda para as hiperperiferias, excluindo-as de todo tipo de serviço e infra-

estrutura disponível na cidade.

Loteamentos Irregulares

Jd. Ângela, São Paulo,SP Densidade média: 400hab/ha

Tecidos urbanos com grandes densidades e pouca urbanidade.

PRODUÇÃO INFORMAL DE HABITAÇÃO POPULAR COMO FORMA DE EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS.

Fonte: Bairro Legal,LABHAB/ FAUUSP, 2002 Imagens: Google Earth, 2007

PRODUÇÃO PÚBLICA DE HIS COMO FORMA DE EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS.

Fonte: SEPLAMA/ Prefeitura Municipal de Campinas. Plano Diretor de Campinas, 2006 Imagens: Google Earth, 2007

Campinas, SP

CONJUNTO CDHU E Densidade: 516,55 hab/ha

129,13 unidades/ha

Unidades: 2340 apartamentosÁrea total do cojunto: 18,12 ha

Fonte : ALVES, Raquel. Diálogos entre os Espaços Livres de Campinas: da vizinhança ao Município de Campinas, 2007

CONJUNTO V. ESPERANÇA COHAB

Densidade: 125,54 hab/ha 29,8 unidades/ha

Unidades: 1169 CasasÁrea total do conjunto: 39,11 ha

PRODUÇÃO PÚBLICA DE HIS COMO FORMA DE EXPANSÃO DAS FRONTEIRAS URBANAS.

Fonte: SEPLAMA/ Prefeitura Municipal de Campinas. Plano Diretor de Campinas, 2006 Imagens: Google Earth, 2007

Campinas, SP

MUNICÍPIO DE CAMPO GRANDE, MSConjuntos Habitacionais Periféricos com tipologia horizontal

CONJUNTO VIDA NOVA IDensidade: 92 hab/ha – 18,40 unidades/haUnidades – 250 CasasÁrea total Conjunto – 13,58 ha

PRODUÇÃO PÚBLICA RECENTE DE HIS: REPETIÇÃO DE VELHOS MODELOS

Expansão das fronteiras urbanas / baixas densidades

Fonte: AGEHAB- Agencia de Habitação do Mato Grosso do Sul / Imagens: Google Earth, 2007

CONDOMíNIO FECHADO HORIZONTALALPHAVILLE 12, Barueri , SP

Densidade : 35,67 hab/haUnidades – 404 lotes

Área total – 45,3 ha

Fonte : CAMPOS, Ana Cecília, pesquisa de doutorado- FAUUSP, 2007 imagens : CAMPOS, Ana Cecília / Google Earth, 2007

CONDOMíNIO FECHADO HORIZONTALALPHAVILLE 04, Barueri , SP

Densidade : 71,38 hab/haUnidades – 878 lotes

Área total – 49,2 ha

Valinhos- A Cidade dos Condomínios, SP

CONDOMÍNIOS FECHADOS


• Plano de Expansão como condição de extensão do perímetro

O marco regulatório do parcelamento do solo – tanto nacional como local –, com sua visão privatista (gleba a gleba) e rentista (percentuais fixos, sem relação com os diferentes sítios urbanos e situações municipais quanto à necessidade de infra-estrutura e equipamentos), tem incidido de forma negativa tanto no processo de expansão adequada das cidades quanto na disponibilização de terras para moradia.

Na experiência internacional de planejamento urbano, raros são os países desenvolvidos que prescindem de um planejamento da expansão urbana, no qual já se predefinem os sistemas viários e de mobilidade básicos, assim como o dimensionamento e a localização de equipamentos, áreas verdes e áreas de lazer.

Exemplos EUA.


• Integração entre legislação ambiental e urbanística - As gestões ambientais e urbanísticas que incidem sobre os mesmos territórios muitas vezes são contraditórios. Há também regras que não dialogam, agravadas pela existência de esferas de controle e fiscalização verticalizadas.

A reflexão sobre a legislação ambiental ainda é muito pontual e fragmentada. São leis com visões setorialistas que visam apenas à conservação – marcadas por um viés anti-urbano. Com a legislação existente não é possível conciliar no ambiente urbano a reflexão sobre exclusão social e necessidade de saneamento com a discussão da preservação ambiental.


• Condomínios urbanísticos e loteamentos com controle de acesso – impor limites de tamanho para condomínios. Requerer compensação urbanística para regularizar loteamento fechado. Proibir novos loteamentos fechados.

• Competência do município para legislar sobre regularização.

• Tratamento diferenciado para novos parcelamentos e regularização.


• Adoção de regimes especiais de zoneamento para Assentamentos urbanos de interesses social.

• Obrigação de iniciativa do poder público para promover a regularização fundiária de interesse social.

• Iniciativa de entidades civis para promover regularização fundiária de interesse social.

• Contrapartidas da regularização fundiária de assentamentos urbanos de média e alta renda.

• Simplificação do registro da regularização fundiária.

Observações adicionais sobre o PL 3057 – Raquel Rolnik

• Gestão plena - Municípios que têm uma estrutura de gestão, uma possibilidade de arrecadação de recursos, uma equipe técnica, secretarias e possibilidades de construção de um controle social por parte dos atores e segmentos que compõem a cidade, através de conselhos das cidades, conselhos de meio ambiente, conferências, que dão a estes possibilidade de gerir plenamente seu território. Estes municiíios deveriam não ter de pedir licença nem para o Governo Estadual, nem para o Governo Federal, nem para ninguém, para poder cuidar do seu território obedecendo evidentemente à legislação Federal/ Estadual que incide sobre este.

Observações adicionais sobre o PL 3057 – Raquel Rolnik

• Gestão integrada, podemos desistir de pensar em fazer uma gestão do território onde a área do meio ambiente trabalha de uma forma completamente separada da área do urbanismo; isso não é só um problema federativo, isso também acontece dentro das próprias Prefeituras muitas vezes; então a idéia de integrar e ter um olhar unificado, sociourbanístico ambiental sobre o território, porque o território não está dividido em meio ambiente, urbanismo, saúde.

• O que, neste projeto, aumenta as possibilidades de acesso à terra urbanizada, bem localizada, ambientalmente estruturada para abrigar a população de baixa renda, que é a maioria da população do país?

• Na minha opinião, esse projeto caiu na armadilha que vem desde a 6.766 e desde os primeiros marcos, que é a armadilha de uma visão privatista do processo: o loteamento é um ato unilateral de um proprietário de uma gleba que resolve fazê-lo, à hora que ele bem entender, e no lugar que ele bem entender; é claro, está no perímetro urbano ou não está no perímetro urbano, e ele, ao fazê-lo, obedece a determinadas regras e leis, mas, desculpa, gente, loteamento é produção de cidade e produção de cidade não é a soma de um monte de loteamentinhos, um aqui, outro ali, outro acolá, noves fora não vira cidade, noves fora não produz oferta de cidade para a população de baixa renda. Pp 46-7

• Finalmente[...] as definições de regulação de uso e ocupação de solo são lideradas pelo setor privado, pelo mercado de produção da cidade, seja ele mercado de produção de loteamento seja de incorporação imobiliária. O grande processo de valorização imobiliária no país se dá na passagem da terra rural para a terra urbana, através do loteamento. No processo de incorporação imobiliária com coeficientes maiores, que é mais complexo, também ali se dá um grande processo de valorização, mas o arroz com feijão é o loteamento e a passagem do rural para o urbano. As regras de como se dá essa passagem, o processo decisório de definição dessas regras é produzido no interior de um circuito que envolve Prefeitura, governo local, Câmaras Municipais, um circuito que é absolutamente capturado por uma interlocução apenas como setor de produção de mercado. A grande dificuldade na reelaboração desta lei é justamente superar esta ótica privatista, voltada única e exclusivamente para uma idéia de regulação da produção de um produto, na direção de se pensar a produção da cidade como espaço coletivo de vida e de exercício de direitos.

Ação do MP requer preservação de área verde

Extraído de: Ministério Público do Estado do Ceará - 13 de Maio de 2009

O Ministério Público do Estado do Ceará, através do promotor de Justiça do Meio Ambiente e Planejamento Urbano José Francisco de Oliveira Filho, ingressou ontem (dia 12) com uma ação civil pública ambiental com pedido de liminar contra o Município de Fortaleza, objetivando a declaração de inconstitucionalidade pela via de exceção da lei municipal n.º 9.407 , de 18/07/2008. Esta lei autorizou, numa tramitação "relâmpago", a desafetação da área verde do loteamento "Projeto Urbanístico Alpha Village" com a finalidade de permutar por bens imóveis pertencentes ao domínio da União, visando à construção do novo prédio do Tribunal Regional Eleitoral do Ceará (TRE-CE).

De acordo com o promotor de Justiça, a ação pede que seja determinada a proibição de qualquer atividade de desmatamento ou obra naquela área, sendo cominada multa diária de R$ 150.000,00, ou outro valor, em caso de descumprimento da medida liminar. Além disso, José Filho solicita a condenação da Prefeitura à obrigação de preservar a Área Verde do loteamento, resguardando-a de posterior ocupação indevida, devendo reparar os danos que já foram causados por conta da permuta por bens imóveis pertencentes ao domínio da União Federal.

Loteamento Alpha Village

SEMAM - secretaria de meio ambiente e controle urbano - http://www.fortaleza.ce.gov.b/semam

http://www.fortaleza.ce.gov.br/semam

Malha de loteamentos oficial Situação real

Para o diagnóstico do processo de parcelamento

• Situação legal dos parcelamentos existentes no bairro;

• Situação das áreas públicas e as zonas destinadas a usos especiais no interior dos parcelamentos legais;

• Confronto entre o projeto dos parcelamentos e a situação verificada in loco; i.e. ocupação de ruas, e espaços indevidos.

• Localização dos parcelamentos irregulares e clandestinos e ocupações.

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