DESINSETIZAÇÃOCONTROLE DE ESCORPIÕESDESRATIZAÇÃODESCUPINIZAÇÃO

A DDTIZA LTDAEXCELÊNCIA EM CONTROLE DE PRAGAS URBANAS

DDTIZADDDD AZZAIIZTTID ADDDD AZZAIIZTTID A

www. u r b a n a b h . c om . b r (31 ) 3375.3966

• LIMPEZA DE CAIXA DE GORDURA E FOSSA.

• DESENTUPIMENTO EM GERAL.• LIMPEZA DE CAIXA D'ÁGUA.• DEDETIZAÇÃO.

n ObservatórioCaso do porteiro do

condomínio do presidente

levanta a discussão sobre

a guarda e divulgação de

informações dos

condôminos. É o que você

pode ler no artigo de Kênio

Pereira. Página 16

2 0 1 9

B R A S I L

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Consultoria em Engenharia 11

Construção e Reforma 11 e 12

Dedetização 12

Desentupidora 12

Elevadores 12 e 13

Extintores 13

Gás 13

Impermeabilização 13

Impermeabilização de Caixa d’água 13

Individualização de água 13

Interfones 13

Limpeza de Caixa d’água 13

Limpeza de fachadas 13

Limpeza e tratamento de pisos 13

Polimentos de pisos 13

Portaria 13

Portaria virtual 13

Portas 13

Portas Blindex 13

Portões Eletrônicos 14

Seguros 14

Serralheria 14

Síndico profissional 14

Telhados 14

Uniformes 14

Válvulas de descargas 14

Ano XXIV - Edição 282º - Dezembro/2019 - Belo Horizonte e Região Metropolitana - Tiragem: 17.500 exemplares - jornaldosindico.com.br

n ManutençãoO seguro condominial é

uma exigência legal e

deve ser contratado pelo

síndico. Ausência do

seguro pode deixar

condôminos no prejuízo

em caso de sinistro.

Página 5

n AdministraçãoInadimplência pode

levar imóvel de devedor

a penhora. Medida deve

seguir alguns ritos. Veja

no artigo de Rodrigo

Karpat.

Página 7

Mais um grande evento

Hotel Mercure recebe públicorecorde para comemorar o 15ºDia do Síndico. Evento contou

com presença de síndicos esíndicas de BH e região.

Páginas 8 e 9.

Feliz Natal e próspero

Ano Novo!São os votos

Dezembro encerra o ano de 2019 eaqui é necessário fazermos uma

pausa para refletir sobre como condu-zimos nossas ações ao longo dos últi-mos doze meses e, ao mesmo tempo,projetarmos o que desejamos para ospróximos. No âmbito dos condomí-nios, onde erramos? O que precisa sermelhorado? O que pode ser ajustadoem prol do bem comum?

Não há mal algum em reconhecer as próprias fra-gilidades, pelo contrário, esse é um ponto positivode qualquer ser humano e, em se tratando de umque ocupa o cargo de síndico, a humildade deve serna verdade um objetivo a ser perseguido.

Então, para este fim de ano propomos a todos osnossos leitores amigos – síndicos ou não – um mo-mento de análise e reflexão sobre as próprias atitu-des dentro da coletividade. A boa convivência nocondomínio depende, em sua maior parte, do bomsenso de todos, embora existam regras escritas paratentar nortear os comportamentos, é fato que tudofica mais fácil quando se existe uma palavra mágicanas relações humanas: respeito.

É sobre as regras escritas (especialmente as do Có-digo Civil) e também sobre suas dinâmicas muta-ções que tratamos na nossa editoria de Legislação

nesta edição de dezembro. Nelafazemos um balanço do ano e reu-nimos algumas daquelas queforam pautas mais comentadas douniverso jurídico no tocante aouniverso dos condomínios em2019. A leitura da retrospectiva éválida, assim como as demais ma-térias deste jornal que preparamoscom tanto afinco.

Ainda aproveitando o ensejo das comemoraçõesde fim de ano, nossa matéria na seção “Seu manu-tenção” traz uma defesa do seguro condominial nãoapenas como uma formalidade que busca obedecera uma exigência legal – uma vez que a contrataçãodo mesmo é obrigatória de acordo com o artigo nº1.346 do Código Civil – mas fazemos um apelo paraque ele seja visto também como um benefício deproteção ao condomínio.

Por fim, o Jornal do Síndico tem a honra de brin-dar com seus leitores mais uma passagem de ano,mais um ciclo que se fecha e outro que se renova.Seguimos firmes em nossa missão de divulgação deinformação de qualidade, jornalismo com credibi-lidade e apoio a todos que desejam fazer dos seuscondomínios lugares melhores.

A todos, um Feliz Natal e Próspero 2020!

Jornal do Síndico | Dezembro de 20192

Editorial

GRANDE BELO HORIZONTE

Autorizado pela Publik Publicidade Representações e Serviços Ltda,

para uso da marca

Uma publicação

Av. Álvares Cabral, 344 - Sl. 810Lourdes

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TELEFONE:(31) 3337.6030

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FUNDADORAroldo de Lima Marcelo

EDITORMárcio Paranhos

COMERCIALCatia Maria

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ARTEJosé Afonso Cézar

JORNALISTA RESPONSÁVELCecília Lima - RP: 3268/DRT/PB

ASSESSORIA JURÍDICASávio Brant Mares

O A B /M G 1 2 8 . 2 8 0

COLABORADORESKênio de Souza Pereira

Rodrigo KarpatDesirée Miranda

IMPRESSÃOO Tempo Serviços Gráficos

FRANQUEADOS

CIDADES/EST. EXEMPLARES FONE/FAX

Aracaju/SE 3.000 (79) 3262-3520Araraquara/SP 7.000 (16) 99963-4371Baixada Santista/SP 13.500 (13) 3251-7906Belém/PA 3.000 (91) 3276-6023Brasília/DF 10.000 (61) 3362-0732Campinas/SP 8.000 (19) 3233-1652Curitiba/PR 8.000 (41) 3029-9802Fortaleza/CE 6.000 (85) 3214-4972Niterói/RJ 5.000 (21) 2622-5312Recife/PE 10.000 (81) 3053-9894Rio de Janeiro/RJ 20.000 (21) 2210-2902Salvador/BA 8.000 (71) 99903-2853São Paulo/SP 20.000 (11) 5572-5250

TELEFONES ÚTEIS

Corpo de Bombeiros . . . . . . . . . . . . . . . . . .193Cemig (plantão) . . . . . . . . . . . . . .0800.310196Copasa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .195Defesa Civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .199Delegacia da Qualidade de Vida . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3201-1568Polícia Militar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .190Pronto-Socorro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .192Procon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1512Prefeitura . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156Disque Limpeza (SLU) . . . . . . . . . .3277-9388Sindeac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .(31) 2104-5899Sinduscon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3275-1666Seac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3278-3008Sindicon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3225-4768Receita Federal . . . . . . . . . . . . . .0300.780300INSS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0800-780191PBH (Geral) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3277-5070Inmetro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3356-6684BHTrans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .156

Os conceitos emitidos em matérias assinadas ou pagas não refletem, necessariamente, a opinião do

Jornal do Síndico.A reprodução dos artigos publicados neste

jornal requer autorização prévia.O Jornal do Síndico não se responsabiliza pelo

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Valor do exemplar avulso: R$ 1,50

A boaconvivência no

condomíniodepende, em

sua maiorparte, do bom

senso de todos

I N D I C A D O R E S 2 0 1 8 / 2 0 1 9

CONTRIBUIÇÃO INSSTrabalhador assalariadoSalário contribuição Alíquota (%)Até 1.751,81.............................................................................................8,00%De 1.751,82 até 2,919,72 ................................................................9,00%De 2.919,73 até 5.839,45 .............................................................11,00%Pagamento até o dia 15 do mês subsequente ao de competência. Não ha-vendo expediente bancário, o pagamento deverá ser antecipado. Na dúvida,consulte o Núcleo de Orientação ao Contribuinte do INSS - Fone: 0800-780191

GPS20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% a 3% sobre a folha, con-tribuição de acidente de trabalho (2% para risco médio e 3% para risco má-ximo). 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (SESC,SENAI, ETC.)Salário Família - até R$ 877,67 = R$ 45,00De R$ 877.68 até R$ 1.319,18 = R$ 31,07FGTS - recolhimento até o dia 7 de cada mês

OBRIGAÇÕESAdmissão/Demissão - comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 7 domês seguinte. Através do CaGeD (Cadastro Geral de Empregados e Desem-pregados). Via internet ou pelos correios. Recolhimento do FGTS, 8% sobrea folha de pagamento.

IMPOSTO DE RENDABase Cálculo Alíquota a deduzirAté R$ 1.903,98 ISENTODe R$ 1.903,99 até 2.826,65 7,5% R$ 142,80De R$ 2.826,66 até 3.751,05 15% R$ 354,80De R$ 3.751,06 até 4.664,68 22,5% R$ 636,13Acima de R$ 4.664,68 27,5% R$ 869,36Deduções: 1) R$ 179,71 por dependente; 2) R$ 1.903,98 por aposentadoria(uma apenas) para quem já completou 65 anos; 3) Pensão alimentícia; 4) Valorde contribuição pago, no mês, à Previdência Social.

DEZ JAN FEV MAR ABR MAI JUN JUL AGO SET OUT NOV

IGP-M (FGV) -1,08 0,01 0,88 1,26 0,92 0,45 0,80 0,40 -0,67 - 0,01 0,68 -

INPC (IBGE) 0,14 0,6 0,54 0,77 0,60 0,15 0,01 0,10 0,12 -0,05 0,04 -

IPC (FIPE) 0,09 0,58 0,54 0,51 0,29 -0,02 0,15 0,14 0,33 0,00 0,16 -

CUB/MG 1,93 0,53 0,13 0,10 0,21 0,26 0,10 0,12 -0,09 0,15 0,08 -

TR 0,0536 0,0623 0,0509 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000

POUPANÇA 0,5000 0,5768 0,5539 0,5626 0,5512 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000 0,5000

SAL. MÍNIMO 954,00 954,00 954,00 954,00 954,00 998,00 998,00 998,00 998,00 998,00 998,00 998,00

TJLP (%) ANO 6,98 6,98 6,98 7,03 7,03 7,03 6,26 6,26 6,26 5,95 5,95 5,95

Piso salarial mínimo .R$ 1.155,03

Faxineira ou serventeR$ 1.155,03

Ascensorista . . . . . . . .R$ 1.158,64

Garagista . . . . . . . . . . . .R$ 1,176,74

Manobrista . . . . . . . . . .R$ 1.334,26

Porteiro ou vigia . . . . .R$ 1.399,47

Zelador ou

encarregado . . . . . . . .R$ 1.482,72

Os valores acima valem para empregadosadmitidos pelos condomínios a partir de01/09/2019 segundo convenção coletivade trabalho da categoria assinada peloSindicon e Sindeac.

Sa

lári

os

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Jornal do Síndico tem novos fornecedores

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Dezembro de 2019 | Jornal do Síndico 3

R u a G u a j a j a r a s , 7 1 5 s a l a 6 0 3 - L o u r d e s - B H / M G - Te l : 3 2 8 1 - 8 7 7 9

Coluna do Sindicon

Chegou a hora de prestar contas e de planejar 2020

A prestação de contas do condomínio anual é obrigatória conforme o Art. 1348,

VIII, do Código Civil. É atribuição dos síndicos e síndicas ordenar e justificar todas

as movimentações financeiras de sua gestão. As despesas com obras e nas me-

lhorias feitas no condomínio devem ser detalhadas na prestação de suas contas.

Reconheço que organizar tudo isso é um desafio que exige preparação e tempo.

São diversos os documentos que devem ser reunidos e apresentados, entre eles,

atas de reuniões do condomínio, boletos bancários, contas, recibos, notas fiscais

e planilhas financeiras. Tudo deve ser feito de forma transparente.

Depois de concluir a prestação de contas, é hora de pensar o ano seguinte. Gos-

taria de lembrar que todo condomínio deve ter um planejamento financeiro e ad-

ministrativo. Neste planejamento deve constar, por exemplo, os recursos para

obras, troca de extintores, renovação do seguro, além de outras despesas corri-

queiras. O planejamento deve ser apresentado a todos os condôminos nas reu-

niões.

Quero aproveitar esse espaço para destacar o sucesso das comemorações do

Dia do Síndico, realizada no dia 30 de novembro no Hotel Mercure, em Belo Horizonte.

Você que não teve condições de estar neste evento de confraternização e de atua-

lização, receba o meu abraço por esse dia importante.

E para encerrar, gostaria de desejar um ano de 2020 com muitas realizações,

saúde e muito sucesso para todos nós.

Carlos Eduardo Alves de Queiroz

Cotidiano por Cecília Lima |

Seja o novo condômino pro-prietário ou inquilino, o fato é

que às vezes algumas infrações aoregimento interno são cometidasnas primeiras semanas após a che-gada, não por má fé, mas por des-conhecimento das normas queregem a convivência local e o pró-prio condomínio possui sua parcelade culpa nisso, ao não acolher de-vidamente esses novos integrantes.

KIT - A chegada dos novoscondôminos é o momento idealpara o condomínio apresentar-sepor meio do síndico ou seu repre-sentante para esta finalidade –seja ele o zelador, gerente admi-nistrador ou mesmo o próprioporteiro. Uma dica útil para in-termediar o contato é a entregade um “kit de boas vindas” paraa recepção dos novatos.

Esse kit nada mais é que umpacote de informações importan-tes para orientar o moradorrecém-chegado. É de bom tomque, anexado a tal material im-presso, seja entregue uma cartado síndico ou administradoradando as boas vindas e se pronti-ficando a fazer qualquer esclare-cimento remanescente. Abaixosugerimos alguns itens quepodem compor o kit:

CONVENÇÃO - Cópia daConvenção e Regimento Internodo condomínio: esses são os do-cumentos mais importantes paranortear a vida dentro do condo-mínio e devem ser do conheci-mento de todos os moradores,para que não aleguem desconhe-cimento das regras depois quefaltarem com elas. Neles estarãoas regras de convivência e segu-rança, uso de áreas coletivas, bu-rocracias para empreenderreforma/obras/mudanças, lei dosilêncio, dentre outros pormeno-res. Na impossibilidade de forne-

A chegada dos novos condôminos éo momento ideal para o condomínioapresentar-se

“Kit de boas vindas” é a dica para recepcionar

novos condôminosA chegada de um novo morador no condomínio costuma ser um período de adaptação repleto dedúvidas acerca do funcionamento da estrutura do prédio, seus protocolos, regras de segurança,normas de convivência, acesso aos equipamentos de uso coletivo, dentre outras questões que sãonovidades para quem está chegando.

cer uma cópia de cada, deve-seinformar ao novo morador ondeele pode acessar esse conteúdo.

CONTATOS - Lista com osnúmeros de ramais do condomí-nio (portaria, salão de festas, áreade lazer, dentre outros), celulardo síndico, administradora decondomínios, telefone da emer-gência de manutenção de eleva-dores e outros serviços que ocondomínio possua.FUNCIONÁRIOS - Lista de

funcionários: nomes e cargos (se

possível com fotos) dos funcioná-rios que trabalham no condomí-nio, bem como a descrição desuas funções e turnos.

De quem está chegando, é im-portante solicitar o forneci-mento de dados cadastrais detodas as pessoas que vão morarna unidade condominial e tam-bém daquelas que terão acesso aela com regularidade, para quetenham acesso liberado na por-taria.

Agindo assim, a administraçãoevita futuros conflitos e, mais im-portante, demonstra sensibili-dade com o novo morador docondomínio.

n Jornalista

pixabay

antes de começarmos, é im-portante esclarecer que

essa adaptação à nova rede degás natural é obrigatória em al-guns locais, realizada de acordocom o determinado pela Age-nersa (Agência Reguladora deEnergia e Saneamento Básicodo Estado do Rio de Janeiro),através de empresas credencia-das e de acordo com as normasde segurança da Naturgy (an-tiga CEG). E parece que vemcausando diversos conflitosdentro dos condomínios.

Fomos procurados por umsíndico de um condomínio noFlamengo, que por conta dessaquestão nos relatou diversasinsatisfações dos moradores.Foi feita uma cotação entre al-gumas empresas credenciadas euma votação em assembleiapara a escolha da mesma.Acontece que diversos mora-dores tiveram problemas com aempresa, relatando condutas

impróprias por parte dos fun-cionários e a imposição de ho-rários incompatíveis pararealizar as adaptações, exi-gindo a troca da empresa. Sóque isso exigiria a realização deoutras assembleias e uma pos-sível ação judicial envolvendoa empresa. Além dos gastosque isso traria, o tempo eraprecioso, diante do prazo pararealizar as obras. Por isso, eleoptou por realizar mediação nocondomínio para tentar iden-tificar outras soluções para aquestão.

INSATISFAÇÕES - Inicial-mente, cada morador pôdeexpor ao síndico suas insatisfa-ções, e este explicou quais eramas obrigações e responsabilida-des do condomínio e dos mora-dores, até que ponto ia aliberdade de decidir do síndicoe quais eram as obrigações im-postas pela Naturgy. Isso permi-tiu que as conversasprosseguissem de forma cordial,pois todos entenderam que ti-nham o objetivo comum decumprir as normas no tempo de-terminado, sob pena de multa

que recairia sobre todos. A par-tir daí, os participantes identifi-caram a importância de chamarpara a mediação a empresa con-tratada, que aceitou participar.

Dessa forma, foi possível re-solver as questões referentesàs condutas dos funcionárioscom relação a diversos mora-dores, que optaram por conti-nuar com aquela empresa.Também foi reformulado ocronograma das obras deforma que atendesse o melhorpossível às agendas dos mora-dores. Tudo isso através deacordos que tem valor jurí-dico, sendo obrigatórios entreas partes.

Através da criação de alterna-tivas criativas surgiram outras so-luções, como a possibilidade dacontratação individual de outrasempresas por parte daqueles mo-radores que continuavam insatis-feitos com a empresaoriginalmente contratada.

No final das contas, os mora-dores puderam optar pela solu-ção que mais lhe agradava:permanecer com a empresa es-colhida, com o compromisso deque os cronogramas e a condutados funcionários seriam adequa-dos; ou escolher outras empresascredenciadas para realizar asobras.

Esse caso demonstra que amediação, por promover a auto-nomia das partes, a melhora dacomunicação e o enfrenta-mento dos problemas de formacolaborativa, permite que aspróprias partes construam a so-lução das questões de forma per-sonalizada e o mais adequadapossível. Por isso, recomenda-mos que você fale com o síndicodo seu condomínio sobre a pos-sibilidade de fazer mediação noseu caso. Há grandes chancespara que vocês descubram as so-luções mais adequadas a vocês.

Jornal do Síndico | Dezembro de 20194

Legislação Por Cecília Lima |

qualquer espécie nas unidadesautônomas quando o animal nãoapresentar risco à segurança, àhigiene, à saúde e ao sossego dosdemais moradores e dos frequen-tadores ocasionais do local.

FACHADA - O condomíniopode estabelecer regras para pos-sibilitar ou não mudanças na fa-chada e em áreas comuns doedifício. Com esse entendimento,a Terceira Turma deu provimentoa processo interposto por um con-domínio, para determinar que umdos condôminos restaurasse as es-quadrias da fachada do seu apar-tamento conforme o padrãooriginal do prédio.

INADIMPLÊNCIA - Recente-mente, a Quarta Turma se posi-cionou no sentido de que asregras condominiais não podemultrapassar os limites da lei. Nojulgamento do processo REsp1.699.022, o colegiado definiuque o condomínio não podeimpor sanções que não estejamprevistas em lei – como a proibi-ção de usar piscinas e outras áreascomuns – para forçar o paga-mento da dívida de morador queesteja com as mensalidades ematraso. Por unanimidade, os mi-nistros consideraram inválida aregra do regulamento interno deum condomínio que impedia o

A convivência coletiva no âmbito dos condomínios é regida peloCódigo Civil, especialmente no tocante à lei 4.591. No entanto,sabe-se que as mudanças na sociedade são dinâmicas e, ao passoque novas demandas vão surgindo, novos entendimentos jurídicostambém vão se estabelecendo a fim de orientar o convívioharmonioso entre pessoas que coabitam.

nesta edição, listamos algumasmatérias que foram aprecia-

das pelo poder judiciário. Todaselas foram temas de textos mais de-talhados em publicações anterioresdo Jornal do Síndico, mas oferece-mos aqui um resumo de tópicosimportantes que foram debatidosno ano de 2019 acerca do universodos condomínios. Confira!

PETS - Essa foi talvez a notíciamais comentada do ano em rela-ção a condomínios: em maio de2019, a Terceira Turma do STJdecidiu que a convenção de con-domínio residencial não podeproibir de forma genérica a cria-ção e a guarda de animais de

Os condomínios e as leis: o que2019 trouxe de novidades

Animais tiveram decisãofavorável nos tribunais

Todas elas foram temas de textosmais detalhados em publicaçõesanteriores do Jornal do Síndico

No final das contas, os moradorespuderam optar pela solução quemais lhe agradava

uso das áreas comuns por umamoradora em razão do não paga-mento das taxas condominiais.LOCAÇÃO - Nesse confronto

de direitos, são diversos os casosque demandam a intervenção doJudiciário, tendo a jurisprudênciado STJ se firmado no sentido deque a análise de norma condomi-nial restritiva passa pelos crité-rios de razoabilidade elegitimidade da medida em facedo direito de propriedade. Essefoi o entendimento adotado peloministro Luís Felipe Salomão naQuarta Turma, ao apresentar seuvoto no processo REsp1.819.075, cujo julgamento foiiniciado no último dia 10 de ou-tubro e vai definir se um condo-mínio residencial pode proibir aoferta de imóveis para aluguelpor meio de plataformas digitais,como o Airbnb. O julgamentofoi suspenso por um pedido devista do ministro Raul Araújo eainda aguarda desfecho.

Mediação Por Ana Maria Esteves e Luís Felipe G. dos R. Calvão Moreira |

Obras de adaptação para rede de gás naturalA questão foi colocada por um morador de um condomínio carioca. Segue a pergunta: o síndico aqui do prédio veio com uma história de que teríamos que fazer umaadaptação no gás dos apartamentos. Desde o início já sabia que teríamos problemas. Dito e feito. Tivemos que contratar uma empresa que aumentou o valor docondomínio, eles entraram no meu apartamento várias vezes sem avisar e agora disseram que vamos ter que ficar um dia inteiro à disposição da CEG no horáriocomercial, perdendo um dia de trabalho. Sugeri ao síndico entrar na Justiça contra a empresa, mas ele, que é advogado, diz que a ação vai ser complicada e muitocara. Como resolver isso de outra forma?

PRAZO - Em caso de não serrealizado o seguro e algum si-nistro vir a ocorrer, o síndicoserá responsabilizado ativa epassivamente, sendo acionadode forma judicial e cobrindo oprejuízo do próprio bolso. Acontratação do primeiro segurodeve ser realizada até 120 diasda concessão do Habite-se, do-cumento concedido pela pre-feitura autorizando a ocupaçãodo imóvel, de preferência antesdo imóvel começar a ser ocu-pado, por garantia.

No jargão relacionado aotema, muitas vezes há palavras eexpressões que geram dúvidasnos síndicos menos experientes,que nunca tiveram contato como assunto. É importante tirar

Dezembro de 2019 | Jornal do Síndico 5

Manutenção Por Kleber José Berlando Martins |

É do síndico aresponsabilidadede contratar oseguro daedificação

De acordo com o artigo nº 1.346 do Código Civil, a contratação do seguro do condomínio contra o risco deincêndio ou destruição, total ou parcial é obrigatória em todo o território nacional. Embora trate-se deuma exigência legal, essa proteção à edificação deve ser encarada muito além de uma mera formalidade,ela traz um grande benefício ao patrimônio.

Eventos da natureza comovendavais, ciclones, torna-

dos e granizo; roubos diversos;impacto de veículos; tumultos;desmoronamentos, acidentespessoais de funcionários, dentreoutras situações são alguns dos“sinistros” que podem ser cober-tos por seguros condominiais, adepender do plano contratado.Sinistro é a ocorrência de fatoprevisto no contrato de seguro eque, legalmente, obriga a segu-radora a indenizar.

CAUSAS - Já o termo “Regu-lação de sinistro”, usado no jar-gão das seguradoras, refere-seao conjunto de procedimentosrealizados na ocorrência de umsinistro para apuração de suas

causas, circunstâncias e valoresenvolvidos, com vistas à carac-terização do risco ocorrido.Simplificando, é a investigaçãoprotocolar para atestar se o fatoocorreu sem manipulação emerece o devido ressarcimento.

É do síndico a responsabili-dade de contratar o seguro daedificação (cabe a ele tambéma responsabilidade de renova-ção) e para tal não há necessi-dade de levar esseprocedimento à apreciação deuma assembleia, visto que elejá é previsto. As exceções sedão quando o seguro incluircláusulas que fogem do trivial.Nessas situações as particulari-dades devem ser discutidas comcondôminos.

Seguro condominial é mais que uma formalidade, um benefício

todas as dúvidas pertinentes,antes de fechar ou renovar umcontrato de seguro, para evitardores de cabeça e surpresas desa-gradáveis se um dia, porventura,vier a ser usada a cobertura. Ascoberturas do seguro são bem es-pecíficas e se limitam ao períme-tro do condomínio.

Devem-se observar os “riscosexcluídos”, ou seja, aqueles quenão contam com a garantia deindenização. Geralmente sãoeles, por categorias:

1) atos de hostilidade deguerra, rebelião, insurreição,confisco ou outras ocorrênciassemelhantes;

2) radiações ionizantes ou con-taminação por radioatividade;

3) atos de autoridades públi-cas, a não ser os que são adota-dos com o objetivo de evitar apropagação de danos cobertospelas garantias contratadas;

4) vício de construção, defeitooculto ou mecânico, corrosão,ferrugem, umidade ou chuva;

5) defeitos preexistentes deconhecimento do seguradoantes da contratação da apólice.

nJornalista

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Por Cecíli Lima |

A importância da manutençãodas edificações

E a construção civil nos deu vários sustos nesses últimos meses. Foram váriosacidentes que aconteceram com sistemas construtivos, marquises, fachadasde edificações em algumas cidades brasileiras, sendo o desabamento doedifício Andréa, em Fortaleza, o mais grave deles com a ruína total do prédioe a morte de nove pessoas.

Em todos os casos acima cita-dos, a falta de manutenção e

a construção fora das normas téc-nicas foram alguns dos fatores de-terminantes para acontecerem ossinistros.

Vamos frisar aqui a importân-cia do papel dos síndicos na ma-nutenção predial, que consistehoje no principal procedimentopara se conservar a edificação embom estado de uso e segurançapara os seus proprietários.

A realização das manutençõesé uma das responsabilidades dossíndicos em sua gestão, de acordocom o Código Civil: “Art.1.348, inc. V, compete ao síndico dili-genciar a conservação e a guardadas partes comuns e zelar pelaprestação dos serviços que inte-ressam aos possuidores conser-vando o condomínio emcondições de uso, segurança econfortabilidade.”

VISTORIAS - Através das vis-torias e manutenções periódicas,pode - se constatar e avaliar ascondições das edificações, no to-cante ao aparecimento de mani-festações patológicas que, porventura, possam aparecer e dimi-nuir sua vida útil. O desgaste na-tural existe, mas não tira suaeficiência e funcionamento to-talmente.

A NBR 5674/2012 da ABNT– Requisitos para o sistema degestão e manutenção – é a normaque prevê requisitos para um sis-tema de gestão de manutençãode edificações, de modo a evitara queda de desempenho devido àdepreciação de seus sistemas,equipamentos e componentes.

MARQUISES - O item “mar-quise” geralmente é esquecido naelaboração de um planejamentoanual das atividades de manuten-

ção de um condomínio. Sendouma laje em balanço, que deveser construída seguindo as nor-mas pertinentes da ABNT, amarquise faz parte do edifício edeve ter manutenção periódica.

As causas mais comuns quepodem causar sua queda são oserros no projeto, sobrecargas naestrutura, posicionamentos errô-neos e corrosão das armaduras,infiltrações de água, falhas naexecução e ausência de Imper-meabilização. Uma manutençãoperiódica evitaria a maioria daexistência delas.

Em caso de acidentes commarquises, o síndico deverá pres-tar socorros às vitimas, caso hou-ver necessidade, como tambémser pessoalmente ou solidaria-mente responsabilizado por

Porto Alegre, Rio de Janeiro,Curitiba, Santos) em artigos deleis de manutenção das edifica-ções.

Os tipos de manutençõesexistentes são:

Manutenção Preditiva – acom-panhamento periódico funda-mentado em dados coletadosdurante monitoramento progra-mado ou inspeções de campo(Uso de câmera termográfica, de-tector de umidade, etc.);

Manutenção Preventiva – evi-tar possíveis danos, reparos e de-feitos que possam acontecer nosequipamentos e instalações;

Manutenção corretiva – neces-sária para corrigir os possíveisdanos, reparos e consertos.

Nossa sugestão seria a de con-tratar um profissional habilitado,registrado no seu conselho, enge-nheiro ou arquiteto, para elabo-rar o planejamento anual dasatividades de manutenção de umcondomínio, abrangendo todosos sistemas construtivos, equipa-mentos, em geral, oferecendotranquilidade aos condôminos,quanto à segurança e também de-sempenho.

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Uma edificação “bem tratada” terásempre uma vida útil maior e valoragregado.

danos causados. Vimos há poucosdias o desabamento de duas mar-quises em São Paulo, que mata-ram duas pessoas, onde os laudospericiais definirão as causas dasquedas.

Algumas cidades no país játêm leis ou decretos específicasque versam sobre a inspeção dasmarquises ou que esclarecemsobre a necessidade de mantê-lasem condições seguras (Salvador,

Marquises devem receberatenção do síndico

Seguro garante perdas comdesabamento

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mesmo, normalmente gira emtorno de dois a três salários mí-nimos”, comenta Dias. O advo-gado acrescenta que o síndicopossui algumas garantias comoprazo do mandato (seguindo di-tames da Legislação e Conven-ção para destituição),irredutibilidade de honoráriosdentro do mesmo mandato semsua concordância, recolhimentodo INSS patronal, no caso depessoa física.

O advogado Adriano Dias fazuma orientação no que diz res-peito à situação fiscal de quem ésíndico e recebe por essa função:“é importante lembrar que o sín-dico que tiver isenção da cotacondominial ou remuneraçãodireta deve incluir o benefíciona sua declaração de Imposto deRenda como ‘outras receitas’,uma vez que o valor é referentea um pagamento por serviçoprestado”, alerta.

n Jornalista

Quando questionada sobre os motivos de por que optou por viverem um condomínio a maioria das pessoas certamenteresponderá, em primeiro lugar, que a escolha se deu pelasegurança proporcionada por esse tipo de moradia emcoletividade. Sequencialmente, virão outras justificativas: opçõesde lazer, localização, espaço restrito, comodidades, custos,facilidades para receber encomendas, dentre outros quesitos.

asegurança continua sendo,portanto, um fator preponde-

rante e decisivo. Nessa perspectiva,a existência da portaria com umcontrole dos acessos é um diferen-cial dos condomínios, pois é nessaárea que se dá a “triagem” de quemtem permissão ou não para aden-trar ao ambiente privado. É justa-mente por esse caráter estratégicoque a seletividade e o cuidado notrabalho de controle da portaria sãotão importantes, afinal por ela pas-sam moradores, encomendas, cor-respondências e visitantes.

EQUIPE - Em primeiro lugar,para se otimizar o serviço executadonesse posto e garantir o pleno fun-cionamento das atividades adequa-damente é fundamental contar com

nas mediante autorização expressa– liberar o acesso ao condomínio.É válido ressaltar que se o porteironão conseguir contato com o mo-rador, o visitante não deve entrar,nem mesmo para o hall de entrada.

Em outra via, sendo autorizada aentrada do visitante, esse deve terseu acesso permitido. É recomen-dável que o porteiro faça, então, sepossível, o monitoramento do tra-jeto desse visitante até a unidadecondominial a que ele se destinapor meio do Circuito Fechado deTelevisão (CFTV), se existir noprédio, a fim de manter a vigilân-cia e evitar possíveis desvios inten-cionais ou não no caminho.

Um hábito que nem sempre éadotado nas postarias, mas que temseu valor e deve ser estimulado é ode registrar os visitantes. Comofunciona? Ao autorizar a entradapelo morador, é indicado que oporteiro registre informações comonome, documento, dia e hora eapartamento visitado. Assim, segarante controle de entradas e saí-das do condomínio.

n Jornalista

e que – diga-se de passagem, re-querem tempo, dedicação e es-forço – nem sempre os síndicosrecebem a recompensa que lhesé devida. Em alguns casos, o“pagamento” por seus préstimosé feito em troca da isenção dataxa condominial, noutros épossível que o síndico receba umvalor mensal em bonificação aoseu trabalho, o que é chamada“remuneração de pró-labore”.

REGULAMENTAÇÃO - Deacordo com o advogadoAdriano Dias da Silva, especia-lista em Direito Empresarial eTributário, a lei não traz regula-mentação sobre isenção da cotaou recebimento de pró-laborepelo síndico, uma vez que essaquestão deve constar na con-venção condominial, com itemespecífico para o tema (é obriga-tória a aprovação e assinatura de⅔ dos condôminos para entrarem vigor). “Não há lei que su-gira um piso ou teto para o

Visitante só deve entrar nocondomínio depois de ser anunciadoao morador pelo porteiro

isso descreve, em parte, o quesignifica assumir o cargo de

síndico de um condomínio,papel esse que foi celebrado nadata de 30 de novembro como oDia do Síndico.

O Código Civil brasileiro emseu artigo 1.348 determinacomo deveres desse posto res-ponsabilidades importantíssi-mas, tais como: cumprir e fazercumprir a convenção, o regi-mento interno e as determina-ções das assembleias; diligenciara conservação e a guarda daspartes comuns e zelar pela pres-tação dos serviços que interes-sam aos possuidores; elaborar oorçamento da receita e da des-pesa relativa a cada ano; cobrardos condôminos as suas contri-buições, bem como impor e co-brar as multas devidas; realizar oseguro da edificação, dentre ou-tras.

Apesar de exercerem ativida-des fundamentais para o plenofuncionamento do condomínio

É importante lembrar que o síndicoque tiver isenção da cotacondominial ou remuneraçãodireta deve incluir o benefício nasua declaração de Imposto deRenda

Por Celília Lima

Imagine ocupar uma função pela qual se recebe pouco elogio e muita cobrança, em razão da qual por vezes seu sossego e momentos de lazer são interrompidos e que, emboraencarada como “trabalho” nem sempre é reconhecida como tal e tampouco é remunerada assim.

Rígido controle da portaria soma pontos à segurança

Seu condomínio por Cecília Lima |

Remuneração do síndicoJornal do Síndico | Dezembro de 2019

Visitante só deve entrar no condomínio depois de ser anunciadoao morador pelo porteiro

uma boa equipe de funcionários.Porém, não basta ter o posto de tra-balho ocupado nos turnos, é precisoque ele seja preenchido por pessoascapacitadas e devidamente instruí-das para desempenhar as demandassolicitadas. Por isso, é recomendá-vel que os porteiros sejam submeti-dos pelo menos uma vez ao ano aum treinamento de reciclagem.

Dito isso, vamos às regras essen-ciais: a mais importante delas éidentificar o visitante. Em um con-tato inicial, o porteiro deve procu-rar saber o nome e qual unidade apessoa visitará. Após isso, é obriga-tória a confirmação junto ao con-dômino: o porteiro deve, porinterfone, perguntar se o moradorestá esperando tal pessoa e – ape-

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Dezembro de 2019 | Jornal do Síndico 7

Administração por Rodrigo Karpat e Marcelo Fonseca |

CUIDADOS - O condomínioe seus gestores precisam adotaralguns cuidados para a viabili-dade da ação de execução de dé-bitos condominiais, no que dizrespeito ao seguinte trecho do in-ciso X do art. 784: “previstas narespectiva convenção ou aprova-das em assembleia geral, desdeque documentalmente compro-vadas;”

É de suma importância, que ascotas condominiais estejam ex-pressamente previstas na ata de as-sembleia de previsão orçamentária,bem como as contas do períodocobrado, estejam regularmenteaprovadas, sob pena de ineficáciado título executivo. Caso o condo-mínio não possua essa previsão or-çamentária de forma expressa emata, a recomendação é seguir comação de cobrança pelo procedi-mento comum.

Seguindo o processo de execu-ção, caso o devedor não paguenos 3 (três) dias de sua citação enão nomeie bens a penhora, o

Uma das maiores preocupa-ções dos gestores condomi-

niais é a falta de pagamento dascotas pelos condôminos. E, emmomentos como esse por qual aeconomia do país passa, essaquestão se agrava, e quem acabatendo que arcar com as conse-quências decorrentes desse pro-blema é o próprio condomíniocomo um todo.

A inadimplência condominialgera enormes transtornos à saúdefinanceira do condomínio, quedepende de tais verbas para paga-mento de contas básicas de con-sumo, bem como de seusfuncionários.

MEDIDA - É importante que osíndico trabalhe de forma res-ponsável neste aspecto, man-tendo uma régua de cobrançadefinida de forma isonômica paratodos os condôminos inadim-plentes.

A régua de cobrança definidae adotada deve ser divulgada atodos os condôminos, de prefe-rência, em Assembleia Geral, fi-cando consignado em ata, que apartir de certo período em atraso,as cotas poderão ser cobradaspelas vias judiciais. Via de regra,as convenções dos condomíniosnão dispõem sobre o número decotas pendentes que poderão sercobradas judicialmente, por issoa importância de se estabeleceresse procedimento.

A partir de 30 (trinta) dias deatraso da cota condominial, é re-comendável que o gestor notifi-que extrajudicialmente aunidade inadimplente, seja atra-vés da própria administradora,seja através do departamento ju-rídico (caso o condomínio pos-sua).

Persistindo a inadimplência, edependendo do número de cotasinadimplidas de acordo com arégua de cobrança definida, édever do síndico cobrar essascotas judicialmente, conformeprevê o art. 1.348 do CódigoCivil

LIMITE - Não há um limiteno número de cotas que podemser cobradas judicialmente. Arigor, a partir de 30 dias do ven-cimento, já é possível ingressarem juízo para cobrança do dé-bito condominial pendente.

Com o advento do novo Có-digo de Processo Civil, que en-trou em vigor em março/2016,as despesas condominiais entra-ram no rol dos títulos executivosextrajudiciais, nos termos do art.784, X. Essa alteração na legis-lação, facilitou a cobrança dosdébitos pelo condomínio. Pelaregra antiga, o condomínio se

via obrigado a ingressar comação pelo procedimentocomum, onde somente após otrânsito em julgado da sentença,o condomínio obtinha um títuloexecutivo judicial a ser execu-tado. Esse procedimento, le-vando em consideração os meiosde defesa e os recursos cabíveisao devedor, levava anos a seconcretizar.

Considerando o Novo CPC, oJuiz irá determinar a citação doexecutado (devedor) a pagar osdébitos em 3 (três) dias, sobpena de não o fazendo, ter seusbens penhorados. Obviamenteque esse procedimento é extre-mamente mais célere, pois su-prime a discussão que havia pelafase de conhecimento de pro-cesso. Significa dizer que, ajui-zada a ação de execução, caso odevedor não pague no prazo de3 (três) dias, poderá ter seusbens penhorados, inclusive aprópria unidade geradora dosdébitos condominiais.

condomínio pode requerer aoJuiz, a penhora de tantos benspara satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no casoo condomínio, postula o blo-queio e penhora das contas ban-cárias do executado-devedor.Não havendo saldo em conta, jáé possível requerer ao Juiz, a pe-nhora do imóvel gerador das des-pesas condominiais, onde recaemos débitos.

PASSOS - A partir desse mo-mento, esses são os próximos pas-sos:

•Deferida a penhora do imó-vel, o Juiz determinará a intima-ção de todos os proprietários doimóvel, bem como de eventuaiscredores hipotecários e fiduciá-rios para que tomem ciência dapenhora;

•Registra-se a penhora noálbum imobiliário da unidadecondominial, junto ao cartóriode registro de imóveis, para co-nhecimento de terceiros;

•Após o registro da penhora,necessário avaliar o imóvel paraauferir um valor de mercado edeterminar o valor que iniciará oleilão;

•O Juiz irá nomear um peritoavaliador, que providenciará umlaudo técnico e fixando o valorfinal do imóvel. Alguns Juízes, aoinvés de nomear um perito ava-liador, determinam que própriocredor comprove a cotação do

Entenda como é esse processo que pode, inclusive, levar o condômino a perder o seu imóvel

bem no mercado, trazendo aosautos a declaração de pelo menostrês corretores imobiliários, alémde outros anúncios publicitários,servindo a média como referên-cia. Seja como for, tanto o laudoelaborado pelo perito como asdeclarações de corretores e imo-biliárias, são passíveis de impug-nação caso o valor apontado sejamuito diferente do valor de mer-cado do imóvel;

•Determinando o valor doimóvel, o Juiz irá determinar oleilão, em duas praças. Sendo aprimeira praça pelo valor de ava-liação do imóvel;

•Caso não sejam oferecidoslances em primeira praça, inicia-se a segunda praça e, neste caso,poderão ser aceitos lances, de até50% do valor de avaliação.

O indivíduo que arrematar oimóvel, irá depositar o valor emjuízo, que servirá para quitar osdébitos condominiais, bem comooutros débitos inerentes ao imó-vel, como por exemplo, débitostributários (IPTU).

Obviamente que, mesmo coma nova sistemática processual,todo esse procedimento não é tãocélere, já que é necessário obser-var todos os prazos previstos noCódigo de Processo Civil.

n Rodrigo Karpat e Marcelo Fonsecasão advogados especialistas em DireitoImobiliário, consultores emcondomínios e sócios do escritórioKarpat Sociedade de Advogados

Inadimplência condominial

O condomínio e seus gestoresprecisam adotar alguns cuidadospara a viabilidade da ação deexecução de débitos condominiais

Caminho para cobrança do inadimplente deve seguir ritos

Jornal do Síndico | Novembro de 20198

Especial Desirée Miranda |

Dia do Síndico completa 15 anos com

apolêmica do aluguel decurta temporada em apar-tamentos movimentou o

15° Dia do Sindico, que foi rea-lizado no dia 30 de novembro noHotel Mercure Lourdes, na re-gião centro-sul de Belo Hori-zonte. O evento é realizado peloJornal do Síndico em parceriacom o Sindicato dos Condomí-nios Comerciais, Residenciais eMistos de Minas Gerais (Sindi-con MG).

O advogado Ricardo Mendesapresentou diversas situações emque a Justiça deu ganho de causaa proprietários contra condomí-nios que tentaram proibir o alu-guel. O caso mais conhecido édo Rio Grande do Sul, que hojeestá tramitando no Superior Tri-bunal de Justiça (STJ). O julga-mento ainda não foi concluído,mas o ministro relator, Luís Fe-lipe Salomão já emitiu parecerfavorável ao tema, afirmandoque a atividade não é conside-rada comercial. Segundo Ri-cardo, o aluguel por curtatemporada é irremediável e oscondomínios devem utilizar osinstrumentos legais para regulara atividade. “A maior plataformade hospedagem diz que a ativi-dade movimentou R$7 bilhõesem 2018. Aí, acabou. Quem vaicontestar com a economia comoesta? O caminho é regulamentare não proibir”, explica ele. O ad-vogado também afirmou que ocondomínio pode atualizar o Re-gimento Interno para orientar osproprietários a incluir restriçõesno próprio anúncio.

O dia de palestras foi aberto

pelo engenheiro e diretor do Con-selho Regional de Engenharia eAgronomia de Minas Gerais(Crea-MG), Francis José Salda-nha Franco. Ele falou sobre refor-mas prediais e a importância de secontratar profissional habilitadopara ser o responsável técnico daobra. Ele citou diversos exemplosde reformas malfeitas que resulta-ram em severos danos à infraes-trutura dos edifícios, até queda. “Éfundamental: não façam reformase modificações sem o acompanha-mento profissional. A dor de ca-beça depois, civil, criminal, émuito grande. Existem muitosprofissionais e empresas que fazemserviço sem ter condições. Nãopode contratar por preço, tem quecontratar os que são inscritos noCrea”, diz ele. Francis tambémapresentou aos síndicos o aplica-tivo Crea-MG Mobile, criadopara facilitar a consulta aos profis-sionais e empresas de engenhariapara orientar as contratações,além de permitir denúncias deobras feitas sem o responsável téc-nico ou com outras irregularida-des. Segundo ele, já foram feitas1086 denuncias pelo aplicativo.

DOCUMENTAÇÃO - Em se-guida, a administradora de empre-sas e sócia diretora da empresaOrganização Eficaz de Arquivos,Maria Aparecida da Costa Alves,falou sobre a importância de sesaber como arquivar os documen-tos do condomínio. Segundo ela,são vários os casos de documentosimportantes perdidos ou guarda-dos em locais inadequados. Alémdisso, papeis muito antigos são ar-quivados sem necessidade, ge-

rando uma pilha enorme de fo-lhas, ocupando o espaço em quedeveriam estar documentos real-mente relevantes. “Todo mês agente recebe balancete, livros deregistros de funcionários, projetos,plantas. Onde fica essa documen-tação?”, questiona ela. MariaAparecida apresentou algumas al-ternativas para a guarda dos docu-mentos, sugerindo arquiva-los porassunto, grupos documentais,além de nunca esquecer de títulose datas. A palestrante tambémlembrou a possibilidade de digita-lização dos documentos.

Na quarta palestra do dia, ossíndicos puderam entender como

As mais de 450 pessoas que compareceram ao evento interagiram muito com Cláudi Cunha

Assuntos tratados nas palestras chamou a atenção dos presentes Público participou ativamente de toda

Ninguém arredou o pé até o último presente ser sorteado

Almoço de confraternização também foi um momento para trocade experiências

Novembro de 2019 | Jornal do Síndico 9

m participação animada do publico

funciona o protesto para combatera inadimplência. O representantecomercial do Instituto de Protesto,Lucas Zaulli, explicou como o pro-cesso e feito através da plataformada empresa e disse que, por meiode convênio firmado com o Sindi-con MG, os custos para os síndicospassam a ser abaixo dos praticadopelo mercado.

COMBATE A INCÊNDIOS -Logo após, o tenente do Corpode Bombeiros Felipe Brittes Pe-reira falou sobre a importância deo condomínio ter um plano deprevenção e combate a incêndiose o Auto de Vistoria do Corpo deBombeiros (AVCB). Ele apresen-

os palestrantes e tiraram varias dúvidas para melhorar ainda mais a gestão.

que o planejamento é essencialpara a gestão.

DELÍCIAS - Além das pales-tras, os mais de 370 síndicos pre-sentes puderam saboreardeliciosos café da manha e al-moço, tiraram duvidas sobre ges-tão e administração condominialcom o presidente do SindiconMG, advogado especializado emdireito condominial, CarlosEduardo Alves de Queiroz, e ga-nharam muitos brindes, cortesiado Jornal do Síndico, Sindicvon-MG e colaboradores.

PRIMEIRA VEZ - Participantepela primeira vez do Dia do Sín-dico, Cláudia Maciel, síndica do

condomínio do Edifício EugenioRossi, no bairro Sagrada Família,região leste, compareceu pela ter-ceira vez. Ele disse que gostou maisda palestra sobre aluguel de curtatemporada. “No meu condomíniotem muita gente que aluga e nuncative problema”, conta.

O Dia do Síndico terminoucom o tradicional sorteio de pre-sentes para os presentes. Tevesíndico que saiu com televisão,cafeteira expresso, fritadeira elé-trica, cestas de natal e muitomais. Um grande evento para fe-char 2019 com chave de ouro.Parabéns a todos os síndicos esíndicas que compareceram. Umfeliz Natal e que 2020 chegue re-pleto de novidades.

n Jornalista

Condomínio do Edifício Job, nobairro Estoril, região oeste de BH,elogiou o evento e disse que tirouo maior proveito das palestras, es-pecialmente a sobre o AVCB. “Fi-quei encantada com a palestra dobombeiro porque vou recebe-losno condomínio em dezembro. Es-tamos renovando o AVCB do con-domínio e a palestra foi ótima paratirar dúvidas”, conta ela. Tambémpela primeira vez no Dia do Sín-dico, Márcia Nobre é síndica deprimeira viagem no Condomíniodo Edifício Monte Branco, nobairro Cruzeiro, região centro-sul.Segundo ela, “mesmo lendo jor-nais, a gente ainda fica na dúvidade muita coisa. Ouvir as palestrase as perguntas dos outros síndicosé ótimo para despertar para as nos-sas próprias dúvidas. Achei muitobom”, disse ela. Já o síndico do

tou alguns casos de incêndio emedifícios de Belo Horizonte quedeixaram feridos e que poderiamser evitados ou mais facilmentecombatidos se os prédios estives-sem em dia com o planejamento.Segundo o Tenente Felipe, paraconseguir o AVCB, os condomí-nios devem elaborar o plano deprevenção e combate a incêndio,que precisa ser aprovado pelacorporação e executado. “A exe-cução deve ser rigorosamentecomo foi planejado e aprovado.Não pode ter modificações”, dizele. A empresa que vai instalar osequipamentos previstos no pla-nejamento deve ser credenciadajunto aos Bombeiros. O tenentefalou ainda sobre os principaisriscos encontrados no edifício,como falta de manutenção pre-ventiva no sistema anti-incên-dio, como iluminação e hidrantese obstrução de rotas de fuga.

Por fim, a última palestra foisobre como ter uma gestão con-dominial eficaz. O advogado pau-lista Ricardo Karpat falou quaissão as principais ações para que aadministração seja eficiente. Deacordo com ele, uma das princi-pais medidas é conhecer o histó-rico do condomínio. “Quantomais informação sobre o passado,mais sucesso na gestão”, afirmaele. Ricardo também disse quemuitos síndicos desconhecem asituação financeira do prédio, sehá ações na Justiça e até a Con-venção e o Regimento Interno.Ele lembrou que o síndico é o res-ponsável pelo condomínio e queele responde pelo que aconteceno prédio. Ricardo disse ainda

Equipe de produção deu conta do recado para a boa realização do evento s as palestras

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É bom saber por Cecília Lima |

As despesas de pessoal representamcerca de metade de todas as despesasde um condomínio

Sendo dezembro um mês emque se deve pagar, por lei, o

13º salário, é possível prever quemuitos condomínios costumamenfrentar dificuldades paraequacionar as contas e fazercaber no orçamento todos oscompromissos. Ele consiste emuma das garantias asseguradaspela Consolidação das Leis doTrabalho (CLT) (conjunto denormas que rege o trabalho for-mal no país) e trata-se do paga-mento do correspondente a 1/12da remuneração por mês traba-lhado.

Condomínios com uma gestãoeficiente e organizada – e que,portanto, já contam com essaelevação nas despesas – devemter uma previsão orçamentáriaque contemple um provisiona-mento de recursos para cobriressas despesas ordinárias previs-tas. Via de regra tais decisões sãodeliberadas nas assembleias or-dinárias, ocasião em que existemdebates e aprovação das previ-sões orçamentárias.

DESPESAS - De acordo comAngélica Arbex, gerente de Rela-cionamento da administradoraLello Condomínios, a folha de pa-gamento, soma salários e encar-gos, representando em média 50%do total das despesas mensais, masem alguns casos chegando até a60%.

Isso porque, no Brasil, e parti-cularmente em São Paulo - ondea empresa atua - há sete funcioná-rios por prédio, enquanto em paí-ses da Europa, por exemplo, essamédia é de dois. A alta carga deimpostos e benefícios trabalhistasencarecem as contratações. “Agestão de funcionários em condo-mínios é um grande desafio. Asdespesas de pessoal representamcerca de metade de todas as des-pesas de um condomínio. Foraessa importância financeira, quejá representa grande preocupaçãopara os síndicos, existe a comple-xidade de gestão de todas as roti-nas de pessoal”, diz Arbex.

O 13º deve ser pago ao empre-gado em 2 parcelas até o final do

ano. Em condomínios, muitossíndicos optam por repassar a pri-meira parcela do 13º no meio doano, como forma de equilibrar asfinanças e não deixar tudo para aúltima hora, o que é uma práticaamparada pela legislação vigente.A Lei 4.749, de 12/08/1965 deter-mina que o adiantamento da 1ªparcela, correspondente à metadeda remuneração devida ao empre-gado no mês anterior, seja pagaentre os meses de fevereiro até oúltimo dia do mês de novembro(30 de novembro).

Já o pagamento da gratificaçãoem uma parcela única, como feitopor muitos empregadores normal-mente em dezembro, constitui umaprática ilegal, sujeita a aplicação demulta. Em casos reincidentes de in-fração a multa é dobrada. Dezem-bro é obrigatoriamente o mês dequitação da segunda e última par-cela do décimo terceiro. Atençãopara o prazo: o valor deve ser im-preterivelmente pago até o dia 20de dezembro, tendo como base decálculo a remuneração deste mês,descontado o adiantamento da 1ªparcela. O não pagamento ouatraso é considerado uma infração,podendo resultar em pesadas mul-tas se o condomínio for autuadopor um fiscal do trabalho.

nJornalista

Não precisa ser um grande especialista em finanças ouadministração para identificar qual o principal foco de escoamentodos recursos do condomínio: em uma rápida observação nas planilhasde entradas e saídas é possível notar que os gastos com o quadrode funcionários costumam abarcar metade da receita ou até mais.

É hora de quitar o 13º salário

Brasil é campeão na incidênciade raios: previna-se

Você sabia que o Brasil é a região terrestre que mais é acometida por raiosno planeta? E mais, sabia, ainda que o período com maior incidência dessesfenômenos é justamente o quarto trimestre do ano, após o início daPrimavera? Essas duas informações devem ser suficientes para ressaltar oquão importante é ver como anda a manutenção do para-raios do seu prédio.

De acordo com o Grupo deEletricidade Atmosférica

(Elat) do Instituto Nacional dePesquisas Espaciais (Inpe) os es-tados onde há maior incidênciade raios por quilômetro qua-drado são Tocantins, Amazonas,Acre, Maranhão e Pará. Sendoque a cidade de São Paulo estáentre as cinco capitais commaior densidade de raios porquilômetro quadrado.

O motivo para o Brasil ser opaís campeão em raios se devetanto à extensão continental dopaís, quanto à sua posição geo-gráfica que o concede um climatropical, quente e úmido. Essaúltima característica também

justifica o porquê de a maior in-cidência se dá nas estações daPrimavera e Verão. É o que ex-plicam os pesquisadores doInpe.

SPDA - E em meio a tantas in-tempéries, como os prédiospodem se proteger? Possuindo umSistema de Proteção contra Des-cargas Atmosféricas (SPDA), queinclui, dentre outros dispositivos,o já famoso para-raios. Porém,não basta tê-lo, é preciso cuidarda manutenção e verificação pe-riódica de suas condições.

A inexistência ou falta de ma-nutenção do SPDA pode inva-lidar o pagamento do seguro do

condomínio caso haja prejuízosde fato causados por um raio. Eo síndico pode ser responsabili-zado por negligência. Os prejuí-zos materiais e humanos sãoinestimáveis: risco de choques emorte, queima de equipamentoseletrônicos, incêndios, danos aestrutura física do prédio. Ouseja, não contar com um SPDApode sair muito mais caro parao condomínio do que arcar coma manutenção.

O síndico precisa estar atentoquanto ao que há de novo nasregras, pois, em 2015, a ABNT

(Associação Brasileira de Nor-mas Técnicas) atualizou a NBR5419, que trata exatamente dospara-raios. A norma exige umavistoria visual a cada seis meses,além da manutenção anual.

Desde a atualização, os con-domínios devem possuir DPS(Dispositivo Protetor de Surto)em todos os quadros elétricos desuas áreas comuns. Os prédiosque ainda não se adequaram atéeste momento, mesmo passadosquase quatro anos, devem correrpara se atualizarem.

Houve alteração também nonúmero de descidas que condu-zem a energia para as áreas maisbaixas da edificação. Antes daatualização, essas linhas de des-cida deveriam estar a cada vintemetros. Após a nova NBR, essadistância foi diminuída paraquinze metros, nos prédios resi-denciais.

*Jornalista

Os prédios que ainda não seadequaram até este momento, mesmopassados quase quatro anos, devemcorrer para se atualizarem.

Jornal do Síndico | Dezembro de 201916

Observatório por Kênio de Souza Pereira |

ainstalação de câmeras em lo-cais que possibilitam monito-

rar o acesso ao edifício, comoportaria, corredores e garagem é aopção mais comum e interessante,podendo ser disponibilizadas asimagens para todas as unidades,sem limitação, pois consiste no di-reito de qualquer morador saberquem entra nas dependências docondomínio.

Contudo, para melhor avaliar alegalidade da instalação das câme-ras é importante entender que oscondomínios edilícios são com-postos de áreas privativas – queconsistem nos apartamentos, salasou lojas – e de áreas comuns, comoa portaria, corredores, garagem,salão de festas e quadras. Conside-rando que estas pertencem à cole-tividade condominial, é dever darespectiva administração estimu-lar a adoção de procedimentos emecanismos que aumentem a se-gurança, nos termos do inciso Vdo artigo 1.348 do Código Civil(CC), que fala sobre a conserva-ção e guarda das áreas comuns.

DIREITO - Nesse sentido, os tri-bunais têm garantido o direito docondomínio em instalar câmerasde vigilância nas áreas comuns. Ajurisprudência tem confirmado odireito da assembleia aprovar ainstalação de câmeras de formacriteriosa. Não pode um ou outrocondômino criar obstáculo quantoao direito de gravar uma assem-bleia ou quanto o que ocorre nasáreas comuns de acesso às unida-des do edifício, conforme podemosver na decisão do TJRJ: “Grava-ção das assembleias - Instalação decircuito fechado de TV. Monito-ramento das áreas comuns. Forma-lidades e cautelas: Meroequipamento de segurança, desti-nado a monitorar a circulação docorredor e hall dos elevadores...não interfere no exercício danobre profissão do advogado, nemno relacionamento deste com osseus clientes. Prédios públicos eprivados, bancos e ruas, Shoppingse campus Universitário, até Tribu-nais de Justiça são dotados dessesoutros equipamentos, até mais so-fisticados, indispensáveis para ga-rantir em um mínimo desegurança, e nem por isso nos sen-timos constrangidos... (TJRJ - Ac.unân. da 2.ª Câm. Cív. reg. em

16/10/03 - Ap. 2003.001.17359 -Capital - Rel. Des. Sergio Cava-lieri Filho; in ADCOAS8224327).

Entretanto, as imagens das câ-meras instaladas em locais confi-nados, como o elevador, salão defestas, sala de ginástica, área dapiscina, devem, preferencial-mente, serem visualizadas so-mente pelo porteiro/zelador e oadministrador, pois essas não inte-ressam aos moradores em geral,exceto no caso de registro de umasituação que coloque em risco asegurança.

Caso a imagem registre um ato

infracional de uma criança, deveráo síndico ter mais cuidado, pois oEstatuto da Criança e do Adoles-cente - Lei 8.069/90, o art. 247,determina que a criança não po-derá ser exposta, sendo viável bor-rar a imagem da mesma para evitarsua identificação.

NORMA - Os equipamentosevoluíram, havendo alguns quepossibilitam criar grupos de usuá-rios, com permissões diferentes,bem como o acesso pelo celular epela TV de cada apartamento,sendo importante saber definir e re-gulamentar esses acessos com téc-nica jurídica. Nesse ponto, deve-seatentar para a norma legal local,caso exista, conforme o município.

Na ocorrência de um delito,como o dano ou o furto de um ob-jeto ou a prática de um ato antis-social, caberá à pessoa interessadasolicitar ao síndico, por escrito, oacesso às imagens, devendo funda-mentar o motivo. Por sua vez, ca-berá ao síndico disponibilizar avisualização das imagens, po-dendo, inclusive, fornecer cópiacaso a mesma registre um ato ilí-cito, mediante as devidas cautelas,pois essas imagens pertencem àcoletividade.

O síndico não pode simples-mente negar o acesso da imagemao condômino. Isso, pois, a ima-gem registrada advém de um equi-pamento adquirido com odinheiro dos próprios condômi-nos, visando justamente registrarfatos que podem facilitar a eluci-dação de situações irregulares.

A administração não deve per-mitir o uso das imagens para finsque não sejam os de garantir a se-gurança dos moradores e ocupan-tes. Dessa forma, pode ser negado oacesso às imagens quando o maridodeseja saber o horário que a esposaentrou no prédio, a mãe que quermonitorar se a filha saiu de madru-gada ou o uso das imagens paraquestões de litígios familiares, comoguarda e visitação dos filhos, poisessas questões particulares nãodizem respeito ao condomínio, asquais devem se limitar à segurança.

LIMITES - O condomínio po-derá instalar o circuito interno daTV com a aprovação da maioriasimples na assembleia, salvo se aconvenção estipular quórum dife-rente. Não tem sentido a alegaçãode ofensa ao direito de imagem ouintimidade, pois as câmeras nãosão instaladas dentro das unidadesprivativas.

Diante do princípio constitucio-nal previsto no art. 5º, no inciso“X – são invioláveis a intimidade,a vida privada, a honra e a imagemdas pessoas, assegurado o direito àindenização pelo dano material oumoral decorrente de sua violação”,cabe ao síndico ou administrador,orientar o porteiro sobre a impor-tância de não fazer comentáriosimpróprios, porque em algunscasos haverá riscos para o condo-mínio se as imagens forem utiliza-das de forma indevida oumaliciosa. Aconselha-se ter cui-

dado antes de liberar uma grava-ção para qualquer morador, sendoprudente ver primeiro o que foi re-gistrado, especialmente se as ima-gens forem de um local confinado,como por exemplo, o elevador.

No caso das imagens revelarematos irregulares de algum morador,e tendo ocorrido uma reclamaçãoformal sobre essa conduta, o sín-dico poderá notificar e multar,conforme o caso. Poderá, inclu-sive, utilizar a imagem como provado fato denunciado pelos vizinhos.

Entretanto, consiste num desvioda finalidade do circuito interno ouso das imagens para notificar oupunir um morador em relação aum ato que ninguém reclamou,pois diante da ausência de queixa,supostamente não ocorreu qual-quer dano. As câmeras não podemser utilizadas para alguém ficar 24horas vigiando uma pessoa paraque venha a obter uma imagem deuma situação imprópria. É sabidoque nos edifícios há casos de con-flitos ou de alguma antipatia, nãopodendo o síndico abusar de suacondição de ter acesso às imagenspara perseguir um desafeto.

ATOS ILÍCITOS - Vemos nostelejornais vários crimes, assaltos,acidentes de veículos nas vias pú-blicas sendo esclarecidos ou pro-vados com imagens de câmerasque focam as entradas e vias exter-nas dos edifícios. Essas imagenspodem ser solicitadas pela Justiçaou pelas autoridades nos termosprevistos no CC.

Cabe ao condomínio coibir atos ir-regulares, devendo atender aos pedi-dos dos moradores que reclamam dedanos, tais como, os furtos e vanda-lismo na garagem. Se determinadomorador tem seu carro constante-mente danificado dentro da garagem,tendo em vista que geralmente o con-domínio não tem o dever de indeni-zar, não poderá este manter umasituação que favoreça a continuidadedos danos aos veículos. Neste caso,poderá a assembleia aprovar a insta-lação de câmeras em toda a garagemou então – para evitar ser responsabi-lizado por omissão – não criar ne-nhum obstáculo para que o dono doautomóvel instale uma câmera sobrea sua vaga, de maneira que venha aimpedir o vandalismo ou identificar oinfrator.

Sendo aprovada a instalação docircuito interno de TV, caberá àassembleia buscar assessoria jurí-dica para formalizar as regras queevitarão riscos e polêmicas, tendoem vista serem diversas as situa-ções que exigem prévia regula-mentação para que oadministrador saiba agir com cele-ridade no momento que forem uti-lizadas as imagens.

n Presidente da Comissão de DireitoImobiliário da OAB-MG - Diretor da CaixaImobiliária Netimóveis - Conselheiro daCâmara do Mercado Imobiliário MG e doSecovi-MG -kenio@keniopereiraadvogados.com.br

O direito de acesso às imagens do condomínio

O crescimento da violência e a precariedade da segurança pública estimulou os condomínios e empresas colocarem circuitos internosde TV com o objetivo de inibir atos ilícitos e facilitar a identificação de quem pratica condutas antissociais ou lesivas ao patrimônio.Ocorre que a instalação desses equipamentos gera grande polêmica no tocante ao acesso e uso das imagens. Assembleia deveregulamentar o assunto.

As câmeras não podem ser utilizadaspara alguém ficar 24 horas vigiandouma pessoa

Câmeras devem ser instaladas para monitorar somente áreas deuso comum