1. INSTRUMENTOS DE EFICCIA DO PA 55

2. INSTRUMENTOS DE EFICCIA DO PA Instrumentos de proteo aos adquirentes eao agente financeiro Art. 31-F , da Lei 4.591/64: Os efeitos da decretao da falncia (...)no atingem os patrimnios de afetao constitudos, no integrando amassa concursal o terreno, as acesses e demais bens, direitoscreditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao. Art. 119, IX, da Lei de Falncia: os patrimnios de afetao,constitudos para cumprimento de destinao especfica, obedecero aodisposto na legislao respectiva,,ocasio em que o administrador judicial arrecadar o saldo a favor damassa falida ou inscrever na classe prpria o crdito que contra elaremanescer.56 3. INSTRUMENTOS DE EFICCIA DO PA Instrumentos de proteo aos adquirentes eao agente financeiro Privilgios do Crdito:Em caso de falncia doincorporador, os credores envolvidos diretamente nonegcio tero preferncia no recebimento de seuscrditos e no concorrero com outros grupos decredores, em razo da segregao do patrimnio. Os adquirentes sero credores privilegiados pelas quantiasque houverem pago e/ou pelos valores de diferenas no-reembolsadas, respondendo subsidiariamente os benspessoais do incorporador. (Art. 43, III e VII da Lei4.591/64) 57 4. INSTRUMENTOS DE EFICCIA DO PA Impontualidade do Incorporador Comisso de Instituio Financeira1/6 dos titulares deRepresentantes Credorafraes ideaisConvocao dos adquirentes paraAssemblia Geral em at 60 dias Liquidao do Prosseguimento das Patrimnio de obrasAfetao58 5. MONITORAMENTO A CHAVE PARA O SUCESSO 59 6. MONITORAMENTO A CHAVE PARA O SUCESSOMONITORAMENTO A CHAVE PARA OSUCESSO DE UM EMPREENDIMENTO AFETADO Fiscalizao da obra; Fiscalizao financeira do Incorporador; Anuncia na comercializao de unidades; Convocao de assemblia geral;IMPORTANTE: No PA a obra no pode ficar paralisada enquanto o agentefinanceiro aciona judicialmente o incorporador, emmanifesto prejuzo coletividade de adquirentes. 60 7. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO61 8. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAORequisitos para Efetivao do RET: Entrega do termo de opo ao regime especial detributao na unidade competente da Secretaria daReceita Federal (IN-SRF 934/2009) Afetao do terreno e das acesses objeto daincorporao imobiliria, conforme disposto na Lei4.591/64, com alteraes introduzidas pela Lei10.931/2004. 62 9. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAOBenefcio fiscal do RETRecolhimento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS calculadossobre a receita efetivamente auferida em cada ms-calendrio,nos seguintes percentuais:a. 1% na venda de imveis de valor comercial mximo de R$ 75.000,00, contempladosno "Programa Minha Casa Minha Vida" (Medida Provisria n497/2010, convertidana Lei 12.350/2010), recolhido em DARF nico sob o cdigo 1068;b. 6% nos demais casos, recolhido em DARF nico sob o cdigo 4095 (Medida Provisria n 460/2009, convertida na Lei 12.024/2009)- 1,89% de IRPJ- 0,98% de CSLL- 2,57% de COFINS- 0,56% de PIS/PASEP 63 10. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAOProblemticasdoRegimeEspecialdeTributao Algumas questes acabam por desincentivar a utilizao do RET, como regime de tributao: No h possibilidade de compensao ourestituio dos valores de tributos pagos peloRegime Especial; Instruo Normativa da Receita Federal INRFn 1.005/2010; 64 11. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO INRF n 1.005/2010. Art. 11. So tambm obrigados a se inscrever no CNPJ: (...) XIII - incorporao imobiliria objeto de opo pelo Regime Especial de Tributao (RET) de que trata a Lei n 10.931, de 2 de agosto de 2004;65 12. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAO INRF n 1.005/2010. Art. 12. Quanto s entidades de que trata o art. 11, observar-se-, ainda: (...) III - a incorporadora optante pelo RET de que trata a Lei n 10.931, de 2004, dever inscrever no CNPJ, na condio de filial, cada uma das incorporaes objeto de opo por esse regime. 66 13. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAOAPELAO/REEXAME NECESSRIO N 2007.71.00.038419-6/RSRELATOR : Des. Federal JOEL ILAN PACIORNIKEMENTA:TRIBUTRIO. INCORPORADORA E INCORPORAO. PATRIMNIO DE AFETAO.RESPONSABILIDADE PELAS DVIDAS. DBITOS NO SE COMUNICAM. CND. CABIMENTO.1. A incorporao pode ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o terreno e as acessesobjeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, mantm-se apartados do patrimnio do incorporador e constituem patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporao correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivosadquirentes.2. O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes dopatrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudose s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.3. Registrado o patrimnio de afetao, destinado consecuo da incorporaocorrespondente, o crdito tributrio constitudo em nome da Incorporadora no pode serbice ao fornecimento de certido negativa de dbitos Incorporao.4. Considerando que no existe crdito tributrio constitudo em relao Incorporao, faz jus aimpetrante expedio de Certido Negativa de Dbitos. 67 14. RET REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAOAgRg no RECURSO ESPECIAL N 1.121.946 - RS (2009/0022543-2) - STJEMENTA:PROCESSUAL CIVIL. ART. 535 DO CPC. ARGUIO GENRICA.SMULA 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SMULA 211/STJ.No merece conhecimento o recurso especial fundado em alegao genrica ao artigo 535 do CPC.Aplicao da Smula 284/STF. 2. A controvrsia no foi solucionada pela Corte de origem sob o prisma dodispositivo legal tido por vulnerado art. 1.116 do Cdigo Civil , o que configura ausncia deprequestionamento e impede o acesso da matria instncia especial, nos termos da Smula 211/STJ. 3.Agravo regimental no provido.De acordo com o constante na fl. 30-verso dos autos, foi registrada a afetao do patrimnio daIncorporao. Com isso, como consignado no texto legal, o terreno e as acesses objeto daincorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, mantm-seapartados do patrimnio do incorporador e constituem patrimnio de afetao, destinado suaconsecuo e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. Ademais, opatrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e obrigaes do patrimniogeral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele constitudos e s responde pordvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva. Assim, o capital destinado consecuo da incorporao no se confunde com o patrimnio da incorporadora,respondendo to-somente pelas dvidas e obrigaes da prpria incorporao.68 15. QUAL A MELHOR OPO? SPE OU PA?69 16. QUAL A MELHOR OPO? SPE OU PA?Segrega o empreendimento COM Segrega o empreendimento SEM blindagem contra a falncia do blindagem contra a falncia do incorporador incorporadorMENOR liberdade do incorporadorMAIOR liberdade do incorporador Patrimnio Afetao na gesto dos recursos dona gesto dos recursos do empreendimento empreendimento Impe ao incorporador prestao A prestao de contas comissoEm SPEde contas trimestral comisso dede representantes semestral erepresentantes com maior rigormenos rigorosaHabilita o empreendimento ao RETSo submetidas aos regimescom tributao nica de 6% sobretradicionais de tributao: lucro a receita recebidareal ou lucro presumido(*)Os compradores tm garantia deOs compradores tm relativa concluso da obra mesmo nagarantia de concluso da obra,falncia do incorporador exceto na falncia do incorporadorO empreendimento fica blindadoImpactos para a O empreendimento fica segregado Permite bom controle da operao instituio financiadora Permite menor controle da operao Riscos bastante mitigados Riscos relativamente mitigados70 17. COBRANA JUDICIAL DOS CONTRATOS GARANTIDOS POR PA 71 18. COBRANA JUDICIAL DOS CONTRATOS GARANTIDOS POR PAModernas ferramentas de expropriao dosbens penhorados.I. Penhora on lineII. Penhora de faturamento da empresaIII.Penhora de ativos na bolsa de valoresIV. PossvelresponsabilizaocriminaldoIncorporador por desvio de finalidadedaincorporaoV. Leiloporiniciativa particular debens penhorados 72 19. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOSCREDORES73 20. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOSCREDORESInexistncia de relao de consumo:AG 1102333, RELATOR(A) MINISTRO ARI PARGENDLERDATA DA PUBLICAO 07/10/2010AGRAVO DE INSTRUMENTO N 1.102.333 - PR (2008/0222796-6)AGRAVANTE : CONSTRUTORA MERCOSUL DE PROJETOS E OBRAS LTDAAGRAVADO : BANCO BANESTADO S/ACdigo de defesa do consumidorA Segunda Seo do Superior Tribunal de Justia firmou entendimento de que "aaquisio de bens ou a utilizao de servios, por pessoa natural ou jurdica,com o escopo de implementar ou incrementar a sua atividade negocial, nose reputa como relao de consumo e, sim, como uma atividade de consumointermediria" (REsp n 541.867, BA, relator o Ministro Barros Monteiro, DJ de16.05.2005). No mesmo sentido so, tambm, os seguintes precedentes: AgRg noAG n 900.563, PR, relator o Ministro Luis Felipe Salomo, DJe de 03.05.2010, AgRgno Ag n 834.673, PR, relator o Ministro Fernando Gonalves, DJe de 09.03.2009 eREsp n 1.094.030, PR, relatora a Ministra Nancy Andrighi, DJe de 02.09.2010. Oacrdo recorrido, portanto, est conformado jurisprudncia deste Tribunal. 74 21. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOSCREDORESEfetividade do foro de eleio:RECURSO ESPECIAL N 632.958 - AL (2004/0022012-9)RELATOR : MINISTRO ALDIR PASSARINHO JUNIORRECORRENTE : OEBAX VESTURIO LTDA E OUTROSADVOGADO : ALEXANDRE LETIZIO VIEIRA E OUTRO(S)RECORRIDO : COLCCI INDSTRIA E COMRCIO DO VESTURIO LTDAADVOGADO : GUILHERME AZAMBUJA CASTELO BRANCO E OUTRO(S)CIVIL E PROCESSUAL. CONTRATO DE FRANQUIA. AO DE RESCISOCUMULADA COM PEDIDO INDENIZATRIO. FORO DE ELEIO.COMPETNCIA. VALIDADE DA CLUSULA. CDIGO DE DEFESA DOCONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE ESPCIE. HIPOSSUFICINCIANO RECONHECIDA. MATRIA DE FATOE REEXAMECONTRATUAL. SMULAS N. 5 E 7-STJ. FUNDAMENTO INATACADO. SMULAN. 283-STF. 75 22. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOS CREDORESDesconsiderao da personalidade jurdica no Patrimniode Afetao:TJ/RJAI 2008.002.23428, Julgamento 16/07/2008Tipo: AGRAVO DE INSTRUMENTOrgo Julgador: SEXTA CAMARA CIVELRelator : DES. NAGIB SLAIBIProcesso originrio : 1997.001.146456-0Cuida-se de Execuo onde alega o exeqente que nada obstante todas as dilignciasempreendidas, no torna possvel a satisfao do dbito, j que no foram encontradosvalores suficientes em nome da executada. Pretende seja aplicada a teoria dadesconsiderao da personalidade jurdica. Hodiernamente vem sendo adotada a teseda desconsiderao da personalidade jurdica, para reconhecer a responsabilidade doscio, pelas obrigaes oriundas de atos de gesto da empresa, objetivando alcanar ointeresse moral e social que compe a boa f, que indene de dvidas, serve de nortes atividades comerciais.76 23. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOS CREDORESResponsabilizao dos Bancos por vcios no imvel:RECURSO ESPECIAL N 738071 Deciso de setembro/2011RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMORECORRENTE : CAIXA ECONMICA FEDERAL - CEFRECORRIDO : CONSTRUTORA FONTANA LTDAA Caixa Econmica Federal (CEF) parte legtima para responder, solidariamente com aconstrutora, por vcios existentes em imvel destinado populao de baixa renda,construdo com recursos do Sistema Financeiro da Habitao. A deciso da QuartaTurma do Superior Tribunal de Justia (STJ), ao julgar recurso em que a Caixa se diziailegtima para compor o polo passivo em ao movida por um muturio de Santa Catarina.A Quarta Turma considerou que a Caixa responde tanto quanto a construtora pelosdefeitos apresentados nos empreendimentos de natureza popular, pois, alm de liberarrecursos financeiros, fiscaliza e colabora na execuo dos projetos. A Turma apreciou norecurso apresentado pela Caixa apenas a questo da legitimidade. Os requisitos daresponsabilidade civil sero apurados pelo juzo processante quando do julgamento dacausa. Se os danos no tiverem relao com suas atividades, ficar isenta de indenizar omuturio. 77 24. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOS CREDORESResponsabilizao dos Bancos por atraso naentrega de obra:JUSTIA FEDERAL CONDENA CEF E CONSTRUTORA POR ATRASO EM ENTREGADE OBRAFonte: http://www.jfto.jus.br 28/09/2011A 3 Vara da Justia Federal condenou a Caixa Econmica Federal e a empresa WTEEngenharia LTDA a pagarem, de forma solidria, o valor de R$ 7.000,00, atualizados, auma cidad de Palmas, em razo de atraso na entrega de imvel financiado. Conforme osautos, a celebrao do contrato entre as partes ocorreu em novembro de 2008.Trata-se de ao de indenizao por danos materiais e morais, na qual se alega, emsntese, que foi celebrado um convnio entre o municpio de Palmas, a CEF e WTEEngenharia para construo de apartamentos, cabendo ao municpio a doao do terreno, construtora a execuo da obras e CEF o financiamento das obras. A previso detrmino das obras era para maio de 2010.78 25. AES CONTRA A COBRANA MAIOR SEGURANA DOSCREDORES Arbitragem Importncia da clusula arbitral Lei 9.307/1996As prticas alternativas de soluo de litgio possibilitam a presenade rbitros altamente especializados que trazem a sua expertise,portanto podem oferecer solues muito mais adequadas do que oprprio Poder Judicirio faria. Ellen Gracie, Ministra do STF. As partes nomeiam um ou vrios rbitros, mas sempre em nmero mpar; O rbitro poder ser qualquer pessoa maior de idade, no domnio de suas faculdades mentais e que tenha a confiana das partes; O rbitro dever ser independente e imparcial no resultado da demanda; O STF considerou a Lei de Arbitragem constitucional no julgamento de uma homologao de Sentena Estrangeira (SE 5206), realizada em 2001. 79 26. OBRIGADO !!!ELTON EIRAS TAVARESAdvogado e Consultor Jurdico Cel. 55 11 7681-7414 E-mail: elton.tavares@aasp.org.brAASP ASSOCIAO DOS ADVOGADOS DE SO PAULO80