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Gestão de Operações ImobiliáriasFEP_FevFEP_Fev | Mar.2008 | | Mar.2008 | Top.2.Top.2.11PG em Gestão

Imobiliária

Gestão de Operações Imobiliárias – 2007/2008

2. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE DE PROJECTOSJorge Moreira da CostaProfessor Associado SCC/FEUP


Imobiliária

Organização de um Método de Avaliação da Qualidade de Projectos

Conforto Térmico

Consumo energético

NIc

Nota1 = f(NIc, NIref)

Nota = f(Nota1, Nota n)


Imobiliária

Avaliação da Qualidade de Projectos 1

MÉTHODE QUALITEL (1974 . F )áreas construtiva e de conforto

informação ao utilizador


Imobiliária


MÉTHODE QUALITEL (F )


Imobiliária




Imobiliária

ASSOCIATION QUALITEL – hoje 1

QUALITEL

MISSÃO:-Elaboração e evolução dos referenciais das marcas

. QUALITEL

. HABITAT & ENVIRONNEMENT

. NF LOGEMENT

. PATRIMOINE HABITAT- Emissão dos certificados das marcas citadas- Informação ao Grande Público através da participação em Salões ou Exposições imobiliárias, publicação de artigos na Imprensa, difusão de documentos de informação, organização de colóquios- Formação de profissionais

COMPOSIÇÃO:- Direcções Funcionais (actividades administrativas, financeiras, jurídicas e de comunicação)- Rede de 100 especialistas associados (Auditores, Examinadores, Verificadores)- Rede Nacional de centenas de pontos de informação ao Grande Público- Equipa CERQUAL (80 colaboradores + Filial CERQUAL PATRIMOINE + Direcções de Estudos, Investigação, Certificação e Desenvolvimento)

FASES DA CERTIFICAÇÃO:- Análise de documentos técnicos- Certificação de Processos- Verificação da conformidade dos trabalhos “in situ” (25% dos casos)- Inspecção da habitação em fase de utilização

DOMÍNIOS DE ANÁLISE PARA CERTIFICAÇÃO- Conforto Acústico- Conforto Térmico- Desempenho Energético- Qualidade dos Equipamentos- Ventilação- Acessibilidade para pessoas com dificuldades motoras- Durabilidade de Materiais e Controlo de Custos- Instalações

METODOLOGIA

- Avaliação de 1 a 5- Definição de um Perfil de Qualidade Quantitativo


Imobiliária



Imobiliária

QUALITEL: 2006



Imobiliária

QUALITEL



Imobiliária

Organização e hierarquias da análise


SEL – Système d’Évaluation de Logements(1974-78 . CH)


Imobiliária

domínios arquitectónicos

apoio a financiamento

1. HABITAÇÃO


SEL (CH)


Imobiliária

Avaliação da Qualidade de Projectos 6a

SEL (CH) – W1 Habitação


Imobiliária

2. MEIO ENVOLVENTE IMEDIATO


SEL (CH)


Imobiliária


SEL (CH) – W2 Meio Envolvente Imediato


Imobiliária

3. LOCALIZAÇÃO URBANA


SEL (CH)

Transporte Público

Farmácia

Escola

Comércio


Imobiliária


SEL (CH) – W3 Localização Urbana


Imobiliária

Avaliação por escalas graduadas


SEL (CH)


Imobiliária

Avaliação por funções de transformação


SEL (CH)

Na versão de 2000 a escala foi transformada em 1-3 e foram reduzidos os critérios e ponderações


Imobiliária

10 ÁREASLOCALIZAÇÃO

LOTEAMENTO - Impacto visual, organizaçãoe modelação de terrenoEspaços livresVias e tráfego

FOGO – Distribuição de espaçosRuído, iluminação e instalaçõesAcessibilidadeEnergia e vertentes ecológicase de sustentabilidade

HQI – Housing Quality Indicators (2000 . UK)



Imobiliária

HQI – Housing Quality Indicators (UK)



Imobiliária

domínios arquitectónicos

1. HABITAÇÃO

J.B.Pedro FAUP/LNEC (2000 . P)



Imobiliária

2. ENVOLVENTE IMEDIATA

Aplicação informática

J.B.Pedro FAUP/LNEC (P)



Imobiliária

MC.FEUP (1995 . P)

Objectivo Principal

Complexos de Objectivos

Objectivos Superiores

SEGURANÇA ESTRUTURAL

SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO

CONFORTO AMBIENTAL

DURABILIDADE DE MATERIAISNÃO-ESTRUTURAIS

EFICIÊNCIA E MANUTENÇÃODE INSTALAÇÕES

EFICIÊNCIA DE ASPECTOSCONSTRUTIVOS

CONCEPÇÃO ESPACIALDE ZONAS PRIVATIVAS

UTILIZAÇÃO DE ZONASCOMUNS DO EDIFICIO

EFICIÊNCIA DA UTILIZAÇÃODE ESPAÇOS

QUALIDADE DA HABITAÇÃO

112 fichas de avaliação112 fichas de avaliação



Imobiliária

Método de Avaliação da Qualidade de Projectos MC.FEUP 1

Segurança Estrutural

informação geotécnica

acções

dimensionamento

pormenorização

FundaçõesSuperestrutura


Imobiliária

Segurança contra IncêndioPassivaMeios de ataque

circuitos de evacuação

materiais

extintores RIA’s

acessos



Imobiliária

Conforto AmbientalTérmicoAcústicoIluminaçãoVentilaçãoconsumos energéticos

materiais

orientações

ligações



Imobiliária

Durabilidade de Materiais Não-estruturaisInterioresEnvolventerevestimentos de paredes

revestimentos de pavimentos

caixilharias

coberturas



Imobiliária

Eficiência e Manutenção de InstalaçõesAbast. de águaDrenagem de AREnergia eléctricaGásEquipamentosdimensionamento

materiais

instalação

pontos de ligação



Imobiliária

Concepção Espacial de Zonas Privativas

áreas

dimensões

trajectos

proximidade

EspaçosOrganização



Imobiliária

Utilização de zonas comuns do edifício

arrumos

jogos infantis

aparcamento

jardim

No edifícioNa envolvente



Imobiliária

Qualidade do Projecto em Portugal 1

PROJECTOS DE ESTRUTURA (base MC.FEUP 1998)

Fundações – critérios de avaliação


Imobiliária

PROJECTOS DE ESTRUTURA (base MC.FEUP 1998)

Superestrutura – critérios de avaliação



Imobiliária

Superestrutura – nível de qualidade



Imobiliária

Fundações – nível de qualidade



Imobiliária

Promoção Imobiliária

INE – 1991 a 20011991 9.865.9732001 10.230.603 + 364.630

Média por alojamento = 3.21 (1991)

População

1991 4.212.6821999 4.821.249 + 608.567

608.567*3.21 = 1.953.500 pessoas com alojamento novo em 10 anos = 20% da população

= 4 cidades como Vila Real (46300 hab) por ano

Habitação – fogos / alojamentos clássicos


Imobiliária

Definição de ponderações ajustadas



Imobiliária

Avaliação da eficiência de espaços – exemplo 1

Área de quartosTipologia T2Área Q1 = 14.8 m2Área Q2 = 13.2 m2Área Total = 28.0 m2

? Eficiência para uma utilização de 4 pessoas

? Eficiência para uma utilização de 3 pessoas?

Q1 Q2


Imobiliária

Área de quartos

3.43pph

2.0

Avaliação da eficiência de espaços – exemplo 2


Imobiliária

Avaliação da eficiência térmica – exemplo 1

Energia de aquecimento

Área de parede Norte = 15.0 m2Área de parede Este = 30.0 m2Área de parede Sul = 15.0 m2

Localização – Concelho do Porto

Área útil de pavimento = 100.0 m2


Imobiliária

Energia de aquecimentoSolução 1: parede dupla de tijolo de 15+11cm, isolamento térmico em placas de poliestireno com 40mm, caixa de ar e reboco em ambas as faces

Solução 2: parede dupla em bloco de cimento de 20cm e tijolo cerâmico de 7cm, sem isolamento térmico, com caixa de ar e reboco em ambas as faces

NImax = 45.93 kWh/m2/ano

1. 2.NIc = 19.75 kWh/m2/anoConsumo total/ano = 19.75*100 = 1975 kWhCusto kWh = € 0.10Custo de energia de aquecimento/ano = €198

NIc = 35.18 kWh/m2/anoConsumo total/ano = 35.18*100 = 3518 kWhCusto kWh = € 0.10Custo de energia de aquecimento/ano = €352

(+ 75% que em 1.)

Avaliação da eficiência térmica – exemplo 2


Imobiliária

Criar uma consciência de utilizador 1

Processo de registo simplesAtravés de procedimentosorientados


Imobiliária

Informação acessível e intuitiva

Criar uma consciência de utilizador 2


Imobiliária

Exemplo de Aplicação 1

Autoria: Daniel Maia / 5º ano MIEC 2007/2008

T3 A T3 B


Imobiliária


A B


Imobiliária

Utilizadores finais 1

FORMAÇÃO, INFORMAÇÃO E PROTECÇÃO

1. Receber informação como meio de criar uma consciência de consumidor/utilizador

2. Aceder a meios de protecção eficazes seguro fornecido pelo promotor

3. Divulgação dos meios de aferição da qualidade da actividade dos intervenientes no processo produtivo


Imobiliária

FORMAÇÃO, INFORMAÇÃO E PROTECÇÃO4. Criação de organismo independente

de monitorização do nível de qualidade da construção

5. Criação de índices de qualidade urbana

Utilizadores finais 2


Imobiliária

PRIVILEGIAR A CAPACIDADE PROFISSIONAL

1. Certificação ambientes estáveis

2. Consultoria expertise. O Consultor ou Projectista vende capacidade intelectual, não vende um produto industrial

3. Certificação de profissionais

Consultores e Projectistas 1


Imobiliária

MENOR NÍVEL DE SUBCONTRATAÇÃO

Empresa nº trab VN CP FE CT (VN-FE)/TRAB FE/CTA 15 240326 79943 138910 234899 6761 59,1B 19 254523 113257 117672 251031 7203 46,9C 17 343740 70888 227891 338402 6815 67,3D 45 495323 182404 330430 549642 3664 60,1E 42 498113 170047 221055 463907 6597 47,7F 62 633900 235781 360904 782015 4403 46,2G 35 694728 211754 435747 685828 7399 63,5H 50 1033471 370463 564663 1008212 9376 56,0I 32 1445266 343796 1021977 1430015 13228 71,5J 50 1795336 772896 836748 1694050 19172 49,4K 119 1867361 922943 783136 1794857 9111 43,6L 61 2053105 803164 863687 1857504 19499 46,5

%cts.

FE = fornecimentos externosCT = Custos totais

VN = volume de negóciosCP = Custos com pessoal

Consultores e Projectistas 2


Imobiliária

Construtores

PREVENÇÃO, RIGOR E GARANTIA

1. Exigir melhores projectos e mais rigorosa definição de requisitos

2. Incentivar a credenciação de subempreiteiros pelos fornecedores de materiais ou equipamentos

3. Ampliar níveis de garantia em conformidade

4. Implementar programas de inspecção durante o período de garantia


Imobiliária

Projecto de I&D

SISTEMA INTEGRADO DE QUALIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS

IDEIA/ CONCEITO

ANTE-PROJECTO PROJECTO OBRA

DONO-DE-OBRA

Objectivo 1Objectivo 2

QUALIFICAÇÃO


Imobiliária

Condicionantes e conceitos de base

a. O utilizador de edifícios possui reduzida informação sobre o bem que pretende adquirir ou arrendar, apesar de ser uma das fontes do maior esforço financeiro que terá de suportar durante a sua vida;

b. A implementação da FTH, apesar das intenções que presidiram à sua criação, tem falhado no objectivo de melhor e maior informação, sendo desconhecida por muitos agentes – nomeadamente utilizadores – ou encarada apenas na sua vertente legal;

c. Qualquer indústria que se pretenda eficiente, inovadora e útil para a sociedade, deve orientar-se para o Cliente; nomeadamente deve preocupar-se em educar o seu Cliente, fornecendo-lhe informação de forma que este a entenda;

d. Alguma desta informação deverá ser definida e originária de uma entidade credível e independente, permitindo ao utilizador ter uma base idónea que lhe possibilite escolher, no mercado, o que mais lhe interessa, em função dos seus pontos de vista pessoais e distinguir as ofertas mais e menos vantajosas, os bons dos maus produtos, os bons dos maus profissionais, auxiliando assim a regular o mercado;


Imobiliária

e. A emergência da reabilitação como sector de destaque na construção portuguesa das próximas décadas agrava estes problemas, com o desconhecimento das condições construtivas prévias e do nível e vertentes de intervenção recomendados para uma utilização dentro das exigências actuais da vida social, económica e de consciência ambiental;

f. A disponibilização desta informação será igualmente relevante para entidades financiadoras e seguradoras, uma vez que o nível de apoio e de risco poderá passar a estar ligado ao nível de qualidade das propostas e da sua concretização em obra real.

Condicionantes e conceitos de base


Imobiliária

Objectivos de desenvolvimento

i. Estabelecer uma perspectiva de abordagem integrada do processo construtivo, criando procedimentos padronizados para o seu desenvolvimento, direccionado não sópara empreendimentos de grande dimensão mas igualmente para pequenas obras, onde o Dono de Obra se encontra, frequentemente, em posição de grande fragilidade;

ii. Fornecer, como corolário deste processo, um retrato global do edifício e suas fracções que inclua a vertente qualitativa, suprindo algumas das dificuldades que se têm revelado com a utilização da FTH;

iii. Criar a figura do Qualificador de Edifícios, que poderá iniciar uma nova área de trabalho profissional especializada e relevante para a qualidade da construção;

iv. Estabelecer estratégias de abordagem das intervenções de reabilitação eficientes e dinâmicas, integrando um diagnóstico prévio com a qualificação da intervenção em si, surgindo assim de forma mais transparente perante potenciais utilizadores;

v. Iniciar parcerias com entidades internacionais com larga experiência neste domínio e com as quais se poderá criar uma frutuosa troca de competências e conhecimentos, além de catalizar os perfis de isenção e credibilidade mútuos.


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Espanha

Comisión Técnica para la Calidad de la Edificación


Imobiliária

E – Funcionalidade dos Espaços

C – Acessibilidade

D – Instalações e Equipamentos

H – Higiene Saúde e Meio Ambiente

A – Isolamento Acústico

T – Desempenho Térmico

M – Manutenção

R – Resistência Mecânica e

Estabilidade

I – Segurança contra Incêndio

U – Segurança na Utilização

Espanha

SC1 – Comité 2 – G.T. 2.5 - Perfil de Qualidade

Itens não classificáveis


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França

CERQUAL

Certificação de Edifícios Novos

Certificação de Operações de Reabilitação


Imobiliária

França

QUALITEL

FASES DA CERTIFICAÇÃO :- Análise de documentos técnicos- Certificação de Processos- Verificação da conformidade dos trabalhos “in situ”

(25% dos casos)- Inspecção da habitação em fase de utilização

DOMÍNIOS DE ANÁLISE PARA CERTIFICAÇÃO- Conforto Acústico- Conforto Térmico- Desempenho Energético- Qualidade dos Equipamentos- Ventilação- Acessibilidade para pessoas com dificuldades motoras- Durabilidade de Materiais e Controlo de Custos- Instalações

METODOLOGIA :- Avaliação de 1 a 5- Definição de um perfil de Qualidade

Quantitativo- Informação ao Grande Público.

Publicação de artigos. Difusão de documentos de informação.

- Formação de profissionais


Imobiliária

França

BILAN PATRIMOINE HABITAT

Avaliação e Diagnóstico Prévio de Operações de Reabilitação


Imobiliária

França

BILAN PATRIMOINE HABITAT

Aspectos analisados

Extracto de referencial


Imobiliária

França

BILAN PATRIMOINE HABITATExtracto do Registo Final


Imobiliária

França

PATRIMOINE HABITAT + PH & ENVIRONNEMENTDomínios e Temas de Avaliação de Operações de Reabilitação


Imobiliária

França

PATRIMOINE HABITAT

1 Obrigatório Escolha de 3 com nível superior (3,4 ou 5) restantes com nível mínimo de 2


Imobiliária

França

PATRIMOINE HABITAT & ENVIRONNEMENT

3+1 Obrigatórios Escolha de 2 com nível superior (3,4 ou 5) restantes com nível mínimo de 2


Imobiliária

Portugal

SEGURANÇA ESTRUTURAL

SEGURANÇA CONTRA INCÊNDIO

CONFORTO AMBIENTAL

DURABILIDADE DE MATERIAISNÃO-ESTRUTURAIS

EFICIÊNCIA E MANUTENÇÃODE INSTALAÇÕES

EFICIÊNCIA DE ASPECTOSCONSTRUTIVOS

CONCEPÇÃO ESPACIALDE ZONAS PRIVATIVAS

UTILIZAÇÃO DE ZONASCOMUNS DO EDIFICIO

EFICIÊNCIA DA UTILIZAÇÃODE ESPAÇOS

QUALIDADE DA HABITAÇÃO

MÉTODO DE AVALIAÇÃO DA QUALIDADE DE PROJECTOS DE EDIFÍCIOS DE HABITAÇÃO MC.FEUP (1995)

112 fichas de avaliação


Imobiliária

Portugal

METODOLOGIA INTEGRADA DE QUALIFICAÇÃO DE EDIFÍCIOS MQE (OE/N, FEUP, 2006)


Imobiliária

Portugal

MQE – Itens de Verificação

Fichas de Registo para Projecto e para Obra


Imobiliária

Elemento a verificar

Código da Check-list

Assinaturas dos intervenientes responsáveis

A cada check-list de projecto corresponde uma check-list de obra com os mesmos itens de verificação mas processos obviamente diversos

Portugal

MQE - Procedimentos


Imobiliária

Portugal

MQE - Procedimentos


Imobiliária

Portugal

MQE - Resultados

Rubrica A

Rubrica “n”


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Perspectivas de Evolução

i. A Metodologia MQE definiu um modelo operacional, já com uma parte apreciável de conteúdos que permitem uma aplicação prática em contexto de teste-piloto, de modo a recolher informações sobre facilidade e dificuldades de aplicação, domínios técnicos ainda a necessitar de maior desenvolvimento e identificação do perfil preferencial para o Qualificador e modo como este interveniente receberá a formação e acreditação necessária para exercer as suas funções no âmbito do modelo proposto;

ii. Nos contactos efectuados com outras entidades estrangeiras, particularmente a Qualitel/Cerqual (F), foi patente a existência de competências complementares que poderão ser uma base sólida para cooperação. Como atrás foi referido, a Q/C possui mais de 30 anos de experiência na aplicação de metodologias de qualificação de edifícios de habitação, tendo recentemente criado novas metodologias para as áreas da reabilitação e da sustentabilidade; por seu lado, a FEUP possui trabalho desenvolvido em muitos outros domínios não incluídos nas metodologias criadas pela Q/C;


Imobiliária

Perspectivas de Evolução

iii. Esta complementaridade de conhecimentos e o interesse manifestado nessa colaboração por parte da Q/C pode permitir a criação de metodologias adaptadas a Portugal, em que a credibilidade das entidades envolvidas, os trabalhos desenvolvidos no âmbito deste e outros projectos FEUP e da actividade da Q/C sejam trunfos decisivos para uma implementação e aceitação por parte do mercado num horizonte relativamente breve;

iv. Encontra-se em actividade a estrutura de I&D que deu corpo a este projecto e outros ainda em curso na FEUP (Plataforma de Benchmarking icBench, patrocinada pelo IMOPPI/InCI e Protocolo ProNIC, integrado no POS_Conhecimento que conta com o apoio do INH/IHRU, para referir os dois de maior dimensão e âmbito), pelo que se conseguirá uma adequada capacidade de resposta à evolução deste projecto.


Imobiliária

Principais enfoques da estratégia

a. Apresentar a entidades seleccionadas e envolvidas na promoção habitacional pública e privada a metodologia desenvolvida, de modo a recolher as suas opiniões sobre o Conceito e Modelo de Aplicação idealizados e envolvê-los como parceiros activos no projecto;

b. Explorar a hipótese de ser concretizada, a curto prazo, a versão inicial do MQE que permita a sua aplicação num teste-piloto, com o apoio do IHRU e da OE;

c. Explorar a hipótese de ser desenvolvida uma metodologia específica para intervenções de Reabilitação, eventualmente englobadas numa parceria com a Cerqual/Qualitel, a ser igualmente colocada em fase de teste-piloto;

d. Definir processos de formação e acreditação de Técnicos Qualificadores, de modo a poderem ser implementadas de imediato caso os testes se revelem positivos;

e. Definir um horizonte sensato para estas iniciativas, o qual não deverá exceder um ano;

f. Iniciar a idealização da arquitectura de uma entidade independente de gestão futura do processo, seu controlo e desenvolvimento continuado.

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