1 escritura vs doc particular v8 versao actual

ESCRITURAESCRITURAVERSUSVERSUS

DOCUMENTO PARTICULAR DOCUMENTO PARTICULAR AUTENTICADOAUTENTICADO

Actos especialmente regulados no Decreto-Lei nº116/2008 Decreto-Lei nº116/2008 de 4 de Julho

[1] que entrou em vigor (relativamente a tais actos) em 01 de

Janeiro de 2009

INTRODUÇÃOINTRODUÇÃO

Com as recentes alterações legislativas acentuou-se a intenção do legislador na ““desformalizaçãodesformalização” ” de muitos dos actos que estavam sujeitos a escritura pública, bem como alargar a outros juristas e alargar a outros juristas e entidades a atribuição de competências entidades a atribuição de competências para determinados actos que antes estavam reservados à função notarial.

INTRODUÇÃOINTRODUÇÃO Foi já em Março de 2000 Foi já em Março de 2000 que ocorreram as

primeiras alterações legislativas que introduziram a dispensa de escritura pública para muitos actos. (11)

(1) O DL 32765 de 29/04 de 1943 [32-A] já previa os contratos de mútuo por escrito particular desde que feitos por estabelecimentos bancários. O DL 255/93 de 15/07 [32] regula e iniciou a dispensa de escritura pública para compra e venda com mútuo, desde que o documento seja lavrado por instituição de crédito. O DL 28/2000 de 13/03 [3] atribuiu aos solicitadores e advogados e outras entidades a competência para extrair, certificar fotocópias conforme os originais. O DL 36/2000 de 14/03 [4] veio dispensar de escritura pública vários actos previstos no CSC, nomeadamente, a alteração do contrato de sociedade, a dissolução de sociedade, a constituição originária da sociedade unipessoal por quotas, etc. Outros diplomas se seguiram com idênticas dispensas, nomeadamente através do DL 64-A/2000 de 22/04, [5] (para arrendamentos sujeitos a registo, para comércio, indústria ou profissão liberal) do DL 237/2001 de 30/08, [6] do DL 111/2005 de 08/07, [7] do DL 76-A/2006 de 29/03, [8] etc.

INTRODUÇÃOINTRODUÇÃO Com aquelas alterações parecem ter-se aproximado,

em Portugal, relativamente a alguns actos, a um sistema jurídico semelhante ao anglo-saxónico sistema jurídico semelhante ao anglo-saxónico (common law - v.g. Grã-Bretanha e países da (common law - v.g. Grã-Bretanha e países da Commonwealth) Commonwealth) em paralelo com o sistema jurídico romano-germânico (civil law) ou sistema de notariado latino vigente na actual função notarial portuguesa. Efectivamente, os agentes notariais no Efectivamente, os agentes notariais no sistema anglo-saxónico sistema anglo-saxónico (designados notaries, solicitors ou barristers) não sendo oficiais públicos, agindo como profissionais liberais certificadores, certificam que os intervenientes compareceram certificam que os intervenientes compareceram perante si e que aceitaram o conteúdo do perante si e que aceitaram o conteúdo do documento que lhe foi apresentadodocumento que lhe foi apresentado. A autoria do A autoria do documento é imputado às partes intervenientes, documento é imputado às partes intervenientes, portanto a sua elaboração ou redacção é portanto a sua elaboração ou redacção é inteiramente alheia ao agente certificador. inteiramente alheia ao agente certificador. (não defende (não defende minimamente os sujeitos da relaçao juridica)minimamente os sujeitos da relaçao juridica)

INTRODUÇÃOINTRODUÇÃO

Verifica-se pois que o sistema anglo-saxónico tem sistema anglo-saxónico tem muitas semelhanças relativamente à forma de muitas semelhanças relativamente à forma de alguns dos actos especialmente regulados no alguns dos actos especialmente regulados no Decreto-Lei nº116/2008Decreto-Lei nº116/2008

Esta semelhança é contudo aparenteEsta semelhança é contudo aparente, pois existe a obrigatoriedade da entidade com competência para autenticar documentos particulares de verificar a existência de alguns pressupostos e requisitos legais exigíveis aos actos. Obs: (melhor/mais corresponsabilização no nosso regime)

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitador Esta obrigatoriedade de verificação está indubitavelmente Esta obrigatoriedade de verificação está indubitavelmente

expressa no nº3 do artº23 e nº1 do artº24 do DL 116/2008. expressa no nº3 do artº23 e nº1 do artº24 do DL 116/2008. A obrigatoriedade é ainda extensiva à comunicação ou participação, quando disposições legais ou regulamentares as imponham aos actos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade e outros direitos sobre coisas imóveis ou outros direitos que pressupunham a exigência de escritura pública, agora considerada facultativa.

A obrigatoriedade de verificação dos pressupostos e A obrigatoriedade de verificação dos pressupostos e requisitos legaisrequisitos legais, poderá abarcar os vários ramos do direito, atendendo aos diversos tipos de documentos particulares(1) que possam surgir para autenticar à entidade competente. Apesar de existirem outras entidades com competência para Apesar de existirem outras entidades com competência para autenticar documentos particulares, vamos debruçar-nos autenticar documentos particulares, vamos debruçar-nos apenas com a actividade do solicitador.apenas com a actividade do solicitador.

(1) Além de contratos especialmente regulados no Cód. Civil, podem surgir contratos de trabalho, comerciais, administrativos, bancários, etc.

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitador É nesta verificação que o solicitador deverá ter o maior verificação que o solicitador deverá ter o maior

empenho, redobrados cuidados e atençãoempenho, redobrados cuidados e atenção, aplicando todos os seus conhecimentos e experiência.

Desde logo na verificação dos requisitos legais a que na verificação dos requisitos legais a que estão sujeitos os negócios jurídicos e a conformidade estão sujeitos os negócios jurídicos e a conformidade com as disposições do Código do Notariado(1) com as disposições do Código do Notariado(1) e ainda a demais legislação sobre a matéria,(2) bem como a verificação das obrigações de natureza administrativa e verificação das obrigações de natureza administrativa e fiscal(3) fiscal(3) inerentes ao acto.

(1) DL 207/95 de 14/08 [2] e subsequentes alterações.(2) Nomeadamente o direito de preferência (para além do regulado no

Cod. Civil [17] ) previsto no artº26 do D.L.73/2009 de 31/03 [17-D] (3) Por exemplo, a verificação da existência de licenças camarárias

(DL 555/99 de 16/12 [9] e DL 281/99 de 26/07, [10] com a redacção dada pelo DL 116/2008), e as de natureza fiscal tais como as previstas nos Artº25 do DL 116/2008 [1] ; nº1 do artº42 e as alíneas a) e n) do nº1 do artº2º do Cód. Imposto Selo [11] [31]; art. 49 do Cód. Do IMT [12] e artº123 do Cód. Do IRS [13] [30]. Outras existem [5-A], tais como na P.H. a verificação se do plano de urbanização de cada Município existem normas reguladoras especiais. Ainda relativamente ao branqueamento de capitais, os deveres previstos da Lei 25/2008 de 05/06 -alínea f) do artº4-[10-A]. E até alguns requisitos dos documentos (ex: Apostila) [17-E].

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitador A aplicação das normas do Código do aplicação das normas do Código do

Notariado aos solicitadores Notariado aos solicitadores resulta ainda da alínea d) do nº1 do artigo 3º daquele alínea d) do nº1 do artigo 3º daquele código,código, que considera que desempenham funções notariais, excepcionalmente, as entidades a quem a lei atribua, em relação a certos actos, a competência notarial.

Logo, sendo as funções consideradas como notariais, aplica-se o Código do aplica-se o Código do Notariado; mesmo que da legislação que Notariado; mesmo que da legislação que atribua competências ao solicitador atribua competências ao solicitador não seja mencionado expressamente a aplicabilidade da lei notarial.

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitador Já as competências anteriormente atribuídas aos

solicitadores(1), nomeadamente para os reconhecimentos simples e com menções especiais, presenciais e por semelhança, autenticar documentos particulares, certificar (ou fazer e certificar) traduções de documentos, obrigavam a verificação da conformidade com a lei notarial(2) e demais legislação, para além da verificação de outros pressupostos legais, tais como a validade, competência e capacidade.

(1) DL 28/2000 de 13/03 [3] (certificação de fotocópias); artº5 e artº6 do DL 237/2001 de 30/08 [6] (reconhecimentos com menções especiais, por semelhança e certificar ou fazer e certificar traduções de documentos); artº38 do DL 76-A/2006 de 29/03 [8] (alarga competências para reconhecimentos presenciais e autenticação de documentos particulares e posteriormente, pela alteração introduzida pelo DL 8/2007 de 17/01, [14] veio permitir a certificação da conformidade de documentos electrónicos com os documentos originais, em suporte de papel e à digitalização dos originais que lhes sejam apresentados para certificação, embora ainda não regulamentado). A validade dos referidos actos depende do registo informático (Portaria 657-B/2006 de 29/06), sendo para os solicitadores na aplicação ROAS. [15]

(2) Ver referência ao Código do Notariado como lei reguladora do acto, no artº5º do DL237/2001 de 30/08 [6] ; no nº 1 do art. 38 do DL 76-A/2006 de 29 de Março [8] e nº1 do art. 24 do DL 116/2008 de 04/07.[1]

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitadorImpedimentos e segredo profissionalImpedimentos e segredo profissional

Relativamente à lei notarialRelativamente à lei notarial, importa aqui alertar para a importância dos impedimentosimpedimentos aí previstos e impostos aos notários(1); pois as limitações e incompatibilidadeslimitações e incompatibilidades a eles impostas, são aplicáveis, mutatis mutandis, aos são aplicáveis, mutatis mutandis, aos solicitadoressolicitadores, na sua actividade de tradução, tradução, reconhecimentos e autenticação de documentos reconhecimentos e autenticação de documentos (as quais julgo dever ser aplicável, pelo menos (as quais julgo dever ser aplicável, pelo menos em documentos que titulem actos de natureza em documentos que titulem actos de natureza contratual).(2) contratual).(2)

(1) Artº5 do Código do Notariado [2] . Embora possam surgir situações discutíveis, o solicitador deverá sempre recusar intervir em actos que verifique ter interesse directo ou possa comprometer a segurança e garantia de isenção e rigor.

(2) Nesse sentido ver a título de exemplo o Acórdão da Relação de Évora de 07/07/2005. [16].

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitadorImpedimentos e segredo profissionalImpedimentos e segredo profissional

De igual forma deverá entender-se o segredo o segredo profissional imposto na lei notarial, aplicável profissional imposto na lei notarial, aplicável ao solicitador, relativamente à existência e ao solicitador, relativamente à existência e conteúdo dos documentos particulares conteúdo dos documentos particulares apresentados para reconhecimento ou apresentados para reconhecimento ou autenticação,(1)autenticação,(1) articulado com o segredo profissional imposto ao solicitador pelo seu Estatuto (sem prejuízo das necessárias adaptações relativamente aos contratos particulares com actos sujeitos a registo predial, atento o fim do registo quanto à publicidade da situação jurídica dos imóveis).

(1) Artº32 do Cód. Do Notariado [2]

Deveres e obrigações do solicitadorDeveres e obrigações do solicitadorRecusaRecusa

O solicitadorO solicitador, apoiado na observância da lei, deverá deverá recusar a prática de um acto quando verifique que o recusar a prática de um acto quando verifique que o mesmo é nulo ou quando tiver dúvidas sobre a mesmo é nulo ou quando tiver dúvidas sobre a capacidade ou concluir da incapacidade do capacidade ou concluir da incapacidade do intervenienteinterveniente; aliás como já acontece com a actividade notarial.(1)

Já o não poderá recusar se o acto for anulável ou Já o não poderá recusar se o acto for anulável ou ineficazineficaz, devendo nestes casos advertir advertir as partes da existência de vicio, fazendo constar no termo de fazendo constar no termo de autenticação, expressamente, a advertência que tenha autenticação, expressamente, a advertência que tenha feito.(2)feito.(2)

(1) Artº173 do Cod. Do Notariado. [2](2) Artº174 do Cód. Do Notariado. Alguns exemplos de actos

anuláveis: artº47 do D.L. 103/90 de 22/03 [17-A] (emparcelamento e fraccionamento de prédios rústicos, conjugado com o D.L.384/88 de 25/10 [17-B]);


Para o poder determinar, o solicitador deverá o solicitador deverá analisar cuidadosamente o documentoanalisar cuidadosamente o documento, verificar se ele exprime a vontade das partes e se esse modo de exteriorização da vontade negocial é a forma que a lei impõe para esse acto (ou pelo menos que não a proíba); verificar da possibilidade física e jurídica do verificar da possibilidade física e jurídica do objecto, da sua licitudeobjecto, da sua licitude, (não se podem transmitir coisas que se encontrem fora do comércio, cuja alienação seja contrária à moral ou ordem pública, ou que legalmente sejam indisponíveis)(1), bem bem como se cumpre todos os requisitos legalmente como se cumpre todos os requisitos legalmente exigíveisexigíveis.

(1) Ver artºs 1488, 1545, 2008, 2095, 2291 e 2294, todos do Código Civil. [17]


Apesar do princípio da liberdade contratual(1) Apesar do princípio da liberdade contratual(1) admitido no nosso direito, existem contratos especialmente regulados existem contratos especialmente regulados de forma a garantir a produção de efeitos jurídicos válidos. de forma a garantir a produção de efeitos jurídicos válidos. Se esses pressupostos ou requisitos não forem verificados ou cumpridos, o negócio jurídico será considerado nulo.(2) Existem ainda muitos preceitos legais que impõem o dever de não praticar determinados actos sem que previamente sejam cumpridas certas obrigações, consoante a natureza do negócio jurídico em causa (nomeadamente de natureza administrativa e fiscal).

(1) Artº405 do Cod. Civil. [17](2) Ver alguns exemplos de nulidade no Cód. Civil, nos artº220; artº240;

artº271; artº280; artº294; artº892; artº902; artº1408; artº1416…. [17]. Outros exemplos em legislação avulsa como o artº54 da Lei 91/95 de 02/09 [17-C] , alterada pela Lei 165/99 de 14/09 [17-C] e Lei 64/2003 de 23/08 [17-C] (que republicou a redacção actual da lei sobre as áreas urbanas de génese ilegal – AUGI.


Raro acontecer actualmente, mas mesmo assim poderá ser motivo de recusapoderá ser motivo de recusa, por expressamente considerado insusceptível de reconhecimento, serão os casos de leitura não facultada, papel sem dizeres ou escrito ou assinado a lápis ou sendo utilizado materiais sem garantias de fixidez, com linhas ou espaços em branco por inutilizar e até escritos em língua estrangeira não dominável e sem a correspondente tradução.(1)

(1) Ver artº157 do C.N. [2]

O TÍTULOO TÍTULOEscritura ou Documento Particular AutenticadoEscritura ou Documento Particular Autenticado

A escritura é um documento autênticoA escritura é um documento autêntico, exarado com as formalidades legais, por autoridades públicas competentes, por notário ou oficial público,(1) será será considerado um documento particular todos os considerado um documento particular todos os restantes documentos escritos. restantes documentos escritos. Contudo estes documentos particulares, devendo ser assinados pelo seu autor, ou por outrem a seu rogo(2), poderão ter a assinatura, ou a letra e assinatura, do seu autor ou autores reconhecida, ou poderão ainda ser poderão ainda ser autenticados, desde que confirmados pelas partes autenticados, desde que confirmados pelas partes perante entidade legalmente habilitada para o efeito, perante entidade legalmente habilitada para o efeito, nos termos prescritos na lei.(3)nos termos prescritos na lei.(3)

(1) Artº363 do Cód. Civil [17] e nº 2 do artº35 do Cód. Do Notariado [2](2) Artº373 do Cód. Civil(3) Ver Nº 3 do artº363 e artº373 e artº377; apesar das disposições do

Código Civil não terem sido actualizadas em conformidade com as alterações legislativas que autorizaram outras entidades a autenticar documentos particulares e fazer reconhecimentos presenciais (nomeadamente através do DL 76-A/2006 de 29/03) [8] . Ver ainda nº 3 e 4 do Artº35 e artº150 do Cód. Do Notariado.


Os documentos particulares Os documentos particulares desde que autenticados, gozam da mesma força gozam da mesma força probatória dos documentos autênticosprobatória dos documentos autênticos, muito embora os não substituam quando a lei exija documento autêntico para a validade do acto.(1)

(1) Artº377 do Cód. Civil [17] . Ver ainda nº2 do artº38 do DL 76-A/2006 de 29/03 [8] .


Com a introdução do documento particular autenticado a introdução do documento particular autenticado em alternativa à escritura pública,em alternativa à escritura pública, ocorreu a maior das alterações a nível formal da maioria dos actos notariais.(1) Ao ser alterada a forma exigível para muitos dos contratos, que anteriormente só podiam ser celebrados validamente por documento autêntico, a importância do documento particular autenticado em alternativa à escritura pública, tem vindo a crescer, apesar da polémica (embora opção política de índole legislativa, embora opção política de índole legislativa, pretende tornar mais ágil, célere e eficaz a contratação). pretende tornar mais ágil, célere e eficaz a contratação).

(1) Ver o art. 22 do DL 116/2008 de 04/07 [1] ; ver as alterações introduzidas ao Cód. Civil pelo seu art. 4º; e ainda as alterações introduzidas ao Cód. do Notariado pelo seu art. 8º, nomeadamente as alterações ao art. 80º do Cód. Notariado. [2] e [2-A].


Não só porque aumentou a quantidade de Não só porque aumentou a quantidade de entidades com competência para o autenticar, entidades com competência para o autenticar, como reduziu, simplificou como reduziu, simplificou (nomeadamente com o depósito e registo electrónico) e aligeirou as ) e aligeirou as formalidadesformalidades, bem como os encargos em muitos dos contratos com actos que importem reconhecimento, constituição, aquisição, modificação, divisão ou extinção dos direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, superfície ou servidão e outros direitos sobre coisas imóveis ou outros direitos.


A escritura pública pressupõe ser executada pelo notário que redige o instrumento, conforme a vontade das partes, adequando-o ao ordenamentos jurídico, devendo ser lavrado e exarado por ele nos livros respectivos; sem prejuízo de as partes apresentarem minutas do acto, que o notário poderá adaptar, se verificar, segundo o seu juízo, alguma imperfeição(1).

A execução do documento particular já pressupõe A execução do documento particular já pressupõe serem as partes a redigir o documento, serem as partes a redigir o documento, apresentando-o à entidade competente para esta apresentando-o à entidade competente para esta exarar o termo de autenticação(2). exarar o termo de autenticação(2).

(1) Ver o nº1 e alínea a) e b) do nº2 ambos do artº4; o nº 2 do artº35 e ainda art. 43, todos do Cód. do Notariado. [2]

(2) Ver a alínea c) do nº2 do artº4; nº 3 do art. 35; nº4 do artº36 e o artº150 do C.N.


Contudo, devido às exigências de diversos pressupostos e requisitos,(1) pese embora não seja não seja uma exigência mas sim uma faculdade não proibida, uma exigência mas sim uma faculdade não proibida, será aconselhável que seja o solicitador a redigir o será aconselhável que seja o solicitador a redigir o documento particular documento particular (mais premente quando as partes tem dificuldade técnica em o elaborar e quando o mesmo seja obrigatoriamente sujeito a registo) e de de acordo com a declaração consensual e manifestação acordo com a declaração consensual e manifestação de vontade das partes, desde que juridicamente de vontade das partes, desde que juridicamente relevantes, adequando essa vontade às exigências relevantes, adequando essa vontade às exigências legais para o acto, devendo ainda observar as regras legais para o acto, devendo ainda observar as regras de escrita dos actos e utilizar as formalidades comuns de escrita dos actos e utilizar as formalidades comuns e especiais dos actos notariais e especiais dos actos notariais (especialmente nos casos de actos sujeitos a registo), com as necessárias adaptações. (2)

(1) Nomeadamente, nulidade, capacidade, competência e legitimidade. (2) Ver art. 40; artº41; artº42; artº46; artº47; artº54 a 64 e artº151 do

Cód. Do Notariado. [2]

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular AutenticadoRequisitos - redacçãoRequisitos - redacção

Na redacção do documento particular Na redacção do documento particular deverá utilizar-se uma sistematização semelhante à de uma sistematização semelhante à de um contrato um contrato (e com uma terminologia habitualmente expressa no presente do indicativo e na terceira pessoa) e deverá procurar-se uma linguagem clara, directa e precisa, insusceptível de interpretações diversas. Além das já abordadas regras de escrita, nomeadamente os dizeres por nomeadamente os dizeres por extensoextenso (excepto nos casos em que é permitido uso de algarismos), deverá ter-se em atenção às deverá ter-se em atenção às emendas rasuras e entrelinhas.(1) emendas rasuras e entrelinhas.(1)

(1) Ver art. 40 e 41 do Código do Notariado. [2]

Esc.públicas/Doc Part. AutenticadoEsc.públicas/Doc Part. Autenticadoparticularidades/sistematizaçãoparticularidades/sistematização

Aplicação subsidiária do Código do NotariadoAplicação subsidiária do Código do Notariado Cfr. Nº.s 1 a 3 do Artº. 24 do Decreto Lei nº.116/2008Cfr. Nº.s 1 a 3 do Artº. 24 do Decreto Lei nº.116/2008

No que concerne às esc. Públicas – prática notarial No que concerne às esc. Públicas – prática notarial articulam-se em articulam-se em três partes assenciaistrês partes assenciais::

UM – Denominação do acto/data/lugar UM – Denominação do acto/data/lugar celebração/Identificação Cartório/quem presidiu ao celebração/Identificação Cartório/quem presidiu ao acto/dos outorgantes/das pessoas que eventualmente acto/dos outorgantes/das pessoas que eventualmente representem e verificação da identidade e da representem e verificação da identidade e da qualidadequalidade


DOIS – PARTE REFERENTE AO CONTEÚDO JURIDICODOIS – PARTE REFERENTE AO CONTEÚDO JURIDICO Tipicidade dos contratos / liberdade contratual indexada;Tipicidade dos contratos / liberdade contratual indexada; Instrumento com factos sujeitos a registo predial ou não Instrumento com factos sujeitos a registo predial ou não

menções relativas às inscriçoes, descrições, onus ou menções relativas às inscriçoes, descrições, onus ou encargos encargos

matriciais/ registrais.matriciais/ registrais. TRÊS – ESCRITURA conclui-se com inserção das demais TRÊS – ESCRITURA conclui-se com inserção das demais

formalidades e menções exigidas, designadamente: formalidades e menções exigidas, designadamente: arquivamento/exibição dos necessários/diversos doc.s/ arquivamento/exibição dos necessários/diversos doc.s/ validade; validade; Intervenção:abonadores;testemunhas;interpretes;peritos e :abonadores;testemunhas;interpretes;peritos e leitoresleitores


No tocante aos doc. Part. Autenticados, tem No tocante aos doc. Part. Autenticados, tem obrigatoriamente sistematização diferenciada das esc.obrigatoriamente sistematização diferenciada das esc.

Primeiro surge contrato tipificado ou não, assinado pelos surge contrato tipificado ou não, assinado pelos intervenientes Obs. Nesta fase é de crucial relevancia ser intervenientes Obs. Nesta fase é de crucial relevancia ser elaborado com orientação do jurista para assimilar o que elaborado com orientação do jurista para assimilar o que necessário for, sem clausulas nulas com assimilação dos necessário for, sem clausulas nulas com assimilação dos quesitos que relevem a vontade das partes Cfr. Art. 405 C.Civil, quesitos que relevem a vontade das partes Cfr. Art. 405 C.Civil, sem detrimento do cumprimento das disposições legais sem detrimento do cumprimento das disposições legais atinentes a cada tipicidade de contrato, mais ou menos atinentes a cada tipicidade de contrato, mais ou menos elaborado.elaborado.


De imediato, papel relevante indexado ao Solicitador que exara De imediato, papel relevante indexado ao Solicitador que exara competente termo de autenticação – lido/explicado a todos os competente termo de autenticação – lido/explicado a todos os intervenientes que o devem assinar concomitantemente com o intervenientes que o devem assinar concomitantemente com o Solicitador, e, com os intervenientes acidentais.Solicitador, e, com os intervenientes acidentais.

Em suma: é no termo autenticação que deve referir-se a é no termo autenticação que deve referir-se a identificação do Solicitador - nome/cédula/escritório.identificação do Solicitador - nome/cédula/escritório.

Deve-se identificar correctamente os interessados no negócio, no negócio, relevar a forma de identificação de acordo com a lei Notarial.relevar a forma de identificação de acordo com a lei Notarial.

Devem se inseridas as formalidades de exibição/arquivamento de exibição/arquivamento dos doc,s e outras menções legais exigíveis, a intervenção dos dos doc,s e outras menções legais exigíveis, a intervenção dos abonadores, testemunhas, interpretes, peritos e leitores e abonadores, testemunhas, interpretes, peritos e leitores e feitas as advertências legais. feitas as advertências legais. Ora vejamos alguns exemplosOra vejamos alguns exemplos

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular AutenticadoRRequisitos - redacçãoequisitos - redacção

Deverá ser adoptada uma sistematização semelhante à adoptada uma sistematização semelhante à de um instrumento notarial,de um instrumento notarial, adaptando-o ao caso concreto; nomeadamente deverá constar a identificação deverá constar a identificação completa das partes e seus representantescompleta das partes e seus representantes,(1) as as cláusulas determinantes do negócio jurídico cláusulas determinantes do negócio jurídico (que deverá ter a forma articulada), sendo feitas (quando aplicável) as menções exigíveis relativas ao registo as menções exigíveis relativas ao registo (com as menções necessárias à sua descrição) e relativas à e relativas à matriz(2) e ainda o valor dos bens.(3) matriz(2) e ainda o valor dos bens.(3) Deverá ainda ser feita a menção a documentos que façam parte integrante do contrato(4) e mencionar-se o local e data (e hora se solicitado) antes das assinaturas.

(1) Alínea c) e h) do nº1 do art. 46 e alínea a) do nº1 do artº47 do Cód. Do Notariado. [2]

(2) Ver artº54, artº55, artº57, artº58 e artº63 do CN [2]. Ver artº93 do CIMI. Ver ainda artigos 44º, 82º e 83 do Cód. Registo Predial.[1] e [1-A]

(3) Ver artº63 do Cód. Do Notariado.(4) Ver art. 64 e 105 do Cód. Do Notariado.

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Autenticação e requisitos - arquivo Autenticação e requisitos - arquivo

O documento particular quando autenticado é O documento particular quando autenticado é lavrado num só exemplar lavrado num só exemplar (à semelhança dos instrumentos avulsos(1) pese embora não seja classificado como tal); e só não são entregues e só não são entregues aos outorgantes os documentos que titulem aos outorgantes os documentos que titulem actos sujeitos a registo predial e dos actos sujeitos a registo predial e dos documentos que os instruem, documentos que os instruem, (bem como os que devam ficar arquivados por não constarem em arquivo público) por imposição do disposto no por imposição do disposto no nº6 do art24 do Decreto-Lei nº116/2008 de 4 de nº6 do art24 do Decreto-Lei nº116/2008 de 4 de Julho Julho [1][1] e no nº1 do art. 8 da Portaria e no nº1 do art. 8 da Portaria 1535/2008 de 30 de Dezembro 1535/2008 de 30 de Dezembro [18][18] . .

(1) Ver nº1 do artº103 do Código do Notariado.


Com a obrigatoriedade imposta à entidade autenticadora obrigatoriedade imposta à entidade autenticadora em realizar o depósito electrónico dos documentos em realizar o depósito electrónico dos documentos particulares autenticados e de todos os documentos que particulares autenticados e de todos os documentos que o instruam, o instruam, (a efectuar no mesmo dia da autenticação) bem como a promover obrigatoriamente o registo predialbem como a promover obrigatoriamente o registo predial, (o qual poderá e convirá por facilidade de participação às entidades públicas,(1) ser efectuado em simultâneo com o depósito electrónico) optou-se, por uma questão de optou-se, por uma questão de dupla segurança, na obrigatoriedade destas entidades dupla segurança, na obrigatoriedade destas entidades arquivarem e manterem em arquivo os originais dos arquivarem e manterem em arquivo os originais dos documentos depositados (sem prejuízo de poderem ser documentos depositados (sem prejuízo de poderem ser criados sistemas de arquivo centralizados).(2)criados sistemas de arquivo centralizados).(2)

(1) Ver nº 4 do artº24, conjugado com o nº3 do art. 23 do DL 116/2008 [1](2) Ver art. 8 da Portaria nº 1535/2008 de 30 de Dezembro [18] . Arquivo já

anteriormente considerado obrigatório para os documentos apresentados no pedido de registo por telecópia e imposto pelo nº 6 do artº6 da Portaria nº621/2008 de 18 de Julho [19].


Logo se conclui que, sendo o documento particular autenticado, elaborado num só elaborado num só exemplar e esse exemplar ou original ter de ficar exemplar e esse exemplar ou original ter de ficar arquivado e na posse do solicitador, arquivado e na posse do solicitador, não resta senão a possibilidade de entregar aos entregar aos outorgantes uma fotocópia certificada do outorgantes uma fotocópia certificada do original, original, sem prejuízo de ser facultado ser facultado aos outorgantes o código de identificação do o código de identificação do depósito obrigatório para consulta e visualização depósito obrigatório para consulta e visualização online do documento particular autenticado.(1)online do documento particular autenticado.(1)

(1) Ver o nº1 do art. 12 e nº1 do artº15 da Portaria 1535/2008 de 30 de Dezembro (para visualização e consulta do doc. depositado é necessário possuir certificado digital) [18].

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular AutenticadoElaboração do termo de autenticaçãoElaboração do termo de autenticação

Relativamente à elaboração do termo de elaboração do termo de autenticaçãoautenticação, como já se disse, é o acto mais é o acto mais responsável e solene que obriga o solicitador a responsável e solene que obriga o solicitador a satisfazer, na parte aplicável e salvaguardadas as satisfazer, na parte aplicável e salvaguardadas as necessárias adaptações, as formalidades comuns dos necessárias adaptações, as formalidades comuns dos instrumentos notariais(1instrumentos notariais(1) e a fazer as declarações, advertências, referências, alusões, menções, juntar e identificar documentos necessários ou exigíveis ao acto(2). É no conteúdo do termo que se efectuarão É no conteúdo do termo que se efectuarão todas as declarações e advertências com vista a todas as declarações e advertências com vista a completar, eliminar ou sanar imperfeições, ou completar, eliminar ou sanar imperfeições, ou esclarecer o contrato particular. esclarecer o contrato particular.

(1) Ver artº40 a 42º e artº46 do Cód. Do Notariado. [2](2) Ver por exemplo a obrigação de fazer menção do valor dos

impostos e data da liquidação ou da disposição legal que os isenta (nº 2 do art. 25 do DL 116/2008 de 4 de Julho. [1]

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular AutenticadoElaboração do termo de autenticaçãoElaboração do termo de autenticação

Apresentado o documento para autenticaçãoApresentado o documento para autenticação, o o solicitador deve reduzi-la a termo no próprio solicitador deve reduzi-la a termo no próprio documento ou em folha que lhe será anexada(1).documento ou em folha que lhe será anexada(1). A A autenticação consiste na confirmação do conteúdo dum autenticação consiste na confirmação do conteúdo dum documento, efectuado pelas partes que o outorgaram, documento, efectuado pelas partes que o outorgaram, perante entidade competente, declarando perante entidade competente, declarando expressamente que o leram, que estão perfeitamente expressamente que o leram, que estão perfeitamente inteiradas do seu conteúdo e alcance e que o mesmo inteiradas do seu conteúdo e alcance e que o mesmo exprime a sua vontade inequívoca.(2) exprime a sua vontade inequívoca.(2)

Portanto, é obrigação do solicitador, explicar o é obrigação do solicitador, explicar o conteúdo e alcance do documento particular conteúdo e alcance do documento particular que lhe é apresentado, esclarecendo as dúvidas que forem suscitadas e advertindo das consequências do acto, podendo consignar as advertências que tenha feito no termo, se forem relevantes.

(1) Conforme nº 4 do artº36 do C.N. [2](2) Ver artº150 a 152 do Cód. Do Notariado [2] e nº3 do artº363 do

Cód. Civil. [17]

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Elaboração do termo de autenticação - redacção Elaboração do termo de autenticação - redacção

Na redacção de um termo de autenticação Na redacção de um termo de autenticação deverá utilizar-se uma sistematização deverá utilizar-se uma sistematização semelhante a uma escritura,(1) (num texto descritivo e analítico, devido à sua importância documental) e deverá procurar-se uma linguagem sintética, em termos claros e precisos e igualmente insusceptível de interpretações diversas.(2)

(1) Ver nº1 do artº46 do C.N. [2](2) Ver artº42 do C.N.

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Elaboração do termo de autenticação - redacçãoElaboração do termo de autenticação - redacção

Deverá iniciar-se o termo com:Deverá iniciar-se o termo com:

- a menção da data e lugar a menção da data e lugar (indicando a morada) em que for lavrado ou assinado (e hora se solicitado) (1); - identificação do solicitador identificação do solicitador ou outra entidade competente, perante quem foi apresentado o documento para autenticação, podendo fazer-se referência à legislação que lhe concedeu competências (2); - identificação dos outorgantesidentificação dos outorgantes, pessoas singulares ou pessoas colectivas e seus representantes e respectiva qualidade (3);

(1) Conforme alínea a) do nº1 do art46 do C.N. [2](2) Nome completo, qualidade, cédula e domicílio profissional e

eventualmente a referência “…no uso das competências atribuídas pelo D.L….”. Ver a alínea b) do nº1 do art46 do C.N. com as necessárias adaptações.

(3) Conforme alínea c) do nº1 do art46 do C.N.


(cont.)

- a verificação da identidade dos outorgantes e seus - a verificação da identidade dos outorgantes e seus poderespoderes, bem como de abonadores, indicando a forma como foi verificada a identidade(1) (pela exibição de documento de identificação e da prova de qualidade e poderes, se aplicável; por declaração de abonadores ou por conhecimento pessoal);(2)

- a verificação da identidade dos intervenientes - a verificação da identidade dos intervenientes acidentais(3) acidentais(3) (além dos atrás referidos abonadores de identidade, os intérpretes, peritos, tradutores, leitores e testemunhas);

(1) Conforme alínea d) do nº1 do art46 do C.N. [2](2) Ver art. 48 e 49 do C.N.(3) Ver nº2 do artº151; alíneas h), i) e j) do nº1 do artº46 e

artº65 a 69 do C.N.


Alerta-se também para o facto de a pratica notarial ser o facto de a pratica notarial ser ligeiramente divergente relativamente a atitude a ter ligeiramente divergente relativamente a atitude a ter perante outorgante que não saiba ou não possa assinar, perante outorgante que não saiba ou não possa assinar, pois embora o artº152 pois embora o artº152 preveja especialmente a assinatura a rogo na autenticação(1) com a aposição da assinatura do rogado e menção de que o rogante confirmou o rogo, existe prática corrente em apor conjuntamente a assinatura do rogado e a impressão digital do rogante (à semelhança com o disposto no artº51 do Cód. Do Notariado)(2) . De qualquer modo, se algum contratante De qualquer modo, se algum contratante não souber ler, deverá o solicitador ler-lhe o documento e não souber ler, deverá o solicitador ler-lhe o documento e consagrar no termo de autenticação essa circunstância;consagrar no termo de autenticação essa circunstância;

(1) Ver artº152; artº154 e artº155 do C.N. [2](2) Esta prática deriva do facto de o Código de 1967 (DL 47.619 de

31/03, [20] antes da redacção dada pelo DL 67/90 de 01/03) no seu artº164 indicava expressamente que os termos de autenticação deviam conter a impressão digital do rogante, contudo o código actual no seu artº152 (correspondente àquele artº164) já não faz referência a essa exigência, mas apesar da lei já não o obrigar, ainda se verifica alguma utilização da impressão digital do rogante juntamente com a assinatura do rogado. Prática que não me parece merecer qualquer reprovação, pois poderá ser entendido como um reforço de garantia.


- a menção das procurações a menção das procurações e dos documentos que comprovem a qualidade e poderes(1); - a referência à natureza e identificação do negócio - a referência à natureza e identificação do negócio jurídico constante no documento particular objecto de jurídico constante no documento particular objecto de autenticação, autenticação, a transcrição de todas as declarações das partes, incluindo a de que leram o documento ou estão inteirados do seu conteúdo e que exprime a sua vontade(2) (ou dos seus representados) e que o rubricaram e assinaram;- a menção de todas as autorizações e a menção de todas as autorizações e consentimentos, consentimentos, descrevendo-as se prestadas no contrato ou identificando-as se em documento autenticado autónomo, (nomeadamente consentimento conjugal relativamente a casa morada de família, consentimento de filhos ou netos relativamente a venda por pais e avós a filhos ou netos, etc.);

(1) Conforme alínea e) do nº1 do art46 do C.N. [2](2) Conforme alínea a) do nº1 do artº151 do C.N.


(cont..)

- a menção das advertências necessárias- a menção das advertências necessárias, nomeadamente a omissão ou prestação de falsas declarações sobre intervenção de mediador imobiliário(1), da existência de vícios susceptíveis de anulabilidade ou ineficácia do acto, e que pela sua natureza não possa ser recusado(2) nos termos do artº173 do C.N.(3) ou com outro fundamento válido (nomeadamente as faltas de consentimento atrás referidas ou o seu suprimento judicial, falta de poderes, etc.);

(1) Ver artº50 do DL nº211/2004 de 20/08 [21](2) Nos termos do nº1 do art. 25 do DL 116/2008 de 04/07 o

acto deverá ser recusado (enquanto não se encontrar pago ou assegurado os impostos); [1]

(3) Ver ainda o art. 174 do C.N. [2]


- a menção da verificação de documentos que possam ser - a menção da verificação de documentos que possam ser consultados online consultados online (certidões permanentes com referência ao código de acesso e licença utilização se lançada no registo, cadernetas prediais agora disponíveis aos solicitadores, consulta da informação relativa à manifestação da intenção de exercício do direito de preferência)(1);

- a menção dos documentos que obrigatoriamente tem de - a menção dos documentos que obrigatoriamente tem de ficar arquivados ficar arquivados (como por exemplo procurações, autorizações ou consentimentos), comprovativos dos pagamentos de impostos, tais como DUC do IMT e do Imposto de Selo;(2)

(1) Ver (certidão online) artº110 do CRP [1] [1-A] e [29], Portaria 1513/2008 de 23/12 [22] e artº4 a 9 da Portaria nº794-B/2007 de 23/07 [23]. Ver (licença utilização) nº1 do DL 281/99 [10] na versão dada pelo artº6 do DL 116/2008. Ver (manifestação do direito legal de preferência) artº27 da Portaria nº1535/2008 de 30/12 [18] conjugado com a Portaria nº794-B/2007, secção IV [23] e artº18 e 19 do DL 263-A/2007 de 23/07 [24].

(2) Ver alínea f) do nº1 do artº46 do C.N [2]; ver artº25 do DL 116/2008 de 04/07 [1]


- a menção a documentos exibidos,(1) - a menção a documentos exibidos,(1) (como certidão predial e documento matricial que não foram objecto de consulta), qualquer documento comprovativo do alvará de autorização de utilização ou da sua dispensa,(2) da emissão do alvará e da recepção provisória das obras de urbanização (ou de que a caução é suficiente para as assegurar) (3), da ficha técnica da habitação(4) e do certificado energético entregue ao comprador (5);

(1) Ver alínea g) do nº1 do artº46 do CN [2](2) Ver artº1º do DL nº281/99 de 26/07. [10](3) Conforme artº49 do DL 555/99 de 16/12 [9](4) Ver artº9 do DL nº68/2004 de 25/03 [25](5) Ver DL 78/2006 de 04/04 [26]. Embora não seja obrigatória a sua

menção, sugere-se que se faça referência à sua entrega ou na falta, às sanções previstas na legislação.


- a menção de ter sido feita a leitura e a explicação do - a menção de ter sido feita a leitura e a explicação do seu conteúdo, seu conteúdo, devendo ainda ser feita a menção de que será feito o depósito electrónico obrigatório e de que foi liquidado o imposto de selo do acto(1);

- a indicação dos signatários que não assinem e a - a indicação dos signatários que não assinem e a declaração que façam sobre o motivo de não declaração que façam sobre o motivo de não assinarem(2), assinarem(2), seguindo-se por último a ressalva das a ressalva das emendasemendas, rasuras, traços e entrelinhas detectados(3) como a inutilização dos espaços em branco(4) ; e

- por último a assinatura de todos os intervenientes - por último a assinatura de todos os intervenientes que saibam assinarque saibam assinar, sendo a do solicitador a última.sendo a do solicitador a última.

(1) Conforme verba 15.8 da tabela geral do Imp. De Selo [11].(2) Ver alínea m) do nº1 do artº46 do CN [2](3) Conforme alínea b) do nº1 do artº151; nº1 e nº3 do artº41 do C.N.(4) Conforme nº4 do art. 40 do CN

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Elaboração do termo de autenticação – depósito/registoElaboração do termo de autenticação – depósito/registo

Embora a promoção do depósito electrónico Embora a promoção do depósito electrónico obrigatório dispense o registo em sistema obrigatório dispense o registo em sistema informático previsto na portaria nº657-B/2006, de informático previsto na portaria nº657-B/2006, de 29 de Junho(1) (plataforma ROAS para os 29 de Junho(1) (plataforma ROAS para os solicitadores) solicitadores) nada impede que o registo em sistema informático seja feito, mencionando-se o facto e o número no termo de autenticação. Contudo este registo (no ROAS) será sempre Contudo este registo (no ROAS) será sempre obrigatório, quando o acto não seja sujeito a registo obrigatório, quando o acto não seja sujeito a registo predial predial (portanto também não sujeito a depósito electrónico, a exemplo do que acontece num contrato particular autenticado de apenas mútuo).

(1) Conforme o artº6 da Portaria nº1535/2008 de 30/12 [18]. O depósito terá de ser feito no mesmo dia da autenticação, conforme artº7 desta portaria.

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Pré-requisitos exigíveis ao solicitadorPré-requisitos exigíveis ao solicitador

O solicitador que pretenda autenticar documentos O solicitador que pretenda autenticar documentos particulares, além de observar os regulamentos da Câmara particulares, além de observar os regulamentos da Câmara dos Solicitadores quanto à imagem e actos dos solicitadores dos Solicitadores quanto à imagem e actos dos solicitadores (1), deverá possuir certificado digital válido (1), deverá possuir certificado digital válido (com inerente activação da caixa de correio electrónico) (2) o qual deverá estar devidamente instalado no browser do computador com que aceder aos serviços disponibilizados, bem como devidamente instalado no programa de correio electrónico que usar para poder comunicar electronicamente entre as diversas entidades. Pois essa será a garantia da segurança e certeza nas comunicações, sendo-lhe vedada a utilização se não tiver essas ferramentas.

(1) Ver Regulamento nº 7/2004 [27]– Regulamento para utilização da imagem profissional dos solicitadores e selo de autenticação de actos – (publicado do DR II Série nº31 de 06/02/2004, pag. 2266 e alterado pela rectificação nº613/2004 de 24/03, publicado no DR II Série nº71 de 24/03, e rectificação nº879/2004 de 04/05, publicado no DR II Série nº104 de 04/05), nomeadamente quanto à utilização obrigatória do selo de autenticação (vulgo vinhetas).

(2) Ver Regulamento nº2/2005 [28]– Regulamento interno de utilização de correio electrónico dos solicitadores – (publicado no DR II Série nº85 de 03/05, pág. 7048). Certificado digital (pedido e condições) [33].

Documento Particular AutenticadoDocumento Particular Autenticado Pré-requisitos exigíveis ao solicitadorPré-requisitos exigíveis ao solicitador

De igual forma acontece para aceder à plataforma De igual forma acontece para aceder à plataforma fiscal para consultar as cadernetas prediais, DUC fiscal para consultar as cadernetas prediais, DUC de IMT e Selo, bem como entrega ou consulta do de IMT e Selo, bem como entrega ou consulta do Mod.11 e pagamento do selo cobrado, Mod.11 e pagamento do selo cobrado, devendo possuir senha de acesso à plataforma fiscal - www.portaldasfinancas.gov.pt - e activado o perfil de utilizador “outras entidades” em função da indicação dada pela Câmara dos Solicitadores aos Serviços de Administração Fiscal, dos NIF dos solicitadores inscritos.

1 escritura vs doc particular v8 versao actual

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