01. 0037973-24.2016.8.26.0100 - autos · sso 0037973-24.2016.8.26.0100 e código 4cabce8. este...
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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 20ª VARA CÍVEL DO FORO
CENTRAL DA CAPITAL
PROCESSO 0037973-24.2016.8.26.0100
MARIO DE SOUZA JUNIOR, engenheiro civil, CREA nº
60.339/D, perito judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA da
ação requerida por LERIM ADMINISTRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS LTDA.
contra ADÁLIA S/A ADMINISTRAÇÃO DE BENS, tendo procedido aos
estudos e diligências necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões
a que chegou, consubstanciadas no presente
LAUDO JUDICIAL
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SUMÁRIO
CAPÍTULO I:
Objetivo da avaliação ....................................................................................... 3
CAPÍTULO II:
Vistoria ............................................................................................................. 3
CAPÍTULO III:
Avaliação .......................................................................................................... 26
CAPÍTULO IV:
Conclusão ......................................................................................................... 30
CAPÍTULO V:
Encerramento ................................................................................................... 31
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I - OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
O objetivo da avaliação consiste em estabelecer o valor de venda
do imóvel situado na Rua do Bosque nos 73, 77, 81, 83 e 87, Barra Funda.
II - VISTORIA
III.1 - Localização do imóvel
Está localizado na Rua do Bosque nos 73, 77, 81, 83 e 87, na
quadra completada pela Rua Boracea, Rua Cônego Vicente Miguel Marino e
Avenida Rudge, como indica o mapa abaixo.
Mapa de localização
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A região tem características mistas, sendo observadas ocupações
horizontais e usos residencial e comercial. Em relação às zonas de avaliação
indicadas na Norma editada em setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para
avaliação de imóveis urbanos”), a região enquadra-se no Grupo I (“zonas de uso
predominantemente residencial e ocupação horizontal”) e no Grupo IV (“zonas de
uso industrial ou de armazéns”).
III.2 - Mapa fiscal
De acordo com o Mapa Oficial da Cidade de São Paulo, o imóvel
está situado na Quadra 51 do Setor 19. Segundo a Planta Genérica de Valores de
2014, o valor fiscal da Rua do Bosque é igual a 1.128,00.
II.3 - Zoneamento
Pela legislação que dispõe sobre o parcelamento, uso e ocupação
do solo (Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016), o local é classificado como zona
ZEIS-3 (Zona Especial de Interesse Social 3), assim definida no artigo 12 da Lei nº
16.402/2016 e no artigo 45 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014:
Lei nº 16.402/2016 - artigo 12
As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) são porções do território destinadas,
predominantemente, à moradia digna para a população de baixa renda por
intermédio de melhorias urbanísticas, recuperação ambiental e regularização
fundiária de assentamentos precários e irregulares, bem como à provisão de novas
Habitações de Interesse Social - HIS e Habitações de Mercado Popular - HMP, a
serem dotadas de equipamentos sociais, infraestrutura, áreas verdes e comércio e
serviços locais, situadas na zona urbana.
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Lei nº 16.050/2014 - artigo 45
As ZEIS classificam-se em 5 (cinco) categorias, definidas nos seguintes termos: ...
III - ZEIS 3 são áreas com ocorrência de imóveis ociosos, subutilizados, não
utilizados, encortiçados ou deteriorados localizados em regiões dotadas de
serviços, equipamentos e infraestruturas urbanas, boa oferta de empregos, onde
haja interesse público ou privado em promover Empreendimentos de Habitação de
Interesse Social; ...
Os parâmetros de ocupação fixados para a zona ZEIS-3 são
aqueles indicados no quadro abaixo (Quadro 3, integrante da Lei nº 16.402/2016).
III.4 - Melhoramentos públicos
Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos.
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III.5 - Características do terreno
Está situado ao nível da Rua do Bosque, tem topografia plana e
encerra as seguintes dimensões:
Área do terreno = 606,00 m2
Frente projetada do terreno = 20,20 m
Profundidade equivalente do terreno = 606,00 ÷ 20,20 = 30,00 m
Certidão de dados cadastrais do imóvel avaliando
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III.6 - Características da edificação
A edificação, com três pavimentos, é de uso misto: quatro salões
comerciais no pavimento térreo, todos com dois banheiros; e doze apartamentos
nos pavimentos superiores, à razão de seis apartamentos por pavimento, sendo
quatro de dois dormitórios e dois de um dormitório.
A edificação encerra uma área construída de 1.200,00 m2, assim
distribuída: 400,00 m2 no pavimento térreo e 800,00 m2 nos pavimentos superiores.
Certidão de dados cadastrais do imóvel avaliando
Segundo o estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP (“Valores
de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”), a edificação observa a seguinte
classificação: galpão de padrão simples, no caso dos salões comerciais do
pavimento térreo; e apartamento de padrão econômico, no caso dos apartamentos
dos pavimentos superiores.
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O estado da edificação, observados os parâmetros estabelecidos
no retro referido estudo (“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”),
enquadra-se nas seguintes referências: referência “F” (“Necessitando de reparos de
simples a importantes”), no caso dos salões comerciais do pavimento térreo; e
referência “B” (“Entre nova e regular”), no caso dos apartamentos dos pavimentos
superiores (os apartamentos foram reformados).
Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017
As fotografias exibidas adiante (FOTOS de 1 a 32) ilustram as
características do imóvel.
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FOTO 1 - Vista do imóvel. As setas amarelas indicam os salões comerciais (da
esquerda para a direita: nº 73, nº 77, nº 83 e nº 87); e a seta azul indica e entrada
dos apartamentos (nº 81).
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FOTOS 2/3 - Vista da Rua do Bosque. A seta azul indica o imóvel avaliando.
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FOTO 4 - Primeiro salão (nº 73).
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FOTOS 5/6 - Banheiros do primeiro salão.
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FOTO 7 - Segundo salão (nº 77).
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FOTO 8 - Terceiro salão (nº 83).
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FOTO 9 - Detalhe do terceiro salão.
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FOTO 10 - Quarto salão (nº 87).
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FOTOS 11/12 - Detalhe do quarto salão (nº 87).
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FOTO 13 - Entrada dos apartamentos (nº 81).
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FOTOS 14/15 - Circulação do primeiro andar.
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FOTOS 16/17 - Apartamento localizado no primeiro andar: apartamento 14. Esse
apartamento é composto de sala, cozinha, dois dormitórios, banheiro e área de
serviço. As fotografias acima ilustram a sala e a cozinha; e as fotografias seguintes
(FOTOS 18, 19, 20 e 21) ilustram as demais dependências desse apartamento.
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FOTOS 18/19/20/21 - Demais dependências do apartamento 14 (dois dormitórios,
banheiro e área de serviço).
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FOTOS 22/23 - Apartamento localizado no primeiro andar: apartamento 11. Esse
apartamento é composto de sala, cozinha, dois dormitórios, banheiro e área de
serviço. As fotografias acima ilustram a sala e a cozinha; e as fotografias seguintes
(FOTOS 24, 25, 26 e 27) ilustram as demais dependências desse apartamento.
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FOTOS 24/25/26/27 - Demais dependências do apartamento 11 (dois dormitórios,
banheiro e área de serviço).
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FOTOS 28/29 - Apartamento localizado no primeiro andar: apartamento 12. Esse
apartamento é composto de sala, cozinha, dormitório, banheiro e área de serviço.
As fotografias acima ilustram a sala e a cozinha; e as fotografias seguintes (FOTOS
30, 31 e 32) ilustram as demais dependências desse apartamento.
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FOTOS 30/31/32 - Demais dependências do apartamento 11 (dormitório, banheiro
e área de serviço).
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III - AVALIAÇÃO
III.1 - Metodologia avaliatória
1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em
setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (“Norma para avaliação de imóveis urbanos”).
2. A avaliação será norteada pelo método evolutivo. Por esse
método, como método indireto, o valor do bem decorre do somatório dos seguintes
valores: (a) do terreno, que será fixado a partir dos indicadores de valor do mercado
imobiliário; e (b) da construção, que será fixado a partir dos parâmetros de cálculo
indicados no estudo divulgado em 2018 pelo IBAPE/SP (“Valores de Edificações
de Imóveis Urbanos - 2017”).
III.2 - Valor do terreno
1. A pesquisa exibida no ANEXO I, depois de homogeneizada,
conduziu ao seguinte resultado:
Valor unitário básico de terreno = R$ 2.100,00/m2
válido para lote com 10,00 m de frente e profundidade entre 25,00 e 40,00 m
Data-base: agosto de 2018
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2. O terreno, observadas as suas características e dimensões,
deve ser avaliado através da seguinte expressão:
Vt = At x Vu x F
Vt = valor do terreno
At = área do terreno = 606,00 m2
Vu = valor unitário básico de terreno = R$ 2.100,00/m2
Cp = coeficiente de profundidade = 1,00
Fpr = frente projetada do terreno = 20,20 m
Fr = frente de referência = 10,00 m
Cf = coeficiente de frente = (2,00)0,20 = 1,15
F = fator de correção
F = 1 + [(Cp - 1) + (Cf - 1) = 1,15
Vt = 606,00 x 2.100,00 x 1,15 = R$ 1.463.490,00
Valor do terreno = R$ 1.463.490,00
Data-base: agosto de 2018
III.3 - Valor da construção
1. De acordo com o estudo intitulado “Valores de Edificações
de Imóveis Urbanos - 2017”, a edificação observa a seguinte classificação: galpão
de padrão simples, no caso dos salões comerciais do pavimento térreo, com um
valor unitário de venda igual a 0,90 x 1,268 x R8N(1); e apartamento de padrão
econômico, no caso dos apartamentos dos pavimentos superiores, com um valor
unitário de venda igual a 1,020 x R8N.
___________________________________________________________________ (1) O valor unitário de venda do galpão de padrão simples (1,268 x R8N) foi
reduzido em 10%; e a redução considerada é justificada pelo “Fator de Ajuste
ao Mercado”, tal qual definido no estudo acima referido.
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2. Para efeito de depreciação (depreciação pelo obsoletismo e
estado de conservação), e em função dos parâmetros fixados no retro referido
estudo (“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - 2017”), a edificação
enquadra-se nas seguintes referências: referência “F” (“Necessitando de reparos de
simples a importantes”), no caso dos salões comerciais do pavimento térreo; e
referência “B” (“Entre nova e regular”), no caso dos apartamentos dos pavimentos
superiores.
3. Para esses parâmetros (valor unitário de venda e estado de
conservação), o valor da construção resulta igual a:
Vc = Ac x Vu x Foc
Salões comerciais
Vc = valor da construção
Ac = área construída = 400,00 m2
Vu = valor unitário de venda = 0,90 x 1,268 x R8N
R8N = custo unitário básico das edificações (em 08/2018) = R$ 1.365,00/m2
Ie = idade da edificação = 40 anos
Ir = vida referencial do padrão adotado = 60 anos
R = coeficiente residual do padrão adotado = 20%
K = coeficiente de Ross/Heideck (referência “F”) = 0,294
Foc = fator de depreciação [R + K x (1 - R)] = 0,435
Vc = 400,00 x 0,90 x 1,268 x 1.365,00 x 0,435 = R$ 271.046,00
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Apartamentos
Vc = valor da construção
Ac = área construída = 800,00 m2
Vu = valor unitário de venda = 1,020 x R8N
R8N = custo unitário básico das edificações (em 08/2018) = R$ 1.365,00/m2
Ie = idade da edificação = 20 anos, em função da arquitetura e características
dos materiais empregados nos revestimentos dos apartamentos
Ir = vida referencial do padrão adotado = 60 anos
R = coeficiente residual do padrão adotado = 20%
K = coeficiente de Ross/Heideck (referência “B”) = 0,778
Foc = fator de depreciação [R + K x (1 - R)] = 0,822
Vc = 800,00 x 1,020 x 1.365,00 x 0,822 = R$ 915.576,00
Valor da construção = R$ 1.186.622,00
(R$ 271.046,00 + R$ 915.576,00)
Data-base: agosto de 2018
III.4 - Valor do imóvel
Resulta da soma dos valores do terreno e da construção.
Valor do terreno = R$ 1.463.490,00
Valor da construção = R$ 1.186.622,00
Valor do imóvel = R$ 2.650.112,00
Valor do imóvel = R$ 2.650.000,00
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IV - CONCLUSÃO
O valor de venda do imóvel situado na Rua do Bosque nos 73, 77,
81, 83 e 87, Barra Funda, resulta igual a:
Valor do imóvel = R$ 2.650.000,00
(dois milhões, seiscentos e cinquenta mil reais)
Data-base: agosto de 2018
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V - ENCERRAMENTO
Consta o presente laudo de 31 (trinta e uma) páginas, sendo esta
última datada e assinada.
Relação de anexos:
ANEXO I: cálculo do valor unitário básico de terreno
São Paulo, 15 de agosto de 2018
MARIO DE SOUZA JUNIOR Pa
ra c
onfe
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inal
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ANEXO I
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO
RUA DO BOSQUE
DATA-BASE: AGOSTO DE 2018
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I - CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA
1. Serão adotadas as regras enunciadas na Norma editada em
setembro de 2011 pelo IBAPE/SP (Norma para avaliação de imóveis urbanos),
elegendo-se, no caso, os seguintes parâmetros de cálculo:
frente de referência do lote padrão (Fr) = 10,00 m
profundidade mínima do lote padrão (Pmi) = 25,00 m
profundidade máxima do lote padrão (Pma) = 40,00 m
expoente utilizado no cálculo do fator testada (f) = 0,20
expoente utilizado no cálculo do fator profundidade (p) = 0,50
2. Os valores pesquisados serão corrigidos pelos seguintes
fatores: (a) elasticidade (desconto de 10%, quando o valor pesquisado for
proveniente de oferta); (b) testada; (c) profundidade; e (d) localização. Para o fator
indicado na letra “d” (localização) serão adotados os valores fiscais divulgados na
Planta Genérica de Valores de 2014 (valor fiscal do local avaliando = 1.128,00).
3. O valor unitário final resultará da média saneada dos valores
compreendidos em um intervalo de aceitação de 30% (para mais e para menos),
intervalo esse calculado a partir da média dos valores pesquisados.
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II - AMOSTRA PESQUISADA
Elemento 1:
Imóvel: Rua do Bosque nº 640
Setor 20 - Quadra 5 - Valor fiscal: 1.123,00 Terreno: frente = 8,10 m
área = 235,00 m2 profundidade equivalente = 29,01 m
Valor de venda: R$ 650.000,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Coelho de Fonseca Imóveis - Graziela - 98996.9450 Observação: terreno com construção (valor = R$ 150.000,00)
Coeficiente de testada = (10,00 ÷ 8,10)0,20 = 1,04 (+ 0,04)
Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00)
Coeficiente de localização = 1.128,00 ÷ 1.123,00 = 1,00 (+ 0,00)
Fator de homogeneização = 1,00 + 0,04 = 1,04
Vu1 = {[(650.000,00 x 0,90) - 150.000,00] ÷ 235,00} x 1,04 = R$ 1.925,00/m2
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Elemento 2:
Imóvel: Rua Luigi Greco nº 218
Setor 20 - Quadra 11 - Valor fiscal: 1.059,00 Terreno: frente = 28,00 m
área = 900,00 m2 profundidade equivalente = 32,14 m
Valor de venda: R$ 2.770.000,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Coelho de Fonseca Imóveis - Graziela - 98996.9450 Observação: terreno com construção (valor = R$ 480.000,00)
Coeficiente de testada = (0,50)0,20 = 0,87 (- 0,13)
Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00)
Coeficiente de localização = 1.128,00 ÷ 1.059,00 = 1,07 (+ 0,07)
Fator de homogeneização = 1,00 - 0,13 + 0,07 = 0,94
Vu2 = {[(2.770.000,00 x 0,90) - 480.000,00] ÷ 900,00} x 0,94 = R$ 2.102,00/m2
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Elemento 3:
Imóvel: Rua Boracea nº 271
Setor 19 - Quadra 104 - Valor fiscal: 1.077,00 Terreno: frente = 15,00 m
área = 450,00 m2 profundidade equivalente = 30,00 m
Valor de venda: R$ 1.300.000,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Roberto - 97404.7733 Observação: terreno com construção (valor = R$ 415.000,00)
Coeficiente de testada = (10,00 ÷ 15,00)0,20 = 0,92 (- 0,08)
Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00)
Coeficiente de localização = 1.128,00 ÷ 1.077,00 = 1,05 (+ 0,05)
Fator de homogeneização = 1,00 - 0,08 + 0,05 = 0,97
Vu3 = {[(1.300.000,00 x 0,90) - 415.000,00] ÷ 450,00} x 0,97 = R$ 1.627,00/m2
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Elemento 4:
Imóvel: Rua Dr. Ribeiro de Almeida nº 324
Setor 20 - Quadra 4 - Valor fiscal: 1.252,00 Terreno: frente = 13,50 m
área = 702,00 m2 profundidade equivalente = 52,00 m
Valor de venda: R$ 3.000.000,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Coelho de Fonseca Imóveis - Graziela - 98996.9450 Observação: terreno com construção (valor = R$ 995.000,00)
Coeficiente de testada = (10,00 ÷ 13,50)0,20 = 0,94 (- 0,06)
Coeficiente de profundidade (Cp)
Cp = 702,00 ÷ [13,50 x 12,00 x (40,00 ÷ 52,00)0,50 + 13,50 x 40,00 x 1,00]
Cp = 1,03 (+ 0,03)
Coeficiente de localização = 1.128,00 ÷ 1.252,00 = 0,90 (- 0,10)
Fator de homogeneização = 1,00 - 0,06 + 0,03 - 0,10 = 0,87
Vu4 = {[(3.000.000,00 x 0,90) - 995.000,00] ÷ 702,00} x 0,87 = R$ 2.113,00/m2
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Elemento 5:
Imóvel: Rua do Bosque nº 609
Setor 20 - Quadra 9 - Valor fiscal: 1.110,00 Terreno: frente = 22,00 m
área = 814,00 m2 profundidade equivalente = 37,00 m
Valor de venda: R$ 3.800.000,00 (oferta - agosto de 2018) Informante: Kauffmann Imóveis - João - 99238.1883 Observação: terreno com construção (valor = R$ 1.050.000,00)
Coeficiente de testada = (0,50)0,20 = 0,87 (- 0,13)
Coeficiente de profundidade = 1,00 (+ 0,00)
Coeficiente de localização = 1.128,00 ÷ 1.110,00 = 1,02 (+ 0,02)
Fator de homogeneização = 1,00 - 0,13 + 0,02 = 0,89
Vu5 = {[(3.800.000,00 x 0,90) - 1.050.000,00] ÷ 814,00} x 0,89 = R$ 2.591,00/m2
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III - VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO
Os valores unitários que derivam da amostra pesquisada são
aqueles anotados na tabela abaixo.
Elemento Unitário (R$/m2)
1 1.925,00 2 2.102,00 3 1.627,00 4 2.113,00 5 2.591,00
Média da amostra = 10.358,00 ÷ 5 = R$ 2.072,00/m2
Intervalo de aceitação de resultados:
limite inferior: 2.072,00 x 0,70 = R$ 1.450,00/m2
limite superior: 2.072,00 x 1,30 = R$ 2.694,00/m2
Como todos os valores unitários restaram compreendidos no
intervalo de aceitação de resultados, a média saneada e a média geral da amostra
coincidem.
Média saneada da amostra = R$ 2.072,00/m2
Valor unitário básico de terreno = R$ 2.100,00/m2
válido para lote com 10,00 m de frente e profundidade entre 25,00 e 40,00 m
Data-base: agosto de 2018
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