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Laudo de Avaliação ELABORADO PARA GRUPO VOTORANTIM WEALTH

NOVEMBRO DE 2012

LAUDO 2.313/12

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ÍNDICE

1. INTRODUÇÃO .......................................................................................................................................... 3

2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES .................................................................. 4

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ............................................................................................................ 5

4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE ................................................................................................ 9

4.1. Terreno ............................................................................................................................................... 9

4.2. Construções ...................................................................................................................................... 12

4.3. FUTURO SISTEMA DE TRANSPORTE POR TELEFÉRICO ........................................................... 31

5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO .............................................................................................................. 32

5.1. Últimos Acontecimentos .................................................................................................................... 35

5.2. Matriz SWOT ..................................................................................................................................... 37

6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................................................... 38

6.1. Referências Normativas .................................................................................................................... 38

6.2. Introdução ......................................................................................................................................... 38

6.3. Valor Locativo – Situação Atual ........................................................................................................ 38

6.4. Valor de Venda – Situação Atual ...................................................................................................... 47

6.4.1. Metodologia .............................................................................................................................. 47

6.4.2. Receitas ................................................................................................................................... 47

6.4.3. Despesas ................................................................................................................................. 48

6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo .................................................................................................. 49

6.4.5. Property Management .............................................................................................................. 49

6.4.6. Despesas Comerciais ............................................................................................................... 49

6.4.7. Simulação de Venda ................................................................................................................ 49

6.4.8. Valor do Imóvel......................................................................................................................... 50

6.4.9. Valor de Mercado para Venda – Cenários Alternativos ............................................................ 51

6.5. Situação Futura ................................................................................................................................. 51

6.5.1. Valor de Locação ...................................................................................................................... 51

6.5.2. Valor Locativo – Cenários Alternativos ..................................................................................... 54

6.5.3. Valor de Mercado para Venda .................................................................................................. 57

7. TERMO DE ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 58

ANEXOS ..................................................................................................................................................... 59






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1. INTRODUÇÃO

1.1. Solicitante

Grupo Votorantim Wealth.

1.2. Objeto

Imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro,

12.000 – Morumbi, São Paulo – SP.

Área Útil: 22.465,82 m²

Fração Ideal: 29,06%

1.3. Finalidade

Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel.

1.4. Datas

Data da vistoria: 01/11/2012

Data de referência: Novembro/2012

1.5. Valores

Valor de Mercado para Venda

Valor de Locação






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2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Novembro de 2012. Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de “boa fé”. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu valor, pressupondo que as medidas do terreno, bem como seus respectivos títulos estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. Os signatários não assumem responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado, excluindo as necessárias para o exercício de suas funções. Não foram efetuadas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, de investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel. Para lastrear o processo avaliatório foram consultados os seguintes documentos:

Matrículas nº 212.264, 212.265, 212.266, 212.267, 212.268, 212.269, 212.270, 212.271, 212.272, 212.273, 212.274, 212.275, 212.276, 212.277, 212.278, 212.279, 212.280, 212.281, 212.282, 212.283, 212.284, 212.285, 212.286, 212.287, 212.288 datadas de 21 de setembro de 2012;

Cadastros Contribuintes n° 300.005.0317-4 e 300.005.0318-2;

Memorial Descritivo e Manual de Operação, Uso e Manutenção;

Apresentação de projeto de Teleférico. Foram analisadas ainda informações complementares de apoio obtidas durante a visita ao local, que serviram de base para nossos cálculos e apropriação final de valor. Todo o imóvel foi devidamente vistoriado e as inspeções caracterizaram-se por levantamentos visuais não tendo sido efetuadas medições em campo. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.






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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

3.1. Aspectos de Localização

Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n° 12.000

Município – Estado : São Paulo – SP

Densidade de Ocupação : Alta

Padrão Econômico : Alto

Categoria de Uso Predominante : Comercial

Valorização Imobiliária : Valorização

Vocação : Comercial

Acessibilidade : Boa

Intensidade do Tráfego : Alta

Mapa de localização do imóvel






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Vista aérea de localização do imóvel e entorno

Vista da fachada do imóvel






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Avenida Magalhães de Castro, com imóvel à direita

Avenida Magalhães de Castro, com imóvel à esquerda






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3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários

Rede de Água : Existente

Coleta de Lixo : Existente

Energia Elétrica : Existente

Esgoto Pluvial : Existente

Esgoto Sanitário : Existente

Arborização : Existente

Iluminação Pública : Existente

Pavimentação : Existente

Telefone : Existente

3.3. Atividades Existentes no Entorno

Comércio : De 300m a 500m

Escola : Acima de 1.000 m

Serviços Médicos : Acima de 1.000 m

Recreação e Lazer : De 300m a 500m

Correio : Acima de 1.000 m

Agências Bancárias : De 300m a 500 m

Transporte : De 100m a 300m

3.4. Descrição do Entorno

Ocupação da Região : Heterogênea

Ocupação Industrial : Inexpressiva

Ocupação Comercial : Existente de Padrão Alto

Ocupação Residencial : Expressiva de Padrão Rústico à Alto

Distância do Centro : 12 km

Principal Via de Acesso : Marginal Pinheiros

Pontos de Destaque : Jóquei Clube, Shopping Cidade Jardim e TV Globo, Estações Vila Olímpia e Berrini da CPTM.






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4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE

4.1. Terreno

O terreno sobre o qual está erigido a Torre 3 – Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características:

Área: 21.321,46 m²

Superfície: Aparentemente seca

Topografia: Plana

Frente: No nível do logradouro

Zoneamento: ZER 1 – Zona Exclusivamente Residencial

Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Subprefeitura de Butantã

No entanto, o terreno enquadra-se em ZCLz-II (Zona de Centralidade Linear lindeira à ZER). Essa zona possui as seguintes características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes:






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Conforme mapa de desenvolvimento urbano da subprefeitura do Butantã, o imóvel está inserido ainda no interior do perímetro da Operação Urbana, Água Espraiada, que possuí como diretriz principal a revitalização da região de sua abrangência, com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes. O perímetro da operação foi subdividido em seis setores: Brooklin, Berrini, Marginal Pinheiros, Chucri Zaidan, Jabaquara e Americanópolis. A Ponte Otávio Frias Filho (Ponte Estaiada), já concluída, foi executada com recursos oriundos da operação. Estão em andamento, obras relativas às vias locais do Brooklin como o prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes, um parque linear e prolongamento da Avenida Chucri Zaidan, que se estenderá até a Avenida João Dias. Em atendimento à Licença Ambiental Prévia da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, foi incorporada a construção de uma ponte entre as pontes do Morumbi e João Dias. As Linhas 5 Lilás do Metrô e Linha 17 Ouro do monotrilho terão aporte de recursos da operação urbana mediante convênios firmados entre o Estado e o Município de São Paulo, os recursos para financiar tais intervenções são oriundos da venda em leilões de Certificados de potencial Adicional de Construção – os CEPAC, e também de investimentos do orçamento do município. A Operação Urbana Consorciada Água Espraiada prevê algumas melhorias no entorno, tais como:

O prolongamento da Avenida Chucri Zaidan até a Rua da Paz;

O alargamento da Rua José Guerra, entre as Ruas da Paz e Fernandes Moreira;

O alargamento da Rua José Guerra e Professor Manoelito de Orneias, entre a Rua Fernandes Moreira e a Avenida Alfredo Egidio de Souza Aranha;

O alargamento da Rua Luís Seráphico Jr. desde a Praça Embaixador Ciro

Freitas Vale;






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O alargamento da Rua Luís Seráphico Jr. desde a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale, até a Avenida Prof. Alceu Maynard Araújo;

Abertura da via entre a Avenida Prof. Alceu Maynard Araújo e a Rua Ferreira de Alentejo;

Alargamento da Rua Laguna, desde a Rua Ferreira do Alantejo até a Av. João Dias;

Execução de via subterrânea em túnel sob a Rua José Guerra, no trecho entre as proximidades das Ruas Antônio de Chagas e Dr. Aramis Ataide;

Execução de ponte entre as Pontes Morumbi e João Dias, bem com a sua ligação viária até o prolongamento da Av. Chucri Zaidan.

Assim sendo, através do pagamento de contrapartida financeira - mediante aquisição de CEPAC - é possível aumentar o potencial construtivo de 1,00 (coeficiente de aproveitamento básico) para até 4,00 vezes a área do terreno. No Setor Marginal Pinheiros deve ser adquirido 1 CEPAC (Certificado Potencial Adicional de Construção) para cada 2 m² de área de construção adicional. Segundo a tabela de Situação do Estoque Não Residencial Geral, da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano – Departamento Técnico do Uso do Solo – Deuso, datado de 30/11/2012, o distrito do Morumbi conta hoje com um estoque de potencial construtivo de 10.000,00m² para uso não residencial sendo que 9.982,58m² se encontram comprometidos.






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4.2. Construções

O complexo “Cidade Jardim Corporate Center”, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de 173.210,91m², implantado em terreno de 21.321,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de 19.203,71 m², 21.619,95 m² e 55.750,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam 2.579 vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d’água e extensa área verde. O Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, “Continental Tower” na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 12 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 1.950kg ou 26 pessoas. Existem ainda 3 elevadores de apoio sendo um que vai do 1º subsolo ao 27º pavimento, um elevador de segurança/serviço que vai do 7º ao 27º pavimento e um terceiro que vai do 27º pavimento ao heliponto. O edifício ainda conta com 4 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 975kg ou 13 pessoas que ligam os subsolos ao térreo.

Os andares em avaliação estão localizados entre o 1° e 13° pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas:

Características Principais

Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas

Fechamento: Blocos de concreto e vidro

Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente

Idade: Entregue em setembro de 2012

Estado de Conservação: Nova (A)

Acabamentos:

Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete.

Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada.

Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada.

Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira.






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Fotografias:

Escritório, 3° pavimento







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Acesso à sala tipo, com vista para o hall de elevadores, 9° pavimento






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Sanitário tipo P.N.E., 9° pavimento







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Porta corta-fogo que integra o 12° pavimento






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Sanitário tipo, 13° pavimento

Escada de incêndio,13° pavimento






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Hall de elevadores, 13° pavimento

Circulação central, 13° pavimento






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Estacionamento para ônibus e vans, térreo

Estacionamento para motos, térreo






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Bicicletário, 4° Sobressolo

Vestiário para o bicicletário, 4°Sobressolo






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Estacionamento, 3° Sobressolo

Acesso aos elevadores do estacionamento, 3° Sobressolo






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Acesso de pedestres, comum ao Conjunto Corporativo (embasamento)

Controle do acesso de pedestre, comum ao Conjunto Corporativo (embasamento)






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Passarela coberta de acesso ao Shopping Cidade Jardim

Business Center Concierge, comum ao Conjunto Corporativo






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Auditório, comum ao Conjunto Corporativo

Sala de reunião 1, comum ao Conjunto Corporativo






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Frente do imóvel, com área destinada ao café à esquerda

Recepção






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Hall de elevadores, térreo

Sala VIP com acesso ao heliponto, 27° pavimento






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Heliponto

Vista do heliponto, Torres residenciais e o Shopping Cidade Jardim






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4.3. FUTURO SISTEMA DE TRANSPORTE POR TELEFÉRICO

Desenvolvido pela JHSF e em processo de aprovação junto à Prefeitura de São Paulo, o

TELEFÉRICO BERRINI – CIDADE JARDIM ligará a estação Berrini da CPTM ao bairro do

Morumbi via Complexo Cidade Jardim.

Projeto de implantação

De acordo com o material apresentado as principais vantagens são transporte rápido,

confortável e seguro, que ligará o Complexo Cidade Jardim, tanto à região da Berrini como a

outras regiões, por meio de uma integração com outros meios de transporte.

O resultado a se observar será de melhoria da infraestrutura para a comunidade local com

atrativo turístico para a cidade, acessibilidade mais eficiente ao bairro do Morumbi e

valorização dos empreendimentos diretamente beneficiados com o inovador meio de

transporte.

Fotos ilustrativas






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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O Morumbi é um distrito situado na zona oeste de São Paulo, pertencente à subprefeitura do Butantã, possuindo a maior concentração de renda e uns dos mais elevados índices de desenvolvimento da capital. A atividade econômica do Estado de São Paulo apresenta sinais de recuperação, reflexo do aumento das vendas varejistas e da produção industrial, sendo verificado nos últimos meses aumento das exportações (principalmente produtos manufaturados). O setor da construção civil apresentou queda no nível de atividade. No mês de maio, foram registrados 46,4 pontos, queda de 3,5 pontos em relação ao mês de março. Com relação às atividades de construção de edifícios e obras de infraestrutura, os níveis apontam queda de 4,5 e 1,4 pontos respectivamente, com atuais 48,8 e 49,6 pontos. Após o encerramento do 1º semestre, o balanço do mercado corporativo é positivo apesar dos indícios de desaceleração. A queda de alguns indicadores econômicos aliada à possibilidade da entrada de muitos empreendimentos em curto prazo mudará as condições de mercado verificadas nos últimos anos. Atualmente os empreendimentos em fase de construção e projetos aprovados totalizam 1,3 milhões de metros quadrados, ou seja, 90% do atual inventário de alto padrão. Apesar desta nova variável, a velocidade de absorção dos imóveis que fora elevada nos últimos anos demonstra sinais de acomodação, em parte explicadas pelos preços acima da média praticados nos últimos empreendimentos entregues. O cenário, no entanto, não é de pessimismo. A Colliers estima que a taxa de vacância entre 7% e 12% é uma condição saudável para demanda e oferta.

O mercado de São Paulo apresentou taxa de vacância/disponibilidade de 7,6% -

número 4,3% superior ao verificado no trimestre anterior.

O aumento ocorreu em função da área

disponível remanescente do trimestre

anterior somada à devolução de área em

outros empreendimentos bem como a

quantidade de novos imóveis que o

mercado recebeu considerando a

velocidade de absorção estável.

O gráfico ao lado mostra a variação

anual da vacância na cidade.

Fonte: Colliers International do Brasil






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Na região Faria Lima o aumento de 13,9% ocorreu principalmente pela entrega do

empreendimento Pátio Malzoni parcialmente locado. Comparando ao percentual

registrado no trimestre anterior, constata-se aumento de 11,9%.

Com vacância atual de 5,5%, a região da Vila Olímpia apresentou aumento de 2,1%

em comparação ao período anterior.

As regiões da Berrini, Chácara Santo Antônio e Paulista também apresentaram

aumento, taxas de 10,5%, 7,3% e 20,2% respectivamente.



No total foram detectados 21.174 m²

disponíveis em empreendimentos

corporativos existentes de alto padrão.

A absorção líquida trimestral foi positiva

em 62.250 m², resultado contrário ao

apresentado no trimestre anterior, onde foi

registrado absorção liquida negativa.

As regiões da Faria Lima, Itaim e Paulista

foram as que mais contribuíram para o

número, cada qual com 59.693 m², 19.071

m² e 6.213 m², respectivamente.







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Os preços médios pedidos de

locação aumentaram novamente no

3º trimestre.

A média alcançou R$ 126,50/m²/mês

número 2% superior ao trimestre

anterior, justificado pelo novo

inventário e baixa vacância de 7,6%.

A tabela ao lado mostra a diferença

de preços pedidos em relação ao

trimestre anterior nas principais

regiões monitoradas pela Colliers.


Em relação aos preços mínimos e máximos pedidos de locação houve pouca variação

durante o 3º trimestre. O preço mínimo foi de R$ 60/m²/ mês nas regiões Barra Funda

e Chácara Santo Antônio e o máximo, de R$ 220/m²/mês na região Faria Lima.

O 3°trimestre do ano recebeu novos empreendimentos corporativos tais como o Pátio

Malzoni, The One, WT Paulista e Continental Tower Cidade Jardim. Apesar das

postergações, a projeção para o final do ano é que o mercado receba 389 mil m².

No ano de 2013 o inventário projetado é de 250 mil m² e 42% deste total estará na

região da Roque Petroni.






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Até o ano de 2015, o inventário existente de edifícios corporativos de alto padrão

poderá alcançar 2,5 milhões de m².

As tendências do mercado paulistano de escritórios Classes A e A+ para o final de

2012 são as seguintes:

• Vacância – Oscilação entre 7% e 12%.

• Absorção – Projeção de absorção líquida acumulada entre 200 mil m² e 300 mil m².

• Preços – Aumento acumulado de 8% a 10% no decorrer do ano.

• Novo Estoque – Entrega de 389 mil m², distribuídos entre as regiões da Marginal,

Faria Lima e Vila Olímpia, cada qual com 34%, 25% e 22%.

5.1. Últimos Acontecimentos De acordo a Folha de São Paulo do dia 16/10/12, a JHSF Incorporadora comprou “barracos” da favela vizinha ao Complexo Cidade Jardim. A nota relata que de acordo com moradores do Jardim Panorama, a JHFS ofereceu R$60 mil por algumas residências e especula que o objetivo da JHSF é a retirada de todas as moradias precárias que estão instaladas em uma área de 20 mil metros quadrados, na vizinhança do empreendimento, para futuramente implantar novos projetos. O método de requalificação da área é simples: os moradores recebem uma avaliação de suas casas (depende da área construída e do material usado), e dirigem-se ao escritório da Companhia Habitacional Jardim Panorama.






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Ainda de acordo com a matéria, calcula-se que as casas de 120 famílias estejam nos planos da JHSF, mesmo as que ocupam área da rua, da praça municipal e da viela para escoamento de águas pluviais.

Fonte: Folha de São Paulo, 16/10/2012






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5.2. Matriz SWOT

PONTOS FORTES ASPECTOS DESAFIADORES

- Empreendimento voltado para o público

classe A;

- Tráfego intenso de veículos na região;

- Laje que possibilita boa ocupação;

- Facilidade de acesso de veículos pela

Avenida Nações Unidas em ambos os

sentidos;

- Disponibilidade de transporte público por

ônibus ou por trem;

- O empreendimento possui bom projeto

arquitetônico, com sistema moderno de

automação, comunicação e segurança;

- Boa relação entre área privativa e a

número de vagas;

S W

OPORTUNIDADESO T

AMEAÇAS

- Projetato para receber o certificado

Green Building, o que possibilitará auferir

aluguéis mais altos ;

- Não inserido em região tradicional de

escritórios, o que implica em investimento

de marketing para comercialização.

- Não há concorrente direto na região;

- Visibilidade comercial e imagem

coorporativa;

- Localização privilegiada para o tipo de

negócio.

CENÁRIO DE LIQUIDEZ: Média para locação

Média para venda

- Dificuldade de transporte público para a

travessia de pedestres de um lado a outro

da marginal;






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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

6.1. Referências Normativas

A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo.

6.2. Introdução

Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado

o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto,

considerou-se, como cenário base o valor médio de locação definido a partir da

aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

Foram considerados ainda cenários alternativos baseados na variação de valores de

locação, definida a partir da consideração do campo de arbítrio da avaliação

estabelecido em função da ferramenta estatística utilizada para o cálculo de sua

estimativa pontual.

Tendo em vista a possibilidade de aprovação do projeto do Teleférico Berrini – Cidade

Jardim, o estudo apresentou ainda um cenário lastreado na hipotética valorização que

essa melhoria de transporte ocasionaria. Analogamente ao efetuado para a situação

atualmente verificada (sem o teleférico), foram apresentados cenários alternativos

baseados na variação do valor de locação.

6.3. Valor Locativo – Situação Atual

Para efeitos desse trabalho será considerada como “Situação Atual” a avaliação do

imóvel considerando as atuais condições de acesso ao imóvel.

6.3.1. Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.






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6.3.2. Elementos comparativos

Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 6 (seis) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 – Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário.

6.3.3. Tratamento por Fatores

No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização:

Fator de Fonte

Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10% (dez por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos.

Fator de Transposição

Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores:

I. Equipamentos Urbanos

Variáveis Sim Não

Trafegabilidade 20 0

Luz Domiciliar 13 0

Rede de Água 11 0

Luz Pública 7 0

Guias e Sarjetas 5 0

Rede de Esgoto 4 0

Telefonia 2 0

Gás 1 0






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Pavimentação Distância ao Transporte

Coletivo Largura da Via

Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5

Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5

Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3

Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1

II. Características da Região

Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial

Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00

De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95

De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90

Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85

Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80

Fator Padrão Construtivo

Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula:

Fpc = 1 + (((PdAVA – PdCOMP) / PdCOMP)) x pc)

Onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis






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Fator Depreciação

Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão:

FOC = R + K x (1-R)

Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. K = coeficiente de Ross/Heideck

O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais.

Fdep = 1 + (((FdepAVA – FdepCOMP) / FdepCOMP)) x pc)

onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis

Vaga de Estacionamento

Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com pesquisas realizadas na região e no próprio complexo, o valor de locação correspondente às vagas é de R$ 450,00/mês.






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42

6.3.4. Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte:

6.3.5. Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 – Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:

. Valor Unitário Básico R$ 91,94 /m²

6.3.6. Valor Locativo do imóvel

O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja,

VALOR DE LOCAÇÃO = Au x VUB + n x VVE Onde: Au = Área Útil em m2 VUB = Valor Unitário Básico em R$/m2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento VVE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m2 mês

Área de Construção = 906,41 m2

Índice de Local = 111,60

Cota-Parte Terreno = 50%

Cota-Parte Construção = 50%

Valor da Vaga = R$ 450,00

Padrão = 2,520

Idade = 0 anos

Vida Útil Referencial = 50 anos

Estado de Conservação = A

Fator de Depreciação = 1,000

SITUAÇÃO PARADIGMA






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Considerou-se ainda que os andares intermediários apresentam valor locativo 2% superior1 aos dos escritórios situados nos andares baixos. O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro/12, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe.

Dessa forma, o valor de locação total do imóvel, em números redondos é:

Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 106,29/m2 mês. Considerando como “zona baixa” os conjuntos situados do 1° ao 7° andares e como “zona média” os situados do 8° ao 13° andares, tem-se os seguintes valores médios2:

1 A diferença de valor entre os andares foi definida conforme pesquisas realizadas junto aos operadores

de mercado da área de escritórios.

Matrícula Conjunto Andar

Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário

Base

(R$/m²/mês)

Valor

Unitário Vaga

(R$/mês)

Locação Base

(R$/mês)

Valor Unitário

Base Total

(R$/m²/mês)

212.264 11 1 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.265 12 1 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.266 21 2 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.267 22 2 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.268 31 3 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.269 32 3 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.270 41 4 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.271 42 4 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.272 51 5 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.273 52 5 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.274 61 6 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.275 62 6 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.276 71 7 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.277 72 7 906,41 26 91,94 450,00 95.034,33 104,85

212.278 81 8 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.279 82 8 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.280 91 9 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.281 92 9 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.282 101 10 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.283 102 10 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.284 111 11 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.285 112 11 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.286 121 12 1.619,92 52 93,78 450,00 175.312,32 108,22

212.287 131 13 809,96 26 93,78 450,00 87.656,16 108,22

212.288 132 13 866,52 27 93,78 450,00 93.410,23 107,80

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.388.000,00

Valor de Locação






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Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 104,85/m2 mês

Valor Unitário - Zona Média = R$ 108,18/m2 mês

6.3.7. Valor Locativo – Cenários Alternativos

6.3.7.1. Valor Mínimo

De acordo com a Parte 2 da NBR 14.653 da ABNT é possível estabelecer como valor

mínimo o identificado como campo de arbítrio da avaliação. Considerando-se a

ferramenta estatística utilizada esse valor é 15% inferior à estimativa pontual, ou seja:

Valor Unitário Básico - Zona Baixa = R$ 78,15/m2 mês

Valor Unitário Básico - Zona Média = R$ 79,71/m2 mês

Valor da Vaga de Estacionamento = R$ 382,50/m2 mês

Aplicando-se esse valores nos diversos escritórios que compõem o imóvel em

avaliação, tem-se:


2 Os valores médios referentes às zonas baixa e média foram apresentados porque serão utilizados para

a elaboração do fluxo de caixa a partir do qual se determinará o valor de mercado para venda.


Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário -

Limite Inferior

(R$/m²/mês)

Valor Unitário

Vaga (R$/mês) -

Inferior

Locação -

Inferior

(R$/mês)

Valor Unitário

Total (R$/m²/mês) -

Inferior

212.264 11 1 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.265 12 1 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.266 21 2 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.267 22 2 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.268 31 3 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.269 32 3 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.270 41 4 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.271 42 4 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.272 51 5 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.273 52 5 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.274 61 6 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.275 62 6 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.276 71 7 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.277 72 7 906,41 26 78,15 382,50 R$ 80.779,18 89,12

212.278 81 8 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.279 82 8 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.280 91 9 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.281 92 9 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.282 101 10 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.283 102 10 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.284 111 11 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.285 112 11 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.286 121 12 1.619,92 52 79,71 382,50 R$ 149.015,48 91,99

212.287 131 13 809,96 26 79,71 382,50 R$ 74.507,74 91,99

212.288 132 13 866,52 27 79,71 382,50 R$ 79.398,69 91,63

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.030.000,00






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Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 90,36/m2 mês. Considerando como “zona baixa” os conjuntos situados do 1° ao 7° andares e como “zona média” os situados do 8° ao 13° andares, tem-se os seguintes valores médios:

Valor Unitário - Zona Baixa = R$ 89,12/m2

Valor Unitário - Zona Média = R$ 91,96/m2

6.3.7.2. Valor Máximo

De acordo com a Parte 2 da NBR 14.653 da ABNT é possível estabelecer como valor

máximo o identificado como campo de arbítrio da avaliação. Considerando-se a

ferramenta estatística utilizada esse valor é 15% inferior à estimativa pontual, ou seja:






Valor de Locação – Limite Inferior






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6.3.7.3. Intervalo de Valores de Locação Tendo em vista os valores anteriormente calculados, tem-se:


Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário -

Limite Superior

(R$/m²/mês)

Valor Unitário

Vaga (R$/mês) -

Superior

Locação -

Superior

(R$/mês)

Valor Unitário

Total (R$/m²/mês)

- Superior

212.264 11 1 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.265 12 1 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.266 21 2 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.267 22 2 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.268 31 3 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.269 32 3 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.270 41 4 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.271 42 4 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.272 51 5 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.273 52 5 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.274 61 6 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.275 62 6 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.276 71 7 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.277 72 7 906,41 26 105,73 517,50 R$ 109.289,48 120,57

212.278 81 8 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.279 82 8 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.280 91 9 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.281 92 9 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.282 101 10 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.283 102 10 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.284 111 11 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.285 112 11 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.286 121 12 1.619,92 52 107,84 517,50 R$ 201.609,17 124,46

212.287 131 13 809,96 26 107,84 517,50 R$ 100.804,59 124,46

212.288 132 13 866,52 27 107,84 517,50 R$ 107.421,76 123,97

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.746.000,00

Valor de Locação – Limite Superior






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47

6.4. Valor de Venda – Situação Atual

6.4.1. Metodologia

Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda

baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10

anos.

Foram consideradas as seguintes premissas:

6.4.2. Receitas

6.4.2.1. Receitas de Locação

Considerou-se que para todos os escritórios que compõem o imóvel serão pactuados

contratos típicos de locação com vigência de 60 meses, com valor locativo

correspondente ao praticado em mercado, variável conforme o zoneamento de andar

de situação.

Conforme calculado no item 6.3.6., os valores de locação são:



Intervalo de Valores






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a) Crescimento Real

Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de revisão dos contratos

de locação (36 meses após o início de cada contrato) e para os novos contratos de

locação adotou-se a premissa de crescimento real equivalente a 1% a.a.

b) Carência Inicial

Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiu-

se que todos os contratos serão sujeitos à carência inicial de 2 meses locação.

c) Vacância entre Contratos

Assumiu-se a ocorrência de que 100% dos contratos não serão renovados e que,

portanto, todos os escritórios serão submetidos a um período de vacância de 3 meses.

6.4.2.2. Aporte – Garantia de Rentabilidade Mínima

Considerou-se aporte complementar contratual, efetuado pelo incorporador do empreendimento. A garantia de rentabilidade mínima após terminado o período de construção (6 primeiros meses após o término da obra) é calculada a partir da aplicação da taxa de 0,86% ao mês. Do 7º ao 18º meses após o término da obra, a garantia é reduzida à proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra. Considerou-se ainda que o reembolso de despesas do FII será integralmente realizado pelo empreendedor ao longo dos 6 primeiros meses após a conclusão do edifício. Do 7º ao 18º mês após o término da obra, esse reembolso é reduzido na mesma proporção da Garantia de Rentabilidade mínima, ou seja, na proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra.

6.4.3. Despesas

6.4.3.1. Despesas Durante a Vacância

Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas:






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a) Condomínio

R$ 19,00/m2 de área útil

b) IPTU

R$ 7,00/m2 de área útil

6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo

O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base

na receita mensal de locação, à razão de 2,50% sobre o valor locativo mensal, com a

finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no

padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise.

Tendo em vista tratar-se de imóvel entregue ao longo de 2012, considerou-se que

esse fundo começará a ser constituído a partir do 36° mês do fluxo.

6.4.5. Property Management

Foi considerada verba equivalente a 1% da receita bruta de locação para custos com

gerenciamento da propriedade.

6.4.6. Despesas Comerciais

A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do

imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel.

6.4.7. Simulação de Venda

Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de

8% a.a. que reflete a tendência a médio e longo prazo de queda da taxa de

rendimento de escritórios e da taxa de juros.






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Fonte: Colliers International do Brasil – Relatório de Investimentos

Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 4% do valor de venda.

6.4.8. Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxas de desconto entre 8% a.a. e 9% a.a., tem-se o seguinte intervalo de valores de mercado para venda da imóvel:

Tendo em vista as características de mercado atuais, o valor mais provável, indicado pela Colliers é de R$ 319.500.000,00, equivalente à aplicação da taxa de desconto de 8,50% a.a..







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6.4.9. Valor de Mercado para Venda – Cenários Alternativos Mantidas todas as premissas utilizadas para a composição do Fluxo de Caixa Descontado, com exceção dos valores de locação que foram variados para a composição dos cenários de Valor Mínimo e Valor Máximo e da taxa de desconto (entre 8% a.a. e 9% a.a.), tem-se os seguintes intervalos para o valor de mercado para venda:

Valores válidos para Novembro/2012.

6.5. Situação Futura

Para efeitos desse trabalho será considerada como “Situação Futura” a avaliação do

imóvel considerando a existência e o funcionamento do TELEFÉRICO BERRINI –

CIDADE JARDIM.

6.5.1. Valor de Locação Para a determinação do valor de locação no cenário base foram considerados a mesma metodologia, elementos comparativos e fatores de homogeneização apresentados nos itens 6.3.1. a 6.3.3. desse laudo de avaliação. No entanto, para considerar as melhores condições de acesso a situação paradigma, que possibilita a homogeneização dos valores passa a ser a seguinte:

8,00% R$ 330.900.000,00 R$ 283.100.000,00 R$ 378.800.000,00

8,50% R$ 319.500.000,00 R$ 273.300.000,00 R$ 365.700.000,00

9,00% R$ 308.600.000,00 R$ 264.100.000,00 R$ 353.100.000,00

Taxa de Desconto (a.a.) Cenário BaseCenário - Valor

Mínimo de Locação

Cenário - Valor

Máximo de






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Consequentemente, o valor unitário básico, para Novembro/2012 é:

. Valor Unitário Básico R$ 96,83 /m²

O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja,

VALOR DE LOCAÇÃO = Au x VUB + n x VVE Onde: Au = Área Útil em m2 VUB = Valor Unitário Básico em R$/m2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento VVE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m2 mês Considerou-se ainda que os andares intermediários apresentam valor locativo 2% superior aos dos escritórios situados nos andares baixos. O valor locativo do imóvel em avaliação na Situação Futura, para Novembro/12, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe.

Área de Construção = 906,41 m2

Índice de Local = 124,95

Cota-Parte Terreno = 50%

Cota-Parte Construção = 50%

Valor da Vaga = R$ 450,00

Padrão = 2,520

Idade = 0 anos

Vida Útil Referencial = 50 anos

Estado de Conservação = A

Fator de Depreciação = 1,000

SITUAÇÃO PARADIGMA






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Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário

Base

(R$/m²/mês)

Valor

Unitário Vaga

(R$/mês)

Locação Base

(R$/mês)

Valor Unitário

Base Total

(R$/m²/mês)

212.264 11 1 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.265 12 1 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.266 21 2 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.267 22 2 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.268 31 3 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.269 32 3 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.270 41 4 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.271 42 4 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.272 51 5 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.273 52 5 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.274 61 6 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.275 62 6 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.276 71 7 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.277 72 7 906,41 26 96,83 450,00 99.463,61 109,73

212.278 81 8 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.279 82 8 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.280 91 9 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.281 92 9 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.282 101 10 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.283 102 10 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.284 111 11 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.285 112 11 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.286 121 12 1.619,92 52 98,76 450,00 183.386,57 113,21

212.287 131 13 809,96 26 98,76 450,00 91.693,28 113,21

212.288 132 13 866,52 27 98,76 450,00 97.729,26 112,78

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.499.000,00

Valor de Locação






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54

6.5.2. Valor Locativo – Cenários Alternativos

6.5.2.1. Valor Mínimo

Utilizando os mesmos conceitos do item 6.3.7.1. desse laudo, tem-se:






Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 94,54/m2 mês.

O valor de locação calculado para cada escritório pode ser visualizado na tabela a

seguir:

Valor de Locação – Limite Inferior






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Considerando como “zona baixa” os conjuntos situados do 1° ao 7° andares e como “zona média” os situados do 8° ao 13° andares, tem-se os seguintes valores médios:



6.5.2.2. Valor Máximo

Utilizando os mesmos conceitos do item 6.3.7.2. desse laudo, tem-se:







Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário -

Limite Inferior

(R$/m²/mês)

Valor Unitário

Vaga (R$/mês) -

Inferior

Locação -

Inferior

(R$/mês)

Valor Unitário

Total (R$/m²/mês) -

Inferior

212.264 11 1 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.265 12 1 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.266 21 2 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.267 22 2 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.268 31 3 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.269 32 3 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.270 41 4 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.271 42 4 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.272 51 5 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.273 52 5 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.274 61 6 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.275 62 6 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.276 71 7 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.277 72 7 906,41 26 82,30 382,50 R$ 84.544,07 93,27

212.278 81 8 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.279 82 8 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.280 91 9 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.281 92 9 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.282 101 10 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.283 102 10 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.284 111 11 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.285 112 11 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.286 121 12 1.619,92 52 83,95 382,50 R$ 155.878,58 96,23

212.287 131 13 809,96 26 83,95 382,50 R$ 77.939,29 96,23

212.288 132 13 866,52 27 83,95 382,50 R$ 83.069,87 95,87

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.124.000,00

Valor de Locação – Limite Superior






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Esse valor significa um valor unitário médio de R$ 127,93/m2 mês.

O valor de locação calculado para cada escritório pode ser visualizado na tabela a

seguir:

Considerando como “zona baixa” os conjuntos situados do 1° ao 7° andares e como “zona média” os situados do 8° ao 13° andares, tem-se os seguintes valores médios:



6.5.2.3. Intervalo de Valores de Locação Tendo em vista os valores anteriormente calculados, tem-se:


Área

Privativa

(m²)

Vagas

(un)

Valor Unitário -

Limite Superior

(R$/m²/mês)

Valor Unitário

Vaga (R$/mês) -

Superior

Locação -

Superior

(R$/mês)

Valor Unitário

Total (R$/m²/mês)

- Superior

212.264 11 1 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.265 12 1 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.266 21 2 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.267 22 2 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.268 31 3 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.269 32 3 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.270 41 4 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.271 42 4 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.272 51 5 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.273 52 5 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.274 61 6 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.275 62 6 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.276 71 7 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.277 72 7 906,41 26 111,35 517,50 R$ 114.383,15 126,19

212.278 81 8 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.279 82 8 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.280 91 9 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.281 92 9 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.282 101 10 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.283 102 10 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.284 111 11 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.285 112 11 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.286 121 12 1.619,92 52 113,58 517,50 R$ 210.894,56 130,19

212.287 131 13 809,96 26 113,58 517,50 R$ 105.447,28 130,19

212.288 132 13 866,52 27 113,58 517,50 R$ 112.388,65 129,70

TOTAL 22.465,82 677 R$ 2.874.000,00

Intervalo de Valores






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57

6.5.3. Valor de Mercado para Venda

Para a determinação do valor de mercado para venda no cenário base foram consideradas as mesmas metodologia e premissas apresentadas no itens 6.4.1. a 6.4.7. desse laudo de avaliação, com exceção das receitas de locação.

6.5.3.1. Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxas de desconto entre 8% a.a. e 9% a.a., tem-se o seguinte intervalo de valores de mercado para venda da imóvel:

Tendo em vista as características de mercado atuais, o valor mais provável, indicado pela Colliers é de R$ 333.800.000,00, equivalente à aplicação da taxa de desconto de 8,50% a.a..

6.5.3.2. Valor de Mercado para Venda – Cenários Alternativos Mantidas todas as premissas utilizadas para a composição do Fluxo de Caixa Descontado, com exceção dos valores de locação que foram variados para a composição dos cenários de Valor Mínimo e Valor Máximo e da taxa de desconto (entre 8% a.a. e 9% a.a.), tem-se os seguintes intervalos para o valor de mercado para venda:

Valores válidos para Novembro/2012.

8,00% R$ 345.700.000,00 R$ 295.600.000,00 R$ 395.800.000,00

8,50% R$ 333.800.000,00 R$ 285.500.000,00 R$ 382.100.000,00

9,00% R$ 322.300.000,00 R$ 275.700.000,00 R$ 368.900.000,00

Taxa de Desconto (a.a.) Cenário BaseCenário - Valor

Mínimo de Locação

Cenário - Valor

Máximo de







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58

7. TERMO DE ENCERRAMENTO

Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável.

Este laudo é composto por 58 (cinquenta e oito) folhas e 10 (dez) anexos.

São Paulo, 18 de Dezembro de 2012.

COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL

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Paula Casarini

CREA 5.060.339.429/D

Mony Lacerda Khouri

CREA 5.061.519.418

Manager | Valuation & Advisory Services

Coordinator | Valuation & Advisory Services






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ANEXOS






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ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS -ESCRITÓRIOS – CENÁRIO BASE –

SITUAÇÃO ATUAL






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Endereço: R. Ministro Jesuíno Cardoso , 454 - cjto

104 - The One - Faria LimaFonte:

Célia ( Zabo Engenharia ) - Tel.: 3060-

4222

O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 39.787,80

V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 306,06

ACH (m²): 306,06 Fator de elasticidade: 0,90

A.P.T. (m²): 306,06 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00

Idade (anos): 0 Padrão: 2,52

Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,990

Número de Vagas: 10 Preço Pedido (R$): 39.787,80

Valor, sem Ff e Vagas (R$): 31.310,93 Valor Unitário Homogenizado: R$ 92,58 /m²




4223




A.P.T. (m²): 520,52 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





Endereço:Av Brigadeiro Faria Lima, 201 - Conj.

141 - Torre Faria Lima - Ohtake CulturalFonte: Laura ( Recepção ) - Tel.: 3030-9876




A.P.T. (m²): 308,25 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





3

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

11

Ano:

2012

1

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

2

ÁREAS

Mês:






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Endereço:Rua Aspasia, 10 - 15º - Conj. 151 -

Spazio Faria LimaFonte:

Kauffman Imóveis - Walter Cury

Tel.: 7867-1467




A.P.T. (m²): 305,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00










A.P.T. (m²): 608,54 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





Endereço:Av Brigadeiro Faria Lima, 3624 - Faria

Lima SquareFonte:

Gislene Santos (Grifo Properties) - Tel.:

(11)2111-6550




A.P.T. (m²): 852,85 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





6

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

5

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

4

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012






Brasil

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ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES -VALOR UNITÁRIO BÁSICO – CENÁRIO

BASE – SITUAÇÃO ATUAL






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Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi – n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.

1 102,30 1,0000 1,0050 0,9000 0,905 92,58

2 102,30 1,0000 1,0050 0,9000 0,905 92,58

3 93,40 1,0000 1,0490 0,8720 0,921 86,02

4 134,26 0,9110 1,0100 0,9000 0,821 110,23

5 93,21 1,0000 1,0490 0,8720 0,921 85,85

6 111,01 0,8500 1,0380 0,8720 0,760 84,37

Fator

Final

q

(R$/m²)Elemento

Valor Unitário

(R$/m²) descontados fator

oferta e construções

F Pd P depF

Transp

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

Soma = R$ 551,63 / m²

Número de Elementos = 6

Valor Médio = R$ 91,94 / m²

Limite Inferior = R$ 64,36 / m²

Limite Superior = R$ 119,52 / m²

Soma = R$ 551,63 / m²



VALOR UNITÁRIO BÁSICO

Intervalo para Saneamento

Média Saneada






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Número de Amostras: 6

Número de Graus de Liberdade: 5

tc (tabelado): 1,476

Desvio Padrão = 9,64







TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS

CAMPO DE ARBÍTRIO

Elementos Efetivamente Utilizados

Campo de Arbítrio

INTERVALO DE CONFIANÇA






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ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA – SITUAÇÃO ATUAL - CENÁRIO BASE






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2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

01

23

45

67

89

10

RE

CE

ITA

S4.6

61.2

00,0

021.9

26.8

80,3

317.6

19.4

92,2

127.9

34.2

85,9

629.2

06.9

11,9

229.6

13.2

21,7

626.6

04.8

66,5

624.3

25.0

25,2

426.9

85.8

26,4

730.3

63.7

68,9

131.0

96.7

57,8

1

Receita

de L

ocação

0,0

03.8

20.4

48,9

317.0

81.1

23,6

127.9

34.2

85,9

629.2

06.9

11,9

229.6

13.2

21,7

626.6

04.8

66,5

624.3

25.0

25,2

426.9

85.8

26,4

730.3

63.7

68,9

131.0

96.7

57,8

1

Aport

e -

Gara

ntia

de R

enta

bili

dade

4.6

61.2

00,0

018.1

06.4

31,4

0538.3

68,6

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0

Despesas -

Vacância

-1.1

65.2

81,5

2-5

.577.6

89,5

2-2

.284.3

98,4

8-8

4.2

35,8

40,0

00,0

0-8

01.2

66,4

4-1

.385.7

16,7

0-8

00.8

06,8

6-7

1.0

73,9

90,0

0

IPT

U-3

13.7

29,6

4-1

.501.6

85,6

4-6

15.0

30,3

6-2

2.6

78,8

80,0

00,0

0-2

15.7

25,5

8-3

73.0

77,5

7-2

15.6

01,8

5-1

9.1

35,3

10,0

0

Condom

ínio

-851.5

51,8

8-4

.076.0

03,8

8-1

.669.3

68,1

2-6

1.5

56,9

60,0

00,0

0-5

85.5

40,8

6-1

.012.6

39,1

3-5

85.2

05,0

1-5

1.9

38,6

90,0

0

Fundo d

e R

eposiç

ão d

e A

tivo

0,0

00,0

00,0

0-1

20.9

78,7

4-7

30.1

72,8

0-7

40.3

30,5

4-6

80.2

13,5

2-6

71.9

06,3

1-7

31.0

53,1

8-7

67.2

14,0

4-7

77.4

18,9

5

Despesas C

om

erc

iais

0,0

0-5

73.5

42,9

2-8

33.5

51,3

8-4

07.5

86,7

40,0

00,0

0-4

52.8

49,5

4-8

88.6

74,0

8-5

70.4

74,7

20,0

00,0

0

DE

SP

ES

AS

-1.1

65.2

81,5

2-6

.151.2

32,4

4-3

.117.9

49,8

6-6

12.8

01,3

2-7

30.1

72,8

0-7

40.3

30,5

4-1

.934.3

29,5

1-2

.946.2

97,1

0-2

.102.3

34,7

6-8

38.2

88,0

3-7

77.4

18,9

5

SIM

ULA

ÇÃ

O D

E V

EN

DA

0,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0362.4

95.6

79,6

7

Re

su

ltad

o O

pe

racio

nal L

íqu

ido

3.4

95.9

18,4

815.7

75.6

47,8

914.5

01.5

42,3

627.3

21.4

84,6

528.4

76.7

39,1

228.8

72.8

91,2

224.6

70.5

37,0

621.3

78.7

28,1

524.8

83.4

91,7

129.5

25.4

80,8

9392.8

15.0

18,5

4

VP

L319.5

54.3

73,3

7






Brasil

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ANEXO 4 - FLUXO DE CAIXA – SITUAÇÃO ATUAL – CENÁRIOS ALTERNATIVOS






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2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

01

23

45

67

89

10

RE

CE

ITA

S4.6

61.2

00,0

021.3

53.7

21,9

015.0

57.1

05,6

223.7

44.5

25,0

124.8

26.3

24,1

925.1

71.6

87,3

422.6

14.6

81,0

620.6

76.6

67,7

422.9

38.2

26,9

225.8

09.6

57,7

226.4

32.7

14,0

5

Receita

de L

ocação

0,0

03.2

47.2

90,5

014.5

18.7

37,0

223.7

44.5

25,0

124.8

26.3

24,1

925.1

71.6

87,3

422.6

14.6

81,0

620.6

76.6

67,7

422.9

38.2

26,9

225.8

09.6

57,7

226.4

32.7

14,0

5

Aport

e -

Gara

ntia

de R

enta

bili

dade

4.6

61.2

00,0

018.1

06.4

31,4

0538.3

68,6

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0

Despesas -

Vacância

-1.1

65.2

81,5

2-5

.577.6

89,5

2-2

.284.3

98,4

8-8

4.2

35,8

40,0

00,0

0-8

01.2

66,4

4-1

.385.7

16,7

0-8

00.8

06,8

6-7

1.0

73,9

90,0

0

IPT

U-3

13.7

29,6

4-1

.501.6

85,6

4-6

15.0

30,3

6-2

2.6

78,8

80,0

00,0

0-2

15.7

25,5

8-3

73.0

77,5

7-2

15.6

01,8

5-1

9.1

35,3

10,0

0

Condom

ínio

-851.5

51,8

8-4

.076.0

03,8

8-1

.669.3

68,1

2-6

1.5

56,9

60,0

00,0

0-5

85.5

40,8

6-1

.012.6

39,1

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38,6

90,0

0

Fundo d

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0,0

00,0

00,0

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20.6

58,1

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71.1

29,4

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21.4

04,9

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52.1

43,8

1-6

60.8

17,8

5

Despesas C

om

erc

iais

0,0

0-4

87.4

97,8

0-7

08.5

34,2

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00,0

00,0

0-3

84.9

11,3

1-7

55.3

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84.9

40,4

30,0

00,0

0

DE

SP

ES

AS

-1.1

65.2

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2-6

.065.1

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2-2

.992.9

32,7

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33.5

44,7

6-6

20.6

58,1

0-6

29.2

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.764.3

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0-2

.712.2

22,8

5-1

.907.1

52,2

4-7

23.2

17,8

0-6

60.8

17,8

5

SIM

ULA

ÇÃ

O D

E V

EN

DA

0,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0308.1

26.8

68,1

7

Re

su

ltad

o O

pe

racio

nal L

íqu

ido

3.4

95.9

18,4

815.2

88.5

34,5

712.0

64.1

72,8

423.2

10.9

80,2

624.2

05.6

66,0

824.5

42.3

95,1

520.8

50.3

08,5

617.9

64.4

44,8

921.0

31.0

74,6

825.0

86.4

39,9

2333.8

98.7

64,3

7

VP

L273.3

90.7

14,1

5

VALOR MÍNIMO






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2014

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2022

01

23

45

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10

RE

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ITA

S4.6

61.2

00,0

022.4

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74,3

920.1

80.6

51,0

432.1

23.6

05,4

733.5

87.1

43,5

334.0

54.3

81,4

030.5

95.0

14,9

227.9

73.1

33,4

231.0

32.7

99,0

234.9

17.4

82,9

535.7

60.4

05,0

2

Receita

de L

ocação

0,0

04.3

93.2

42,9

919.6

42.2

82,4

432.1

23.6

05,4

733.5

87.1

43,5

334.0

54.3

81,4

030.5

95.0

14,9

227.9

73.1

33,4

231.0

32.7

99,0

234.9

17.4

82,9

535.7

60.4

05,0

2

Aport

e -

Gara

ntia

de R

enta

bili

dade

4.6

61.2

00,0

018.1

06.4

31,4

0538.3

68,6

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0

Despesas -

Vacância

-1.1

65.2

81,5

2-5

.577.6

89,5

2-2

.284.3

98,4

8-8

4.2

35,8

40,0

00,0

0-8

01.2

66,4

4-1

.385.7

16,7

0-8

00.8

06,8

6-7

1.0

73,9

90,0

0

IPT

U-3

13.7

29,6

4-1

.501.6

85,6

4-6

15.0

30,3

6-2

2.6

78,8

80,0

00,0

0-2

15.7

25,5

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73.0

77,5

7-2

15.6

01,8

5-1

9.1

35,3

10,0

0

Condom

ínio

-851.5

51,8

8-4

.076.0

03,8

8-1

.669.3

68,1

2-6

1.5

56,9

60,0

00,0

0-5

85.5

40,8

6-1

.012.6

39,1

3-5

85.2

05,0

1-5

1.9

38,6

90,0

0

Fundo d

e R

eposiç

ão d

e A

tivo

0,0

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0-1

39.1

22,2

4-8

39.6

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9-8

51.3

59,5

4-7

82.2

29,9

3-7

72.6

72,3

4-8

40.6

89,3

4-8

82.2

75,0

8-8

94.0

10,1

3

Despesas C

om

erc

iais

0,0

0-6

59.5

33,3

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20.7

44,5

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.021.9

39,5

5-6

56.0

61,7

50,0

00,0

0

DE

SP

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AS

-1.1

65.2

81,5

2-6

.237.2

22,8

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.242.9

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3-6

92.0

94,1

4-8

39.6

78,5

9-8

51.3

59,5

4-2

.104.2

40,9

5-3

.180.3

28,6

0-2

.297.5

57,9

5-9

53.3

49,0

7-8

94.0

10,1

3

SIM

ULA

ÇÃ

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EN

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0,0

00,0

00,0

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00,0

00,0

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00,0

00,0

00,0

0416.8

60.0

01,4

4

Re

su

ltad

o O

pe

racio

nal L

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ido

3.4

95.9

18,4

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416.9

37.6

88,3

131.4

31.5

11,3

332.7

47.4

64,9

433.2

03.0

21,8

728.4

90.7

73,9

624.7

92.8

04,8

228.7

35.2

41,0

733.9

64.1

33,8

7451.7

26.3

96,3

3

VP

L365.7

13.0

38,1

4

VALOR MÁXIMO






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ANEXO 5 - ELEMENTOS COMPARATIVOS – LOCAÇÃO - “SITUAÇÃO FUTURA”






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4222




A.P.T. (m²): 306,06 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00








4223




A.P.T. (m²): 520,52 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00










A.P.T. (m²): 308,25 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





2

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

1

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

3

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012






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Endereço:Rua Aspasia, 10 - 15º - Conj. 151 -

Spazio Faria LimaFonte:

Kauffman Imóveis - Walter Cury

Tel.: 7867-1467




A.P.T. (m²): 305,00 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00










A.P.T. (m²): 608,54 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





Endereço:Av Brigadeiro Faria Lima, 3624 - Faria

Lima SquareFonte:

Gislene Santos (Grifo Properties) - Tel.:

(11)2111-6550




A.P.T. (m²): 852,85 A.M. (m²): 0,00

A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00





4

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

5

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012

6

ÁREAS

Mês:

11

Ano:

2012






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ANEXO 6 - TRATAMENTO POR FATORES VALOR UNITÁRIO DE LOCAÇÃO -

“SITUAÇÃO FUTURA”






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Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m2; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi – n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado.

1 102,30 1,0000 1,0050 0,9470 0,952 97,39

2 102,30 1,0000 1,0050 0,9470 0,952 97,39

3 93,40 1,0000 1,0490 0,9170 0,966 90,23

4 134,26 0,9110 1,0100 0,9470 0,868 116,54

5 93,21 1,0000 1,0490 0,9170 0,966 90,04

6 111,01 0,8500 1,0380 0,9170 0,805 89,36

Fator

Final

q

(R$/m²)Elemento

Valor Unitário

(R$/m²) descontados fator

oferta e construções

F Pd P depF

Transp

IMÓVEL EM AVALIAÇÃO

Soma = R$ 580,95 / m²





Soma = R$ 580,95 / m²



VALOR UNITÁRIO BÁSICO

Intervalo para Saneamento

Média Saneada






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Número de Amostras: 6

Número de Graus de Liberdade: 5

tc (tabelado): 1,476

Desvio Padrão = 10,34







TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS

CAMPO DE ARBÍTRIO

Elementos Efetivamente Utilizados

Campo de Arbítrio

INTERVALO DE CONFIANÇA






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ANEXO 7 – FLUXO DE CAIXA - “SITUAÇÃO FUTURA” – CENÁRIO BASE






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2012

2013

2014

2015

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01

23

45

67

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10

RE

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61.2

00,0

022.1

04.6

94,2

618.4

13.6

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29.5

00,8

530.5

60.9

00,5

330.9

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727.8

37.5

92,2

725.4

52.5

92,2

828.2

37.5

08,6

931.7

71.4

47,3

432.5

38.3

95,3

7

Receita

de L

ocação

0,0

03.9

98.2

62,8

617.8

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429.2

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530.5

60.9

00,5

330.9

86.0

76,6

727.8

37.5

92,2

725.4

52.5

92,2

828.2

37.5

08,6

931.7

71.4

47,3

432.5

38.3

95,3

7

Aport

e -

Gara

ntia

de R

enta

bili

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4.6

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00,0

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0

Despesas -

Vacância

-1.1

65.2

81,5

2-5

.577.6

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2-2

.284.3

98,4

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4.2

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40,0

00,0

0-8

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66,4

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.385.7

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0-8

00.8

06,8

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1.0

73,9

90,0

0

IPT

U-3

13.7

29,6

4-1

.501.6

85,6

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30,3

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2.6

78,8

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0-2

15.7

25,5

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73.0

77,5

7-2

15.6

01,8

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9.1

35,3

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0

Condom

ínio

-851.5

51,8

8-4

.076.0

03,8

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.669.3

68,1

2-6

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56,9

60,0

00,0

0-5

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40,8

6-1

.012.6

39,1

3-5

85.2

05,0

1-5

1.9

38,6

90,0

0

Fundo d

e R

eposiç

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e A

tivo

0,0

00,0

00,0

0-1

26.5

87,0

0-7

64.0

22,5

1-7

74.6

51,9

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03.0

60,7

2-7

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9-8

02.7

80,5

4-8

13.4

59,8

8

Despesas C

om

erc

iais

0,0

0-6

00.2

37,1

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72.1

80,3

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20,0

00,0

0-4

73.9

26,3

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29.9

18,3

5-5

96.7

88,9

10,0

00,0

0

DE

SP

ES

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-1.1

65.2

81,5

2-6

.177.9

26,6

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.156.5

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37.2

10,2

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64.0

22,5

1-7

74.6

51,9

2-1

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26,9

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.018.6

95,7

7-2

.162.5

46,4

6-8

73.8

54,5

3-8

13.4

59,8

8

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0379.3

00.5

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7

Re

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o O

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3.4

95.9

18,4

815.9

26.7

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57.0

25,9

828.5

92.2

90,5

929.7

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78,0

230.2

11.4

24,7

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65,3

722.4

33.8

96,5

126.0

74.9

62,2

230.8

97.5

92,8

1411.0

25.5

25,8

6

VP

L333.8

25.5

90,8

9






Brasil

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ANEXO 8 - FLUXO DE CAIXA – SITUAÇÃO FUTURA – CENÁRIOS ALTERNATIVOS






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2012

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RE

CE

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425.9

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49,7

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61.3

36,2

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01.3

71,9

527.0

05.0

95,4

527.6

56.9

83,9

6

Receita

de L

ocação

0,0

03.3

98.5

05,2

115.1

93.7

90,6

524.8

44.5

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425.9

76.1

49,7

726.3

37.5

43,6

123.6

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36,2

721.6

34.1

81,4

024.0

01.3

71,9

527.0

05.0

95,4

527.6

56.9

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6

Aport

e -

Gara

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4.6

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0

Despesas -

Vacância

-1.1

65.2

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IPT

U-3

13.7

29,6

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.501.6

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Condom

ínio

-851.5

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Fundo d

e R

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Despesas C

om

erc

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DE

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60,1

7-2

.773.7

20,6

7-1

.958.2

47,0

0-7

53.4

21,2

4-6

91.4

24,6

0

SIM

ULA

ÇÃ

O D

E V

EN

DA

0,0

00,0

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00,0

00,0

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00,0

00,0

00,0

00,0

0322.3

97.8

74,1

3

Re

su

ltad

o O

pe

racio

nal L

íqu

ido

3.4

95.9

18,4

815.4

17.0

48,2

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90.2

62,0

725.3

26.7

46,0

325.6

79.1

05,0

221.8

52.2

76,1

018.8

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43.1

24,9

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51.6

74,2

1349.3

63.4

33,4

9

VP

L285.5

10.8

57,6

3

VALOR MÍNIMO






Brasil

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2012

2013

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61.2

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022.7

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13.4

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17,6

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72.6

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636.5

36.5

69,3

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42,2

3

Receita

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17,6

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84,0

232.4

72.6

87,2

636.5

36.5

69,3

737.4

18.5

42,2

3

Aport

e -

Gara

ntia

de R

enta

bili

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4.6

61.2

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018.1

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00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

00,0

0

Despesas -

Vacância

-1.1

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2-5

.577.6

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8-8

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00,0

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0-8

00.8

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1.0

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0

IPT

U-3

13.7

29,6

4-1

.501.6

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4-6

15.0

30,3

6-2

2.6

78,8

80,0

00,0

0-2

15.7

25,5

8-3

73.0

77,5

7-2

15.6

01,8

5-1

9.1

35,3

10,0

0

Condom

ínio

-851.5

51,8

8-4

.076.0

03,8

8-1

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68,1

2-6

1.5

56,9

60,0

00,0

0-5

85.5

40,8

6-1

.012.6

39,1

3-5

85.2

05,0

1-5

1.9

38,6

90,0

0

Fundo d

e R

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0,0

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0-1

45.5

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3-8

78.6

11,3

9-8

90.8

35,1

0-8

18.4

78,9

3-8

08.5

07,2

7-8

79.6

79,7

1-9

23.1

82,3

3-9

35.4

63,5

6

Despesas C

om

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0,0

0-6

90.2

75,4

5-1

.002.9

89,1

2-4

90.3

24,8

10,0

00,0

0-5

45.0

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.069.3

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9-6

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78,2

40,0

00,0

0

DE

SP

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AS

-1.1

65.2

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2-6

.267.9

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0-7

20.1

33,2

8-8

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9-8

90.8

35,1

0-2

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94.2

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0436.1

88.5

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1

Re

su

ltad

o O

pe

racio

nal L

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ido

3.4

95.9

18,4

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630.1

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5472.6

71.5

78,8

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L382.1

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VALOR MÁXIMO






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ANEXO 9 – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL






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ANEXO 10 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO






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De acordo com o item “Especificação das Avaliações” da NBR 14653-2: 2004 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas – Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação

Valor Determinado Método

Grau de Fundamentação

Valor de Locação Comparativo II

Valor de Mercado Renda II

Grau de Precisão

Valor Determinado Método Grau de Precisão

Valor de Locação Comparativo III

· apresentação de projeto de teleférico. foram analisadas ainda informações complementares...

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