(

Prefeitura Municipal de São José dos Campos - Estado de São Paulo -

PL, · ;.;·..J · ~ ) NO JORN/\L ~ / L • 1. ,., L-O ,v\UNJCIPJO

N.o 1} ( \ de~.{.jjJ~~:,

L E I N° 7048/06 de 28 de março de 2006

"Autoriza a Prefeitura Municipal a permutar área de domínio público municipal, classificada como bem dominical, com área pertencente à Mitra Diocesana de São José dos Campos".

O Prefeito Municipal de São José dos Campos faz saber que a Câmara Municipal aprova e ele sanciona e promulga a seguinte lei:

Art. 1°. Fica a Prefeitura Municipal autorizada a permutar a área de domínio público municipal, classificada como bem dominical, abaixo descrita, localizada no bairro Bosque dos Eucaliptos e melhor caracterizada no memorial descritivo, na planta e no laudo de avaliação, inclusos, que são parte integrante desta lei, com a área pertencente à Mitra Diocesana de São José dos Campos, melhor descrita e caracterizada no artigo 2° desta lei :

01 - Imóvel: Área de terra (Parte da Área de Utilidade Pública XXIX).

02 - Propriedade: Domínio Público Municipal. 03 - Localização: Av. Ouro Fino - Bosque dos

Eucaliptos. 04 - Situação: A área de terra está situada entre a Av.

Ouro Fino, área remanescente de utilidade pública XXIX (Ocupada pela Obra Assistencial e Social "Coração de Maria", Rua Promissão (Antiga Rua F7) e lote 18 e 36 da quadra 11 O, Rua Batatais (Antiga Rua G8) e lote 18 e 36 da quadra 119.

05 - Características do terreno: Formato irregular, plano e sem benfeitorias.

06 - Medidas e confrontações: Mede de frente 30,00m (Trinta metros) de extensão confrontando com a Av. Ouro Fino; Nos fundos mede 30,00m (Trinta metros) de extensão confrontando com a área remanescente de utilidade pública XXIX (Ocupada pela Obra Assistencial e Social "Coração de Maria"; 62,09m (Sessenta e dois metros e nove centímetros) de extensão do lado direito de quem do imóvel olha a Av. de situação confrontando com a Rua Promissão (Antiga Rua F7) e lote 18 e 36 da quadra 11 O e 62,09m (Sessenta e dois metros e nove centímetros) de extensão do lado esquerdo confrontando com a Rua Batatais (Antiga Rua G8) e lote 18 e 36 da quadra 119, fechando assim o perímetro.

07 -Área total: O perímetro descrito perfaz uma área de 1.862,99m2 (Um mil oitocentos e sessenta e dois metros quadrados e noventa e nove decímetros quadrados).

Art. 2°. Pela presente permuta, a Mitra Diocesana de S José dos Campos, entregará à Prefeitura Municipal a área abaixo descrita, 0-~ zada na Av. Cassiano Ricardo, melhor caracterizada no memorial descritivo, na H048 Pl 27578-0/06 c__ 1

Prefeitura Municipal de São José dos Campos - Estado de São Paulo -

planta e no laudo de avaliação, inclusos, que são parte integrante desta lei, área esta que passará a integrar o patrimônio público municipal disponível:

Campos.

João).

01 - Imóvel: Área de terra (Parte da matrícula 92.251 ). 02 - Propriedade: Mitra Diocesana de São José dos

03- Localização: Av. Cassiano Ricardo (Antiga Av. São

04 - Situação: A área de terra está situada entre a Avenida Cassiano Ricardo (Antiga Av. São João) e área remanescente da Mitra Diocesana de São José dos Campos.

05 - Características do terreno: Formato irregular, plano e sem benfeitorias.

06 - Medidas e confrontações: Mede de frente 65, 17m (Sessenta e cinco metros e dezessete centímetros) de extensão confrontando com a Av.Cassiano Ricardo (Antiga Av. São João); Nos fundos mede 64,29m (Sessenta e quatro metros e vinte e nove centímetros) de extensão; 13,57m (Treze metros e cinqüenta e sete centímetros) de extensão do lado direito de quem do imóvel olha a Av. de situação e 3,84m (Três metros e oitenta e quatro centímetros) de extensão do lado esquerdo, confrontando nos últimos segmentos com a área remanescente da Mitra Diocesana de São José dos Campos, fechando assim o perímetro.

07- Área total: O perímetro descrito perfaz uma área de 485,16m2 (Quatrocentos e oitenta e cinco metros quadrados e dezesseis decímetros quadrados).

Parágrafo único. Para que se concretize a permuta de referidos imóveis, através de escritura pública, deverão estes estar totalmente livres e desocupados de pessoas, ficando tal providência a cargo da permutante, Mitra Diocesana de São José dos Campos.

Art. 3°. As partes permutantes responderão pelas despesas que se originarem das escrituras da permuta ora autorizada, em relação aos imóveis que vierem a lhes pertencer em razão desta lei, bem como dos registros no Cartório competente.

Art. 4°. Fazem parte integrante desta lei os inclusos memoriais descritivos, plantas e laudos de avaliação dos imóveis.

Art. 5°. Esta lei entra em vigor na data publicação, revogadas as disposições em contrário.

de sua ~ Prefeitura Municipal de São José dos Campos, 28 de

março de 2006.

0'Eduardo Cu Prefeito Municipal Pl 27578-0/06 2

Prefeitura Municipal de São José dos Campos - Estado de São Paulo -

Registrada na Divisão de Formalização e Atos da Secretaria de Assuntos Jurídicos, aos vinte e oito dias do mês de março do ano de dois mil e seis.

Q~\-~)~ Roberta 'rVrarconâes Fourniol Rebello

Chefe da Divisão de Formalização e Atos

L 7048 Pl 27578-0/06 3

.. PREFKITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

SECRETARIA DE OBRAS DEPARTAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS

MEMORIAL DESCRITIVO

De uma área de Domínio Público Municipal a ser permutada.

01- IMÓVEL: - Área de terra. (parte da Área de Utilidade Pública XXIX)

02 - PROPRIEDADE: - Domínio Público Municipal.

03- LOCALIZAÇÃO: -AV. Ouro Fino-Bosque dos Eucaliptos.

04 - SITUAÇÃO: - A área de terra está situada entre a AV.Ouro fino, Área

remanescente de Utilidade Pública XXIX (ocupada pela Obra Assistencial e Social

"Coração de Maria"), Rua Promissão (antiga Rua F?) e lote 18 e 36 da quadra 11 o,

Rua Batatais (antiga Rua G8) e lote 18 e 36 da quadra 119.

05 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: - Formato Irregular, plano e sem

benfeitorias.

06 - MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES: - Mede de frente 30,00m (trinta metros) de

extensão confrontando com a AV. Ouro Fino; nos fundos mede 30,00m (trinta metros)

de extensão confrontando com a Área remanescente de Utilidade Pública XXIX

(ocupada pela Obra Assistencial e Social " Coração de Maria"); 62,09m (sessenta e

dois metros e nove centímetros) de extensão do lado direito de quem do imóvel olha

AV. de situação confrontando com a Rua Promissão (antiga Rua F?) e lote 18 e 3

quadra 11 o e 62,09m (sessenta e dois metros e nove centímetro

Bos4ut:_mitra_pennuta

\

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS SECRETARIA DE OBRAS

DEPARTAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS

esquerdo confrontando com a Rua Batatais (antiga Rua G8) e lote 18 e 36 da quadra

119, fechando assim o perímetro.

07 -ÁREA TOTAL: - O perímetro descrito perfaz uma área de 1862,99m2 (um mil

oitocentos e sessenta e dois metros quadrados e noventa e nove decímetros

quadrados).

Secretaria de Obras.

BosqutUll i tra_pt:nn ut a 2

,.

/

RUA PROMISSÃO

CANTIGA RUA F7)

AV. DURO F INO

___ _ .....

ÁREA REMANESCENTE

DE UTILIDADE .PtJBLICA XXIX

COCUPADA PELA OBRA ASSISTENCI

E SOCIAL ' CORAÇÃO DE MARIA')

RUA BATA TAIS CANTIGA RUA Gl

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOSÉ DOS CA.l\-IPOS SECRETARIA DE OBRAS

DEPARTAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS

MEMORIAL DESCRITIVO

De uma área de terra a ser permutada.

01-IMÓVEL:- Área de terra. (parte da matricula 92251}.

02 - PROPRIEDADE: - Mitra diocesana de São José dos Campos. I

03- LOCALIZAÇÃO: - AV. Cassiano Ricardo (antiga AV. São João).

04 - SITUAÇÃO: - A área de terra está situada entre a Avenida Cassiano Ricardo

(antiga AV. São João) e área remanescente da Mitra Diocesana de São José dos

Campos.

05 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: - Formato Irregular, plano e sem

benfeitorias.

06 - MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES: - Mede de frente 65, 17m (sessenta e cinco

metros e dezessete centímetros) de extensão conf.rontando com a AV. Cassiano '

Ricardo (antiga AV. São João); nos fundos mede 64,29m (sessenta e quatro metros e

vinte e nove centímetros) de extensão; 13,57m (treze metros e cinqüenta e sete I

centímetros) de extensão do lado direito de quem do imóvel olha a AV. de situ - o e

3,84m (três metros e oitenta e quatro centímetros) de extensão do lado es

confrontando nos últimos segmentos com a área remanescente da Mitra Dioc

São José dos Campos. fechan

Cltssiculo_nlitrlt_pcmlllt;l

,.;

...... /

----~------ --· ---- ---- ---

PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO J OSÉ DOS CAMPOS SECRETARIA DE OBRAS

DEPARTAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS

07 - ÁREA TOTAL: - O perímetro descrito perfaz uma área de 485,16m2 (quatro

centos e oitenta e cinco metros quadrados e dezesseis decímetros quadrados).

Secretaria de Obras.

Eng2 Carlos r:lai~~C'r.._._.

Supervisor de Cálculos e Sistemas

Cassiaml_mitra_pt:nnuta 2

~

8/ «:( • Q;/ ~

- ~I - - - o .

- -- - - -- ---------- - I ----- --------- a ~------~-~~ - - - - --- -- a /

-- - - - -~~- - --- a - - -~~ - - -- 2 ' ----- - ~~~~ - ---- ' ---------- -~-----=· · ~- - --------- 1 i AV ----~ - - -- <t ' . CAs - ~-- --- I SIANo - """" ~ - -- - - :"( I

( .)

/ I

,u I I I I I J ,_..,

I

I

I \

f

I I

r -

"" <J:: a A ~

-&~ RICARD - ·~~~~- __ _ __ ;;Y

vJ17-- O -- - 0::-

~ --- ---- -- - - - ---~~=~~~~~~~~··~·=······~~ -----

E:

"' In 6

<1 ... 29 !")

' ' ----------

LJ <{ f- (J

< -) LJ (.) 0 (/)

~ LJ Q

-::;:

3 ~ 0:.' <J::

"" <{ LJ LJ & ~ ......

A

<J: 1-fr f-'-< ~

I

ÃREA REMANESCENTE DA

MATRíCULA 92251

(Y)' .....

MITRA DIOCESANA DE S.J.CAMPOS

o 0:

2 2 o ~

N i::: 0: o

I I

I I

I

(}: I Q I

I I

-----

/ /

I

I I

I I

._,_

-

PREFEITURA MUNICIPA SECRETAF

AAEA DE TERRA A SER PER114l1TAOA

PROPRIIDADE DA IAITRA OIOCESAKA D

AAEA 485, 16m2

AVENIDA CASSIANO RICARDO --1:>500 Doto

,_,_

--c:.sswl _ .. r• C..O. S. i

~· / I ~ i .~ l,~ .

CMfe 0. '*"'* 4e W N :- .. wttwo Olmo< .. Olw _ ... .. .,..._ c..g· """'"''

r-

..

LAUDO T~CNICO DE AVALIAÇÃO

·-

-------------------------------------------------------------------------------------------------- (' 8 (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchio~vivax.com.br • São José dos Campos/~

2

l. Objetivo do laudo

Cuida -se de determinar o valor de mercado de um -terreno -situ­

ado na Avenida Cassia no Ricardo, esquina com a Rua João Batis ta Ortiz

Monteiro, zona urbana do município e comarca de São José dos Campos, e

que consta pertencer à Ordem dos Servos de Maria (do c . anexo).

2. Vistoria

Segundo a Lei Complementar n° 1 65/ 9 7, de 1 5 de dezembro

de 1997, que dispõ e sobre o uso, parcelamento e ocupação do solo do mu­

nicípio de São José dos Campos , a região do imóvel divisado no laudo estó

localizada em Zona Misto Dois (Zm -2), assim definida no artigo 75, VIl, da lei

regulamentar:

" constitui -se de 6reos dotados de infra-estruturo , com tendência à intensi f icação do

urban ização no qual se permite maior adensome.nto, poro melhor e mo ior otimiza­

ção do infra-estruturo existente e ocupação dos terrenos ociosos, odmitindo-s~ o

uso residenc ial, o uso compatíve l com o uso re sidencial , o uso sujeito o co ntro le e

uso industrial compatível com o uso residencial."

Nessa zona são permitidas as seguintes ati vidades : residencial

unifamilior (R 1) e multifamiliar (R2 , R3 , R4 e R5}; uso compatível com o resi­

dencial (UCR) ; uso sujeito a contro le (USC, c lasses 1 ); uso industria l (UI,

nível "A''} e uso agroindustrial (AGI, nível "A").

Os parâm etros dimensionais o que se deve submeter o uso

comercial localizados em "ZM-2 11 são:

• Coeficiente de aproveitamento móximo : 3 ,00

• Taxo de ocupação móxima: 0,65 {\ ;>

----------------------------------- -------------------------------~---~---- ------------------g ( 12) 3 921 4229 • CEP 12 242 030 • au r icchio®v ivax .com.br • Sã o José dos Camp /SP

' '

...

3

~ Frente mínimo: S,OOm.

~ Área mínimo: 125,00m2 •

~ Recuo de frente : S,OOm . ---

O lote constituinte do imóvel em exame é praticamente plano,

aparentemente seco e situo-se no mesmo nível dos vias públicos frontais a

ele. De acordo com o planto e memorial anexos, tem formato pouco irregular

e foz extenso frente poro o Avenida Cossiono Ricardo (frente principal) e poro

o Ruo João Batista Ortiz Monteiro (frente secundório), abrangendo óreo de

1 .345,70m2.

Segundo o Planto Genérico de Valores do cidade, vólido poro o

exercício fiscal de 2006, o imóvel a valiando estó no Setor 40, em loca l com

Va lor Fiscal igual o R$ 98,70.

3. Valoração (doto de referência: fevereiro de 2006)

O valor unitório bósico do terreno seró deduzido por meio do

método com po rotivo de dados de me rca do (troto mento por fato res), obser­

vando-se, o quanto possível, os diretrizes expostos no Norma poro avaliação

de imóveis urbano s , do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Enge­

nharia (IB~PE/SP) -, o qual estó em consonância com o recente NBR-14.653-

Avo/ioção de Bens, Porte 2 -, e nos Normas poro Avaliação de Imóveis nos

Varas do Fazendo Público do Capital, editado pelo ·Comissão de Peritos

nomeado em face do Portaria 01 / 2003, do Centro de Apoio aos Juízes dos

Varas do Fazendo Público do C apital d o Estado de São Paulo (CAJUFA).

4

O desenvolvimento da homogeneização aos elementos que.

comporão a amostragem do va lor unitário seguirá, basicamente, o critério

recomendado pelo engenheiro de avaliações José Fiker (em Manual de Avo/i­

ações e Perícias em /móveis Urbanos, 2° Edição, Editoro Pini, 2005). Poro

tanto, serão levados em conto os seguintes fatores e condições:

Parâmetros do lote padrão da região : testado de referência de 16,00m; pro­

fundidade de aproveitamento eficiente entre 25,00m e 50,00m. (51 zona das

"Normas de Avaliação" do CAJUFA, tópico 5.3.7) .

Fator de oferta: 0,90, poro eliminar o superestimativa das ofertas.

Fator de testada: relação entre a testado de referência da região (no coso,

16,00m) e a testada (a) do comparativo, dado pelo expressão (16,00/o) 0•25,

até os limites de a = 8,00m e a = 32,00m. Se (a) for menor que 8,00m ou

maior que 32 ,00m serão assumidos o = (16/8) 0·25 e o = (16/32) 0

•25

, respec-

tivamente.

Fator de profundidade:

• se a profundidade equivalente (f) do elemento coletado estiver entre os

limites do intervalo de melhor aproveitamento estabelecido poro o região

(P mi = 25,00m e p mo = 50 ,00m), o fator será 1 ,00;

• se o profundidade equivalente (f) do elemento coletado for superior ao

limite máximo, o fator será calculado até esse limite por meio da seg!Jinte

fórmula:

Obs: (I) em terrenos suscetíveis de incorporação por permissão legal e conve­

niência econômica, a profundidade máxima (P mal será de até 3 vezes a testa­

da principal; (11) em terrenos suscetíveis de constru ção de conjuntos residen­

ciais por permissão legal e conveniência econômica, (P mal será de até 2 vezes

-----lii(i2)392 ;-:;,,9-;-ciPii242õ30·-;;;~.,vi~~;;~.;;:;;;-:-sãol.;;-do;c;;..P••I&

' . 5

o testado principal; (111 ) nos lotes em bairros de resid~nc1o ae padrão modes­

to ou de residências de alto padrão, não deve ser considerada desvalorizaÇão

de testada nem de profundidade, no caso de ser aquela inferior a de referên­

cia e esta, a de profun didade mín ima .

Fator de área: dado pela expressão f (área do elemento pesquisado/pela

área do avaliando) . Eleva-se à potência 0,25 quando há dife renças de área

menor ou igual o 30%; elevo-se à potência O, 125 quando há diferenças de

área maior que 30%.

Fator de transposição: relação entre o valor fiscal do local do terreno sob

avaliação (R$ 98,70/m 2 /ex.06) e o valor fis ca l do local do comparativo.

Quando houver proporções aberrativas entre os valores fiscais, serão feitos

os ajustes convenien tes.

Isso posto, tem-se:

Elemento 1

lote de 1.000,00m2 (20 x 50) na Avenida Cassiano Ricardo, ao lado do

n2 681. Setor 40; v.f. = 93,80.

In formante: Homero- tel 3921 4421.

Valor: R$ 1 .200,00/m2 .

Homogeneização:

R$ 1.200,00 X 0,90 X (16/32) 0•25

X 98,70/93,80 - R$ 955,00/m2

Elemento 2

l ote de 14.277 ,60m 2 , com 65,00m de frente para a Avenida Cassiano Ricar­

do, ao lado do n° 1983. Setor 40; v.f. = 93,80.

Informante : Jorge - tel 3922 4415 ou 9711 3535.

Valor: R$ 500,00/m 2 - vendida recentemente.

~

6

Cálculo do fator de profundidade:

1 / f p = (P mo/P .} + { ( 1 - (P mo/P .)] X {P mo/P 8 )0

'50

}

1/fp = (50/150) + {(1- (50/150)) X (50/150)0•50

} = 1/fp = 0,7119 -7 fp = 1,40

Homogeneização:

RS 500,00 X (16/32) 0 •25 X (14.277 , 60/l. 345,79)0 ·12S X 1,40 X 98,70/ 93,80 = RS 832,00/m2

Elemento 3

Lote de 2.920,00m 2 , com 75,00m de frente para a Rua dos Arenques. Qua­

dra 12-A, lotes 2, 3 e 4. Setor 40; v.f. = 93,80.

Informante: Imobiliária União, e/Apa recido- tel 3921 6500.

Valor: R$ 800,00/m 2 .

Homogeneização:

R$ 800,00 X 0,90 X (16/32)0•25

X 98,70/93,80 =

Elemento 4

R$ 637 ,OOJm2

Lote de 1. 958 ,00m2 , com 52,00m de frente po ro o Ruo dos Arroios . Quadra

14-A, lotes 3 e 4 . Setor 40; v.f. = 93,80.

Info rma nte : Construtora Cabana, c/ Pedro João- te l 3922 4412 .

Valor: R$ 750,00/ m2 .

Homogeneização:

R$ 750,00 X 0 ,90 X (16/32)0•2 5

X 98,70/93,80 = R$ 597 ,00Jm2

Elemento 5

'Lote de 632 , 00m 2 (19,75 x 30,00) na Rua Tertuli ano Delfin Júnior. Quad ra

23, lote 11 . Seto r 40; v.f. = 93,80.

Informante: João Yromy- tel 394 1 1097 e 3935 9090.

Va lor: R$ 553,00/m2.

Homogeneização:

R$ 553,00 X 0 ,90 X (16,00/19,75)0•25

X 98,70/93,80 = R$ 497 ,00/m2

7

Elemento 6

Lote de 620,00m2 (16 x 38) no Ruo Salmão. Quadro 37, lote 05. Setor 40;

v.f. = 93,80.

Informante: Do . Morto- tel 3921 6753 .

Valor: R$ 700,00/m2.

Homogeneizoção:

R$ 700,00 X 0,90 X (16/16)0•25

X 98,70/93,80 =

Elemento 7

R$ 663,00/m2

Lote de 23.000,00m2, com extenso frente poro o Avenida São João, esquina

com a Ave nida Jorge Zarur (divide em áreas menores). Setor 40; v.f. = 93,80.

Informante : Imobiliária Clávio, c/ Pedrinho - tel 3921 9 700 e 9792 6509.

Valor: R$ 1 .200,00/m2.

Homogeneização :

R$ 1.200,00 X 0,90 X (16/32)0•2 5

X 98,70/ 93,80 = R$ 956,00/m2

Elemento 8

Lote de 1 0 .901,57m2, com 1 OO,OOm de frente para a Rua Aruanã. Setor 40;

v.f. = 93,80.

Informante : Dr Sabonge- tel 3921 6544.

Valor: R$ 800,00/m 2 .

Homogeneização :

Cálculo do fator de profundidade:

1 / fp = {Pmo/ P.,) + { [1 - {Pmo/P.,)] X {Pm0 /P.,)0'50

}

1 / fp = {50/ l 00) + {(l - (50/ l ÜÜ)) X (50/l 00)0•50

} = l / fp = Ü, -7 fp = 1,-17

RS 800 x 0,9 x (16/32) 0 •2~ x (10.90 1,57/1.345,79) 0•125 x 1,17 x 98,7/93,8 = R$ 968,00/m2

----------------------------------------------------------------~---------~ (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchio@vivax.com .th..._• São

I -----~--------. ---

8

Elemento 9

Lote de 712,50m2 (19,00 x 37,00) no Ruo Benedito de Mouro Só. Quadro

35, lote 06 do Jardim Aquorius IV. Setor 40; v.f. = 93,80.

Informante: Décio de Almeida - tel 3934 2926.

Valor: R$ 350.000,00 (R$ 491 ,231m2).

Homogeneizoçõo:

R$ 491,23 X 0,90 X (16/1 9)0•25

X 98,70/93,80 = R$ 446,00/ mrl

Elemento 1 O

Lote de 900,00m 2 (30 x 30) no Ruo Ribeirão Preto, ao lodo do n° 235 - Jar­

dim Alvorada. Setor 55; v.f. = 44,29.

Informante: Beta Imóveis, c/ Maurício- tel 3931 9930 e 9794 1006.

Valor: R$ 300.000,00 (R$ 333,33/m2).

Homogeneizoçõo :

R$ 333,33 X 0,90 X (16/32) 0•25

X 98,70/44,29 = R$ 562,00/m2

Elemento 11

Lote de 26.000,00m 2 , com frente de 30,00m poro o Avenida Cossiono Ricar­

do. Setor 40; v.f. = 98,70.

Informante: Estevom - tel 9129 8311.

Valor: R$ 800,00/ m2.

Cólculo do fator de profundidade:

1/fp = (P mo/P.) + {(l- (Pmo/P.)] X {Pma/P.) 0'50

}

1/fp = (50/150) + {[l- (50/150)] X (50/150)0•50

} = 1/fp = 0,7119 7 fp = 1,40

Homogeneizoçõo :

R$ 700,00 x 0,90 x (16/32) 0•25 x (26.000/ 1.345,79)0

•125 x 1,40 = R$ 1.227,00/m2

osé d os Cll-mpos/SP ,I ••

·------------· ·---

9

Em res umo:

r····-·······--::.. R$-/ m 2

1 ;oa-~•••••••••••••••"'---••·•*-'•---•••• ooooooo--,...._.., •• ,,, ,.,,,,,,,,,,,.,,_,~,-••ooo.-.o-•o. ... uoo.o.o.o.o ... oo.,..o•o-oooo .. oo-•o-•••-• -• -•••••- -•_....oo-•• ·••'"·' ·••••....,-o.oooo.o.oo•••• o..-.o)ttnt·t -nl·t :t .U :Utllftlllll·t ·l -n:t·Un11UU-UUIU U ·t .t ·t ·n1.U .t .n :u .u u ·1·.i

1 Elemento 1 l 955,00 l :-----"-•O-ooo-oooooooooooooooooo •••oo-ouoooo ouooo••• - ••••ooooo ooooo o oooooooo o un••o·oooooooonooooooooo o oooooooooooo o oo o o o-oooo o • o • oooooooooo oouuoooooouooooo ooooooo o uoo.,o o-oooo - ooo.oouooooooooooooouuoooooooouooooooooooouoo.coooo o o oon.:

l Elemento 2 l 832,00 l

m~~;.~~~E: ::_=.:= ::= ~:::::::::~~::::=:=~=-~:=·-:::::=.::.:-:E:::: ==~==]JJ&l i Elemento 5 l *497 00 l ~ ............. __ ............................... -....................................................................................... _ ......................................................... -: ............................................................ ~ .............. .: i Elemento 6 l 663 00 l !''·'"''...,_"''''''''"''·'·••o.•-"·•••·•·•·•• ~••••••••--•-•·•• ----•••••••• ••••ooou .-..---.. • ....,.~,,..,,,, ,,,,,_, _ __ ,,., . .,_., _,,,,,,,,., ,.._"'''.-...-._,_._,.,_.__. .. .,,,,_,,, __ ,,..._,._,_._,.,,,.,,_,_, __ ,.,.,._4,..,••••·•••• .. ••••oo•o•-•-• ••• ._,•••••••·•--..-,, . .,._,.,..,,.,.,,~,,, .. _ .. ,,..:

l Elem ento 7 i 9 56,00 l L~:~:i.~:~:6:!?.:::~:::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::~::::::~::::::::::::::::::::::::::::::::::~::::::::::::::::::::::::::::::::::::::::~::r::::::::::=:::::::::~::::::::::::::::::: :?.§~~§§] ~ Elemento 9 ~ *446,00 ~ ?••-oo••••• •·- oooooooooo.o.o.o.o O-O-ooo·oo.o- •••oooooo-o•·o·o,.o.oo.o.ooo oo.ooooooooouo-••o-o-••·••••••••'"'-'''' ' ·o·- · •••••••oooo-ooooooooooo.ooo,._,,_._,,,,,,,,,,,,ooooo·•-•-......••oooooooooo•••••-ooooooo.oa...,.,..,,,,,,,,._,., ,.._., ___ ,,,,,,,, ,,,,,, .. _,._, • .,._. .... :

i Elemento 1 O ~ 562,00 ~

r.:~:.~~~fid~~.:i~~~~~~~~:= -::=:::::=:::::=:= .:==~~ :::::E=::::::=: :::~E:~f Considerando -se um intervalo co nfióve l de 30% no entorno da

méd ia aritmética sim ples (cf. "Normas" do IBAPE, 1 0.6.6 .b), resulta:

limite superior: R$ 758, 18 x 1,30 = R$ 985,631m2

Limite inferior : R$ 7 58, 1 8 x O ,70 = R$ 530, 72Im 2

Elementos fora do intervalo: 5 , 9 e 1 1. A nova média é:

R$ 6.170,0018 = R$ 771,25

Do que resulta:

Vt = 1.345,7.9m2 x R$ 758, 18I m2 x (32116)0•25 x (13,80/25,00)0

•50

Vt = R$ 901 .522,00 (novecentos e um mil, quinhentos e vinte dois reais)

o José dos Campos/SP

. j

10

E N C E R R A M E N T O

O presente laudo compõe-se de dez folhas impressas somente no anverso,

todas rubricadas , com exceção desta última, que vai datada e assinada.

São José dos Campos, 20 de mar. de 2006.

8 (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchio@vivax.com.br • São José d ampos/SP

~~i~,l~~ - .. . -.. -· ...

' . . . . ~ . .

.· .

I i •t

~:Fi· ·:~ . .-.

i?'-~ ~.- -.. ,.. . ~.· . 1!.' • :a,·

•• f I ~ I

···-:.-·(I.') 1 •1 ;> I ' ,"' '' ... ( I I ' ------------- ) ·---------·--.------C a m Jl" ''~ I ------·-··-------- . """ , .. ,,. """ ------·- . c on1 I• r

... - -- 4 f I l h I O (t• \' I \ t l \ -,-/i)-010 . '' 11 ' 1 ••

. - .. .,. ••• ~... ! fi - . ...

_ .... "":."'.­~ . . ..,

-·~- ­.. :_ .

____ ., ...

. ..

.. LI

I

·-

-------·-------- -- --- /C, I' - ----- ------- -L t m pn" ----- - - - - ---- --~ ::- , 1.,._,·. el o" · - --~ - --- -- --· - ' n nLbr • .u ..... ----------- 'h• o"''' 1\'.1 '\. _ ·- ··--- ~ , 2 o:w • ,1 11 r11 ----- - - · ·1)2' ' • ( I I' I • I ----·- --- ---.--~ -~~;-) _!'12 I

. - -·- ------- ------··-------· ----- . - ---' .

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

I

' . .· 2

1. Objetivo do laudo

Cuida-se de determinar o valor de mercado deumlote situado

entre os números 2.091 (Edifício Carolina) e 2 . 131 do loteamento denominado

"Bosque dos EucaliptosN, zona urbana do município de São José dos Campos.

2. Vistoria

Segundo a Lei Complementar nQ 165/97, de 15 de dezembro de

1997, que dispõe sobre o uso, parcelamento e ocupação do solo do município

de São José dos Campos, a Avenida Ouro Fino é considerada 11Corredor comer­

cial" (artigo 88) e insere - se em Zona Mista Três (ZM-3), assim definida no artigo

75, VI , da lei citada:

"constitu i- se de áreas dotados de infra-estruturo, c o m tendência à intensificação do urboni ·

zoção, no qual se permite maior adensamento, poro melhor e maior otimização da infro­

estrutu ro existente e ocupação dos t e rrenos ociosos, admitindo-se o uso resid encial, o uso

compoHvel com o uso residencial , o uso sujeito o controle especial e uso industrial compatí­

vel com o uso res i dencial. ..

O beneficiamento de lo tes em ZM-3 deve submeter-se aos seguin­

tes coeficientes:

Coeficiente móximo de aproveitamento: 3,00

Taxa móxima de ocupação: 0,65

Frente mfnima : 5.00m .

Área mínima : 125,00m2 .

Recuo de frente : 5,00m.

~ S (12) 392 1 4 229 • CEP 1 2 242 030 • a uricchio®vivax.com .br • São José do Campos/SP

.. 3

São permitidas as seguintes atividades em locais assim classificp- ·

dos: residencial unifamiliar (R l) e multifamiliar (R2, R3, R4 e R5); uso compati­

vel com o residencial (UCR); uso sujeito a controle (USC, classes 1 e 2); uso

industrial (UI, níveis "A" e "B") e uso agroindustrial (AGI, nível •A").

O lote em exame têm topografia plana, ao nível da via pública, e

solos firmes e secos. Abrange órea de l .862,99m2 (cf. doc. anexo) e no s~u

interior estó edificado um templo religioso.

Em face do dimensionamento, uso e ocupação do lote avaliando,

depreende-se que ele estó beneficiado em consonância com a lei de zoneame:n­

to vigente.

O local dispõe de todos os melhoramentos e serviços públicos

usuais. O lote estó no mesmo nível da via de situação e tem solo firme e sedo. ~

A ocupação da região é feita, preponderantemente, por estabelecimentos

comerciais instalados em prédios térreos ou assobradados. O trófego de veíCiu­

los na Rua Ouro Fino é denso e feito em mão dupla. A benfeitoria existente ho

lote não é objeto desta a va liação.

Segundo a Planta Genérica de Valores do município, vó l ida pdra

o exercício de 2006, a região do lote em questão estó no setor 72, em local de

v a lo r fisco I 32,04.

3. Valoração (data de referência: fevereiro/06}

O va lor unitório bósico dos lotes seró deduzido

método comparativo de dados de mercado (tratamento por fatores}, observan­

do-se, o quanto possível , as diretrizes expostas na Norma para ava liação 1de I

imóveis urbanos, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(IBAPE/SP), a qual estó em consonância com a NBR-14.653-Ava/ia ão de Behs

~ (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchio®vivax.oom..br • São José dos Campos/SP

.· 4

Porte 2, e nas Normas poro Avaliação de Imóveis nos Varas da Fazendo Público

da Capital, editada pela Comissão de Peritos nomeada em face da Portaria

O 1/2003, do Centro de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capi­

tal do Estado de São Paulo (CAJUFA).

A homogeneização dos elementos que comporão a amostragem

do valor unitório seguiró, basicamente, o critério recomendado pelo engenheiro

de avaliações José Fiker (em Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urba­

nos, 2• Edição, Editora Pini, 2005). Para tonto, serão levados em conta os

seguintes fatores e condições:

Parélmetros do lote padrão: testada de referência de l O,OOm; profundidade de

aproveitamento eficiente entre 25,00m e 40,00m (8 1 zona das 11 Normas de Ava­

liação" do I BAPE - tópico 9. l) .

Fator de oferta: 0,90, para eliminar a superestimativa das ofertas.

Fator de testada: relação entre a testada de referência da regtao (no caso,

l O,OOm) e a testada (a) do comparativo, dada pela expressão (l O,OO/a)0•25

, até

os limites de a = 5,00m e a = 20,00m. Se (a) for menor que 5,00m ou maior i

que 20,00m serão assumidos a = (l 0/5) 0'25 e a = (1 0/20) 0

·25

, respectivamente.

Fator de profundidade eficiente: se a profundidade (f} do elemento coletado

estiver entre os limites do intervalo de melhor aproveitamento estabelecido para

a região (20,00m a 40,00m}, o fator seró 1 ,00; se (f} for maior que o limite

móximo do intervalo, · o fator seró dado por (f/40,00)0•50

, até a extensão

de f = 80,00m; se (f) for menor que o limite mínimo do intervalo, o fator seró

dado por (20,00/f)0•50

, até a extensão de f = 1 O,OOm. Cumpre salientar que:

(I) em terrenos suscetíveis de incorporação por permissão legal e conveniência

econômica, a profundidade móxima (P mol pode ser de até 3 vezes a test~da

principal; (11) em terrenos suscetíveis de construção de conjuntos residenciais

i

.. 5

..., .. . ............. . .............. - -·~ .. .I

por permissão legal e conveniência econômica, (P m\.f·-pude-rtãfê 1 vezes a tes-

tada principal; (111} nos lotes em bairros de residência de padrão modesto,

aproveitados por construções adequadas , não devem ser consideras desvalori­

zações de testada e de profundidade, no caso de serem inferiores às de referên­

cia e da mínima, respectivamente .

Fator de transposição: relação entre o valor fiscal do local dos lotes sob avalia­

ção (R$ 32,04/m2 /ex.06) e o valor fiscal do local do comparativo. Quando

houver proporções aberrativas entre os valores fiscais, serão feitos os ajustes

convenientes.

Isso posto, tem-se :

Elemento 1

Lote de 250,00m2 (1 O x 25) na Avenida Ouro Fino, ao lado do n2 960, quddra

81. Setor 72; v.f. = 34,46.

Informante: Estevam - tel 9129 8311.

Valor: R$ 58.000,00 (R$ 232,00/m2)

Homogeneização:

R$ 232,00 X 0,90 X 1,00 =

Elemento 2

R$ 209 ,00/m2

Lote de 250,00m2 (1 O x 25) na Avenida Ouro Fino, ao lado do n2 1.563, qua­

dra 98. Setor 72; v.f. = 34,46.

Informante: Edelma ou Celmo- te l 3939 6769 ou 9112 8750.

Valor: R$ 58.000,00 (R$ 232,00/m2)

Homogene ização:

R$ 232,00 X 0,90 X 1,00 = R$ 209 ,00/m2

--~~- -----~~-~ (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchio®vivax.oom.b , dos Ca.mpos/SP

l·

.. 6

Elemento 3

Lote de 250,00m 2 (1 O x 25) na Avenida Ouro Fino, ao lado do nv 1.753, qua­

dra 103 . Setor 72; v.f. = 34,46 .

Informante : Leandro ou Vadecir- tel 3931 3320.

Valor: R$ 58.000,00 (R$ 232 ,00/ m2)

Homogeneização:

R$ 232 ,00 X 0 ,90 X 1,00 =

Elemento 4

R$ 209 ,00fm2

Lote de 309,06m2, com 12,00m de frente para a Avenida Ouro Fino, ao lado

do n2 2.701, esquina com a Rua Lazara Augusta da Silva Lisboa, quadra 141.

Setor 72; v.f. = 34 ,46.

Informante: Edja- tel 3936 1774.

Valor: R$ 60.000,00 (R$ 194 , 14 / m2)

Homogeneização:

R$ 194,14 X 0,90 X (10/ 12)0•25 =

Elemento 5

R$ 167,00/m2

Lote de 250,00m2 (1 O x 25) na Avenida Ouro Fino, ao lado do n2 2 .800, quo- I

dra 152 . Setor 72; v.f. = 34,46.

Informante: Joel ou Marlene -te I 3916 3869 .

Valor: R$ 53.000,00 (R$ 212,00/m2)

Homogeneização:

R$ 212,00 · X 0,90 X 1,00 =

Elemento 6

R$ 1 9 1,00/m2

Lote de 250 ,00m2 (1 O x 25) na Avenida Ouro Fino, ao lado do n2 3.091, qua­

dra 160. Setor 72; v.f. = 34,46 .

Informante : Claudionor- tel 3916 4341 ou 3917 1460.

Va lor: R$ 55.000,00 (R$ 220,00/m2 ) -vendido hó cerca de 60 dias .

~

I

I I I

,

J

/. r

•• -. .· 7

Homogeneização:

R$ 220,00 X 1 ,00 = R$ 220,00/m2

Elemento 7

Lote de 9.460,00m2 na Avenida Salinas, ao lado do n2 2 .043, quadra 146.

Setor 72 ; v. f. = 29 ,59 .

Informante : Geraldo Joaquim- tel (12) 3632 6722 ou 9784 6521.

Valor: R$ 130,00/ m2.

Homogeneização:

R$ 130 ,00 X o, 90 X ( 1 0/20)0•25

X (34 ,46/ 29 ,59) = R$ 1 15 ,OO/m2

Elemento 8

lote de 352 ,95m2, com 1 O, 1Om de frente para a Aven ida Salinas, ao lado do

n2 2.177, quadra 12 5 . Setor 72; v.f. = 29,59.

Informante : lmobiliória Kogage , c/ Borba - tel3911 2123 .

Valor: R$ 50.000,00 (R$ 141 ,66/ m2).

Homogeneização:

R$ 141 ,66 X 0,90 X (34,46/29,59) =

Elemento 9

R$ 148,06/m2

Lote de 374 ,82m2, com 1 O,OOm de frente para a Avenida Salinas, ao lado do

n2 2.317, quadra 136 . Setor 72; v.f. = 29,59 .

Informante : Alexandre- tel 3923 6030 ou 3911 4136.

Valor: R$ 6Q.OOO,OO (R$ 160,07 / m2).

Homogeneização:

R$ 160,07 X 0,90 X (34,46/ 29,59) = R$ 168,00/m2

Elemento 1 O

lote de 850,00m 2 , com 30,00m de frente para a Avenida Salinas, ao lodo do

n2 2.697, quadra 155. Setor 72; v.f. = 29,59.

•• ... . ..

Informante: Goretti- tel 3941 3822.

Valor: R$ 150.000,00 (R$ l76,47/m2).

Homogeneização:

8

R$ 176,47 X 0,90 X (1 0/20)0•25

X (34,46/29,59) =

Elemento 11

R$ 156,00/m2

Lote de 300,00m2 , com 13, 12m de frente para a Avenida Salinas, ao ladG do

n2 1.193, quadra 92. Setor 72; v.f. = 29,59.

Informante: Lindor- tel 3922 6175 ou 0800 7708216.

Valor: R$ 55.000,00 (R$ 183,33/m2).

Homogeneização:

R$ 183,33 X 0,90 X (10/13,12) X (34,46/29,59) = R$ 180,00/m2

Em resumo:

(R$/m2)

Elemento 1 209,00

Elemento 2 209,00

Elemento 3 209,00

Elemento 4 1 6 7 ,bo Elemento 5 191,00 Elemento 6 220,00

Elemento 7 •115,00

Elemento 8 148,100

Elemento 9 168,00

Elemento 1 O 156,00

Elemento· 11 180,00

Média aritmética simples 179,27

Considerando-se um intervalo confi6vel de 30% no entorno da

média aritmética simples (conforme "Normas" do IBAPE, tópico 1 0.6.6.b), resul­

ta :

!!' (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchioOvivax. ~SP

r

--------- - -·---... .

-""' ... 9

limite superior: R$ 1 79,2 7 x 1 ,30 = R$ 233,05/m2

Limite inferior: R$ 1 79,2 7 x O, 70 - R$ 125,48/m2

------O único elemento fora do intervalo estabelecido é o 6. Eliminan­

do-o e tirando nova média, resulta:

R$ 1.857,00/ m2 7 1 O = R$ 185,70/ m2 , que é valor unitório bósico do lote

objetivado nesta avaliação.

Portanto :

Vt = 1 .862,99m2 x R$ 185,70/m2 x (20/1 0)0•25 x (32,04/34,46) x 0,85, onde

(20/1 0)0•2~ é fator de valorização por frente maior que o padrão (32,04 /34,46) é fator de

transposição, e 0 , 85 é fator d e adequação ao local.

Vt = R$ 325.000.00 (trezentos e vinte e cinco mil reais)

~ (12) 3921 4229 • CEP 12 242 030 • auricchi<XtWivax.ocnn.br • São José dos CmnposiSP