uma ferramenta para a implantação criteriosa de shopping centers e centros comerciais
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Estudo de MercadoAnteprojeto ArquitetônicoViabilidade Econômico-Financeira
Uma ferramenta para a implantação criteriosa de shopping centers e centros comerciais.
Eduardo Gomes - Atua no segmento desde 1984.
Desenvolveu sua carreira voltada para o
planejamento, implantação, e gestão de centros
comerciais, especializando-se no desenvolvimento
de planos de negócios e na viabilização econômica
para a montagem e expansão de empreendimentos.
Visão Ser a principal empresa planejadora, desenvolvedora, comercializadora e implantadora de shopping centers, com participação em empreendimentos de qualidade.
Missão
Conceber, planejar, estruturar, comercializar e implantar empreendimentos comerciais dentro de padrões sustentáveis modernos e constantemente atualizados, equilibrando os interesses entre os diversos envolvidos, contando com a participação de colaboradores qualificados, treinados e motivados, respeitando sempre o meio ambiente.
Valores
Ética Transparência Integridade Profissionalismo Comprometimento Agilidade Qualidade Excelência
Quem Somos
Marcos Semenzin - Empresário e consultor de
varejo desde 1982. Desenvolveu sua carreira
voltada para o planejamento e desenvolvimento
comercial em centros comerciais, especializando-
se na captação de novos negócios em varejo e na
representação de redes operadoras.
Viabilizar a implantação de complexos comerciais de forma auto-sustentável,
planejada e segura, identificando oportunidades, mercados, selecionando
pontos, definindo as condições negociais ideais, minimizando riscos e
concretizando negócios. Para isso utilizamos um pacote de ferramentas que
compreende:
Objetivo
Estudo de Mercado
Anteprojeto Arquitetônico
Estudo de Viabilidade Econômico-
Financeira
Novos Facilitadores
Disseminação crescente da cultura de
shopping
Desenvolvimento de grande número
de franquias (encerrou 2012 com
mais de 2.400 marcas, 105 mil
operações, faturando R$ 103 bi)
Lojistas mais profissionais
Novas ferramentas de análise e
planejamento
Maior oferta de serviços
especializados
Mercado Atual
Novos Desafios
Necessidade de geração de novos negócios
com retorno adequado
Migração para fora dos grandes centros
Tendência de forte acirramento da
concorrência
Risco de excesso de disponibilidade de ABL
Necessidade de um planejamento mais
técnico e preciso
O mix deve ser determinado com exatidão
Identificação de novos operadores de varejo
Redução da vacância, inadimplência
Margens limitadas, não há lugar para erros
A consolidação da cultura de shopping centers e seu reconhecimento como negócio estável, com proteção adequada às flutuações da economia, reforça a atratividade dos centros comerciais como opção de investimento.
Existem aí boas oportunidades de negócio. O planejamento adequado:
Oportunidades
1. Determina o real dimensionamento do empreendimento.
2. Define precisamente o mix adequado ao seu público consumidor.
3. Minimiza custos e riscos.
4. Permite a avaliação de diferentes opções de funding e cenários.
5. Permite avaliar diferentes condições negociais e estruturas societárias.
6. Determina as necessidades de investimento distribuídas no tempo.
7. Maximiza a rentabilidade.
8. Mensura o retorno de forma precisa.
Nossos estudos de mercado são desenvolvidos por empresa líder no mercado
brasileiro nesse segmento. Baseados em conceitos de análise de informações
gráficas geo-mercadológicas e polarização gravitacional, os estudos são altamente
precisos para a identificação de mercados e definição da vocação comercial de
cada ponto em análise.
Através dessa tecnologia é possível mensurar variáveis mercadológicas
importantes que, corretamente avaliadas, definem o perfil apropriado do
empreendimento para o mercado. Dentre inúmeras análises, destacamos:
1. Delimitação das Áreas de Influência
2. Mensuração da oferta e demanda
3. Identificação e mensuração da concorrência
4. Mensuração da renda e hábitos de consumo
5. Mensuração do mercado já atendido
6. Mensuração da renda residual disponível
7. Projeção dos potenciais de consumo por ramo de atividade
O Estudo de Mercado
A localização e correta mensuração do mercado potencial é o
primeiro passo para a viabilização de qualquer empreendimento
de varejo.
A delimitação precisa de suas áreas de influência é vital para a
determinação do público a ser atendido, sobre o qual são
desenvolvidos os estudos mais detalhados de mercado.
Nesses estudos a empresa avalia não somente a opinião, os
hábitos de compra, e os desejos do consumidor, mas também
sua capacidade real de consumo, ou mercado residual,
determinada através de dados sócio-econômicos que englobam
desde sua renda até o comprometimento de seus gastos.
O Estudo de Mercado
O Estudo de Mercado – Exemplo Área de Influência
O dimensionamento planejado de um shopping center proporciona ao empreendedor uma
maior rentabilidade e consequentemente um retorno mais rápido do investimento. É
importante dimensionar cada etapa do empreendimento compatível com o mercado em
desenvolvimento. O dimensionamento preciso de sua primeira fase e futuras expansões
minimiza os investimentos iniciais, e maximiza o resultado através da redução dos custos
operacionais.
Com as informações do estudo de mercado e com a tecnologia própria no setor, o
anteprojeto arquitetônico é desenvolvido para que o shopping center seja operado
racionalmente, segundo as expectativas do público alvo do empreendimento, utilizando
soluções modernas que minimizem os custos de construção e operação, dentro dos
critérios mundiais de qualidade, respeito ao consumidor e meio ambiente.
O Tenant Mix é sem dúvida o ponto mais importante do planejamento de um shopping
center. É através dele que determinamos a vocação comercial do negócio, que público
consumidor vamos atender, e como fazê-lo. É planejado com base nos dados do estudo
de mercado, a fim de oferecer ao público frequentador o perfil de lojas, serviços e demais
operações desejadas, visando também gerar uma circulação adequada entre todas as
áreas do empreendimento.
O Anteprojeto Arquitetônico
Pontos Relevantes
Distribuição das áreas de vendas,
acessos e fluxo de público
Determinação da ancoragem
Definição das principais
operações
Alocação das operações satélites
Detalhamento do tenant mix
Com as informações do mercado residual, dados físicos da área disponível, zoneamento e legislação local, é elaborado o estudo de viabilidade econômico-financeira.
O estudo de viabilidade projeta para um período de 12 anos todo o comportamento do negócio, incluindo a fase pré-operacional com todos os custos para a implementação do empreendimento, e sua operação até o detalhe da projeção mensal de resultados. Com todas estas informações e um conjunto de indicadores precisos como taxa interna de retorno, tempo de retorno do investimento, retorno médio do capital investido e outros, os empreendedores e investidores passam a possuir uma ferramenta que indica com clareza a rentabilidade e os riscos envolvidos no negócio.
O estudo de viabilidade econômica aliado a um rígido cronograma físico-financeiro, incluindo custos de construção e de operação, fontes de financiamento e previsão para lucro, asseguram ao empreendedor o retorno do seu investimento.
O Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Econo 77 Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira - Sumário 14-jan-14
Datas Básicas Mês-Ano Evolução do Valor PresenteInício do Fluxo jan-14Inauguração nov-15 TD% VP EBITDA
Distribuição de Áreas m2 11,0% 193.874.898Área Bruta Locável 27.200 10,5% 206.945.613Área Construída Total 74.800 10,0% 221.685.961Área do Terreno 100.000 9,5% 238.431.918
9,0% 257.615.638Custos de Implantação $ 8,5% 279.802.462
Construção 112.200.000 8,0% 305.746.435Terreno 10.000.000 7,5% 336.476.108Outros Custos 18.514.600 7,0% 373.431.818Custo Total 140.714.600 6,5% 418.694.506
6,0% 475.386.132Composição do Funding $ 5,5% 548.413.327
Financiamentos 40.000.000 5,0% 645.954.692Vendas de Participação 0Receita de Luvas 19.350.000 Custo ABL/m2Outras áreas 0 Total 5.173Aporte de Capital - Investimento 95.925.725 Sem terreno 4.806
Aportado 3.833Distribuição das Participações %
Participação do Desenvolvedor 0,00%Participação Vendida 0,00% Operação de VendaParticipação do Terreno 8,00%Participação do Investidor 92,00% Ano (n) Yield (i) NPV IRR
RESUMO FINANCEIRO 1 11,0% 54.499.251 -2 10,5% 49.330.293 -
Aporte de Capital Próprio 95.925.725 3 10,0% 54.826.990 66,6%Taxa de Desconto 10,00% 4 9,5% 63.747.208 43,9%Crescimento na Perpetuidade 2,00% 5 9,0% 72.364.933 36,0%Valor Presente Líquido 61.862.671 6 8,5% 81.328.988 31,9%Valor Presente EBITDA 221.685.961 7 8,0% 90.499.669 29,4%Taxa Interna de Retorno a.a. 18,18% 8 7,5% 99.980.946 27,7%Retorno Cash on Cash 13,61% 9 7,0% 109.990.860 26,5%Pay Back Simples (anos) 8,25 10 6,5% 120.880.797 25,6%Version 1 11 6,0% 133.238.509 25,0%
12 5,5% 147.862.936 24,6%Yield - taxa de juros projetada para o ano.NPV - valor presente da operação de venda na data zerodescontada pela taxa básica atual.Operação de venda efetuada pelo VP EBITDA
--
67%44%
36%32%
29%28%
26%26%
25%
25%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Ano
0
50
100
150
200
Mil
lio
ns
NPV / IRR da Operação de Venda
11,
0%
10,
5%
10,
0%
9,5
%
9,0
%
8,5
%
8,0
%
7,5
%
7,0
%
6,5
%
6,0
%
5,5
%
5,0
%
TD
100
200
300
400
500
600
700
Mil
lio
ns
VP EBITDA
O Sumário apresenta todas as informações relevantes
do projeto.
O Valor do negócio é calculado para diferentes
taxas de desconto.
Com os juros futuros projetados o estudo apresenta a alavancagem do negócio se
optado pela venda em cada ano de operação.
O gráfico apresenta de forma clara a evolução do valor do
negócio em função do cenário econômico.
A representação gráfica permite entender a oportunidade de
investimento e sua evolução.
Econo 77 Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira - Premissas Básicas 14-jan-14
Datas Básicas Mês-Ano Período Custos de Implementação $ % FinanciamentoInício do Fluxo jan-14 1 Construção 112.200.000 79,74% Valor ($) 40.000.000Início das Obras jun-14 6 Terreno 10.000.000 7,11% Juros aa 6,00%Término das Obras nov-15 23 Obras específicas 5.440.000 3,87% Juros am 0,49%Inauguração nov-15 23 Soft Costs 13.074.600 9,29% IOF 1,38%
Custo Total 140.714.600 100,00% Numero de Prestações 60Distribuição das Áreas Locáveis Alug. Mínimo Luvas Custo ($/m2 ABL) 5.173 4.806 Valor da Prestação 770.359
Ramo/Categoria Área m2 Base $/m2 Base $/m2 Venda de ParticipaçãoÂncoras / Hiper 10.000 18,00 0 Receita Total de CDU 19.350.000 81,65% Participação Vendida 0,00%Megalojas 3.000 40,00 0 Valor ($) 0Satélites 9.000 110,00 2.200 Receita Merchandising 124.560 8,00% Custo de Corretagem 0Alimentação 1.500 130,00 2.600 Garantia de Remuneração 0,00%Lazer 3.000 17,00 0 Outras Receit. Outras áreas IRR do Comprador a.a. 0,00%Serviços 700 30,00 0 Área m2 $/m2 $ Total Participação do Desenvolvedor 0,00%Total ABL 27.200 57,24 711 0 0 0 Participação do Terreno 8,00%Total ABL acima da média 38,60% abaixo média 61,40% Custo de Realização 0 NPV Terreno 24.133.254
Impostos 14,53%Distribuição das Áreas Construidas Custo Custo Receita de Estacionamento Taxa de Administração 5,00%
Tipo Área m2 $/m2 $ Mês de Início 24 Despesas do Empreendedor 10,82%ABL 27.200 2.000 54.400.000 Veículos pagantes / mês 136.000 Condomínio Irrecuperado 2,01%Áreas Técnicas 13.600 3.000 40.800.000 Receita Mensal Inicial 272.000 Perdas por Inadimplência 3,45%Estacionamentos / externas 34.000 500 17.000.000 0 0 0 RESUMO FINANCEIRO 0 0 0 0 0 0 Aporte de Capital Próprio 95.925.725 $ A Res. Líquido Fluxo Consol. Retorno (%) 0 0 0 0 0 0 aa am 1 0 -10.578.520 0 0 0 Taxa de Desconto 10,00% 0,80% 2 873.076 -84.174.323 0 0 0 Crescimento Perpetuidade 2,00% 3 12.272.156 15.811.558 16,48% 0 0 0 Valor Residual 249.074.489 $ 4 13.164.354 13.394.200 13,96% 0 0 0 Valor Presente do Residual 78.734.964 $ 5 6.796.165 6.796.165 7,08%Total Área Construída 74.800 1.500 112.200.000 6 7.675.552 7.675.552 8,00%Terreno 100.000 100 10.000.000 Valor Presente Líquido 61.862.671 $ 7 8.369.349 8.369.349 8,72%
Valor Presente EBITDA 221.685.961 8.150,22 8 8.899.699 8.899.699 9,28%9 11.052.667 11.052.667 11,52%
aa am 10 19.138.465 19.138.465 19,95%Taxa Interna de Retorno 18,18% 1,40% 11 19.528.313 19.528.313 20,36%Retorno Cash on Cash 13,61% 1,13% 12 19.925.959 19.925.959 20,77%
Pay Back (Composto) 4,15 anos TT 127.695.755 35.839.086 13,61%
Pay Back (Simples) 8,25 anos
Notas: Versão:Version 1 1 13 25 37 49 61 73 85 97 109 121 133
-50
0
50
100
150
Mill
ions
Aporte Acumulado Resultado Acumulado
As receitas são projetadas para cada ramo de
atividade.
Diferentes fontes de funding são analisadas.
Todos os custos são distribuídos no tempo
conforme necessidade.
O gráfico apresenta de forma clara o retorno real do
investimento no tempo.
O valor presente do negócio e a taxa de retorno possibilitam a
tomada de decisão.
O resultado do negócio, o fluxo de caixa e o retorno são calculados
mensalmente e consolidados para uma análise objetiva.
Econo 77 DESPESAS DE IMPLEMENTAÇÃO / PRÉ-OPERACIONAIS
Total Período Período Número Resumo dos Custos de ImplementaçãoCONSTRUÇÃO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Construção 112.200.000ABL 27.200 2.000 54.400.000 6 23 18 Terreno 10.000.000Áreas Técnicas 13.600 3.000 40.800.000 6 23 18 Obras específicas 5.440.000Estacionamentos / externas 34.000 500 17.000.000 6 23 18 Soft Costs 13.074.600 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 Custo Total do Empreendimento 140.714.600 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18 0 0 0 6 23 18
TOTAL 74.800 1.500 112.200.000
Total Período Período Número Part LuvasTERRENO Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Part Receitas
0,00%Terreno 100.000 100 10.000.000 1 12 12 8,00%
Total Período Período NúmeroOUTRAS DESPESAS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses
Obras específicas 27.200 200 5.440.000 18 23 6
Total Período Período Número SOFT COSTS (%) sobre Nº meses TotalSOFT COSTS Área m2 $/m2 $ Início Término de Meses Comercialização CDU Aluguel $
Promoção e Publicidade 27.200 100 2.720.000 4 23 20 Âncoras / Hiper 4,00% 2,40 432.000Despesas Administrativas 27.200 50 1.360.000 4 23 20 Megalojas 4,00% 2,40 244.800
Satélites 4,00% 2,40 2.534.400(%) de Período Período Número Alimentação 4,00% 2,40 561.600
SOFT COSTS Participação $ Início Término de Meses Lazer 4,00% 2,40 122.400Serviços 4,00% 2,40 50.400
Desenvolvimento e Implantação 0,00% 0 2 18 17TOTAL 3.945.600
(%) sobre Total Período Período NúmeroSOFT COSTS Construção $ Início Término de Meses
Construção + Projetos + Administração 117.249.000Arquitetura / Projetos 2,00% 2.244.000 2 7 6Administração da Obra 2,50% 2.805.000 ---- ---- ----
DESPESAS OPERACIONAIS
Impostos (% sobre receitas) 14,53% Outras Despesas Valor Período Período TotalTaxa de Administração 5,00% Operacionais Mensal Início TérminoDespesas do Empreendedor 10,82%Condomínio $/m2 (ABL vaga) 50,00 Outras despesas 0 24 47 0
75,9%
6,8%
8,8%
3,7%4,4%
0,4%
Obras
Terreno
Soft
Obras específicas
Juros Outros
Distribuição dos Custos
Todos os custos são distribuídos no tempo como
ocorre na realidade.
Impostos, taxas e despesas operacionais são corretamente alocadas para determinação do retorno real líquido do negócio.
Econo 77 RECEITAS DO EMPREENDIMENTO
Aluguel CDUMínimo (1º) Mínimo Carência Acréscimo Período Aluguel R$/m2 ABL Sinal Sinal
Categoria Área m2 $/m2 Base $ Meses Dezembro Inauguração 3º Ano 5º Ano $/m2 Locada $ (%) $
Âncoras / Hiper 10.000 18,00 180.000 0 50,00% 23 18,73 19,48 0 0 20,00% 0Megalojas 3.000 40,00 120.000 0 80,00% 23 41,62 43,30 0 0 20,00% 0Satélites 9.000 110,00 990.000 0 100,00% 23 121,28 133,71 2.200 15.840.000 20,00% 3.168.000Alimentação 1.500 130,00 195.000 0 80,00% 23 143,33 158,02 2.600 3.510.000 20,00% 702.000Lazer 3.000 17,00 51.000 0 80,00% 23 17,69 18,40 0 0 20,00% 0Serviços 700 30,00 21.000 0 0,00% 23 31,21 32,47 0 0 20,00% 0Quiosques / Merchandising 8,00% 124.560ABL Total 27.200 57,24 1.681.560 62,26 67,76 711 19.350.000 20,00% 3.870.000
Fatores de Alteração dos AluguéisAno de Operação 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Tabela de Crescimentos (%aa)
Âncoras / Hiper 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Megalojas 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Satélites 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Alimentação 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Lazer 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Serviços 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%Estacionamentos 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Tabela de Vacâncias - Valores de Início de Cada Período
Âncoras / Hiper 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Megalojas 15,00% 10,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Satélites 20,00% 10,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Alimentação 10,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00% 5,00%Lazer 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Serviços 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%Vacância Média ABL 8,82% 4,69% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48% 2,48%
Outros Fatores - Valores Médios por PeríodoAluguéis Não Realizados 10,00% 5,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%Despesas Empreendedor 12,00% 12,00% 12,00% 11,00% 11,00% 11,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00% 10,00%
Venda de Participação Financiamento Outras ReceitasParticipação (%) 0,00% Valor ($) 40.000.000 Outras áreas 0Valor ($) 0 Juros aa 6,00% Área (m2) 0Garantia (% a.m.) 0,00% Juros am 0,49% Receita $/m2 0Receita Periodo Início 3 Receita Periodo Início 6Receita Periodo Término 23 Periodo Início 1 Periodo Término 53Custos Comercialização 0,00% Periodo Término 23 Custos p/Realização 6,00% Periodo Início 3 Amortização Periodo Início 6 Periodo Término 2 Periodo Início 47 Periodo Término 24Part. terceiros nas luvas 0,00% Periodo Término 106
Numero de Prestações 60 EstacionamentosValor da Prestação 770.359 Mês de Início 24Abertura de Crédito 1,50% Veículos pagantes / mês 136.000 Periodo Início 1 Receita/vaga 2,00 Periodo Término 2 Total Mês 272.000
62,0%12,5%
25,5%
AportesLuv asOutras áreas
Venda ParticipaçãoFinanciamentos
Composição do Funding
A projeção de receitas de aluguéis e luvas é
calculada para cada ramo de atividade.
Os crescimentos das receitas são calculados por ramo e para cada
ano de operação.
Vacância e demais redutores de receita são projetados
detalhadamente para cada período.
Diferentes fontes de funding e estruturação societária podem ser simuladas para encontrar o
melhor retorno para seu investimento.
Econo 77 01 a 12 13 a 24 25 a 36 37 a 48 49 a 60 61 a 72 73 a 84 85 a 96 97 a 108 109 a 120 121 a 132 133 a 144 Totaljan-14 jan-15 jan-16 jan-17 jan-18 jan-19 jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 jan-25 Geral
Fluxo de Caixa Pré-operacional
Receita de CDU 2.451.000 7.546.500 6.837.000 2.515.500 0 0 0 0 0 0 0 0 19.350.000Outras áreas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Receita Venda de Participação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Receita Financiamento 20.581.565 18.866.435 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 39.448.000Terreno -10.000.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -10.000.000Participação Terreno na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Participação Vendida na CDU 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Custo de Construção -16.044.600 -96.155.400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -112.200.000Obras específicas 0 -5.440.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -5.440.000Soft Costs -6.059.355 -7.015.245 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -13.074.600Abertura Crédito Financiamento -600.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -600.000Custo Realização Outras Rec. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Comercialização Participação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Juros do Financiamento -551.000 -1.753.182 -2.304.182 -1.920.151 0 0 0 0 0 0 0 0 -6.528.515Impostos -356.130 -1.096.506 -993.416 -365.502 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.811.555Sub-total -10.578.520 -85.047.398 3.539.402 229.847 0 0 0 0 0 0 0 0 -91.856.670
Aporte de Capital Próprio 10.578.520 85.347.205 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 95.925.725Acumulado
Total Pré-operacional 0 299.807 3.539.402 229.847 0 0 0 0 0 0 0 0 4.069.056Acumulado 0 299.807 3.839.209 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056 4.069.056
Fluxo de Caixa Operacional
Receita de Aluguéis 0 1.288.898 17.779.309 20.721.176 22.444.398 23.413.936 24.425.251 25.148.555 25.651.526 26.164.556 26.687.847 27.221.604 240.947.056Receita de Estacionamento 0 272.000 3.299.253 3.365.238 3.432.543 3.501.194 3.571.218 3.642.642 3.715.495 3.789.805 3.865.601 3.942.913 36.397.900Taxa de Administração 0 -61.884 -863.264 -1.025.449 -1.115.538 -1.173.786 -1.221.746 -1.258.164 -1.297.593 -1.323.950 -1.350.834 -1.378.256 -12.070.462Despesas do Empreendedor 0 -203.220 -2.738.909 -3.007.434 -3.161.182 -3.034.420 -3.156.552 -3.222.920 -3.010.160 -3.070.363 -3.131.770 -3.194.406 -30.931.337Condomínio Áreas Vagas 0 -120.000 -1.074.375 -570.000 -405.000 -405.000 -405.000 -405.000 -405.000 -405.000 -405.000 -405.000 -5.004.375Outras despesas 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Amortização Financiamento 0 0 0 -1.540.719 -9.244.312 -9.244.312 -9.244.312 -9.244.312 -7.703.593 0 0 0 -46.221.559Participação Terreno Operacional 0 -75.920 -1.067.144 -1.278.702 -1.394.824 -1.471.293 -1.531.623 -1.577.740 -1.630.979 -1.664.214 -1.698.114 -1.732.692 -15.123.245Participação Desenvolvedor 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Participação Vendida 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Resultado Antes de Impostos 0 1.099.874 15.334.871 16.664.110 10.556.085 11.586.320 12.437.236 13.083.060 15.319.695 23.490.833 23.967.729 24.454.163 167.993.978
Impostos 0 -226.798 -3.062.715 -3.499.756 -3.759.920 -3.910.768 -4.067.887 -4.183.361 -4.267.028 -4.352.369 -4.439.416 -4.528.204 -40.298.222
Total Operacional 0 873.076 12.272.156 13.164.354 6.796.165 7.675.552 8.369.349 8.899.699 11.052.667 19.138.465 19.528.313 19.925.959 127.695.755Acumulado 0 873.076 13.145.231 26.309.585 33.105.751 40.781.303 49.150.652 58.050.351 69.103.018 88.241.483 107.769.796 127.695.755
FLUXO DE CAIXA TOTAL 0 1.172.882 15.811.558 13.394.200 6.796.165 7.675.552 8.369.349 8.899.699 11.052.667 19.138.465 19.528.313 19.925.959 131.764.811ACUMULADO 0 1.172.882 16.984.440 30.378.641 37.174.806 44.850.358 53.219.707 62.119.407 73.172.074 92.310.538 111.838.852 131.764.811
O fluxo de caixa mensal é consolidado anualmente facilitando as análises.
O fluxo apresenta separadamente as necessidades pré-operacionais da fase operacional do negócio.
O fluxo de caixa operacional apresenta detalhadamente todos
os itens relevantes de análise.
O resultado final apresentado é o líquido, que permite você
comparar o negócio em estudo com diferentes opções de investimento em outros
segmentos.
TIR
0,40% 140,00 17,19% 17,43% 17,67% 17,91% 18,14% 18,38% 18,61% 18,84% 19,08% 19,31% 19,54%
0,04% 138,00 17,15% 17,39% 17,63% 17,87% 18,10% 18,34% 18,57% 18,80% 19,04% 19,27% 19,50%
0,04% 136,00 17,11% 17,35% 17,59% 17,83% 18,06% 18,30% 18,53% 18,77% 19,00% 19,23% 19,46%
0,04% 134,00 17,07% 17,31% 17,55% 17,79% 18,02% 18,26% 18,49% 18,73% 18,96% 19,19% 19,42%
0,04% 132,00 17,03% 17,27% 17,51% 17,75% 17,98% 18,22% 18,45% 18,69% 18,92% 19,15% 19,38%
0,04% 130,00 16,99% 17,23% 17,47% 17,71% 17,94% 18,18% 18,41% 18,65% 18,88% 19,11% 19,34%
0,04% 128,00 16,95% 17,19% 17,43% 17,67% 17,90% 18,14% 18,37% 18,61% 18,84% 19,07% 19,30%
0,04% 126,00 16,91% 17,15% 17,39% 17,63% 17,86% 18,10% 18,33% 18,57% 18,80% 19,03% 19,27%
0,04% 124,00 16,87% 17,11% 17,35% 17,59% 17,82% 18,06% 18,29% 18,53% 18,76% 18,99% 19,23%
0,04% 122,00 16,83% 17,07% 17,31% 17,55% 17,78% 18,02% 18,26% 18,49% 18,72% 18,96% 19,19%
0,04% 120,00 16,79% 17,03% 17,27% 17,51% 17,74% 17,98% 18,22% 18,45% 18,68% 18,92% 19,15%
Alimentação 100,00 102,00 104,00 106,00 108,00 110,00 112,00 114,00 116,00 118,00 120,00
0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,24% 0,23% 0,23% 0,23% 0,23% 0,23% 2,35%
Satélites
É apresentada a análise de sensibilidade onde é calculada a
variação da TIR em função da variação das principais receitas.
As principais receitas de aluguel são simuladas em diferentes patamares
para mensuração da TIR.
Como resultado pode-se mensurar a influências dessas variações na
rentabilidade final do empreendimento.
Econo 77 01 a 12 13 a 24 25 a 36 37 a 48 49 a 60 61 a 72 73 a 84 85 a 96 97 a 108 109 a 120 121 a 132 133 a 144jan-14 jan-15 jan-16 jan-17 jan-18 jan-19 jan-20 jan-21 jan-22 jan-23 jan-24 jan-25
Análise de Vendas Suporte
Custo de Ocupação - $/m2 locadoÂncoras / Hiper 26 27 27 28 28 29 29 29 30 30 31Megalojas 70 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82Satélites 170 182 189 195 202 209 214 217 220 223 227Alimentação 201 213 220 227 235 244 249 253 256 260 264Lazer 32 33 34 34 34 35 35 36 36 36 37Serviços 60 60 61 62 62 63 64 64 65 66 66
Custo de Ocupação - $Âncoras / Hiper 260.297 3.237.233 3.282.777 3.329.233 3.376.618 3.424.950 3.474.249 3.524.534 3.575.825 3.628.141 3.681.504Megalojas 178.668 2.308.390 2.468.881 2.562.213 2.592.938 2.624.276 2.656.242 2.688.847 2.722.104 2.756.026 2.790.626Satélites 1.227.227 16.809.463 18.881.340 20.030.720 20.724.456 21.449.971 21.944.044 22.259.805 22.581.881 22.910.398 23.245.486Alimentação 270.715 3.547.581 3.760.541 3.888.718 4.023.304 4.164.047 4.259.324 4.320.570 4.383.042 4.446.762 4.511.758Lazer 96.084 1.200.567 1.213.778 1.227.253 1.240.998 1.255.018 1.269.319 1.283.905 1.298.783 1.313.959 1.329.438Serviços 42.035 507.142 512.245 517.450 522.759 528.174 533.698 539.332 545.078 550.940 556.919Total 2.075.026 27.610.375 30.119.562 31.555.588 32.481.073 33.446.436 34.136.875 34.616.992 35.106.712 35.606.226 36.115.731
Vendas Suporte - $Âncoras / Hiper 2,50% 10.411.891 129.489.307 131.311.093 133.169.315 135.064.702 136.997.996 138.969.956 140.981.355 143.032.982 145.125.641 147.260.154Megalojas 6,00% 2.977.808 38.473.169 41.148.015 42.703.558 43.215.629 43.737.942 44.270.700 44.814.114 45.368.397 45.933.765 46.510.440Satélites 12,00% 10.226.889 140.078.855 157.344.496 166.922.664 172.703.798 178.749.755 182.867.031 185.498.371 188.182.339 190.919.986 193.712.385Alimentação 12,00% 2.255.958 29.563.171 31.337.843 32.405.985 33.527.534 34.700.388 35.494.364 36.004.751 36.525.346 37.056.353 37.597.980Lazer 16,00% 600.526 7.503.541 7.586.111 7.670.334 7.756.240 7.843.865 7.933.242 8.024.407 8.117.395 8.212.243 8.308.988Serviços 15,00% 280.231 3.380.950 3.414.969 3.449.668 3.485.061 3.521.163 3.557.986 3.595.545 3.633.856 3.672.934 3.712.792Total 26.753.304 348.488.992 372.142.528 386.321.524 395.752.964 405.551.108 413.093.279 418.918.544 424.860.315 430.920.921 437.102.740
Vendas Suporte - $/m2 locadoÂncoras / Hiper 1.041 1.079 1.094 1.110 1.126 1.142 1.158 1.175 1.192 1.209 1.227Megalojas 1.168 1.220 1.234 1.249 1.264 1.279 1.294 1.310 1.327 1.343 1.360Satélites 1.420 1.522 1.573 1.627 1.683 1.742 1.782 1.808 1.834 1.861 1.888Alimentação 1.671 1.773 1.833 1.895 1.961 2.029 2.076 2.106 2.136 2.167 2.199Lazer 200 208 211 213 215 218 220 223 225 228 231Serviços 400 402 407 411 415 419 424 428 433 437 442Total 1.079 1.144 1.182 1.214 1.243 1.274 1.298 1.316 1.335 1.354 1.373
Vendas Estudo de Mercado 32.532.500 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000 390.390.000
Variação % -17,76% -10,73% -4,67% -1,04% 1,37% 3,88% 5,82% 7,31% 8,83% 10,38% 11,97%
Complementarmente e apresenta a evolução do custo ocupacional estimado para cada atividade.
As vendas necessárias para o equilíbrio das operações são
calculadas para cada atividade.
O resultado é comparado com o potencial de vendas do estudo de mercado, possibilitando validar a
sustentabilidade do projeto.
O estudo permite a simulação de vários cenários, com diferentes variações de crescimento, vacância, inadimplência e todas as demais variáveis envolvidas.
Os cenários permitem avaliar o risco do negócio em diferentes situações e estruturas de funding, de forma a indicar qual a melhor oportunidade e decisão a ser tomada.
Pode-se simular a implantação do negócio por fases de forma a adequar o empreendimento ao crescimento do mercado, diminuindo a necessidade de aporte de capital e maximizando o retorno.
Nossa experiência de mais de 22 anos no segmento nos permite desenvolver estudos de viabilidade com grande precisão.
A definição das variáveis relevantes e a análise dos resultados são críticas, considerando a realidade mercadológica e sustentabilidade do projeto sem “otimismos”.
Vantagens
A Semma possui o know-how, a tecnologia, e o relacionamento necessários para o planejamento, desenvolvimento e implantação de shopping centers e centros comerciais.
Todo o trabalho é desenvolvido com qualidade e postura necessárias por profissionais experientes, de forma criteriosa, sob padrões pré-estabelecidos indicados a cada negócio.
A utilização do estudo de viabilidade econômico-financeira é uma garantia de minimização de riscos e adequação de condições comerciais que viabilizam operações de sucesso.
Entre em contato com a Semma, você será bem-vindo.
Considerações Finais
Estudo de MercadoAnteprojeto ArquitetônicoViabilidade Econômico-Financeira
Rua Pedroso Alvarenga, 1046 cj 205.04531.004 – São Paulo – SP
Fone (11) [email protected]
www.semma.com.br