PESQUISA DE MERCADO

ESPM MBA Negócios ImobiliáriosMartha AbreuPaulo Kenzo Uemura

OBJETIVO

Afinar a percepção, do ponto de vista de um projeto arquitetônico, de itens e equipamentos capazes de agregar valor em um empreendimento imobiliário residencial.

No geral: o que atraiu o comprador e o que foi decisivo na decisão de compra

Nas unidades: planta, distribuição funcional, circulação, itens que acrescentariam, modificações que fizeram ou fariam

Nas áreas comuns: que equipamentos pesaram na hora da compra, o que efetivamente utilizam, o que consideram desnecessário, custo-benefício de ter tais equipamentos (manutenção, impacto na cota de condomínio)

Nos Itens de sustentabilidade: quais existem no condomínio e que importância dão a eles

ESCOLHA DAS AMOSTRAS

Entrevistas com PROPRIETÁRIOS, SÍNDICO, ZELADOR como fonte de coleta de dados e informações

Empreendimentos com características diferentes e cidades diferentes

Cidade São Paulo São Bernardo do Campo

M2 65 254

Qtde de Dorms

2 4

Torres 1 5

AMOSTRAS

CONDOMÍNIO EDF. MARCIA EQUIPAMENTOS: - PISCINA- QUADRA POLIESPORTIVA- CHURRASQUEIRA- SALÃO DE FESTAS- PARQUINHO INFANTIL

END: RUA DRA. BACELAR, 730 – VILA CLEMENTINOIDADE: 15 ANOS

CONSTRUTORA: ATLANTICA -CIBRACON

NUMERO DE ANDARES: 19

APTOS. POR ANDARS: 4

PLANTAS: 2 DORT - 65M2 1 DORMT. – 45M2

TOTAL DE UNIDADES: 76

INTERVENÇÕES :- ATUALIZAÇÃO DE ELEVADORES- REFORMA HALL DE ENTRADA- REFORMA E COBERTURA QUADRA- COBERTURA PLASTICA

CHURRASQUEIRA

1

ÁREA CONSTRUÍDA: 6.636 M2

ITENS DE SUSTENTABILIDADE: RECICLAGEM DE LIXO - CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL - SENSOR DE PRESENÇA, ANDARES, ESCADAS E GARAGEM - MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

SECOVI

PARQUE IBIRAPUERA CAMPUS

FMU

SHOPPING - METRO SANTA CRUZ

DELBONI

FUTURA ESTAÇÃO METRO

AV. 2

3 D

E M

AIO

VIZINHANÇA (1 KM)SHOPPING SANTA CRUZ, SHOPPING IBIRAPUERA

SUPERMERCADO PÃO DE AÇÚCAR (100M)

FMU (50M), UNIFESP, ESCOLA PAULISTA DE MEDICINA

ESTAÇÃO DE METRO SANTA CRUZ + FUTURA ESTAÇÃO DO METRO LINHA 5 - LILÁS (300M)

MUITOS HOSPITAIS: EDMUNDO VASCONCELOS, ABREU SODRÉ, SERVIDOR PÚBLICO, AACD, HOSPITAL SÃO PAULO

LABORATÓRIO DELBONI

MUITOS COLÉGIOS: LICEU PASTEUR, ESPAÇO VIDA, COLÉGIO OBJETIVO

PADARIAS, RESTAURANTES, COMÉRCIO ATIVO

CORREIOS

LAVANDERIA

FÁCIL ACESSO

SECOVI

GOOGLE EARTH

ENTORNO

ENTORNO

VISÃO GERAL – PADRÃO CONSTRUTIVO

PADRÃO CONSTRUTIVO

UM MIX

- CONSTRUÇÕES SIMPLES E MUITAS CASAS AINDA

- PRÉDIOS + NOVOS DE BOM PADRÃO

- LANÇAMENTOS E ENTREGAS RECENTES DE ALTO PADRÃO RESIDENCIAL E COMERCIAL

CONSTRUÇÕES SIMPLES – MUITAS CASAS AINDA

PRÉDIOS + RECENTES – BOM PADRÃO

ENTREGAS NOVAS – LANÇAMENTOS – ALTO PADRÃO

NOVO E ANTIGO – LADO A LADO

FACHADA - ENTRADA

GUARITA – ÁREA EXTERNA

HALL ENTRADA - ELEVADOR

EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM

GARAGEM - BICICLETÁRIO

PLA

NTA

A

ND

AR

TIP

O

2 DORMTS 1DORMT

FIN

AL

4FIN

AL

3

FIN

AL 2

FIN

AL

1

DADOS ENTREVISTADOS – 2 DORMITÓRIOS 1- CASAL JOVEM COM FILHO DE 7 ANOS E CACHORRO (ADVOGADO)

2- CASAL JOVEM SEM FILHOS (FISIOTERAPEUTAS)

3- EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA (ARQUITETA)

4- EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO (ADVOGADO)

5- SENHORA IDOSA SOZINHA (APOSENTADA)

6- JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA

7- SÍNDICA PROPRIETARIA (DECORADORA)

8- ZELADOR HÁ 10 ANOS NO PRÉDIO

SÍNDICA SRA SOZINHA

JOVEM ESTUDANTE DE MEDICINA

SENHORA IDOSA SOZINHA

EXECITIVO MAIS VELHO SOLTEIRO

EXECUTIVA JOVEM SOLTEIRA

ALTERAÇÕES NA PLANTA ORIGINAL

1

2

3

4

5

6

7

CZ GOURMET

INTEGRADA SL

FECHAMENTO VARANDA

CASAL JOVEM SEM FILHOS

CASAL JOVEM COM FILHO

WC SERVIÇO VIRA 2º WC

2DOMTS VIRA 1 + CLOSET

QT EMP. VIRA

DEPÓSITO

PASSA PRATO COZINHA

SALA

WC SERVIÇO

VIRA LAVABO

VARANDA FECHADA

INTEGRADA A SALA

NADA FOI

FEITO

QT EMP. VIRA ESC

PONTOS POSITIVOS: DISTRIBUIÇÃO DA PLANTA – CIRCULAÇÃO – POSSIBILIDADES DE FAZER MODIFICAÇÕES – VENTILAÇÃO – ILUMINAÇÃO – RECUO

PONTOS NEGATIVOS:SALA PODIA SER MAIOR – APENAS 1 BANHEIRO SOCIAL – SEM SUÍTE – VARANDA PODIA SER MAIOR – GOURMET

ASPECTOS RELEVANTES – NA COMPRA

MAIORIA PRIMEIRO APTO. – REVENDA

FATORES DECISIVOS NA COMPRA: LOCALIZAÇÃO, PROXIMIDADE TRABALHO, PQ IBIRAPUERA, PROXIMIDADE METRÔ

EQUIPAMENTOS NÃO FORAM DECISIVOS NA COMPRA, MAS CONTARAM NA ESCOLHA – VALOR DE REVENDA – ÁREA MAIOR PRESERVA A VISTA

EQUIPAMENTOS QUE MAIS VALORIZARAM: PISCINA E CHURRASQUEIRA

EQUIPAMENTOS QUE GOSTARIAM QUE TIVESSE: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET

UTILIZAÇÃO EQUIPAMENTOS

TODOS UTILIZAM MUITO MENOS DO Q ESPERAVAM

MAIS USADOS: 1- CHURRASQUEIRA 2- PISCINA (NO VERÃO TODO FINAL DE SEMANA)

SALÃO DE FESTAS -> MAIS PARA FESTAS INFANTIS

QUADRA -> QUANDO TEM CHURRASCO, CRIANÇAS FAZEM USO INAPROPRIADO

PARQUINHO -> POUCO USADO ATÉ POR CRIANÇAS

CUSTO BENEFÍCIO – IMPACTO NO CONDOMINIO BAIXO – VALE MANTER

Ñ FAZ FALTA: PARQUINHO – QUADRA > MAS GOSTAM DA IDÉIA DE UM DIA PODER USAR

FAZ FALTA: ACADEMIA, SAUNA, ESPAÇO GOURMET

COMPRARIAM DE NOVO EXCETO MORADORES QUE PRETENDEM TER FILHOS

MULHERES

HOMENS

ESTUDANTES

ADULTOS

EQUIPAMENTOS – QUEM MAIS USA

1

2

3

4

5

6

PISCINA CHURRASQUEIRA

JOVENS ADULTOS

CRIANÇAS

SALÃO DE FESTAS

QUADRAPARQUINHO

SENHORAS7 – – – – –

QUEM MAIS USA OS EQUIPAMENTOS SÃO OS JOVENS ADULTOS E CRIANÇAS

ENTREVISTA – SUSTENTABILIDADE TODOS OS ITENS DE SUSTENTABILIDADE FORAM AGREGADOS APÓS A ENTREGA

RECICLAGEM DE LIXO

CAPTAÇÃO DE ÁGUA PLUVIAL

SENSOR DE PRESENÇA – ANDARES – ESCADAS E GARAGEM

MEDIDOR DE ÁGUA INDIVIDUALIZADO

OS MORADORES ACHAM OS ITENS IMPORTANTES E APOIARAM O PAGAMENTO DE TAXA EXTRA PARA IMPLEMENTAR

AMOSTRAS

2

CONDOMÍNIO PARQUE DAS FIGUEIRAS

END: RUA JOSE MONTEIRO FILHO, 270, SAO BERNARDO DO CAMPOIDADE: 20 ANOS

CONSTRUTORA: KOBAYASHI HABITACIONAL

NUMERO DE ANDARES: 5 TORRES, 12 ANDARES

APTOS. POR ANDARS: 1

ARQUITETURA BOTTI RUBIN

TOTAL DE UNIDADES: 53

EQUIPAMENTOS: - PISCINA ADULTO E INFANTIL- QUADRA POLIESPORTIVA- 2 CHURRASQUEIRAS- SALÃO DE FESTAS- PLAYGROUND- BOSQUE- PISTA DE COOPER- HORTA- SAUNA SECA, SAUNA MOLHADA- SPA, ESPAÇO MASSAGEM- SALAO DE JOGOS- ACADEMIATIPOS DE PLANTAS: 3 SUITES ENTRE 254 a 510 M2 (DUPLEX)

PAISAGISO BENEDICTO ABBUD

MAPA DE LOCALIZAÇÃO

Futura Estação do Metro

Rod. Anchieta Km18

Shopping Metropole

UFABC

Cidade da Criança

VIZINHANÇA (1 KM)

SHOPPING GOLDEN SQUARE , SHOPPING METRÓPOLE

SUPERMERCADO CARREFOUR, SONDA

UFABC, UNIVERSIDADE METODISTA, SENAC

FUTURA ESTAÇÃO DO METRO

OUTROS EMPREENDIMENTOS NA REGIÃO VARIAM DE 120 A 180 M2 NA MÉDIA

VIZINHANÇA (500 M)

VIZINHANÇA (1 KM)

GOOGLE EARTH

GOOGLE EARTH

FACHADA - ENTRADA

EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM

EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM

EQUIPAMENTOS - ÁREA COMUM

ÁREA COMUM - GARAGEM

PESQUISA  Morador A Morador B Morador C

 Perfil Casal Acima de 60 anos 3 pessoas (Mae e 2 Filhos Adultos )

4 Pessoas Jovem Casal e 2 Filhos (6 e 13 anos)

Área Comun Não usa piscina, sauna, sala de descanso/meditacao, s bar, quadra

Não usa sala de meditacao e jogos

quadra, sauna pista de cooper, sala de descanso, salao de jogos,

O que poderia ter  + lazer mais para criancas crossfit (academia barata e bx

custo), lavagem de veiculo Pet play

Área privativa

quarto de empregada - virou despensa

2 quartos de empregada desnecessarios

talvez apenas 1 quarto de empregada

O que agrega valor  paisagismo

boa gestao do condominio,paisagismo, quadra, piscina,

piscina, hall com pé direito alto, segurança, decoraçao, paisagismo e bom acabamento

O que mais usa  academia, quadra academia, quadra e piscina academia, salao de festas

Quem mais usa áreas comuns

Senhora Filho Homen Todos

Alterações area privativa

Aumento da Sala com Escritorio

Nenhuma, apenas pequenas reformas Nenhum

PERCEPÇÃO DO GRUPO conclusões

ARGUMENTOS DE VENDA

Como tem sido vendido os equipamentos nas áreas comuns

QUALIDADE DE VIDA, LAZER, CONFORTO, COMODIDADE, BEM-ESTAR

Como tem sido vendido os elementos especiais nas unidades: terraço gourmet, churrasqueira, cozinha integrada a sala

ESPAÇO DE CONVIVÊNCIA SOCIAL, STATUS, MODERNIDADE, CHARME

O QUE AGREGA VALOR

INDEPENDENTE DO FATO DE SE VÃO FAZER USO OU Ñ, A MAIORIA DOS ITENS NAS ÁREAS COMUNS AGREGAM VALOR AO EMPREENDIMENTO E CONFEREM STATUS AO COMPRADOR

EM MENOR ESCALA VALORIZAM TAMBÉM POR AGREGAR VALOR NA HORA DA REVENDA

NO MOMENTO DA COMPRA Ñ LEVAM EM CONSIDERAÇÃO O CUSTO DE MANUTENÇÃO – NO USO, CONDOMÍNIOS COM MUITOS ITENS QUESTIONAM CUSTO MANUTENÇÃO

O QUE É DE FATO UTILIZADO

A UTILIZAÇÃO DOS ITENS VARIA COM O TAMANHO DO APTO. E PERFIL DOS MORADORES:

•PRÉDIOS COM CRIANÇAS TENDEM A UTILIZAR MAIS OS ITENS DE LAZER (PISCINA, PARQUINHO, QUADRA, SALÃO DE FESTAS INFANTIL, BRINQUEDOTECA)

•JOVENS ADULTOS GOSTAM DE CHURRASQUEIRA, PISCINA AQUECIDA COM RAIA, SAÚNA, ESPAÇO GOURMET, QUADRA, ACADEMIA, PISTA DE COOPER, BICICLETÁRIO, SALÃO DE JOGOS

•MULHERES VALORIZAM, ACADEMIA, SALA DE MASSAGEM, SPA (EMBORA ESTE ITEM USEM POUCO)

• DONOS DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO QUEREM PET PLAY

•SOFISTICADOS, MAS SUPÉRFULOS: HIDROMASSAGEM, BEAUTY CENTER, FORNO DE PIZZA, LAN HOUSE, CINEMA, HOME OFFICE

CONCLUSÕES

ITENS QUE NÃO FORAM ATENDIDOS

NAS UNIDADES

Que itens acrescentariamTERRAÇO GOURMET, TERRAÇO MAIOR, WC EXTRA

Que itens consideram desnecessáriosQUARTO DE EMPREGADA (SEMPRE ADAPTADO PARA OUTRO TIPO DE USO)

CONCLUSÕESITENS QUE NÃO FORAS ATENDIDOS

NAS ÁREAS COMUNSQue itens acrescentariam

Que itens consideram desnecessários

Ed. 1 Ed.2 (SBC)

Sauna Pet Play

Academia Car Wash

Espaço Gourmet

Ed.1 Ed.2 (SBC)

Quadra Sauna