tema: o universo dos imóveis comerciais • palestrante ... · ... porta automática ou...
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• Conheça as principais características que envolvem a venda e a locação de escritórios na cidade de São Paulo. Serão focalizados os aspectos técnicos desse setor, as necessidades dos clientes e as diferenças entre esse segmento e o mercado de imóveis residenciais.
O Universo dos Imóveis Comerciais
• Engenheiro• Pós-graduado em Perícias e Avaliações• Mestrando em Administração – FGV• Corretor de Imóveis• Executivo de mercado imobiliário (Inovação Imobiliária,
Regus & HQ Group, Fernandez Mera, Cia. Bandeirantes, Secovi, IREM)
• Instrutor da Universidade Secovi, FGV, FAAP, ESPM, FIA, CRS e Universidade RE/MAX
• Certificações Internacionais: ARM, CPM, CIPS, ABR, TRC, e-Buyer, FIRE-UP
• Autor de 2 livros do mercado imobiliário
Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro
Edifícios ComerciaisO endereço não é tão importante.
Edifícios “comerciais de bairro” em localidades descentralizadas.
Muitas salas de 20m2 até 50m2, podendo ser agrupadas.
Existem em quase toda cidade média ou grande.
Não é adequado para a grande empresa.
• Não há divisão interna. Sala única, sem recepção.
• Em alguns casos as salas possuem sacadas.
Edifícios Comerciais
• Não existe definição padronizada!
• Normalmente:– 1 até 4 ocupantes por andar (menos é melhor)– Acima de 600m2 de laje– Acesso 24h (com controle de acesso)– Estacionamento rotativo com boa relação de vagas– AC central– Piso-elevado e/ou forro modular– Shafts de telecomunicação– Boa localização e recepção
Empreendimentos Corporativos
• A recepção deve ser ampla
• Alguns ocupantes exigem recepções privativas
• As recepcionistas devem ser bilíngues, pois muitos funcionários e visitantes são de outros países
• É necessário ter controle de acesso por catracas e segurança
Recepção
• Ainda não tão comum no Brasil são as entradas de carga e descarga, porém muitos edifícios possuem um local na garagem e elevadores de serviço.
• Docas, pé-direito alto e resistência para suportar caminhões e carros-fortes.
Carga e Descarga
• Num mundo global é necessário que muitas empresas e profissionais trabalhem fora do horário comercial local.
• Acesso, iluminação, segurança, recepção e principais serviços devem funcionar 24 horas.
• É comum ter restrições no acesso de madrugada.– Ex.: não é permitida a entrada de visitantes
Acesso 24 horas
• Elevadores– Velocidade– Zoneamento– Sinalização– Pré-chamada– Privativo, emergência, baldeação, carga
• Escadas de circulação– Sem alarme automático– Acabamento de padrão das demais áreas– Iluminação adequada– Barulho das portas
Elevadores e deslocamento vertical
• Hoje os prédios possuem BMS, sistema de automação predial, que monitora e controla diversos sistemas garantindo maior eficiência e segurança.
– Incêndio– Elevadores– CFTV– Controle de acesso– Iluminação– Sonorização– Geradores– AC– Etc.
Automação Predial
• A capacidade elétrica instalada no andar pode ser um deal breaker para muitos tipos de empresa.
• Edifícios mais antigos podem apresentar problemas.
Energia
• Grupo-gerador para áreas comuns, segurança e elevadores.
• Energia escritórios
• Ar-condicionado
• Cogeração
Grupo-gerador
• Um edifício corporativo deve ter AC central. Os principal tipo hoje é o VAV.
• O número de zonas depende do tipo de ocupação.
• Em alguns casos, é necessário instalar um AC dedicado para áreas de IT que funcione 24h. Se não houver previsão no andar, pode ser necessário instalar equipamento no topo do edifício.
Ar-condicionado
• Como muitas vezes existe apenas um ocupante por andar, é concedido o direito de utilização e personalização de áreas comuns como:
– Hall dos elevadores– Corredores– Banheiros– Depósito– IT
• Em muitas cidades há dificuldade na compreensão desta necessidade.
Uso das Áreas Comuns
• Voltamos a ver banheiros comuns nos andares.
• Vantagens:– Limpeza e manutenção centralizadas pelo condomínio– Visual mais corporativo– Ganho de área
Banheiros
• A altura entre o piso e o forro influencia opadrão e valor do imóvel
• O pé-direito livre deve ter 2,70m ou mais
Pé-direito
• Enquanto muitos edifícios são entregues com o piso, forro e até luminárias já instaladas, outros não. Estes últimos são chamados de Core & Shell.
• O ocupante certamente fará a conta do custo de instalação e negociará a carência e valor.
• Começam a aparecer os primeiros que estão sendo entregues sem banheiros ou piso nos halls., extrapolando este conceito e perdendo liquidez e valor.
Core & Shell
• O real valor depende muito do edifício e região.• A capacidade máxima deve suportar as aeronaves
típicas da região.
Heliponto
• Alguns edifícios no Brasil começam a ter sacadas.
• Não utilizadas pelos ocupantes.
• Perda de vista.
• Problemas de limpeza, manutenção e segurança.
• Inquilino poderá não pagar por esta área.
Sacadas
• Devem ser realmente acessíveis, pois os ocupantes podem ser obrigados a ter cotas.
– Entradas– Banheiros– Estacionamentos– Elevadores
Acessibilidade
• Enquanto em Chicago e Nova Iorque os novos edifícios possuem poucas vagas, em São Paulo possuem centenas.
• A diferença existe devido à enorme malha de metrô nas primeiras cidades.
Relação de Vagas
• Metros quadrado de escritório / Vaga
• Quanto menor, melhor
• 30-35m2/vaga é um bom indicador
• Atenção: no centro do Rio é normal ter edifícios sem vaga alguma
Relação de Vagas
• A mudança de um bairro para outro impacta demais, mas estar na avenida principal versus a uma quadra dela já faz muita diferença.
• Alguns endereços são muito nobres– Ex.: Av. Faria Lima
Localização
• Serviços oferecidos dentro do condomínio
– Café e restaurante
– Academia
– Lavagem de veículos
Facilities
• Salas de reunião, auditórios e centros de convenção
• Só utilizados se de alto padrão e bem administrados
• Geralmente representam um local subutilizado e um custo adicional (incorporador e ocupante)
• Parcerias podem ser a solução
Facilities
Negociação & Condições
Exclusividade
Prazo
Garantia
Cash Allowance
Tenant Rep
RelocationCarência
Locação
Compra
Built to Suit
Sale & Lease Back
Capex
LOI
Revisional
NDA
Pré-locação
Arbitragem
Renovação
• Resumo:
– C – Edifícios antigos sem AC
– B – Edifícios antigos com AC
– A – Edifícios mais recentes, com infra de telecom, AC, laje de pelo menos 400m2, piso elevado
– AAA (Triple A) ou A+ ou AA – Ótima localização, lajes maiores que 1.000m2, alta tecnologia, pé-direito livre maior que 2,70m, piso-elevado, elevadores de alta velocidade, relação de vagas de 1/35m2 ou menor
Classificação
• Multinacionais podem exigir padrões e normas internacionais ou requisitos globais de sua empresa.
– Incêndio (sinalização, rotas de fuga)
– Health & Safety (banheiros, gripe suína, primeiros socorros)
– Segurança (CFTV, controle de acesso, estacionamento privativo)
– Área
Normas Internacionais
• Existem diversas metodologias de cálculo. As principais são:
– Carpete
– Útil
– Privativa
– BOMA – Não adequada para o ocupante
– IPMS
Áreas
• Quantidade de imóveis vagos em metros quadrados.
• Pode ser dividido por padrão, tipo, com ou sem AC.
• Estoque futuro é o estoque dos edifícios em construção e dá uma projeção do aumento do estoque nos próximos meses e anos.
Estoque
• Percentual do estoque que é locado num determinado período (mês).
• Absorção Líquida é a que apenas considera a diferença entre o total absorvido e o total devolvido.
Absorção