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Tema: Palestrante: Guilherme B. M. Ribeiro O Universo dos Imóveis Comerciais

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• Tema:

• Palestrante: Guilherme B. M. Ribeiro

O Universo dos Imóveis Comerciais

• Conheça as principais características que envolvem a venda e a locação de escritórios na cidade de São Paulo. Serão focalizados os aspectos técnicos desse setor, as necessidades dos clientes e as diferenças entre esse segmento e o mercado de imóveis residenciais.

O Universo dos Imóveis Comerciais

• Engenheiro• Pós-graduado em Perícias e Avaliações• Mestrando em Administração – FGV• Corretor de Imóveis• Executivo de mercado imobiliário (Inovação Imobiliária,

Regus & HQ Group, Fernandez Mera, Cia. Bandeirantes, Secovi, IREM)

• Instrutor da Universidade Secovi, FGV, FAAP, ESPM, FIA, CRS e Universidade RE/MAX

• Certificações Internacionais: ARM, CPM, CIPS, ABR, TRC, e-Buyer, FIRE-UP

• Autor de 2 livros do mercado imobiliário

Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro

Comercial X Corporativo

Edifícios ComerciaisO endereço não é tão importante.

Edifícios “comerciais de bairro” em localidades descentralizadas.

Muitas salas de 20m2 até 50m2, podendo ser agrupadas.

Existem em quase toda cidade média ou grande.

Não é adequado para a grande empresa.

• Não há divisão interna. Sala única, sem recepção.

• Em alguns casos as salas possuem sacadas.

Edifícios Comerciais

• Não existe definição padronizada!

• Normalmente:– 1 até 4 ocupantes por andar (menos é melhor)– Acima de 600m2 de laje– Acesso 24h (com controle de acesso)– Estacionamento rotativo com boa relação de vagas– AC central– Piso-elevado e/ou forro modular– Shafts de telecomunicação– Boa localização e recepção

Empreendimentos Corporativos

• Porte-cochère

• Táxis

• Trânsito

• Melhorias viárias

Acesso de Veículos

Recepção

• A recepção deve ser ampla

• Alguns ocupantes exigem recepções privativas

• As recepcionistas devem ser bilíngues, pois muitos funcionários e visitantes são de outros países

• É necessário ter controle de acesso por catracas e segurança

Recepção

• Ainda não tão comum no Brasil são as entradas de carga e descarga, porém muitos edifícios possuem um local na garagem e elevadores de serviço.

• Docas, pé-direito alto e resistência para suportar caminhões e carros-fortes.

Carga e Descarga

• Num mundo global é necessário que muitas empresas e profissionais trabalhem fora do horário comercial local.

• Acesso, iluminação, segurança, recepção e principais serviços devem funcionar 24 horas.

• É comum ter restrições no acesso de madrugada.– Ex.: não é permitida a entrada de visitantes

Acesso 24 horas

• Crachá ou digital?

• Catraca, porta automática ou giratória?

Sistema de Controle de Acesso

• Elevadores– Velocidade– Zoneamento– Sinalização– Pré-chamada– Privativo, emergência, baldeação, carga

• Escadas de circulação– Sem alarme automático– Acabamento de padrão das demais áreas– Iluminação adequada– Barulho das portas

Elevadores e deslocamento vertical

• Hoje os prédios possuem BMS, sistema de automação predial, que monitora e controla diversos sistemas garantindo maior eficiência e segurança.

– Incêndio– Elevadores– CFTV– Controle de acesso– Iluminação– Sonorização– Geradores– AC– Etc.

Automação Predial

• A capacidade elétrica instalada no andar pode ser um deal breaker para muitos tipos de empresa.

• Edifícios mais antigos podem apresentar problemas.

Energia

• Grupo-gerador para áreas comuns, segurança e elevadores.

• Energia escritórios

• Ar-condicionado

• Cogeração

Grupo-gerador

• Um edifício corporativo deve ter AC central. Os principal tipo hoje é o VAV.

• O número de zonas depende do tipo de ocupação.

• Em alguns casos, é necessário instalar um AC dedicado para áreas de IT que funcione 24h. Se não houver previsão no andar, pode ser necessário instalar equipamento no topo do edifício.

Ar-condicionado

• Como muitas vezes existe apenas um ocupante por andar, é concedido o direito de utilização e personalização de áreas comuns como:

– Hall dos elevadores– Corredores– Banheiros– Depósito– IT

• Em muitas cidades há dificuldade na compreensão desta necessidade.

Uso das Áreas Comuns

• Voltamos a ver banheiros comuns nos andares.

• Vantagens:– Limpeza e manutenção centralizadas pelo condomínio– Visual mais corporativo– Ganho de área

Banheiros

• A altura entre o piso e o forro influencia opadrão e valor do imóvel

• O pé-direito livre deve ter 2,70m ou mais

Pé-direito

Flexibilidade de Layout

• Enquanto muitos edifícios são entregues com o piso, forro e até luminárias já instaladas, outros não. Estes últimos são chamados de Core & Shell.

• O ocupante certamente fará a conta do custo de instalação e negociará a carência e valor.

• Começam a aparecer os primeiros que estão sendo entregues sem banheiros ou piso nos halls., extrapolando este conceito e perdendo liquidez e valor.

Core & Shell

• O real valor depende muito do edifício e região.• A capacidade máxima deve suportar as aeronaves

típicas da região.

Heliponto

• Alguns edifícios no Brasil começam a ter sacadas.

• Não utilizadas pelos ocupantes.

• Perda de vista.

• Problemas de limpeza, manutenção e segurança.

• Inquilino poderá não pagar por esta área.

Sacadas

• Devem ser realmente acessíveis, pois os ocupantes podem ser obrigados a ter cotas.

– Entradas– Banheiros– Estacionamentos– Elevadores

Acessibilidade

• Enquanto em Chicago e Nova Iorque os novos edifícios possuem poucas vagas, em São Paulo possuem centenas.

• A diferença existe devido à enorme malha de metrô nas primeiras cidades.

Relação de Vagas

• Metros quadrado de escritório / Vaga

• Quanto menor, melhor

• 30-35m2/vaga é um bom indicador

• Atenção: no centro do Rio é normal ter edifícios sem vaga alguma

Relação de Vagas

Localização, Localização, Localização

• A mudança de um bairro para outro impacta demais, mas estar na avenida principal versus a uma quadra dela já faz muita diferença.

• Alguns endereços são muito nobres– Ex.: Av. Faria Lima

Localização

Commuting

• Serviços oferecidos dentro do condomínio

– Café e restaurante

– Academia

– Lavagem de veículos

Facilities

Facilities

• Salas de reunião, auditórios e centros de convenção

• Só utilizados se de alto padrão e bem administrados

• Geralmente representam um local subutilizado e um custo adicional (incorporador e ocupante)

• Parcerias podem ser a solução

Facilities

Negociação & Condições

Exclusividade

Prazo

Garantia

Cash Allowance

Tenant Rep

RelocationCarência

Locação

Compra

Built to Suit

Sale & Lease Back

Capex

LOI

Revisional

NDA

Pré-locação

Arbitragem

Renovação

Tendências

Saudável

Home working

Flexivível

OcupantesCompartilhado

Co-working

Confortável

Classificação

• Resumo:

– C – Edifícios antigos sem AC

– B – Edifícios antigos com AC

– A – Edifícios mais recentes, com infra de telecom, AC, laje de pelo menos 400m2, piso elevado

– AAA (Triple A) ou A+ ou AA – Ótima localização, lajes maiores que 1.000m2, alta tecnologia, pé-direito livre maior que 2,70m, piso-elevado, elevadores de alta velocidade, relação de vagas de 1/35m2 ou menor

Classificação

• Multinacionais podem exigir padrões e normas internacionais ou requisitos globais de sua empresa.

– Incêndio (sinalização, rotas de fuga)

– Health & Safety (banheiros, gripe suína, primeiros socorros)

– Segurança (CFTV, controle de acesso, estacionamento privativo)

– Área

Normas Internacionais

Variáveis de Análise e Desempenho

• Existem diversas metodologias de cálculo. As principais são:

– Carpete

– Útil

– Privativa

– BOMA – Não adequada para o ocupante

– IPMS

Áreas

• Quantidade de imóveis vagos em metros quadrados.

• Pode ser dividido por padrão, tipo, com ou sem AC.

• Estoque futuro é o estoque dos edifícios em construção e dá uma projeção do aumento do estoque nos próximos meses e anos.

Estoque

• Percentual de imóveis vagos (medido em área).

• 10% é considerado normal por muitos

Vacância

• Tempo médio para uma unidade vaga ser locada.

• É razoável que seja até 6 meses.

Liquidez

• Percentual do estoque que é locado num determinado período (mês).

• Absorção Líquida é a que apenas considera a diferença entre o total absorvido e o total devolvido.

Absorção

Guilherme Ribeiro(11) 99912-7222www.inovacaoimobiliaria.com.brwww.twitter.com/gbmribeiro