lO INQUILINATO

'aulo, e aproveitamos o ense­ação, °grande apoio recebido bi Elias Alves da Silva.

Luz ANTONIO SCWO"E]UNIOR SUMÁRIO

APRESENTAÇAO 7

lNTRODUC\O .. 13

1 DEVOLUçAO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO 1\1\' DO PR.\ZO DE DURAÇAo DO CONTrv\TO ..... lC)

2. SL!B-ROGACAO DO CONTRATO DE LOCACÂO NO CASO DE SePARAçAo Dt FALO. Sl:PARACAO )UDIClAL, DIVÓR-ClO OL DbSOLUÇÂ('1 DA L'l\IAO EST c\VFL........ 25 2.1 Limitação da suh-rogadio legal à hipótese de locação re­

sidencial. . 27 2.2 Comunicacnes ao locador e fiador acerca da sub-rogacão

kgal. . 27 2.3 A sub-rogaÇ<'.o não implica em exoneração autom,ltiea

do fiador: nen:ssid'1de de o fiador se nonerar notifican­do o locador. 28

2.4 Extensão das consequcncias da sub-rogação às hipóte­..r5 do art. 11 }O

2.5 Possibilidade de exigência de novo fiador, sob pena de despejo 30

2.6 Notifica\;ao comunicando a sub-rogação no contrato de locaç'ao . 3 I

2.7 Modelo de notificação encaminhada pelo Jjador, clanclo notícia cle sua exonnação ...... ..... ....... 32

2.8 Notificação exigindo novo fiador.................... .. .... 32 2.9 Modelo de pctiçã0 inicial de ação de despejo em face da

não aprc:;entação de novo fiador e.m razão da exoneração do original, com pedido de liminar . 33

3. EQUIPAkAÇAO DA TRANSFERÊNCIA DO CONTROI. ACIONÁRIO DO 1.0CATARIO À CESSA0 DO CONTRATO DE LOCA( AO - veTO E CONSEOUÊNCIAS...... 37

la COMI- IÁRIOS ÀS ALTERAÇ()LS DA LEI DO INQUILI MO

3.1 Modelo de petição inicial de ação de despejo por cessão da locação em razão da cessão das quotas sociais .... ,.. 41

4. DISPOSiÇÃO 'PRESSA SOBRE A XIT TIAS AT . A EFETIVA - -REGA DA .IIAV"5, Ali DA QUE HAJA PRORROGA AO LEGAL DO CO TRATO POR PRA­ZO INDET -RMI DO . 43

5 EXPR SSA PERMI sAo PARA QUE a FIADOR EX NE­RE APOS O PRAZO COI mAT AL S[ HO V R PR RRO­G çÃO LEGAL DO CONTRATO POR PRAZO I DETERMI­

ADO 45 5.1 Exoneração do fiador: escorço histórico da jurisprudên­

cia do Sn . ...' 47 5.1.1 Exoneração do fiaelor após o prazo contratual, ain­

da que haja prorrogação legal do contrato ... 57

5.2 Impossibilidade da renúncia ao direito de pedir exone­ração.... .. . .. 60

5.3 'ecessidaele de o locatário oferecer nova garantia sob pena de infração contratual e elespejo com possibilidade de liminar . 63

5.4 Modelo de notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração . 64

5.5 Notificação e, igindo novo fiador. . 65 5.6 Modelo de peticao inicial de ação de despejo em face da

não aprrsrntação de novo fiador em razão da exoneração do onginal, com pedido de liminar. . 66

6. SUPRESSAo DA I DEI IZA Ao 'O Asa DE A A - - O RE­OVATÓRIA SERj LGAD' IMPRO EDE TE EM RAZÃO

DE MELHOR PROPOSTA D [...:RCEIRO - ETO - O '5E­Q - CIAS . . 69

7. UMII RES I A çÃO DE DESPEJO - I c..: SÃO DE O­VOS CASOS . 73 7.1 Ação de despejo com fundamento na necessidade de se

produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, poden­do. ele se recuse a consenti-las 77

7.2 Ação de despejO pelo término elo prazo notificatório pre­visto no panígrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato .. 78

7.3 Ação de despejO pelo tê residencial, tendo sido p dias do termo ou do CUI

nicando o intento de rei 7.4 Ação de despejo por fa

acessórios da locação nl to desprovido de qualqu 37, por não ter sido cor ou pedido de exonerac: motivo .

7.5 Modelo de ação de desl com pedido de liminar

7.6 Modelo ele ação de ele. 11 pedido de liminar. .......

8 ALT RAÇOES PRO EDIME POR FALTA DE PAGAM -N 8.1 Incl usão do descumpril 8.2 Solução para a anLiga p'

a integração do fiador r 8.3 ecessidade ele a purga

depósito, no prazo da c 8.4 Inadmissão da simples

já houver sido utilizada 8.5 Modelo de ação de des!

mulada com cobrança e

9. PRAZO A SER CONC DID( CRET O DESP JO E IF' DO ART 9° ...

10. DISPE SA DA PRESTACÃO PRO ISÓRIA DO DESPEJO

11 ALTERAÇÕES NO PROCEC SIONAL . 11.1 Adequação do rito ela a

ma do procedimento Sl.

minado sumaríssimo), posterior à Lei de Loca,

11.2 Criação de um limitadol rido pelo locatário.

I

) INQUILINATO

;áo de despejo por cessão elas quotas sociais .. 41

:XTEN<;ÃO DAS GARA,,­HAVES. AINDA Q

-ONTRATO POR PRA­

43

o FIADOR SE EXONE­SE HOUVER PRORRO­lR PRAZO INDETERMI­

45 listárico da jurisprudên­

47 ; (1 prazo contratual, ain­egal do contrato ... 57 direito de pedir exone­

60 ecer nova garantia sob ;peJo com possibilidade

63 Meia pelo fiador, danelo

64 65

I de despejo em face da m razão ela exoneração ar . 66

::ASO DE A AÇÃO RE­=EDENTE EM RAZÃO RO - VETO E CONSE­

69

- INClUS;\O DE NO­

73 , na necessidade de se móvel, determinadas am ser normalmente locatário, ou, poden­

77 razo notificatório pre­. sem apresentação de ~rança inaugural do

78

SUMARIO 11

7.3 Ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comu­nicando o intento de retomada. 79

7.4 Ação de despejO por falta ele pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contra­to desprovido de qualquer das garantias previstas no arL 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo . 80

75 Modelo de ação de despejo na locação não residencial com pedido de liminar.. 82

76 Modelo de ação de despejO por falta de pagamento com pedido de liminar.. . . 83

8. ALTERAÇÕES PROCEDIMENTA1S NA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS 87 8.1 lnclusão do descumprimento de outras obrigações ... 89 8.2 Solução para a antiga polêmica da cumulação da ação e

a integração do fiador no polo passivo da demanda .. 90 8.3 Necessidade de a purgação da mora ser feita, mediante

depósito, no prazo da contestação sob pena de despejo. 93 8.4 Inadmissão da simples purgação da mora se a faculdade

já houver sido utilizada nos últimos vinte e quatro meses 95 85 Modelo de ação de despejo por falta de pagamento, cu­

mulada com cobrança em face elo fiador ..... 96

9. PRAZO A SER CONCEDIDO PELA SENTENÇA QUE DE­CRETA O DESPEJO E UNIFORM1ZAÇÃO DAS HIPÓTESES DO ART. 9° . . 99

10. DISPENSA DA PRESTAÇAO DE CAUÇÃO PARA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. 103

11. ALTERAÇÕES NO PROCEDIMENTO PARA A AÇÃO REVI­SIONAL . 107 11.1 Adequação do rito da ação revisional de aluguel à refor­

ma do procedimento sumário (que deixou de ser cleno­minado sumaríssimo), nos termos da Lei 9.245/1995, posterior à Lei de Locações.. . .. 109

11.2 Criacão de um limitador para o aluguel provisório reque­rido pelo locatário . 109

12 COM[I rARlos As ALTERA )[ O,, Lu DO INQLlII h'l,\H)

11. M di[icaçào da sistemática de revisão do aluguel provi­sório

11.4 Modelo de ação revisional do aluguel.... 113 114

12. AÇÃO R _ O Tl)RIA - N - ESSlDAOE DE PROVA DE lDON'1O DE INANC IRA D nAD R P TIçÃO rNl-

I L, MESMO QU 5 -JA O M -SMO DO . NT ATO A RE OVAR........ . . 12.1 Modelo de ação renovatória......... . .

117 119

13 ALTERJ CÃ J O PRAZO PARA O 'OCUPAÇÃO O ASO E I IPRO ED IA I A A Ao RENO' TÓRIA PC SSI-

BlUDAD· DI: EXEC ç: -O PRO ISÓRfA DA SI: TE A. 13.1 Alteração do prazo para retomada. possibilidad > ele exe­

cLlçâo provisória do despejo por Julgamento de improce­d ':ncia da ação renovatória e caucão a ser prestada ....

] 3.2 Alterações vetadas quanto às consequencias da defesa fundada em melhor proposta de terceiro

123

126

124

14 I D IZAÇÃO PUR EXECUÇÃO PRO ISÓRIA DA SEN-ç QU CO CEDE A RETOMADA DO IMÓVEL 'O

ASO DEJULGAME 110 D IMPROCEDÊNCI DA AÇÃO RE OV TÓRIA ... 129

15. VIGÊNCIA DA LEI NO T -MPO ... 133

APÊ OlCE .. 137

1. Modelo ele contrato de locação aelZ1[)tado às allCraC()cc,legais. 137

2. Justificação do projeto ele Lei 71/2007, elo Deputado José Car­los Araújo .. 152

3. Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 . 158

BIBllOGRAFIA.................... . 191

INT

Lei 12.1.1212009

Altera a Lei 8.245, de 18 dI regras e procedimentos sob,

omellLários

Partindo do Código I

e.ra disciplinada pela lei gl aquela ocasião, termina(

gração da posse, tendo em tário que não devolvia o lI'

Como a fonte do dirE I vante, evidentemente q notadamente residenciai giu a primeira lei especia urbanos.

om efeito, a Lei 4. tabeleceu, pela primeira contrato e, por alteração dezembro de 1922, posSo senhorio não necessitava ção de posse.