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PORTRAIT P. 72 Arthus-Bertrand au septième ciel R’n’B P. 108 On a cloné Beyoncé !

Enquête P. 38 Ces patrons qui ont lâché SarkozyEdition n° 2654 du 17 au 23 septembre 2015

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Une reprise sous conditions

L’ I M M O B I L I E R E N F R A N C E

Si les ventes de logements ont été dynamiques au premier semestre 2015, certains signaux sont encore dans le rouge

VIRGINIE GROLLEAU ET YVES LE GRIX

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 Reprise durable ou feu de paille"? Amorcé fi n 2014, le redémar-rage du marché immobilier a eu lieu cette année dans la plu-part des grandes métropoles, en particulier depuis le mois de mai, avec une hausse des ventes de 5 % selon la Fnaim et

même de 12 % en juillet pour l’observa-toire LPI-SeLoger. Principal facteur de soutien, les taux des crédits immobiliers qui n’ont cessé de baisser depuis plus d’un an (lire p. 14), jusqu’au mois de juin : « Les emprunteurs, tout au moins ceux qui présentaient les meilleurs projets, ont décroché des fi nancements à moins de 2 % sur 20 ans, un niveau hallucinant », remarque Mathieu Prévost, directeur associé chez Artemis Courtage. Dans l’ancien, la baisse des prix a redonné elle aussi un sérieux coup de pouce aux acquéreurs. « Ils négocient systématique-ment les tarifs affi chés par les vendeurs, qui se sont enfi n résignés à diminuer leurs prétentions », analyse-t-on au Conseil supérieur du notariat. « Les personnes qui doivent d’abord vendre leur bien pour en acheter un autre ont enfi n compris que, si elles le présentaient moins cher, elles pour-raient elles aussi acheter à meilleur prix ou plus grand, ce qui a débloqué le marché », confi rme Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21. L’écart entre le prix de mise en vente et le prix de vente s’est ainsi réduit d’envi-ron 4,6 % selon Orpi. De leur côté, ceux qui souhaitent faire un premier achat ont mis le pied sur l’accélérateur depuis les annonces gouvernementales de la fi n de l’année 2014 : le prêt à taux zéro (PTA) a partiellement été rétabli dans l'ancien, et les conditions de ressources du prêt à l’accession sociale ont été alignées sur le PTZ. De quoi améliorer leurs conditions de fi nancement. « La demande de crédits nouveaux n’a cessé d’augmenter jusqu’à la fi n de juillet : nous avons enregistré 60 % de dossiers supplémentaires », souligne Philippe Taboret, directeur général

adjoint du courtier Cafpi. Et, signe que les ménages se tournent davantage vers l'achat, « les locations, qui représentaient plus de 50 % de la demande dans nos agences en 2013-2014, n’en représentent plus qu’un tiers cette année », remarque Bernard Cadeau, président du groupe-ment Orpi.

La baisse cumulée des taux de crédit et des prix de l’immobilier a gonfl é le budget des primo-accédants de près de 30"000 € : pour une mensualité de 1"000 €/mois sur 20 ans, ils peuvent emprunter 192"000 € actuellement, contre 162"000 € en 2011. Selon une étude CSA pour Guy Hoquet, ces nou-veaux acheteurs sont en majorité des familles qui font le choix d’une maison (voir pp. 10-12). Dans le neuf, les modifi -cations du dispositif d’investissement locatif Pinel (lire pp. 18-19) ont séduit les investisseurs. « Les investisseurs sont les plus actifs sur le marché du neuf aujourd’hui », constate François Bertière, PDG de Bouygues Immobilier. La possi-

bilité de louer un bien à leurs parents et leurs enfants a eu un impact réel sur la prise de décision : « Selon nos calculs, ces locations familiales représentent environ de 7"000 à 8"000 ventes par an », indique Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immo-biliers. Les réservations de logements neufs ont augmenté de 19 % sur un an au premier semestre, et la part des acquisi-tions par les investisseurs a bondi de 66 %, soit un logement sur deux. Le sec-teur de la construction de maisons indi-viduelles est lui aussi reparti, alors qu’il était au plus bas depuis 1945, avec un regain des ventes de 26 % au second tri-mestre.

Mais la reprise reste fragile, et les freins qui la bridaient depuis 2011 sont loin d’avoir tous été débloqués. Ainsi, malgré les corrections apportées par la loi Macron (lire p. 8), les modalités de vente d’un bien immobilier restent com-plexes. En voulant renforcer l’informa-tion des acquéreurs, la loi Alur (l’ac-

Nantes, quartier République

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Acheter un logement familial, c’est possible même dans les grandes villes : ceux qui disposent d'un petit capital et d'une capacité de remboursement de 1!000 €/mois sur 20 ans peuvent

acheter un logement avec plusieurs chambres à Marseille (92 m2), Toulouse (80 m2) ou Montpellier (77 m2). « Nantes se classe 4e ex aequo avec Strasbourg à 74 m2 fi nançables », indique Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux.com. Paris, avec ses prix

toujours très élevés, reste en queue de peloton : avec un tel budget, un acquéreur ne peut s'y off rir que 23 m2… Soit un studio trois fois moins grand qu'en province. En revanche, du côté

des crédits immobiliers, la capitale fait beaucoup mieux : c'est la seule ville où les emprunteurs disposant des meilleurs profi ls (apport et revenus importants) peuvent obtenir des taux

record, de 1,70 % sur 15 ans.

Du simple au triple

bilité de louer un bien à leurs parents et leurs enfants a eu un impact réel sur la

« Selon nos calculs, ces locations familiales représentent environ

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6e LILLE

2 805 €/m2

2,25% 69 m2

8e LYON 2 650 €/m2

2,30% 53 m2

9e NICE

3 788 €/m2

2,10% 51 m2

10e PARIS

8 358 €/m2

2,10% 23 m2

5e NANTES

2 653 €/m2

1,90% 74 m2

4e STRASBOURG

2 612 €/m2

2,05% 74 m2

3e MONTPELLIER

2 503 €/m2

2,30% 77 m2

1er MARSEILLE

2 095 €/m2

2,10% 92 m2

7e BORDEAUX

3 075 €/m2

2,05% 64 m2

1er Classement des villes

Prix moyen de mise en vente Meilleur taux hors assurance négocié sur 20 ans pour une mensualité de 1 000 € Pouvoir d’achat immobilier

2e TOULOUSE

2 456 €/m2

2,10% 80 m2

SOURCES : SELOGER.COM, MEILLEURTAUX.COM

Bayonne

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www.immobs.com

Tout l’immobilier est sur...

cès au logement et un urbanisme rénové) a rallongé la liste des documents à fournir lors des signatures des compro-mis de vente. La baisse des taux de crédit a multiplié les demandes de renégocia-tion de prêt, allongeant sévèrement la durée de traitement des dossiers dans les banques. « Mieux vaut prévoir un délai de 60 jours, contre 45 auparavant, pour obtenir un crédit immobilier, d’autant que les assureurs sont eux aussi très pointil-leux », prévient Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études du courtier Empruntis. L’été aura aussi vu poindre une hausse des taux d’intérêt. Laquelle reste pour l’instant contenue : « Les banques sont encore en phase de conquête de clients, ce qui explique que le mouvement de hausse des taux devrait rester modéré en septembre, mais elles sont toujours sélectives. Une reprise de la remontée des taux est à pré-voir en fi n d’année car, à ce moment-là, la plupart des banques auront dépassé leurs objectifs », estime Jérôme Robin, PDG du courtier Vousfi nancer.com. Sans compter que la réforme des prêts à l’ac-cession sociale (lire p. 26) va ralentir les ménages modestes dans leurs projets. Et pour les transactions dans le neuf, la reprise n’est pas totalement consolidée : « Lors de la mise en vente des pro-grammes, les lancements sont assez dyna-miques grâce au dispositif Pinel, mais, ensuite, les rythmes d’écoulement sont plutôt lents », note Stéphane Theuriau, président du directoire de Cogedim. Dans l’ancien, la baisse des prix n’est pas

totalement terminée : selon l’indicateur de tension de Meilleursagents.com, elle devrait se poursuivre dans de nom-breuses grandes villes de France, même si les biens de qualité dans les centres dynamiques devraient, eux, repartir à la hausse, en raison notamment d’une off re insuffi sante. Celle-ci a encore baissé de 4 % cette année selon le réseau d’agences Laforêt. L’évolution des prix est d’une grande disparité selon les régions : « Dans les petites villes où l’emploi dépen-dait d’une industrie aujourd’hui en diffi -culté, les prix continueront à baisser de façon massive faute d’acheteurs, analyse Alain Dinin, PDG de Nexity. L’urgence se

situe dans les grandes zones urbaines. Les prix du neuf ne baisseront que si l’off re augmente. En Ile-de-France, il arrive 100#000 habitants de plus chaque année : on devrait construire 70#000 logements et non la moitié. Les solutions sont dans les mains du gouvernement. » Or la mise en place de l’encadrement des loyers et les contraintes issues de la loi Alur inquiètent les investisseurs. A Paris, bon nombre d’entre eux souhaitent sortir du marché locatif, pour cause de rentabilité désormais insuffi sante. Par ailleurs, le marché des résidences secondaires souff re toujours, notamment dans les campagnes. La reprise reste d’abord dépendante des taux d’intérêt : « Une éventuelle remontée des taux d’emprunt pourrait rapidement fi ger les projets en cours et donner un coup de frein brutal à une demande encore fragilisée par le contexte économique », souligne Cyril Janin, directeur général du portail Logic-Immo.com et porte-parole de l’Observatoire du moral immobilier. Un contexte qui freine encore de nombreux acquéreurs dans leurs intentions d’achat malgré leur confi ance dans la pierre.

Cergy-Pontoise

« Dans plusieurs agglomérations, la vacance tend à augmenter, les relocations sont plus diffi ciles et les gestionnaires tentent de convaincre les propriétaires de logements anciens de revoir les loyers à la baisse. Une situation observée à Lille, Mulhouse ou Perpignan… Dans ces marchés plutôt détendus, et en dehors de l’agglomération parisienne et de certaines grandes villes de province, la concurrence entre logements récents et existants s’avive. Les seconds se louent parfois diffi cilement, faute de posséder les éléments de confort et les équipements recherchés par les locataires (parking notamment). Face au risque de vacance, le choix pour les propriétaires est alors entre la réalisation de travaux de modernisation, sans avoir la certitude de trouver ensuite un locataire, et le désengagement, c’est-à-dire la mise en vente. Ils sont de plus en plus nombreux à envisager cette seconde solution. »

L’investissement locatif en diffi culté dans certaines

régionsJEAN-FRANÇOIS BUET, PRÉSIDENT DE LA FNAIM

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