sisdea home windows –versão 1 · sisdea home windows –versão 1 roteiro para criaÇÃo e...

SisDEA Home Windows – Versão 1

ROTEIRO PARA CRIAÇÃO E ANÁLISE MODELO REGRESSÃO

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, será apresentada a tela inicial de “Bem Vindo ao SisDEA Windows”. Selecione a opção “Criar Novo Modelo”.

1.1. Informações sobre o modelo: Na tela ao lado será solicitado:

Autor do modelo: nome do autor e responsável técnico pelo trabalho;

Nome de referência do modelo: nome que será impresso nos relatórios do modelo;

Data de criação: atribuída com base na data atual do computador;

Área de Concentração: Escolha entre Avaliação, Economia, Medicina e Engenharia;

Tipologia: Tipologia referente à área de concentração. Para Avaliação de Imóveis, as opções são:

Descrição do modelo: insira informações sobre a aplicação do modelo, qual a abrangência e para qual finalidade o modelo foi criado.


1.2. Definir as variáveis do modelo: Nesta etapa, serão definidas as variáveis do modelo. Poderão ser incluídas variáveis numéricas e alfanuméricas. Para incluir uma variável numérica ou alfanumérica, selecione a mesma da lista de variáveis, disponível ao lado direito da caixa de diálogo e depois clique no botão

É possível também criar uma nova variável, que não esteja na lista, utilizando a barra de ferramentas, conforme a seguir ilustrado:

Clique aqui com o mouse para incluir uma variável texto ou

aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de variáveis.

1.3. Classificar as variáveis do

modelo:

+


As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em consideração a seguinte ordem de prioridade:

Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas); Dicotômicas, Binárias ou Dummy (assumem somente dois valores); Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e Qualitativas – Códigos Alocados, que devem iniciar com o código 1,

utilizando números naturais e crescentes. O número 1 deve ser atribuído à pior característica.

Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas. 1.4. Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criação do modelo, é possível proteger o mesmo de possíveis alterações selecionando a opção “Modelo protegido por Senha”. Marque a opção “Modelo protegido por senha”. Você poderá definir dois tipos de senha:

Somente leitura (o arquivo pode ser visualizado se a senha não for fornecida durante a abertura do modelo);

Acesso completo (para abrir o modelo é necessária a senha definida nesta etapa)

1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores: Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1.

Após salvar o modelo com o nome desejado, será disponibilizado o módulo de edição de dados.

Os modelos do SisDEA possuem a extensão .sda.


Editando os dados da amostra e das projeções de valores:

2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu Modelo, e depois Propriedades.

3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO

Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.

Após incluir os dados, salve o modelo no disco rígido Projeção

Dados da amostra


4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

Uso da estatística descritiva:

Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis) Histogramas das variáveis Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados; Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas.

No módulo exibir variáveis será possível:

Identificar erros de digitação; Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos

atributos dos imóveis avaliando; Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável

independente; Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável

dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir. Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de pontos influenciantes.


5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear.

METODOS DE CÁLCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas

as transformações selecionadas). SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas

(útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);

OBS.: A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Não transformar variáveis de códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653). A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica à analise de “dados de corte transversal”. Calculo Dos Coeficientes

Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados; O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60).

Seleção do modelo preferencialmente pela estimativa.

Restrição imposta ao regressor (b) da variável: a área aumenta o valor/m² deve diminui. Alterar aqui para a opção adequada.

Indicar aqui qual é a variável dependente e marcar as variáveis a serem utilizadas


6. SELEÇÃO DO MODELO

COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.

Significância do modelo (f)

Grau de Fundamentação

<= 1% III <= 2 % II < =5% I

Significância das variáveis

Nível de confiança

Grau de Fundamentação

<= 10% >= 90% III <= 20 % >= 80% II <= 30 % >= 70% I

A variável com o maior t (t student) é a variável mais importante no modelo de regressão


Grau de Precisão Amplitude do I.C. (N.C. 80%) III ≤ 30% II ≤ 40 % I ≤ 50 %

Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar. DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS [ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100] Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação são afetados pelo uso de variáveis de códigos alocados. O GRAU MÁXIMO que pode ser obtido é Grau II.


7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa. Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser:

a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável); b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis

independentes); ou c. omissão de variável chave no modelo.

O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente. No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%.

8. ANALISE DOS RESIDUOS

8.1 Resíduos da regressão

HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o erro constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum desenho definido).

RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 % RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado


9. ADERENCIA

O módulo de aderência permite analisar dois gráficos: O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder de “predição” do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados. O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida. Neste módulo, é importante salientar que:

O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados).

Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção.

O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal:

o Distribuição normal - [ 68 , 90 , 95 ].


10. PROJEÇÃO DE VALORES

O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da

avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares.

O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de avaliação.

O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de valores.

11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, versão 2003 a 2010. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar, conforme ilustrado a seguir:


12. GERANDO RELATORIO SINTETICO DE VALORES Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção, conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados.

sisdea home windows –versão 1 · sisdea home windows –versão 1 roteiro para criaÇÃo e...

Documents