Ano XXIII • Edição 286 • JANEIRO/2017 13.000 Exemplares

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PORTO ALEGRE, SÃO LEOPOLDO

EXEMPLAR DO SÍNDICO

(51) 3072-8765

Não? pois deveria... Nela reuniram-se empresários, Síndicos Profissionais, a

Escola de Síndicos e o Jornal Click Síndico, com o objetivo de quali-ficar os síndicos, sendo morador ou profissional, na missão difícil de gerir um condomínio, pessoas, interesses etc.

A AssosíndicosRS, que em 16 de dezembro iniciou suas atividades, aguarda a adesão dos síndicos, ávidos por informações e que re-almente necessitam acompanhar as exigências impostas por legisla-ções, normas etc. e, que, na totali-dade das vezes nem consultam os operadores destas “novidades”.

A Associação é aberta aos in-teressados no segmento, sendo

SÍNDICO, VOCÊ JÁ ACESSOU OSITE DA ASSOSÍNDICOSRS?

Síndicos, subsíndicos, empresas profissionais liberais etc.

Seu sucesso, a representati-vidade da AssosíndicosRS, tem uma relação direta com a partici-pação dos síndicos interessados. Em nosso estado beiramos aos

30.000 condomínios, por conse-quência, um número muito próxi-mo de Síndicos.

Faça sua adesão,juntos seremos fortes!

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SOMENTE ABRIR O PORTÃO APÓS TER A AUTORIZAÇÃO DO

MORADORPÁGINA 03

PROIBIÇÃO DE ALUGUEL DE

TEMPORADA EM CONDOMÍNIO

PÁGINA 05

DESPESA SEM AUTORIZAÇÃO. PODE?

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10 MEDIDAS PARA OS CONDOMÍNIOS REDUZIREM AS

DESPESAS EM ATÉ 30%PÁGINA 09

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EDIÇÕES DIRIGIDASPublicação Mensal da

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Porto Alegre, Santa Cruz do Sule São Leopoldo.

O CONTEÚDO DOS TEXTOS VEICULADOS NESTE INFORMATIVO É DE INTEIRA RESPONSABILIDADE

DE SEUS RESPECTIVOSAUTORES.

SOMOS VULNERÁVEISAPESAR DE NOSSOS ESFORÇOS EM AUMENTAR A SEGURANÇA, CONSTRUINDO ESTRUTURAS MAIS REFORÇADAS,

COMO GRADIS E MUROS, SEMPRE HAVERÁ MAIS PONTOS FRÁGEIS DO QUE PODEMOS IMAGINAR.

Somos vulneráveis! Esta é a nossa rea-lidade. Somos vulneráveis por alguns motivos: negligenciamos o risco, o

custo é maior do que podemos gastar, desconhecemos nossas falhas ou temos o hábito de valorizar mais as sugestões advindas de terceiros ou divulgadas na mídia. Por mais variados que sejam estes motivos, a verdade é que nós, seres huma-nos, achamos que somos muito bons em planejar segurança através do bom senso ou da simples observação, mas não somos. Aliás, somos péssimos! Tomemos o exem-plo clássico... Através da evolução e dos mi-lhares de anos que levamos para aprimorar o homo sapiens, quando tratamos com aspectos de segurança, estes nunca foram complexos. A reação de defesa ou proteção era advinda da expectativa de um perigo palpável, até os últimos 30 anos. Sim, pen-samos em nível de garantia de sobrevivên-cia e quase sempre resolvemos com o bom senso ou soluções simples. Até os conceitos de proteção perimetral inventados há mais de 10.000 anos, quando necessitamos criar estruturas para proteger e garantir nos-sa sobrevivência, receberam apenas duas grandes atualizações. A primeira levou quase nove mil anos, quando modificaram as estruturas construtivas para “anéis” de proteção (ou paredes dentro de paredes), edificando muralhas e fossos externos em torno e além das paredes dos castelos para melhor se proteger contra os ataques dos vikings, por volta do ano 1080. A segunda, só teve modificações nos primórdios da era industrial e na invenção do balão e do avião quando tiveram que se preocupar com seu espaço subterrâneo e aéreo. Somen-te nos últimos 30 anos estamos revendo os nossos conceitos de segurança devido ao crescimento exponencial da tecnologia que permite tanto melhorar nossas vidas como também usos antes inimagináveis por aqueles que desejam nos assaltar.

Devido a esta velocidade do desen-volvimento da tecnologia, aliada ao am-plo acesso da informação, tornamo-nos

vulneráveis. Hoje, a complexidade de tais acontecimentos nos leva a estudar profun-damente os aspectos sociais, estruturais e anseios da sociedade não podendo mais nos valer da análise simplista do problema. Agora, temos que aliar experiência com tecnologia e, principalmente com conheci-mento científico para prover melhor a se-gurança. Mesmo o conceito de segurança está mudando para prevenção de perdas e oportunidade de melhorias por que en-tendemos que, se a segurança não for pre-ventiva, pensada e antecipada não realiza-rá seu propósito: prevenir a ocorrência e, em caso de falha que suas conseqüências sejam mínimas e ocorra rapidez na recupe-ração da normalidade.

Quando uma avaliação é realizada, vários fatores são considerados, desde o objeto a ser protegido, a facilidade de transformá-lo em lucro ou dinheiro, as in-fraestruturas onde se encontram, a situ-ação sócio econômica e sua projeção no futuro e, quais ocorrências já aconteceram em situações ou locais semelhantes. Daí, temos uma pequena noção da diversidade, a qual temos que estudar somente para desenvolver a proteção de algum bem, ati-vo ou pessoa. Coloquemos nesta equação

as diversas maneiras criativas utilizando a tecnologia ou exemplos inspirados nas mais diversas fontes (casos reais, filmes, re-latos, jornais, internet, etc.) e teremos um vislumbre da complexidade que enfrenta-mos. No topo de tudo isso, ainda temos que levar em consideração o fator custo, ou seja, a proteção deve não só evitar a perda, mas também, se possível, gerar lucros ou benefícios.

Também não podemos nos valer das decisões de vendedores e técnicos insta-ladores, implantando alarmes e câmeras como se nos vendessem um robô autôno-mo que, ao primeiro sinal de alerta, dispa-rasse um laser contra os intrusos. Sem nor-mas, procedimentos e responsáveis, todo o aparato tecnológico gasto será tão bom quanto à muralha que não possui guardas. Uma hora será transposta e não haverá contramedidas.

Portanto, não existe fórmula mágica até porque cada local ou provável ameaça é única. Ele até pode possuir similaridades, mas os aspectos individuais são os que po-dem levar a danos ou ameaças inusitadas. Sempre que pensar em segurança, pense em como o especialista poderá lhe oferecer a melhor prevenção de perdas, pelo menor

custo versus, o quanto está em jogo. Em muitos casos, não nos damos conta de que, um simples arrombamento poderá levar a nossa falência.

Mauro Nadruz - Gestor em Segurança da Activeguard, pós-graduado em gestão estratégica da segurança, analista e pro-fessor.

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SOMENTE ABRIR O PORTÃO APÓS TER A AUTORIZAÇÃO DO MORADOR

CERTIFIQUE-SE, REALMENTE, QUEM É E QUEM ESTÁ AUTORIZANDO A LIBERAÇÃO.

Os marginais, atualmente, utili-zam os mais diversos ardis para entrar nos condomínios, com a

finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores. O que chamou atenção foi o ocorrido na Zona Oeste da cidade de São Paulo, onde ladrões se passaram por parentes de moradores para invadirem os prédios e cometerem o assalto. A matéria foi veiculada da seguinte forma: “Ladrões se passam por parentes de moradores para roubar apartamentos - Em um dos casos, vítimas relatam que tiveram pre-juízo de R$ 500 mil.

Polícia informou que analisa imagens de câmeras para identificar suspeitos.

Uma quadrilha de assaltantes está se passando por parentes de moradores para conseguir entrar em condomínios, invadir apartamentos de luxo e roubar joias e relógios no Jardim Paulistano, na Zona Oeste de São Paulo.

Fonte: Portal G1, de 19/11/2016.” Diante do exposto, é importante sa-

ber que o porteiro deve ser orientado que, antes de tomar atitudes para libe-rar entrada de qualquer pessoa ao pré-dio, certifique-se, realmente, quem é e

quem está autorizando a liberação. Cabe lembrar que, dessa forma, se não hou-ver autorização expressa do morador, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade. Portanto, não se deve abrir os portões.

Para isso, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos condô-minos, servindo como fonte de consulta para os porteiros, a fim destes contata-rem diretamente com os moradores. Esta ação evita enganos quando a outra parte disser ser parente de morador, sem que haja a devida confirmação e veraci-dade do fato.

É necessário que os condomínios invistam em sistemas de controle de acesso automatizados e de alta tecno-logia, os quais tenham dados e fotos de moradores, empregados domés-ticos e características completas dos veículos. Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando pela identifi-cação de toda e qualquer pessoa es-tranha que queira entrar no prédio. Isso, do lado de fora dos portões, per-guntando o nome, com quem gostaria de falar, além de indagar qual apar-tamento visitará. Feito isso, deve-se, obrigatoriamente, entrar em contato com o morador, verificando a possibi-lidade deste recebê-lo ou não.

Sendo autorizado, dever-se-á fran-quear a entrada do visitante, cadas-trando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, li-berando sua entrada. Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou mesmo do gerente predial. Todas estas dificuldades estão inti-mamente relacionadas com a falta de

qualificação destes profissionais, visto que muitos síndicos acham desneces-sário gastar com cursos específicos, buscando uma especialização.

Ledo engano, pois onde existem pessoas prestando serviços para outras, a única forma de modificar comportamentos distorcidos é atra-vés de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, visto que o retorno vem através de uma maior qualidade na mão de obra de por-taria, resultando em um nível satis-fatório de Segurança para todos os moradores.

Agindo preventivamente e com co-nhecimento, se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões que querem se aproveitar das vulnera-bilidades e fazer os condomínios víti-mas de suas artimanhas.

JOSÉ ELIAS DE GODOY - Consul-tor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros. “Manual de Se-gurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

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PROIBIÇÃO DE ALUGUEL DE TEMPORADA EM CONDOMÍNIO

Temos recebido queixas de mo-radores em condomínio sobre o novo tipo de locação que tem

ocorrido. Trata-se do “aluguel para turistas em temporada”, quando o proprietário deixa seu apartamento e opta por alugá-lo através de imo-biliárias ou sites especializados. Em primeiro lugar, nosso ponto de vista é o de que, sendo o edifício constru-ído para fins residenciais, não pode-rá o proprietário locar por períodos curtos, para turistas, pois o objetivo passa a ser tipicamente comercial e nos moldes dos “aparts”.

Estes, sim, com a Convenção Con-dominial constituída para essa finali-dade. Quem imagina que isso nunca vai acontecer em seu prédio, acabará surpreendido com novos “inquilinos em bandos”, mal educados, gros-seiros, bêbados, por alguns dias no apartamento de cima, do lado, ou de baixo, agindo com liberdade insana, usando roupas íntimas, drogas, sons altíssimos e tendo comportamentos incompatíveis com os atos civiliza-

SENDO O EDIFÍCIO CONSTRUÍDO PARA FINS RESIDENCIAIS, NÃO PODERÁ O PROPRIETÁRIO LOCAR POR PERÍODOS CURTOS PARA TURISTAS

qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na Convenção, não podendo ela ser su-perior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independen-temente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos con-dôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa”.

Uma notícia recente vem do Fó-rum de Porto Alegre, que validou a proibição de locação de apartamen-tos por temporada em um condomí-nio, em Gramado. Essa decisão, con-tudo, terá efeito em 2017, quando termina o período de festas. O ma-gistrado levou em conta vários tipos de constrangimentos sentidos, pelos desvios de condutas dos turistas, às vezes em número excessivo de pes-soas em um só apartamento.

RÓBERSON CHRISPIM VALLErobersonvalle@globo.com

dos. Essa situação contraria o art. 1.336 do Código Civil: (São deveres do condômino: IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edi-ficação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes). Se a Convenção não estiver sido modernizada, pelo novo Código Civil, os condôminos somen-te poderão multar o “proprietário

do apartamento” através de uma as-sembleia geral, precisando ainda de votos de 2/3 dos condôminos para deliberar sobre a cobrança.

Entretanto, se a Convenção esti-ver atualizada, o síndico deverá mul-tar o proprietário infrator e já pro-ceder à cobrança, sem necessidade de assembleia geral. Veja o que diz o Código Civil em seu art. 1.336, § 2º: “O condômino, que não cumprir

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O fato é provocado em parte pelas assembleias gerais ordinárias, que tradicio-

nalmente ocorrem nesta época e definem novos síndicos. Uma das primeiras atitudes de quem assu-me a função é – e deve ser – averi-guar a situação do seguro do pré-dio. Isso porque a contratação da garantia básica é obrigatória por lei e é uma das maiores responsa-bilidades do administrador de um prédio.

O síndico que está começan-do no cargo deve se precaver e checar se o prédio ou conjunto já possui a apólice de seguros que a lei determina. Se ocorrer algum incidente que provoque danos de grandes proporções ao prédio e o seguro não tiver sido contrata-do, o síndico pode até responder com seu patrimônio pela perda comunitária. A Lei dos Condomí-

O SEGURO DE SEU CONDOMÍNIO ESTÁ DE ACORDO COM A LEI?

OS PRIMEIROS MESES DO ANO SÃO OS QUE APRESENTAM MAIOR ÍNDICE DE RENOVAÇÃO OU CONTRATAÇÃO DE SEGUROS NOS CONDOMÍNIOS.

A Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria, Comércio e Serviços rejeitou proposta que

altera o Código Civil (Lei 10.406/02) para estabelecer que em assembleias gerais de associações, condomínios ou cooperativas os procuradores legalmen-te constituídos não poderão represen-tar mais que dois associados.

Foi rejeitado o Projeto de Lei 6347/16, do ex-deputado Davi Alves Silva Júnior. O texto definia ainda que associados, con-dôminos e cooperados representados

por procurador não serão considerados no cômputo do quórum necessário para deliberações.

Ao recomendar a rejeição do projeto, o relator na comissão, deputado Laercio Oliveira (SD-SE), afirmou que é discutível a limitação ou proibição da outorga de procurações para representação em as-sembleia.

Segundo ele, a ausência pode signifi-car pouco interesse em comparecer pes-soalmente, mas, em muitos casos, existe uma real impossibilidade de compareci-

mento. “A outorga de procuração é um ato de vontade e de confiança, e eventu-ais excessos no cumprimento do mandato são questões reguladas pela Lei Civil e que devem ser resolvidas entre outorgante e outorgado”, argumentou Oliveira.

TramitaçãoO projeto tramita em caráter con-

clusivo e ainda será analisado pela Co-missão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Matéria originalmente publicada em ConeNews

COMISSÃO REJEITA LIMITE À REPRESENTAÇÃO POR PROCURAÇÃO EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO

nios determina que seja adquirida uma cobertura contra incêndios ou outros tipos de acidentes que causem destruição parcial e/ou total do edifício. O seguro preci-sa cobrir todas as unidades e as áreas comuns. Quem não contrata a garantia também está sujeito a multas.

Há obrigatoriedade da contra-tação de seguro contra riscos à edificação, com inclusão de cober-tura de vidros e danos elétricos,

além dos riscos que envolvem fe-nômenos naturais como vendaval, furacão, ciclone, tornado, granizo e alagamento. Contudo, segura-doras oferecem outros benefícios que podem ser agregadas à apó-lice, como os contra riscos que ultrapassem os limites físicos da edificação. Por exemplo, a garan-tia acessória de responsabilidade civil, que garante cobertura para danos pessoais ou materiais cau-sados involuntariamente a tercei-

ros, ou direcionada para garagista, que cobre roubos ou danos a veí-culos sob a guarda do condomínio. Também existem as destinadas aos bens do condomínio (também dos condôminos, opcionalmente), que são os móveis e utensílios.

EDIFÍCIOS NOVOSNo caso de edifícios novos, a

legislação exige que o seguro seja firmado até 120 dias após a cons-trução ter recebido o habite-se. Quando for escolher a garantia, o síndico deve buscar a orientação de um corretor de seguros habilitado e checar as referências da empresa, além de analisar atentamente as condições da proposta de seguro.

O seguro do condomínio tem que ser renovado anualmente e ter seus valores atualizados. Os custos devem ser incluídos como despesa ordinária do condomínio.

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Grande parte das decisões envolven-do gastos no condomínio necessi-tam de aprovação em assembleia,

convocada especificamente para esse fim, para serem tomadas. No entanto, existem casos em que se o síndico esperar para agir, pode ser tarde demais. Um vidro que-brado, um revestimento de fachada cain-do ou uma fiação elétrica em ponto de cur-to circuito necessitam de uma ação rápida para que não provoquem um acidente. Nesses casos, o síndico não só pode, como deve providenciar os reparos mesmo sem a comunicação prévia aos demais condô-minos.

Em condomínios, os gastos são divididos em duas categorias – ordinários extraordi-nários. As despesas ordinárias são os gastos com pagamentos salários e encargos de fun-cionários, manutenção de elevador, piscina, jardim, água, luz, gás, material de limpeza, honorários do síndico ou da administradora, seguros, telefone coletivo. Já as extraordiná-rias, são, por exemplo, pintura da fachada, indenizações trabalhistas, fundo de reserva, fundo de obras, instalação de sistema de se-gurança, reforma e ampliações do imóvel.

Ainda dentro das despesas extraordi-nária, existem as úteis, que são as refor-mas, as voluptuárias, que são as de em-belezamento e as necessárias, que tem

DESPESA SEM AUTORIZAÇÃO. PODE?AS DESPESAS DE UM CONDOMÍNIO DEVEM SER AUTORIZADAS E RATEADAS PELOS MORADORES.

MAS O SÍNDICO PODE TOMAR A INICIATIVA QUANDO O CASO FOR URGENTE

caráter emergencial. Extras – Normalmente, quando os

gastos extras precisam ser feitos de ur-gência, o síndico pode tomar a iniciativa e comunicar posteriormente à assem-bleia. A urgência justifica o síndico a fa-zer o gasto. No entanto, o síndico deve se cercar de garantias que demonstrem

a boa fé na tomada de decisão. O síndico deve fazer, no mínimo, três orçamentos, para mostrar que houve pesquisa de mercado, levando em consideração o melhor preço e o melhor critério técnico. Neste caso, ele pode ser auxiliado pelo conselho fiscal, que também pode emitir parecer autorizando a intervenção. De-

pois de tudo feito, ele deve convocar a assembleia, explicando na circular o mo-tivo do gasto, para ser discutido na reu-nião e, em caso de necessidade, chegar a um acordo sobre como vai ser o rateio daquela despesa.

Texto original – Jornal do Síndico

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Férias escolares, final de ano, viagens... Este período é mais um ingrediente para as dores

de cabeça do Síndico.. Se, por um lado, há aumento do fluxo de crian-ças nas áreas comuns, por outro, mais vizinhos viajam e podem criar problemas na segurança ao entre-gar as chaves para terceiros.

O síndico pode estar entre estes viajantes. E quem cuida do prédio na ausência dele? Segundo Sonia Chalfin, diretora da Precisão Admi-nistradora, legalmente, ele não é obrigado a avisar todos os morado-res que está saindo de férias, mas é interessante tomar esta atitude.

— Ele pode deixar claro que, na sua ausência, o responsável é o subsíndico, ou em último caso, al-gum membro do conselho — afir-ma ela.

Luis Guilherme Russo, diretor--presidente da Irigon, empresa es-pecializada em administração de condomínios e locações de imóveis, lembra que, caso na convenção não conste a ordem de substituição, em regra geral, deve ser pessoa da administração que tenha conheci-mento da vida administrativa e co-mercial do condomínio.

— Assim, na ausência do sín-dico, o substituto deve ser um dos membros do conselho. Devendo tal deliberação ser determinada por escrito pelo síndico, no caso de pre-cisar ser substituído pelo subsíndi-co, ou pelo subsíndico no caso de

FÉRIAS SEM PROBLEMAS: “CRIANÇADA SOLTA”

ESTE PERÍODO É MAIS UM INGREDIENTE PARA AS DORES DE CABEÇA DO SÍNDICO.

esta pode ser implementada pelo síndico e depois ratificada em as-sembleia. Deve-se ter cautela na regulamentação do assunto para não prejudicar direitos e atender a situações especiais, como a entrega de remédios e/ou para moradores com dificuldades de locomoção, pois trará consequências jurídicas negativas ao condomínio.

CHAVES O condomínio jamais deve ficar

com as chaves dos apartamentos. Apesar de não ser ilegal, essa con-duta faz com que o condomínio se torne responsável por eventuais da-nos, tendo em vista que assumiu um dever de guarda. Sobre a entrada de pessoas que não sejam moradores do prédio, é outro ponto que deve--se ter cuidado. O condomínio pode criar regra de identificar pessoas na entrada, mas deve ter muita cautela ao ter que barrar a pessoa.

PISCINAO condomínio deve reconhecer

a capacidade máxima de admissão de usuários na piscina e criar regras, se for o caso. Pode aprovar em as-sembleia, por maioria simples, um regulamento da piscina, proibindo ou limitando o uso de visitantes, as-sim como condicionando o acesso à piscina à apresentação de atestado médico específico para os condô-minos, ocupantes e visitantes.

FONTE EXTRA

precisar ser substituído pelo con-selheiro — alerta.

É este responsável que vai conversar com os pais em caso de excesso de algazarra das crian-ças neste período de férias. Mas o advogado André Luiz Junqueira, especializado em Direito Imobiliá-rio, lembra que o condomínio deve sempre tentar se comunicar com o responsável em vez de advertir di-retamente os pequenos (a norma não vale em caso de risco).

Além disso, os funcionários do condomínio quando precisarem interagir com as crianças devem falar com jeito, sem assertividade excessiva. Também deve-se evitar conversar a sós com as crianças e

sempre buscar uma testemunha.— O síndico deve informar cla-

ramente as regras de uso das áreas de lazer, trabalhando bem a divul-gação dessas normas entre os res-ponsáveis das crianças e em avisos fixados nos diferentes locais. Mui-tas vezes esses avisos evitam dis-cussões — afirma.

ENTREGA DE LANCHESPara condomínios que têm par-

tes comuns em grande quantidade e tamanho, o ideal é proibir a en-trada do entregador, pois se evita que uma pessoa estranha ao am-biente fique transitando em áre-as comuns sem supervisão. Como se trata de uma regra de portaria,

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A perda do emprego traz uma re-dução dos gastos e, consequen-temente, o atraso nas contas do

mês, inclusive a do condomínio. "Exis-tem 3 tipos de devedor: o contumaz que tem dinheiro, mas não paga porque não quer. Aquele que atrasa alguns dias, mas paga todos os meses e o que vive uma dificuldade financeira momentânea", explica o Dr. Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário. A redução de despesas no condomínio nem sempre torna a taxa condominial mais barata, mas evita, muitas vezes, um aumento excessivo e permite investimentos que valorizem os imóveis. Em outros casos, como por exemplo, a implantação da portaria virtual, a redução de despesas chega atingir 40%, tendo em vista que a folha de pagamento em geral é responsável por 50%, chegando a extremos de 80%, como no caso de prédios pequenos com portaria 24 horas, faxineiro e zelador, do total de gastos de um condomínio. "Todo condomínio consegue reduzir as despesas se tiver uma gestão eficiente", explica Karpat. Que complementa, po-rém, que a redução deve ser consciente e não pode colocar o condomínio em risco, seja de ficar sem dinheiro, ou de efetuar reduções que podem sair caro mais para frente, como por exemplo: fi-car sem contrato de elevador, não pagar horas extras aos funcionários quando devidas."

Para ajudar os síndicos e gestores con-dominiais na redução de despesas o Dr. Rodrigo Karpat listou 10 medidas eficazes.

1. Portaria Virtual - Atualmente é a medida que provoca a maior redução de despesas dentro de um condomínio. É possível dispensar todos os funcionários da portaria ou, em alguns casos, de ape-

10 MEDIDAS PARA OS CONDOMÍNIOS REDUZIREM AS DESPESAS EM ATÉ 30%

COM QUASE 12 MILHÕES DE DESEMPREGADOS, O BRASIL VIVE UMA DE SUAS MAIORES CRISES.

nas uma entrada do condomínio. De qual-quer maneira, a redução de gastos pode atingir 60% na folha de pagamento e 30% na taxa condominial. Esta é uma tendên-cia que veio para ficar e será implantada em boa parte dos condomínios nos próxi-mos 10 anos.

2. Iluminação de led - A lâmpada de led economiza 90% de energia em relação a tradicional incandescente. Fazer a troca de todas as lâmpadas é um investimento que é pago, em média, em 18 meses e, depois disso, provoca uma economia que varia entre 20% e 30% na conta de luz, dependendo do tipo de lâmpada utilizada anteriormente.

3. Temporizador de luz - A frente do prédio é o único local em que se reco-menda ficar aceso durante toda a noite, única e exclusivamente por questão de segurança. Entretanto, nas demais áreas não existe a necessidade de todas as lâm-padas ficarem acesas, como nas garagens, por exemplo. Após às 22h, o trânsito de pessoas cai drasticamente e o uso de tem-porizadores, ou seja, quando o sistema de iluminação só é acionado por um sensor de presença, é a melhor pedida.

4. Individualização de água - Ainda

Sempre é possível reduzir e, em tempos de crise, as empresas preferem diminuir a margem de lucro a perder o cliente.

9. Readequação do quadro de funcio-nários - Em muitos condomínios existe ou um excesso de funcionários ou um pla-nejamento ruim de escala de serviço que implica no pagamento de horas extras e, assim, gastos desnecessários.

10. Síndico ou gestor, desde que te-nham uma gestão profissional - No pas-sado, era visto como um custo, mas hoje o síndico/gestor profissional compensa financeiramente. Todos os itens ante-riores podem ser implementados por ele. Assim como as portarias-virtuais, a gestão profissionalizada é uma tendên-cia irreversível. Quantos antes for im-plementada, mais rápido e maior será a economia.

SOBRE KARPAT ADVOGADOSDR. RODRIGO KARPAT

A Karpat Sociedade de Advogados é o maior escritório de direito imobiliário e condominial do país. Cobrindo também as diversas áreas do direito desde 2007, o escritório é responsável por gerenciar mais de 4.000 processos.

Dr. Rodrigo Karpat, advogado mili-tante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado o mais reno-mado especialista em direito imobiliário e condominial do país.

Além de ministrar aulas, palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat escreve como colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio.

muitos prédios antigos não possuem a medição de água individualizada. É notó-rio que o brasileiro só se preocupa quan-do pesa em seu bolso. Quando o consumo é dividido entre todos, não importa se fi-cará 5 minutos ou 30 minutos no banho. A individualização do medidor é a solução.

5. Individualização de gás - Muitos pré-dios com mais de 20 anos não possuem a medição de gás individualizada, muitos deles utilizavam a caldeira que era o gás central. Quando o consumo é dividido en-tre todos, não importa se ficará 5 minutos ou 30 minutos com o fogão ligado ou o sistema de aquecimento de água. A indivi-dualização do medidor é a solução.

6. Água de reuso e captação de chuva - Atualmente, existem diversas alternativas e tecnologias para o melhor aproveita-mento da água. É possível retirar água do lençol freático em alguns casos, tratar o esgoto doméstico, reutilizar a água consu-mida e captar a da chuva. A construção de poço requer licença. Com a crise hídrica nos últimos anos e a previsão de reserva-tórios cada vez mais vazios, é natural que o valor do metro cúbico suba. O condomí-nio que pensa em economizar no futuro, precisa investir no presente.

7. Energia Solar - Apesar de o tempo de retorno ser de 7 anos, em média, como a duração de cada placa é de no mínimo 20 anos, o condomínio consegue lucrar durante 13 anos. Vale ressaltar que é pre-ciso verificar a incidência de sol de cada localidade para verificar o investimento.

8. Assessoria Jurídica - Contratar um escritório de advocacia vai muito além de apenas defender o condomínio de possíveis ações trabalhistas e ajuizar processos contra moradores inadim-plentes. Um papel é o de revisar todos os contratos com empresas terceiriza-das e renegociar com cada uma delas.

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FERRAGEM THONY LTDA – Av. Lucas de Oliveira, 1780

FREIRE IMÓVEIS LTDA – R. Múcio Teixeira, 129

HABITACIONAL IMÓVEIS – Otávio Rocha, 115/204

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IMOB. PARQUELAR LTDA – Av. João Pessoa, 1236

IMOBILIÁRIA DEVILLE – Av. Protásio Alves, 2500/206

IMOBILIÁRIA FARRAPOS – R. Conde de Porto Alegre, 292

MAFFER – Av. Cristóvão Colombo, 2452

MAN – R. Castro Alves, 559

MCC ADMINISTRADORA – Av. Teresópolis, 2956/02

MORANO IMOB – R. Mariante, 1036

OLYMPUS NEGÓCIOS IMOB – R. Maestro Mendanha, 58

PORTO DO SOL – Av. Independência, 990

PORTOLAR IMÓVEIS – Av. Assis Brasil, 3718

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CONDOMÍNIOS: MEDIDAS DE COMBATE A FOCOS DO AEDES AEGYPTI

A melhor forma para evitar a proli-feração do inseto é conscientizar os moradores e funcionários.

Devido à grande concentração de pessoas e à quantidade de áreas exter-nas que podem acumular água, os con-domínios residenciais podem conter focos de proliferação do Aedes Aegypti, mosquito transmissor de arboviroses como dengue, chikungunya e zika vírus, além da febre amarela.

A melhor forma para evitar a prolife-ração do inseto é conscientizar os mora-dores e funcionários sobre a importância de adotar medidas de prevenção dentro e fora do condomínio.

O síndico tem papel fundamental nesse trabalho e sua responsabilidade é zelar pelas áreas comuns do condomínio e garantir que todos os objetos que po-dem acumular água sejam cobertos e/ou removidos.

CUIDADOS NECESSÁRIOS• Proteja ralos externos e canaletas

de drenagens para água da chuva com tela de nylon

• Tampe ralos internos de esgoto com sistema abre e fecha ou tela de nylon (trama de um milímetro)

• Mantenha o escoamento de água desobstruído e sem depressões que per-mitam acúmulo de água em lajes e mar-quises, eliminando eventuais poças após cada chuva

• Mantenha calhas sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água

• Verificar semanalmente se existe acúmulo de água nos fossos de eleva-

dor, providenciando o escoamento por bombeamento

• Mantenha vasos sanitários sem uso diário sempre tampados, acionan-do a descarga semanalmente

• Tampe caixas de descarga sem tampa e sem uso diário com filme plás-tico ou saco plástico aderido com fita adesiva

• Substitua a água de pratos e pin-gadeiras de vasos de plantas por areia grossa até a borda

• Mantenha caixas d´água vedadas (sem frestas), providenciando a sua limpeza periodicamente

• Efetue o tratamento adequado com cloro em piscinas em período de uso

• Em piscinas sem uso frequente, reduza o máximo possível o volume de água e aplique, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água

• Acondicione recipientes descar-táveis em sacos de lixo e os disponi-bilize para coleta rotineira da limpe-za pública

Grupo Sul News

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Página 16 • JANEIRO /2017

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o condomí-nio pode se equiparar ao consumi-

dor — mesmo quando não tenha participa-do diretamente da relação contratual — é relativamente recente, mas pode trazer di-versos benefícios. Especialistas apontam, entre essas vantagens, o prazo maior para entrar com uma ação e a inversão do ônus da prova — ou seja, o condomínio não teria de produzir provas contra a construtora ou uma prestadora de serviços, por exemplo. A decisão da Terceira Turma do STJ, de me-ados de outubro, reforça o entendimento que já vinha sendo adotado por alguns ad-vogados de que, em casos de litígios de na-tureza condominial, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) pode ser aplicado.

"Esse entendimento, ao equiparar o condomínio ao consumidor, privilegia e favorece a busca dos direitos, garantindo a aplicação da inversão do ônus da prova, que é transferido ao fornecedor, que tem maior capacidade técnica e econômica para trazer a verdade dos fatos para o processo judicial. Além disso, aplica-se também a responsabilidade objetiva do fornecedor e os prazos prescricionais e decadenciais para os pedidos de reparação dos danos causados previstos no CDC, que são, em sua maioria, mais benéficos e protetivos do que os do Código Civil", explica Renato Anet, advogado especializado no mercado imobiliário.

Ele lembra que o prazo pelo Código Civil para dar entrada em uma ação de Respon-sabilidade Civil, por dano moral, é de três anos, enquanto no CDC é de cinco anos.

O advogado Hamilton Quirino, tam-bém especialista em direito imobiliário, várias vezes representou condomínios contra construtoras antes do entendi-mento do STJ:

"Naquele contexto, era preciso produzir provas. Agora seria diferente: com a pos-sibilidade de inverter o ônus da prova, a construtora é que teria de comprovar que o problema que alegávamos não era real."

Selma Cipriano é síndica de um condo-mínio na Barra da Tijuca que tem nada me-nos que 12 elevadores. Ela decidiu contra-tar uma perícia para garantir a segurança dos moradores e se assegurar da qualidade da manutenção depois de ter tido proble-mas com a assistência técnica que cuidava dos equipamentos desde a construção dos prédios, há 13 anos.

"Houve um problema com o contramar-co do elevador, e o espelho e o piso que-braram, sendo que havia gente dentro. Foi um susto danado, e a assistência técnica

CONDOMÍNIO COMO CONSUMIDOR: VANTAGENS NA HORA DE IR À JUSTIÇA

não queria se responsabilizar, dizia que era um problema de construção, que eles nun-ca haviam reportado, apesar de terem sido responsáveis pela manutenção desde o início. Por isso, resolvi contratar a perícia, que também foi responsável por conferir o trabalho realizado", conta Selma, que ain-da não tinha o benefício do ônus da prova.

Janaína Alvarenga, advogada da Asso-ciação de Proteção e Assistência aos Direi-tos da Cidadania (Apadic), lembra ainda outro tema que é abrangido pelo CDC, a cobrança abusiva:

"Caberia, por exemplo, em caso de al-guma cobrança irregular por parte da ad-ministradora contratada pelo condomínio, mas nunca entre o condomínio e os mora-dores, pois neste caso não há relação de consumo."

DANOS DE CONSTRUÇÃOSegundo Quirino, na hipótese de o con-

domínio propor uma ação contra a cons-trutora ou incorporadora, pleiteando cor-reção ou indenização de falhas no imóvel, referentes a estrutura e solidez, mesmo não tendo sido ele o contratante, e sim os moradores, a Justiça o equipara ao con-sumidor. Isso permite que, no processo, o condomínio exija o ônus da prova, faci-litando o andamento da ação. Antes era necessário produzir a prova, o que deman-da, muitas vezes, a contratação de peritos, algo complexo e caro — o que pode acabar inviabilizando o processo e, consequente-mente, a indenização dos moradores.

MANUTENÇÃO DE ELEVADORESNa avaliação dos advogados, os eleva-

dores são equipamentos de uso comum, de interesse direto dos moradores. Haven-do defeito de fabricação (erro do produto) ou problemas na reforma ou manutenção (erro do serviço), será possível resolver a demanda no âmbito do CDC. Isso é im-portante, por exemplo, na demonstração dos defeitos, algo difícil de ser feito pelo condomínio, por ser uma questão técnica. Com a inversão do ônus da prova, caberá ao fabricante ou prestador do serviço a re-alização de teste ou de perícia para garan-tir a segurança do aparelho.

SERVIÇOS PÚBLICOSNo caso de contratos com empresas

de prestação de serviços públicos — como energia elétrica, gás, água e esgoto — ou na aquisição de produtos que gerem con-flitos judiciais, o CDC, ressalta Anet, tem sido amplamente aplicado em favor dos condomínios. De acordo com o artigo 22 do Código, “os órgãos públicos, por si ou suas empresas, concessionárias, permis-sionárias ou sob qualquer outra forma de empreendimento, são obrigados a forne-cer serviços adequados, eficientes, segu-ros e, quanto aos essenciais, contínuos. Tanto no que diz respeito a falhas na pres-tação do serviço quanto a irregularidades na cobrança.”

BARULHOQuirino defende a aplicação do uso

do CDC também em litígios por direito de vizinhança, ou seja, casos em que vários moradores reclamam de barulho, por exemplo, provocado por hospitais, bares ou clubes. Graças ao entendimen-

to do STJ, a prova do volume de som (decibéis), aponta o advogado, deverá ser feita pelo agente causador do baru-lho, e não pelo condomínio, ainda que este seja o autor da demanda, repre-sentando o interesse dos moradores. De forma geral, explica Quirino, existe a responsabilidade objetiva (a culpa é presumida) e a subjetiva (quando a culpa tem de ser provada). No caso de uma construção, a culpa é presumida contra o construtor, pois trata-se de responsabilidade objetiva. Nesse caso, que é muito comum, se o condomínio tem o benefício do CDC, o construtor é que deverá provar que não é sua a culpa por eventual dano na construção. Na questão do barulho, a responsabi-lidade é subjetiva. Assim, na maioria dos casos, a culpa terá de ser provada. Mas, se o causador do dano for uma in-dústria ou empresa, o condomínio ou os moradores poderão pleitear a inver-são do ônus da prova, dados a dificul-dade e o custo de produzir tal prova.

CONDOMÍNIO E CONDÔMINOSNas desavenças entre os moradores

e o condomínio, no entanto, não é pos-sível aplicar o CDC. Isso porque, explica Janaina, nesse caso não há relação de consumo. O condomínio é um rateio de despesas entre os moradores do prédio: se houver divergências, não é o caso de recorrer ao Código.

COBRANÇA ABUSIVAAo questionar a cobrança irregu-

lar de uma taxa, um valor abusivo na prestação de serviços ou na tarifa de um contrato, seja por uma assistência técnica, um fornecedor de produto ou mesmo administradora de imóveis, o condomínio pode se valer do CDC, que estabelece, por exemplo, a devolução em dobro para esses casos.

DEFEITOSOs prazos para a reclamação de defei-

tos de produtos e serviços previstos no CDC também se aplicam às demandas dos condomínios. Por exemplo, no caso de defeitos aparentes em bens duráveis — como a compra de brinquedos para play-grounds —, o prazo previsto no Código é de 90 dias. No caso dos chamados vícios ocultos, aqueles que não são perceptíveis de imediato, o prazo começa a contar ape-nas a partir da identificação do problema.

Matéria originalmente publicada em Época Negócios