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  • SILVIA RODRIGUES

    LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS RESIDENCIAIS EM SO JOS DO RIO PRETO

    Dissertao apresentada como exigncia para obteno do Ttulo de Mestre em Urbanismo,

    ao Programa de Ps Graduao na rea de Urbanismo, Pontifcia Universidade Catlica de Campinas.

    Orientadora: Prof Dr Raquel Rolnik

    PUC-CAMPINAS 2006

  • SILVIA RODRIGUES

    "Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciaisem So Jos do Rio Preto"

    Dissertao apresentada ao Curso deMestradoemUrbanismodo Centrode CinciasExatas, Ambientais e de Tecnologias daPontifciaUniversidadeCatlica de Campinascomo requisitoparcialpara obtenodo ttulode MestreemUrbanismo.reade Concentrao:Urbanismo.Orientadora:Profl. Dr.aRaquelRolnik.

    Dissertaodefendidae aprovadaem26 de Junho de 2006pelaComissoExaminadoraconstitudadosseguintesprofessores:

    rofl.Dr.aMariaHelenFerreiraMachadoPontifciaUniversidadeCatlicade Campinas

    -

    w

  • 2

    Dedico este trabalho ao meu querido filho Lucas

  • 3

    AGRADECIMENTOS

    A minha famlia,

    Pelo apoio para a realizao desta pesquisa que era um grande desafio; meu profundo

    agradecimento pela realizao desta grande conquista.

    Prof Dr Raquel Rolnik, Orientadora, meus eternos agradecimentos, pelo apoio, incentivo, ateno e pacincia.

    Mrcia de Assis, Pela generosidade com que me ajudou com informaes e pela companhia na realizao da pesquisa de campo.

    Ao Milton de Assis,

    Pela imensa colaborao para a coleta de dados junto Prefeitura Municipal de So Jos do Rio Preto.

    A todas as pessoas que trabalham na Prefeitura de So Jos do Rio Preto,

    Que colaboraram com ateno e carinho para a realizao da coleta de dados desta pesquisa.

    s minhas amigas ngela, Ziza e a minha irm Marisa, pela acolhida em suas casas, o que tornou possvel as minhas idas a Campinas.

    Ester Alkimim, Pela reviso do vernculo.

    Prof Dr Eullia Negrelos e Prof Dr Maria Helena, Examinadoras da Banca de Qualificao, pelo apoio e incentivo, fundamentais para a

    compreenso final desta pesquisa.

  • 4

    A cidade. Os modernos quase que completamente esqueceram o verdadeiro sentido

    desta palavra: a maior parte confunde as construes materiais de uma cidade com a prpria

    cidade e o habitante da cidade com um cidado. Eles no sabem que as casas constituem a parte

    material, mas que a verdadeira cidade formada por cidados.

    Jean-Jacques Rousseau

  • 5

    RESUMO

    Reflexo sobre loteamentos fechados e condomnios residenciais, que so tipos das

    novas configuraes e se do de forma dispersa no territrio. Este trabalho busca

    analisar esses tipos de moradia de forma condominial, fechada entre muros. Apresenta o

    histrico de implantao de todos os conjuntos residenciais na cidade de So Jos do Rio Preto.O principal objetivo analisar a crescente expanso da implantao de loteamentos fechados e condomnios residenciais (principalmente na dcada de 90), quais os principais grupos econmicos que atuam na cidade e de que forma esses

    empreendedores chegaram ao mercado imobilirio de loteamentos e condomnios

    residenciais, e qual a participao do poder pblico e de que forma ele contribui para a

    implantao desses conjuntos. O trabalho tambm identifica a relao entre o poder pblico e os agentes imobilirios e a troca na legislao para favorecimento de

    moradores e empreendedores imobilirios. H anlise de algumas reflexes tericas a

    fim de aprofundar os entendimentos sobre os impactos sociais e territoriais, mais

    complexos, causados pela implantao de loteamentos fechados e condomnios

    residenciais.

    Termos de Indexao: loteamentos fechados, condomnios residenciais.

  • 6

    ABSTRACT

    There is a dispersive thinking about closed plots of lands and residential condominiums

    which are types of new configurations in the Brazilian territory. The objective of this work is analyzes the kinds of homes in condominiums, closed between wall. It presents

    milestones of all the home condominiums implementations in So Jos do Rio Preto city.

    The main goal is to analyze the increasing growing of closed plots and residential

    condominiums implementation mainly in the 90s, which are the main economic groups

    playing in the city, how these entrepreneurs achieved the real estate market of closed

    plots and residential condominiums, what is the government role and how it contributes for

    the implementation of these units.

    It also identifies the relation between the government and the real estate agents and

    discus the changes in the regulatory laws to benefit the residents and real estate agents.

    It analyzes some theoretical reflections in order to go deeper into the understanding of the

    social and territorial complex impacts, caused by the implementation of closed plots and

    residential condominiums.

    Key words: closed plots of land and residential condominiums.

  • 7

    SUMRIO LISTA DE FIGURAS ............................................................................................... I

    LISTA DE TABELAS ...............................................................................................II

    RESUMO .............................................................................................................. III

    ABSTRACT ........................................................................................................... IV

    APRESENTAO ................................................................................................. V INTRODUO ......................................................................................................12 1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO RESIDENCIAL ..................15

    1.1 O que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial ...............16

    1.2 So Jos do Rio Preto ..........................................................................21

    2. MERCADOS IMOBILIRIOS ............................................................................26 2.1 O Valor da Terra .................................................................................. 29

    2.2 Anlise do Mercado Imobilirio ...........................................................30

    2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia........43

    2.4 Condomnios de Interesse Social ........................................................49

    2.5. Uso de reas Pblicas ........................................................................51 2.6 O Fechamento dos Loteamentos .........................................................53

    2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda .....................................55

    2.8 Avaliao dos Projetos .........................................................................60 2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias .......................................................69

    3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS ......................................................72 3.1 rea Urbana e Legislao ....................................................................73 3.2 Os Empreendedores de Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................76

  • 8

    3.3 Os Compradores de Loteamentos Fechados e Condomnios

    Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................86

    4. PODER PBLICO, LEGISLAO E O LOTEAMENTO FECHADO ..............94 5. CONSIDERAES FINAIS.............................................................................106

    5.1 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Implantados de

    Forma Dispersa.........................................................................................107

    5.2 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Como Novas

    Formas de Segregao ............................................................................116

    BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 123

    ANEXOS ............................................................................................................ 128

    LISTA DE FIGURAS

    Figura 1: Alphaville .............................................................................................. 20

    Figura 2: Mapa do Estado de So Paulo ............................................................ 22

    Figura 3- Da rea edificada e rea do Terreno ................................................... 25 Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas .............. 27

    Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo,

    2003...................................................................................................................... 28

    Figura 6: Componentes do Valor do Solo Urbano .............................................. 29

    Figura 7: Composio de Preos Imobilirios ..................................................... 32

    Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas ...................................................33

    Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra ....................................... 35

    Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia.......................................... 37

    Figura 11: Fachada do Condomnio Green Village III ..........................................39

    Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III ....................................39

    Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III .....................