Silvia Rodrigues

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<ul><li><p>SILVIA RODRIGUES </p><p>LOTEAMENTOS FECHADOS E CONDOMNIOS RESIDENCIAIS EM SO JOS DO RIO PRETO </p><p>Dissertao apresentada como exigncia para obteno do Ttulo de Mestre em Urbanismo, </p><p>ao Programa de Ps Graduao na rea de Urbanismo, Pontifcia Universidade Catlica de Campinas. </p><p>Orientadora: Prof Dr Raquel Rolnik </p><p>PUC-CAMPINAS 2006 </p></li><li><p>SILVIA RODRIGUES</p><p>"Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciaisem So Jos do Rio Preto"</p><p>Dissertao apresentada ao Curso deMestradoemUrbanismodo Centrode CinciasExatas, Ambientais e de Tecnologias daPontifciaUniversidadeCatlica de Campinascomo requisitoparcialpara obtenodo ttulode MestreemUrbanismo.reade Concentrao:Urbanismo.Orientadora:Profl. Dr.aRaquelRolnik.</p><p>Dissertaodefendidae aprovadaem26 de Junho de 2006pelaComissoExaminadoraconstitudadosseguintesprofessores:</p><p>rofl.Dr.aMariaHelenFerreiraMachadoPontifciaUniversidadeCatlicade Campinas</p><p>-</p><p>w</p></li><li><p>2 </p><p>Dedico este trabalho ao meu querido filho Lucas </p></li><li><p>3 </p><p>AGRADECIMENTOS </p><p>A minha famlia, </p><p>Pelo apoio para a realizao desta pesquisa que era um grande desafio; meu profundo </p><p>agradecimento pela realizao desta grande conquista. </p><p> Prof Dr Raquel Rolnik, Orientadora, meus eternos agradecimentos, pelo apoio, incentivo, ateno e pacincia. </p><p> Mrcia de Assis, Pela generosidade com que me ajudou com informaes e pela companhia na realizao da pesquisa de campo. </p><p>Ao Milton de Assis, </p><p>Pela imensa colaborao para a coleta de dados junto Prefeitura Municipal de So Jos do Rio Preto. </p><p>A todas as pessoas que trabalham na Prefeitura de So Jos do Rio Preto, </p><p>Que colaboraram com ateno e carinho para a realizao da coleta de dados desta pesquisa. </p><p>s minhas amigas ngela, Ziza e a minha irm Marisa, pela acolhida em suas casas, o que tornou possvel as minhas idas a Campinas. </p><p> Ester Alkimim, Pela reviso do vernculo. </p><p> Prof Dr Eullia Negrelos e Prof Dr Maria Helena, Examinadoras da Banca de Qualificao, pelo apoio e incentivo, fundamentais para a </p><p>compreenso final desta pesquisa. </p></li><li><p>4 </p><p>A cidade. Os modernos quase que completamente esqueceram o verdadeiro sentido </p><p>desta palavra: a maior parte confunde as construes materiais de uma cidade com a prpria </p><p>cidade e o habitante da cidade com um cidado. Eles no sabem que as casas constituem a parte </p><p>material, mas que a verdadeira cidade formada por cidados. </p><p>Jean-Jacques Rousseau </p></li><li><p>5 </p><p>RESUMO </p><p>Reflexo sobre loteamentos fechados e condomnios residenciais, que so tipos das </p><p>novas configuraes e se do de forma dispersa no territrio. Este trabalho busca </p><p>analisar esses tipos de moradia de forma condominial, fechada entre muros. Apresenta o </p><p>histrico de implantao de todos os conjuntos residenciais na cidade de So Jos do Rio Preto.O principal objetivo analisar a crescente expanso da implantao de loteamentos fechados e condomnios residenciais (principalmente na dcada de 90), quais os principais grupos econmicos que atuam na cidade e de que forma esses </p><p>empreendedores chegaram ao mercado imobilirio de loteamentos e condomnios </p><p>residenciais, e qual a participao do poder pblico e de que forma ele contribui para a </p><p>implantao desses conjuntos. O trabalho tambm identifica a relao entre o poder pblico e os agentes imobilirios e a troca na legislao para favorecimento de </p><p>moradores e empreendedores imobilirios. H anlise de algumas reflexes tericas a </p><p>fim de aprofundar os entendimentos sobre os impactos sociais e territoriais, mais </p><p>complexos, causados pela implantao de loteamentos fechados e condomnios </p><p>residenciais. </p><p>Termos de Indexao: loteamentos fechados, condomnios residenciais. </p></li><li><p>6 </p><p>ABSTRACT </p><p>There is a dispersive thinking about closed plots of lands and residential condominiums </p><p>which are types of new configurations in the Brazilian territory. The objective of this work is analyzes the kinds of homes in condominiums, closed between wall. It presents </p><p>milestones of all the home condominiums implementations in So Jos do Rio Preto city. </p><p>The main goal is to analyze the increasing growing of closed plots and residential </p><p>condominiums implementation mainly in the 90s, which are the main economic groups </p><p>playing in the city, how these entrepreneurs achieved the real estate market of closed </p><p>plots and residential condominiums, what is the government role and how it contributes for </p><p>the implementation of these units. </p><p>It also identifies the relation between the government and the real estate agents and </p><p>discus the changes in the regulatory laws to benefit the residents and real estate agents. </p><p>It analyzes some theoretical reflections in order to go deeper into the understanding of the </p><p>social and territorial complex impacts, caused by the implementation of closed plots and </p><p>residential condominiums. </p><p>Key words: closed plots of land and residential condominiums. </p></li><li><p>7 </p><p>SUMRIO LISTA DE FIGURAS ............................................................................................... I </p><p>LISTA DE TABELAS ...............................................................................................II </p><p>RESUMO .............................................................................................................. III </p><p>ABSTRACT ........................................................................................................... IV </p><p>APRESENTAO ................................................................................................. V INTRODUO ......................................................................................................12 1. O LOTEAMENTO FECHADO E O CONDOMNIO RESIDENCIAL ..................15 </p><p>1.1 O que so Loteamento Fechado e Condomnio Residencial ...............16 </p><p>1.2 So Jos do Rio Preto ..........................................................................21 </p><p>2. MERCADOS IMOBILIRIOS ............................................................................26 2.1 O Valor da Terra .................................................................................. 29 </p><p>2.2 Anlise do Mercado Imobilirio ...........................................................30 </p><p>2.3 Origem e Evoluo dos Loteamentos Fechados e Condomnios </p><p> Residenciais em So Jos do Rio Preto: Cronologia e Tipologia........43 </p><p>2.4 Condomnios de Interesse Social ........................................................49 </p><p>2.5. Uso de reas Pblicas ........................................................................51 2.6 O Fechamento dos Loteamentos .........................................................53 </p><p>2.7 Tipologia e Classificao por Faixa de Renda .....................................55 </p><p>2.8 Avaliao dos Projetos .........................................................................60 2.9 Anos 90 Hipteses e Evidncias .......................................................69 </p><p>3. A TERRA E OS GRUPOS ECONMICOS ......................................................72 3.1 rea Urbana e Legislao ....................................................................73 3.2 Os Empreendedores de Loteamentos Fechados e Condomnios </p><p>Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................76 </p></li><li><p>8 </p><p>3.3 Os Compradores de Loteamentos Fechados e Condomnios </p><p>Residenciais: Quem So e Como Atuam ...................................................86 </p><p>4. PODER PBLICO, LEGISLAO E O LOTEAMENTO FECHADO ..............94 5. CONSIDERAES FINAIS.............................................................................106 </p><p>5.1 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Implantados de </p><p>Forma Dispersa.........................................................................................107 </p><p>5.2 Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais Como Novas </p><p>Formas de Segregao ............................................................................116 </p><p>BIBLIOGRAFIA .................................................................................................. 123 </p><p>ANEXOS ............................................................................................................ 128 </p><p>LISTA DE FIGURAS </p><p>Figura 1: Alphaville .............................................................................................. 20 </p><p>Figura 2: Mapa do Estado de So Paulo ............................................................ 22 </p><p>Figura 3- Da rea edificada e rea do Terreno ................................................... 25 Figura 4: Revistas sobre Sonho de Consumo e Paraso dos Bacanas .............. 27 </p><p>Figura 5: Lanamentos e Custos de Condomnios Horizontais em So Paulo, </p><p>2003...................................................................................................................... 28 </p><p>Figura 6: Componentes do Valor do Solo Urbano .............................................. 29 </p><p>Figura 7: Composio de Preos Imobilirios ..................................................... 32 </p><p>Figura 8: Condomnio Residencial Las Palmas ...................................................33 </p><p>Figura 9: Diagrama do Processo de Compra da Terra ....................................... 35 </p><p>Figura 10: Fotos do Condomnio Residencial Mrcia.......................................... 37 </p><p>Figura 11: Fachada do Condomnio Green Village III ..........................................39 </p><p>Figura 12: Implantao do Condomnio Green Village III ....................................39 </p><p>Figura 13: Pavimento Trreo do Condomnio Green Village III .......................... 40 </p></li><li><p>9 </p><p>Figura 14: Pavimento Superior do Condomnio Green Village III........................ 40 </p><p>Figura 15: Condomnio Maison du Parc .............................................................. 42 </p><p>Figura 16: AlphaVille Conde ............................................................................... 42 </p><p>Figura 17: Condomnio Bourgainville ................................................................. 43 </p><p>Figura 18 : 1 Casa Construda .......................................................................... 43 </p><p>Figura 19: Imagem por Satlite dos Loteamentos Fechados Dbora Cristina, </p><p>Village Santa Helena, Village Flamboyant, Bourgainville..................................... 46 </p><p>Figura 20: Loteamentos Fechados ..................................................................... 47 </p><p>Figura 21: Condomnios de Interesse Social ...................................................... 50 </p><p>Figura 22: Condomnio Residencial Villa Borghese ............................................ 51 </p><p>Figura 23: Condomnio Recanto Real ................................................................. 52 </p><p>Figura 24: reas Verdes do Condomnio Village Flamboyant ............................ 53 Figura 25 Bairros Privatizados Acumulam Problemas ..................................... 55 </p><p>Figura 26 : Condomnios Beneficiados com Servios ......................................... 57 </p><p>Figura 27: Definies do Forest Hills .................................................................. 58 </p><p>Figura 28 - Opes de Fachada .......................................................................... 59 </p><p>Figura 29 - Planta Baixa das Casas .................................................................... 59 </p><p>Figura 30 Condomnio Marisa Cristina ........................................................... 60 </p><p>Figura 31: Implantao do Condomnio Marisa Cristina ..................................... 61 </p><p>Figura 32: Implantao do Condomnio Residencial Villa Borghese .................. 61 </p><p>Figura 33: Implantao do Forest Hills ................................................................ 62 </p><p>Figura 34: Foto das Fachadas ............................................................................ 62 </p><p>Figura 35: Fachada e Conjunto de Casas do Condomnio Las Palmas ............. 62 Figura 36: Implantao do Condomnio Las Palmas .......................................... 63 </p></li><li><p>10 </p><p> Figura 37: Planta Baixa da Casa de 2 dormitrios do Condomnio Jardins de </p><p>Barcelona ............................................................................................................. 63 </p><p>Figura 38: Planta Baixa da Casa de 3 Dormitrios do Jardins de Barcelona ..... 63 </p><p>Figura 39: Fachadas das Casas do Jardins de Barcelona .................................. 64 </p><p>Figura 40: Fachadas das Casas do Green Village III .......................................... 65 </p><p>Figura 41 Imagem por Satlite dos Condomnios Damha. .............................. 66 </p><p>Figura 42: Fachadas de Alguns Empreendimentos Damha ............................... 67 </p><p>Figura 43: Edifcio de Apartamentos Green Garden ........................................... 68 </p><p>Figura 44: Fachadas dos Loteamentos Fechados .............................................. 69 </p><p>Figura 45: Fachadas dos Condomnios .............................................................. 69 </p><p>Figura 46 Projeto Edge City ............................................................................. 82 Figura 47: Condomnio Vale Verde ......................................................................83 </p><p>Figura 48 Mapa das Aglomeraes Urbanas do Estado de So Paulo ..........113 </p><p>LISTA DE TABELAS </p><p>Tabela 1: PIB (Produto Interno Bruto) de So Jos do Rio Preto ........................23 Tabela 2: Nmero de Lanamentos de Condomnios Horizontais por Ano ..........27 </p><p>Tabela 3: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Las Palmas..36 </p><p>Tabela 4: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 37 </p><p>Tabela 5: Custo da Terra do Residencial Mrcia ................................................ 38 </p><p>Tabela 6: Oramento de Implantao do Condomnio Residencial Mrcia ........ 38 </p><p>Tabela 7: Oramento de Implantao do Condomnio Green Village III...............40 </p><p>Tabela 8: Diferenas quantitativas entre projeto e Lotes Executados............... 105 Tabela 9: Cidades mdias de 100 a 500 mil habitantes .................................. 112 </p><p>Tabela 10 Dados do IBGE (Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica ........................................................................................................... 114 </p></li><li><p>11 </p><p>ANEXOS </p><p>Tabela 11: Ocupao dos Empreendimentos ....................................................129 </p><p>Tabela 12: Custo da Terra ..................................................................................129 </p><p>Tabela 13: Avaliao Imobiliria dos Loteamentos Fechados ...........................130 </p><p>Tabela 14: Avaliao Imobiliria dos Condomnios Residenciais ......................131 </p><p>Tabela 15: Condomnios Residenciais ...............................................................132 </p><p>Tabela 16: Loteamentos Fechados ...................................................................136 </p><p>Figura 50: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 70 .............................139 </p><p>Figura 51: Mapa de So Jos do Rio Preto - Dcada de 90..............................140 </p><p>Figura 52: Mapa de Loteamentos Fechados e Condomnios Residenciais........141 </p><p>Figura 53: Imagem de Satlite de So Jos do Rio Preto .................................143 </p></li><li><p>12 </p><p>INTRODUO _________________________________________________ </p><p>Para o estudo de loteamentos fechados e condomnios residenciais </p><p>horizontais, foi...</p></li></ul>