shopping metrô vila mariana

OBJETIVO

Estimar o potencial de vendas de um novo shopping center a ser localizado no Metr

Vila Mariana, na cidade de So Paulo SP.

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rua ea de queiroz

fonte:

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REA DE INFLUNCIA

REA DE INFLUNCIA

A rea de influncia do ponto em estudo foi delimitada pelo critrio de tempo de

deslocamento de carro e segmentada em duas reas comerciais:

rea primria: compreende a rea geogrfica que fica, em mdia, a at 5 minutos de distncia ao

redor do ponto em estudo.

rea secundria: compreende a rea que fica, em mdia, entre 5 e 10 minutos de distncia de

carro at o ponto.

Esta rea abrangeu parcialmente o municpio de So Paulo e concentra uma

populao total de 144 mil habitantes residentes em 60 mil domiclios.

Os trabalhos de campo sero realizados em junho/ julho de 2013.

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OCUPAO DEMOGRFICA POR REA COMERCIAL

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Fonte: Censo de 2010 do IBGE. Composto e projetado para 2013 pelo IBOPE Inteligncia. Exclui os moradores em domiclios de

ocupao subnormal (favelas, presdios, asilos, cortios, penses, etc.).

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DIVISO DA REA DE INFLUNCIA EM ZONAS

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As reas comerciais que compem a rea de influncia foram subdivididas em zonas

que representam as unidades finais de anlise nos estudos de potencial.

A diviso destas zonas segue um critrio que busca agrupar reas com ocupao

demogrfica e ou econmica similares. Essa diviso das reas comerciais est

apresentada a seguir.

Para este estudo, as reas comerciais foram subdivididas em 6 zonas. Cada uma destas

zonas analisada individualmente, com o objetivo de estimar at que ponto a demanda

oriunda da populao que reside em cada uma delas tem chance de ser atrada pelo

novo shopping.

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OCUPAO DEMOGRAFICA POR ZONA

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Fonte: Censo de 2010 do IBGE. Composto e projetado para 2013 pelo IBOPE Inteligncia.

Exclui os moradores em domiclios deocupao subnormal (favelas, presdios, asilos, cortios, penses, etc.).

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RENDA FAMILIAR E DEMANDA QUALIFICADA PARASHOPPING POR ZONA

Dentro do escopo de um estudo de potencial para shopping, o conceito de demanda

pode ser definido como sendo o dinheiro que as famlias que residem na rea de

influncia tm para gastar com os grupos de produtos que so comercializados em

shopping (vesturio, artigos para casa, alimentao fora do domiclio etc.).

Para estimar esta demanda necessrio conhecer:

O nmero de famlias que residem na rea de influncia

A distribuio dos domiclios por faixa de renda

A renda mdia domiciliar

O percentual da renda que destinado para gasto com os grupos de produtos includos na pesquisa.

Na rea de influncia deste estudo, o nmero de domiclios soma um total de 60 mil

unidades habitacionais com uma renda mdia mensal de R$ 14.513 por ms. A

demanda oriunda destas famlias para os grupos de produtos pesquisados da ordem

de R$ 173 milhes/ms.

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RENDA FAMILIAR E % DE DOMICLIOS QUALIFICADOS POR ZONABASE: JULHO DE 2013

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Fonte: Estimado pelo IBOPE Inteligncia a partir da dados do censo 2010.

(*) Domiclios com renda mensal superior a R$ 1.900/ms.

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DEMANDA PARA SHOPPING POR ZONABASE: JULHO DE 2013

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Fonte: Estimado pelo IBOPE Inteligncia a partir de fontes diversas.

*No inclui supermercado

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OFERTA CONCORRENTE

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Um shopping localizado no ponto em estudo sofrer a concorrncia direta de dois shoppings:

Ptio Paulista e Santa Cruz.

O shopping Ptio Paulista est localizado na zona 5, a menos de 10 minutos de distncia de

carro do metr Vila Mariana e entre duas estaes de metr: Paraso e Brigadeiro Lus

Antnio. um shopping de mdio porte, voltado principalmente para consumidores de

classe AB e com forte ancoragem em alimentao, tanto fast food quanto restaurantes com

servio.

O shopping Santa Cruz est localizado na zona 4, distante apenas uma estao de metr do

Vila Mariana. Sua proposta similar ao empreendimento em estudo: um shopping compacto,

ligado a uma estao de metr e um terminal de nibus. Trata-se de um shopping de alto

fluxo que aparentemente atende a um pblico menos elitizado do que o Ptio Paulista. A

anlise de seu composto de lojas mostra um shopping ligeiramente desequilibrado

principalmente em moda masculina e calados.

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FICHA TCNICA DO SHOPPING PAULISTA

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Fonte: Cadastro de Shopping Centers IBOPE.

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COMPOSTO VAREJISTArea de vendas destinada a varejo e alimentao

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FICHA TCNICA DO SHOPPING METR SANTA CRUZ

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Fonte: Cadastro de Shopping Centers IBOPE.

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COMPOSTO VAREJISTArea de vendas destinada a varejo e alimentao

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RESULTADOS

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PROGNSTICO DE VENDAS PARA O NOVO SHOPPING

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As projees de vendas para o shopping e para as lojas-ncoras so realizadas pela combinao de vrias

tcnicas estatsticas avanadas. O principal fundamento destas tcnicas o que se denomina estatstica

Baysiana. Ao combinar as vrias informaes sobre o mercado de um determinado ponto comercial, h

uma gradativa reduo do erro e consequente ganho de confiana na estimativa.

Os valores informados como resultados so pontos de corte; ou seja so valores de referncia para as

vendas e a probabilidade de 84% de que a venda real seja igual ou superior ao valor informado. O

sistema est deliberadamente planejado para ser um pouco conservador e consequentemente proteger o

investimento a ser realizado no Shopping Center.

Neste mdulo h apenas uma pequena utilizao dos dados do varejo existente na rea de influncia.

Embora isoladamente os dados de varejo sejam interessantes, do ponto de vista estatstico no h ganhos

de preciso em utiliz-los depois que as variveis (demogrficas, urbansticas, econmicas, etc) so

especificadas no modelo. Isto se tornou possvel em virtude dos novos avanos de algoritmos

computacionais do IBOPE Inteligncia e do banco de dados, com informaes comprovadas, provenientes

do Cadastro de Shopping Centers.

PROGNSTICO DE VENDAS PARA O NOVO SHOPPING

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Inclui lojas e alimentao

Venda mdia mensal anualizada

12.600

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PROJEO DA EVOLUO DE VENDAS

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Prximo 4 anos

Projeo de vendas para os prximos 4 anos

(valor constante - 2013)

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COMPOSTO DE LOJAS PARA O NOVO SHOPPING

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O composto de lojas calculado para o novo shopping apresenta qual a melhor

composio para o ponto na atual condio do mercado e considerando uma ABL para

varejo e alimentao de 13.500 m.

A rea mxima a soma do espao que os grupos de produtos devem ocupar no

shopping. No se trata, portanto, de tamanho de loja, mas sim de oferta de produtos,

ou seja, a metragem apresentada pode ser dividida em mais de um ponto de venda,

inclusive entre lojas-ncoras.

O valor de rea apresentado para cada grupo de produtos o valor mximo de rea de

vendas que cada categoria deve ocupar no shopping. Por se tratar de rea mxima, no

existe a possibilidade de ampliao do espao destinado a cada grupo, sob risco de

perda no faturamento mdio estimado.

COMPOSTO DE LOJAS

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rea mxima destinada a cada categoria de produto

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METODOLOGIA E PRECEDIMENTO DE PESQUISA

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MTODOS E PROCEDIMENTOS - I

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rea de influncia

Neste estudo a rea de influncia foi delimitada pelo critrio de tempo de

deslocamento de carro. Os limites de tempo adotados foram: 5 minutos para rea

primria, entre 5 e 10 minutos para secundria.

Levantamento de dados secundrios

Foi realizado o levantamento de dados secundrios, referentes rea de influncia, em

fontes oficiais, tais como IBGE, Prefeitura e etc. Foram pesquisados dados sobre

populao residente, domiclios de ocupao permanente, renda domiciliar, taxa de

crescimento populacional e caractersticas de ocupao do solo. Os dados coletados

foram submetidos crtica de validao e projetados para o ano corrente quando

necessrio pelo IBOPE Inteligncia.

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MTODOS E PROCEDIMENTOS - II

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Levantamento de oferta varejista:

O levantamento da oferta concorrente feito por pessoal especializado e conhecedor

de comrcio e abrange toda a rea de influncia do ponto em estudo. O pesquisador

percorreu todos os shoppings na rea de influncia, levantando a metragem quadrada

destinada a cada um dos 41 grupos de produtos mais comercializados em Shopping

Center (lista anexa).

Modelo de projeo de vendas

A projeo de vendas feita utilizando um modelo multi-estatstico baseado em

tcnicas da estatstica Baysiana. Este modelo foi ajustado ao mercado brasileiro

utilizando algoritmos computacionais desenvolvidos pelo IBOPE Inteligncia e dados

provenientes do banco de dados do Cadastro de Shopping.

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MTODOS E PROCEDIMENTOS - III

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Procedimentos Gerais

As atividades do IBOPE Inteligncia so regidas por padres ticos da Associao Brasileira das Empresas de

Pesquisa (ABEP) e da European Society for Opinion and Marketing Research (ESOMAR).

Alm disso, os nossos procedimentos esto em conformidade com a Norma Internacional de Qualidade em

Pesquisa de Mercado e Opinio ISO 20252:2006 e a Norma Internacional de Gesto de Qualidade ISO

9001:2000.

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LISTA DE GRUPOS DE PRODUTOS PESQUISADOS

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Alimentos dietticos e suplementos

Animais de estimao

Artigos de decorao e cortinas

Artigos de viagem

Bares e choperias

Bijuteria

Bolsas, pastas, cintos e carteiras

Bombons, biscoitos e doces industrializados

Brinquedos e jogos

Calados femininos

Calados infantis

Calados Masculinos

Cama, mesa e banho

CDs e DVDs

Cine-foto

Eletrodomsticos

Emprio e alimentos especializados

Equipamentos, roupas e acessrios esportivos

Farmcia

Informtica

Lanches e pratos rpidos

Livros

Louas finas, cristal e prata

Moda jovem unissex

Mveis e colches

ptica

Papelaria

Perfumaria e cosmticos

Praia

Relojoaria e joalheria

Restaurantes fechados

Roupa ntima

Som, DVD, vdeo, TV

Sorveterias, chocolaterias,

doarias, Cafs

Supermercado

Telefonia

Tnis

Utenslios domsticos

Vesturio feminino

Vesturio infantil

Vesturio masculino

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CONCEITOS - I

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rea de influncia

a rea geogrfica dentro da qual um determinado ponto comercial tem chance de atrair consumidores.

reas comerciais

A rea de influncia contm divises internas denominadas reas comerciais. Esta diviso se d com base

no tempo de deslocamento de carro, cuja medio feita a partir do ponto estudado.

Zonas

So as divises das reas comerciais considerando-se as caractersticas de ocupao do solo verificadas no

local, o sistema virio existente e as caractersticas scio-econmicas. Uma vez delimitadas,

transformaram-se nas unidades de anlise da pesquisa.

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CONCEITOS - II

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Renda mdia domiciliar

a renda mdia mensal atual dos domiclios instalados na rea de influncia.

Demanda

A demanda mensal total o dinheiro que as famlias tem disponvel para consumo dos grupos de produtos

pesquisados. O clculo de demanda feito aplicando a porcentagem mdia gasta com cada categoria de

produto (POF-IBGE) sobre a massa total de dinheiro disponvel. Este levantamento feito tendo por base

as diferentes faixas de renda das famlias.

Demanda qualificada

obtida atravs da excluso da demanda proveniente dos domiclios de baixa renda do clculo da

demanda total.

METRvila marianavila mariana,

um dos melhores IDH de So Paulo.Bairro nobre e tradicional da cidade de So Paulo, localizado na zona sul.

Faz parte do Centro Expandido e fica prximo regio central da cidade.

Na Vila Mariana encontram-se cinco estaes do metr: Paraso, Ana Rosa, Vila Mariana, Santa Cruz e Chcara Klabin.

A Vila Mariana possui alguns dos Colgios mais tradicionais da cidade, tem uma boa localizao, e fica perto de hospitais, centros de

comrcio, espaos para lazer, entre outros.

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rua ea de queiroz

fonte:

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rea total

509.154

208.175

9.412

populao

domiclios

renda mdia

domiciliar/ms (R$)

fonte: IBGE - Dados atualizados para 2011 pela unidade de Geonegcios do IBOPE Inteligncia

localizao

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- 300m da chcar klabin;

- lindeiro com campus da FMU;

- lindeiro com o colgio Madre Cabrini. ESPM

Belas Artes

Av. Paulista

Clegio

Madre Cabrini

FMUShop. Metr

Vila Mariana

Av. Prof. No de Azevedo X Av. Lins de

Vasconcelos x Rua Dr. Pinto Ferraz

localizao

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mercado para shopping

Demanda qualificada somatria da demanda proveniente das famlias com renda mensal superior a R$ 1.900.

Os valores de demanda no consideram a populao flutuante.

O ndice de produtividade reflete o potencial da regio para novos shoppings e possveis expanses. Na prtica,

todas as regies cujo ndice supere o valor 100 so teoricamente boas candidatas a novos shoppings e expanses,

ou seja, nessa regio existe proporcionalmente mais consumo do que est sendo atendido atualmente pelos

shoppings existentes. Regies cujo ndice de produtividade encontra-se entre 80 e 100 podem ser consideradas

concorridas, e, embora tenham potencial, precisam ser analisadas com mais ateno. Regies com ndice abaixo

de 80 apresentam condies menos favorveis para novos shoppings centers e expanses.

rea total

463,9

454,0

143

demanda total

milhes R$/ms

demanda qualificada

milhes R$/ms

ndice de

produtividade IBOPE

fonte:

IBOPE

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gerao de fluxo de consumidores 1.350.000/ms

oriundo do metr 900.000/ms

oriundo do entorno 400.000/ms

gerao de 3.500 empregos.

Expressivo volume de trfego de veculos particulares

no entorno do shopping, com 30 mil/dia no perodo

entre 8 e 20 horas (3 mil/hora).

Forte trfego pedestres, estimado em 15 mil

pessoas/dia (entre 8 e 20h), no entorno do shopping.

O shopping servido diretamente por 13 linhas de

nibus urbanos.

trfego

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Projeo de crescimento da demanda oriunda da populao

residente na rea estudada para os prximos 5 anos

em

milhes R

$/m

s

fonte:

IBOPE

evoluo de crescimento

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ficha tcnica

rea construda 54.000 m

ABL 12.600 m

90 lojas satlites

3 lojas ncoras

4 megalojas

praa de alimentao com 30 operaes

6 salas de cinema

rea terreno 8.600 m

645 vagas

2

2

2

PLANTAS

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1 subsolo

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2 subsolo

3 subsolo

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4 subsolo

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5 subsolo

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6 subsolo

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planta - terminal (trreo)

A construir

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planta - 1 pavimento

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planta - 6 pavimento (cinema)

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planta - corte AA

3D

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*IMAGENS MERAMENTES ILUSTRATIVAS

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3D TERMINAL

METRvila mariana

3D TERMINAL EXTERNA

as caractersticas do mercado da rea de influncia,

principalmete os nveis de demanda qualificada da

primria, indicam que o ponto pode comportar um

shopping center comunitrio, com rea bruta locvel

entre 14 e 19 mil metros quadrados.

nvel de potencial pelo critrio IBOPE Inteligncia: alto

grau de canibalismo ou interferncia com outros

shoppings da primria: muito baixo

fonte:

IBOPE

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concluses

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