revista buildings - 10ª edição

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BUILDINGS ANO 3 - EDIÇÃO 10 - 2º Trimestre 2010 www.buildings.com.br Corporate Real Estate Manager Energia São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre A importância deste profissional para as grandes empresas. É muito bom usar, melhor ainda economizar Espaços Corporativos Online Espaço Empresarial Nações Unidas São Paulo Ótima localização, sinônimo de sucesso Confira e avalie 2.582 edifícios cadastrados no maior portal de escritórios do Brasil Acesse Buildings.com.br

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Revista trimestral voltada ao mercado imobiliário corporativo com conteúdo editorial sobre o assunto, além das ofertas de escritórios do trimestre vigente.

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Page 1: Revista Buildings - 10ª edição

BUILDINGSANO 3 - EDIÇÃO 10 - 2º Trimestre 2010 www.buildings.com.br

Corporate Real Estate Manager

Energia

São Paulo - Alphaville - ABCD - Osasco - Rio de Janeiro - Salvador - Recife - Curitiba - Florianópolis - Porto Alegre

A importância deste profissional para as grandes empresas.

É muito bom usar, melhor ainda economizar

Espaços Corporativos Online

Espaço EmpresarialNações Unidas

São Paulo

Ótima localização, sinônimo de sucesso

Confira e avalie 2.582 edifícios cadastrados no maior portal de escritórios do Brasil Acesse Buildings.com.br

Page 2: Revista Buildings - 10ª edição

A Ocupantes é a primeira empresa brasileira de consultoria imobiliária a atuar exclusivamente em nome de usuários comerciais e industriais no Brasil e, por isso, pode defender plenamente os interesses de seus clientes em todas as negociações. É composta por profissionais preparados e com ampla experiência para conduzir negociações e obter os melhores resultados para empresas nacionais e multinacionais.

“Descubra a diferença da Representação Corporativa”.

Equipe especializada no setor industrial imobiliário:• Análises comparativas de melhor localização

• Busca de terrenos e imóveis prontos com relatórios técnicos detalhados por opção

• Levantamento de documentação do imóvel e dos proprietários

• Apoio completo nas negociações e elaboração dos contratos e laudos de vistoria

Page 3: Revista Buildings - 10ª edição

www.ocupantes.com.br

Rua Fernandes Moreira, 1.166, 4o andar, 04716-003, São Paulo - SP, Tel. (11) 5182.3455

• Busca de Lojas e Pontos Comerciais (Retail)

• Build-to-Suit

• Sale & Leaseback

• Gerenciamento de Projetos e Obras

Nossos serviços incluem:

• Relocalizações

• Revisões e Renovações

• Rescisões

• Gerenciamento de Oportunidades e Datas Críticas

• Avaliações e Desimobilizações

SERvIÇOS INDuSTRIAISA melhor opção é o nosso Alvo

Page 4: Revista Buildings - 10ª edição

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

A Revista Buildings chega com muito orgulho à 10ª edição! E isto não seria possível sem nossos leitores. A receptividade da publicação tem sido cada vez mais positiva e nosso empenho em levar o melhor conteúdo sobre o mercado imobiliário corporativo

está valendo à pena. O Espaço Empresarial Nações Unidas é o destaque da matéria de capa. O empreendimento que une escritórios e bem-estar terá uma localização estratégica, num dos bairros mais cobiçados do ramo comercial de São Paulo. Saiba todos os detalhes na página 08. Nesta edição, trazemos uma matéria especial sobre o Corporate Real Estate Manager e os detalhes que levam este profissional a ser essencial nas grandes corporações. Conheça também outros especialistas que estão diretamente ligados a CRE, bem como suas principais funções. A matéria técnica traz um tema indispensável nos tempos modernos, mas que também apresenta uma grande contradição para a sustentabilidade do planeta: a energia. Entenda de onde ela vem, sua importância e como usá-la conscientemente. Neste trimestre, o tema para a matéria Green Building é o retrofit. Edifícios antigos estão investindo em adaptações para diminuir os impactos ambientais. Os detalhes estão nesta edição. A região de Alphaville não para de crescer. Grandes empreendimentos estão sendo construídos neste bairro pertencente a Barueri, na Grande São Paulo, e muitas empresas estão transferindo seus escritórios para lá. Saiba por quê. Mais uma vez, a E-Vertical entrou em ação. Nosso case de sucesso é sobre a automação do sistema de ar condicionado do Plaza I. Leia como foi todo o procedimento e a garantia de satisfação. A garagem das torres New York e Los Angeles do Centro Empresarial Água Branca em São Paulo foi totalmente automatizada por meio de uma parceria com a Prime Gerenciamento e a Parx Estacionamento. Descubra o grande diferencial deste projeto inovador nesta edição. Os principais eventos do trimestre foram o Nordeste Invest, em Natal (RN), e os três encontros promovidos pela CoreNet. O primeiro promoveu conferência, palestras e negociações imobiliárias voltadas para o segmento hoteleiro. A sustentabilidade foi o tema que a CoreNet trouxe para os profissionais de Corporate Real Estate em seus encontros mensais. Agora nossos leitores podem seguir o Buildings no Twitter. Além disso, o Portal Buildings apresenta uma novidade: o Buildings News. Sabendo que na correria do dia a dia às vezes é difícil acompanhar todas as notícias do mercado imobiliário corporativo, o Buildings News foi criado para levar informações de forma rápida e prática. Basta fazer o cadastro no Portal Buildings para receber periodicamente matérias atuais das principais publicações do país. Agradecemos o apoio e a confiança de nossos leitores, pois nosso principal objetivo é levar o melhor da informação sobre o mercado imobiliário corporativo até você.

Boa leitura!

04

Hen

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Fernando LibardiSócio-diretor

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Editorial

04

edição nº 10

Page 5: Revista Buildings - 10ª edição

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online05

ConteúdoMunicípiosSão PauloRio de JaneiroBarueriABCDOsasco

Salvador

Recife

Curitiba

Florianópolis

Porto Alegre

Portal Buildings.com.brEd. com lajes acima de Total de edifícios

Todos 1.979500 m² 323300 m² 47300 m² 32300 m² 4

400 m² 38

400 m² 32

300 m² 49

300 m² 34

300 m² 44

Universo 2.582

Revista BuildingsEd. com lajes acima de Total de edifícios

500 m² 594500 m² 323300 m² 47300 m² 32300 m² 4

400 m² 38

400 m² 32

300 m² 49

300 m² 34

300 m² 44

Universo 1.197

BUILDINGSDiretor Geral

Fernando Libardi

Redação e RevisãoCláudia Levy e Rose Bertolini

Projeto Gráfico e Produção Fernando Libardi e Henrique Lima

Coordenadora de PesquisaPatricia Abreu

PesquisaAnderson Vieira, André Reis, Joceleni Sampaio, Matheus Soares, Roberta Silva, Rodolfo Coelho

e Susane Lecca

Consultores ComerciaisFernando Didziakas e Henrique Lima

CapaHenrique Lima

FotografiasCláudia Levy, Henrique Lima e Jorge Hirata

Colaboraram nesta ediçãoArdenson Benite, Bruce Lorimer, Fabio Talero,

Jorge Figuerola, Luis Eduardo Ribeiro, Luis Fernando Silva, Marcelo Marchesano, Milton Jungman, Paulo Otto Romanoschi, Paulo Ricardo de Melo, Renato Fusaro,

Solange Puentes Santos e Thomas Govier

Impressão e AcabamentoMargraf Editora e Indústria Gráfica Ltda

PeriodicidadeTrimestral (2010)

Para receber a revista Buildings envie um e-mail com seu nome e endereço para:[email protected]

Dúvidas e sugestões, envie um e-mail para: [email protected]

Para receber o Buildings news cadastre-se em www.buildings.com.br/noticias

Anúncios, envie um e-mail para: [email protected]

e [email protected]

Fechamento das informações de pesquisa em ofertas e estatísticas deste trimestre: 01/06/2010

@

www.buildings.com.brAcesse o Portal Buildings para obter maiores

informações das ofertas do mercado imobiliário corporativo.

Rua Alexandre Dumas, 1601 - 12º andar - Cj. 121, Ch. Santo Antônio, 04717-004, São Paulo, SP

Tel.: (11) 5181-4369

“entre aspas”

“Para atuar de forma consistente na indústria imobiliária, é funda-mental ter conhecimento do mercado. É primordial o investimento em uma sólida estrutura de pesquisa, garantindo informações atualizadas e abrangentes para os profissionais de negócios. A equipe de pesquisa controla toda a demanda, oferta, evolução e tendências do mercado imobiliário. Essas informações, aliadas a informações dos veículos especializados – como a Revista Buildings – orientam o caminho dos

negócios e investimentos imobiliários no país e no mundo”

Sandra Ralston – Vice-Presidente da Colliers International Brasil

“A Revista Buildings presta um grande serviço na referência de va-lores de locação praticados em empreendimentos de lajes corporati-vas nos principais mercados de escritórios do Brasil. Isso nos auxilia tanto na validação de contratos vigentes quanto no fechamento de

novos contratos.”

Patricia Beznos – Gerente de Vendas, Locação e Administração de Contratos da Cyrela Commercial Properties

“No campo de pesquisa do mercado imobiliário, a Revista Buildings veio preencher um ‘espaço vago’ da publicidade. Eu sempre senti falta de informações sérias, dados macroeconômicos, mapas etc., dados estes nunca antes divulgados tão amplamente por nenhum meio de comunicação ou mesmo empresa. E estas informações ajudam e muito. São valores importantíssimos para tomada de decisões de

empresas que buscam soluções imobiliárias.”

Fernando Acédio David – Gerente de Real Estate CRS do Citibank

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www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Sumário

Ofertas44 São Paulo

45 Barra Funda 46 Berrini 47 Centro 48 Chácara Santo Antônio 49 Faria Lima / Itaim Bibi50 Marginal Pinheiros51 Moema / vila Mariana51 Morumbi / Jardim São Luís52 Paulista

Estatísticas34

44

55 Alphaville/Tamboré

Green Buildings24

64 Salvador 64 Recife

Segunda onda Green Building: retrofit e operação predial verdes. Além de investir na restauração e modernização de edifícios antigos, a preocupação com o meio ambiente também tornou-se essencial.

56 ABCD57 Osasco

Confira as faixas de Preços de Locação e dados do portal Buildings.com.br

65 Curitiba 66 Florianópolis67 Porto Alegre

62 Copacabana63 Lagoa63 Outras Regiões

EventosNordeste Invest 2010 e CoreNet 2º trimestre 2010

32

53 Santo Amaro54 vila Olímpia

58 Rio de Janeiro58 Barra da Tijuca60 Botafogo60 Centro

Atividade Construtiva36Edifícios em construção em São Paulo e Rio de Janeiro

Operação28Operação da E-vertical - Condomínio Plaza IOtimização do sistema do ar condicionado gera bem-estar e economia

Especial26AlphavilleUm bairro em constante ascenção

MercadoCorporate Real Estate Manager – Entenda o significado, as funções e a importância deste profissional para as grandes empresas.

TécnicaEnergia – Saiba tudo sobre este recurso que, ao mesmo tempo que não nos pode faltar, deve ser utilizado com prudência.

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Capa - Espaço Empresarial Nações unidasA Bueno Netto investe em uma das regiões mais valorizadas atualmente na cidade de São Paulo, a Chácara Santo Antônio. Conheça os diferenciais deste mais novo empreendimento corporativo.

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Administração30Agilidade no estacionamento do CEAB

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www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Capa

Nos dias de hoje, um dos pré-requi-sitos mais importantes para que uma empresa, escritório ou loja

(serviços) obtenham resultados positivos em seus negócios é, sem dúvida, a locali-zação. Investir em um endereço estratégico e cobiçadíssimo nas grandes capitais é ga-rantia de sucesso e retorno a curto prazo. A região sul de São Paulo expan-diu de forma impressionante e muito rápida. Bairros como Santo Amaro, Chácara Santo Antônio, Morumbi, Itaim, Vila Olímpia, Moema e Campo Belo vêm apresentando uma atividade construtiva ascendente, prin-cipalmente no segmento comercial. Como consequência natural, a vi-são de empreendedores direcionou-se para as regiões mais valorizadas da cidade, fren-te ao esgotamento de potencial construtivo nas regiões da Faria Lima, Berrini e Vila Olímpia. O mesmo ocorreu com a incor-

poradora e construtora BUENO NETTO, presente na história da construção civil há mais de 30 anos e atuando em todo o terri-tório nacional. Atualmente conta com mais de 1.200.000 m² em projetos comerciais e residenciais de alta qualidade construtiva. Em parceria com a CEGG Empreendimen-tos Imobiliários (atuante há nove anos no mercado, sempre prezando seriedade, res-peito e qualidade), investem em mais um empreendimento de sucesso. O EENU (Es-paço Empresarial Nações Unidas) será um marco comercial e corporativo em uma lo-calização privilegiada de São Paulo, o eixo Nações Unidas-Berrini.

A CHÁCARA SANTO ANTÔNIO

A região já é sede de grandes em-presas nacionais e multinacionais, muitas em edifícios classificados como Classe A¹.

Segundo o Portal Buildings, há um total de 109 prédios com esta classificação, sendo que 16 ainda estão em fase de construção. O bairro de Santo Amaro, onde está locali-zado o sub-distrito da Chácara Santo Antô-nio, está em segundo lugar em quantidade de edifícios Classe A. O crescimento da região também vem chamando a atenção do Governo. São claros os investimentos em transporte pú-blico, como por exemplo o prolongamento da Linha 5 Lilás do Metrô, que liga o Largo Treze em Santo Amaro ao Capão Redon-

Espaço Empresarial

Nações Unidas

08

São Paulo

Perspectiva ilustrada da fachada principal

Ótima localização, sinônimo de sucesso

¹ Os edifícios considerados Classe A são os edifícios entregues após 1990, com área locável superior a 700 m² por laje e elevadas especificações técnicas.

LAJES CORPORATIVAS

Torre Nações unidas:

32 unidades - 2 por andar

Lajes de 540,41 m² - 15 vagas

Lajes de 964,62 m² - 22 vagas

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do, e da Linha 17 Ouro, que dará acesso do Morumbi ao Aeroporto de Congonhas, interligando-se à Linha 9 Esmeralda da CPTM ². Existem já dezenas de linhas de ônibus que transitam pelas avenidas Santo Amaro, Luis Carlos Berrini e a Marginal Pinheiros. E há projetos para inserir outras linhas que passarão pela Avenida Jornalis-ta Roberto Marinho. Grandes obras nas principais vias

Espaço Empresarial

Nações Unidas

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São Paulo

de acesso também estão nos planos do Go-verno para atender e acompanhar o cres-cimento da região. Há projetos de se pro-longar algumas avenidas locais. A Chucri Zaidan, a partir do Shopping Morumbi, terá quatro faixas, tanto no sentido Centro quanto no sentido bairro, e irá até a Ave-nida João Dias. São cerca de 3 km a mais. Também terão suas extensões ampliadas a Avenida Roberto Marinho e a Rodovia dos Imigrantes³.

Será também construído um túnel de aproximadamente 600 m que irá da Rua Fernandes Moreira até a Praça Embaixador Ciro Freitas Vale. Da saída do túnel, uma nova ponte, a Ponte Panamby, que cruza-rá a Marginal Pinheiros até o Parque Bur-le Marx, respeitando os limites do parque que, além de natureza, é cercado de condo-mínios e ruas particulares. Além de todos estes projetos urba-nísticos e com relação aos acessos e trans-

Informações Gerais do Espaço Empresarial Nações Unidas

Data de lançamento: novembro de 2009

Previsão de entrega: outubro de 2012

Início de obra: outubro de 2010

Estilo: Contemporâneo

Área do terreno: 7.237,14 m2 sendo 278,00 m2 de área de doação de calçada - área remanescente 6.959,14 m²

Área privativa total: 30.191.62 m²

Área construída total: 58.006,20 m²

N°. de torres: 2 Torres (1 torre corporativa + 1 torre comercial salas) + 1 mall (restaurante, livraria e chopperia)

N°. de pavimentos: Comercial: Térreo + 16 pavtos tipo + 17º Jirau // 4 Subsolos comuns as 2 torres // Corporativo: Térreo + 15 pavtos tipo + 16º Duplex

unidades por andar: Comercial: 12 salas por andar (pav. Tipo) + 5 salas (duplex)// Corporativo: 2 conjuntos por andar //

Total de unidades: Comercial: (197 unidades) - 192 salas + 5 salas tipo Jirau// Corporativo: (32 unidades) - 30 tipos + 2 duplex //

N°. de elevadores: Comercial: 5 elev. sociais + 2 elev. sociais p/ subsolos// Corporativo: 6 elev. sociais + 1 elev. de segurança + 2 elev. sociais p/ subsolos //

² Os dados estão de acordo com o Projeto de Expansão do Metrô de São Paulo.

³ Os dados são da Empresa Municipal de Urbanização (EMURB).

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Capa

portes, o bairro da Chácara Santo Antônio já possui uma estrutura comercial bastante variada em seu entorno. A região dispõe de

agências bancárias, grandes shopping cen-ters, como o Morumbi e o Market Place, supermercados, postos de combustíveis, inúmeras lojas de diversos segmentos e ótimas opções gastronômicas. Com este cenário maravilhoso, o EENU está estrategicamente localizado na Avenida das Nações Unidas esquina com a Rua Verbo Divino.

O NOVO EMPREENDIMENTO

O EENU define-se como um moderno complexo empresarial que une escritórios e conforto. Com entrega pre-vista para outubro de 2012, o complexo terá duas torres, sendo uma corporativa (Torre Nações Unidas) e outra de escritó-rios (Torre Verbo Divino), com serviços de alto padrão. As lajes corporativas de alto padrão terão de 540,41 m² (meia laje) a 1.080,82 m² (laje inteira), com flexibili-dade total para atender as mais diferentes necessidades de cada empresa. O hall de entrada terá pé-direito duplo, com sete

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elevadores e mais dois exclusivos para o subsolo. O Espaço Empresarial Nações Unidas prevê instalações que irão facilitar a vida dos usuários, como piso elevado de 15 cm, sistema de iluminação com baixo consumo de energia, elevadores com an-tecipação de chamada e infra para ar-con-dicionado tipo VRF (do inglês: Variable Refrigerant Flow). Prezando o conforto dos ocu-pantes e preservando a qualidade de vida, todo o projeto está sendo investido para receber a classificação Green Building para operar com alta performance am-biental e reduzido consumo de energia. Há um cuidado especial com a sustenta-bilidade. A reciclagem de materiais e de lixo, o uso racional de água e a preser-vação do ambiente local são algumas das ações que serão realizadas para obter o selo Green Building. No andar térreo de todo o em-preendimento, haverá um boulevard com serviços, jardim e espelhos d’água, pro-porcionando um ambiente bastante agra-

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dável. Dentre os serviços do mall estão espaço cultural com livraria, café, chope-ria e restaurante.

INTEGRIDADE

Trabalhar em um local que pro-porcione conforto, segurança, modernidade em tecnologia e arquitetura, facilidade de circulação, dentro do prédio e de acesso, e ainda por cima com uma localização exce-lente é um grande atrativo de investimento aos empresários que querem oferecer todas essas vantagens aos seus profissionais. Mesmo com recursos tecnológi-cos muito mais acessíveis, as construtoras se preocupam também com o empenho de pessoas, ou seja, são mentes que pensam no ser humano e não apenas na moderni-dade. Sabendo que estas duas vertentes podem e devem caminhar juntas, criam-se ferramentas estratégicas para que a produ-ção aumente de maneira natural e muito mais agradável. Para isso, o EENU dispo-nibilizará o sistema de serviços pay-per-use com mensageria e expedição, servi-ços de manutenção, serviços de limpeza, serviços específicos não programados e Office suport. É muito melhor trabalhar em um edifício que seja fácil de chegar, bem lo-calizado e ofereça boa estrutura comer-

cial ao redor. Um prédio que proporcio-na conforto, segurança e praticidade aos funcionários certamente influencia no desempenho e na produção diária. Tudo isso é muito positivo para uma empresa que deseja crescer. No entanto, não basta apenas estar bem localizado sem dispor de tecnologia; não é suficiente ser o edifício mais mo-derno do país se o acesso é difícil; e qual o motivo de um prédio ultrassofisticado, bem localizado, mas que não tenha o míni-

mo de estrutura em seu entorno, ou mesmo no complexo empresarial, para atender os funcionários? Foi com estas preocupações, com estas ideias, que o Espaço Empresarial Nações Unidas foi projetado. E aqueles profissionais que optarem por se instalar neste endereço, daqui a dois anos, certa-mente terão sucesso em seus negócios. E tudo isso caracteriza a integridade e unici-dade do EENU. n

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Mercado

Dentre as despesas da grande maio-ria das empresas, o custo de ocu-pação imobiliária só fica atrás dos

salários. Nos últimos anos, a percepção des-sa realidade gerou a criação de uma nova especialidade dentro das grandes e médias empresas, um movimento que no Brasil só é visto em filiais de multinacionais. As empresas brasileiras, em sua maioria, ainda adotam o modelo antiquado em que a área imobiliária está subordinada à financeira (por ser um custo e por não gerar receitas) ou de RH (porque afeta o conforto das pessoas), enquanto que na Europa e EUA existem profissionais de-dicados ao que é denominado Real Estate. Em algumas empresas globais a função de

Real Estate é de segundo escalão, no mes-mo nível que o financeiro, por exemplo, com diretores respondendo diretamente ao presidente da empresa. Vale, porém, um esclarecimento. A definição do que está englobado dentro do segmento Real Estate varia: para al-guns, significa uma carteira de prédios e o trabalho necessário para comprar, vender ou locar essa carteira. Para muitos outros, a definição de Real Estate é mais ampla, englobando todas as funções não só de ma-nutenção estrutural, mas também de manu-tenção interna, funcionamento do prédio, consumo de energia, conforto dos usuários e até construção de novos prédios. Quando dizemos que o segundo

Corporate Real Estate ManagerO significado, as funções e a importância

deste profissional para as grandes empresas

14 www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Mercado

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O que significam as abreviações?

CRECorporate real estate Imobiliária Corporativa (ou Patrimônio Corporativo)

CREM

Corporate real estate manager/management Gerente/Gerenciamento de Imobiliária

PM project manager

FM Facility manager

Definição do termo

real real, verdadeiro; não abstrato.

estate conjunto de bens; propriedade.

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custo mais alto de uma empresa é o imobi-liário, é nesta definição mais ampla na qual nos encaixamos. Neste contexto, a área de Real Estate pode ser dividida conforme esquema abaixo.

Terceirização de serviços: uma ferramenta indispensável

A presença de especialistas no escalão de diretoria não interferiu em uma tendência global: a terceirização. No mo-delo abaixo, a diretoria, embora especialis-ta em Corporate Real Estate, contrata os serviços de profissionais dedicados (Real Estate, Project e Facility Managers), man-tendo assim enxuta a folha salarial e per-mitindo mais flexibilidade. Esse é o modelo para o qual a maioria das grandes empresas está mi-grando: Centralized Management, Decen-tralized Execution (Gerenciamento Cen-tralizado, Execução Descentralizada). A execução descentralizada nada mais é do que a contratação de serviços locais. O Gerente (ou Diretor) de Tran-

sações contrata uma empresa especializada em transações imobiliárias; o Gerente (ou Diretor) de Facilities contrata uma empre-sa de gestão de instalações para coordenar todos os prestadores de serviços, tais como a empresa de manutenção, a empresa de segurança, o fornecedor de mobiliário, a empresa de limpeza etc. Para entender passo a passo como é feito todo este processo, vamos definir cada termo da ilustração abaixo.

Corporate Real Estate (CRE)

Uma empresa, de pequeno, médio ou grande porte, que decide implantar o sistema de CRE em sua organização está dando um passo estratégico e com visão de futuro. O Corporate Real Estate Manager é um profissional ou um departamento que cuida do patrimônio, da corporação da em-presa, e que será responsável por tudo o que envolve o imóvel. Renato Fusaro, além de Vice-pre-sidente da CoreNet do Brasil (veja adian-te), é o Real Estate Head (Gerente-adjunto

Corporate Real EstateManagement

(Gerenciamento de Patrimônio Corporativo)

Real Estate & Transaction Management

(Gerenciamento de Bens e Transações)

Project Management(Gerenciamento de Projeto)

Facilities Management(Gerenciamento de Instalações)

Mantém um banco de dados de todos os imóveis próprios ou locados pela empresa; monitora o bom aproveitamento, gerencia aumento ou diminuição do número de imóveis no portfólio e as relevantes transações.

Gerencia a obra antes da ocupação. Analisa todas as medidas a serem tomadas, construções, reformas, instalações, com a finalidade de deixar o imóvel pronto para a ocupação. Também é responsável pela equipe que irá realizar tais obras e a parte burocrática.

Gerencia a manutenção interna (porta para dentro) dos imóveis ocupados, visando a boa eficiência do uso dos espaços, o conforto adequado, o funcionamento dos sistemas prediais durante a ocupação.

“A organização dos dados é um dos pontos mais importantes.”

Renato Fusaro Superintendente Adjunto de Administração Imobiliária do Citigroup (Banco Citibank S.A.), nas áreas de planeja-mento, direção, financeira, jurídica e patrimonial. Vice-presidente da CoreNet Global no Brasil. Tem formação em Administração Financeira pelas Faculdades Radial e é pós-graduado em Business Administration pelo Ibmec. Foi professor universitário das Faculdades Radial e Tan-credo Neves, com aulas ministradas de Planejamento

Estratégico e Economia.

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www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

Mercado

de Administração Imobiliária) do Citibank, em São Paulo. Estão sob sua responsabi-lidade todas as agências e escritórios li-gados ao banco em todo o Brasil. Renato também cuida das transações imobiliárias (abertura de uma nova agência, ampliação de um escritório etc), bem como do se-guro do patrimônio e de tudo o que está relacionado a ele. Basicamente as funções do CREM são gerenciar o espaço físico e, principal-mente, qualquer operação de cunho imobi-liário. Também estão incluídas nas funções deste profissional as contas contratuais do prédio (no caso de uma empresa com várias filiais, como é o caso do Citibank, todas as contas de escritórios e agências ficam sob os olhares do CREM). Mas como controlar tantos bole-tos? Como saber que dia vai vencer o con-domínio da agência x? Ou quando será ne-cessário renovar o contrato de locação do escritório y? Para Renato Fusaro, “a organiza-ção dos dados é um dos pontos mais im-portantes, do contrário não existe controle nenhum”. Com este objetivo, foi implan-tado um sistema interno no Citibank que permite o cadastro e a consulta rápida de todos os dados técnicos de cada agência e prédio, assim como a base de pagamentos, licenças de funcionamento, valores, datas de vencimento, condomínios, IPTU, segu-

ros etc. Todas estas informações podem ser levantadas rapidamente. “Este tipo de fer-ramenta facilita muito o nosso trabalho”. Renato Fusaro também enfatiza a importância de um planejamento. Conhe-cendo-se todo o processo pode-se prever e evitar que as coisas fujam do controle, e é importante não esperar, simplesmente, que elas saiam do trilho para tomar uma atitude, que muitas vezes pode ser tardia. É preciso estar preparado. “Prefiro muito mais ser ativo do que reativo”, conclui. Podemos dizer, portanto, que o Corporate Real Estate é a empresa que irá realizar uma operação imobiliária (seja de mudança de endereço, venda, compra, aluguel, reforma ou construção) em seu patrimônio. O CREM entra em contato com uma empresa terceira que realizará, conforme a demanda, uma, duas ou todas as três funções relacionadas aos processos imobiliários. Vamos ver quais são elas.

Real Estate & Transaction

O trabalho de Bruce Lorimer, Só-cio-diretor da Ocupantes Corporate Real Estate, é totalmente focado no usuário final. Única no mercado há seis anos, a Ocupantes oferece serviços de Real Estate, Project Management e Administração de Contratos. Segundo Bruce, “no início de uma

relocalização, o foco é bastante estratégico. Pri-meiramente é importante entender por que o clien-te quer, por exemplo, mudar de endereço. Se é uma questão de imagem corporativa, tamanho do imóvel, falta de espaço físico, algo relacionado ao transporte público para os funcionários etc.

Compreender a necessidade do cliente é o primeiro passo.” Para facilitar o início do traba-lho, é preciso uma boa comunicação no decorrer do processo. Aliás, comunicação é talvez o principal fator para que uma ne-gociação seja 100% bem sucedida. Uma conversa aberta, sucinta e completa, tendo conhecimento, no entanto, de quais infor-mações devem ou não ser faladas e qual o momento certo. “Sabendo qual é o objetivo do usuário final”, continua Bruce, “tem início a procura dos imóveis que podem atender suas necessidades.” Primeiramente é feita uma busca no Portal Buildings (que con-tém um banco de dados completo com os imóveis vagos, suas especificações técni-cas, localização etc). A partir daí, há um levantamento dos imóveis compatíveis

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“Compreender a necessidade do cliente é o primeiro passo.”

Bruce Lorimer Sócio-diretor de Serviços Corporativos da Ocupantes Cor-porate Real Estate. Membro Fundador, no Brasil, da Core-Net Global. Graduado em Engenharia Civil, pela Durham University, Inglaterra, Mestre em Engenharia da Constru-

ção Europeia, na Universidad de Cantabria, Espanha.

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com o que o cliente deseja. Alguns são selecionados e pesquisados in locco pelo profissional imobiliário para um mape-amento, isto é, localização, tamanho do terreno (se o caso for construção), entorno, acessos (de carro ou transporte público), especificações técnicas do imóvel, valores do aluguel e condomínio (se for um edifí-cio), opções de garagem ou estacionamen-tos próximos e toda a infraestrutura local (comércio e serviços). E ainda antes de apresentar estes imóveis pré-selecionados ao seu cliente, o profissional imobiliário analisa toda a documentação. Em seguida, ele leva estes dados ao cliente para serem avaliados e aí sim, o cliente irá visitar o local, ou os locais. “Um passo bastante importante para que uma negociação seja bem-suce-dida”, nos conta o diretor da Ocupantes, “é trabalhar com um check-list de tudo que vamos apresentar. Ser organizado é pri-mordial. Anotar todos os passos a serem dados, não deixando nenhuma pendência, certamente irá auxiliar o trabalho do pro-fissional de Real Estate”. Qualquer detalhe que fique sem ser checado pode compro-meter a negociação. O profissional imobiliário geren-cia o processo de relocação com o pessoal de Project Management, ou seja, ele faz o levantamento do terreno, das plantas, preparando o material para o profissional de projetos que entrará no processo logo em seguida. “É importante ter certeza de que o gerente de projetos entendeu qual é a necessidade do cliente, comunicar bem para ele, por exemplo, quantas salas terá o local, qual é o perfil do cliente etc”, expli-ca Bruce Lorimer. Vale destacar que o profissional imobiliário também deve ter uma boa comunicação com a equipe de Facilities para que, por exemplo, eles façam uma

revisão do local e saibam apontar proble-mas que possam surgir no futuro. Dessa forma, o cliente pode ser alertado e saber que poderá ter um gasto a mais no decor-rer do processo, não correndo o risco de ser surpreendido.

Project Manager

Antes da ocupação, o Project Manager (gerente de projeto) analisa o lo-cal e vê a necessidade de obras, reformas e instalações. A partir de então, ele geren-cia o processo, não só acompanhando, mas contratando os profissionais que precisam ser envolvidos: engenheiros, arquitetos, eletricistas, pintores etc. A principal função do gerente de projeto é acompanhar o processo em suas diferentes fases, preparando, dessa for-ma, o espaço para os novos inquilinos. O Project Manager também leva em conta o orçamento do CRE, quanto o cliente está disposto a pagar pelos ajustes no imóvel, e tenta, da melhor maneira, adequar a dis-ponibilidade financeira com os serviços. Também está sob sua responsabilidade a segurança das pessoas que realizam as re-formas, durante todo o trabalho. O Project Manager Fabio Talero tem ampla experiência na área e nos conta um pouco sobre a importância deste pro-fissional. Segundo ele, uma das principais características de um profissional deste segmento é ter uma visão ampla e estraté-gica de toda a obra. “O objetivo mais importante de um Project Manager é, basicamente, atingir as necessidades e as expectativas do cliente”, nos conta Fabio. “Para isso, é preciso controlar certas variáreis: a pri-meira é o escopo, ou seja, entregar o tipo de construção desejada, por exemplo, um prédio de quatro andares com os acaba-mentos especificados pelo arquiteto; em

seguida vem a qualidade: as janelas têm de funcionar acusticamente, o carpete tem de estar colocado corretamente, a pintura não pode ter manchas etc. Outro fator impor-

“Se todo o processo for bem controlado, o cliente estará completamente satisfeito.”

Fabio Talero Project Manager. Foi Diretor de Real Estate para a América Latina da Trammell Crow Company. Graduado em Engenha-ria Civil pela Escuela Colombiana de Engenharia, em Bo-gotá e pós-graduado em Engenharia Civil. Mestre em Pro-grama de Gerenciamento de Obras e Facilities, no Virginia Polytechnic Institutue and State University, em Blacksburg,

Virginia, EUA.

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Mercado

tante é o prazo: um Project Manager tem de trabalhar com um cronograma, isto é, o carpete tem de estar pronto no dia x para que o mobiliário possa ser entregue no dia y. O último, mas não menos importante, é o custo, não se pode gastar mais do que o cliente tem para pagar. Tudo isso tem de estar muito claro entre o cliente e o Project Manager. Se todo o processo for bem controlado, o cliente estará comple-tamente satisfeito.” O Project Manager não só geren-cia uma obra de reforma, mas também, e principalmente, uma construção (ou build-to-suit), desde a planta até a finalização das obras. Neste caso, a participação do gerente de projetos é ainda maior e exige-se mais deste profissional. “Determinadas reformas”, explica Fabio, “um arquiteto ou engenheiro pode tocar sozinho, enquanto que em uma construção, entra a importân-cia da visão global do Project Manager.”

Facility Manager

Com o imóvel já construído ou re-formado e com todos os equipamentos ins-talados, haverá a necessidade de um profis-sional que irá dar suporte e manutenção ao ambiente físico: o Facility Manager. Tudo o que está relacionado à operação do escritório ou do ambiente de trabalho, como por exemplo, uma lâmpada queimada, um telefone quebrado, a troca de uma cadeira, a limpeza dos banheiros, a manutenção dos aparelhos de ar condi-cionado, faz parte das funções gerenciadas por aquele que facilita, literalmente, o dia a dia dos ocupantes. “O profissional dessa área tem de fazer tudo funcionar”, explica o Facility Manager Milton Jungman, da Accenture. Segundo ele, há dois pontos importantes que devem ser levados em conta no traba-lho de um Facility Manager: “proporcio-

nar bem-estar a baixo custo”, e o grande desafio é justamente conseguir o equilíbrio entre esses dois objetivos. “O usuário sem-pre deseja o menor custo com a melhor qualidade possível.” Milton cita as áreas subordina-das ao Facility Manager: “manutenção de equipamentos e serviços relacionados dire-tamente a isso, como limpeza, segurança, serviços e operação predial.” No entanto, algumas áreas, dependendo do segmento do edifício, podem ser terceirizadas, como por exemplo em bancos, a segurança é fei-ta por uma empresa especializada neste tipo de serviço, não ficando sob a respon-sabilidade do Facility Manager. “Por outro lado”, continua Mil-ton Jungman, “o TI, as secretárias, a área ambiental, o transporte e ainda as áreas de

logística, viagem ou compras podem ser gerenciadas pelo Facility Manager, depen-dendo da empresa. Em resumo, tudo que não faz parte do core business, isto é, do foco comercial da empresa, é cuidado pelo Facility Manager”, finaliza.

Outras funções importantes

Muitas empresas prestadoras de serviços imobiliários saem de cena quando o cliente já está instalado no novo espaço e todo o processo chegou ao fim. No entanto, ainda é possível contar com mais um servi-ço que está indiretamente ligado ao CRE: o Account Management (Gerenciamento Contábil). Por meio deste departamento, a empresa que passou pela operação imobi-liária dispõe da facilidade de ter todos os seus gastos controlados por profissionais da área financeira. As chamadas “datas críticas” (quando o aluguel termina, re-visão de contrato, renovação do aluguel, prazos), bem como os pagamentos de alu-guel, conta de luz, água, telefone, IPTU, seguro, todos são administrados por um gerente contábil. Como vimos anteriormente, esta função pode ser gerenciada pelo Corporate Real Estate Manager dentro da empresa, contando com uma equipe especializada nestes segmentos administrativos. Para esclarecer e diferenciar, o Property Manager é o profissional contra-tado pelo proprietário de um prédio com múltipla ocupação. Ele irá cuidar de toda a área comum do empreendimento: o hall de entrada, as portas automáticas, as catra-cas, a garagem, os elevadores, os banheiros compartilhados, os corredores. Todo o ser-viço “da porta para fora” dos escritórios é monitorado pelo Gerente (ou Administra-dor) Predial. Esta é uma função que tam-bém não está agregada ao Real Estate, mas vale citá-la por corresponder com a melho-

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“O profissional dessa área tem de fazer tudo funcionar.”

Milton Jungman Diretor de Facilities and Services da Accenture. Foi Funda-dor da Abrafac (Associação Brasileira de Facilities), é Pre-sidente da CoreNet Global Brasil e professor do curso de MBA em Administração, Facilities e Real Estate vinculado à USP. Graduado e Mestre em Engenharia de Produção pela

Escola Politécnica da USP.

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ria e o conforto dos ocupantes. Já em um prédio de ocupação única, quem realiza este serviço é o Facility Manager.

A formação teórica do Real Estate

No Brasil, infelizmente, não há cursos específicos nesta área. Somente cursos de Gestão em Facilities, ou Técni-co em Transação Imobiliária. Este último fornece a titulação aos corretores de imó-veis. Em seguida, por meio do Creci (Con-selho Regional de Corretores de Imóveis), o profissional desta área poderá exercer sua função de corretor. Pela carência de um curso dire-cionado para o profissional de Real Estate, a Universidade de São Paulo, que possui o Núcleo de Real Estate dentro da Poli, está desenvolvendo um projeto específico em Real Estate. Na Inglaterra, onde foi criada a função e o termo, há cursos de graduação direcionados não só ao Real Estate, mas também ao Facility e ao Project Manager. A Universidade de Cambridge oferece cur-sos de bacharel em Real Estate - Economia Territorial e Análises Urbanas, Analista em Corporate Real Estate, dentre outros. A vantagem destes cursos é a escolha dos segmentos específicos, além da área abran-gente: financeiro, administrativo, arquite-tura, engenharia etc. Ou seja, o profissional tem a oportunidade de se formar em uma área específica ou ter o conhecimento de todas elas. Nos EUA, a Universidade de Nova Iorque (NYU) oferece diversos cur-sos de Real Estate, também com temas em investimentos, finanças, desenvolvimento de projeto e outros. Percebe-se que no Brasil, para uma pessoa que deseja trabalhar na área de imóveis, basta concluir um curso sim-ples em tecnólogo e obter o Creci. Do

outro lado do mundo, só pela quantidade de cursos que EUA e Inglaterra oferecem, já é possível notar que lá fora não é tão simples assim tornar-se um profissional da área imobiliária. Além dos três ou quatro anos de graduação, mais a pós-graduação ou espe-cialização, na Inglaterra, por exemplo, para um corretor ou consultor imobiliário poder atuar, ele precisa ter uma certificação se-melhante à OAB (Ordem dos Advogados do Brasil). Podemos citar como exemplo a certificação do RICS (Royal Institution of Chartered Surveyor) na qual, para se asso-ciar, os candidatos passam por uma rigoro-sa prova. Para entendermos a seriedade dos ingleses, temos de entender o que significa RICS. Surveyor está relacionado ao imó-vel e chartered é uma característica bem conceitual: quem obtém este certificado é porque foi aceito como um profissional aprovado pela própria Rainha da Inglater-ra, daí o royal, como a primeira palavra do RICS, que vem de realeza. No Brasil são nove profissionais inscritos no RICS.

CoreNet Global Brasil

Trazida para o Brasil por Bruce Lorimer, em São Paulo, como associação desde setembro de 2004, a CoreNet é hoje presidida por Milton Jungman. Há seis anos, portanto, a CoreNet Global Brasil vem crescendo com o principal objetivo de criar um fórum de conhecimento e deba-te para os profissionais de Corporate Real Estate. “A CoreNet é uma entidade glo-bal que está se desenvolvendo cada vez mais no Brasil, por meio de palestras men-sais que trazem temas atuais e do interesse para o profissional de CRE”, explica Mil-ton Jungman. O ideal, segundo o presidente da entidade, seria disponibilizar um debate estratégico entre os grandes ocupantes de imóveis, oferecendo conhecimento, es-tratégias de qual a melhor maneira de se ocupar um espaço, como administrar os custos, informar sobre o mercado (econo-mia versus mercado imobiliário) e, acima de tudo, valorizar a carreira do profissional de Corporate Real Estate. n

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Desde 1879, quando o cientista americano Thomas Edison inventou a lâmpada incandescente, a humanidade não vive mais sem luz elétrica e nem sem energia. As ve-

las, tochas e lampiões foram quase que integralmente substituídos pela iluminação artificial. De tudo que utilizamos no nosso dia a dia, 90% depen-dem de alguma fonte de energia. Sejam os meios de transporte, as portas automáticas, a iluminação de nossas casas, os semáforos, o ar-condicionado, os celulares ou um simples mp3. No entanto, a energia não depende somente de uma fonte elétrica, mas também da força mecânica que faz mover, por exem-plo, máquinas, motores, aparelhos e até o nosso corpo humano produz e consome energia.

E da mesma forma que o nosso organismo pre-cisa de descanso para repor, literalmente, as energias, a eletricidade também neces-sita ser poupada, economiza-da. O conforto que ela vem proporcionando ao longo de décadas é tanto que não con-seguimos mais nos imaginar sem este “luxo” tecnológico. Mas nos dias de hoje, acender uma luz pode ser algo desne-cessário e até imprudente.

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Técnica

Vamos entender como a energia funciona, sua importân-cia e como saber utilizá-la conscientemente.

De onde vem a energia?

A energia pode ser gerada de diversas formas. Uma de-las, e para os brasileiros a principal, é por meio das usinas hidre-létricas, uma das maneiras mais naturais de se produzir energia. Só no Brasil existem cerca de 450 usinas em operação, somando um total de 77,3% de energia proveniente só das hidrelétricas (e este é um dos grandes motivos de que não só a energia deve ser poupada, mas também a água, mas isso já é um outro assunto...). No entanto, mundialmente falando, a energia gerada por usinas hidrelétricas soma apenas 2,2%. Segundo o IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change, ou Painel Intergovernamental Sobre Mudanças Climá-ticas Globais), “entre 1970 e 2004 as emissões globais de gases de efeito estufa aumentaram 145% no setor de oferta de energia – formada por eletricidade e combustíveis sólidos, líquidos e ga-sosos. Cerca de 81,4% de toda a energia consumida no planeta são provenientes da queima de combustíveis tóxicos, como o diesel, carbono, gás etc.” Certamente que estas não são fontes naturais e muito me-nos saudáveis para o nosso planeta. O desafio é buscar outras al-ternativas, como as produções de energia solar (vem de uma fonte luminosa) e eólica (provém do vento), que resultem em maior efi-ciência, racionalização e redução das emissões de gases tóxicos.

ENERGIAÉ muito bom usar, melhor ainda economizar

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Quem comanda a energia elétrica do país

No Brasil, existem diversas concessionárias (assim como na área da telefonia) regionais e estaduais que gerenciam a distri-buição de energia no país. Como exemplo, podemos citar:

1) Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica) - Criada em 1996 tem como principais atribuições controlar e fiscalizar o for-necimento de energia, como ela é transmitida, distribuída e co-mercializada.2) AES Eletropaulo - Surgiu em 1899, mas somente quase 100 anos depois, em 1981, a empresa passou a ser de responsabilidade do Governo de São Paulo, atendendo 24 cidades do estado de São Paulo, incluindo a capital.3) Light - A construção da Usina Hidrelétrica do Parnaíba deu início às atividades da Light, no final do século XIX e começo do século XX. Sua inauguração oficial se deu em 1907, dois anos depois da abertura da Avenida Central, no Rio de Janeiro.4) Eletrobras Eletronorte - Existe há mais de 30 anos e é controla-da pelo Governo Brasileiro, atuando nas áreas de geração, trans-missão e distribuição de energia elétrica. Seu principal objetivo é integrar energia de forma rentável e sustentável.

A maioria dessas concessionárias está vinculada ao Mi-nistério das Minas e Energia (MME), criado em 1960 quando tudo que era relacionado ao assunto era supervisionado pelo Ministério da Agricultura. Além da energia elétrica, são também de respon-sabilidade do MME em todo o território nacional a área de geolo-gia, recursos minerais e energéticos, energia hidráulica, minérios, metalúrgica, combustível e energia nuclear.

O consumo de energia no dia a dia é necessário

É muito bom chegar ao escritório e encontrar tudo fun-cionando, computadores conectados, internet estável, luzes ace-sas. Mas para que tudo esteja ok, um trabalho árduo tem de ser feito nos bastidores. Se pararmos para pensar, nem imaginamos o quão com-plexo pode ser um sistema de energia elétrica e como ele nos traz o conforto aos nossos dias de trabalho. Na maioria das vezes, nem nos damos conta do tamanho deste benefício tecnológico durante as horas em que ficamos no escritório. Em um edifício comercial, por exemplo, o gerenciamen-to de energia pode ser realizado manualmente (operacional) ou por meio da tecnologia avançada (o chamado sistema de automa-

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ção, que muitos edifícios estão implantando). No primeiro, o controle de dados energéticos (forneci-mento e consumo) até pode ser feito por computador, mas existem pessoas que ficam de plantão acionando os comandos, conforme a demanda, incluindo o gerador. Por exemplo, se às 18 horas é o tér-mino do horário de trabalho, o ar-condicionado para de funcionar, porém se um funcionário resolve ficar trabalhando até mais tarde e não pretende passar calor, ele telefona para um determinado ramal e pede que o ar seja ligado novamente. Só que chega um momento em que este dedicado funcionário vai embora e não pede para que o aparelho seja desligado: isso pode gerar desperdício. Já no sistema de automação, tudo é programado para funcionar automaticamente, o que consequentemente evita o gasto desnecessário. Utilizando o mesmo exemplo acima, se um funcionário solicitar que o ar-condicionado seja ligado porque ele pretende fazer hora-extra, assim que ele deixar o escritório um sensor de presença será acionado e, detectando movimento algum, o ar será desligado automaticamente. No segundo caso acima, o gerador funciona 24 horas por dia, sendo ele quem fornece energia no horário de pico, das 17 horas às 20 horas, quando, na tarifa mensal, o valor é maior. Des-sa forma, o gerador, com um sistema mais moderno, contribui na economia do edifício. Outro item que parece muito simples são os sensores de luz nos ambientes de circulação de pessoas: corredores, banhei-ros, halls, escadas de emergência, garagens. Avisos de “apague a luz ao sair” foram menos eficientes, pois sempre há alguém que se esquece de desligar o interruptor. Também é comum ver placas nos andares de alguns edifícios sugerindo que os usuários utilizem as escadas se forem subir ou descer poucos andares (incentivando também a evitar o sedentarismo). Segundo o Ministério de Minas e Energia, no Brasil, cer-ca de 42% da energia total do país é consumida pelos edifícios comerciais e públicos, sendo que 70% em cada prédio é do ar condicionado e da iluminação. Veja a seguir uma lista do que consome energia em um edifício corporativo:

• sistema de iluminação, incluindo o de emergência;• elevadores;• catracas e cancelas;• máquinas de cartão de ponto;• portas automáticas;• ar-condicionado;• sistema de ventilação;

Técnica

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• sistema de segurança (alarmes, câmeras);• computadores, impressoras, data-shows;• telefones e fax;• fiação.

Agora veja o consumo de alguns dos itens mais utilizados em um escritório ou edifício comercial, conforme informações da Eletrobras:

Segundo Solange Nogueira Puentes Santos, Gerente da Divisão de Eficiência Energética em Edificações da Eletrobras, “uma loja de shopping consome mais energia do que uma loja de rua. Já nos escritórios, o consumo é maior com relação à climatização, chegando a representar 47% do total do consumo em locais com alta tensão”. Um usuário que, durante seu dia de trabalho de oito ho-ras, utiliza computador, impressora, ar condicionado e iluminação (fluorescente) consome em média 571,7 kW por mês.

ItemTempo

(horas ou minutos)

Consumo médio mensal

em kWAr condicionado 8 horas 400

ventilador 8 horas 30

Aquecedor 8 horas 186

Lâmpada incandescente 5 minutos 6

Lâmpada fluorescente 5 minutos 2,2

Computador/impressora/estabilizador 3 horas 16,2

“Uma loja de shopping consome

mais energia do que uma loja de rua.”

Solange Nogueira Puentes Santos

Gerente da Divisão de Eficiência Energética em Edificações –

Eletrobras/Procel

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A tabela acima é proveniente de uma pesquisa realizada em 2007 pela Aneel, totalizando o consumo de energia dividido por segmento imobiliário e região do país. Percebemos que, no total, a região de maior consumo é a Sudeste, onde estão locali-zados os maiores centros comerciais do Brasil: Rio de Janeiro e São Paulo. No Portal Buildings, é possível visualizar, nas fichas dos edifícios cadastrados, informações sobre energia:

- Suprimento de energia elétrica no piso (kW/andar) – Tomadas;- Relação (w/m² locável);- Possui gerador de emergência para áreas privativas?

Energia e sustentabilidade, o consumo consciente

A Eletrobras lançou em junho 2009, em parceria com o Inmetro, o Regulamento Técnico da Qualidade do Nível de Efici-ência Energética de Edifícios Comerciais, de Serviços e Públicos (RTQ-C), “que avalia o nível de eficiência do parque edilício do Brasil, classificando as edificações entre A e E, sendo A a mais eficiente e E a menos. Os prédios antigos, por meio de uma re-forma/retrofit, atendendo aos parâmetros constantes do RTQ-C poderiam se tornar mais eficientes”, explica Solange Nogueira. Já os prédios novos “apresentam projetos arquitetônicos que se adéquem ao clima consciente das vantagens da utilização de es-tratégias naturais de iluminação, aquecimento e resfriamento dos ambientes, oferecendo um grande potencial de redução da deman-da energia esperada para os próximos anos”, finaliza. Com o objetivo de tornar um ambiente de trabalho mais

agradável e, dessa forma também contribuir com o meio ambiente, os edifícios comerciais estão come-çando a se preocupar com suas estruturas e investin-do em torná-las sustentáveis. Deste viés estão sendo construídos, ou adaptados, edifícios que agridem menos o ambiente natural. Os Green Buildings são bons exemplos de atitudes positivas com relação à preservação e oferecendo qualidade de vida aos seus usuários. Um trabalho para tornar o consumo de energia menor, mas ao mesmo tempo eficiente em um edifí-cio corporativo, tem que estar diretamente ligado à sustentabilidade. O contraste está na tecnologia que tem avançado tanto nos últimos anos que a energia tornou-se um dos principais fatores de modernida-de. Somente de alguns anos para cá começamos a ter noção de que o mau uso da energia prejudica o

planeta, mas pode (e deve) ser evitado. O Grupo WAY foi criado há 15 anos para trazer resul-tados de qualidade nos serviços energéticos a grandes empresas, como sistemas de automação, tecnologia e a redução do consumo de energia, que é o tema desta matéria. Para isso, a empresa uniu-se à CENA (Central Energética Nacional), especialista no ramo, e recebeu o apoio do BNDES e do MME quando o assunto tornou-se a preservação do meio ambiente.

O Sócio-fundador do Grupo WAY/CENA, Paulo Otto Romanoschi, explica que os recursos tecnológicos são importantes para o desenvolvimento, mas isso gera um maior consumo de energia. Ele cita os grandes shopping centers que

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Tarifas médias por classe de consumo, regional e Brasil (R$/MWh), tarifas referentes ao ano 2007 - JaneiroClasse de Consumo Norte Nordeste Sudeste Sul Centro-

Oeste Brasil

Residencial 292,90 274,92 306,89 282,07 301,54 296,43

Industrial 219,96 206,01 221,73 200,85 214,07 213,50

Comercial 292,05 288,89 275,79 254,25 279,09 275,23

Rural 216,03 168,84 209,89 145,59 214,51 175,08

Poder público 312,16 316,56 288,28 279,07 285,54 295,63

Iluminação pública 165,98 171,59 172,17 146,88 164,59 166,70

Serviço público 188,37 178,36 197,06 181,60 182,35 188,86

Consumo próprio 288,13 300,99 301,02 246,04 292,04 292,75

Tarifa média total 265,10 248,26 266,19 224,72 262,05 254,50

“Eficiência é utilizar equipamentos modernos que

consumam menos energia, com

qualidade e com redução no gasto.”

Paulo Otto Romanoschi Sócio-fundador Grupo WAY.

Formado em Direito ex-membro do Parlamento Mundial para Segurança e

Paz (vinculado à ONU)

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têm uma iluminação fora do comum para exemplificar um gasto exagerado de luz. Segundo Paulo, já é possível utilizar tanta tec-nologia a nosso favor, no que diz respeito à redução do consumo energético. “Utilizar os equipamentos mais modernos que possam consumir menos energia, com a mesma qualidade (ou até melhor) e com uma redução no gasto, isto é eficiência”, explica Paulo. “A redução pode chegar a 40% sem comprometer o nível de ilumi-nação. Muitas vezes trocar uma estrutura de iluminação com três lâmpadas e colocar apenas uma pode trazer muitos benefícios, in-clusive financeiros.” É claro que a tecnologia é primordial e muito veloz, não há como pará-la, o desenvolvimento é necessário. Mas é impor-tante também, segundo Paulo Otto, trabalhar com a consciência das pessoas. Sabemos que o Brasil é um país farto tanto em água quanto em energia (existem países em que a água é um benefício raríssimo e muito caro). Mas, isto é um fato, não damos valor ao que temos. Nós praticamos o desperdício. Por este motivo e mes-mo com essa mentalidade, é de suma importância que tenhamos uma visão futura, trabalhando no presente, antecipando o proble-ma. Evitar a “tendência natural do ser humano” de que só iremos tomar uma atitude quando não tivermos mais recursos. Nossa colaboração, por menor que seja, pode gerar gran-des mudanças Veja a seguir como soluções simples podem evitar o des-perdício e ajudar o planeta.

Economia na iluminação:

• trocar as lâmpadas incandescentes pelas fluorescentes que, mes-mo com menor potência, consomem menos e duram mais;• a escolha de um tom claro às paredes do escritório é de grande

ajuda na economia de energia, mas isto é uma questão de estética;• se o ambiente recebe luz solar ou natural durante o dia, evite acender as luzes;• é importante apagar as luzes dos ambientes em que não há nin-guém, por exemplo nos banheiros, copa, sala de reunião;• desligue o monitor, ou abaixe a tela (se for notebook) do seu computador, quando sair para almoço ou para uma reunião; se for demorar, desligue tudo.

O grande vilão do consumo em um escritório é sem dú-vida o ar-condicionado. Veja abaixo algumas dicas de como eco-nomizar e tornar o ambiente mais fresco:

• mantenha janelas e portas fechadas do ambiente refrigerado pelo ar-condicionado; • evite que o sol entre no ambiente refrigerado artificialmente, isso ajuda a refrescar e a economizar energia;• desligue o ar-condicionado quando o local estiver vazio;• a manutenção do aparelho de ar-condicionado é muito importan-te; quanto mais sujos os filtros, mais potência será necessária para o aparelho funcionar, sem falar que respirar este tipo de ar poluído faz mal à saúde.

Naquelas horas em que a maioria das pessoas está em casa, depois do trabalho, com as TVs ligadas, chuveiros, ferros de passar, máquinas de lavar, tem-se o chamado horário de pico, das 17h às 20h. Quando não é horário de verão a iluminação arti-ficial torna-se necessária mais cedo. Porém, evitar o consumo de energia nestes horários é um importante fator que contribui para o planeta. Por exemplo, não demorar-se no banho, não passar a rou-pa com a TV ligada, evitar ao máximo abrir e fechar a geladeira, dentre outros. Lembre-se que quanto mais energia elétrica utilizamos, mais é exigido da natureza. E como sabemos, nada dura para sempre. Todos estes equipamentos modernos estão sendo im-plantados, porque falta uma atitude do próprio homem: ter consci-ência. É fato que quanto mais moderno nosso mundo fica, menos nós fazemos pelo planeta, menos ainda damos valor. Por exemplo: por que economizar água se o Brasil é tão cheio de rios, cachoei-ras e represas? Por que economizar luz que temos a maior fonte de energia hidrelétrica do mundo? A consciência nos diz: nada é permanente. E consciência é o que faz as pessoas mudarem de atitude. Atos simples como apagar a luz, fechar a torneira, não jogar lixo na rua, reciclar podem de verdade mudar o mundo para melhor. n

Técnica

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E esta é a fórmula que gera resultados positivos,

crescimento e faz da BNCORP uma incorporadora

de destaque no setor imobiliário de edifícios

corporativos, comerciais e de uso misto.

Empreendimentos de alto nível com excelente visibilidade

no mercado, concebidos e desenvolvidos com qualidade,

tecnologia, sustentabilidade e planejamento inteligente.

Esta é a BNCORP.

Expertise Imobiliária

Gestão Financeira

Foco Corporativo

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A onda dos edifícios verdes tem alterado a dinâmica do mercado de empreendimentos corporativos nos últimos dois anos no Brasil. A tendência é clara: os locatários,

por diretrizes de suas organizações, estão à procura de escritó-rios mais ecologicamente corretos, instalações com maior nível de eficiência energética e conforto dos ocupantes. Logicamente, sempre com menores custos de operação e que sirvam como uma forma de demonstração dos valores e princípios sustentáveis da organização, tanto para seus colaboradores quanto para o merca-do em geral. Percebendo essa tendência, muitos empreendedores co-meçaram a desenvolver seus novos edifícios para buscar a certi-ficação LEED® (Leadership in Energy and Environmental De-sign). Estima-se que existam mais de 200 edifícios corporativos sendo projetados e construídos no país visando esta certificação, o que significará, em breve, uma quantidade expressiva de m² de lajes com tal diferenciação no mercado. Um dado interessante foi apontado por uma pesquisa re-alizada pelo CoStar Group (empresa americana especializada em pesquisa de mercado imobiliário corporativo). A pesquisa relata que edifícios com os certificados LEEDs conseguem obter os se-guintes diferenciais comerciais em relação aos convencionais:

• preço prêmio de locação de aproximadamente US$ 10,5 por m²; • preço de venda na média de US$ 1.900 por m²;• taxa de vacância 3,8% inferior.

Esse tipo de resultado ainda não pode ser mensurado no Brasil, pois há um número pequeno de edifícios certificados e os existentes possuem pouco tempo de operação/ocupação para se realizar uma estatística consistente. Os edifícios novos certifica-

dos representam uma pequena porcentagem quando comparados ao total de m² corporativos existentes no país. Isto nos leva a re-fletir sobre o que fazer com os edifícios que foram construídos há 10, 20, 30 anos, ou mais, para mantê-los competitivos frente aos novos empreendimentos verdes, tanto no que se refere aos valores de aluguel, quanto em relação às taxas de vacância. Acompanhando os caminhos já percorridos pelo merca-do norte-americano, acredita-se que haverá uma segunda onda de certificações Green Building no Brasil, agora voltada aos edifí-cios mais antigos. As certificações destes edifícios podem ser desenvolvi-das de duas formas distintas: uma focada na gestão da operação e manutenção predial (Certificação LEED-EB Existing Building – Operation & Maintenance; Edifício Existente – Operação e Manutenção) e outra focada na realização de retrofits verdes (Certificação LEED-NC New Construction & Major Renovations – Nova Construção e Grandes Reformas). A certificação LEED-EB estabelece práticas sustentá-veis que reduzem impactos ambientais e assegura o conforto dos ocupantes ao longo da vida útil do edifício, contemplando, basi-camente, os seguintes aspectos:

• programas de manutenção das áreas externas;• gestão do consumo de água e energia;• seleção de produtos mais sustentáveis para limpeza (green clea-ning) e execução de pequenas reformas;• política de compras verdes (materiais de consumo, bens durá-veis, alimentos, lâmpadas etc.);• gestão de resíduos e coleta seletiva;• qualidade dos ambientes internos (qualidade do ar, conforto tér-mico, controle de pragas etc.).

Segunda onda Green Building: retrofit e operação predial verdes

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Neste modelo, a cada cinco anos, ou em menor período, deve ser realizada uma nova avaliação da performance ambiental do edifício para se manter a sua certificação LEED. Já na certificação LEED-NC para grandes reformas e re-trofits verdes, são consideradas a infraestrutura e as características físicas do edifício, avaliando-se sua performance ambiental revita-lizado de forma comparativa a um edifício Green Building novo. Esta norma leva em conta, principalmente, os seguintes aspectos:

• impactos da reforma no imóvel e entorno;• drenagem de águas pluviais;• redução de ilhas de calor e coberturas verdes;• redução do uso de água potável pelas instalações;• eficiência energética da edificação;• infraestrutura para gestão de resíduos e coleta seletiva;• uso de materiais regionais, com conteúdo reciclado e madeira certificada;• conforto térmico e qualidade do ar interno;• aproveitamento de iluminação natural.

A certificação LEED-NC ocorre após a conclusão do retrofit ou nova obra e não há recertificação, exceto no caso de um novo retrofit, ou quando o proprietário for buscar a certifica-ção da operação e manutenção pelo LEED-EB de forma comple-mentar. As duas alternativas devem ser avaliadas conforme o tamanho e complexidade das alterações que serão feitas no edi-fício ou na sua operação e manutenção. No entanto, ambas são adequadas para colocar o edifício no mesmo patamar de desem-

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penho e competitividade – ou muito próximo – ao dos novos Green Buildings. Quanto mais cedo os edifícios existentes forem ade-quados, maior será a sua diferenciação competitiva, já que os edifícios novos certificados, em razão de seus longos períodos de construção, ainda levarão um tempo para chegar ao mercado. O aumento da demanda por lajes Green Build-ings, muito provavel-mente, será maior que a oferta disponível, crian-do assim a nova onda de prédios verdes. n

Fonte: Delloite e Charles Lockwood, pesquisa com 16 proprietários que realizaram retrofits verdes e conquistaram a certificação LEED em 2008

Diretor da Unidade de Sus-tentabilidade do CTE. En-genheiro Civil e Mestre em Engenharia pela Escola Po-litécnica da USP. LEED-AP Accredited Professional. Auditor Líder ISO 9001 e OH-SAS 18001. MBA Executivo pelo Ibmec Business School. Especialista em Sustentabi-lidade na Construção Civil e Sistemas de Gestão Integrada (qualidade, meio ambiente, segurança do trabalho).

Texto de Anderson Benite

O Empire State Building, edifício marco da cidade de Nova York, com quase 80 anos de vida, será objeto de um retrofit verde visando atrair grandes corporações e obter maiores aluguéis. Além dos US$ 500 milhões a serem gastos na renovação, serão investidos mais US$ 20 milhões para reduzir o seu consumo de energia em 38% e cortar suas emissões de

CO2 em 105 mil toneladas por ano.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Redução de Responsabilidade / Passivo com gases deEfeito Estufa

Economia do custo operacional da eficiência em água

Redução da taxa de vacância

Melhorias gerais no prédio

Atração e retenção da qualidade da produção

Economia do custo operacional da eficiência energé�ca

Melhorias na produ�vidade dos ocupantes

Valor para relações públicas e publicidade gratuita

Compromisso com o meio ambiente

Melhorias da qualidade do ar no ambiente interno

Mo�vos para realizar um "Retrofit Verde"

88%

88%

75%

75%

75%

69%

31%

19%

19%

13%

Porcentagem dos entrevistados

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Tranquilidade, ar puro, sossego, silêncio, tudo isso, em contraste com a poluição, o trânsito, o estresse, as en-chentes e também a poluição sonora de uma cidade gran-

de, faz com que muitas pessoas deixem a região metropolitana e se mudem para um local um pouco mais afastado, mas que ofere-ça qualidade de vida, pelo menos nas horas de lazer. Alphaville, um bairro localizado entre os municípios de Barueri e Santana de Parnaíba, começou a ser construído na década de 1970, levando fábricas e grandes empresas que não encontravam mais espaço físico em São Paulo, a maior e mais populosa cidade do Brasil. Cerca de dez anos depois, a necessi-dade de conforto e bem-estar de parte da população paulistana incentivou a disponibilidade para a compra de terrenos (muito baratos, na época) para a construção de casas. Distante 24 km da capital paulista, Alphaville tornou-se o primeiro distrito planejado com proporções gigantescas, onde as casas ficam dentro de condomínios. Com o aumento da busca pelo conforto, segurança e contato com a natureza, o local valo-rizou-se rapidamente e acabou investindo fortemente em residên-cias de altíssimo padrão. Morar longe foi tornando-se cada vez mais comum, e não em só Barueri, mas também em Jundiaí, Campinas, Cotia, Embu, Itapecerica, Mairiporã, Atibaia, entre outras cidades. Mas com o tempo, o trajeto de idas e vindas diárias virou um transtor-no. Estradas lotadas, pedágios e transporte intermunicipal escas-so foram fatores que causaram uma crise no mercado imobiliário residencial, em meados dos anos 1990. Naquela época, morar em Alphaville estava praticamente fora de cogitação e algumas pes-soas até chegaram a voltar para São Paulo.

O boom imobiliário

A solução que reaqueceu o mercado foi a construção de centros comerciais, e em seguida empresariais, migrando grandes empresas para a região. A Rodovia Castelo Branco foi duplicada

e Alphaville cresceu, mais uma vez rapidamente, criando uma infraestrutura completa, com comércio, serviços, shopping cen-ters, e venceu a crise, tornando-se, simplesmente, o maior centro empresarial da Grande São Paulo. O investimento foi tão grande, que 97,5% do total dos edifícios em construção em Alphaville são voltados para o mercado Classe A, tornando-se o destaque da Grande São Paulo. Claro que o mercado imobiliário corporativo aqueceu o residencial, afinal, da mesma forma que as pessoas começaram a se cansar de ir à São Paulo todos os dias para trabalhar, o inverso também acabou ficando difícil. Dessa forma, as empresas que se instalaram em um novo endereço em Alphaville levaram boa par-te de seus funcionários para lá. Segundo matéria publicada no jornal Folha de Alphaville em fevereiro deste ano, o mercado de Alphaville cresceu em 640% desde 2002. A taxa média anual, nestes oito anos, chegou a um aumento de 64%, sendo que na capital paulista foi de 6,4%. Entre 2007 e 2008 o mercado imobiliário de Alphaville atingiu seu auge com demandas constantes por salas comerciais e galpões industriais, estes últimos tiveram um aumento de 30% no valor de compra da época. O informativo Market Bulletin, da Ocupantes - Corpo-rate Real Estate, registrou nos primeiros trimestres de 2009, um

AlphavilleUm bairro em constante ascensão

Especial

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crescimento constante nos empreendimentos de Alphaville. Logo no início do ano, foram entregues mais de 24 mil m² de espaços Classe A. Em dois anos, desde 2007, a região apresentou uma atividade construtiva de quase 350 mil m². A própria Revista Buildings incluiu, já na 2ª edição, a região de Alphaville em suas pesquisas estatísticas sobre o merca-do imobiliário corporativo. A publicação do 2º trimestre de 2008 apresentou o bairro como a região da Grande São Paulo que mais havia crescido nos últimos cinco anos, com o surgimento de 90% de edifícios Classe A.

Alphaville atrai grandes empreendimentos

O potencial da região atraiu empresas de grande porte situadas em São Paulo que optaram por mudar-se para Alphaville, não só pela excelente infraestrutura, mas também porque os acessos melhoraram muito, principalmente com a construção do Rodoanel Mário Covas. O crescimento de Alphaville acompanha o crescimento econômico de São Paulo. “Alphaville funciona como uma extensão natural da cidade paulistana. Portanto investir no bairro de Barueri é o mesmo que investir na Vila Olímpia ou na Berrini”, explica Paulo Ricardo de Melo, Diretor Regional de Incorporação da Odebrecht. A incorporadora acaba de lançar dois grandes empreen-dimentos na região de Alphaville: o ITower e o Alpha Square. Ambos seguem a nova linha do mercado: de se construir edifi-cações que integram escritórios, comércio, lazer e gastronomia.

O diferencial é que o Alpha Square também incorporou prédios residenciais em seu complexo. Com 26 andares, o ITower está agregado ao Shopping Iguatemi Alphaville e já recebeu a pré-certificação Prata Green Building, seguindo critérios sustentáveis ainda durante a constru-ção, como: uso racional de água e de energia, consumo de materiais e geração de resíduos, além de promover a qualidade do ambiente. O sistema inteligente de elevadores do ITower permite a antecipação de destino, colocando o edifício na categoria Classe A. O ar condicionado trabalha com automação e todo o sistema de iluminação foi projetado para gerar economia no consumo. As ja-nelas de vidro também facilitam esta conquista. O conceito multiuso também está presente no Alpha Square, e o projeto vai além, oferecendo prédios residenciais. São quatro torres de apartamentos, direcionadas para famílias, casais e solteiros; duas torres comerciais (com espaços de 39 a 85 m² em lajes de 1.074 m²); e um shopping center com 5.300 m² de lojas, serviços e gastronomia. O entorno do empreendimento possui 15 mil m² de área verde. Reunir lazer, moradia e trabalho em um único espaço contribui para o crescimento dos grandes centros urbanos. A po-pulação economiza tempo em seus deslocamentos, gerando con-forto e segurança. A excelente infraestrutura comercial e de apoio de Al-phaville − lojas, shopping centers, escolas, hospitais etc. − ga-rantiu a quase que totalidade do sucesso de vendas dos dois em-preendimentos da Odebrecht. “O ITower teve 100% das unidades vendidas”, nos conta Paulo Melo. Assim como São Paulo é a maior cidade do país, o seu entorno também vem oferecendo grande potencial econômico. Neste sentido, Alphaville só tem a crescer, seguindo a tendência do mercado paulistano. n

“Alphaville é como uma extensão natural

de São Paulo. Portanto investir no bairro de

Barueri é o mesmo que investir na

Vila Olímpia ou na Berrini.”

Paulo Ricardo de Melo

Diretor Regional de Incorporação da Odebrecht

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Cada vez mais as grandes empresas estão se preocupando com as pessoas que ocupam seus espaços, oferecendo-lhes bem-estar, conforto, segurança e praticidade. Para

isso, é importante ouvir a opinião dessas pessoas e poder atender suas necessidades. Sabemos que um dos motivos de grandes conflitos e re-clamações, mas essencial para os edifícios comerciais, é o siste-ma de ar condicionado. Ele é responsável pelo controle adequado de temperatura para as áreas de escritório e data centers, de for-ma a garantir que frio ou calor não interfiram no desempenho das atividades de seus usuários. Além disso, o ar condicionado é um grande consumidor

de energia em um edifício comercial, e saber como usá-lo e como controlá-lo pode ser um alívio na conta mensal. Mas como agradar a gregos e troianos? Como reduzir o consumo do ar condicionado se os usu-ários necessitam de um ambiente agradável em termos de temperatura para a realização de suas atividades? E como seria possível reduzir os gastos se não se pode desligá-lo totalmente?

Com o objetivo de não só descobrir uma maneira de re-solver estes impasses, mas também de colocá-los em prática, o Condomínio Plaza I, edifício que integra um conjunto de cinco torres no Centro Empresarial Nações Unidas (CENU) − um dos empreendimentos comerciais mais importantes da cidade de São Paulo, localizado na região da Marginal Pinheiros, zona sul − realizou um estudo que tinha como principal objetivo encontrar o ajuste ideal de temperatura para os usuários de cada andar do empreendimento. Foi a partir daí que teve início o trabalho da E-Verti-cal. Empresa especialista em operação e manutenção de siste-mas prediais, a E-Vertical tem experiência de quase dez anos no mercado e, hoje, possui uma rede de clientes formada por edifí-cios comerciais de alto padrão, galpões industriais, shoppings e rede de hotéis. A partir da necessidade do Plaza I, a E-Vertical entrou em ação. O desafio? Implantar a operação e o monitoramento re-motos do sistema de ar condicionado e outras utilidades no prédio. O Plaza I, com seus 15 andares, possui 31 conjuntos comerciais, distribuídos em 24.519 m². “O trabalho iniciado em novembro de 2008 começou a dar resultados após três meses de implantação”, afirma o gerente predial do Plaza I, Marcelo Marchesano. O sócio-administrador Luis Fernando Azevedo Silva, da Hersil, administradora do Plaza I e de outros 29 prédios co-merciais de alto padrão, afirma que a nova operação gerou eco-nomia no terceiro trimestre de 2009, em comparação ao mesmo período de 2008, de 17% no consumo de energia. “O Plaza I é uma experiência salutar e serve de exemplo sobre o que alguns

Condomínio Plaza IOtimização do sistema de refrigeração do ar gera bem-estar e economia

Operação

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“Dobramos para 32 o número de câmeras de segurança dentro do prédio; colocamos catracas para controle de acesso nos subsolos, que teve as operações de vigilância eletrônica ampliadas e modernizadas, e mudamos o software de controle de entrada e saída de condôminos e visitantes em geral”, lista Marcelo Marchesano. Segundo Azevedo, como o preço de locação de um em-preendimento como o Ed. Plaza I é alto, as empresas analisam vários aspectos, como o que o edifício proporciona em termos de segurança, conforto e custo de condomínio, antes de fechar negó-cio. “Conjuntos em prédio despreparado perde valor de mercado ou fica encalhado”, justifica. Essas melhorias contínuas são fundamentais para dei-xar o edifício sempre atual com as novas tecnologias exigidas pelo mercado.

Paradigma

O conceito da operação local, tanto de segurança como de utilidades, normalmente realizada por apenas um operador sem capacitação técnica e sem supervisão, vai contra os conceitos atu-ais de sustentabilidade e gestão condominial, abrindo um caminho cada vez maior à eficiência da operação remota. A satisfação da Hersil com o novo conceito pode ser comprovada pelo uso da operação e monitoramento remotos em outros 25 edifícios administrados pela empresa. n

dos demais prédios podem obter em conforto e economia”, con-sidera Azevedo Silva. Há um ano e meio, quando Azevedo Silva assumiu a ad-ministração do Plaza I, havia muitas reclamações sobre o ar con-dicionado. “O investimento para resolver o problema foi modesto, porque o projeto tinha um sistema apto à total automação e não foi preciso modernizá-lo para adaptar-se à operação e monitoramento remotos”, diz. Ações como a otimização no uso do sistema de ar-con-dicionado, melhoria no tempo de funcionamento do sistema de ventilação, mais a implantação do portal de facilidades criado pela E-Vertical, que registra e organiza as solicitações feitas e mede instantaneamente o índice de satisfação dos usuários, foram fun-damentais para essa melhoria. O principal indicador diretamente ligado ao sucesso do novo sistema de operação e monitoramento remotos no Plaza I foi a redução significativa do número de solicitações para ajuste da temperatura, fato que comprova o aumento do conforto entre os condôminos. “De início, os usuários do Plaza I desconfiaram do novo sistema, se iria ou não funcionar. Superamos as resistências e hoje a aceitação é total”, recorda Luis Fernando Azevedo Silva. A queda do consumo de energia levou a administração do Plaza I a estudar a reformulação do contrato de demanda com a Eletropaulo. O excedente de verbas obtido pela raciona-lização do consumo de energia e a eliminação de um posto de trabalho, ocupado por um funcionário que ajustava o sistema de ar condicionado localmente, financiam melhorias em outros setores do Plaza I.

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Grandes empreendimentos comerciais estão quase sem-pre localizados em avenidas com intenso fluxo de ve-ículos, o que pode interferir no trânsito da região. O

Centro Empresarial Água Branca (CEAB), com suas quatro tor-res comerciais, fica na Avenida Francisco Matarazzo, o início e, dependendo do ponto de vista, o final do Elevado Costa e Silva, o “Minhocão”. Imagine o movimento de carros que transitam por ali diariamente. Quando inaugurado, em 2001, o CEAB já havia sido projetado para que seus estacionamentos tivessem acesso pela Avenida Auro Soares de Moura Andrade, que fica atrás dos pré-dios. No entanto, com o sucesso do projeto, incluindo sua locali-zação privilegiada, seus conjuntos comerciais foram rapidamente ocupados, e o movimento de pessoas e principalmente automó-veis aumentou. No início do ano passado, a Parx Estacionamentos (há 14 anos no mercado e administradora das garagens das torres New York e Los Angeles do CEAB), sentiu necessidade de melhorar o sistema de acesso às vagas, tanto para condôminos quanto para visitantes. “Nos horários de pico, formavam-se filas na entrada do edifício”, conta o Diretor Comercial da Parx, Luis Eduardo Al-meida Ribeiro. “Havia duas cancelas, uma para condôminos e outra para visitantes, que ficavam perto da rua, formando uma imensa fila de carros. Além disso, os usuários utilizavam crachás, o que era ainda mais demorado.” Em parceria com a Prime Gerenciamento (empresa líder em aprimorar serviços corporativos), a Parx fez um estudo apre-sentando uma readequação no sistema de acesso às garagens. Juntas, as duas empresas criaram um projeto que entrou em funcionamento em maio de 2009. O primeiro passo foi dividir a entrada da garagens em cinco acessos, afastar as cancelas da rua e, o principal, criar um sistema de acesso ágil e prático. Para os visitantes, os manobristas foram a melhor solução. Chegar, parar o carro e não se preocupar em procurar uma vaga são ações que proporcionaram conforto e praticidade àqueles que vêm ao em-preendimento esporadicamente. Os condôminos receberam um

“tag”, geralmente pendurado no retrovisor interno do veículo, e que segue a linha sistema do “Sem Parar” do pedágio. Ao entrar no edifício, o motorista segue até a cancela e um sensor instalado no teto da garagem irá detectar o tag e liberar sua passagem de forma automatizada (veja as imagens acima). Na garagem das torres New York e Los Angeles também foram instaladas mais câmeras que permitem observar o veículo de quatro ângulos diferentes. “Assim, sabemos se o carro já entrou com algum dano ou se foi causado dentro do estacionamento”, explica Luis Eduardo, da Parx. “Todas as imagens são gravadas e o usuário pode ter acesso, caso necessário.” Jorge Figuerola, Diretor da Prime Gerenciamento, re-força que “além das modificações operacionais feitas no esta-cionamento, também foram realizadas mudanças nas recepções, incluindo os halls dos elevadores¹”. Assim, as áreas ficaram mais nobres e o ambiente mais acolhedor. Todas estas melhorias fazem do CEAB um empreendimen-to único na região. E este é um dos grandes diferenciais da Prime, pois é dessa forma que a empresa trabalha, sempre proporcionando comodidade e tecnologia aos seus clientes. Jorge Figuerola conclui: “É gratificante ver um projeto ser executado indo além de nossas ex-pectativas, pois hoje não temos filas em nenhum período, e temos total aceitação por parte do usuário.” n

Agilidade no estacionamento do CEAB

Administração

30

Jorge FiguerolaDiretor da

Prime Gerenciamento

Luis EduardoDiretorComercial da Parx

¹Leia matéria “Modernização dos Elevadores”, na 9ª edição da Revista Buidings.

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Agilidade no estacionamento do CEAB

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Eventos

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Nos dias 10, 11 e 12 de maio deste ano aconteceu em Na-tal, no Rio Grande do Norte, um dos maiores eventos voltados para o mercado imobiliário turístico do Brasil:

o Nordeste Invest. Maior evento direcionado para investimentos na área ho-teleira, o Nordeste Invest oferece oportunidades de negociações imobiliárias entre investidores e empresários do Brasil e de diver-sas partes do mundo. O evento amplia, também, a rede de relacio-namentos entre estes profissionais, incentivando o networking e, claro, seus interesses em investir.

Uma vez por mês, a CoreNet Global Brasil promove um encontro entre profissionais de Corporate Real Estate. O local escolhido é o Show Room Intelligent Table,

na Avenida Cidade Jardim, 377, em São Paulo, das 8h30 às 12h. Após o networking, os convidados assistem a uma palestra que traz sempre temas atuais e profissionais de renome para falar sobre o assunto em foco. No dia 29 de abril, José Venâncio Monteiro, da Monteiro Associados, falou sobre “A influência da sustentabilidade na ges-tão de empreendimentos imobiliários”. A Monteiro Associados é uma empresa especialista na implementação de estratégias susten-táveis em grandes incorporações, fábricas etc. A apresentação de José Venâncio destacou a importância de se investir o quanto antes em construções e adaptações que não impactem no meio ambiente, agregando valor para o negócio e para a reputação da marca. Mais uma vez, a sustentabilidade foi o tema do encontro

A programação do Nordeste Invest trouxe conferência, salão de exposições e rodada de negócios, onde foram discutidas informações sobre investimentos com destaque nos setores imobi-liário e turístico do Nordeste brasileiro. Dos temas apresentados nas palestras da conferência, destacam-se: as oportunidades de investimento no Brasil, a Copa de 2014, a reação do país após a crise mundial, o turismo de negó-cios, o licenciamento ambiental etc. O evento contou com 1.450 participantes, sendo 120 investidores nacionais e internacionais, 108 empresas, 50 veículos de comunicação, 473 reuniões de ne-gócios e R$ 1,8 bilhão em perspectivas de negócios nas rodadas, triplicando, dessa forma, as expectativas do evento.

realizado pela CoreNet, no dia 27 de maio. A palestrante Angela Andreopoulos (Sócia-diretora da Atitude Sustentável, empresa de consultoria estratégica corporativa) ministrou o tema “Sustentabi-lidade - novos paradigmas organizacionais”, no qual falou sobre os caminhos que os empreendedores podem seguir para tornar o mundo corporativo sustentável: desde o desenvolvimento pessoal até a implantação de todo o processo. Para explicar este conceito, Angela trouxe um histórico da sustentabilidade, mostrando que o assunto já era tema desde o século XIX. No terceiro encontro do trimestre, dia 24 de junho, Ale-xandre Lara, da A&F Consulting, desenvolveu o tema “O mercado de operação e manutenção predial, face aos lançamentos imobiliá-rios e aos projetos de retrofit nos grandes centros”. Foram tratados na palestra os impactos e as metodologias destes processos, com uma visão geral de como o mercado se encontra nos dias de hoje e uma previsão futura, levando em conta as relações entre todos os profissionais envolvidos. n

Nordeste Invest 2010 e CoreNet 2º trimestre 2010

CORENET - 2º trimestre 2010

NORDESTE INVEST 2010

Page 33: Revista Buildings - 10ª edição

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Os impac tos da c r i se econômica no mercado de rea l es ta te

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O Pro f i ss iona l de Rea l Es ta te no Bras i l

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Page 34: Revista Buildings - 10ª edição

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Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra Funda 27,50 a 43,33 15,63 a 50,00 - 55,00 a 70,00Berrini 37,57 a 56,00 42,78 a 75,00 50,20 a 75,00 65,00 a 70,00Centro 9,38 a 31,25 8,09 a 45,83 8,06 a 50,00 18,89 a 30,00Chácara Santo Antônio 19,49 a 33,05 40,70 a 42,50 - 45,00Faria Lima / Itaim Bibi 17,78 a 85,00 35,21 a 120,00 55,56 a 110,00 100,00 a 110,00Marginal Pinheiros - 44,64 a 90,00 50,00 a 68,00 42,00 a 95,00Moema / vila Mariana 30,00 a 46,15 - 66,67 a 80,00 -Morumbi / Jd. São Luís 66,67 - - 25,00 a 60,42Paulista 22,00 a 85,00 22,50 a 100,00 23,34 a 130,00 70,00 a 115,00Pinheiros / Perdizes 34,24 a 39,39 - - -Santo Amaro - - 23,00 -vila Olímpia 35,00 a 70,00 31,74 a 85,00 - 80,00 a 100,00Saúde / Jabaquara 24,00 a 55,00 - - -Outros 20,00 a 40,00 - - -

Estatísticas

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Confira as faixas de Preços de Locaçãoe dados do Portal Buildings.com.br

ABCD / Osasco Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²ABCD 11,11 a 52,00 23,08 a 53,20 11,30 a 41,07 35,00 a 41,00

São Paulo

As informações contidas na seção Estatíticas da Revista Buildings referem-se exclusivamente aos dados constantes no banco de dados do Portal Buildings. Não nos responsabilizamos, portanto, por decisões ou transações de qualquer natureza realizadas com base nas informações aqui contidas.

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barra Funda 48 338.910 9,11 15.581Berrini 61 425.893 5,56 125.757Centro 151 1.144.500 3,30 6.542Chácara Santo Antônio 60 339.709 2,42 41.837Faria Lima / Itaim Bibi 167 1.213.060 3,05 114.743Marginal Pinheiros 40 658.840 13,27 139.458Moema / vila Mariana 56 300.264 0,44 27.891Morumbi / Jd. São Luís 35 270.858 13,05 24.816Paulista 250 1.837.782 3,07 39.244Pinheiros / Perdizes 17 78.890 0,21 47.314Santo Amaro 12 88.805 9,34 7.500vila Olímpia 74 492.692 5,32 20.142Saúde / Jabaquara 33 219.494 2,11 2.228Outros 76 536.260 0,28 38.687Total 1081 7.957.402 4,59 651.740

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Barueri 33 346.666 16,42 307.837

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

ABCD 62 197.183 5,76 51,662

Barueri Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barueri 40,00 a 70,75 35,71 a 75,00 55,00 38,00 a 55,00

Page 35: Revista Buildings - 10ª edição

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online35

Região Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Barra da Tijuca 23,57 a 90,00 26,67 a 85,00 40,00 a 70,00Botafogo - 24,19 a 153,00 -Centro 8,33 a 56,00 16,67 a 37,16 7,41 a 45,00Copacabana 140,00 - -Lagoa - 57,14 a 60,00 -Outros 12,50 a 20,83 48,22 40,00 a 75,00

Recife Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Recife 26,32 a 50,00 30,00 a 55,80 52,00 a 62,00 31,48 a 33,26

Salvador Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Salvador 20,33 a 39,90 34,00 a 50,00 - -

Rio de Janeiro

Região Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)Barra da Tijuca 104 535.521 2,29 164.196Botafogo 35 314.514 3,63 -Centro 139 1.942.361 0,64 103.494Copacabana 9 74.485 0,81 -Lagoa 10 77.898 0,12 -Outros 28 296.239 5,56 -Total 325 3.321.018 1,69 267.691

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Salvador 25 205.621 0,49 188.778

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Recife 26 204.705 4,92 56.050

Florianópolis Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Florianópolis 20,00 a 30,60 - - -

Curitiba Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Curitiba 10,29 a 32,21 9,00 a 15,27 31,00 a 32,04 -

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Curitiba 41 414.507 0,38 65.001

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Florianópolis 26 89.403 5,90 33.536

Porto Alegre Faixa de Preços Pedidos de Locação (R$/m²/mês)

Tamanho de Laje > 300 < 500 m² > 500 < 700 m² > 700 < 1.000 m² > 1.000 m²Porto Alegre 20,78 a 60,00 28,07 a 45,00 53,46 53,20 a 65,02

Nº de Edifícios Estoque Total (m²) Taxa de vacância (%) Atividade Construtiva (m²)

Porto Alegre 38 190.313 4,38 62.694

Page 36: Revista Buildings - 10ª edição

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Atividade Construtiva

Segundo especialistas, dez anos é o tempo médio para que se possa anali-sar a atividade construtiva de uma cidade, obedecendo uma lógica cíclica. A economia influencia de forma direta: se ela está indo bem, as empresas

também apresentam crescimento, investem em novos projetos, os preços se tornam mais acessíveis e o mercado se estabiliza. São Paulo, nos últimos dois anos, vem apresentando características de um mercado em ascensão com muitos edifícios em construção. Para empreendi-mentos com laje superior a 500 m², há hoje na cidade cerca de 50 mil m² em construção, sendo que destes, aproximadamente 29 mil m² são de padrão Classe A. A região da cidade onde mais se tem investido é a do Itaim Bibi, incluindo as proximidades com a Marginal Pinheiros, com cerca de 14 mil m² em construção. A zona sul, segundo pesquisas do Site Buildings, é a que apresenta, atualmente, o maior potencial de atividade construtiva, principalmente devido a grandes projetos e obras do Governo que envol-vem linhas de metrô, trem, novas pontes e o prolongamento e alargamen-to de algumas das principais avenidas da região.

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo AmaroChácara

Sto. Antônio

Berrini

Vl. Olímpia

Mar

gin

al P

inhe

iros

Morumbi / Jardim São Luís

A Barra da Tijuca continua com uma intensa atividade cons-trutiva. Segundo dados do Buildings, são aproximadamente 164 mil m² em área total locável com previsão de entrega

até 2013.Incluindo as regiões do Centro e Botafogo, o total é de 284.074 m² de áreas em construção. Além disso, as grandes incorpo-radoras estão investindo em mais cinco projetos na própria região da Barra, somando cerca de 8 mil m² até o momento. Dos edifícios que já estão em construção na zona sul da capital carioca, todos foram projetados para a categoria Classe A

e as localizações variam entre as avenidas Abelardo Bueno, José Silva de Azevedo Neto, Via Parque e a Avenida das Américas. Dentre os empreendimentos, os destaques são o Dimension Offi-ce & Park (capa da última edição da Revista Buildings), Barra Business Center, CEO - Corporate Exe-cutive Offices e O² Corporate & Offices.

Barra da TijucaLagoa

Copacabana

Botafogo

Centro

São Paulo

Rio de Janeiro

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Page 37: Revista Buildings - 10ª edição

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

* As informações contidas na seção Atividade Construtiva são fornecidas pelas construtoras e incorporadoras. Portanto, não nos responsabilizamos por decisões tomadas com base neste informativo.

Considerada uma das localizações mais nobres de São Paulo, a região da Vila Olím-pia apresenta mais um novo empreendimento, o Bueno Business Tower (BBT). Em um bairro com grande potencial de valorização, a Avenida Doutor Cardoso

de Melo, a 200 m do Shopping Vila Olímpia, recebe este novo investimento da Bueno Netto. Com mais de 30 anos de história no mercado imobiliário, a construtora Bueno Netto projetou o BBT unindo tecnologia e modernidade. Elevadores inteligentes, piso ele-vado, sofisticados sistemas de telefonia, ar-condicionado, além de toda infraestrutura em equipamentos de segurança e controle de acesso são apenas algumas das inúmeras vanta-gens deste empreendimento. Os conjuntos comerciais terão entre 303 e 606 m², proporcionando flexibilidade e

conforto nos espaços. Os ambientes são amplos, e, distribuídos em 14 andares, possibilitam adaptações de acordo com as carac-terísticas de cada empresa. Tudo isso, somado à localização e a todas as especificações do empreendimento garante conforto, sofisticação e praticidade. A previsão de entrega é para outubro de 2011.

Bueno Business Tower - São Paulo

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Edifícios entregues 2º trim. 2010 em São PauloNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

The Triumph 8.000 Rua Fidêncio Ramos, 160 vila OlímpiaJatobá - Surubim 12.800 Rua Surubim, 373 Marginal Pinheiros

River Side 6.583 Rua Hungria, 1.240 Marginal PinheirosSeian Hanashiro 4.423 Av. Jabaquara, 2.958 Saúde / Jabaquara

Rochaverá Plaza - Torre D 2.912 Av. das Nações unidas, 14.171 Marginal PinheirosAtrium IX 5.412 Rua do Rócio, 340 vila Olímpia

Edifícios entregues 2º trim. 2010 no Rio de JaneiroNome do Edifício Área Locável Total (m²) Endereço Região

Américas Corporate - Torre A, B, C e D 9.600 Av. das Américas, 3.443 Barra da TijucaLagoa Corporate 10.026 Rua Humaitá, 275 Botafogo

São Paulo

Page 38: Revista Buildings - 10ª edição

www.buildings.com.br Espaços Corporativos Online

As informações contidas no início da

seção de Ofertas para cada distrito

consideram todos os edifícios de es-

critórios da cidade de São Paulo que

possuem lajes com mais de 500 m²,

sendo que os edifícios considerados

Classe A são os edifícios entregues

após 1990, com área locável superior

a 700 m² por laje e elevadas especifi-

cações técnicas.

A Revista Buildings é um canal de

comunicação que divulga informa-

ções do mercado imobiliário corpo-

rativo da cidade de São Paulo. Não

nos responsabilizamos por decisões

ou transações de qualquer natureza

realizadas com base nas informações

aqui contidas.

É realmente gratificante olhar para trás e ver o quanto a seção Ofertas evoluiu! Nosso trabalho tem acompanhado de perto o desenvolvimento imobiliário das grandes cidades do Brasil. Desta forma foi possível aumentar e detalhar as informações estatísti-

cas, por meio de uma equipe de profissionais que está sempre focada em atualizar os dados já existentes e buscando as novidades do mercado. Nosso principal objetivo é levar até você, leitor, todos os espaços disponíveis para loca-ção e venda dos empreendimentos comerciais de São Paulo (incluindo Alphaville, ABCD e Osas-co), Rio de Janeiro, Salvador, Recife, Curitiba, Florianópolis e Porto Alegre. Acesse www.buildings.com.br para consultar informações e atualizações, feitas em tempo real, utilizando nosso moderno sistema de busca. O Buildings é o mais completo banco de dados online do mercado imobiliário corporativo do Brasil.

Patricia AbreuCoordenadora de Pesquisa

Regiões de São Paulo

Ofertas

Faria Lima /Itaim Bibi

Paulista

Moema / Vila Mariana

Saúde / Jabaquara

CentroPinheiros / Perdizes

Barra Funda

Santo Amaro

ChácaraSto. Antônio

Berrini

Vl. Olímpia

Mar

gin

alPi

nhei

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Morumbi / Jardim São Luís

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Hen

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