responsabilidade civil do corretor de imÓveis
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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
MARLON BESBATI
Itajaí, junho de 2008
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS – CEJURPS CURSO DE DIREITO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
MARLON BESBATI
Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como
requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito.
Orientador: Professor Msc. Clovis Demarchi
Itajaí, junho de 2008
AGRADECIMENTO
Agradeço a Deus, pela bondade suprema de conceder-me a vida e preservá-la com saúde e
felicidade;
Aos meus pais, por tudo o que me ensinaram e, sobretudo, por terem apoiado meus projetos e
confiado no meu potencial;
Ao meu filho Marco Antônio, minha maior riqueza;
Ao professor orientador, Msc. Clóvis Demarchi, o qual foi, sem sombra de dúvidas, o melhor orientador. A essa pessoa “brilhante”, o meu
eterno respeito e consideração;
A todos os colegas e amigos, especialmente a Gisele Tomczyk “a outra Gisele”, Elaine Patrícia
Bittencourt Werner ”a Vespa”, Larissa Noschang, André Leonardo Dunka e Marco
Aurélio “Besc” Ribeiro, que estiveram presentes em quase toda minha caminhada, colaborando de
uma forma ou de outra para esta conquista;
Agradeço, ainda, aos mestres que, cada qual a seu modo e tempo, contribuíram para o meu
aprimoramento intelectual. Os meus sinceros agradecimentos.
DEDICATÓRIA
À minha esposa, Deníria, fonte de estímulo e compreensão, que durante a minha jornada
acadêmica, em busca de novos sonhos, tenha talvez, intimamente, suprimido os seus.
Obrigado pelo seu amor e carinho.
“Melhor é serem dois do que um...”
(Eclesiastes 4:9)
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itajaí – UNIVALI, elaborada pelo graduando Marlon Besbati, sob o título
Responsabilidade do corretor de imóveis, foi submetida em 12 de junho de 2008 à
banca examinadora composta pelos seguintes professores: Msc. Clovis Demarchi
(orientador e presidente) e Msc. Roberto Epifánio Tomás (examinador), e
aprovada com a nota 9,5 (nove e meio).
Itajaí, 12 de junho de 2008
Professor Msc. Clovis Demarchi Orientador e Presidente da Banca
Professor MSc. Antônio augusto Lapa Coordenação da Monografia
“O que fiz foi parte infinitamente pequena do que nasci disposto e talvez capaz de fazer.
Predestinado, não. Mas, preformado. Em todo caso, ao contrário de meu avô e de meu pai, aos
quais foi negada essa oportunidade, mercê dos que confiaram em mim, e não foram poucos, pude
fazer pelo menos o suficiente para mostrar que podia fazer mais”.
[Carlos Lacerda]
“O mercado sabe tudo sobre preços,
nada sobre valores”.
[Octávio Paz]
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Itajaí, junho de 2008.
Marlon Besbati Graduando
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CC/1916 Código Civil Brasileiro de 1916
CC Código Civil Brasileiro de 2002
CDC Código de Defesa do Consumidor
CND Certidão Negativa de Débito
COFECI Conselho Federal dos Corretores de Imóveis
CRECI Conselho Regional de Corretores de Imóveis
CRFB Constituição da República Federativa do Brasil
INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária
INSS Instituto Nacional do Seguro Social
IPLAN Instituto de planejamento de gestão governamental
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
ITU Imposto Territorial Urbano
TTI Técnico de transações imobiliárias
UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí
CEJURPS Centro de Ciências Jurídicas, Políticas e Sociais
SUMÁRIO
RESUMO............................................................................................ X
INTRODUÇÃO ................................................................................... 1
CAPÍTULO 1 ...................................................................................... 4
DA RESPONSABILIDADE CIVIL....................................................... 4
1.1 HISTÓRICO............................................................................................. 4
1.2 CONCEITO.............................................................................................. 8
1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL .......................... 10
1.3.1 A CONDUTA.......................................................................................... 10
1.3.2 A IMPUTABILIDADE................................................................................ 11
1.3.3 O DANO ............................................................................................... 11
1.3.4 O NEXO DE CAUSALIDADE ..................................................................... 13
1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE .................................................. 13
1.4.1 TEORIA SUBJETIVA ............................................................................... 14
1.4.2 TEORIA OBJETIVA ................................................................................. 18
CAPÍTULO 2 .................................................................................... 21
DO CORRETOR DE IMÓVEIS ......................................................... 21
2.1 CONCEITO............................................................................................ 21
2.2 HISTÓRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL..................................... 22
2.3 ÉTICA PROFISSIONAL ........................................................................ 30
2.3.1 O PROFISSIONAL .................................................................................. 30
2.3.2 O CÓDIGO DE ÉTICA.............................................................................. 31
2.3.3 OS REGULAMENTOS.............................................................................. 36
2.4 DAS EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO.................................................... 39
CAPÍTULO 3 .................................................................................... 41
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS.......... 41
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE ................................ 41
3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO CIVIL ............................................................................................ 44
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. ............................................... 47
3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. .............................. 49
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA DO IMÓVEL ....................................................................................................... 56
CONSIDERAÇÕES FINAIS.............................................................. 60
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS .......................................... 63
RESUMO
O presente trabalho analisa a responsabilidade civil do
Corretor de Imóveis, evidenciando os aspectos legais e doutrinários. O
tema é analisado a partir do aspecto histórico do instituto da
responsabilidade civil, desde seus primórdios, com uma abordagem de sua
origem e evolução. Por conseguinte, é explanado sobre o conceito e
surgimento da profissão de Corretor de Imóveis no Brasil, o nascimento da
mesma desde o tempo do Brasil colonial e a formação de suas cidades e a
regulamentação profissional. Analisa-se a questão ética, o profissional, os
regulamentos e as exigências profissionais. Por fim, enfatiza-se a
responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Código Civil e o Código
Consumerista, bem como a responsabilidade deste profissional com
relação à informação, a documentação, a transação imobiliária e a
propaganda do imóvel. Para o desenvolvimento da pesquisa utilizou-se o
método indutivo.
Palavras chave: Corretor de imóveis. Responsabilidade Civil. Transação Imobiliária.
INTRODUÇÃO
O objeto desta Monografia de conclusão de curso
gravita em tono da responsabilidade civil do corretor de imóveis.
Com relação aos objetivos, estes são: 1) o institucional
– que é produzir uma monografia para obtenção do grau de bacharel em
Direito pela Universidade do Vale do Itajaí - UNIVALI; 2) o geral – que se
consubstancia em analisar jurídica e doutrinariamente a responsabilidade
civil do corretor de imóveis; 3) os específicos – que são analisar as teorias
da responsabilidade e, decorrente dessa conclusão, caracterizar a
responsabilidade do corretor de imóveis em relação ao Código Civil e
consumerista, a informação, a documentação, a transação imobiliária e a
propaganda do imóvel.
Para o desenvolvimento da pesquisa levantou-se as
seguintes hipóteses:
1) A profissão do corretor de imóveis, por ser profissão
regulamentada, somente é possível mediante autorização do respectivo
órgão de classe.
2) se a responsabilidade civil do corretor de imóveis é
objetiva, visto não ser necessário a comprovação da culpa.
Para atender a estas hipóteses, a monografia foi
dividida em três capítulos, a saber: O primeiro trata da Responsabilidade
Civil na qual é apresentando breve relato da evolução histórica; o conceito
dos doutrinadores; os pressupostos e as teorias da responsabilidade civil
(subjetiva e objetiva).
2
O segundo Capítulo conceitua corretor de imóveis,
passando-se pelo histórico da corretagem no Brasil; a ética profissional,
levando-se em conta o profissional, o código que os rege e seus
regulamentos e chegando as exigências da profissão.
O terceiro capítulo faz uma análise a respeito da
responsabilidade civil voltada ao corretor de imóveis, a qual poderá ser
objetiva ou subjetiva, dependendo da ótica considerada.
Assim, analisar-se-á neste último capítulo, a
responsabilidade do corretor perante o Código Civil e de defesa do
consumidor; além da responsabilidade do referido profissional frente a
informação, a documentação e a transação imobiliária, bem com a
propaganda do imóvel.
Nas considerações finais, por seu turno, será
apresentada uma breve análise acerca do objeto deste trabalho científico,
manifestando-se sobre a confirmação ou não das hipóteses básicas.
Quanto à Metodologia empregada, registra-se que, na
Fase de Investigação1 foi utilizado o Método Indutivo2, na Fase de
Tratamento de Dados o Método Cartesiano3, e, o Relatório dos Resultados
expresso na presente Monografia é composto na base lógica Indutiva.
1 “[...] momento no qual o Pesquisador busca e recolhe os dados, sob a moldura do Referente
estabelecido [...]. PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. 10 ed. Florianópolis: OAB-SC editora, 2007. p. 101.
2 “[...] pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral [...]”. PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. p. 104.
3 Sobre as quatro regras do Método Cartesiano (evidência, dividir, ordenar e avaliar) veja LEITE, Eduardo de oliveira. A monografia jurídica. 5 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2001. p. 22-26.
3
Nas diversas fases da Pesquisa, foram acionadas as
Técnicas do Referente4, da Categoria5, do Conceito Operacional6 e da
Pesquisa Bibliográfica7.
Por fim, com relação às categorias básicas e seus
conceitos operacionais, optou-se por incluí-las no desenvolvimento do
trabalho para ser mais fácil sua compreensão.
4 “[...] explicitação prévia do(s) motivo(s), do(s) objetivo(s) e do produto desejado, delimitando o
alcance temático e de abordagem para a atividade intelectual, especialmente para uma pesquisa.” PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. p. 62.
5 “[...] palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia.” PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. p. 31.
6 “[...] uma definição para uma palavra ou expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos [...]”. PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. p. 45.
7 “Técnica de investigação em livros, repertórios jurisprudenciais e coletâneas legais. PASOLD, César Luis. Prática da Pesquisa jurídica e Metodologia da pesquisa jurídica. p. 239.
CAPÍTULO 1
DA RESPONSABILIDADE CIVIL
1.1 HISTÓRICO
Segundo Maria Helena Diniz, a maioria dos autores, ao
explanarem sobre a evolução histórica da responsabilidade civil, afirmam que,
nos primórdios da civilização humana, aquela se fundava na vingança
coletiva, caracterizando-se pela reação conjunta do grupo contra o agressor,
pela ofensa a um de seus componentes8.
Consagrava-se, nesta primeira fase, a chamada justiça
pelas próprias mãos, onde a falta de proporcionalidade no revide à agressão
foi um dos períodos em que a vingança privada constituiu-se a mais freqüente
forma de punição adotada pelos povos primitivos9.
Em um segundo momento, o referido instituto evoluiu para
uma reação individual, ou seja, passou da vingança coletiva para a privada,
reagindo ao dano de maneira imediata e brutal, movido por puro instinto10.
Costuma-se dizer que foi a época da reparação do mal
pelo mal. Em tal fase a culpa sequer era cogitada, bastava o dano, fato que
possibilita classificar aquela responsabilidade de objetiva.
Contudo, às vezes, não era possível ao lesado reagir
desde logo, mesmo porque ele nem sempre estava presente no momento da
prática do ato danoso. Nesses casos o castigo era posterior. A necessidade
8 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. São Paulo: Saraiva,
2006. v.7. p. 8 9 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9 10 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 9.
5
de regulamentação desse castigo posterior deu origem à pena “olho por olho,
dente por dente", prevista na Lei das XII Tábuas11. Na Tábua VII, lei 11ª impôs
a pena de Talião a quem ferisse outrem, a não ser que existisse prévio
acordo.
Em momento posterior e, aos poucos, a violência com a
qual era autorizado o lesionado a reagir foi se atenuando e a pena deixou de
ser pessoal para ser patrimonial, transformando-se em um período de
composição voluntária, com o qual o ofendido passou a ter a faculdade de
substituir a retaliação ao agente por uma composição denominada de poena,
consistente no pagamento de certa quantia em dinheiro a vítima.
A medida que a pena privada vai perdendo o caráter de
punição, toma corpo a idéia de reparação e as vantagens deste novo modelo
ressarcitório foram logo percebidas, como sintetiza José de Aguiar Dias12:
O prejudicado percebe que mais conveniente do que cobrar a retaliação – que é razoavelmente impossível no dano involuntário e cujo efeito é precisamente o oposto da reparação, porque resultava em duplicar o dano: onde era um, passavam a ser dois os lesados – seria entrar em composição com o autor da ofensa, que repara o dano mediante a prestação da poena, espécie de resgate de culpa, pelo qual o ofensor adquire o direito ao perdão do ofendido. Ai informa o eminente Alvino Lima, a vingança é substituída pela composição a critério da vítima, mas subsiste com o fundamento ou forma de reintegração do dano sofrido.
Com a alteração na estrutura estatal, mais precisamente
com o surgimento de uma autoridade soberana, ocorre a proibição à vítima de
fazer justiça com as próprias mãos. Com isso o Estado substitui o lesado na
tarefa de dosar a pena ao agente causador do ato danoso e, então, a
composição deixa de ser voluntária para ser obrigatória.
11 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 10 12 DIAS, José de Aguiar. Da responsabilidade Civil. Uberaba: Forense, 1979. v. 1. p. 24.
6
Carlos Roberto Gonçalves13 assim esclarece sobre esse
período:
É quando, então, o ofensor paga um tanto ou quanto por membro roto, por morte de um homem livre ou de um escravo, surgindo em conseqüência, as mais esdrúxulas tarifações, antecedentes históricos das nossas tábuas de indenizações pré-estabelecidas por acidentes de trabalho. É a época do Código de Ur-Nammu, do Código de Manu e da lei das XII Tábuas.
Os povos não faziam qualquer distinção entre
responsabilidade civil e responsabilidade penal, sendo ambas impostas ao
causador do dano. Segundo Carlos Roberto Gonçalves14 a distinção entre a
pena e a reparação, entretanto, somente começou a ser esboçada ao tempo
dos romanos, com a distinção entre os delitos públicos (ofensas mais graves,
de caráter perturbador da ordem) e os delitos privados. Nos delitos públicos, a
pena econômica imposta ao réu deveria ser recolhida aos cofres públicos e,
nos delitos privados a pena em dinheiro cabia a vítima.
É na Lei Aquília15 que surge, conforme o dizer de José de
Aguiar Dias16, um princípio geral regulador dedicado à reparação do dano,
escopo basilar da responsabilidade civil.
Gagliano17 afirma que a Lex Aquília, foi um marco na
evolução histórica da responsabilidade civil. A partir dai a responsabilidade
ganhou traços subjetivos, com a necessidade da averiguação da culpa do
agente para a caracterização da obrigação de ressarcir. Nessa fase, além do
13 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. São Paulo: Saraiva, 1995. p. 04 14 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 04 15 Segundo VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. 3. ed. atual. São Paulo:
Atlas, 2006. v. 4. p. 18, “a Lei Aquília, foi um plebiscito aprovado provavelmente em fins do século III ou início do século II a.C, que possibilitou atribuir ao titular de bens o direito de obter uma penalidade em dinheiro de quem tivesse destruído ou deteriorado seus bens”.
16 DIAS, José de Aguiar. Da responsabilidade Civil. p. 25. 17 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. São Paulo:
Saraiva, 2006. v. 3. p.11.
7
distanciamento da responsabilidade objetiva, houve a cristalização da
reparação pecuniária.
Com o passar do tempo, o direito francês foi
aperfeiçoando as idéias romanas e, a partir dele, foram estabelecidos certos
princípios que exerceram sensível influência nos outros povos, tais como o
direito a reparação sempre que houvesse culpa, ainda que leve, separando-se
a responsabilidade civil da responsabilidade penal; a existência de uma culpa
contratual, e que não se liga nem a crime nem a delito, mas se origina da
imperícia, negligencia ou imprudência18.
Surge o Código de Napoleão e, com ele, a distinção entre
culpa delitual e contratual. Surgindo, então, a definição de que a
responsabilidade civil se funda na culpa, propagando-se nas legislações de
todo o mundo19.
Com o advento da Revolução industrial, multiplicaram-se
os danos e surgiram novas teorias inclinadas sempre a oferecer maior
proteção às vítimas. Entretanto, ainda hoje bem viva, permanece a herança
romana, porque agora, como então, o mundo civilizado continua fiel à idéia
tradicional da culpa.
Passado esse rápido resumo acerca do histórico da
responsabilidade civil se faz necessário conceituá-la antes de serem
analisadas as teorias da responsabilidade civil atinentes à presente pesquisa,
a fim de se facilitar o entendimento sobre o assunto.
18 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 10. 19 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 05
8
1.2 CONCEITO
Conceituar Responsabilidade Civil não é uma tarefa fácil e
grandes são as dificuldades, também, da doutrina em conceituá-la, portanto,
antes de vislumbrar algumas definições, é imperioso analisar a origem desta
palavra.
A idéia de responsabilidade pode ser extraída da própria
origem da palavra. Conforme Gagliano20 a palavra “responsabilidade” tem sua
origem no verbo latino respondere, significando a obrigação que alguém tem
de assumir com as conseqüências jurídicas de sua atividade.
Em seu livro Responsabilidade Civil, Carlos Roberto
Gonçalves21, a palavra Responsabilidade encerra a idéia de segurança ou
garantia da restituição ou compensação do bem sacrificado. Teria assim, o
significado de recomposição, de obrigação, de restituir ou ressarcir.
O termo “civil” atribui-se ao cidadão o qual passa a ter
direitos e obrigações perante terceiros com quem firma relações.
Para Gagliano22, a responsabilidade civil pressupõe a
atividade danosa de alguém que, atuando a priori, ilicitamente, viola uma
norma jurídica preexistente (legal ou contratual), subordinando-se, dessa
forma, às conseqüências do seu ato (obrigação de reparar).
A professora Maria Helena Diniz23 adota o seguinte
conceito:
A responsabilidade civil é a aplicação de medidas que obriguem uma pessoa a reparar dano moral ou patrimonial causado a terceiros, em razão de ato por ela mesma praticado, por pessoa
20 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 01. 21 GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 15 22 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p. 09 23 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40
9
por quem ela responde, por alguma coisa a ela pertencente ou de simples imposição.
Para Sourdat24, a responsabilidade civil é o “dever de
reparar o dano decorrente de fato de que é o autor direto ou indireto”.
Pirson e De Villè25, entende-a como sendo a obrigação
imposta pelas normas às pessoas no sentido de responder pelas
conseqüências prejudiciais de suas ações.
Responsabilidade para Miguel Maria Serpa Lopes26, a
obrigação de reparar um prejuízo, seja por decorrer de uma culpa ou de uma
outra circunstância legal que a justifique.
Rui Stoco27, aproxima a definição de responsabilidade à
idéia de obrigação e leciona:
Responsável, responsabilidade, assim como, enfim, todos os vocábulos cognatos, exprimem idéia de equivalência de contraprestação, de correspondência. É possível, diante disso, fixar uma noção, sem dúvida ainda que imperfeita, de responsabilidade, no sentido de repercussão obrigacional (não interessa investigar a repercussão inócua) da atividade do homem. Como esta varia até o infinito, é lógico concluir que são espécies de responsabilidade, conforme o campo que se apresenta o problema: na moral, nas relações jurídicas, de direito público ou privado. A responsabilidade não é fenômeno exclusivo da vida jurídica, antes se liga a todos os fenômenos da vida social.
Assim, pode-se conceituar a responsabilidade civil como
sendo a obrigação imposta ao causador do dano de repará-los, através do
24 Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.40 25 Apud, DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p.39. 26 LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de direito civil: fontes contratuais das obrigações:
responsabilidade civil. 4 ed. Rio de Janeiro: Freitas Bastos, 1995. v. 5. p. 160. 27 STOCO, Rui. Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial. São Paulo: Revista
dos Tribunais, 1999. p. 45.
10
ressarcimento do prejuízo in natura, ou do pagamento de uma quantia
monetária equivalente à lesão causada, cuja finalidade é o restabelecimento
da situação fática anterior, e a restauração do equilíbrio social, econômico e
jurídico rompidos pelo prejuízo, tendo-se como garantia de adimplemento o
patrimônio do causador.
1.3 PRESSUPOSTOS DA RESPONSABILIDADE CIVIL
1.3.1 A Conduta
A conduta é um ato humano, comissivo ou omissivo, lícito
ou ilícito.
Para Silvio Rodrigues28:
A responsabilidade por ato próprio se justifica no próprio princípio informador da teoria da reparação, pois se alguém, por sua ação pessoal, infringindo dever legal ou social, prejudica terceiro, é curial que deva reparar esse prejuízo. A responsabilidade por ato de terceiro ocorre quando uma pessoa fica sujeita a responder por dano causado a outrem não por ato próprio, mas por ato de alguém que está, de um modo ou de outro, sob a sujeição daquele.
Argumenta Maria Helena Diniz29 que, “para que haja dever
de ressarcir prejuízo, será preciso que o fato gerador possa ser imputável ao
seu autor, isto é, que seja oriundo de sua atividade consciente”.
Para que se possa caracterizar a conduta, esta deve ser
controlável pela vontade do homem.
28 RODRIGUES, Silvio. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 2002. p. 14-15. 29 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. p. 41.
11
1.3.2 A Imputabilidade
A imputabilidade é a possibilidade de responsabilizar
determinada pessoa a prática de uma conduta.
Conforme Maria helena Diniz30:
A imputabilidade, elemento constitutivo de culpa, é atinente às condições pessoais (consciência e vontade) daquele que praticou o ato lesivo, de modo que consiste na possibilidade de se fazer referir um ato a alguém, por proceder de uma vontade livre. Assim, são imputáveis a uma pessoa todos os atos por ela praticados, livre e conscientemente. Portanto, Ter-se-á imputabilidade, quando o ato advier de uma vontade livre e capaz.
Portanto, para se configurar a imputabilidade do agente,
seus atos devem suceder de uma vontade livre e capaz.
1.3.3 O Dano
Para que haja responsabilidade deve haver um dano a ser
reparado, sendo que o dano consiste na diminuição ou destruição de um bem
jurídico patrimonial ou moral pertencente a uma pessoa.
Conforme afirma Carlos Bittar31:
O dano é prejuízo ressarcível experimentado pelo lesado, traduzindo-se, se patrimonial, pela diminuição patrimonial sofrida por alguém em razão de ação deflagrada pelo agente, mas pode atingir elementos de cunho pecuniário e moral.
Para que haja dano indenizável, será imprescindível a
ocorrência dos seguintes requisitos, conforme explica Maria Helena Diniz32:
30 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 43. 31 BITTAR, Carlos Alberto. Curso de direito civil. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 1994. v.1 p.
64-65. 32 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 58-61.
12
Diminuição ou destruição de um bem jurídico, patrimonial ou
moral, pertencente a uma pessoa, pois a noção de dano pressupõe a do lesado. Se alguém atropelar uma pessoa, os danos causados podem consistir na privação da vida da vítima do acidente, nos ferimentos, na amputação de órgãos, nas deformações estéticas, na incapacitação física ou intelectual, inutilização do vestuário etc. Se alguém caluniar outrem, os danos poderão consistir na afetação do bom nome do caluniado, na perda do emprego ou de algum negócio, na doença nervosa que o atingido contrai etc. Todo prejuízo é o dano a alguém.
Efetividade ou certeza do dano, pois a lesão não poderá ser
hipotética ou conjetural. O dano deve ser real e efetivo, sendo necessária sua demonstração e evidência em face dos acontecimentos e sua repercussão sobre a pessoa, ou patrimônio desta, salvo nos casos de dano presumido.
Causalidade, já que deverá haver uma relação entre a falta e o
prejuízo causado, ou seja, o dano deverá estar encadeado com a causa produzida pelo lesante. O dano poderá ser direto ou indireto em relação ao fato gerador.
Subsistência do dano no momento da reclamação do lesado. Se o
dano já foi reparado pelo responsável, o prejuízo é insubsistente, mas, se o foi pela vítima, a lesão subsiste pelo quantum da reparação.
Legitimidade, pois a vítima, para que possa pleitear a reparação,
precisará ser titular do direito atingido. Os titulares poderão ser os lesados, ou seus beneficiários, isto é, pessoas que dele dependam ou possam reclamar alimentos.
Ausência de causas excludentes de responsabilidade, porque
podem ocorrer danos, que não resultem dever ressarcitório.
Assim, para haver reparação civil é indispensável a prova
real e concreta da lesão ao bem ou interesse juridicamente protegido por
nosso ordenamento.
13
1.3.4 O nexo de causalidade
A responsabilidade civil não pode existir sem a relação de
causalidade, portanto, deve haver o vínculo, que liga o dano à conduta ou
atividade explorada pelo agente.
Afirma Silvio Rodrigues33, que:
Para que surja a obrigação de reparar, mister se faz a prova de existência de uma relação de causalidade entre a ação ou omissão culposa do agente e o dano experimentado pela vítima. Se a vítima experimentar um dano, mas não se evidenciar que este resultou do comportamento ou da atitude do réu, o pedido de indenização formulado por aquela deverá ser julgado improcedente.
Argumenta Maria Helena Diniz34, que “a obrigação de
indenizar, em regra, não ultrapassa os limites traçados pela conexão causal,
mas o ressarcimento do dano não requer que o ato do responsável seja a
única causa do prejuízo”.
Portanto, o nexo causal diz respeito a elementos objetivos,
consistentes na ação ou omissão do sujeito, atentatória do direito alheio,
produzindo dano material ou moral, haja vista que a imputabilidade diz
respeito a elementos subjetivos.
1.4 TEORIAS DA RESPONSABILIDADE
Sobre responsabilidade civil, Gagliano35 afirma que, “em
função de algumas particularidades dogmáticas, deve-se estabelecer uma
classificação sistemática, tomando por base a questão da culpa”.
33 RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. p. 17. 34 DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. p. 93. 35 GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil: Responsabilidade Civil. p.13.
14
Não se tem, aqui, intenção de exaurir o tema
responsabilidade civil e dissecar os pormenores. Analisar-se-á, apenas as
teorias da responsabilidade civil subjetiva e objetiva, as quais são de interesse
a presente pesquisa.
1.4.1 Teoria subjetiva
O legislador brasileiro adotou a teoria subjetiva, fundada
na culpa ao prescrever, no art. 186 do Código Civil que “aquele que, por ação
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência violar direito e causar dano
a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito”.
Seguindo essa linha de raciocínio, a vítima que sofreu um
dano tem direito a sua reparação e, portanto, o ofensor tem o dever de
repará-lo. O dever de reparação só prosperará se a culpa for extraída da
conduta danosa.
Como se pode perceber, tanto dos conceitos expostos no
tópico anterior quanto do próprio artigo 186 do Código Civil, apesar das
divergências doutrinárias36, existem alguns requisitos essenciais para a
apuração da responsabilidade civil, como a ação ou omissão, a culpa ou dolo
do agente causador do dano e o nexo de causalidade existente entre o ato
praticado e o prejuízo dele decorrente, os quais serão brevemente analisados.
O modo mais comum de exteriorização da conduta
humana é a ação. Trata-se de um comportamento positivo, violando o dever
geral de não lesar a ninguém.
A omissão (conduta negativa) caracteriza-se pela
ausência de ação, pela abstenção de uma conduta devida.
36 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 41, “a doutrina é
imprecisa quanto aos pressupostos necessários à configuração da responsabilidade civil”.
15
Para Sílvio de Salvo Venosa37 a omissão só ocorre
quando o agente tem o dever de agir de determinada forma e deixa de fazê-
lo.
Para Silvio Rodrigues38, a ação ou omissão do agente
seriam pressupostos que:
Decorre sempre de uma atitude, quer ativa, quer passiva, e que vai causar dano a terceiro. A atitude ativa consiste em geral no ato doloso ou imprudente, enquanto a passiva, via de regra, se retrata através da negligência (...).
O segundo elemento para a caracterização da
responsabilidade civil é a culpa ou o dolo do agente.
Segundo Sílvio de Salvo Venosa39, a culpa em sentido
amplo não abrange somente o dolo, ato ou conduta intencional, mas também a
culpa em sentido estrito, atos ou condutas contagiadas de negligência, imprudência
ou imperícia.
Para a caracterização do dolo basta a vontade consciente
do agente de violar o direito, dispensando-se a comprovação de que desejou
o dano produzido.
Na culpa, por sua vez, a finalidade de causar dano não
existe, mas acaba ocorrendo por um comportamento negligente, imprudente
ou imperito, onde a conduta é voluntária, mas com resultado involuntário.
Silvio Rodrigues40 expõe:
Diz-se que a culpa originou-se de imprudência, quando o agente, em determinado comportamento deixa de tomar o cuidado que o
37 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 551, 38 RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: responsabilidade civil. 19. ed. atual. São Paulo: Saraiva, 2002.
v. 4p. 05. 39 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: Responsabilidade civil. p. 553 40 RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil: responsabilidade civil. p. 16-17
16
caso requeria, agindo sem a cautela necessária; de imperícia quando o agente não observa alguma norma técnica aplicável, ou falta-lhe aptidão ou habilidade para a prática de certo ato; e de negligência quando o agente se omite ou deixa de atuar em circunstância na qual teria o dever de agir, ou deixa de observar as precauções que lhe competiam, tidos como necessárias para evitar efeito nocivo.
Mesmo comprovados os requisitos acima expostos, é
necessário, para que haja indenização, a existência de um prejuízo, pois a
responsabilidade civil só existe se houver um dano.
Ensina Sérgio Cavalieri Filho41 que “o dano é, sem dúvida,
o grande vilão da responsabilidade civil”. Não haveria que se falar em
indenização, nem em ressarcimento, se não houvesse o dano.
Para efeitos do presente estudo, preferiu-se utilizar a
expressão do dano como gênero, referindo-se à lesão (diminuição ou
deteriorização) a um bem ou interesse juridicamente protegido.
A configuração do prejuízo poderá decorrer da agressão a
direitos ou interesses materiais como, também, aos extrapatrimoniais, a
exemplo daqueles representados pelos direitos da personalidade,
excepcionalmente o dano moral.
O último elemento a ser analisado é a demonstração do
nexo de causalidade, que pode ser definido como sendo o elemento que,
interligando um proceder a um resultado danoso, estabelece um vínculo entre
as partes que justifica o dever do responsável de indenizar o prejuízo
experimentado pela vítima42.
41 CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. São Paulo: Malheiros, 2003. p.
89. 42 JUNIOR, Orlando Guimaro. Elementos Formadores da Responsabilidade Civil.
http://www.ufac.br/ensino/cursos/curso_direito/docs/ufac_artigo_e12.doc, acessado em 23 de set 2007.
17
Sobre o assunto leciona Maria Helena Diniz43:
O vínculo entre o prejuízo e a ação designa-se ”nexo causal”, de modo que o fato lesivo deverá ser oriundo da ação, diretamente ou como sua conseqüência previsível. Tal nexo representa, portanto, uma relação necessária entre o evento danoso e a ação que o produziu, de tal sorte que esta é considerada como sua causa. Todavia, não será necessário que o dano resulte apenas imediatamente do fato que o produziu. Bastará que se verifique que o dano não ocorreria se o fato não tivesse acontecido. Este poderá não ser a causa imediata, mas, se for condição para a produção do dano, o agente responderá pela conseqüência.
Existem, porém, causas que interrompem esse liame,
conhecidas como sendo as excludentes do nexo de causalidade. Sem entrar
em maiores detalhes, listam-se algumas dessas causas apresentados pela
professora Maria Helena Diniz44: a) por culpa exclusiva da vítima; b) por culpa
concorrente da vítima; c) por culpa comum; d) por culpa de terceiro; e) por
força maior ou caso fortuito e; f) cláusula de não indenizar.
Segundo Caio Mário da Silva Pereira45, a teoria subjetiva,
a qual é baseada na culpa, ao longo do tempo demonstrou ser inadequada
para abranger todas as situações de reparação. Essa inadequação era
verificada nos casos em que a aferição das provas constantes nos autos não
eram convincentes da existência da culpa muito embora se admitisse que a
vítima foi realmente lesada.
Tendo em vista que era exigida da vítima a prova do erro
da conduta do agente, em muitos casos, esta ficava sem a devida reparação.
Por essa dificuldade de comprovação, cresceu o
movimento de extensão da responsabilidade, criando o esboço e estrutura da
Teoria Objetiva, a qual será analisada a seguir. 43 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 110. 44 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: Responsabilidade Civil. p. 128 45 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 1986. v. 3. p.
392.
18
1.4.2 Teoria objetiva
De maneira diversa da responsabilidade subjetiva, a
responsabilidade objetiva está fundada na teoria do risco. Isto significa que a
análise da existência do elemento culpa é de todo prescindível. Não há, pois,
necessidade de prova da culpa, bastando comprovar o nexo de causalidade
entre o dano experimentado pela vítima e a conduta do réu.
Agostinho Alvim, citado por Carlos Roberto Gonçalves46
afirma:
A lei impõe a certas pessoas, em determinadas situações, a reparação de um dano cometido sem culpa. Quando isso acontece, diz-se que a responsabilidade é legal ou objetiva, porque prescinde de culpa e se satisfaz apenas com o dano e o nexo de causalidade. Esta teoria dita objetiva, ou do risco, tem como postulado que todo dano é indenizável, e deve ser reparado por quem a ele se liga por um nexo de causalidade, independentemente de culpa.
O parágrafo único do artigo 927 do Código Civil
estabelece que:
Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Segundo essa teoria, o dever de indenizar não mais
encontra amparo no caráter da conduta do agente causador do dano, mas sim
do risco que o exercício de sua atividade causa pra terceiros, em função do
proveito econômico daí resultante.
Três são as modalidades de riscos de atividade que
embasam a responsabilidade objetiva, quais sejam: o risco de empresa, o
46 Apud GONÇALVES, Carlos Roberto. Responsabilidade Civil. p. 18.
19
risco administrativo e o risco-perigo. Referido riscos podem ser assim
sintetizados:
(...) quem exerce profissionalmente uma atividade econômica, organizada para a produção ou distribuição de bens e serviços, deve arcar com todos os ônus resultantes de qualquer evento danoso inerente ao processo produtivo ou distributivo, inclusive os danos causados por empregados e prepostos; que a pessoa jurídica pública responsável, na prossecução do bem comum, por uma certa atividade, deve assumir a obrigação de indenizar particulares que porventura venham a ser lesados, para que os danos sofridos por estes sejam redistribuídos pela coletividade beneficiada; que quem se beneficia com uma atividade lícita e que seja potencialmente perigosa (para outras pessoas ou para o meio ambiente), deve arcar com eventuais conseqüências danosas 47.
A responsabilidade objetiva encontra-se disposta em
vários outros artigos do Código Civil, tais como: 936 a 938 (tratam da
responsabilidade do dono); 929 e 930 (responsabilidade por ato ilícito (estado
de necessidade)), 933 (responsabilidade independente de culpa por atos de
terceiros). Há outras leis baseadas na teoria da responsabilidade objetiva,
cita-se como exemplo, o Código de Defesa do Consumidor.
À medida que essa nova teoria conquista mais adeptos,
aumenta-se a pressão para que se abandone de vez à teoria original fundada
na culpa. Caio Mário da Silva Pereira48 defende a tese de que não se deve
adotar qualquer das referidas teorias com exclusividade. No seu entender,
para um sistema de responsabilização justo e eficiente é necessária a
convivência harmônica de ambas as teses, sendo que como regra geral
vigoraria a responsabilidade baseada na culpa e, via de exceção, para os
casos especiais legalmente previstos, aplicar-se-ia a responsabilidade
objetiva.
47 NORONHA, Fernando. Direito das Obrigações. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 1. p. 486. 48 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. p. 397.
20
Interessante fazer referência à orientação sugerida na
elaboração do Projeto de lei n °634-B/75, que originou o Código Civil de 1916
– CC/1916, sob o comando de Miguel Reale49:
Responsabilidade subjetiva, ou responsabilidade objetiva? Não há que fazer essa alternativa. Na realidade, as duas formas de responsabilidade se conjugam e se dinamizam. Deve ser reconhecida, penso eu, a responsabilidade subjetiva como norma, pois o individuo deve ser responsabilizado, em principio, por sua ação ou omissão, culposa ou dolosa. Mas isto não exclui que, atendendo a estrutura dos negócios, se leve em conta a responsabilidade objetiva.
Conclui Miguel Reale:
Pois bem, quando a estrutura ou natureza de um negócio jurídico como o de transporte, ou de trabalho, só pra lembrar os exemplos mais conhecidos – implica a existência de riscos inerentes à atividade desenvolvida, impõe-se a responsabilidade objetiva de quem dela tira proveito, haja ou não culpa. Ao reconhecê-lo, todavia, leva-se em conta a participação culposa da vítima, a natureza gratuita ou não de sua participação no evento, bem como o fato de terem sido tomadas as necessárias cautelas, fundadas em critérios de ordem técnica. Eis aí como o problema é posto, com a devida cautela, o que quer dizer, com a preocupação de considerar a totalidade dos fatores operantes, numa visão integral e orgânica, num balanceamento prudente de motivos e valores.
Explanado sobre as teorias básicas da responsabilidade
civil, cumpre proceder-se, no capítulo seguinte, ao estudo e pesquisa sobre o
corretor de imóveis, sua origem, conceito, ética e demais regulamentos e
exigências da profissão.
49Apud KROBEL, Janine Ledoux. A responsabilidade civil do advogado e as excludentes de sua
responsabilidade. [monografia curso de direito], Itajaí: Univali, 2004. p. 17-18.
CAPÍTULO 2
DO CORRETOR DE IMÓVEIS
2.1 CONCEITO
O corretor é toda pessoa física ou jurídica que serve de
intermédio entre o vendedor e o comprador. São vários os tipos de
corretores como de imóveis, de telefones, de automóveis, de mercadorias,
de bolsas de valores, de seguros, de fundos públicos e de navios50.
Sobre o corretor de imóveis, pode-se dizer que este é
um profissional chave para o mercado imobiliário51. Ele atua como o elo de
ligação entre aqueles que edificam e aqueles que buscam um novo lar ou
um bom investimento em imóveis.
Pode-se conceituar corretor de imóveis como sendo
aquele profissional que anda, procura ou agencia negócios imobiliários,
servindo de intermediário entre outras pessoas a fim de realizar um
negócio.
Segundo Resende52, corretor de imóveis é o
profissional que
[...] havendo satisfeito todas as exigências legais, se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação das partes interessadas em transações
50 AZEVEDO, Jovane Medina. Identificação das Necessidades de Formação Profissional do
Corretor de imóveis a partir da Percepção dos Agentes do Mercado Imobiliário de Florianópolis. http://www.eps.ufsc.br/disserta98/medina/ acessado em 25 de abril de 2008.
51 BORTOLEZE. Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária]. São José: Univali, 2004. p. 4.
52 Apud BORTOLEZE. Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil [monografia do curso de gestão imobiliária]. p. 4.
22
imobiliárias, procurando eliminar pontos divergentes e diminuindo a distancia até a otimização do negócio, que é o seu fechamento.
A intermediação realizada pelo corretor será bem
sucedida ou não à medida que o corretor usa de sua capacidade
profissional aliada a ética, honestidade e disposição para encontrar o
imóvel certo para a pessoa certa53.
Ocorre, porém, que no início, na época embrionária da
profissão no Brasil, não era nada fácil ser corretor como se verá a seguir.
2.2 HISTÓRICO DA CORRETAGEM NO BRASIL
A profissão de corretor de imóveis no Brasil é bem
antiga, vindo desde o tempo da colonização54.
As intermediações ganharam força e avançaram
quando a coroa portuguesa desembarcou no Rio de Janeiro. Nessa época,
a família real foi alojada em três prédios no centro da cidade, desalojando o
Vice-Rei, Condes e as irmãs Carmelitas. Os demais agregados se
espalharam pela cidade em residências confiscadas da população55.
De acordo com Gildásio Lopes Pereira56, em seu livro
intitulado “Seleta do agenciador imobiliário”, este afirma:
53 BORTOLEZE. Adriane Gonçalves. A evolução da profissão de corretor de imóveis no Brasil
[monografia do curso de gestão imobiliária]. p. 4 54 RAPOSO, Alexandre. Situações jurídicas da profissão de corretor de imóveis. 2 ed. São
Paulo: editora Imobiliária. 1995. p. 8 55 http://veja.abril.com.br/200607/p_114.shtml, acesso em 10 de abril de 2008 56 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=02, acesso em 10 de abril de
2008
23
O Rio de Janeiro era um pequeno burgo de ruas estreitas, cobertas de mato e iluminadas a candieiro de óleo de baleia. Mal podia acolher a Família Real. Quando a numerosa caravana ali chegou, viu-se que não havia moradia para ela. Então, o próprio Príncipe-Regente mandou requisitar as casas de residência dos habitantes da cidade. Enxotava os moradores e mandava pintar as fachadas das casas as letras maiúsculas 'PR' (Príncipe Real) que os despejados traduziam como 'Ponha-se na Rua', ou 'Prédio Roubado.
Sobre tal época, o historiador Boris Fausto57, comenta:
A vinda da família real portuguesa deslocou, definitivamente, o eixo da vida administrativa da colônia para o Rio de Janeiro, mudando, também, a fisionomia da cidade. Entre outros aspectos, esboçou-se ai uma vida cultural. O acesso aos livros e uma relativa circulação de idéias foram marcados distintivos no período. Em setembro de 1808, veio a público o primeiro jornal editado na colônia; abriram-se também teatros, bibliotecas, academias literárias e científicas para atender aos requisitos da Corte e de uma população urbana em rápida expansão. Basta dizer que, durante o período de permanência de Dom João IV no Brasil, o número de habitantes da capital dobrou de cerca de 50 mil a 100 mil pessoas.
Há entre os manuscritos da Biblioteca Nacional do Rio
de Janeiro uma representação não datada dos moradores da cidade contra
a subida dos alugueis; provavelmente dos primeiros anos da nova era58:
Dizem os moradores desta cidade, que pela injusta ocupação dos franceses em Portugal, passando grande parte de Vassalos de Vossa Alteza Real a esta cidade, onde se veio estabelecer a metrópole do Reino, tirarão os proprietários dos prédios urbanos deste sucesso, e do desarranjo em que estavam pretexto, para fazer subir os aluguer a hum preço excessivo, correspondente a sua desmedida e irregular
57 FAUSTO, Boris. História do Brasil. ed. São Paulo: editora da Universidade de São Paulo:
Fundação do Desenvolvimento da Educação, 1998. p. 125 58 MALERBA, Jurandir. A corte no exílio: civilização e poder no Brasil as vésperas da
independência (1808-1821). São Paulo: Companhia das letras, 2000. p. 282.
24
ambição, de sorte que alguns dobraram o preço em que antes andava cujo procedimento foi ainda mais escandalozo, depois da Lei da imposição da Décima, porque pra illudirem a Sábia Providência, que a mesma lei tornou da igualdade desta impozição, fazem tão excessiva e intolerável aos inquilinos, que em lugar de 10’’ por cento, que pagão, exigem 50’’ 60’’ e alguns tem chegado ao dobro [...].
Muitos se aproveitaram da situação em que o rei
requisitou a maioria dos imóveis pra seu séqüito; segundo os próprios
moradores nesse documento, tendo era agravado com a presença dos
ingleses, que inflacionavam ainda mais o mercado pagando qualquer preço
pedido59.
Com esse crescimento da cidade do Rio de Janeiro, a
necessidade de moradia era premente. Começou a nascer, então, uma
nova profissão, a de agente de negócios imobiliários.
No início, conforme o Conselho Federal dos Corretores
de Imóveis (COFECI)60 eram comerciantes locais que passavam a ter seus
rendimentos aumentados com a intermediação imobiliária, ou então
leiloeiros que se especializaram nesse ramo.
Ainda conforme o COFECI, esses agentes imobiliários
passaram a utilizar os anúncios nos jornais, que perdura até os dias atuais,
para divulgar suas ofertas e a sola dos sapatos para identificar os
vendedores e deles adquirir a autorização para a venda.
O desenvolvimento das cidades fez com que a
comercialização de imóveis, por intermédio dos anúncios em jornal, se
tornasse constante, passando a existir como forma de vida, como profissão.
59 MALERBA, Jurandir. A corte no exílio: civilização e poder no Brasil as vésperas da
independência (1808-1821). p. 283 60 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=03
25
Como não existiam cursos de formação relativos à área,
a escola da vida acabou formando os primeiros profissionais, que passaram
a viver exclusivamente da intermediação imobiliária.
A cidade do Rio de Janeiro começa a mudar
radicalmente a sua forma urbana, as mudanças são substanciais tanto na
aparência quanto no conteúdo da cidade. Impõem-se não só novas
necessidades materiais que atendam aos anseios de uma nova classe
social como também, facilitem o desempenho das atividades econômicas,
políticas e ideológicas que a cidade passa a exercer61.
Importante lembrar que não foi somente o Rio de
Janeiro que se desenvolveu. No Brasil, na segunda metade do século XIX,
ocorreram transformações econômicas e sociais. A produção do café
cresceu, o tráfico negreiro foi extinto, imigrantes europeus começaram a
chegar no país, iniciou-se o desenvolvimento industrial brasileiro e a
escravidão foi abolida. Essas mudanças acabaram diversificando e
modificando a organização social do país62.
Já nas últimas décadas do século XIX, foi a vez da
classe média brasileira crescer. Ela era formada basicamente por médicos,
advogados, padres, militares, estudantes, funcionários de escritórios e
bancos e outros profissionais liberais. 63
Graças a esse desenvolvimento, o mercado imobiliário
expandiu e tornou-se uma atraente e progressiva fonte de investimentos,
fazendo com que a profissão de corretor de imóveis fosse fortemente
defendida. Um de seus maiores defensores foi o deputado federal Ulisses
61 SANTOS, Helena Mendes dos. Um tipo de habitação popular no centro do Rio de Janeiro: a
"Avenida Modelo”. Acesso em 12 de dezembro de 2007. http://www.rj.anpuh.org/Anais/2004/Simposios%20Tematicos/Helena%20Mendes%20dos%20Santos.doc
62 PILETTI, Nelson. História & vida integrada. Editora Ática. São Paulo: 2002. p. 187 63 PILETTI, Nelson. História & vida integrada. p. 188
26
Guimarães, o qual apresentou, em 1951, o projeto de lei à Câmara dos
deputados, assim justificando seu entendimento64:
O corretor de imóveis, tal como de fundos públicos, mercadorias, navios, etc. é hoje, nos centros organicamente evoluídos e diferenciados, indispensável para a organização econômica do mundo dos negócios, sem o qual não poderiam ser conduzidos eficientemente. No Brasil, onde ainda é rudimentar a organização econômica, só há quinze anos é que fundaram os dois primeiros sindicatos do Rio e São Paulo. O volume das operações imobiliárias nesses dois grandes centros, onde mais sensivelmente se fazia utilidade e mesmo a necessidade do corretor especializado no trato de operações desta natureza, é que possibilitou esta regulamentação.
Esta lei veio para tratar de uma necessidade, tendo em
vista não só a defesa dos interesses profissionais e morais do corretor,
como também e principalmente, a dos interesses das partes que mais
participam das operações.
Com a fundação dos Sindicatos tivemos a possibilidade de constatar a profunda anarquia reinante neste setor da vida econômica. Refiro-me à anarquia que resulta das lacunas existentes na legislação em geral e, sobretudo, da instabilidade profissional, criando um ambiente de insegurança para as transações imobiliárias de maior vulto e principalmente para as que recorrem às subscrições populares65.
É preciso que seja regulamentada a profissão do corretor de imóveis. Esta regulamentação deve ter em vista estabelecer condições morais, profissionais e gerais, estabelecendo e criando a responsabilidade profissional. Nesse sentido, prevê em seus artigos 1º, 2º e 4º a emissão de carteiras de identidade, mediante a exibição do certificado de habilitação
64 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09, acessado em 19 de
dezembro de 2007 65 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09, acessado em 19 de
dezembro de 2007
27
profissional e idoneidade moral, sujeitos, nos expressos termos dos artigos 1º, 16º e 17º, à orientação e fiscalização do Ministério do Trabalho, Indústria e Comércio.
No capítulo da especialização profissional, ao lado das
atribuições do corretor, veda expressamente o abuso na especulação da
compra e venda de imóveis. São disposições essas do mais elevado
alcance. A identificação do corretor de imóveis, fixando-lhes suas
atribuições e estabelecendo as condições morais e profissionais que
precisa preencher para o exercício da profissão, é uma necessidade, tendo
em vista não só a defesa de seus interesses econômicos, como também de
seus clientes.
Indivíduos sem qualquer título de idoneidade moral e profissional, sem escritório onde tratar de seus negócios, emboscados no fisco, inculcam-se de um dia para outro corretor de imóveis, trazendo não raros prejuízos ao verdadeiro corretor e às partes que nele confiam. O mau conceito que eles justificam estende-se igualmente sobre toda uma classe que, dentro da lei vigente, não exerce poder fiscalizador sobre seus associados66.
Os corretores não podem pretender apenas direito a ter,
exclusivamente, o pagamento das comissões, senão também e, sobretudo,
responsabilidades, assim como tantas outras profissões já regulamentadas.
Daí a necessidade urgente de regulamentação da profissão, delimitando a
capacidade dos agentes, os círculos das operações, a forma e modo de
execução do encargo, garantias, deveres e responsabilidades do
intermediário. Se os há (e felizmente em grande número) de sisuda e
inatacável correção, existe também uma escória de zangões e
atravessadores perigosos.
66 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09, acessado em 19 de
dezembro de 2007
28
Não pretendem os corretores, porém, um regime fechado de privilégios, incompatível com os postulados da ordem econômica do país, mas um regime da mais franca concorrência entre indivíduos ciosos de seus direitos e deveres, que possam concorrer pela sua formação moral e intelectual para o desenvolvimento dos negócios e elevação da classe no conceito público. Não estão assim impedidos de exercer a profissão de corretor de imóveis todos os brasileiros e estrangeiros em exercício, sem distinção de sexo, em pleno gozo de seus direitos civis e políticos, de comprovada habilitação profissional e idoneidade moral. Apenas o exercício da profissão tem que ser fiscalizado. Por isso, considerando que o vulto das transações imobiliárias representa hoje fator de grande importância na vida econômica nacional, pelos capitais investidos na compra, venda e financiamento de imóveis67.
Assim, e levando em considerações os elementos a
seguir apresentados, foi aprovada em agosto de 1962, a primeira lei de
regulamentação da profissão do corretor de imóveis.
Considerando que o vulto das transações imobiliárias determinou o desenvolvimento do comércio, de importantes indústrias à elas direta ou indiretamente ligadas, nas quais inúmeros profissionais empregam suas atividades;
Considerando que ao Governo compete orientar e amparar todas as atividades e esforços que representa, interesses para a coletividade;
Considerando que o Governo tem sempre procurado regulamentar o exercício das profissões logo que se faz sentir a influência de cada uma delas na vida da nação, com o objetivo de sistematizar as atividades dos indivíduos de modo a permitir a todos os cidadãos, devidamente habilitados e credenciados, o exercício legal da profissão que escolherem;
67 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/profissao/inicio.php?secao=09, acessado em 19 de
dezembro de 2007
29
Considerando que a ação do corretor de imóveis tem hoje influência especial sobre as transações imobiliárias, não só coordenando a oferta e a procura e participando eficazmente dos planos de loteamento de terrenos e, principalmente, de incorporações de grandes edifícios, como também através de fatores indiretos decorrentes de sua própria formação moral e intelectual;
Considerando que o ritmo das transações imobiliárias tem sido perturbado pela intromissão de grande número de intermediários eventuais que não exercem usualmente e com proficiência a atividade profissional de corretor de imóveis;
Considerando que esta facilidade de multiplicação de intermediários eventuais tem redundado em prejuízo para o público, particularmente para os vendedores e compradores de bens imóveis e, em geral para a grande massa de cidadãos que não têm casa própria, de vez que a valorização fictícia dos imóveis é quase sempre obra e efeito de intermediários eventuais, que assim tem ocorrido para o desnivelamento do padrão de vida nas grandes cidades, além de causarem entraves à realização das transações, devido à insegurança que sentem compradores e vendedores, em face de credenciais dos intermediários;
Considerando, finalmente, que a necessidade de regulamentação da profissão de corretor de imóveis foi perfeitamente sentida pelas Classes Produtoras Nacionais e consignada nas recomendações de sua II Conferência, sobre a necessidade de caracterizar e individualizar perfeitamente as figuras jurídicas do representante comercial e do Corretor de Imóveis, a fim de que sejam dadas às suas atividades os respectivos estatutos e garantias“.
Com o passar dos anos e o empenho de vários
deputados, entre eles Ulisses Guimarães, em 27 de agosto de 1962 foi
aprovada a lei 4.116. Porém, mais tarde esta lei foi revogada e a situação
dos corretores só foi resolvida com a edição da lei 6.530 de 12 de maio de
1978.
30
Esta, portanto, é a legislação que rege os preceitos
básicos da intermediação imobiliária no Brasil.
2.3 ÉTICA PROFISSIONAL
Segundo Alexandre T. Raposo68 a palavra ética tem
origem grega (ethos) e significa morada, ou seja, é a morada do caráter
humano. É um conjunto de regras que está na base do relacionamento
humano.
Ética profissional são os deveres, a norma de conduta
do profissional no exercício de suas atividades e em suas relações com os
clientes de demais pessoas com quem tratar69.
Resumindo, pode-se dizer que a ética é a prática da
moral.
2.3.1 O Profissional
Quando da escolha da profissão, deve-se consultar se a
tarefa é, realmente, a desejável, a condizente, e se possui vocação para a
sua realização.
Nem sempre a escolha coincide com a vocação, mas
feita a eleição, inicia-se um compromisso entre o individuo e o trabalho que
se propõe a realizar70.
Assim, o profissional deve ter consciência de sua
importância na sociedade que está inserido, ao exercer sua profissão.
68 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. 7 ed. Rio
de Janeiro: Imã Produções artísticas, 2004. p. 143 69 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 143 70 SÁ, Antônio Lopes de. Ética profissional. São Paulo; Atlas, 1996. p. 127
31
Ensina Camargo71 sobre o tema:
Toda profissão deve dispor de organizações adequadas com atividades, obrigações e responsabilidades com consciência de grupo; assim, as associações profissionais, os sindicatos, os conselhos profissionais, são importantes para a ética; desta maneira a pessoa encontra uma razão mais forte para viver de acordo com o princípio de solidariedade; e também a conduta de cada um se reflete na formação da imagem da profissão.
Desta forma, o profissional da intermediação de imóveis
deve atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o perfil e
oportunidades no mercado imobiliário. Cita-se como função mais específica
as de vender, alugar e administrar imóveis, obedecendo e se amparado nas
disposições legais.
2.3.2 O Código de ética
Segundo Lopes de Sá72, uma espécie de contrato de
classe gera o Código de Ética Profissional e os órgãos de fiscalização do
exercício passam a controlar a execução de tal peça magna.
Para os corretores de imóveis, as normas éticas são
regidas pela resolução 326 de 25 de junho de 1992, do Conselho Federal
de Corretores de Imóveis - COFECI.
Essa resolução, ao aprovar o Código de Ética, teve
como objetivo básico estabelecer a conduta correta dos profissionais
inscritos nos Crecis73.
O Código de Ética do corretor74 de imóveis está dividido
em 10 artigos.
71 CAMARGO, Marculino. Fundamentos de ética geral e profissional. Petrópolis: Vozes ltda.,
1999. p.33. 72 SÁ, Antônio Lopes de. Ética profissional. p. 99 73 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 143
32
Os dois primeiros artigos tratam de forma genérica
sobre a obrigação dos corretores, a saber:
Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.
Art. 2°- Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias.
O artigo terceiro, por sua vez, aborda a relação
profissional entre o corretor, a classe e seus colegas. Dentre os quais pode-
se citar: não praticar atos que comprometam a dignidade da profissão (I);
exercê-la com zelo (VI); auxiliar a fiscalização do exercício profissional (IX);
relacionar-se com os colegas com respeito, consideração e solidariedade
(XI).
O artigo quarto trata da obrigação do corretor em
relação aos clientes. Mencionam-se alguns dos deveres como o de estar a
par da situação do imóvel antes de oferecê-lo (I); não omitir detalhes, dados
e/ou riscos que possam comprometer o negócio (II); recusar transação que
saiba ser ilegal, injusta ou imoral (III); prestar contas ao cliente (IV), segue o
artigo in verbis:
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I - inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II - apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o
74 http://www.cofeci.gov.br/pagInternas/linkexterno/index.php?sec=legislacao&nsec=2&end= arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf, acessado em 03 de maio de 2008.
33
cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III - recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV - comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V - prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI - zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII - restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII - dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX - contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
A responsabilidade do referido profissional está
disciplinada no artigo quinto, que afirma:
Art. 5° - O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas.
No artigo sexto encontram-se descritas as vedações
feitas aos corretores de imóveis, tais como manter sociedade profissional
34
fora das normas (II); realização do over-price 75; locupletar-se a custa do
cliente (III); receber comissão em desacordo com a tabela (V); desviar
clientes de outro corretor (VII); praticar atos desleais aos colegas (X),
abandonar os negócios a ele confiados sem motivo justo e prévia ciência
do cliente (XII); anunciar capciosamente (XVII). Segue o artigo in verbis:
Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis:
I - aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II - manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III - promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV - locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V - receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI - angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII - desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII - deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX - acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
75 É também conhecido como sobrepreço. O sobrepreço se caracteriza quando o Corretor de
Imóveis fecha uma negociação por um preço maior do que o informado ao proprietário do bem transacionado. In RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 151.
35
X - praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI - promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII - abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII - solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV - deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV - aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI - aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII - anunciar capciosamente;
XVIII - reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX - utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX - receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.
O artigo sétimo fala sobre a competência para aplicação
do referido código, dando ao CRECI, em cuja jurisdição o corretor de
imóveis está inscrito, o poder de apurar as faltas e puni-lo.
36
Por fim, o artigo oitavo, trata da graduação das
transgressões ao código, dividindo-as em natureza grave (art. 3º - I, V, VI e
IX; Art. 4º - II, III, IV, V, VII, VIII, IX, X; Art. 6º I, III, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X,
XI, XII, XIII, XIX, XX) e leve (aos demais preceitos).
Os dois últimos artigos, nono e décimo tratam,
genericamente, sobre as regras do Código de Ética, a saber:
Art. 9º - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais.
Art. 10 - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.
Assim, pode-se afirmar que conhecer o Código de Ética
profissional é uma responsabilidade; segui-lo, uma obrigação76.
2.3.3 Os regulamentos
Segundo o dicionário Michaelis77, regulamento é o
conjunto de regras que orientam a vida de uma instituição; estatuto; é a
disposição oficial que indica a maneira de pôr em execução uma lei ou
decreto; regulamentação.
Para os corretores de imóveis os regulamentos, como
em qualquer outra carreira, são essenciais para direcionar a vida
profissional.
A primeira lei que regulamentou a profissão do corretor
de imóveis, como já explanado, foi a de n° 4.116 de 27 de agosto de 1962.
76 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 143 77 http://michaelis.uol.com.br/moderno/portugues/index.php?lingua=portugues-portugues&palavra
=regulamento acessado em 04 de maio de 208
37
Devido a importância da conquista, a data da
publicação desta lei, apesar de ter sido revogada, é considerada e
comemorada como o dia nacional do corretor de imóveis78.
A lei 6.530 de 12 de maio de 1978 preencheu a lacuna
deixada pela revogação da lei n° 4.116, dando nova regulamentação à
profissão de Corretor de Imóveis, disciplinando o funcionamento de seus
órgãos de fiscalização entre outras providências, tendo sido regulamentada
pelo Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978.
Com o advento dessa lei, os corretores de imóveis
passaram a contar com sua entidade de classe, organização que visa
disciplinar, orientar e fiscalizar o exercício da profissão em todo o país.
Esses órgãos são os Conselhos Federal e Regionais de Corretores de
Imóveis.
Ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis –
COFECI atribui-se as normas gerais em relação à profissão, tais como
normas éticas, elaboração de contrato padrão para os serviços de
corretagem, criação e extinção de conselhos regionais e, ainda, fixação de
multas, anuidades e emolumentos devidos aos conselhos regionais, entre
outras.
Profissionalmente coube ao COFECI, na qualidade de
órgão máximo da categoria, alicerçar a categoria profissional não somente
pela disposição da Lei 6.530/78 e o Decreto 81.871/78, mas também, de
Resoluções, Portarias e Circulares, capazes de oferecer à categoria meios
e mecanismos necessários em coibir uma atividade profissional perniciosa,
78 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 123
38
danosa e causadora de um complexo efeito, capaz de denegrir toda à
categoria79.
Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis –
CRECI, por sua vez, têm uma atuação a nível regional, normalmente em
relação a uma unidade da federação, no sentido de deliberar sobre pedidos
de inscrições, organizarem o registro de profissionais, expedirem carteiras
profissionais e certificados de inscrições.
Importante ressaltar que devido ao extenso número de
normas regulamentadoras da profissão, optou-se por expor, neste tópico da
pesquisa, somente os regulamentos atinentes as matérias abordadas no
terceiro, que são referentes a documentação, a transação e a propaganda
do imóvel. São elas:
RESOLUÇÃO-COFECI N° 005/78 – Estabelece normas
para o Contrato Padrão, previsto no artigo 16, inciso 6º, da Lei n.º 6.530/78.
RESOLUÇÃO-COFECI N.º 146/82 – Aprova o Código
de Processo Disciplinar.
RESOLUÇÃO-COFECI Nº 199/85 – Instrui os
Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis no sentido de manter
fiscalização permanente junto às pessoas jurídicas de que trata o Artigo 6º
e seu parágrafo único da Lei nº 6.530/78 que incluem na sua atividade a
administração imobiliária.
RESOLUÇÃO-COFECI N.º 326/92 – Aprova o Código
de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis.
79 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 30 de março de
2008.
39
RESOLUÇÃO-COFECI N.º 334/92 – Regulamenta a
cobrança da “Taxa de Intermediação” na locação de imóveis e dá outras
providências.
RESOLUÇÃO-COFECI N° 458/95 – Dispõe sobre a
obrigatoriedade do destaque do registro profissional em documentos e
anúncios publicitários, e também sobre o número do registro ou da
incorporação imobiliária.
RESOLUÇÃO-COFECI N° 492/96 – Estabelece multa
aplicável às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem
possuírem autorização com exclusividade.
RESOLUÇÃO No- 1.058/07 - permite a aceitação de
Certidão de Conclusão de Curso para início de processos de inscrições de
pessoas físicas.
O corretor deve exercer a profissão conforme os
regulamentos aprovados por seu órgão de classe, bem como estar
devidamente habilitado para exercer a profissão. As exigências para a
devida habilitação como corretor de imóveis são analisadas a seguir.
2.4 DAS EXIGÊNCIAS DA PROFISSÃO
A primeira obrigação do corretor de imóveis nasce antes
dele inicia suas atividades, pois para que isso seja permitido é preciso
primeiro que ele obtenha o título de técnico em transações imobiliárias80.
Essa obrigatoriedade é exigência legal, constante do
art. 2º da Lei 6.530/78:
80 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 123
40
“O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será
permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.”
Obtendo o título de Técnico de Transações Imobiliárias
- TTI, através de cursos especializados, o pretendente está apto a buscar o
seu registro junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI)
de sua região, condição indispensável para que possa atuar na
intermediação imobiliária81.
Além dos possuidores de título de Técnico de
Transações Imobiliárias, os detentores de diplomas conferidos a
concluintes de Cursos de Graduação de Bacharel em Ciências Imobiliárias
e de Cursos Superiores Seqüenciais de Ciências Imobiliárias ou
Tecnólogos em Gestão de Negócios Imobiliários, expedidos por Instituições
de Ensino Superior devidamente autorizadas e reconhecidas pelas
autoridades competentes82 podem requerer sua inscrição junto ao CRECI.
É importante deixar bem claro que o registro no Creci
não é facultativo, mas, sim, obrigatório àqueles que pretendem trabalhar
como Corretores de imóveis83.
A legislação específica, conforme se verificou acima, é
apresentada como aquela necessária e eficaz no âmbito administrativo, a
qual receberá influência dos artigos do Código Civil, quando da verificação
de sua responsabilidade profissional, a ser analisada no próximo capítulo,
de forma mais detalhada.
81 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 124 82 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 125 83 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 124
CAPÍTULO 3
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS
3.1 CARACTERIZAÇÃO DA RESPONSABILIDADE
A presente pesquisa já tratou do tema responsabilidade
em seu primeiro capítulo, sendo imperioso, aqui, tratá-la de forma mais
específica, ou seja, sobre a responsabilidade do corretor de imóveis.
Antes de ser feita a caracterização da responsabilidade
do corretor de imóveis, se faz necessário um breve comentário sobre a
corretagem.
O Código Civil aborda a corretagem de forma geral:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada
a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Conforme esse artigo, a corretagem se dará sempre por
um contrato de prestação de serviço, a cumprir um mando na realização de
um ou mais negócios84.
O contrato de corretagem pode ser conceituado como
sendo
O negócio jurídico pelo qual uma parte, denominada corretor, se compromete com a outra a captar interessados e obter a
84 http://www.crecigo.org.br/_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 30 de março de
2008
42
conclusão de negócios, sem qualquer vínculo de subordinação, recebendo em contraprestação remuneração85.
Uma vez firmado o contrato de corretagem, verifica-se
que deverá o profissional executar a sua mediação com diligência e
prudência conforme dispõe o artigo 723 do Código Civil:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.
Por diligência entende-se como sendo o cuidado, o
interesse em realizar serviço com rapidez e correção86.
A prudência, por sua vez é a virtude que faz conhecer e
praticar o que é conveniente, reflexão, cautela87.
Sobre o assunto ensina Gomes88:
O corretor é obrigado a se conduzir com toda diligência, de sorte a satisfazer, juridicamente, os futuros contraentes, não devendo propiciar a realização de contratos nulos ou anuláveis. Indiferente, porém, que sejam, ou não, proveitosos.
Cumpre-lhe ministrar às partes os dados e informes interessantes à realização do negócio. Incumbe-lhe, principalmente, informar toda circunstância influente na apreciação da conveniência da realização do contrato, como,
85 BARROS, Ana Lucia Porto de. O novo código civil comentado. Rio de Janeiro: Freitas Bastos,
2002. v.2. p. 578 86 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. São Paulo: Rideel 1995. p.
254 87 GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. p.254 88 GOMES, Orlando. Contratos. 26 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007. p. 427
43
dentre outras, a situação econômica e financeira do outro contraente e a alteração no valor dos bens que serão objeto do contrato a se realizar. Se a ocultar, ou simplesmente se omitir, responde por seu comportamento.
Conforme o exposto, após aceitar a incumbência, o
corretor tem obrigações para com o seu cliente e poderá responder
civilmente, bastando perquirir se sua responsabilidade é objetiva ou
subjetiva, devendo-se tecer algumas considerações a respeito.
Primeiramente o Código Civil, embora seja lei posterior
ao Código de Defesa do Consumidor, é norma geral, enquanto aquele é
norma específica e versa, em texto próprio, sobre a responsabilidade dos
profissionais liberais, afirmando em seu artigo 14, § 4 que esta será
apurada mediante a verificação de culpa.
Levando-se em consideração o § 2º do art. 2º da Lei de
Introdução ao Código Civil89 este prevê que a lei nova que estabeleça
disposições gerais ou específicas a par das já existentes, não revoga nem
modifica a lei anterior.
Por ser o corretor de imóveis um profissional liberal90,
sua responsabilidade é considerada subjetiva, uma exceção à regra do
CDC. Necessária, portanto, a comprovação da culpa, remetendo tal
profissional a responder perante o Código Civil em atenção aos artigos 186
e 927, caput, porém, aplica-se, no que couberem, os demais artigos do
89 Decreto-Lei 4.657/42 90 Profissional Liberal é aquele legalmente habilitado a prestar serviços de natureza técnico-
científica de cunho profissional com a liberdade de execução que lhe é assegurada pelos princípios normativos de sua profissão, independentemente do vinculo da prestação de serviço, mas sempre regulamentado por organismos fiscalizadores do exercício profissional. http://www.fenaci.org.br/liberais.htm, acesso em 08 de abril de 2008.
44
Código de defesa do Consumidor, como por exemplo, a inversão do ônus
da prova91.
Pode-se dizer que o corretor não tem responsabilidade
pela execução do negócio intermediado, pois a sua atividade é restrita a
facilitar as negociações, a aproximar os interessados, não assumindo, por
isso a responsabilidade pelo cumprimento das obrigações que as partes
intermediadas assumirem no contrato. Mas, nas situações em que o
inadimplemento do contrato intermediado decorrer da conduta negligente
do corretor, incide sua responsabilidade como corolário do seu dever legal
de ser diligente.
3.2 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O
CÓDIGO CIVIL
Para os casos em que a corretagem não configure
consumo e que não haja disciplina em lei especial, aplica-se
exclusivamente o Código Civil.
Pelo que se extrai do artigo 722 do Código Civil, citado
na página 41, a corretagem é atividade e que pode ser exercida por
qualquer pessoa, natural ou jurídica. Portanto, para que a corretagem
configure como relação de consumo, pouco importa que seja
desempenhada por profissional liberal ou por empresa. Disso resulta que o
elemento distintivo será perquirir se o corretor a desenvolve como finalidade
empresarial, disponibilizando-a no mercado de consumo. Se a resposta for
afirmativa, o corretor subsume-se à figura de prestador de serviços.
91 Em regra geral o ônus da prova cabe a quem afirma, porém, o consumidor tem o direito de que
essa obrigação seja invertida caso haja a hipossuficiência, devendo o juiz declarar a inversão.
45
Mas, não basta que haja um fornecedor, é mister que
no outro extremo da relação jurídica figure o consumidor, e este se
caracteriza como o tomador do serviço como destinatário final.
O fato de a lei 8078/90 definir consumidor a partir de um
critério econômico resulta que se o comitente contratar o corretor para
intermediar negócios para desenvolver sua própria atividade negocial, não
será destinatário final, e, portanto, não estará submetido ao regramento do
Código de Defesa do Consumidor.
Pode exemplificar como sendo o caso de uma empresa
que compra terrenos para a plantação de pinus elliot, a fim de comercializa-
los. É, também, a hipótese de uma construtora ou incorporadora que tenha
por objeto social a venda dos apartamentos que irá ser construído sobre o
imóvel negociado. Nesses casos, a relação jurídica celebrada entre o
corretor e o comprador dos imóveis não é de consumo, pois a aquisição do
bem imóvel pela comitente tem por finalidade a revenda e não a utilização
pessoal e direta desses bens.
O Código Civil, no artigo 723, comina ao corretor o
dever de reparar os danos que vier a causar. Contudo, ao que parece, o
regime de responsabilização adotado pela lei é o subjetivo, o que quer
significar que o corretor só ressarcirá os prejuízos causados se o comitente
provar que o dano decorreu da conduta negligente ou imprudente do
corretor.
Alerta-se para o artigo 723 que traz uma condicionante
para emergir o dever reparatório:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a
diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os
46
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência. (sem grifo no original).
Observando inicialmente a afirmação: prestar todos os
esclarecimentos que estiverem ao seu alcance funciona como causa
excludente do dever indenizatório. Mas, como a lei não diz o que se deva
entender por “prestar esclarecimentos que estiverem ao seu alcance”
entende-se, assim que se o corretor prestar informações, dados e
esclarecimentos no âmbito de seus conhecimentos, e, ainda assim,
propiciar situações lesivas, ficará isento de indenizar92.
É certo que pelas regras gerais do Código Civil
aplicáveis nessa matéria, àquele que agir com imperícia fica obrigado a
indenizar. Mas, como a lei não exige do corretor habilitação especial ou
conhecimentos técnicos, deferindo a corretagem a qualquer pessoa que
apresente a titulação em Ensino Técnico, parece-nos que o objetivo do
legislador foi o de impor ao corretor o dever de informar os aspectos
pragmáticos e não técnicos ou jurídicos do negócio a ser realizado93.
Sobre a abrangência da indenização, entende-se que o
corretor deva assumir o pagamento do dano direto e imediato (dano
emergente), das despesas havidas com a contratação da corretagem, e
com o contrato intermediado. Pode responder ainda com os lucros
92 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do
Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
93SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/ index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
47
cessantes e com a perda da chance, caso o comitente demonstre que
poderia ter firmado outros negócios94.
3.3 A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR PERANTE O
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
A corretagem pode configurar relação de consumo, e,
nesse compasso, o diploma regente será o Código de Defesa do
Consumidor.
Os reflexos são relevantes em razão do caráter
protetivo desse diploma, basta considerarmos que, via de regra, a
responsabilidade do corretor está sob o regime objetivo, o que significa
afirmar que será irrelevante considerar sua conduta na produção da lesão.
Tudo o que importa considerar é o fato do dano.
CDC - Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação
dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação do serviço, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. (sem grifo no original).
Mas, excepcionando a regra, o Código de Defesa do
Consumidor incorporou o regime subjetivo para a hipótese de o prestador
de serviços atuar como profissional liberal. Portanto, se o corretor - pessoa
natural - for contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem
contratada sem qualquer vínculo de subordinação com uma empresa
especializada no ramo da corretagem, atuando, portanto, como profissional
liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma preconizada pelo
parágrafo 4º, do artigo 14 do CDC:
94 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do
Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/ index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623., acesso em 05 de maio de 2008
48
Art. 14 [...]
§ 4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.
Diante da exceção trazida pelo Código de Defesa do
Consumidor, poder-se-ia indagar qual a vantagem ou diferença em se
aplicar o sistema consumerista se o Código Civil também adota o regime
subjetivo?
A resposta reside no ônus da prova, no sistema de
nulidades contratuais e na solidariedade. Com efeito, no sistema protetivo
do Código de Defesa do Consumidor é o corretor quem tem o ônus de
provar que o serviço prestado não padece de defeito, ou seja, que prestou
os esclarecimentos e informações que estavam em seu alcance. Disso
resulta que se não conseguir demonstrar tal circunstância, terá de
indenizar95.
E tal circunstância traz nítida vantagem ao consumidor,
já que pelas regras do Código Civil, no regime subjetivo, o ônus da prova é
do comitente. E, diga-se a propósito, que nem sempre é fácil produzir essa
prova, ante seu caráter subjetivo.
Como se nota, a aplicabilidade do Código de Defesa do
Consumidor na seara da responsabilidade civil tem importantes
desdobramentos práticos, alcançando até situações em que sequer foi
celebrado o contrato de corretagem.
Com efeito, como é cediço, perante o Código do
Consumidor a oferta é vinculante, o que significa dizer que o corretor terá
95 SILVA, Viviane Mandato Teixeira Ribeiro da. O contrato de corretagem no Código de Defesa do
Consumidor e no novel Código Civil Disponível em http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_ leitura&artigo_id=1623, acesso em 05 de maio de 2008
49
de cumprir aquilo que ofertou, tenha firmado ou não o contrato de
corretagem.
O corretor responde ainda pelos vícios do serviço, seja
de qualidade, seja de quantidade:
CDC - Art. 20 O fornecedor de serviços responde pelos vícios
de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir [...].
Pelo teor do dispositivo legal, o serviço será
considerado viciado quando houver disparidade entre o que foi anunciado e
o que foi efetivamente prestado, pois a oferta é vinculante para o
fornecedor. Entretanto, a lei não ter tratado expressamente de vício de
quantidade dos serviços, há que subsumi-los à normação consumerista,
conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime
porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas,
como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor96.
Assim exposto, analisar-se-á a responsabilidade do
corretor de imóveis em duas frentes: uma relacionada à informação, à
documentação e a transação imobiliária e a segunda sobre a propaganda
do imóvel.
3.4 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À INFORMAÇÃO, A
DOCUMENTAÇÃO E A TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Os limites da responsabilidade do corretor de imóveis
com relação à informação, a documentação e a transação imobiliária são 96 NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. direito
material (arts. 1º a 54). São Paulo: Saraiva, 2000. p. 274.
50
muito tênues e de difícil dissociação, pois a informação somente é possível,
de forma segura, após o conhecimento da documentação. A transação, por
sua vez, só é possível depois do recolhimento de toda a documentação
pertinente ao bem negociado. Por este motivo serão analisados no mesmo
item.
De início, é importante lembrar que o corretor somente
poderá repassar as informações de forma segura se ele mesmo as detiver.
Assim, conforme determina o Código de Ética profissional em seu artigo 4º,
I, “é necessário que o corretor esteja inteirado do negócio antes de oferecê-
lo”.
O corretor deve conhecer as peculiaridades do imóvel
que irá negociar, como por exemplo, suas características básicas,
dimensões, estado de conservação e eventuais vícios construtivos de fácil
constatação. Necessita saber se naquela rua ocorrem enchentes, se há
boa incidência de luz solar, se há ocorrências de perturbações sonoras
entre outros97.
Deve, também, saber da segurança e do risco do
negócio, das alterações de valores e de outros assuntos que tenham
relação com o negócio enfim, ir a fundo nas condições e características do
imóvel98.
A responsabilidade civil é mais fácil ser identificada
quando diz respeito ao dever de verificar as situações de caráter legal do
bem negociado. É importante o corretor certificar-se sobre a qualificação
completa do proprietário, a descrição detalhada do imóvel e as declarações
de inexistências de débitos em vários setores, pois “sérios são os riscos no
97 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 147. 98 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 127 e
147.
51
negócio imobiliário e graves podem ser as conseqüências pelo descuido na
verificação da higidez”99 do bem.
Considerando a multiplicidade de situações que
requerem certidões, tanto do titular como do imóvel, enumera-se aquelas
que, com mais freqüência, o corretor de imóveis tem de providenciar
quando responsável pela intermediação do negócio100:
Das certidões referentes ao imóvel:
Certidão expedida pelo cartório de Registro de imóveis onde o mesmo encontra-se matriculado (para fazer prova de quem é o legítimo proprietário);
Certidão negativa de ônus (verifica se existe algum gravame judicial ou extra judicial, como arresto, penhora, hipoteca, etc.);
Certidão vintenária (verifica todos os atos a que esteve submetido nos últimos vinte anos bem como todas as pessoas que direta ou indiretamente tiveram algum interesse no bem);
Certidão negativa de tributos municipais (quitação de ITU ou IPTU relativo aos últimos 5 anos);
Regularidade junto ao INCRA (tratando-se de imóvel rural);
IPLAN (liberdade e limitação ao uso do solo);
Patrimônio histórico (imóvel sujeito a tombamento);
Certidão do registro da incorporação (para condomínios em construção)
Certidão do registro de loteamento (para lotes a prestação).
99 WASSER ADVOCACIA. Direito Imobiliário: Compra e Venda de Imóveis. Disponível em
www.advocaciaassociada.com.br/informacoes.asp?IdSiteAdv=2803&action=exibir&idinfo=1437&session=GIQObDUASnVXjnTYCOtLh, acessado em 08 de abril de 2008.
100 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em_CRECI_Site_DF/ _contratos/a_responsabilidade.aspx acessado em 03 de abril de 2008
52
Das certidões quanto ao titular:
Cartório Distribuidor do Cível (certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias);
Justiça Federal (ações e execuções federais em contencioso da União);
Procuradoria da Fazenda Nacional (qualquer tributo e contribuições devidos à União);
Receita Federal (impostos e tributos administrados pelo órgão);
Secretaria da Fazenda (tributos estaduais);
Secretaria das Finanças (tributos municipais);
Cartórios de protestos (inexistência de protestos de títulos de crédito nos últimos cinco anos e que possam caracterizar a insolvência do vendedor);
Justiça do Trabalho (inexistência de ações trabalhistas mesmo tratando-se de pessoas físicas, já que o imóvel residencial pode responder por dívidas para com o trabalhador doméstico);
Cartório de Notas (quando uma das partes for representada por procuração e a mesma for antiga ou suscitar alguma dúvida, deve-se pedir a certidão de sua validade);
CND/INSS – certidão negativa de débitos pra com a previdência social (exigido de todas as pessoas, para a obtenção do temo de habite-se, e para as pessoas jurídicas sempre que estiverem alienando um imóvel pertencente ao seu ativo imobilizado);
Certidão de regularidade de situação junto ao INSS (para pessoas jurídicas que exerçam a atividade de construtor, renovável a cada seis meses).
53
Paralelamente às certidões, existem ainda alguns
documentos que se tornam necessários em virtude do modo com que é
feita a transação imobiliária. Alguns casos101:
Manifestação escrita da desistência firmada pelo locatário quanto ao direito de preferência que lhe é assegurado pelo artigo 27 da Lei nº. 8245/91 (Lei do Inquilinato);
Autorização judicial (para venda de bens de menores, incapazes, no curso de inventário, etc.);
Carta de arrematação (para bens adquiridos em leilão ou praça);
Termo de Habite-se (para imóvel novo);
Certidão do Cartório de Registro de imóveis onde conste a averbação de: construção; demolição; acréscimo de construção; desmembramento; remembramento; alteração de nome ou estado civil do alienante;
Declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico, quando se tratar de imóvel de condomínio).
Com todas as informações em mãos, estas ”devem ser
repassadas integralmente ao cliente, mesmo que elas possam desvalorizar
o imóvel ou colocar em risco o negócio”102, deixando ao alvedrio do cliente
a opção que melhor lhe convier. Agindo assim, não lhe poderá ser
imputada responsabilidade.
Porém, se assim não fizer o corretor, poderá ser
responsabilizado como determina a legislação.
101 BRASÍLIA. CRECI Responsabilidade com contratos. Disponível em _CRECI_Site_DF/
_contratos/a_responsabilidade.aspx, acessado em 03 de abril de 2008 102 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 127 e
148
54
Primeiramente temos o discriminado no Código Civil,
nos artigos 186 e 927:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Em um segundo momento, teremos as normas
expostas no Código de Defesa do Consumidor. Não é objetivo do presente
estudo o aprofundamento no Código Consumerista, porém se faz
necessária algumas ponderações a respeito para melhor caracterização da
responsabilidade civil do corretor de imóveis.
Apesar do Código de Defesa do Consumidor adotar a
responsabilidade objetiva, este excepcionando a regra, incorporou o regime
subjetivo para a hipótese de o prestador de serviços atuar como
profissional liberal. Portanto, se o corretor – pessoa natural103 – for
contratado diretamente pelo comitente e exercer a corretagem contratada
sem qualquer vínculo de subordinação, atuando, portanto, como
profissional liberal, ficará submetido ao regime subjetivo. É a norma
preconizada pelo parágrafo 4º, do artigo 14 do CDC, in verbis:
Art. 14 (...)
§ “4º A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.”
103 É o ser humano considerado como sujeito de direitos e obrigações. In DINIZ, Maria Helena.
Curso de direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 103.
55
Explica-se a diversidade de tratamento das
responsabilidades (objetiva e subjetiva) em razão da natureza intuitu
personae104 dos serviços prestados por profissionais liberais.
Diz-se que é a confiança que inspira nos clientes a base da relação que se estabelece. A postura, a apresentação e o renome do profissional liberal geram no cliente esse elemento chamado confiança, que é absolutamente subjetivo e que por causa disso não depende, nem precisa de justificativa105.
Assim sendo, somente responderá civilmente106 o
corretor de imóveis que praticar atos danosos aos seus clientes, quer por
imperícia, imprudência, negligência ou por infrações éticas107.
Contudo, não é mais possível afirmar que toda e
qualquer relação estabelecida com o profissional liberal é, de fato, intuitu
personae. Há as que são e as que não são. As primeiras permanecem com
as características clássicas, as outras se caracterizam de forma similar ou
idêntica à dos outros tipos de prestações de serviços oferecidas em massa
aos consumidores em geral108.
Essa é a situação da publicidade a qual será analisada
a seguir.
104 Em consideração à pessoa. Motivo que determina a vontade ou o consentimento de certa
pessoa para com outra, a quem quer favorecer ou com quem contrata, pelo apreço que ela lhe merece. In GUIMARAES, Deocleciano Torrieri. Dicionário Técnico jurídico. p. 364.
105 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor: p. 199 106 Poderá o corretor responder também na esfera criminal, dependendo de cada caso, porém tal
matéria não é de interesse da presente pesquisa. 107 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 150 108 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 200
56
3.5 RESPONSABILIDADE COM RELAÇÃO À PROPAGANDA109 DO
IMÓVEL
A responsabilidade do corretor de imóveis também se
aplica à oferta e a publicidade realizada, sejam por meios de anúncios nos
classificados, folders, banners ou propagandas na mídia impressa ou
televisiva.
A publicidade é um assunto relevante, tanto que a
Constituição Federal - CRFB, no seu artigo 37, quanto no capítulo da
comunicação social protegem a ética e para fins de publicidade o valor
ético fundamental é a verdade110.
O anúncio publicitário não pode faltar com a verdade daquilo que anuncia, de forma alguma, quer seja por afirmação quer por omissão. Nem mesmo manipulando frases, sons e imagens para, de maneira confusa ou ambígua iludir o destinatário do anúncio111.
O agente imobiliário é responsável por toda propaganda
relativa ao imóvel oferecido, devendo estar atento a ela, pois esta faz parte
integrante do contrato e é um meio muito eficaz de se alcançar o
consumidor.
As informações publicadas devem ser corretas, claras, precisas, pois é importante assinalar que a publicidade integra o contrato (CDC art. 30), ou seja, tudo que foi anunciado e prometido terá de corresponder à verdade e ser cumprido, sob pena do consumidor obter, na justiça, o cumprimento de tudo ofertado, troca do produto ou serviço ou até mesmo rescisão
109 Apesar dos termos publicidade e propaganda serem distintos, os dois vocábulos podem ser
usados como sinônimos, conforme ensina Luiz Antônio Rizzatto Nunes em sua obra Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 57 e assim serão utilizados na presente monografia.
110 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 58. 111 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 58
57
do contrato, com restituição monetária atualizada e perdas e danos (art. 35)112.
Assim, a publicidade deve ser bem elaborada, evitando-
se frases dúbias, que sejam inteiras ou parcialmente falsas, ou ainda, que
induza o consumidor, mesmo por omissão, a imaginar um produto ou
serviço diferente daquele oferecido (propaganda enganosa).
Recomenda-se evitar, no particular, omissões e afirmativas que posam induzir o consumidor em erro ou as chamadas letras miúdas (vide art. 46 CDC)113.
Cita-se como exemplo, a apresentação de uma foto de
um loteamento, mostrando nela uma completa infra-estrutura e, na verdade,
a venda tem como objeto um outro loteamento.
Por esses motivos e a fim de caracterização das
responsabilidades pertinentes sobre os anúncios publicitários, a legislação,
conjuntamente com a doutrina dominante, impõem aos profissionais liberais
com profissão definida em lei, que os anúncios terão de conter o nome do
anunciante, seu título profissional, sua especialidade e o número de seu
registro na respectiva ordem ou Conselho114.
Há de se salientar, também, que somente poderá
anunciar publicamente o corretor de imóveis que tiver, com exclusividade,
contrato escrito de intermediação imobiliária e, nesta deverá conter,
obrigatoriamente, o número de inscrição junto ao CRECI, conforme
Resolução – COFECI nº 458/95, in verbis:
112 RAPOSO. Alexandre T. e Heine, Cláudio B. Manual jurídico do corretor de imóveis. p. 169 113 PINTO, Cláudio Augusto Sampaio. Responsabilidade civil dos corretores de imóveis à luz do
Código de Defesa do Consumidor. Disponível em www.sampaiopinto .adv.br/responsabilidade_ corretores.htm, acesso em 30 de abril de 2008.
114 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 431
58
Art. 1º Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.
Art. 2º Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o art. 4º115 da lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J” quando se tratar de pessoa jurídica.
Art. 3º Nos anúncios de loteamentos e imóveis em condomínios colocar-se-á em destaque, também, o número do registro ou da incorporação no respectivo cartório imobiliário.
Recorda-se que a responsabilidade, no item anterior,
referente a informação, a documentação e a transação do imóvel eram
subjetivas, visto que a atividade do profissional liberal é diversa daqueles
com atividades de prestação de serviços que são empreendidas como
típicas da sociedade de massas, planejadas e executados com base na
análise de mercado, produção em série, cálculo de custo, de preço e
exame de risco, na perspectiva do binômio custo/benefício116.
Porém, diferentemente do que ocorreu acima, a
responsabilidade dos profissionais, mesmo os liberais, referente a
publicidade e propaganda é objetiva, pois assim afirma o Código de Defesa
do Consumidor:
Art. 38 O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.
115 A inscrição do corretor de imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho
Federal de Corretores de Imóveis. 116 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 202
59
Nesse sentido já julgou o Tribunal de Justiça de São
Paulo117:
Propaganda enganosa. Ônus da prova da veracidade e correção do informe publicitário que cabe a quem patrocina. Fato que independe de declaração do juiz antes do início da fase instrutória. Inteligência do art. 38 do CDC. Ementa: "A incidência do art. 38 do Código de Defesa do Consumidor, que estatui recair o ônus da prova da veracidade e correção do informe publicitário sobre quem o patrocina, não depende de que o juiz assim declare antes do inicio da fase instrutória".
Interessante e oportuno comentário de Nunes118:
Chame-se atenção para um aspecto importante da característica típica da exploração do mercado de consumo onde se lança o empreendimento. Não só o empreendedor se utiliza dos métodos típicos de investimento e operação, apoiando-se na técnica do cálculo do risco/custo/benefício, como pode – e se utiliza – das técnicas de marketing próprias para oferta e divulgação de seu negócio, especialmente como a exploração da publicidade.
Esta é uma arma conhecida para o desenvolvimento do
negócio, cujo o antigo jargão não se deteriorou: “a publicidade é a alma do
negócio”119.
Assim, entende-se que o profissional liberal atualmente
desenvolve tanto atividades típicas de natureza intuitu personae com base
na confiança, quanto atividade de prestação de serviço profissional que não
tem mais essa característica120, passando a ser de responsabilidade civil
objetiva.
117 TJSP, 9ª C. Civil, AC n.º 255.461-2/6, j. em 6.4.95, rel. des. Aldo Magalhães, v.u., RT 716/182-
184 118 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 203 119 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 203 120 NUNES, Luiz Antônio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. p. 200
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Com a realização da presente pesquisa, chega-se a
algumas considerações acerca do tema proposto. Destaca-se, todavia, que
a presente investigação bibliográfica é apenas o início de um estudo que,
decisivamente, merece maior aprofundamento, em face da notória
relevância da responsabilidade civil dos profissionais liberais, no caso o
corretor de imóveis.
A primeira responsabilidade do profissional é referente a
sua qualificação, devendo possuir o título de Técnico em Transações
Imobiliárias ou curso superior na área, requisito estabelecido pela lei
6.530/78, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis. Satisfeita tal
exigência, a inscrição deve ser feita junto ao CRECI da região onde o
corretor for atuar, devendo honrar as normas regulamentadoras da
profissão, o Código de Ética e agir dentro dos princípios da boa-fé. Assim,
estará o profissional atuando em conformidade com os princípios que
regem a profissão, confirmando a primeira hipótese da pesquisa
Analisando o CDC, a figura do profissional liberal é
citada apenas uma vez no seu artigo 14, § 4º, quando trata da
responsabilização de tais profissionais pelos danos causados em
decorrência dos serviços prestados, estabelecendo que, nesse caso, a
responsabilidade será subjetiva. Esta espécie de responsabilidade é a
prevista no nosso sistema civilista (art. 186 CC) a qual sempre esteve
ligada à conduta culposa, o que significa dizer que, no plano processual, a
vítima deverá comprovar se o agente agiu com dolo ou culpa, ou seja,
incidente da negligência, da imprudência e da imperícia, além, é claro, do
fato danoso, o dano e o nexo causal entre o fato e o dano.
61
Com esta inovação, o CDC introduziu como regra geral,
o critério objetivo para aferição da responsabilidade civil. Responder o
fornecedor pelo fato do serviço, independentemente da verificação da culpa
em qualquer de suas modalidades, representa uma evolução e benefício
em favor do consumidor, todavia, o parágrafo 4º do art. 14, que determina a
apuração da responsabilidade pessoal dos profissionais liberais, mediante
a verificação de culpa, constitui-se em uma exceção ao critério objetivo
consagrado pelo CDC.
O dispositivo afasta dos profissionais liberais a
responsabilidade independente de culpa, pelo fato ou vício do serviço.
Assim, a responsabilidade civil pelos danos decorrentes dos serviços do
profissional liberal dependerá da existência e comprovação da culpa,
mantendo-o na vala da tradicional teoria subjetivista, ou seja, cabe ao
consumidor, que sofreu uma lesão em razão da prestação de serviços, a
demonstração da culpa, por parte do profissional, configurada esta, na
negligência, imprudência ou imperícia.
Tal regime – objetivo ou subjetivo – poderá variar
dependendo do caso concreto. Ao analisar a responsabilidade frente a
informação, a documentação e a transação imobiliária, por ser de natureza
intuitu personae, constatou-se que a teoria adotada, em regra geral, é a
subjetiva, conforme disciplinada pelo Código Civil. Em contrapartida, a
propaganda do imóvel, por sua vez, é considerada, em regra, como de
responsabilidade objetiva, tendo em vista serem atividades típicas da
sociedade de massa, razões pelas quais confirmam, parcialmente, a
segunda hipótese elencada.
As espécies de responsabilidade surgem de acordo
com o dano ocasionado e, por vezes, aliados as normas transgredidas pois,
só assim, analisando-se as circunstancias do fato, tornar-se-á possível uma
62
definição mais aproximada de seu estrito significado e conseqüente
reparação do dano
Assim, observa-se que o corretor de imóveis tem o
dever de seguir os procedimentos morais e éticos, sempre respaldado na
segurança, transparência e seriedade, que sua profissão exige e determina,
bem como está subordinado ao Código Civil e ao Código de Defesa do
Consumidor, podendo ser responsabilizado, quer de forma subjetiva, quer
de forma objetiva pelos danos que causar aos seus clientes.
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