regional iii jabaquara - sao paulo - sp · após consultar os mapas e textos das leis e decretos...
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Ricardo Cardoso
Arquiteto
Av Dep. Emílio Carlos, 2127 – Cj 03 - São Paulo – SP
CEP 02721-100 – e-mail: [email protected] – fone -11 3857-4927 1
EXMO(A). SR(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FORO
REGIONAL III JABAQUARA - SAO PAULO - SP
Processo nº: 1012816-32.2016.8.26.0003
Execução de Título Extrajudicial
Exequente: Vera Maria Barbieri Fernandes
Executado: Diva Muhi Horst
RICARDO CARDOSO, Perito Judicial, nomeado às fls. 103 nos autos do
processo em referência, vem, mui respeitosamente, apresentar à V.Exa.,
o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte
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1. DAS PRELIMINARES
Trata-se de execução por título extrajudicial decorrente de garantia
fidejussòria de um Contrato de locação.
No R. Despacho de fls. 103, o MM. Juízo nomeou este signatário para a
avaliação de um bem imóvel, relativo a Matrícula 91.410, registrada no
15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.
A seguir este perito passa a oferecer as análises técnicas solicitadas e
deferidas no feito.
2. DOS DOCUMENTOS
Para o desenvolvimento do trabalho a perícia examinou os documentos
juntados aos autos.
Não foram solicitados novos documentos às partes.
3. DO DESENVOLVIMENTO DO TRABALHO
3.1. Do Objetivo da Perícia
O objetivo da perícia é a avaliação do valor de mercado de um
bem imóvel.
A avaliação será valida para o mês de agosto de 2017.
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3.2. Da Diligência
A diligência ocorreu no dia 12/08/17.
No local, a perícia contatou a executada que acompanhou os
trabalhos no local.
3.3. Do Objeto da Avaliação
O imóvel objeto do presente trabalho é constituído por um
apartamento de uso residencial, e respectiva vaga de garagem.
Trata-se da unidade 91, localizada no 9º andar do edifício
denominado “Edifício Morada dos Navegantes”.
Matricula n. 91.410 – Ficha 01 – Livro 02 do Registro Geral do 15º
Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo.
3.4. Da Localização do Imóvel
A unidade avaliada localiza-se à Rua Marília de Dirceu, nº 410 -
Campo Belo – São Paulo – SP.
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Mapa do Local
3.5. Das Características do Imóvel
3.5.1. Do Condomínio
O condomínio onde se localiza a unidade avaliada se
constituí de uma única torre, com 10 pavimentos, sendo 4
apartamentos por andar, nos pavimentos de 1 a 9; e 2
apartamentos tipo Cobertura, no 10º pavimento.
O condomínio é equipado com área de lazer, constituída
de salão de festas e jogos, com portaria 24 horas.
O edifício possui 2 elevadores.
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Condomínio possui local de estacionamento para uso
exclusivo dos moradores
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Vista Frontal do Condomínio
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3.5.2. Da Unidade Avaliada
Descrição da Unidade:
Trata-se de um apartamento de 2 dormitórios, sala com
sacada, cozinha, banheiro e área de serviço.
Unidade com direito a uma vaga de garagem, em local
determinado.
Principais Características dos Acabamentos:
Sala e Dormitórios: piso em carpete de madeira, paredes
lisas, em gesso, com pintura latex; Cozinha e Banheiro –
piso e paredes com revestimento cerâmico, de boa
qualidade.
Estado de Conservação:
Apartamento em bom estado de conservação.
Pede-se reportar ao anexo fotográfico, ao final deste
trabalho, que permite uma melhor comprensão do imóvel.
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3.6. Da Área, Idade e Padrão Construtivo
Áreas (*):
Útil: 61,875m2
Comum: 33,551m2
Total: 95,426m2
(*) Dados extraídos da Matrícula do Imóvel – fls. 108
Padrão Construtivo:
Apartamento Padrão Médio, com Elevador.
3.7. Estudo das Restrições e da Região
3.7.1. Do Zoneamento
Após consultar os mapas e textos das Leis e Decretos
Municipais que definem o Zoneamento do Município de
São Paulo, àqueles aos quais temos acesso, constatou-se
que o terreno está enquadrado em zona ZM 1/03 – Zona
Mista de Baixa Densidade, o que poderá ser confirmado
por consulta expressa aos órgãos municipais competentes.
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Mapa do Zoneamento / Prefeitura de São Paulo
3.7.2. Das Características da Região
3.7.2.1. Do Logradouro
O trecho fronteiriço ao imóvel apresenta-se
pavimentado, em asfalto, e possui 01 pista de
rolamento com aproximadamente 8,00 metros
de largura.
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3.7.2.2. Do Tipo de Ocupação Circunvizinha
Trata-se de região ocupada por imóveis
residenciais e comerciais.
3.7.2.3. Da Infraestrutura Urbana
O local é servido por asfalto, guias e sarjetas,
passeio, redes de águas pluviais, água potável,
esgoto, redes de energia elétrica domiciliar e
pública e rede telefonica.
Região dotada de serviços de transporte
coletivo, constituído por linhas de ônibus
municipais nas imediações.
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4. METODOLOGIA
4.1. Normas de Avaliação
As diretrizes para a avaliação de bens em geral encontram-se na
norma NBR 14.653, partes 1 e 2, publicada pela da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Em determinadas especificidades, adota-se, também, a Norma
para Avaliação de Imóveis Urbanos, publicada pelo IBAPE/SP.
No caso de parâmetros conflitantes, entre as normas da ABNT e
do IBAPE/SP, serão adotadas as diretrizes da norma da ABNT.
4.2. Métodos de Avaliação
Os métodos para identificar o valor de mercado de um bem, são:
a) Método Comparativo Direto de Dados Mercado: identifica o
valor do bem por comparação com valores de outros bens,
denominados “amostras” os quais possuem atributos
semelhantes; mediante a transposição dos parâmetros desses,
devidamente homogeneizados por fatores, para a unidade
avaliada.
b) Método Involutivo: identifica o valor do bem com base no
aproveitamento eficiente, tanto com relação às suas
características quanto com as condições de mercado da
região.
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c) Método Evolutivo: Identifica o valor do bem pelo somatório dos
valores de todos os componentes.
d) Método de Capitalização de Renda: Identifica o valor do bem
com base na capitalização da sua renda líquida viável.
4.3. Método Empregado
Considerando a disponibilidade de elementos amostrais,
semelhantes ao avaliado, a perícia adota o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado.
4.4. Fatores de Homogeneização
A adoção do método comparativo prevê, em função da localização
e aspectos construtivos das amostras, a adoção de fatores que
permitem a homogeneização de valores em relação ao imóvel que
se está comparando.
Em razão da existencia de elementos comparativos no próprio
condomínio do imóvel avaliando, a perícia não aplicará fatores
para homogeneização de valores.
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4.5. Avaliação
4.5.1. Quadro das Amostras
Amostra IdentificaçãoValor do
Imóvel
1 Apartamento 12 350.000,00
2 Apartamento 44 350.000,00
3 Apartamento 52 520.000,00
Fontes: Sr. Jose / Zelador – Amostras 1 e 2 - Data da Pesquisa: 12/08/17
Sr. Luiz / Proprietário (fone: 99643-6538) – Amostras 3 - Data da Pesquisa: 15/08/17
4.5.2. Homogeneização De Valores
AmostraÁrea
Útil
Valor do
Imóvel
R$
Valor do m2
R$ / m2 - Vu
Fator Oferta
Desc 10% no Valor
da Oferta
Valor do m2 após
Homogeneização
(R$/m2) - Vuh
1 61,875 350.000,00 5.656,57 0,9 5.090,91
2 61,875 350.000,00 5.656,57 0,9 5.090,91
3 61,875 520.000,00 8.404,04 0,9 7.563,64
17.745,45
4.140,61
5.915,15
7.689,70
Limite Máximo
Total
Limite Mínimo
Valor Médio do m2
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4.5.3. Validação Estatística Dos Cálculos
Média Aritmética do conjunto de amostras:
_ X (Vuh) = Σ Xi (Vuh) = R$ 17.745,45 = R$ 5.915,15 n 3
Onde: X = Média Aritmética dos valores unitários
Σ Xi (Vuh) = Somatória dos Valores das Amostras
n = Total de Amostras
Nota: os valores relativos ao limites “Mínimo” e “Máximo”,
correspondem a variação de 30% em torno do valor médio.
4.5.3.1. Cálculo Do Desvio Padrão "S" (standard desviation )
Onde:
_ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras
Xi (Vuh) = Valor da Amostra
n = Total de Amostras
S = 1.427,63
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4.5.3.2. Pertinência Do Rol De Amostras
No presente Laudo de Avaliação, verificar-se-á a
pertinência do rol de amostras pelo critério
excludente de Chauvenet para o valor crítico limite
de 1,38 (tabelado).
_
d= |Xi – X | < VC
S
Onde:
d = Pertinência da Amostra
_ X (Vuh) = Média Aritmética das Amostras
Xi (Vuh) = Valor da Amostra
S = Desvio Padrão
VC = Valor Crítico = 1,38
Amostra Valor
1 -0,58
2 0,58
3 1,15
Pertinência (quando menor que 1,38)
Amostra Pertinente
Amostra Pertinente
Amostra Pertinente
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4.5.3.3. Limites De Confiança
Foi adotada a TEORIA ESTATÍSTICA DAS
PEQUENAS AMOSTRAS (n < 30) com a distribuição
" t " de STUDENT com 3 amostras, 2 graus de
liberdade e confiança de 80%, conforme Norma
14.653 - parte 2 - da ABNT. (Associação Brasileira
de Normas Técnicas):
Limite Inferior do Intervalo de Confiança:
_
X - tc S__
√n
Limite Superior do Intervalo de Confiança:
_
X + tc S__
√n
Onde:
_ X = Média Aritmética das Amostras
tc (tabela student) = 1,866
S= Desvio Padrão
N = n. de amostras
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Min 4.360,63
Médio 5.915,15
Máx 7.469,67
Limites de Confiança - R$
4.5.3.4. Variação Intervalar
Considerando a dilatação do intervalo de confiança,
o campo de arbítrio será estipulado em +/- 10% em
torno da média =
Mín 5.323,64
Médio 5.915,15
Máx 6.506,67
Variação Intervalar - R$
4.5.3.5. Tomada de Decisão
Valor unitário avaliado: R$ 5.915,15 o m2, em
agosto de 2017.
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4.5.4. Resultado Final
Valor final (VF) = Valor unitário * área
VF = R$ 5.915,15 * 61,875m² = R$ 366.000,00
Imóvel avaliado em R$ 366.000,00 (trezentos e sessenta e seis
mil reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando
o bem livre de dívidas.
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5. CONCLUSÕES TÉCNICAS
Com o objetivo de subsidiar, da melhor forma possível, o convencimento
do E. Juízo; são apresentadas, em sequência, as considerações
conclusivas que se baseiam, rigorosamente, em aspectos técnicos do
que restou apurado pela perícia.
Preliminarmente, com relação à metodologia de avaliação, reportamo-
nos ao item 4 – Metodologia, onde a mesma encontra-se detalhada.
O trabalho está fundamentado na Norma 14.653, da ABNT –
Associação Brasileira de Normas Técnicas, e normas do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avalições e Perícias de Engenharia.
A diligência ao local foi realizada no dia 12 de agosto de 2017. No local,
a perícia fez contato com a moradora – Sra. Diva – ré, que acompanhou
os trabalhos no local.
Na vistoria constatou-se que o imóvel encontra-se em bom estado de
uso e conservação.
A avaliação do imóvel se baseou no Método Comparativo.
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As amostras foram obtidas no próprio condomínio onde se localiza o
imóvel objeto da perícia.
Foram identificadas 3 (três) amostras as quais serviram de base para o
trabalho.
Resultado da Avaliação:
Imóvel avaliado em R$ 366.000,00 (trezentos e sessenta e seis mil
reais), válido para o mês de agosto de 2017, e considerando o bem
livre de dívidas.
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6. ENCERRAMENTO
Nada mais havendo a comentar, encerra-se o presente Laudo de
Avaliação, emitido por processamento eletrônico em 20 (vinte) folhas e
01 (um) Anexo, com 9 (nove) folhas, totalizando 29 (vinte e nove) folhas.
Esta folha está assinada e as demais apenas rubricadas.
São Paulo,15 de agosto de 2017
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CAU A84446-2
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ANEXO 1
Levantamento Fotográfico
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Fachada do Condomínio
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Área de Lazer do Condomínio
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Salão de Festas
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Unidade Avaliada – Sala
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Unidade Avaliada – Dormitórios
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Unidade Avaliada – Banheiro
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Unidade Avaliada – Cozinha
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Unidade Avaliada – Área de Serviço
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