Como delimitar e regulamentar ZEIS de vazios urbanos

SNH - Ministério das Cidades Brasília, DF 2009

PARTE I – CONTEXTUALIZAÇÃO 1. EXPERIÊNCIAS PRECURSORAS 2. AS ZEIS E A NOVA POLÍTICA HABITACIONAL

Experiências precursoras

• Irregularidade e autoconstrução como a forma predominante de moradia.

• Política habitacional até a década de 80 – remoção.

• 1979 – 6766 aponta a possibilidade de exceções para HIS. PROMORAR.

• Recife e BH: pioneiros na criação de zoneamentos especiais para regularização e consolidação de assentamentos precários. – Recife – 1983, áreas urbanas onde são estabelecidos normas urbanísticas

especiais no interesse social de promover sua regularização jurídica e sua integração na estrutura urbana. 1987 – PREZEIS.

– BH – 1985, 128 perímetros de favelas, PROFAVELA.

Experiências precursoras • 1993 – Habitar Brasil.

• 1999 – instrumento foi citado pela legislação urbanistica federal,

pela lei que alterou a 6766-79. Estabeleceu menores exigências do loteador no tocante à infra-estrutura em parcelamentos em ZHIS.

• Por outro lado a demanda por novos empreendimentos estava reprisada com a redução do sistema SFH/BHN.

• Diadema foi pioneiro na aplicação desta nova forma do Instrumento: A ZEIS DE VAZIOS. (80% dos planos diretores aprovaram ZEIS, sendo que apenas 30% previram ZEIS de vazios) – Em 1994 o plano diretor aprovou 3% do território municipal como AEIS

tipo1, e em 1996 a lei de uso do solo vinculou 80% dos terrenos das AEIS para HIS.

O Exemplo de Diadema

• A partir de 2001, com a aprovação do Estatuto da Cidade, os municípios contam com bases mais solidas para implementação de ZEIS. Todavia, as ZEIS vazias tem tido maior dificuldade de implementação do que as ZEIS ocupadas.

• 2004 PNH: a) integração dos assentamentos precários b) produção habitacional c) integração da política habitacional com a política urbana.

• Papel estratégico da política fundiária que adotando instrumentos que podem interferir na lógica de formação dos preços no mercado imobiliário.

As ZEIS e a nova política habitacional e urbana

As ZEIS e a nova política habitacional e urbana

• Atualmente: Novo Patamar de recursos para produção de HIS:

• 2007 PAC urbanização de favelas

• 2009 Minha casa Minha Vida

• Identificar e reservar terra onde serão construídas novas HIS constitui o principal desafio dos programas habitacionais vigentes.

PARTE II IMPLEMENTAÇÃO PASSO A PASSO

Passo 01 – conhecendo o que são as ZEIS?

• 01 – são zonas urbanas destinadas ao uso habitacional dentro do perímetro urbano do município. Devem possuir infra-estrutura ou garantir sua implantação.

• 02 – Devem ser criadas por leis municipais, pois interferem nas possibilidades de aproveitamento do solo.

• 03 – São áreas sujeitas a regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo, de forma a facilitar a produção de moradia de interesse social.

ZEIS de VAZIOS

• Instrumento da política fundiária, num momento de retomada de investimentos públicos em habitação popular e, por conseguinte, de aumento da demanda por terra urbanizada e de pressão pela alta de preços.

Passo 2 – primeiras providências

• 2.1 Arranjo institucional: Criação de um grupo gestor

• 2.2 Levantamentos Básicos: os municípios encontram-se em diferentes estágios de implementação das ZEIS

– I não ter nenhuma referencia às ZEIS – II ter ZEIS mencionadas no PD mas sem delimitação – III ter ZEIS delimitadas, mas sem regulamentação – IV ter ZEIS delimitadas e com regulamentação básica

• 2.3 Justificativa e Conteúdos da ZEIS

2.3 Justificativa e conteúdo das ZEIS

• População de baixa renda é sistematicamente empurrada para as áreas periféricas e menos adequadas à urbanização enquanto as áreas com maior infra-estrutura perdem população se o poder publico não exerce controle sobre os mecanismos de valorização imobiliária do mercado.

• O custo social da urbanização descontrolada é repassado ao conjunto da população, e não apenas ao segmento de menor renda, especialmente no que diz respeito ao avanço da urbanização sobre áreas frágeis.

• Maior crescimento dos assentamentos precários em relação aos empreendimentos de HIS, fazendo com que as políticas habitacionais estejam eternamente “enxugando gelo”.

2.3 Justificativa e conteúdo das ZEIS

• O gargalo que o acesso à terra representa à efetivação do direito à moradia.

• O caráter injusto e constrangedor da atitude omissa da sociedade brasileira em relação ao controle da valorização especulativa do solo urbano, fazendo com que a política habitacional assuma funções corretivas ao invés de induzir soluções adequadas.

• A nova ordem jurídico-urbanístico vigente que atribui ao Plano Diretor de cada município a função de determinar em que condições a propriedade cumpre sua função social com base nas exigências de ordenação da cidade as quais devem contemplar uma oferta de terra urbana compatível com a demanda.

Passo 3 – Demarcação e regulamentação das ZEIS

• 3.1 Tipos de ZEIS e critérios para demarcação

• 3.2 Vinculação das ZEIS ao uso habitacional de interesse social *

• 3.3 Definição básica de HIS *

• 3.4 Normas especiais para produção de HIS *

• 3.5 Usos do solo complementares à HIS

3.2 Vinculação das ZEIS ao uso habitacional de interesse social

• De acordo com a experiência de municípios que já aprovaram as ZEIS de vazios, a vinculação ao uso habitacional de interesse social varia entre 50 e 80% podendo ser aplicada :

• à área do terreno

• À área passível de ser edificada no terreno de acordo com o coeficiente de aproveitamento aplicável.

3.3 Definição básica de HIS

• É necessário definir (1) qual tipo de moradia será produzido e (2) a quem esta moradia se destina.

• A maioria dos municípios que já regulamentou esta questão a definição de HIS foi estabelecida mediante a articulação: – Do padrão da moradia caracterizado por área útil (i.e min 30 max

50m2), numero máximo de um banheiro e de uma vaga de garagem. – Da faixa de renda das famílias beneficiárias, estabelecidas até o

máximo de 6 s.m. (sendo que 84% do déficit habitacional é até 3 s.m. e 6,5 de 3 a 5s.m.)

– O município pode ainda regulamentar o preço máximo das unidades e as condições de comercialização. OBS. MCMV: R$45.000 para apto e R$41.000 para casa na modalidade de 0 a 3 s.m.

3.4 Normas especiais para produção de HIS

• Enorme distância entre o padrão urbanístico resultante da aplicação da legislação com o padrão existente nos assentamentos precários.

OBS ver exercício grupo 01.

• Necessidade de disciplinar um padrão intermediário para reduzir o custo da produção de HIS, e ampliar a oferta de moradia digna regularmente inserida no espaço urbano, e atendida por infra-estrutura e serviços.

3.4 Normas especiais para produção de HIS

• As normas devem contemplar: • Para lotes individuais Dimensões mínimas e máximas dos lotes / Testada dos lotes

• Para conjuntos habitacionais Dimensão máxima do terreno / Número máximo de unidades / Área mínima e

máxima da quota parte do terreno por UH

• Características do Sistema Viário • Infra-estrutura mínima a ser exigida do loteador • Porcentual de áreas públicas • Áreas não edificáveis (legislação ambiental) • Condições de ventilação, insolação, salubridade, recuo,

abertura, pé direito, captação de água pluvial. • Gabarito • Vagas para estacionamento • Condições para uso não habitacional

Como uma ZEIS se torna oferta de HIS?

Passo 4 Articulação dos instrumentos de política urbana com as ZEIS

4.1 Mecanismo de incentivos:

a)Transferência do direito de construir - facultar ao proprietário do imóvel que doarem integralmente seus

imóveis ao poder público.

b)Operação Urbana Consorciada

c) Consórcio Imobiliário

- o proprietário transfere ao poder público o seu imóvel e após a

realização das obras recebe unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas.

d) Outorga Onerosa do Direito de Construir (solo criado)

- isenção do pagamento da outorga para empreendimentos de HIS.

Passo 4 Articulação dos instrumentos de política urbana com as ZEIS

4.2 Instrumentos de indução:

a) Parcelamento, edificação e utilização compulsórios Deve ser previstas a aplicação do instrumento nas ZEIS vazias tendo em vista

que tendo em vista a urgência de medidas que facilitem as condições de acesso à terra urbanizada.

b) Direito de Preempção e desapropriação Desapropriação por utilidade publica ou interesse social mediante previa e

justa idenização em dinheiro está prevista desde 1941. A disponibilidade de recursos é um sério entrave.

Direito de preempção confere ao poder publico preferência na aquisição do imóvel urbano que esteja sendo comercializado entre particulares.

Déficit Habitacional

• Déficit habitacional básico de 122.988 unidades na RMF. • Déficit de 77.625 unidades em Fortaleza • Destes 85% refere-se à co-habitação, 2,5% domicílios

improvisados, e 12,5% rústicos Déficit habitacional Fortaleza por faixa de renda

Porque não estamos produzindo habitações nesta proporção?

faixa de renda 0-3 sm 3 a 5sm 5 a 10sm

mais de 10sm

percentual do deficit total 80,28% 9,78% 6,58% 3,37%

Caracterização sócio-econômica do Bairro Cajazeiras

• Área: • Área destinada a preservação ambiental (PDP2008): • Domicílios: 2454 • Pop residente : 8646 • Apartamentos: 4852 Casas: 3653 Cômodos:95 • Domicílios em setores subnormais: 0,0 • Densidade: • Renda Nominal Mensal do Chefe de família (media): • Media moradores por domicilio: 3.5 • Acesso a infra-estrutura: • Fácil acessibilidade • Poucos equipamentos comunitários • Malha viária: Loteamentos descontínuos vinculados em sua maior parte à avenida

Paulino Rocha • Topografia: grande porção do território com cotas baixas e pouca declividade

Evolução áreas ambientalmente protegidas

Área protegida PDP 2009 Área protegida PDDU 1992

ZEIS Cajazeiras

ZEIS X Loteamentos

O trabalho – ETAPA 02

2ª Etapa –Elaboração do programa de necessidades e plano de intervenção

Durante esta etapa o aluno será capacitado a elaborar um texto apresentando com clareza quais os pontos de partida eleitos para o projeto e por que. O texto deverá conter um discurso argumentado criticamente, caracterizando o objeto de intervenção – A GLEBA – a partir de uma aproximação teórica. Deverá traçar as diretrizes do projeto vinculadas às pautas de análise e aos argumentos prévios. Terá como elemento fundamental o programa de necessidades do projeto a ser conduzido na etapa posterior.

A fim de capacitar o aluno para conduzir tal tarefa, o conteúdo desta etapa incluirá:

- O modo de produção do espaço urbano brasileiro.

- Os instrumentos indução do desenvolvimento equilibrado com ênfase nas zonas especiais de interesse social (ZEIS).

- As normas urbanísticas para habitação de interesse social.

- O perfil da demanda habitacional de Fortaleza.

- As intervenções públicas em urbanização de favelas e projeto de habitação de interesse social.

- Pesquisas de obras análogas no sentido de aumentar o repertório do aluno. É importante que o estudo de obras análogas se dê tanto em revistas especializadas, como na produção imobiliária local.

O trabalho – ETAPA 02

• Definir: Dupla, Área terreno (6ha)

• Texto: condicionantes para a intervenção (memorial descritivo)

• Programa da intervenção: – Quantidade de UH / Densidade – Hierarquia viária – Tipologias habitacionais – Localização e dimensionamento equipamentos

comunitários, áreas livres, áreas comerciais.

O trabalho – ETAPA 02

• MORETTI, R. de S.. Normas urbanísticas para habitação de interesse

social: Recomendações para elaboração. São Paulo: Finep/ IPT/ Ministério do Planejamento. Governo Federal, 1997.

• MARTINS, M. L. R. Moradia e Mananciais: Tensão e Dialogo na Metrópole. São Paulo: Fauusp / Fapesp, 2006.

• Concurso Caixa –IAB : http://www.iabdf.org.br/premiocaixaiab/resultados.html

• Concursos diversos: http://www.vitruvius.com.br/institucional/institucional.asp

• Bienal Lisboa 2008 http://www.ideasbiau.es/biau2008/16-galeria.html