Projeto Cingapura da Prefeitura de São Paulo: o Conjunto Habitacional Zaki Narchi

Priscila Maria Santiago Pereira Orientador: Prof. Dr. Alex Kenya Abiko

Universidade de São Paulo - Departamento de Engenharia de Construção Civil – Engenharia de Contrução Civil e Urbana

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Projeto Cingapura da Prefeitura de São Paulo: o Conjunto Habitacional Zaki Narchi

RESUMO

O presente trabalho tem como objetivo identificar os aspectos positivos e

aspectos negativos na implantação do Programa PROVER (Programa de Verticalização de Favelas do município de São Paulo) na primeira favela contemplada pelo programa, hoje conhecido como Conjunto Zaki Narchi.

Como primeira favela contemplada pelo Programa de São Paulo, que

visava urbanizar favelas através da edificação de conjuntos verticais, esse conjunto pode ser considerado como projeto-piloto e é através da análise dos erros e acertos de sua implantação que novas implantações poderão ser melhor elaboradas.

É apresentado um breve histórico da favela Zaki Narchi, a descrição das

etapas da implantação do programa na favela, dados sobre a localização do conjunto habitacional na malha urbana, um levantamento dos custos desse empreendimento, a situação fundiária do terreno e uma análise desse tipo de intervenção.

The Cingapura Project of the City of São Paulo: The Zaki Narchi Complex

ABSTRACT

The present work has the objective of identifying the positive and

negative aspects of the implementation process of the PROVER Program (Shanty Towns’ Program for Verticalization ,in the city of São Paulo) in the first shanty town verticalized through this program, known today as the Zaki Narchi Complex.

As the first shanty town verticalized through this program in São Paulo, that has the objective of urbanizing the squatter building a verticalized complex, it can be considered as a prospective project, and with the analysis of the mistakes and the right things done during its implementation, new ones will be better worked up.

A brief historic of the Zaki Narchi shanty town is presented, with a description of its implementation stages in the squatter, the data about the location of the complex in the urban area, a cost analysis of the project, the land ownership issue regarding this type of intervention.

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1. INTRODUÇÃO

O déficit habitacional no Brasil, baseado no Censo Demográfico do IBGE

de 1991, é de 4.988.371 unidades habitacionais, considerando-se aqui somente a necessidade de construção de novas unidades, seja devido à precariedade das construções ou em virtude de terem sofrido desgaste da estrutura física, devendo ser repostas ou, ainda, devido à coabitação familiar (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 1995).

Em São Paulo, a pesquisa realizada pela FIPE para a Superintendência

de Habitação Popular (HABI) da Secretaria de Habitação da Prefeitura de São Paulo (SEHAB - PMSP) e emitida em um relatório gerencial em maio de 1995 revelou que o número de moradores em favelas no município de São Paulo era de 1.901.892, ou seja, 19,4% da população paulistana recenseada pelo IBGE em 1991, que era de 9.801.000 habitantes.

Visando propiciar melhores condições de vida à população moradora nas favelas, situadas, muitas vezes, em áreas degradadas, alguns programas foram propostos ao longo dos últimos 20 anos no município de São Paulo. A maioria destes programas era voltado para a urbanização das favelas, com implantação de água, luz, energia elétrica e coleta de lixo. Mais recentemente, optou-se pela substituição dos barracos pela edificação de conjuntos verticais nas favelas.

O objetivo geral do presente trabalho é identificar os aspectos positivos e

aspectos negativos na implantação do Programa PROVER (Programa de Verticalização de Favelas do município de São Paulo) na primeira favela contemplada pelo programa, hoje conhecido como Conjunto Zaki Narchi.

Partindo de uma revisão dos critérios de intervenções adotados por

diversos órgãos e agências (HABITAT, SEPURB e BID) objetivando melhorar a qualidade de vida da população de baixa, verificou-se quais critérios foram atendidos na implantação do programa PROVER (ou Projeto Cingapura) na favela Zaki Narchi.

Não existe um único modelo de intervenção em favelas que seja o ideal

para ser implantado em larga escala. É preciso ter em mente, quando se fala em dar acesso à habitação, que isto não se resume à casa (confortável, segura e salubre), mas que também deve haver uma integração desta com o entorno (ABIKO, 1995). Os critérios apresentados pelo HABITAT, Agência das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos (HABITAT apud ABIKO, 1995) para se considerar uma habitação como adequada são: • deve oferecer proteção, não ser úmida ou inabitável e ser culturalmente

aceita. • deve garantir segurança física aos seus ocupantes, sendo um local seguro

e saudável para viver. • deve contar com os serviços essenciais voltados para a saúde, o conforto e

a nutrição – abastecimento de água e esgoto, coleta de lixo, serviços de

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lavanderia, cocção e armazenamento de alimentos, além do acesso a serviços públicos, como bombeiros e ambulâncias, por exemplo.

• deve ser acessível a um custo compatível com as demais necessidades básicas das pessoas.

• deve ter localização adequada, permitindo o acesso a emprego, serviços de saúde, escolas e demais serviços sociais.

• deve garantir segurança de posse e segurança legal.

No Relatório Brasileiro encaminhado pela então Secretaria de Política Urbana (SEPURB) à 2ª Conferência das Nações Unidas para os Assentamentos Humanos, Habitat II, considerou-se como impacto positivo no melhoramento do habitat das pessoas os seguintes itens (Sepurb apud BONDUKI, 1997) : • redução da pobreza e geração de emprego; • redução da contaminação e/ou melhoramento da salubridade ambiental; • acesso à terra, à habitação e aos serviços urbanos; • regularização fundiária, integração urbana e melhoria de assentamentos

informais de baixa renda; • ampliação da cobertura do saneamento em geral; • melhoria dos serviços de transporte público e/ou da segurança do trânsito; • recuperação de áreas degradadas; • prevenção a desastres naturais; • melhores oportunidades às crianças, às mulheres, aos idosos e aos

deficientes.

No contrato celebrado entre o BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) e a SEHAB (Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano do Município de São Paulo) para financiamento de parte do programa habitacional PROVER (fases 2 e 4 do programa), foram definidos “marcos lógicos ” para melhoramento em favelas, marcos estes que orientam os principais objetivos a serem atingidos com a implantação do programa habitacional e indicam o que deve ser avaliado no programa. Baseado-se nestas metas, a SEHAB definiu os temas que seriam abordados na pesquisa de monitoramento do Projeto Cingapura.

Segundo a definição do BID, a meta principal a ser atingida com a implantação do programa era: “Melhorar a qualidade de vida de 11.000 famílias que vivem em favelas no município de São Paulo, resgatando a cidadania e melhorando o seu modo de vida.”

Para verificar se os objetivos foram alcançados, foram definidos os indicadores e as medidas de verificação abaixo apresentadas.

Indicador: Número de pessoas que passam a ter acesso aos serviços

públicos e habitações regularizadas. Medidas de Verificação:

- Registro e investigação de campo. - Cadastramento das famílias por favelas que receberam intervenção. - Cumprimento satisfatório das etapas de implantação de uma favela.

Premissas: - Aprovação de lei que permita conceder a posse dos terrenos.

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- Adequação dos serviços da Sabesp (água e esgoto) e Eletropaulo (energia elétrica).

- Adequação dos serviços da PMSP (coleta de lixo).

Os objetivos mais específicos previstos eram: I. Acesso ao saneamento básico e aos serviços públicos

básicos: água, esgoto, energia elétrica e coleta de lixo. Indicadores:

- Índice de pagamento pelos serviços públicos. - Número de ligações domiciliares - água, esgoto e luz. - Coleta de lixo.

Medidas de Verificação: - Número de contas : Sabesp e Eletropaulo. - Programação e execução dos projetos de cobrança das empresas de coleta

de lixo. Premissas:

- Êxito no plano de ação social; participação comunitária. - Pagamento dos beneficiários pelos serviços públicos prestados. - Disposição do lixo em lugares de coleta.

II. Garantia da propriedade dos imóveis, oferecendo financiamento e subsídios aos diferentes níveis de renda de beneficiários.

Indicadores: - Número de contratos de concessão de uso e títulos de propriedade

definitiva (apartamentos e lotes). - Número de contratos de financiamento. - Número de empréstimos em massa.

Medidas de Verificação: - Registro de imóveis. - Expedição de IPTU. - Registro dos contratos na COHAB/SP.

Premissas: - Aprovação de lei que permita a regularização. - Agilidade na tramitação dos processos de regularização: desafetação das

áreas e autorização de venda dos imóveis.

III. Estímulo à organização social e participação da população beneficiária, promovendo a cidadania.

Indicadores: - Número de associações comunitárias. - Número de famílias beneficiadas com documentação regularizada. - Número de condomínios formalizados.

Medidas de Verificação: - Sistema de informação de rotina estabelecidos no Plano de Ação Social.

Premissas: - Aderência dos habitantes aos programas propostos.

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2. VERTICALIZAÇÃO DE FAVELAS, LOCALIZAÇÃO E INSERÇÃO

URBANA

Urbanizar favela significa a transformação de um determinado espaço. Implica na introdução de novos serviços, o que representa novos custos e novas formas de apropriação e uso destes espaços pelos moradores. “Num sentido mais amplo, a urbanização de favelas representa a inclusão destes locais na cidade oficial ou legal, ou ainda, a ampliação da cidadania das populações que ali habitam” (MARICATO et al, 1999).

Segundo ROMÉRO et al (1999) “já não há como transferir as unidades insalubres para outras localidades, por vezes longe dos empregos disponíveis para sua população. A política habitacional, face a esta constatação, transforma-se e passa a respeitar os assentamentos humanos existentes e a programar melhorias, procedendo então à reurbanização de cortiços e mesmo de favelas”.

A mesma posição é defendida por BONDUKI (1993) a respeito das favelas : “A solução mais viável é sempre a urbanização. No entanto, quando o assentamento é muito denso e bem localizado, não havendo área para desadensá-lo e viabilizar a urbanização, a opção é a edificação de um conjunto vertical.”

No caso de edificação de conjuntos verticais, entretanto, alguns aspectos importantes precisam ser analisados.

O fato de morar em unidades verticais exige um entendimento de divisão de espaços e uma aceitação de diferenças que não se faziam notar na moradia horizontal. É preciso aprender um novo hábito de viver em comunidade, exercendo seus direitos e respeitando o do próximo.

“O ato de morar demanda um esforço considerável em termos de se

adquirir, na prática, uma educação social e ambiental, pedindo mudanças de comportamento em prol da construção de uma comunidade em que cada membro usufrua das vantagens oferecidas em seu conjunto habitacional e ao mesmo tempo, contribua para a manutenção das qualidades ambientais de seu entorno, criando sua própria cultura” (ROMÉRO et al, 1999).

Daí a grande importância do trabalho social na preparação destas

pessoas para viverem em um condomínio, respeitando e cuidando também das áreas coletivas, assim como é importante as definições dos aspectos legais da habitação, visando conferir aos moradores responsabilidade pela preservação de seu próprio patrimônio.

Além do aspecto social da diminuição da segregação espacial com populações de baixa renda vivendo em áreas mais centrais, diminuição com gastos de transporte, um outro aspecto a ser salientado refere-se ao aproveitamento da infra-estrutura existente nestas regiões, contrapondo-se à posição mais antiga de levar a infra-estrutura a pontos cada vez mais distantes.

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Este aumento no potencial de aproveitamento do solo, otimizando também a infra-estrutura é uma questão importante em cidades como São Paulo, onde o custo do solo urbano é elevado (ABIKO, 1995).

MASCARÓ (1989) ao analisar o desenho urbano e custos de

urbanização, detecta que o custo de urbanização depende pouco da capacidade das redes, mas que o mesmo cai na medida em que a densidade de ocupação aumenta.

MORETTI (1993), ao definir critérios de urbanização para

empreendimentos habitacionais, conclui que densidades muito baixas significam um sério ônus para os custos das redes e para a infra e superestrutura geral das cidades, sugerindo o estudo de formas de ocupação que combinem densidades relativamente altas com edificações evolutivas, descartando a indicação de habitação verticalizada de forma generalizada para populações de baixa renda, justamente pelo fato destas não poderem ser ampliadas.

A reflexão sobre todos estes aspectos relativos à intervenção em

favelas, principalmente aquelas localizadas em áreas privilegiadas no tecido urbano, ajudam a entender a importância de pesquisas que propiciem dados dessa população mais carente, bem como a importância de conhecer mais profundamente algumas dificuldades (nem sempre citadas) na implantação de programas habitacionais.

3. PROGRAMA DE VERTICALIZAÇÃO DE FAVELAS EM SÃO PAULO

Em 1993 teve início no município de São Paulo a implantação do Projeto

Cingapura ou PROVER – Programa de Verticalização de Favelas, que pretendia atender, ao final de 72 meses, meio milhão de pessoas, ou seja, 92 mil famílias, através da construção de 30 mil unidades habitacionais e melhorias urbanísticas para 62 mil famílias, atingindo no total 243 núcleos de favelas.

O critério previsto para escolha das favelas a serem atendidas era (KRAHENBUHL, 1996):

• Favelas localizadas em áreas públicas • Favelas com maior nível de adensamento por m². • Locais onde os habitantes já haviam consolidado sua ocupação • Onde havia grande número de barracos em áreas de risco • Possibilidade de integração com a vizinhança • Não constituíam obstáculos para a execução de alguma obra

pública. • Possibilidade de atendimento da infra-estrutura

Foram construídas até o momento 13.456 unidades habitacionais através do Programa Cingapura.

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A edificação do Conjunto Zaki Narchi (ou favela Boa Esperança, como era chamada a favela) foi licitada com outras favelas do lote 1 da 1ª fase do Programa Cingapura.

4. O CONJUNTO HABITACIONAL ZAKI NARCHI

A opção por estudar esta favela deveu-se ao fato da mesma ter tido os primeiros prédios inaugurados do programa citado, em dezembro de 1994, podendo ser considerada como projeto-piloto do Programa de Verticalização de Favelas.

A favela foi iniciada na década de 70 (provavelmente 1972, segundo lembrança de alguns moradores).

Posteriormente (entre 79 e 81) foram implantados água e luz na favela, com pagamento da tarifa mínima. Segundo alguns moradores, a grande vantagem da época da favela em relação à infra-estrutura, devia-se ao fato da conta vir individualizada. Com a edificação do conjunto vertical, a conta comum dos blocos propicia dificuldades, pois alguns moradores não querem pagar.

O esgoto, naquela época, era despejado no córrego que cortava a favela Nesta favela, segundo dados iniciais de arrolamento de 1994 que constam no relatório SEHAB/HABI/DUCTOR de 01/94, havia 720 famílias, num total de 2.874 pessoas, morando em 684 domicílios.

Do total de 684 domicílios, 97% eram domicílios próprios. Os domicílios de alvenaria, entretanto eram apenas 5,70%. Domicílios de madeira perfaziam um total de 93,71%. Domicílios híbridos 0,58% e 0,01% não foi informado. Havia 15 sobrados (2,19%) e 29 locais de comércio, sendo 2 simples e 27 pontos de comércio junto com a moradia. 78,65% dos domicílios tinham banheiro.

O Conjunto Zaki Narchi está localizado na Av. Zaki Narchi, nº 626, entre

o Córrego do Carandiru e a rua Antônio dos Santos Neto, bairro Carandiru, Administração Regional Santana.

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FIGURA 1 – Localização do Conjunto Habitacional Zaki Narchi

Está a uma distância de 5Km do centro da cidade (Praça da Sé). É composto por 35 prédios de 5 andares, 4 apartamentos por andar

(total de 700 apartamentos). Os apartamentos são de 2 dormitórios, com área de 41,78 m² e área total de 45,88 m². Neste conjunto estão instaladas 700 famílias .

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FOTO 1 – Vista do Conjunto Habitacional Zaki Narchi O conjunto encontra-se inserido numa Z8 – Zona Especial, sendo

permitidas as seguintes construções : conjunto residencial; comércio varejista diversificado; serviços diversificados ( agências, ambulatórios, postos de saúde); instituições diversificadas (escolas, clubes, clínicas); instituições especiais ( faculdades, cultos e lazer) e usos especiais ( velório, usinas, gás).

Conforme consta no relatório - diagnóstico do atendimento escolar para

as favelas do projeto Cingapura, a população da favela Zaki Narchi estava plenamente atendida para o ensino do 1º grau, existindo, no entanto, uma demanda não atendida para a pré-escola.

Existem nas imediações da favela, 21 pontos de saúde, considerando os públicos e privados, conforme mapeamento fornecido pela SEHAB .

O supermercado mais utilizado pelos moradores fica a menos de 1km de

distância, mesma distância do shopping-center mais próximo.

O Conjunto está em situação privilegiada em relação ao transporte : há uma estação de metrô ( estação Carandiru ) situada entre 500 e 1.000 metros do conjunto e a estação Tietê e o terminal rodoviário estão entre 1.000 a 2.000 metros deste Conjunto. Há uma grande oferta de ônibus na região, passando 18 linhas de ônibus a menos de 100 metros do conjunto com destino ao Pari, Metrô Belém, Centro Empresarial, Jardim Paulo VI, entre outros. Na avenida próxima, Otto Baumgart, passam mais 3 linhas de ônibus. Além disso, o terreno na região é bastante plano, o que facilita o deslocamento mesmo a pé.

Atualmente, no Conjunto Zaki Narchi, o lixo é concentrado em

contêineres na entrada de cada bloco e ficam fechados. A coleta de lixo é

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responsabilidade do Departamento de Limpeza Urbana (LIMPURB) e ocorre 3 vezes por semana. Cada bloco é responsável pela colocação do lixo nas lixeiras externas.

A limpeza interna do conjunto habitacional, anteriormente feita por 2

moradores contratados pela Associação dos Moradores e pagos mediante a contribuição de R$0,50 de cada apartamento, foi suspensa e atualmente a limpeza é feita 2 vezes por semana por faxineira da SEHAB.

A reparação da infra-estrutura, quando necessária, é feita pelos moradores. Eventualmente, entretanto, é solicitado a intervenção da PM, como no caso de entupimento da rede de drenagem.

A localização central do conjunto propicia uma iluminação pública

favorável. Em entrevista com alguns moradores do conjunto a questão da

drenagem pareceu não ser um problema enfrentado pelos moradores do conjunto de forma diferente do restante da cidade. Com chuvas muito fortes, a quadra do conjunto fica alagada, mas o escoamento é rápido.

As ruas ao redor do conjunto são pavimentadas e a frente do conjunto

está voltada para uma grande avenida (Zaki Narchi) pavimentada.

Foi executado no conjunto um play-ground com brinquedos em madeira pintada, que devido à falta de manutenção acabou deteriorado, tendo de ser substituído por 2 vezes. Atualmente, os brinquedos necessitam de reparos e manutenção e a areia do tanque de areia é completamente suja. Mas a área de estacionamento parece ser o local preferido para as brincadeiras.

Entre carros semi-desmanchados e carros de moradores, as crianças brincam como se estivessem num parque.

As 3 quadras do conjunto (2 quadras cimentadas - para voleibol, futebol de salão e basquete e 1 quadra de terra batida) são bastante utilizadas.

A aproximadamente 100 metros do conjunto está o prédio da polícia DEPATRI.

Porém, no Conjunto Zaki Narchi, praticamente não há fronteira entre os prédios e a avenida, existindo apenas alambrado, há várias entradas e não existe portaria, o que dificulta a questão da segurança no conjunto.

Pela própria localização central, há próximo ao conjunto vários equipamentos de comunicação. A menos de 1.000 metros, no Shopping Center próximo ao conjunto, há correio e telefone. Nos apartamentos do conjunto também foram instalados telefones por iniciativa dos próprios moradores.

Na única pesquisa de monitoramento do programa realizada no conjunto

pela empresa Diagonal Urbana Consultoria S/C Ltda, houve predominância de satisfação dos moradores com o item “saneamento básico, limpeza, higiene, saúde, ausência de insetos e ratos”, sendo substituída algumas vezes pelo item “ter endereço, moradia mais digna”. A satisfação dos moradores com a limpeza também foi detectada na pesquisa desenvolvida pelo Departamento de

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Engenharia de Construção Civil da USP em convênio com a FINEP, sobre os novos modelos de oferta de habitação no Brasil, mais especificamente na Região Metropolitana de São Paulo, e na qual um dos conjuntos analisados é o Conjunto Zaki Narchi.

Ainda segundo o relatório de monitoramento do programa, as

reclamações mais comuns, do tipo “Barulho, bagunça, falta de respeito entre os moradores” estão em falas do tipo: “vizinho ouve som alto até meia-noite” e “alguns moradores não respeitam as regras, quebram tudo”, sugerindo uma mudança de hábitos destes moradores que, na moradia anterior não se preocupavam com aspectos relacionados ao convívio social coletivo e respeito entre os vizinhos e agora reclamam daqueles que não colaboram com a melhora do convívio. Esta é também a principal reclamação em todos os outros conjuntos da fase I.

A principal causa desta insatisfação pode estar relacionada ao fato de não ter havido o trabalho social necessário para preparar estas famílias para viverem em condomínio. Note-se que estas dificuldades, relacionadas à dificuldade nos relacionamentos condominiais, são enfrentadas por qualquer morador de apartamento.

A pesquisa de monitoramento também solicitou aos moradores

sugestões de melhoria no conjunto implantado. As sugestões mais citadas foram sobre “melhorar a segurança no conjunto/bloco” e remetem, segundo o relatório, à sugestões que servem para todos os empreendimentos da Fase 1 do Projeto Cingapura, de cercamento do empreendimento, instalação de portão eletrônico no bloco, construção de posto policial nas proximidades e retirada de traficantes e usuários de drogas do empreendimento.

A ausência de muros de fecho em grande parte dos empreendimentos da fase I revela-se como principal preocupação relacionada à segurança, especialmente porque sem o cercamento a área do empreendimento passa a ficar vulnerável, podendo ser território livre para a circulação de pessoas estranhas que passam a se utilizar do estacionamento e até mesmo a entrar nos prédios.

A sugestão de “Melhoria da infra-estrutura e serviços do entorno” (

segundo item mais citado) dizem respeito ao acesso a serviços próximos ao empreendimento, principalmente construção de creches, escolas e postos de saúde, além da presença de bancos, padarias e supermercados; engloba também a instalação de telefones comunitários, a melhoria a acesso ao transporte público; construção de estacionamento/garagem e asfaltamento das áreas externas, instalação de iluminação nestas áreas e remoção do esgoto a céu aberto nas cercanias do empreendimento. “São demandas e sugestões que remetem justamente ao direito e acesso aos serviços básicos, essenciais para o resgate da cidadania objetivado pelo programa “, conforme cita o relatório.

O quarto item mais citado como sugestão, logo após a sugestão de

“melhorar a união/ organização dos moradores”, foi “Melhorar o projeto do bloco/apartamento” e aparece em falas como : “Colocar piso nas escadas e vidros nas janelas”, “Prefeitura deveria ver o tamanho da família para então

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designar o apartamento”, “Que os apartamentos sejam entregues com pintura e piso” e “Mudar a planta, principalmente da cozinha”. Verifica-se, segundo o relatório, uma preocupação que não se resume a ter uma moradia, mas um local com condições de ser habitado confortavelmente. 5. IMPLANTAÇÃO DO EMPREENDIMENTO

A execução da obra no Conjunto Zaki Narchi, assim como em todos os

empreendimentos do programa, iniciou-se com a definição das etapas construtivas. Em seguida, iniciou-se a construção de moradias provisórias e transferência da primeira parte dos moradores para tais moradias. Foi efetuada então, a limpeza desta área, com demolição dos barracos e a terraplenagem .

Na fundação utilizou-se estacas de concreto até 22 e 35 toneladas . A construção das edificações foi feita em alvenaria de bloco estrutural,

reforçadas por armaduras para travamento horizontal e, com lajes de concreto e cobertura de telha cerâmica sobre estrutura de madeira. O revestimento externo foi executado em tinta látex acrílico sobre massa única.

Foi feita então a infra-estrutura : água, esgoto, drenagem e pavimentação. Em seguida, o paisagismo, rede elétrica e telefonia.

Concluídas as primeiras 20 unidades, em dezembro de 1994, os primeiros moradores foram então transferidos das moradias provisórias para o prédio e o processo todo foi reiniciado em outra área .

O córrego que cortava toda a favela foi canalizado. Foram executadas 3 quadras de esporte (para voleibol, futebol de salão

e basquete) e instalados os brinquedos do play-ground (escorregador e balanço).

Devido à complexidade da obra, a entrega das últimas 120 unidades ocorreu em dezembro de 1996.

Durante o processo de arrolamento dos moradores das favelas e implantação dos projetos da Fase I do Programa Cingapura ( fase na qual o Conjunto Zaki Narchi se insere), o acompanhamento social ficou a cargo dos técnicos da SEHAB - desde a favela até a mudança para os prédios. Conforme informações fornecidas pelos moradores entrevistados, houve um trabalho social intenso antes da mudança para o conjunto habitacional. Os técnicos da SEHAB explicavam para os moradores como ocorreria a verticalização e estavam presentes na favela durante o processo.

Antes de cada grupo se mudar para os apartamentos, decidia-se entre eles (com a orientação dos técnicos da SEHAB) se os apartamentos seriam sorteados ou escolhidos por eles. De qualquer forma, desde aquela época, os apartamentos do térreo eram destinados preferencialmente, à famílias com deficientes físicos, idosos ou famílias com crianças menores. 6. CUSTO DO EMPREENDIMENTO

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Conforme valores fornecidos por HABI, os custos envolvidos no Conjunto Zaki Narchi, foram : TABELA 1 – CUSTOS DO EMPREENDIMENTO Itens Mês

base Valor

Contratual com

aditivos R$

Valor atualizado

global - Dez/99

R$

Valor por unidade

habitacional - atualizado

Dez/99 R$

Valor global - Dez/99 US$ (1)

Valor por unidade habita-cional - Dez/99 US$ (1)

Percen-tual em relação ao custo

total

Infra-estrutura condominial

Jun/94 2.433.842 4.072.305 5.817 2.201.245 3.144 24,7%

Edificação Jun/94 5.398.449 9.032.685 12.903 4.882.532 6.975 54,8% Fundação - estacas

Jun/94 530.868 888.249 1.268 480.134 685 5,4%

Alojamentos Jun/94 493.942 826.464 1.180 446.737 638 5,0% Transferência das famílias

Jun/94 25.108 42.011 60 22.708 32 0,2%

Inst./manut. do canteiro

Jun/94 581.491 972.951 1.389 525.919 751 5,9%

Projetos Jun/94 82.668 138.320 197 74.767 106 0,8% Outros Jun/94 164.002 274.408 392 148.329 211 1,6% SUB-TOTAL Jun/94 9.710.372 16.247.395 23.210 8.782.376 12.546 98,6%

Acompanha-mento social

Dez/96 157.950 222.938 318 120.507 172 1,3%

TOTAL 16.470.334 23.529 8.902.883 12.718 100%

Fonte: Quadro comparativo de Orçamento/Licitação/Contrato – Fase I / Lote I – Zaki Narchi – SEHAB/HABI (1) Adotado o Dólar Americano oficial médio mensal como referência monetária

O item OUTROS apresentado no quadro refere-se a serviços que não foram previstos inicialmente, mas se fizeram necessários com o transcorrer dos trabalhos, tais como: manutenção do canteiro de obras, limpeza ou pintura extra em inauguração, etc.

Encontra-se ainda em fase de estudo e discussão na SEHAB a definição sobre quais os custos seriam repassados aos mutuários. Em princípio entrariam: • Projeto • Infra-estrutura condominial (interligação entre a infra-estrutura externa ao

conjunto e os prédios, compreendendo instalação hidro-sanitária e elétrica) • Terraplenagem • Edificação • Trabalho social • Gerenciamento (Percentual em torno de 10% do valor do empreendimento).

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O custo de serviços executados no conjunto habitacional que não façam parte do contrato com a SEHAB, provavelmente não serão repassados aos mutuários. Assim, a canalização do córrego executada no conjunto não deverá ser computada nos custos do empreendimento.

O item terreno, onde está implantado o Conjunto Zaki Narchi foi desapropriado 2 vezes e em outras ocasiões recebeu melhoramento viários. Naturalmente houve investimento público na área, porém antes da implantação do Conjunto Habitacional. Caberia a esta população pagar pelo terreno? Esta questão não foi definida.

Na gestão anterior foi elaborada uma Proposta de Comercialização do PROVER e aprovada pelo BID (financiador das fases 2 e 4), na qual a comercialização das habitações seria com valores baseados na média do preço de mercado do produto. O valor da avaliação seria o valor médio da avaliação dos empreendimentos, por tipologia. O valor médio foi calculado pela média ponderada das avaliações efetuadas pela empresa Amaral D’Ávila. Foram definidos também os valores de subsídio, equivalentes a US$8.000 ou R$13.600,00 e US$6.500 ou R$11.050,00 (1US$= R$1,70), os valores de financiamento e o prazo de financiamento de 300 meses (25 anos). A tabela a seguir apresenta como seria a comercialização para um apartamento de 2 dormitórios do Programa Cingapura, como são os apartamentos do conjunto habitacional da Zaki Narchi.

TABELA 2 – SIMULAÇÃO DA COMERCIALIZAÇÃO DO CONJUNTO ZAKI NARCHI PELO PREÇO DE MERCADO ALTERNATIVA 1 ALTERNATIVA 2 Valor de Mercado (US $) 20.040 20.040 Subsídio (US $) 8.000 6.500 Empréstimo (US $) 12.040 13.540 Prestação mensal 68,42 76,94 Prazo 300 meses 300 meses FONTE: NOTA TÉCNICA “Proposta de Comercialização do PROVER”

De acordo com a proposta de comercialização, aqueles moradores que não tivessem renda suficiente para assinar o Compromisso de Compra e Venda poderiam assinar o TPU Social ou optar pelo Aluguel ou Leasing, ou ainda seriam ofertadas outras soluções como outros empreendimentos do FMH (como o mutirão), alternativas mais baratas do Cingapura, empreendimentos da COHAB-SP, Lotes do Lote Legal mais financiamento de materiais do FMH ou financiamento de Cesta básica da CEF.

A atual administração, no entanto, ainda estuda a política de

comercialização a ser adotada para os empreendimentos do programa. 7. SITUAÇÃO FUNDIÁRIA

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A situação fundiária do terreno onde está implantado o Conjunto Zaki Narchi é extremamente complexa e a regularização não tem prazo previsto para ocorrer. O processo ainda não foi encaminhado à COHAB/SP (contratada pela SEHAB para efetuar a regularização fundiária dos empreendimentos do programa) para análise, pois a prioridade para regularização foi dada aos empreendimentos que tiveram financiamento do BID, excluindo-se assim todos os empreendimentos da fase 1.

O terreno onde hoje está implantado o conjunto habitacional era propriedade particular de Dona Eulália Dias da Silva Borges e iria ser loteado, tendo sido aprovada a planta de arruamento.

Em 14/05/56, a Lei Municipal 4.979 aprovou o plano de formação da Cidade Náutica, na Vila Guilherme.

Os imóveis atingidos pelo plano e contidos no perímetro nele foram então desapropriados por utilidade pública. O perímetro definido pelo plano atingia a quase totalidade do terreno de Dona Eulália. Ainda assim, existem 2 outros alvarás concedidos à D. Eulália, modificando o loteamento anteriormente aprovado.

Em 2/09/65, a Lei nº 6.712, aprova o plano de urbanização no 47º subdistrito de Vila Guilherme e revoga a Lei 4.979 (que criava a Cidade Naútica), mantendo apenas a via projetada de 40 metros de largura. É criada então a Avenida Zaki Narchi.

Em 06/03/74 o Decreto nº 10.919 declara de utilidade pública para fins de desapropriação bens imóveis necessários à execução do projeto de urbanização da várzea do Rio Tietê, elaborado pela EMURB. Este decreto engloba parte do local onde hoje se situa o Conjunto Habitacional Zaki Narchi. Este processo expropriatório aguarda expedição de Carta de Adjudicação para então ser levado à registro.

Em 28/06/74, através da Lei 8.079, é aprovada a primeira etapa do plano

de reurbanização da Zona Leste nos subdistritos de Vila Guilherme e Tucuruvi, a serem executados pela EMURB.

Em 17/06/85, através da Lei 9.910 é aprovado o plano de fixação de alinhamentos de trecho da Rua Antônio dos Santos Neto, no 47º subdistrito – Vila Guilherme, recebendo esta rua melhoramentos viários.

Ocorre que uma pequena faixa do terreno entre as duas desapropriações não foi sequer mencionada e não faz parte da rua construída, não estando definido, portanto, o domínio desta área. O processo, portanto, aguarda parecer do Departamento de Patrimônio (PATR, da Secretaria dos Negócios Jurídicos), para definição dos limites dos terrenos que são da PMSP. Caberá ao PATR verificar em Cartório em nome de quem está registrada esta área não citada. Somente após essa definição de domínio é que se poderá proceder aos trâmites legais para averbar o empreendimento. Portanto, o processo de comercialização das unidades só poderá ocorrer após estas definições legais e transferência do terreno e edificação para a COHAB/SP, que é quem vai comercializá-los.

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8. COMÉRCIO No 1º Relatório Social de Pós-uso, envolvendo o Conjunto estudado, foi feita uma listagem de 30 comércios que solicitavam à Prefeitura possibilidades de resolução. As solicitações envolviam, na sua grande maioria, permissão para venda de gêneros alimentares como doces, cachorros-quentes, salgados, etc. Mas havia também solicitação para instalação de salão de cabeleireira, barbearia, eletrotécnica, conserto de roupas, entre outros.

Embora o decreto que regulamenta os EHIS (Empreendimentos

Habitacionais de Interesse Social), no seu artigo 6º admita o uso misto nas edificações multifamiliares dos empreendimentos habitacionais de interesse social até o limite de 10% da área construída para os usos não residenciais, não foram previstas e nem construídas áreas comerciais no conjunto. 9. ORGANIZAÇÃO DOS MORADORES

Cada bloco tem uma comissão por bloco, formada por síndico, secretário

e tesoureiro, eleitos pelos moradores do bloco. O Conjunto Habitacional, por sua vez, tem uma associação formada pela

Presidenta e mais 10 representantes dos moradores. Para efetuar a limpeza dos blocos foram formadas comissões de limpeza

do bloco, responsáveis pela limpeza do prédio. Em alguns prédios há uma escala entre os moradores para efetuar a limpeza. Em outros, moradores sem condição de pagar o condomínio são encarregados desta tarefa.

A taxa paga para água e luz do corredor fica em torno de R$ 18,00 por

mês. Em blocos com taxa condominial para alguns melhoramentos, este valor sobe para R$25,00 ou R$30,00.

As reuniões entre moradores e Comissão por bloco são realizadas a cada

3 meses (normalmente) e o assunto mais discutido refere-se ao pagamento das taxas do prédio.

Atualmente não estão sendo organizados cursos ou outros eventos para

os moradores. Quanto ao esporte, estão sendo ministradas aulas de boxe no salão que serve como centro comunitário para os moradores (antigo canteiro de obras).

10. CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente estudo procurou registrar a intervenção habitacional ocorrida na primeira favela contemplada pelo programa PROVER - Programa de Verticalização de Favelas do município de São Paulo, hoje conhecida como Conjunto Habitacional Zaki Narchi, visando identificar os aspectos positivos e negativos neste tipo de intervenção.

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Para o desenvolvimento do estudo optou-se por verificar se foram atendidos os parâmetros definidos pelo próprio BID para melhorar a qualidade de vida das pessoas que vivem em favelas no município de São Paulo:

I. Acesso ao saneamento básico e aos serviços públicos

básicos: água, esgoto, energia elétrica e coleta de lixo. Indicadores a serem analisados:

(a) Índice de pagamento pelos serviços públicos. (b) Número de ligações domiciliares de água, esgoto e luz. (c) Existência de coleta de lixo.

Os indicadores (b) e (c) foram verificados e plenamente atendidos, pois

todos os apartamentos do Conjunto Habitacional Zaki Narchi têm água, esgoto, energia elétrica e a coleta de lixo é feita regularmente (3 vezes por semana). O lixo do Conjunto é depositado em contêineres na entrada de cada bloco.

É importante salientar que nas 2 pesquisas realizadas no Conjunto Habitacional fica evidente a satisfação dos moradores com o saneamento básico, limpeza, higiene e consequentemente com a melhora na saúde.

Algumas considerações, no entanto, precisam ser feitas com relação ao

abastecimento de água no conjunto. É comum a reclamação de moradores pelo fato do pagamento da água não ser individualizado. Na mesma pesquisa de monitoramento já citada, a instalação de hidrômetros individuais como sugestão de melhoria aparece em 6º lugar. Esta é uma solicitação comum também aos outros conjuntos contemplados por este programa (edifícios de classes média e alta também não possuem hidrômetros individualizados, mas existe uma tendência de que isto ocorra no futuro).

Nos conjuntos habitacionais a serem licitados pela atual administração, já estão previstos os hidrômetros individuais. Nos conjuntos já construídos, segundo a SEHAB, estão sendo feitos estudos pela Sabesp para verificar a viabilidade desta alteração.

O indicador (a) - índice de pagamento pelos serviços públicos, que

poderia ser verificado através de pesquisa junto à Sabesp e Eletropaulo não foi contemplado neste estudo.

II. Garantia da propriedade dos imóveis, oferecendo

financiamento e subsídios aos diferentes níveis de renda de beneficiários.

Indicadores a serem analisados: (a) Número de contratos de concessão de uso e títulos de propriedade

definitiva. (b) Número de contratos de financiamento. (c) Número de empréstimo em massa.

Este item não foi atendido e não há uma data prevista para isso ocorrer. A comercialização do conjunto habitacional somente poderá ocorrer

após a regularização e aprovação do empreendimento e após fixadas as condições de financiamento e subsídios por parte da SEHAB.

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A regularização fundiária do terreno onde foi implantado o Conjunto Zaki Narchi aguarda definição junto ao Departamento Patrimonial sobre a propriedade de uma pequena faixa do terreno que não é citada nas 2 desapropriações que envolveram o terreno e não faz parte da rua construída posteriormente. Definida a propriedade da área em questão e dando prosseguimento aos trâmites legais para a regularização, será necessário ainda que o terreno mais a construção sejam transferidos para a COHAB-SP para que ela o comercialize.

Interessante observar que, na pesquisa de monitoramento citada anteriormente, a sugestão “liberar a escritura” aparece em 8º lugar, atrás inclusive das sugestões de “instalação de hidrômetros individuais” e de “melhoria da limpeza do conjunto”, fato que sugere que a garantia de propriedade dos imóveis não seja um fator que venha a aumentar a satisfação dos moradores do Conjunto ou também que, independentemente do fato de terem o título de propriedade dos imóveis, eles permanecerão no empreendimento.

É importante ressaltar que a solução de questões como o levantamento fundiário dos terrenos e definições claras de como seria a comercialização dos imóveis construídos já deveria ter sido estudada e definida ao ser adotada a premissa da permanência da população nos locais onde viviam.

III. Estímulo à organização social e participação da população

beneficiária, promovendo a cidadania. Indicadores a serem analisados:

(a) Existência de associações comunitárias. (b) Número de famílias com documentação regularizada. (c) Número de condomínios formalizados.

O conjunto habitacional estudado já tinha uma associação comunitária

desde a época da favela. Desde o início da implantação do Programa Cingapura, a Associação de Moradores sempre ajudou e contribuiu com o trabalho social, segundo consta no relatório da SEHAB com os dados de arrolamento da Favela Zaki Narchi.

Os itens (b) e (c) não foram atendidos. Como os moradores não são os proprietários dos imóveis, o condomínio ainda não foi formalizado, embora existam regras que orientam os moradores a viverem nesta nova condição.

O trabalho social foi desenvolvido junto à população visando prepará-la para viver em condomínio, bem como para gerir o empreendimento, conforme informações de assistentes sociais da SEHAB. No entanto, isto parece longe de ocorrer. Parece não estar claro para os moradores de quem é a responsabilidade pela manutenção do empreendimento. Por exemplo, o play-ground foi depredado duas vezes e continua sem manutenção. Em um condomínio formalizado, tal responsabilidade pela manutenção e preservação caberia aos moradores. Entretanto, no conjunto habitacional estudado, seja porque os apartamentos não foram comercializados ( e portanto os moradores não se sintam donos do imóvel) ou porque não há uma conscientização de que é preciso preservar o local onde vivem, tal fato não ocorre.

A limpeza interna do conjunto habitacional sendo realizada por funcionários da SEHAB é outro exemplo do que não poderia ocorrer num condomínio formalizado. Talvez um trabalho mais intenso no sentido de

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incentivar esta população a se responsabilizar pelo empreendimento poderia ser menos oneroso para o município ao mesmo tempo que promoveria a cidadania.

Outras considerações à respeito deste tipo de intervenção merecem ser

destacadas.

O custo deste Conjunto Habitacional ( R$ 23.529 por unidade), considerando-se a complexidade de implantação, encontra-se numa faixa compatível com os custos de outros conjuntos habitacionais, como pode ser visto pelo quadro abaixo, onde são apresentados os custos de conjuntos habitacionais promovidos por outros modos de provisão:

TABELA 3 – CUSTO DAS UNIDADES HABITACIONAIS DOS MODOS DE PROVISÃO DE PROVEDORAS PÚBLICAS (R$ / unidade habitacional)

Mutirão CDHU Mutirão Cohab-SP

Empreitada Global - CDHU

Plano Empresário –

Cohab-SP Área = 52,71 m² Área = 79,60 m² área = 45,00 m² Área = 43,00 m²

12.900 – sem infra

16.000 – com infra 7.424 – sem infra 19.628 – sobrado

23.130 - apto 22.417 – sem infra

25.361 – com infra FONTE: WERNA, Edmundo et al, 2001

A simples existência de área de lazer, como as quadras de esportes do

conjunto estudado, não garante melhor qualidade de vida e convivência comunitária. Como sugestão para um melhor aproveitamento de tais áreas, poderia se pensar numa aproximação entre orientadores capacitados de escolas da região para estimular as práticas esportivas e outras atividades que envolvam a comunidade.

A situação do conjunto habitacional em relação ao entorno é

extremamente favorável. Está bem servido por transporte público, por equipamentos de saúde e educação. Está também numa região com variedade, qualidade e facilidade de acesso aos serviços de abastecimento.

A localização do conjunto na malha urbana talvez seja um dos fatores que mais influenciem na satisfação dos moradores, aliada a 2 outros fatores citados na pesquisa de monitoramento: estarem residindo em habitações adequadas (sadia, segura, protegida, acessível e com instalações e comodidades básicas) que na pesquisa aparece como “moradia mais digna”, além de terem acesso ao saneamento básico e serviços públicos básicos: água, esgoto, energia elétrica e coleta de lixo, que na pesquisa aparece como “limpeza /higiene /saúde / saneamento básico/ausência de insetos/ratos/baratas”.

O estudo desta intervenção também aponta para o fato de que o modo

de provisão habitacional não deve ser o único parâmetro a nortear os programas habitacionais. A preocupação com um projeto bem elaborado e emprego de tecnologias que barateiem o custo das edificações devem ser

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constantes. Porém, em cidades como São Paulo, onde o custo da terra é muitas vezes a maior parcela do custo da moradia, a questão fundiária torna-se extremamente importante. Não se pode ignorar a verificação da viabilidade de regularização fundiária ao se conceber um programa habitacional.

Assim, após identificados os aspectos positivos e negativos neste tipo de

intervenção, especificamente no Conjunto Habitacional Zaki Narchi, pode-se dizer que foi uma intervenção habitacional bem sucedida. A implantação atendeu a principal premissa para intervenção em favelas que é possibilitar a permanência da população no lugar onde ela escolheu para viver, lugar que, no caso, é privilegiado em relação ao transporte coletivo, saúde, educação, equipamentos de comunicação e serviços de abastecimento, além de estar próximo ao centro da cidade. A opção pela verticalização, neste caso, surge como solução adequada, visto que, além de propiciar um melhor aproveitamento do solo urbano, permitiu a renovação das edificações que eram, na grande maioria (93,71%) de madeira. Possibilitou, assim, moradia mais adequada, acesso ao saneamento básico e coleta de lixo. Entretanto, os aspectos negativos ( falta da regularização fundiária e de um trabalho mais intenso de incentivo para que a população administre o empreendimento) precisam ser solucionados.

Outros pontos precisariam ser analisados em intervenções habitacionais

futuras como a previsão de áreas para o comércio já existentes na favela e a garantia da participação dos futuros moradores no processo de implementação do programa habitacional. Esta participação deveria ocorrer logo no início do processo de intervenção, sendo discutidas com os moradores as opções de moradia disponíveis para aquele local e o custo das habitações, as alternativas de projeto e definições de soluções para as áreas externas das moradias. O processo participativo pode trazer um maior envolvimento da comunidade, contribuindo para a melhoria na manutenção e no uso mais adequado das instalações, dos edifícios e do espaço público interno ao Conjunto.

11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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1992, EESC – USP, São Carlos, 1993 FUNDAÇÃO João Pinheiro - O déficit habitacional no Brasil. Centro de Estudos

Políticos e Sociais. Belo Horizonte, Fundação João Pinheiro, 1995. KRAHENBUHL, Lair A. S.. Cingapura - O Encontro de São Paulo com a

Cidadania , São Paulo, Ed. Bix Design Corporativo, 1996

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MASCARÓ, Juan L. - Desenho urbano e os custos de urbanização. Porto

Alegre, Luzzato, 1989 MORETTI, Ricardo de S. - Critérios para urbanização de empreendimentos

habitacionais, São Paulo, 1993, ( Tese de doutorado ), EPUSP ROMÉRO, Marcelo et al. - Procedimentos metodológicos de APO para

conjuntos habitacionais : do desenho urbano à unidade habitacional. São Paulo, 1999, HABITARE/FINEP/FAU/NUTAU/FUPAM

SÃO PAULO (Prefeitura Municipal) - Relatório Gerencial - FIPE/HABI - Favelas

na cidade de São Paulo - D.O.M.- 31.05.95 ________________________________- Relatório Social Pós-Uso – Cingapura

Fase 1 - Secretaria da Habitação (SEHAB – HABI) - São Paulo ________________________________- Relatório Analítico – Monitoramento

Pesquisa Sócio-Econômica, Secretaria da Habitação (SEHAB) - São Paulo - 1.998

________________________________- Relatório de Gerenciamento do

Programa Habitacional de Interesse Social – Projeto Cingapura (dados de arrolamento , Favela Zaki Narchi, Secretaria da Habitação (SEHAB / HABI) - São Paulo

SEHAB – Secretaria da Habitação da Prefeitura de São Paulo. “Comentários

sobre a sustentabilidade do contrato”. Nota Técnica. Agosto/2000 SEHAB – Secretaria da Habitação da Prefeitura de São Paulo. “Proposta de

Comercialização do Prover”. Nota Técnica. Agosto/2000 SECRETARIA de Política Urbana - “As práticas bem-sucedidas em habitação,

serviços públicos e gestão da cidade ” in BONDUKI, Nabil (org) HABITAT – As práticas bem sucedidas em habitação, meio-ambiente e gestão urbana nas cidades brasileiras, São Paulo, Studio Nobel, 1997. p.p .45 – 47.

WERNA, Edmundo - “As Políticas Urbanas das Agência Multilaterais de

cooperação Internacional para Países em Desenvolvimento” in ESPAÇO & DEBATES: Revista de Estudos Regionais e Urbanos, Ano XVI, no. 39, 1996

WERNA, Edmundo et al - Pluralismo na habitação – São Paulo, Annablume

Editora / FAPESP / USP, 2001