Prof. Dr. Alexandre Guerra

2DIREITO DAS COISAS1.Conceito: “conjunto de normas reguladoras das relações jurídicas referentes às coisas suscetíveis de apropriação pelo homem” (Clóvis Beviláqua)2.Coisa (gênero) e bem (espécie)3.Bens são coisas úteis e raras suscetíveis de apropriação e que apresentam valor econômico4.Propriedade é conceito central na História da Humanidade5.Direta influência do Direito romano6.Divisão central da ordem econômica mundial

3EVOLUÇÃO HISTÓRICA. Propriedade é o conceito central dos Direitos reais1.Direito romano concebia a propriedade como sagrada e como um direito absoluto do proprietário2.Propriedade individualista no Direito romano3.Propriedade feudal na Idade Média4.Retorno à propriedade individualista da Revolução Francesa: “Liberdade, igualdade e fraternidade”5.Contrato como meio de transferência de propriedade6.Contrato com eficácia real no “Code”7.Direito de usar, gozar, dispor e abusar da coisa que lhe pertence (“Code”)

41. Século XX – Restrições ao poder absoluto e ilimitado do

proprietário2. Estado liberal vs. Estado social3. Supremacia do interesse público sobre o particular4. Propriedade como cláusula pétrea (D. constitucional)5. CF/1988. Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem

distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

6. XXII - é garantido o direito de propriedade;7. XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

5DIREITO DE PROPRIEDADE1.“Propriedade e propriedades”2.Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.3.§ 1o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

61. Direitos reais vs. Direitos pessoais – Teoria dualista2. Direito real: poder jurídico direto e imediato do titular

sobre a coisa com exclusividade e contra todos.3. Eficácia “erga omnes”4. Elementos: sujeito ativo, coisa e relação (poder) de

sujeição sobre a coisa (domínio)5. Direito pessoal: relação jurídica por meio da qual o sujeito

ativo pode exigir do sujeito passivo o cumprimento de uma determinada prestação

6. Eficácia “inter partes”7. Elementos: sujeito ativo (credor), sujeito passivo

(devedor) e prestação (dar, fazer e não fazer)

71. “Direito real é um direito absoluto, de conteúdo

patrimonial, cujas normas, substancialmente de ordem pública, estabelecem entre uma pessoa (sujeito ativo) e uma coisa determinada (objeto) uma relação imediata, cuja publicidade obriga a sociedade (sujeito passivo) a abster-se de praticar qualquer ato contrário ao mesmo (obrigação negativa), nascendo, para a hipótese de violência, uma ação real que outorga a seus titulares as vantagens inerentes ao jus persequendi e ao jus praeferendi” (Guilhermo Allende)

2. A propriedade como relação jurídica complexa (LOUREIRO, Francisco Eduardo, Renovar: Rio de Janeiro)

8Princípios regentes dos Direitos reais1. Princípio da aderência (especialização ou inerência)Relação de domínio entre o titular e a coisa independentemente da existência de um sujeito passivo2. Princípio do absolutismoDireito reais se exercem “erga omnes”, que devem abster-se de molestar seu titular. Direito de sequelaDireito de sequela3. Princípio da publicidade (ou visibilidade)Direitos reais, para valerem contra todos, devem ser públicos4. Princípio da taxatividade ou “numerus clausus”Leis enumera taxativamente quais são os direitos reais

9DA POSSEDos Direito reais Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; XII - a concessão de direito real de uso.

10Princípios regentes dos Direitos reais (continuação)5. Princípio da tipicidadeDireitos legais são definidos pelos modelos legais6. Princípio da perpetuidadeDR são perpétuos. DP são transitórios7. Princípio da exclusividadeNão há dois direitos reais iguais e coexistentes sobre a mesma coisa. Direito sobre frações ideais. Usufrutuário e nu-proprietário8. Princípio do desmembramentoDR sobre coisas alheiam-se (usufruto) desmembram-se temporariamente da propriedade. Morte do usufrutuário. (Princípio da consolidação)

11FORMA DE CONSTITUIÇÃO DOS DIREITOS REAIS

1.Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

2.Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

12OBRIGAÇÕES “PROPTER REM”1.Figuras híbridas entre os Direitos pessoais e Direitos reais2.“Obrigação ambulatória”3.Vinculação originária a um Direito real4.“´É a obrigação que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real” 5.Obrigação dos proprietários ou possuidores no condomínio edilício de não prejudicar a segurança e saúde dos demais condôminos6.Débitos de água, esgoto, energia?7.Prestações condominiais?8.Débitos tributários incidentes sobre o imóvel (IPTU, ITR) ou móvel (IPVA)?

131. ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. (...) É firme no Superior Tribunal

de Justiça o entendimento de que a natureza da obrigação pelo pagamento de contas de consumo de energia é pessoal, e não “propter rem”. (AgRg no AREsp 431.229/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/12/2013, DJe 18/12/2013)

2. (...) 4. A unidade isolada constitui elemento primário da formação do condomínio edilício, e se sujeita a direitos e deveres, que devem ser entendidos como inerentes a cada unidade, o que é corroborado pela natureza propter rem da obrigação condominial. 5. Estando a obrigação de pagar a taxa condominial vinculada não à pessoa do condômino, mas à unidade autônoma, também o dever de quitação e a penalidade advinda do seu descumprimento estão relacionados a cada unidade.

3. (REsp 1375160/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/10/2013, DJe 07/10/2013)

141. (...) A obrigação dos condôminos de contribuir com as despesas

relacionadas à manutenção da coisa comum - assim como a obrigação de pagar os tributos incidentes sobre o imóvel - qualifica-se como obrigação propter rem, sendo, portanto, garantida pelo próprio imóvel que deu origem a dívida. (REsp 1297672/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/09/2013, DJe 01/10/2013)

2. (...) Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade. (REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012)

15ÔNUS REAIS1.“Obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade; são os gravames ou direitos oponíveis erga omnes”2.Renda constituída sobre imóvel3.Responsabilidade limitada ao bem (e valor) onerado4.Desaparece juntamente com o bem5.Implicam prestação positiva6.Ação de natureza real7.“Responsabilidade do adquirente do apartamento (unidade condominial autônoma) por débitos do antigo proprietário (vendedor) em relação ao condomínio? Lei n. 4.591/64, art. 4º

16OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL1.“São as obrigações que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquire direito sobre certo bem”2.CC. Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

17OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REALArt. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

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