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Prof. Cristiano Colombo

DIREITOS REAIS

1. Da Conceituao Na conceituao do clebre Clvis Bevilqua: o complexo das normas reguladoras das relaes jurdicas referentes s coisas suscetveis de apropriao pelo homem.. 2. Dos Direitos Reais versus os Direitos Obrigacionais No direito obrigacional, em regra, imediatamente h a identificao do sujeito ativo e do sujeito passivo da relao jurdica, ou seja, quem receber a prestao e quem deve faz-la como no caso da obrigao de um pintor fazer um retrato -, enquanto nos direitos reais est definido o sujeito ativo do direito como, por exemplo, o proprietrio do bem -, enquanto o sujeito passivo toda a coletividade, ou seja, erga omnes perante todos, somente sendo identificado individualmente, em caso de violao do direito. Em face das mais variadas obrigaes que possam existir, em face da liberdade de contratar, a doutrina refere que os direitos obrigacionais so numerus apertus - abertos, enquanto os direitos reais so numerus clausus fechados, conforme rol taxativamente disposto no ordenamento jurdico. O objeto do direito das obrigaes uma prestao, que poder ser de dar, fazer ou no-fazer, enquanto nos direitos reais, o objeto so bens materiais mveis ou imveis. Os direitos obrigacionais tm como caracterstica a transitoriedade, a efemeridade, uma vez que quando avenados j apontam para serem extintos, como, por exemplo, na obrigao de pintar uma residncia, em que claramente se prev o final do servio; nos direitos reais, h a perenidade, ou seja, ser proprietrio de um imvel um direito que se protrai no tempo indefinidamente. No se questiona quanto durar a propriedade sobre determinado bem. Conforme Washington de Barros Monteiro: o direito real pode, de tal arte, ser conceituado como a relao jurdica em virtude da qual o titular pode retirar da coisa, de modo exclusivo e contra todos, as utilidades que ela capaz de produzir. O direito pessoal, por seu turno, conceitua-se como a relao jurdica merc da qual o sujeito ativo assiste o poder de exigir do sujeito passivo, determinada prestao, positiva ou negativa. 3. Das Obrigaes Propter Rem Tendo caractersticas prprias dos direitos reais e dos direitos das obrigaes, Slvio de Salvo Venosa afirma que a obrigao propter rem fica no meio do caminho entre o direito real e o direito obrigacional. Da raiz latina, que d o nome obrigao, tem-se que nasce em razo da coisa, ou seja, a obrigao acompanha a coisa. o caso das dvidas condominiais, que so vinculadas coisa. Quem adquirir o imvel, passa a ser obrigado a

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pagar as dvidas condominiais existentes, ainda que seja relativamente ao perodo anterior em que se tornou proprietrio do imvel. 4. Dos Caracteres dos Direitos Reais e dos Direitos Reais em espcie

Conforme leciona Clvis Bevilqua, os caracteres fundamentais dos direitos reais so:

a) adere imediatamente coisa, sujeitando o titular;

b) segue o seu objeto onde quer que este encontre (direito de sequela);

c) exclusivo, no possvel instalar-se direito real onde outro j exista;

d) provido de ao real, que prevalece contra qualquer detentor da coisa;

e) seu nmero limitado, enquanto os direitos pessoais so infinitos.

Nos termos do artigo 1.225 da Lei 10.406/2002 - Cdigo Civil Brasileiro (CCB), os direitos reais so:

Art. 1.225. So direitos reais:

I - a propriedade;

II - a superfcie;

III - as servides;

IV - o usufruto;

V - o uso;

VI - a habitao;

VII - o direito do promitente comprador do imvel;

VIII - o penhor;

IX - a hipoteca;

X - a anticrese.

XI - a concesso de uso especial para fins de moradia; (Includo pela Lei n 11.481, de 2007)

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XII - a concesso de direito real de uso. (Includo pela Lei n 11.481, de 2007)

Importa destacar que, alm dos direitos reais acima referidos, outros direitos reais podem vir a ser criados por lei, como recentemente o fez a Lei n. 11.481 de 2007. A posse no um direito real, uma vez que no est elencada no rol do artigo 1.225 do Cdigo Civil, no entanto, ser objeto de estudo, visto que manifestao do direito real de propriedade. Os direitos reais acima referidos sero analisados com pormenores oportunamente. 5. Da Classificao Os direitos reais so classificados em: a) Direito real sobre coisa prpria, que se d, sobretudo, no direito de propriedade; b) Direito real sobre coisa alheia, que se dividem em: 1) direitos de gozo e fruio: superfcie, servido, uso, usufruto, habitao, concesso de uso especial para fins de moradia e direito real de uso; 2) direitos de garantia: hipoteca, anticrese, penhor; 3) direito de promessa irrevogvel de venda. 6. Da Posse 6.1. Da Conceituao Na anlise do conceito de posse, inarredvel referir a existncia de duas teorias: a) a Teoria subjetiva de Savigny que refere ser a posse o poder que tem a pessoa de dispor fisicamente de uma coisa, com inteno de t-la para si e de defend-la contra a interveno de outrem. Como se verifica, presente esta a deteno da coisa (corpus) e a vontade de t-la para si (animus). b) a Teoria objetiva de Ihering que refere que para constituir a posse basta o corpus, ou seja, o poder de fato exercido sobre a coisa. Cumpre aduzir, que Ihering no afasta o elemento nimo, no entanto, refere que no elemento essencial, uma vez que quem se acha no poder de fato exercido sobre a coisa tem esse elemento implcito. A teoria objetiva foi adotada pelo Cdigo Civil de 1916 e se mantm no atual Cdigo Civil de 2002, nos termos do artigo 1.196, a saber: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exerccio, pleno ou no, de algum dos poderes inerentes propriedade.. Jornada III STJ 236: Considera-se possuidor para todos os efeitos legais, tambm a coletividade desprovida da personalidade jurdica.

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Possuidor. da apurao da situao ftica que se pode aferir a natureza da titularidade do possuidor. Colhe-se da doutrina que o possuidor aquele que atua frente coisa como se fosse proprietrio, pois exerce alguns dos poderes inerentes ao domnio e a posse (STJ, 3 Cmara, AgRgAg 29384/MS, Min. Waldemar Zveiter, j. 9.2.1993, DJU 22.3.1993, p. 4541). 6.2. Da Classificao da Posse 6.2.1. Da Posse Direta e da Posse Indireta Em regra, os poderes ou faculdades do domnio encontram-se reunidos em uma nica pessoa. o caso de pessoa que habita em residncia prpria. Quando os poderes decorrentes do domnio esto distribudos entre mais pessoas, temporariamente, tem-se a posse direta e a posse indireta. o caso do contrato de locao, em que o locatrio tem a posse direta - possui a coisa -, enquanto o locador mantm a posse indireta. o que preceitua o artigo 1.197 do Cdigo Civil, a saber: A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, no anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.. Como leciona Nelson Nery Junior: Possuidor direto. Proteo contra o possuidor indireto. Nos casos de convivncia simultnea de posse direta e indireta, o possuidor direito (vg. Usufruturio, credor pignoratcio, locatrio), tem proteo possessria interdital contra o possuidor indireto (v.g. nu-proprietrio, dono da coisa empenhada, locador), caso sua posse seja molestada indevidamente, com atos de turbao ou mesmo de esbulho. Jornada I STJ 76: O possuidor direto tem direito de defender a sua posse contra o indireto, e este contra aquele. No tocante devoluo do imvel pelo locatrio, h ao prpria de despejo, a teor do artigo 5 da Lei 8.245/91. (Lei do Inquilinato) 6.2.2. Da Composse

Nos termos do artigo 1.199 do Cdigo Civil: Se duas ou mais pessoas possurem coisa indivisa, poder cada uma exercer sobre ela atos possessrios, contanto que no excluam os dos outros compossuidores.. Composse. rea comum pro indiviso. Turbao. cabvel ao possessria intentada por compossuidores para combater turbao ou esbulho praticado por um deles, cercando frao da gleba comum. (STJ, 4. T. REsp. n. 136922-TO, Rel. Ruy Rosado de Aguiar, v.u., j. 18.12.1997, DJU 16.3.1998).

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6.2.3. Da Posse Justa e da Posse Injusta

A posse justa a que no for violenta, clandestina ou precria, nos termos do artigo 1.200 do Cdigo Civil. De outra banda, posse injusta aquele que violenta, clandestina ou precria. Ser violenta quando adquirida pela fora (fsica, moral, natural); clandestina, quando s ocultas daquele que tem interesse em conhec-la; precria, aquela havida com abuso de confiana, aquele que recebe a coisa, com dever de restituio e no o faz. 6.2.4. Da Posse de Boa-f e da Posse de M-f

A posse de boa-f se d quando o possuidor ignora vcio, ou obstculo que impede a aquisio da coisa, nos termos do artigo 1.201 do Cdigo Civil.

Importa trazer lume o que preceitua o pargrafo nico do artigo 1.201 do Cdigo Civil, a saber: Pargrafo nico. O possuidor com justo ttulo tem por si a presuno de boa-f, salvo prova em contrrio, ou quando a lei expressamente no admite esta presuno.

O conceito de justo ttulo aquele ttulo que seria hbil a transferir o domnio, caso fosse firmado pelo verdadeiro proprietrio.

Justo ttulo. Jornada IV STJ 302: Pode ser considerado justo ttulo para posse de boa-f o ato jurdico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no CC 113.

Nos termos do artigo 1.202 do Cdigo Civil: A posse de boa-f s perde este carter no caso e desde o momento em que as circunstncias faam presumir qu