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APROVADO
BV Financeira S/A - Crédito, Financiamento e Investimento
CNPJ/MF - 01.149.953/0001-89
Nº
251
UF
MG
M2
M2
M2
M2
M2
M2
R$
R$
R$
R$
Valor - Apto 703 398.000,00
Apartamento 702 Apartamento 703
Área Privativa 140,54
Área Comum 30,94
140,40
30,94
7° andar 0
Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente
Apartamento Tipo Médio alto
0,03411 (702) e 0,3414 (703)
CREDICASA BV
Produto
Parecer
Apartamento
Andar VagasF. Ideal (%)
Boa 5
Centro
Fachada
4 - IMÓVEL
35519-000Nova Serrana
Áreas
12/09/2016
Data da Vistoria
Empresa Assinatura
ELO ENGENHARIA COM. E CONSTRUÇÃO LTDA
__________________________________
Data de emissão do laudo Engº Flávio Anselmo Genari Mendonça
5 - AVALIAÇÃO
Valor - total 796.000,00
Valor de liquidez forçada: 258.700,00
12/09/2016 CREA: 0682583325/D
CNPJ: 71.584.338.0001-86
Área Privativa
Área Comum
Área Total 171,48Área Total 171,34
Valor - Apto 702 398.000,00
Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício Cecy
Amaral
Bairro Município CEP
2 - Cliente CPF
JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53
3 - Endereço Complemento
1 de 11
x x x
x x x x
x x
C C C
A C C
C C C
Médio Normal
DISTÂNCIAS: A - até 500m / B - entre 500m e 1.000m / C - acima de 1.000m
Transporte Público Centros de Ensino Shopping Center
Paralelepípedo Fossa
Ocupação principal Padrão construtivo Densidade demográfica Tráfego no trecho
Residencial Médio
Rede elétrica Iluminação pública
2
Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "X")
Piscina Festa/Gin./Jogos Sauna Depósito indiviual
1
COBERTURA Nº DE ELEVADORES / BLOCO
ÁTICO
SUPERIOR
Alvenaria / Concreto
TÉRREO Nº DE BLOCOS
Metálicas
Edificação
QTDE COMPOSIÇÃO ESTRUTURA E FECHAMENTO
SUB-SOLO
Laje PinturaEscritório 1 Alvenaria Laminado
Laje Azulejo
Lavabo 1 Alvenaria Porcelanato Laje Pintura
Laje Pintura
Área de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico Laje Azulejo
Sanitário de Serviço 1 Alvenaria Cerâmico
Despensa 1 Alvenaria Cerâmico
Azulejo
Laje Pintura
Cozinha 1 Alvenaria Porcelanato Laje Azulejo
Sanitário da Suíte 4 Alvenaria Cerâmico
Sala 1 Alvenaria Porcelanato
vista do mar histórico de alagamento ruídos
córrego
Pólo Comercial Hospital
Comércio Local Parque / Clube Indústria
rua de feira outros
Praia
8 - PARTICULARIDADES (marcar com "X")
risco ambiental favela local turístico
Rede telefônica Asfalto Passeio
Guarita Vigilância
Churrasqueira Quadra Esportiva Apto. do zelador Lavanderia
Descrição suscinta do imóvel
4 suítes, sala, cozinha, lavabo, área de serviço, sanitário de serviço, despensa e escritório
7 - MICRO-REGIÃO
Play Ground Gerador
Rede de água Águas pluviais Rede de gás Guias e sarjetas
Rede de esgoto
Estrutura dos serviços condominiais e benfeitorias: Médio
6 - COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE
CÔMODO QTDE
ESQUADRIAS
PAREDES PISOS TETO ACABAMENTO
Suíte 4 Alvenaria Laminado Laje Pintura
Laje
2 de 11
x = R$
x = R$
R$
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
m²
10 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "X" caso a resposta seja negativa)
NÃO
Total: 398.000,00
Área de Vagas R$ - - -
IPTU:32847 / 32848 01.01.067.0256.040 / 01.01.067.0256.041
O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?
O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?
MATRÍCULA Nº:
Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?
O imóvel possui vaga de garagem?
O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?
O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?
A avaliação se trata de 2 apartamentos, números 702 e 703, que se encontram unificados.
A unificação se deu por abertura na sala de jantar.
A avaliação foi realizada para cada apartamento devido ao fato de sua documentação se encontrar separada e haver a
possibilidade de separação das unidades com o fechamento do acesso realizado na sala de estar.
Foi constatado "in loco" que cada apartamento possui direito à duas vagas de garagem, porém como não são mencionadas na
documentação fornecida, não foram consideradas no memorial de cálculos.
O imóvel possui características uni-familiares?
O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?
O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?
Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo:
O imóvel apresenta condições de habitalidade ?
9 - MEMÓRIA DE CÁLCULO
Avaliação
Área Privativa R$ 2.833,52 - m² 796.000,00
3 de 11
Se respondido "Sim" selecione o tipo de atividade:
Rerrefino de óleo lubrificante usado ( )
Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )
Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( )
Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )
Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )
Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( )
Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )
Indústria ( ):
Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( )
Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )
Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )
Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )
( ) Sim ( x ) Não ( ) Informação não acessível
Rerrefino de óleo lubrificante usado ( )
Lixão/Aterro de Resíduos Sólidos Urbanos ( ) Hospital ( )
Distribuição de Lubrificantes ( ) Dutos para transporte de produtos químicos e oleodutos ( )
Oficina Mecânica ( ) Posto de Combustível ( )
Armazenamento de Petróleo e Álcool Combustível ( )
Armazenamento de Produtos Químicos, Farmacêuticos ou Veterinários ( )
Reciclagem de pilhas, baterias e acumuladores ( )
Indústria ( ):
Indústria Química ( ) Indústria de Papel e Celulose ( )
Indústria Metalúrgica ( ) Indústria Têxtil ( )
Curtume ( ) Indústria de Cerâmica ( )
Indústria Gráfica ( ) Outros tipos de Indústria ( )
Imóvel Vizinho: todos imóveis adjacentes ao imóvel sendo avaliado.
Caso seja assinalado "Sim" detalhar abaixo
Imóvel vizinho* se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água:
Atividades de Mineração ( )
Caso seja assinalado "Sim" ou "Informação não acessível" detalhar abaixo
11 - DEMAIS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL (marcar com "X")
Coordenadas Geográficas do Imóvel: -19.876062, -44.984208
Latidude: (Grau, minutos, segundos S): 19°52'33.82"S
Longitude: (Grau, minutos, segundos O): 44°59'3.15"O
Imóvel térreo?
( ) Sim ( x ) Não
Caso respondido "não", desconsiderar o preenchimento abaixo.
Imóvel se enquadra em atividades potencialmente contaminadoras do solo e água:
( ) Sim ( ) Não
Atividades de Mineração ( )
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Nº
251
UF
MG
VISTA DA SALA VISTA DA COZINHA
VISTA DA SUÍTE VISTA DA SUÍTE
VISTA DA FACHADA VISTA DA IDENTIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO
Centro Nova Serrana 35519-000
Cliente CPF
JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53
Endereço Complemento
Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 -
Edifício Cecy Amaral
Bairro Município CEP
5 de 11
Nº
251
UF
MG
VISTA DO SANITÁRIO VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO
VISTA DA DESPENSA VISTA DO ESCRITÓRIO
VISTA DA SUÍTE VISTA DA SUÍTE
Centro Nova Serrana 35519-000
Cliente CPF
JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53
Endereço Complemento
Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício
Cecy Amaral
Bairro Município CEP
6 de 11
Nº
251
UF
MG
13 - DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA
Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício
Cecy Amaral
Bairro Município CEP
Centro Nova Serrana 35519-000
Cliente CPF
JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53
Endereço Complemento
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Nº
251
UF
MG
15 - CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Coordenadas de Localização
-19.876062, -44.984208
Rua Dimas Guimarães Aptos 702 e 703 - Edifício
Cecy Amaral
Bairro Município CEP
Centro Nova Serrana 35519-000
Cliente CPF
JULIANO FERREIRA ALVES 872.944.436-53
Endereço Complemento
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Amostra n.º
UF:
Andar: 1º 1 Ano 2
Amostra n.º
UF:
Andar: 3º 1 Ano 2
Amostra n.º
UF:
Andar: 5º 5 Anos 2
Amostra n.º
UF:
Andar: 3º 5 Anos 2
Amostra n.º
UF:
Andar: 4º 5 Anos 2
AMOSTRAS
foto
1 12/09/2016
Empreendimento: Residencial Serrano
Endereço: Rua Dimas Guimarães, 228
Bairro: Centro Cidade: Nova Serrana MG
Fonte/ telefone: Lucian Imóveis - Beth - (37) 3226-1251
Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Novo
Área Privativa: 160,00 Status: Oferta
Valor de Venda: R$ 550.000,00 R$/ m2
3.437,50R$
Centro Cidade: Nova Serrana MG
Fonte/ telefone: Lucian Imóveis - Beth - (37) 3226-1251
Obs.:
foto
2 12/09/2016
Empreendimento: Residencial Serrano
Endereço: Rua Dimas Guimarães, 228
Bairro:
Área Privativa: 160,00 Status: Oferta
Valor de Venda: R$ 550.000,00 R$/ m2
3.437,50R$
Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Novo
Centro Cidade: Nova Serrana MG
Fonte/ telefone: Nova Oriente - Janete - (37) 3226-2343
Obs.:
foto
3 12/09/2016
Empreendimento: Edifício Cecy Amaral
Endereço: Rua Dimas Guimarães, 251
Bairro:
Área Privativa: 155,00 Status: Oferta
Valor de Venda: R$ 459.000,00 R$/ m2
2.961,29R$
Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Entre Novo e Regular
Centro Cidade: Nova Serrana MG
Fonte/ telefone: Nova Oriente - Janete - (37) 3226-2343
Obs.:
foto
4 12/09/2016
Empreendimento: Edifício Cecy Amaral
Endereço: Rua Dimas Guimarães, 251
Bairro:
Área Privativa: 145,00 Status: Oferta
Valor de Venda: R$ 480.000,00 R$/ m2
3.310,34R$
Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Entre Novo e Regular
Obs.:
foto
5 12/09/2016
Empreendimento: Edifício Cecy Amaral
Endereço: Rua Dimas Guimarães, 251
Bairro:
Tipo: Apartamento Idade: Vagas: Conservação: Entre Novo e Regular
Centro Cidade: Nova Serrana MG
Fonte/ telefone: Nova Oriente - Janete - (37) 3226-2343
Obs.:
Área Privativa: 142,00 Status: Oferta
Valor de Venda: R$ 500.000,00 R$/ m2
3.521,13R$
9 de 11
Amostra Área PrivativaFator
OfertaFator Padrão
Fator Idade /
ConservaçãoFator Área Fator Vaga
Fator
Andar
FS (Fator de
correção)
Valor Unitário
Final
1 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88
2 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88
3 155,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.517,10
4 145,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.813,79
5 142,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.992,96
R$ 2.833,52
amostra pior > 1; amostra melhor <1 R$ 3.683,58
amostra igual = 1 R$ 1.983,46
respeitando-se os limites - menor fator 0,4 / maior fator 2,5 R$ 2.833,52
ideal é coletar amostras onde os valores não sejam maiores que 20% R$ 188,11
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO
Valor Unitário Fator Localização
Média =
limite superior:
R$ 3.437,50 1,00
R$ 3.437,50 1,00
R$ 2.961,29 1,00
Apartamento Tipo
R$ 3.310,34 1,00
R$ 3.521,13 1,00
limite inferior:
média saneada:
desvio padrão:
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Valor total do imóvel (R$) 397.826,14
Liquidez
Valor de Negociação R$ 398.000,00
65%
Área privativa (m²) 140,40
Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²) 2.833,52
Amplitude Máxima 5,09% DESV. PADRÃO R$ 188,11
Valor de Liquidez Forçada R$ 258.700,00 T= (N-1) = 4
GRAU DE PRECISÃO STUDENT 1,533205705
VALOR MÁXIMO R$ 2.977,73
Amplitude Mínima -5,09% FÓRMULA T X S/(N-1)^0,5
Amplitude Total 10,18% RESULTADO 144,2082
GRAU III VALOR MÉDIO R$ 2.833,52
VALOR MÍNIMO R$ 2.689,31
R$ 2.400,00
R$ 2.500,00
R$ 2.600,00
R$ 2.700,00
R$ 2.800,00
R$ 2.900,00
R$ 3.000,00
R$ 3.100,00
R$ 2.900,00 R$ 3.000,00 R$ 3.100,00 R$ 3.200,00 R$ 3.300,00 R$ 3.400,00 R$ 3.500,00 R$ 3.600,00
Un
itári
os
Ob
serv
ad
os
(R$/m
²)
Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)
Gráfico de Unitários Observados versus Unitários Estimados pelo Modelo
10 de 11
Amostra Área PrivativaFator
OfertaFator Padrão
Fator Idade /
ConservaçãoFator Área Fator Vaga
Fator
Andar
FS (Fator de
correção)
Valor Unitário
Final
1 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88
2 160,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.921,88
3 155,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.517,10
4 145,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.813,79
5 142,00 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 R$ 2.992,96
R$ 2.833,52
amostra pior > 1; amostra melhor <1 R$ 3.683,58
amostra igual = 1 R$ 1.983,46
respeitando-se os limites - menor fator 0,4 / maior fator 2,5 R$ 2.833,52
ideal é coletar amostras onde os valores não sejam maiores que 20% R$ 188,11
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - HOMOGENEIZAÇÃO
Valor Unitário Fator Localização
Média =
limite superior:
R$ 3.437,50 1,00
R$ 3.437,50 1,00
R$ 2.961,29 1,00
Apartamento Tipo
R$ 3.310,34 1,00
R$ 3.521,13 1,00
limite inferior:
média saneada:
desvio padrão:
DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
Área privativa (m²) 140,53 Liquidez
Valor unitário homogeneizado do imóvel (R$/m²) 2.833,52 65%
Amplitude Máxima 5,09% DESV. PADRÃO R$ 188,11
Valor total do imóvel (R$) 398.194,50
Valor de Negociação R$ 398.000,00
Valor de Liquidez Forçada R$ 258.700,00 T= (N-1) = 4
GRAU DE PRECISÃO STUDENT 1,533205705
VALOR MÁXIMO R$ 2.977,73
Amplitude Mínima -5,09% FÓRMULA T X S/(N-1)^0,5
Amplitude Total 10,18% RESULTADO 144,2082
GRAU III VALOR MÉDIO R$ 2.833,52
VALOR MÍNIMO R$ 2.689,31
R$ 2.400,00
R$ 2.500,00
R$ 2.600,00
R$ 2.700,00
R$ 2.800,00
R$ 2.900,00
R$ 3.000,00
R$ 3.100,00
R$ 2.900,00 R$ 3.000,00 R$ 3.100,00 R$ 3.200,00 R$ 3.300,00 R$ 3.400,00 R$ 3.500,00 R$ 3.600,00
Un
itári
os
Ob
serv
ad
os
(R$/m
²)
Unitários Estimados pelo Modelo (R$/m²)
Gráfico de Unitários Observados versus Unitários Estimados pelo Modelo
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