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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE SERTÃOZINHOFORO DE SERTÃOZINHO3ª VARA CÍVELRua Luiz Carlos Prudêncio, 100, ., Jd. América - CEP 14160-280, Fone: (16) 3945-2811, Sertaozinho-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

TERMO DE PENHORA E DEPOSITO

Processo Digital n°: 1006886-65.2014.8.26.0597 Classe – Assunto: Execução de Título Extrajudicial - Contratos BancáriosExeqüente: Banco Itau - Unibanco S/AExecutado: ROBSON BINHARDI ME e outro

Em Sertaozinho, aos 02 de setembro de 2015, no Cartório da 3ª Vara Cível, do Foro de

Sertãozinho, em cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o

presente TERMO DE PENHORA do(s) seguinte(s) bem(ns): 25% DO IMÓVEL

MATRICULADO SOB NÚMERO 13.977 DO CRI LOCAL, LOCALIZADO NA RUA

ALBERTA MARCARI, NO MUNICÍPIO DE BARRINHA/SP, do(s) qual(is) foi(ram)

nomeado(a)(s) depositário(a)(s), o(a)(s) Sr(a)(s). ROBSON BINHARDI, CPF nº 304.614.158-01,

RG nº 33415604. O(A)(s) depositário(a)(s) não pode(m) abrir mão do(s) bem(ns) depositado(s)

sem expressa autorização deste Juízo, observadas as consequências do descumprimento das

obrigações inerentes. NADA MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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SINÉSIO SILVIO CALLEGARI - ENGENHEIRO CIVIL Rua Florêncio de Abreu n�� 1.709 – sala 21 – Vila Seixas – Ribeirão Preto/SP – Fone (16) 3632-8474

E-mail: [email protected]

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CIVEL DA COMARCA DE SERTÃOZINHO/SP.

PROC. N�� 1006886-65.2014.8.26.0597

SINÉSIO SILVIO CALLEGARI, engenheiro civil,

membro titular n� 434 do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, ora perito judicial nomeado e compromissado nos autos da ação de EXECUÇÃO que BANCO ITAU - UNIBANCO S/A promove contra ROBSON BINHARDI ME e OUTRO, tendo elaborado o laudo de avaliação solicitado, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, requerer autorização para levantar junto à agência do Banco do Brasil a importância depositada às fls. 294/295 dos autos, para pagamento dos seus honorários, uma vez que o referido laudo segue em anexo. HONRADO PELA NOMEAÇÃO! Termos em que, P. e E. Deferimento. Sertãozinho, 30 de setembro de 2.016.

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SINÉSIO SILVIO CALLEGARI, engenheiro civil, CREA nº 060.111.655.0, Membro Titular nº 434 do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, com cursos de especialização nas áreas de Perícias Judiciais, Engenharia de Avaliações, Determinação de Valores Locativos, Avaliações de Propriedades Rurais e Avaliações de Máquinas, Equipamentos e Instalações Industriais, com escritório à Rua Florêncio de Abreu nº 1.709 – sala 21, fone (16) 3632-8474, em Ribeirão Preto/SP, e atuando há mais de trinta anos como perito judicial na comarca de Ribeirão Preto e região, servindo aos Juizes da Primeira, Segunda, Terceira, Quinta, Sexta, Sétima, Oitava, Nona e Décima varas cíveis da comarca de Ribeirão Preto, da Primeira vara cível das comarcas de Jaboticabal e de Taquaritinga, da Terceira vara cível da comarca de Sertãozinho, e às comarcas de Jardinópolis, Cravinhos, Pitangueiras, Pontal, Batatais, Brodowski, Viradouro, Altinópolis, Santa Rosa de Viterbo, São Simão, Orlândia, Nuporanga e Guará, ou como perito nomeado pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA, atendendo determinação do Juízo de Direito da terceira vara cível da comarca de Sertãozinho, elaborou o presente

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L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

JUSTIÇA ESTADUAL COMARCA DE SERTÃOZINHO/SP CARTÓRIO DO TERCEIRO OFÍCIO CÍVEL

PROCESSO N� 1006886-65.2014.8.26.0597 AÇÃO: EXECUÇÃO REQUERENTE: BANCO ITAU - UNIBANCO S/A REQUERIDOS: ROBSON BINHARDI ME e OUTRO

I N D I C E

01 – OBJETIVO 02 – FONTES 03 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 04 – CONDIÇÕES DE INFRA-ESTRUTURA URBANA 05 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 06 – AVALIAÇÃO 06.1 – Metodologia 06.2 – Cálculo dos valores 07 – CONCLUSÃO 08 – TERMO DE ENCERRAMENTO ANEXO I – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO ANEXO II – PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE TERRENOS

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01 – OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é a determinação do justo, real e atual valor de um imóvel comercial e residencial, constituído por um sobrado comercial com uma casa térrea e por uma casa térrea com um salão comercial, localizado

na Rua Alberta Marcari n� 205 e no 213, esquina com a Rua Antônio Gonzáles Soriano, na quadra formada ainda pela Av. Presidente Castelo Branco e pela Rua Jazon Caires, no Centro, em Barrinha/SP, referente à matrícula no 13.977 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP.

02 – FONTES

02.1 – Vistoria do imóvel e circunvizinhança. 02.2 – Pesquisa realizada no mercado imobiliário local (vide ANEXO II). 02.3 – Matrícula do imóvel juntada às fls. 19/21 dos autos. 02.4 – Custo da construção civil divulgado em revista especializada. 02.5 – Norma Brasileira para avaliação de imóveis urbanos. 02.6 – Literatura especializada do IBAPE.

03 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

03.1 – O perito informa que foi realizada uma vistoria no imóvel em questão, ocasião em que foi realizado também o levantamento fotográfico apresentado no ANEXO I deste laudo.

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03.2 – O perito acredita que as informações colhidas para possibilitar a elaboração deste laudo foram dadas de boa fé, podendo-se nelas confiar. 03.3 – Na elaboração deste laudo foram obedecidos os critérios e recomendações apresentados nos trabalhos técnicos publicados pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, do qual o signatário é membro titular.

04 – CONDIÇÕES DE INFRA-ESTRUTURA URBANA

As Ruas Alberta Marcari e Antônio Gonzáles Soriano são pavimentadas com capeamento de asfalto em condições regulares, e dispõem ainda dos seguintes serviços urbanos básicos:

-� Rede de distribuição de água e coleta de esgoto. -� Rede de distribuição de energia elétrica. -� Rede telefônica. -� Iluminação pública a vapor de mercúrio. -� Passeios pavimentados. - Transporte coletivo nas imediações.

05 – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

05.1 – Terreno Trata-se de um terreno urbano, de esquina, de forma regular, situado na cidade de Barrinha, comarca de Sertãozinho, com frente para a Rua Alberta Marcari, com a área de 252,00 metros quadrados, medindo 18,00 metros de frente para a Rua Alberta Marcari e 14,00 metros de frente para a Rua Antônio Gonzáles Soriano, referente à matrícula no 13.977 junto ao Cartório de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP (vide fls. 19/21 dos autos).

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05.2 – Construção No referido terreno, encontram-se construídos um imóvel comercial e residencial constituído por um sobrado comercial com uma residência térrea, e um imóvel residencial e comercial constituído por uma casa térrea simples com um salão comercial na frente (vide FOTOS 01/10).

O imóvel referente à numeração predial no 205 da Rua Alberta Marcari, constituído pelo sobrado comercial e pela residência com frente para a Rua Antônio Gonzáles Soriano, trata-se de uma construção em alvenaria de tijolo à vista com dois pavimentos, cobertura com telhas de fibrocimento, apresentando uma idade aparente de 05 anos, um bom estado de conservação, e uma área construída aproximada de 204,50m2, conforme medição realizada pelo perito no local. O sobrado comercial possui em seu pavimento térreo: UMA RECEPÇÃO com piso esmaltado, paredes com tijolo à vista, forro de gesso; DOIS BANHEIROS com piso esmaltado, paredes com revestimento cerâmico até o teto, forro de PVC, um vaso sanitário e um lavatório branco; UMA COPA com piso esmaltado, paredes com revestimento cerâmico até o teto, forro de gesso, uma pia de granito; UM DESPEJO com piso em cimentado, paredes com látex, forro de gesso; UMA ESCADA metálica. O sobrado comercial possui em seu pavimento superior: UMA SALA DE REUNIÃO com piso cerâmico esmaltado, paredes com grafiato, forro de PVC; UM DEPÓSITO com piso em cimentado, paredes com látex, sem forro. A residência térrea com frente para a Rua Antônio Gonzáles Soriano possui: UM ALPENDRE com piso esmaltado, paredes com tijolo à vista, forro de PVC; UMA SALA com piso esmaltado, paredes com tijolo à vista, forro de PVC; UMA COZINHA com piso esmaltado, paredes com revestimento cerâmico até o teto, forro de PVC, uma pia de inox; UMA ÁREA DE SERVIÇO com piso esmaltado, paredes com revestimento cerâmico até o teto, forro de PVC, um tanque cerâmico; UM W.C. com piso esmaltado, paredes com revestimento cerâmico até o teto, forro de PVC, um vaso sanitário e um lavatório cerâmico branco; UM DORMITÓRIO com piso esmaltado, paredes com látex, forro de PVC.

O imóvel referente à numeração predial no 213 da Rua Alberta Marcari, trata-se de uma residência térrea com um salão comercial na frente, construída em alvenaria, revestida externamente, pintura látex, cobertura com telhas de fibrocimento, com idade aparente de 30 anos, um mau estado de conservação, uma área construída aproximada de 110,00m2, possuindo: uma salão com piso esmaltado, paredes com látex, forro de PVC; e uma casa contendo um abrigo, uma sala, dois dormitórios, uma cozinha, um banheiro, com piso esmaltado, paredes e laje com látex.

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06 – AVALIAÇÃO

06.1 – Metodologia

A avaliação do imóvel foi dividida em duas etapas, uma referente ao valor do terreno e outra referente ao valor das construções. O valor do terreno foi determinado com base em pesquisa de mercado apresentada em anexo, cujos resultados foram homogeneizados de acordo com critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação (vide ANEXO II). Na homogeneização dos valores pesquisados foram considerados os seguintes fatores:

a) Fator de Esquina (FE): Considerando a vantagem dos imóveis localizados em esquina ou com várias frentes (10%) em relação aos imóveis de meio de quadra. b) Fator de Fonte (FF): Considerando a super-estimativa natural dos valores das ofertas, que geralmente é de 10%. Para valores de ofertas FF = 0,90. Para valores de vendas FF = 1,00. O preço das construções foi calculado com base na tabela de custos unitários PINI de edificações publicada na revista “Guia da Construção”. Estes custos referem-se a construções novas e por essa razão foi necessário aplicarmos sobre os mesmos um coeficiente de depreciação correspondente à idade aparente e ao estado de conservação das construções.

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06.2 – Cálculo dos valores

06.2.1 - Terreno q = R$ 555,08/m²

S = 252,00m² Vt = (q x S) Vt = (555,08 x 252,00) Vt = R$ 139.880,16

06.2.2 – Construção A – Custo unitário de edificação:

Sobrado no 205 - R$ 1.416,10/m² Casa no 213 – R$ 1.077,51/m2

B – Área total construída:

- Sobrado no 205 = 204,50m2

- Casa no 213 = 110,00m2 C – Coeficiente de depreciação:

- K1 = 0,80 (Idade aparente de 05 anos/Boa conservação) - K2 = 0,40 (Idade aparente de 30 anos/Má conservação)

D – Valor da construção:

- Vc = [(1.416,10 x 204,50 x 0,80) + (1.077,51 x 110,00 x 0,40)] =

- Vc = R$ 279.084,40

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06.3 - Valor total do imóvel

V = (Vt + Vc) =

V = (139.880,16 + 279.084,40) = V = R$ 418.964,56 Valor arredondado: V = R$ 419.000,00 06.4 – Cálculo da fração ideal penhorada Conforme o termo de penhora de fls. 243 dos autos, o bem penhorado corresponde a “25% do imóvel”. Sendo assim, a fração ideal penhorada corresponde ao seguinte valor:

Vi = (V x 0,25) Vi = (419.000,00 x 0,25) Vi = 104.750,00

07 – CONCLUSÃO

Em virtude do exposto no presente trabalho o perito atribui, ao imóvel inicialmente identificado, o valor total de R$ 419.000,00 (Quatrocentos e Dezenove Mil Reais), válido para o mês de setembro de 2.016. O perito atribui ainda, à fração ideal penhorada correspondente a 25% do imóvel, o valor de R$ 104.750,00 (Cento e Quatro Mil, Setecentos e Cinquenta Reais), válido para o mês de setembro de 2.016.

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08 – TERMO DE ENCERRAMENTO

O presente laudo é composto de oito (08) folhas digitadas somente no anverso, sendo esta última assinada e datada. Segue ainda, em anexo, levantamento fotográfico (vide ANEXO I), e pesquisa e homogeneização de valores de terrenos (vide ANEXO II). Sertãozinho, 30 de setembro de 2.016.

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A N E X O I

LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

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FOTO 01 – Vista da frente do imóvel em questão. Rua Alberta Marcari no 205 e no 213 – Barrinha/SP.

FOTO 02 – Vista da frente do imóvel da Rua Alberta Marcari no 205. Sobrado comercial e residência térrea.

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FOTO 03 – Vista da frente do imóvel da Rua Alberta Marcari no 213. Casa térrea simples e salão comercial na frente.

FOTO 04 – Vista da frente do sobrado comercial e da residência térrea para a Rua Antônio Gonzáles Soriano.

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FOTO 05 – Vista da recepção no pavimento térreo do sobrado comercial.

FOTO 06 – Vista parcial de um banheiro no pavimento térreo do sobrado comercial.

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FOTO 07 – Vista parcial de outro banheiro no pavimento térreo do sobrado comercial.

FOTO 08 – Vista da escada metálica do sobrado comercial.

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FOTO 09 – Vista parcial da sala de reuniões no pavimento superior do sobrado comercial.

FOTO 10 – Vista parcial da sala da residência térrea.

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A N E X O I I

PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES DE TERRENOS

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01)�PESQUISA

1 – LOCAL: Rua Osvaldo Sagula – Bairro Jardim Paulista. VALOR: R$ 149.900,00 (oferta) ÁREA : 10,00m x 30,00m = 300,00m² FONTE: Sra. Néia – fone 99181-4528 DATA : Setembro/16

2 – LOCAL: Rua Alexandre Carreira – Jardim Raya. VALOR: R$ 120.000,00 (oferta) ÁREA : 200,00m² FONTE: Sra. Rosângela – fone 3234-1246 DATA : Setembro/16

3 – LOCAL: Rua Alberta Marcari, esquina com Rua Antônio Gonzáles Soriano (terreno do imóvel em questão).

VALOR: R$ 150.000,00 (opinião) ÁREA : 252,00m² FONTE: Fabio Durigan (corretor) – fone 3943-5030 DATA : Setembro/16

4 – LOCAL Rua Alberta Marcari, esquina com Rua Antônio Gonzáles Soriano (terreno do imóvel em questão).

VALOR: R$ 125.000,00 (opinião) ÁREA : 252,00m² FONTE: Sr. Antônio Marques (corretor) – fone 3943-6324 DATA : Setembro/16

5 – LOCAL: Rua Alberta Marcari, esquina com Rua Antônio Gonzáles Soriano (terreno do imóvel em questão).

VALOR: R$ 150.000,00 (opinião) ÁREA : 252,00m² FONTE: Imobiliária Infinity (Sr. Geraldo) – fone 3943-4820 DATA : Setembro/16

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02) TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

DADOS DO TERRENO AVALIANDO Área do imóvel : 252,00m2 Data da avaliação: Setembro/16

MÉDIA PROVISÓRIA: q = R$ 555,08/m² MÉDIA SANEADA:

- Limite Inferior = R$ 388,55 - Limite Superior = R$ 721,60

Como todos os elementos homogeneizados encontram-se dentro do intervalo aceitável de 30% acima e abaixo da média provisória, o valor unitário básico de terrenos na região será: V.U.B. = R$ 555,08/m² (Setembro/16)

Elemento 1 2 3 4 5

Valor (R$) 149.900,00 120.000,00 150.000,00 125.000,00 150.000,00

Área (m²) 300,00 200,00 252,00 252,00 252,00

Unit(R$/m²) 499,67 600,00 595,34 496,03 595,34

FE 1,100 1,100 1,000 1,000 1,000

FF 0,900 0,900 1,000 1,000 1,000

q (R$/m²) 494,67 594,00 595,34 496,03 595,34

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processo digital n°: 1006886-65.2014.8.26.0597 classe ... › imagens.lut.com... · termo de...

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