processo cg 2017/106303 - colégio notarial -...

J DE FEVEREIRO DE !h74

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA Praça Pedro Lessa, nº 61 - 3° andar - CEP 01032-030 - CAPITAL

TEL:: (11) 3313-5392 / 3229-7305- FAX: (11) 3313-0994- confirmar (11) 3311-8366 E-mail: [email protected]

Nº 266/MMAL - DICOGE - 5.1

PROCESSO Nº 2017/106303 Em 31 de janeiro de 2018.

FAVOR MENCIONAR REFERÊNCIAS ACIMA

Ilustríssimo Senhor

SÉRGIO JACOMINO

Presidente do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

Av. Paulista, 2.073 - Horsa 1 - Cjs. 1.201/1.202 - Cerqueira Cesar

CEP 01311-300 - São Paulo/SP

Por determinação do Meritíssimo Juiz Assessor da

Corregedoria, Dr. Marcelo Benacchio, transmito a Vossa Senhoria as

inclusas cópias reprográficas, extraídas dos autos sob o número em

epígrafe, concernentes ao requerimento conjunto formulado pelo Colégio

Notarial do Brasil - Seção São Paulo - CNB/SP e Associação dos

Registradores Imobiliários de São Paulo -ARISP, referente ao procedimento

de averbação ,para termos de quitação, nos termos do § 6° do artigo 26 da

Lei nº 6. 766/79 e do artigo 7° da Lei nº 13.465/17, que incluiu o item 32 na

Lei nº 6.015/73, solicitando manifestação a respeito.

Aproveito a oportunidade para renovar a Vossa

Senhoria protestos de alta estima e consideração.

~G~RAS

CoordJ:~or - DICOGE 5

Colégio Notarial do Brasil Seção São Paulo

ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES

IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO * ~

EXCELENTÍSSIMO CORREGEDOR GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO,

DESEMBARGADOR MANOEL DE QUEIROZ PEREIRA CALÇAS

DICOGE 4.1 2017/00198200 26/09/2017 15·08

li llll li l llll Ili llllll l il 11111111/llll li l li l li li l l l l Ili

Ref. Processo nº 2017 / 106303

Ofício nº 1478/SF - DICOGE 5.1

O Colégio Notarial do Brasil - Seção São Paulo (CNB/SP) e a Asso

ciação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), vêm respeitosamente, por

seus presidentes infra-assinados, em atenção à sentença exarada nos autos do pro

cesso em epigrafe, perante Vossa Excelência expor fatos novos sobre o tema, bem

como aclarar quais são os exatos objetos de cada norma enfrentada na r. decisão e,

ao final requer a reconsideração dos postulados externados na sentença.

DA PERTINÊNCIA TEMPORAL E MATERIAL

O CNB/SP e a ARISP encontram seus fundamentos e propósitos no

aprofundamento dos estudos do Direito Notarial e Registral, bem como em todo o

arcabouço doutrinário e normativo que os tangenciam, que abarcam questões práti

cas de cunho procedimental enfrentadas pelos Tabeliães de Notas e Registradores de

Imóveis em seus misteres. /---·)

objeto principal de dúvida sobre a concessão de desconto nas escrituras públicas qu~

formalizam o cumprimento de compromissos particulares de venda e compra aco

1


ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÂR!OS DE SÃO PAULO

panhados das respectivas quitações. Entretanto, não se trata de matéria tão vulgar,

pois o tecido normativo enfrentado alcança premissas que alicerçam a atividade no

tário-registral e o direito à propriedade como um todo.

A presença do CNB/SP e da ARISP, sob a esperada vênia desta E

grégia Corregedoria, se faz para contribuir com a difícil tarefa de compreender o

alcance do corpo legal e infralegal, além de fornecer insumos para melhor reflexão

sobre o tema. Não se pretende aqui, já sobre as escusas de má interpretação da fina

lidade desse intento, questionar posicionamentos ou convicções, mas sim atingir a

exegese legal sob todos os seus aspectos possiveis.

O arrazoado que se apresentará a seguir acompanha inovação le

gal até então desconhecida que modifica o curso da questão enfrentada e é impres

cindivel para a correta aplicação da Lei, além de revisitar aspectos já espancados e

não menos importantes para dirimir a controvérsia.

Portanto, pede-se vênia para reabrir os debates com luzes nos

argumentos a seguir apresentados.

BREVE RESUMO DA QUESTÃO EM TESTILHA

O expediente é proveniente de consulta realizada pela Excelen

tíssima Juiza Corregedora Permanente da Comarca de Catanduva, Dra. Ligia Donadi

Cajon, nos seguintes termos:

"A questão é a seguinte: de acordo com u julgamento feito pelo Conselho Superior da Magistratura, (CSMP apelação /)

,./' / cível 0012160-45.2010.8.26.0604, de 6/1012011). Ficou es- .· 1 tabeleddo que o art. 26 §6° da Lei 6.766179 autoriza a/ / transmissão de propriedade de lote através do compromisf /2 so particular de venda e compra com prova de quitação. '· ·· Assim, a primeira transmissão de propriedade (do loteador ao adquirente) poderia ser feita por instrumento particular, independente da natureza do lote ou valor e poderia ser levada a registro no Oficial de Registro de Imóveis.

2

Colégio Notarial do Brasil

ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO

Seção São Paulo

Sendo assim, e ante o disposto nas notas explicativas (item 1. 6) da L 11. 33112002, estaria autorizado o tabelião a conceder desconto de 40% para lavrar escrituras de compra e venda de qualquer imóvel loteado? O desconto é autorizado para os atos que, podendo ser realizados por instrumentos particular, são feitos por instrumento público. Tentei encontrar algum parecer da Corregedoria, mas não localizei nada. "

Após manifestações do Colégio Notarial do Brasil - Seção São Pau

lo (CNB/SP), da Associação dos Registradores Imobiliários Paulistas (ARISP) e do Insti

tuto de Registro de Imóveis do Brasil (IRIB), está Egrégia Corregedoria Geral da Justi

ça do Estado de São Paulo entendeu em parecer de lavra da Exma. Juiza Assessora,

Dra. Tatiana Magosso, que o desconto previsto no item 1.6. (especialidade de Notas),

da Lei de Emolumentos, aplica-se a toda escritura pública de venda e compra que

tenha por objeto lote enquadrado no parágrafo 6º, do art. 26, da Lei 6. 766/79.

A principal tese exarada no referido Parecer 287 /2017-E foi de

que o compromisso de compra e venda seria um contrato preliminar atípico, mas que

constituiria uma verdadeira espécie do gênero "compra e venda" e não do gênero

"contrato preliminar", mesmo que essa tese tenha "frutificado pouco na jurispru

dência e quase nada na doutrina" (trecho do Parecer).

Afirma o parecer que o compromisso de compra e venda sem a

possibilidade de arrependimento seria um contrato preliminar impróprio, motivo pelo

qual já deveriam ser considerados produzidos todos os efeitos concretos do ato, isto

é, a compra e venda definitiva.

Conclui a parecerista que, devido a uma suposta proximidade on

tológica entre o compromisso de compra e venda e a compra venda propriamente

dita, o desconto então previsto no Item 1.6 não seria incidente apenas sobre as escri

turas de compromissos de compra e venda dos lotes oriundos da Lei de Parcela~i\-1 1

to, mas às escrituras definitivas, que, no entendimento da MM. Juiza, seria sin{,u~ {/ i

exceção à regra contida no art. 108 do CC/02. \,

3



Finalmente, a dedsium trouxe, alheia a qualquer pleito, modifi

cação da norma administrativa no Capitulo XIV das Normas de Serviço da Corregedo

ria Geral da Justiça, para incluir o item 1.4, com a seguinte redação: Sempre que a

prática de determinado negócio jurídico dispensar a forma pública, é dever do Tabe

lião de Notas informar acerca dessa dispensabilidade às partes interessadas.

DA ANÁLISE DA MATÉRIA

Realizado o breve resumo de como a questão foi tratada, repisa

se que o CNB/SP e a ARISP focalizaram seus esforços em analisar o tema, visto que

este ultrapassa as interpretações sobre a natureza juridica dos suportes documentais

que externam a vontade das partes e deve ser estudado à luz de inovação legislativa,

sob o enfoque da doutrina e legislação especial de direito notarial e registral, bem

como em relação aos impactos tributários.

DA INOVAÇÃO NA LEI 6.015/73

Quando da formulação das manifestações institucionais do

CNB/SP, ARISP e IRIB, no expediente em questão, no inicio do mês de julho, estava

em gestação no Congresso Nacional, o Projeto de Conversão de Medida Provisória

(Pl V) nº 12, apresentado em 03 de maio de 2017, que se propunha a dar força de lei

à Medida Provisória nº 759 de 22 de dezembro de 2016, cujo objeto era primordial

mente a regularização fundiária.

O referido PLV nº12/2017 sofreu diversas modificações até ser

convertido na Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que previu em seu artigo 7º a

alteração da Lei 6.015/73, in verbis:

')

A~t. 7° A Lei no 6.0!5, de 31 de ~ezembro de 1973, passa,9~ v1gorar com as segumtes alteraçoes: li { ·

"Art. 167 \

4


li - ( ... )

20. (VETADO);


31. da certidão de liberação de condições resolutivas dos títulos de domínio resolúvel emitidos pelos órgãos fundiários;

32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condominio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabWdade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização."

(Grifo Nosso)

Nota-se que a conversão do supracitado Projeto de Lei se deu em

11 de julho do corrente ano, aproximando-se muito do momento em que o tema era

examinado por esta Egrégia Corregedoria, o que exime, certamente, o fato de a ino

vação legislativa ter passado despercebida.

Entretanto, não se olvida a importância de avaliar os impactos

que o novel diploma traz, sobretudo por se tratar de revogação tácita do §6º do arti

go 26 da Lei 6.766/79, modificando o paradigma em relação ao acesso dos termos de

quitação nos fólios registrais.

Estudar a revogação de um dispositivo legal passa, de proêmio,

pela leitura detida das normas e a constatação de que tratam da mesma matéria,

para que então sejam aplicados os preceitos de revogação expressa ou tácita e, se

necessário, avaliado eventual conflito aparente de normas. ,/1)

Nessa linha, se faz pertinente a leitura do §6º do artigo 26 t.' lei \[

6.766/79, que disciplinou o parcelamento do solo, o qual se reproduz abaixo:

5



Seção São Paulo

Lei 6.766179

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento partkular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

( ... ) § 60 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como titulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

(Grifo nosso)

A lei que disciplinou o parcelamento do solo menciona no artigo

supra reproduzido uma faculdade para o registro da propriedade de lote adquirido

por compromisso de compra e venda, cessão e promessa de cessão, permitindo para

tanto a utilização da prova da quitação.

Por outro lado, a Lei 13.465/2017 modificou a lei máxima dos

Registros Imobiliários, mais precisamente no artigo que disciplina taxativamente

quais são os títulos aceitos no fólio registral (art. 167), deixando expresso que os

termos de quitação se submetem a um ato especifico, qual seja a averbação e não

têm força para promover a transmissão da propriedade. Na verdade, a averbação do

termo de quitação tem um propósito com clareza solar, qual seja "exclusivamente

para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes

sobre o imóvel perante o Município".

A colidência entre as referidas normas é inafastável, pois o §6º

do artigo 26 da Lei 6. 766/79 trata do registro da propriedade quando apresentado o

instrumento de quitação de compromisso de compra e venda, enquanto que o item

32 do artigo 167 da Lei 6.015/73 revela que o "termo de quitação dos instrumentos-1 I ,

púbUcos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de proceé:,h

de regularização fundiária" deve ser averbado, "não implicando na transferência, '

de domínio ao com romissário com radar ou ao bene iciário da re ulariza ã



<f9 ~~

mas tem seu propósito em tão somente em isentar a responsabilidade do "emprei -) dedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regulari

zação fundiária objeto de loteamento".

Nota-se que o novo texto legal abrange todas as possiblidades de

transmissão por força de instrumentos de implantação de empreendimentos, dentre

os quais se inclui o compromisso de compra, mas utiliza a conjunção coordenativa

"ou" para então mencionar a regularização fundiária, não estando, portanto, o em

preendedor necessariamente ligado à questão da regularização imobiliária.

Em suma, o comando legal estabelecido pelo item 32 do artigo

167, li da Lei 6.015/73 prevê que os termos de quitação de compromissos de compra

e venda de lotes alcançam a disciplina do parcelamento do solo, de forma que negar

a interpretação literal seria, ao menos, negar o Direito posto por sua primeira fonte:

a Lei.

Há que se reconhecer que o novel diploma trouxe matéria exa

tamente igual àquela tratada na Lei 6.766/79, gerando um evidente caso de legisla

ções que atingem o mesmo objeto - o compromisso de venda e compra e seu corres

pondente instrumento de quitação.

No intuito de revelar a mens legis da alteração, reproduz-se a

baixo o texto da justificativa das emendas nº 67, do Deputado Toninho Wandscheer,

e nº 462, do Deputado Aluisio Nunes, à MP 759/2016, que inseriram o item 32 no arti

go 167 da Lei 6.015/73:

Reveste-se de grande importância a averbação do termo de quitação de contrato registrado, de compromisso de venda de lote e de unidade autônoma objeto e incorporação imobiliária, para que terceiros possam tomar conhecimento de fatos jurídicos relevantes afetos à propriedade. A omissão do adquirente com contrato quitado, em exercer o seum d'-/reito a receber a escritura definitiva de venda e compra é registrá-la, acaba onerando o proprietário (vendedor) q í já não se beneficia mais dos direitos inerentes à proprie- \ ~~- '

7



Seção São Paulo

A proposta visa estabelecer, mesmo que indiretamente, que a relação do Fisco e demais órgãos públicos deve se dar primordialmente com o comprador do imóvel e não com o empreendedor, uma vez que foi encerrada a relação contratual.

Conforme se demonstra pela fundamentação dos parlamentares e

levando em conta a aprovação da proposta pelo Congresso Notarial, quis o legislador

definir a forma com que o termo de quitação deve ser admitido no fólio registral e a

limitação de seus efeitos, ou seja, quaisquer assentos registrais que não se deem

nesses termos estarão afrontando Lei Ordinária.

Também não prospera eventual raciocinio de que o texto da

lei 6. 766/79 se propõe a outro tipo de registro. sob a suposição de que nesse ca

so o compromisso de venda e o termo de quitação estariam sendo apresentados

no mesmo momento para sucessivos atos de registro com o intuito de transmitir a

propriedade. pois, a partir da inovação. os termos de quitação dispõem de proce

dimento especifico. qual seja a averbação. Assim. o registrador imobiliário que se

aventurasse a registrar um contrato de compromisso mencionando o termo de

quitação ou. ainda. que fizesse um segundo registro do mesmo. estaria contrari

ando a lei de Registros Públicos.

Continuando nesse hipotético raciocinio, caso o registrador imo

biliário preferisse o registro do termo de quitação à sua averbação, infringiria o rol

taxativo do artigo 167, 1, da Lei 6.015/73, pois, em que pese a lei 6.766/79 pres

creva a possibilidade do registro da propriedade, não delineou qual o procedi

mento para o termo de quitação adentrar à matricula. mas o item 32 da Lei

6.015/73 o fez de tal forma que a partir de então passa-se a impedir outro movi-

mento matricular que não o expresso. r· \ /\

Sobre o tema, compete lembrar entendimento do Digno co/.4 \

Superior da Magistratura do Estado de São Paulo acerca da taxatividade do artigo

167, 1, da Lei de Registros Públicos:

8



Seção São Paulo

O rol dos atos suscetíveis de registro é taxativo, quer dizer, a enumeração é numerus clausus, razão pela qual ape-nas os atos expressamente previstos em lei, ainda que fora da lista do artigo 167, /, da Lei nº 6.01511973, são passi-veis de registro.

Ao fazer o juízo de legalidade do titulo, o Oficial, de maneira correta, verificou que não existe previsão legal para o seu registro. Ao contrário da regra de que, ausente vedação expressa, permite-se o ato, aqui, em matéria registrária, ausente previsão expressa, não se permite o ato. (Apelação Cível n. 0 1057061-65.2015.8.26.0100, j. 8/4116)

O contexto de alteração legal leva à clara conclusão de que se o

legislador pretendesse o efeito de transmissão imobiliária pela apresentação do ter

mo de quitação, corno queria a Lei 6. 766/79, teria incluído tal ato no inciso I do arti

go 167 da Lei 6.015/73 e não no inciso li, e, certamente, não teria modulado os efei

tos apenas para excluir a responsabilidade tributárias (vide trecho final da nova re

dação legal).

Observe-se. nessa linha. que o registro de termo de quitação.

ainda que junto ao contrato preliminar deveria estar previsto no art. 167. inciso

1. para que fosse possível. Entretanto. apenas consta a possibilidade de registro

do contrato, ficando o termo de quitação atrelado a outro procedimento, qual

seja a averbação. conforme delimita o rol do inciso li do já mencionado artigo.

agora com expressa previsão no item 32.

Assim, seguindo à linha de raciocínio, observa-se que ambas as

leis tratam do compromisso de venda e do instrumento de quitação, resta buscar

arrimo nas fontes do Direito para apurar a revogação tácita do mencionado dispositi

vo e o primeiro passo é visitar o artigo 2º na Lei de Introdução às normas do Direito

Brasileiro (LINDB), Lei nº 12.376/10, a seguir reproduzido:

Art. 2° Não se destinando à vigência temporária, a lei terá /Âl vigor até que outra a modifique ou revogue. 1/ / (

§ 1 ° A lei posterior revoga a anterior quando expressamen- .,, l 1 /

te o declare, quando seja com ela incompativel ou quando 7· 9



Seção São Paulo

regule inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

Conforme acima demonstrado, no caso em tela ambos critérios

estabelecidos pela LINDB para a revogação tácita são verificados: i) a lei anterior

(6.766/79) é incompatível com a lei posterior (13.465/17); ii) a lei posterior regula

inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior.

Sob o risco de cansativa repetição, reproduz-se novamente o tex

to de ambas as leis:

Lei 6. 766/79

Art. 26 ( ... )

§ 60 Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Lei 6.015/73 alterada pela Lei 13.465/17

Art. 167 No Registro de Imóveis, além da matricula, serão feitos: I - ( ... ) li - a averbação:

32. do termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privados oriundos da implantação de empreendimentos ou de processo de regularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do empreendimento ou da regularização fundiária objeto de loteamento, desmembramento, condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, exclusivamente para fins de exoneração da sua responsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município, não implicando transferência de domínio ao compromissário comprador ou ao beneficiário da regularização.

Frente ao primeiro aspecto da revogação tácita trazido pela

LINDB, a lei anterior é incompativel com a posterior, pois com a mudança na lei

6.015/73 o termo de quitação recebeu atribuição específica para tão somente e

xonerar a responsabilidade sobre tributos perante o município, não podendo ser utili-7

zado como instrumento que agregue força à pré-contrato e dê a este a potência par(;·

a transmissão da propriedade. Ademais, para eliminar qualquer dúvida, o último~

cho da nova redação afasta a eventual força para transferência de domínio. / 10



Quanto ao segundo aspecto de revogação tácita trazida pela

LINDB, o novo texto legal regula inteiramente a matéria que era tratada tangencial

mente pela Lei anterior. Nota-se que pela primeira vez a LRP regulamentou o a

cesso do termo de quitação no registro de imóveis. ou seia. sempre que este for

apresentado deverá seguir as diretrizes do item 3 2. inciso li do artigo 16 7, fican

do esgotados os efeitos da averbação do termo de quitação em qualquer tipo de

contrato, pois relata expressamente que se trata de loteamento, desmembramento,

condomínio de qualquer modalidade ou de regularização fundiária, ou seja, retirou

da Lei 6. 766/79 um tópico que mencionado perfunctoriamente.

Na prática, imagine-se que um cidadão faça a prenotação de um

compromisso de venda e compra acompanhado do termo de quitação e solicite que

estes documentos proporcionem a transferência da propriedade, nos termos do §6º

do artigo 26 da Lei 6.766/79. Se um Registrador de Imóveis promover a transmissão

de propriedade com base na averbação de termo de quitação estará produzindo

um ato nulo de pleno Direito. pois o propósito desses instrumentos. agora. é tão

somente afastar do empreendedor proprietário de imóvel ou pelo promotor do

empreendimento ou da regularização fundiária a responsabilidade sobre tributos

municipais incidentes sobre o imóvel perante o Município.

Repisa-se, o trecho final do item 32, do inciso li, do artigo 167,

prevê: " ••• não implicando transferência de domínio ao compromissário compra

dor ou ao beneficiário da regularização"

Salienta-se que a Lei 6.015/73 dispõe sobre os registros públicos,

ou seja, é a disciplina que estabelece como o registro de imóveis deve se comportar

frente aos titulos apresentados. Logo, a partir da Lei 13.465/17, o termo de quitação

ganhou procedimento especifico, não restando espaço para qualquer outra regula

mentação ou interpretação de modo diverso que se proponha a tratar do termo de

quitação.



Apenas para assegurar todas os passiveis raciocínios que subsi · ·-::__

am a revogação tácita ora apontada, ainda que seja desnecessário frente à literali

dade da modificação, busca-se lastro na teoria da antinomia de normas, que aponta

três critérios para dirimir eventual situação supostamente conflituosa, quais sejam o

hierárquico, o da especialidade e o cronológico, sendo os dois últimos passiveis de

adoção para o caso em tela.

A Lei 6. 766/79 tem por objeto o Parcelamento do Solo Urbano,

logo sua especialidade são as filigranas de como o Direito regula a divisão do solo e

não os registros públicos, pois esse espeque é de competência da Lei 6.015173, supe

rando-se por completo a interpretação por especialidade, já que a alteração aconte

ceu nessa última Lei, sepultando qualquer menção em outra Lei.

Sobre o tema, o doutrinador Norberto Bobbio explica:

"Nesse processo de gradual especialização, operado através de leis especiais, encontramos uma das regras fundamentais da justiça, que é a do suum cuique tribuere (dar a cada um o que é seu). Entende-se, portanto, porque a lei especial deva prevalecer sobre a geral: ela representa um momento ineliminável do desenvolvimento de um ordenamento. Bloquear a lei especial frente à geral significaria paralisar esse desenvolvimento"'.

Nessa seara, inclusive para afastar interpretações da especifici

dade da Lei 6. 766/79, salienta-se que a Lei 6.015/73 disciplina os registros públicos e

contém em seu artigo 167 um rol taxativo de instrumentos que se prestam a registrou

ou averbação, sobre o tema ensina Afrânio de Carvalho:

"( ... ) o registro não é o desaguadouro comum de todos e quaisquer títulos, senão apenas daqueles que confirmam posição jurídico-real, como os constantes da enumeração da nova lei do Registro (art. 167) "

1 Bobbio, Norberto - Teoria do ordenamento Jurídico: Editora Universidade de Brasília, 6ª Ed. 1995, pag. 96.



Seção São Paulo (:)~ ·e;~ -(~

Sob o ponto de vista do critério cronológico, basta apenas J:_ ) --...

cionar que a Lei 13.465 entrou em vigor em julho deste ano, o que elimina disposi

ções anteriores sobre o tema equivalente ao seu texto, mais uma vez, Norberto Bob

bio leciona:

O critério cronológico, chamado também de lex posterior, é aquele com base no qual, entre duas normas incompativeis, prevalece a norma posterior: lex posterior derogat priori. Existe uma regra geral no Direito em que a vontade posterior revoga a precedente, e que de dois atos de vontade da mesma pessoa vale o último no tempo.

Pensemos, por absurdo, nas consequências que derivariam da regra que prescrevesse ater-se à normal precedente. Além disso, presume-se que o legislador não queira fazer coisa inútil e sem finalidade: se devesse prevalecer a norma precedente, a lei sucessiva seria um ato inútil e sem finalidade2.

Portanto, é fundamental que a nova Lei seja reconhecida. Nesse

diapasão, importa reproduzir trecho da decisão do Excelentissimo Desembargador

Venicio Antônio de Paula Salles, quando tratou de alteração legislativa similar em 28

de dezembro de 2005, à época Juiz Titular da 1ª Vara de Registros Públicos da Capi

tal:

1VRPSP - PROCESSO: 583.00.2005. 107449-0 A análise do SISTEMA JURÍDICO exige prudência e cuidado, mas não pode ser alvo de cuidados exagerados, pois estes também geram distorções. O intérprete tem muito receio de reconhecer uma REVOGAÇÃO IMPLÍCITA, sempre optando, por temor ou por desconhecimento, pelo reconhecimento da validade de toda legislação passada não expressamente revogada.

No caso em estudo, todo o instituto de BEM DE FAMÍLIA foi regrado pelo Código Civil, pois este não foi concebido por seus mentores, em especial pelo jurista Miguel Reale, de forma 'parcial' ou 'fracionada'. Todas as matérias especialmente disciplinadas pelo novo Estatuto o foram de forma integral, mormente aquelas reverenciadas com um SUBTÍTULO próprio e específico. Portanto, em que pese os pre-

2 Bobbio, Norberto. Ob, cit., p. 93

/1

r



cedentes, não mais subsistem os efeitos do DL 3200141, bem como, da Lei 6.742179. O bem de família convencional deve seguir a regra do CÓDIGO CIVIL de 2003.

Assim, ainda que não seja de competência dessa Egrégia Corre

gedoria Geral declarar a revogação da Lei, o reconhecimento da mesma é imprescin

dível para pacificar os entendimentos nos serviços extrajudiciais, especialmente em

relação à decisão exarada nos autos do processo em epigrafe e no que toca eventuais

disposições normativas que ainda não contemplam a inovação legislativa.

Ademais, evidencia-se que por se tratar de mudança de Lei os

registradores e notários já podem aplicá-la de imediato, fazendo com que os oficiais

de registro mais estudiosos passassem a negar registro do termo de quitação, en

quanto outros os aceitassem, o que resultaria em insegurança jurídica para o sistema

como um todo.

Evidencia-se, finalmente, que a modificação é muito recente,

criando o momento pertinente para as competentes adequações e orientações a fim

de que o sistema notário registral cumpra a legislação vigente, razão pela qual o a

cima exposto reclama urgente analise deste Digno órgão correcional.

DA DOUTRINA E LEGISLAÇÃO ESPECIAL DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

Toda celeuma trazida pelo questionamento da Excelentíssima

Corregedora Permanente da Comarca de Catanduva, Dra. Ligia Donadi Cajon, foi fo

cada nos emolumentos notariais. Tanto nos quesitos iniciais, quanto no desenvolvi

mento do parecer exarado pela Excelentíssima Juíza Assessora desta Egrégia Corre

gedoria Geral, Dra. Tatiana Magosso.

A revogação do §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79, por força da al

teração na Lei 6.015/73, conforme acima demonstrado, claramente elimina a ques

tão, pois retira o pressuposto da equiparação de escrito particular à escritura púb!i\/

ca.



Q 6~ ~-~

Entretanto, vale examinar o tema em caráter acadêmico pa~ã

compreender como a matéria se desvincula da questão meramente emolumentar.

Nessa senda, com a finalidade didática, pede-se vênia para resumir o raciocínio ora

adotado por essa Egrégia Corregedoria quando do julgamento da questão:

Premissa 1 : O compromisso de compra e venda é con

trato preliminar atípico;

Premissa 2: O compromisso de compra e venda acom

panhado de sua quitação tem força de escritura públi

ca, como se juntos fossem um único instrumento;

Conclusão: O legislador criou nova hipótese de exceção

à regra geral do art. 108, dispensando a formalização

do contrato de compra e venda por escritura pública

nas hipóteses do art. 26, parágrafo 6º, da Lei 6. 766/79

A Doutrina majoritária não pode ser considerada como verda

de insofismável, sendo que a primeira premissa utilizada se embasou em interpreta

ções precedentes, distanciando-se da literalidade da lei e mais, concedendo a um

instrumento um atributo que inexiste.

Nota-se que a denominação de contrato atípico para o preli

minar compromisso de compra e venda é uma forma de descaracterizá-lo, e em uma

única designação transformá-lo em outro instrumento, qual seja o contrato definiti

vo. Entretanto, a Lei 6. 766/79 trouxe uma possibilidade para o registro da proprie

dade, mas em momento algum equiparou o compromisso particular de compra e ven

da à escritura pública, pois condicionou o efeito de transmissão da propriedade à

apresentação de um segundo documento - a quitação.

Nesse esquadro se insere a segunda premissa de que o com,/ 7 / j

promisso particular de compra e venda e sua quitação seriam um único instrume'l9-,1' 15 ·



~!!, mas parece forçoso dizer que o termo de quitação faz parte do escrito particulal~

trata-se tão somente do comprovante do cumprimento de uma obrigação que enseja

possibilidade da transmissão do bem.

Portanto, a primeira premissa se esvazia à medida que falta

ao compromisso particular de compra e venda - por si só - o efeito de transmissão da

propriedade, já que dependerá da apresentação do termo de quitação. Ademais, a

materialidade deste segundo documento, por si só já rompe a segunda premissa. As

sim, conclui-se que em momento algum o legislador efetivamente concedeu a um

instrumento particular a força da escritura definitiva de compra e venda decorrente

de compromisso, não sendo exceção à regra do artigo 108 do Código Civil.

Assim, quando a Lei 11.331 /02 em seu item 1.6 prescreve que

as transações, cuja instrumentalização admitem forma particular, terão o valor pre

visto no item 1 da tabela reduzido em 40% (quarenta por cento), quer dizer que o

instrumento jurídico utilizado para formalizar o negócio jurídico deve ter permissão

legal para substituir a escritura pública. Não é o que ocorre no caso, pois o instru

mento utilizado não tem essa permissão, ele depende de outro instrumento, que é o

termo de quitação.

Logo, conforme se depreende do indigitado §6° do artigo 26 da

Lei 6. 766/79 o comando legal é destinado ao registro de imóveis, que poderá regis

trar o lote se, e somente se, for apresentado o termo de quitação, o que não supera

a forma defina em lei para a transmissão do imóvel. A forma continua sendo a escri

tura pública para imóveis acima de 30 salários mínimos.

Elucubra-se que o dispositivo em testilha difere do que ocorre

com a Lei 9.514/97, pois nesta o legislador dotou o instrumento particular com força

de escritura pública, prescindindo tais instrumentos de qualquer outro termo ou do

cumento.

//1 / f

Portanto, em que pese um contrato particular de compromis~~ ~ /1 de venda e compra de lote esteja autorizado a ser registrado no fólio real, a trÍns- / 1

16 ,_



9 b3 <:?--

missão da propriedade depende da apresentação da quitação, ou seja, nem tod' os )

compromissos de venda e compra incorrerão em exceção ao artigo 108 do códig~ci-

vil, pois, a aplicação do §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79 pressupõe a existência da

quitação.

Em resumo, ainda que o §6º do artigo 26 da Lei 6. 766/79 não ti

vesse sido revogado pelo artigo 7° da Lei nº 13.465/2017, não existe, tecnicamente e

literalmente, uma exceção ao artigo 108 do Código Civil e, ainda que assim fosse

considerado não ensejaria o desconto contido no item 1.6, uma vez que a regra con

tida naquele dispositivo se destina ao registro de imóvel e não atribuiu força de es

critura pública ao contrato preliminar.

DO DIREITO TRIBUTÁRIO

Sob outro viés, avançar no raciocínio do desconto em escrituras

públicas é uma forma de isenção tributária, pois os emolumentos possuem natureza

tributária de taxa. Assim, o desconto de 40% atinge um tributo e gera impacto não

apenas nas serventias extrajudiciais, mas nos órgãos que se vinculam ao pagamento,

quais sejam, Estado de São Paulo; Tribunal de Justiça; Santa Casa; Fundo do Registro

Civil; Carteira da Previdência e o Município, tudo nos termos da Lei Estadual

11.331 /02.

Deve-se observar que o item 1.6 das Notas Explicativas da tabela

de emolumentos determina que o desconto será possível se o negócio jurídico puder

ser instrumentalizado por escrito particular. O critério para a isenção está muito bem

delimitado, ou seja, é a instrumentalização do negócio jurídico. No caso em tela,

repisa-se, o ato que o Notário praticará para transmitir a propriedade é uma escritu

ra pública de compra e venda e esta não admite o instrumento particular.

flexibilizar o item 1.6 para equiparar o compromisso de compra e

venda quitado a uma escritura de compra e venda fere diretamente a premissa tribu-1

tária de que a isenção depende de lei expressa, prevista no artigo 176 do CTN, tin- .

gindo de ilegalidade a decisão da CGJSP. ~ 1~ '


.A.SSOC!AÇ.Ã.0 DOS REGISTRADORES !MOBiLIÁRIOS DE SÃO PAULO

Evidencia-se que os emolumentos têm natureza tributária e sua

isenção exige previsão legal expressa, o que não ocorre no caso em tela pois não há

subsunção do caso prático à Lei 11.331/07.

A consequência imediata dessa decisão é a redução do recolhi

mento tributário do estado, tendo em vista que o previsto nos artigos 19 e 20 da Lei

11.331 /02, in verbis:

Da Distribuição dos Recursos

Artigo 19 - Os emolumentos correspondem aos custos dos serviços notariais e de registro na seguinte conformidade: I - relativamente aos atos de Notas, de Registro de Imóveis, de Registro de Títulos e Documentos e Registro Civil das Pessoas Jurídicas e de Protesto de Títulos e Outros Documentos de Dividas: a) 62,5% (sessenta e dois inteiros e meio por cento) são receitas dos notários e registradores; b) 17,763160% (dezessete inteiros, setecentos e sessenta e três mil, cento e sessenta centésimos de milésimos percentuais) são receita do Estado, em decorrência do processamento da arrecadação e respectiva fiscalização; c) 9, 157894% (nove inteiros, cento e cinquenta e sete mil, oitocentos e noventa e quatro centésimos de milésimos percentuais) são contribuição à Carteira de Previdência das Serventias Não Oficializadas da Justiça do Estado; d) 3,289473% (três inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de mUésimos percentuais) são destinados à compensação dos atos gratuitos do registro civil das pessoas naturais e à complementação da receita mínima das serventias deficitárias; e) 4,289473% (quatro inteiros, duzentos e oitenta e nove mil, quatrocentos e setenta e três centésimos de milésimos percentuais) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Tribunal de Justiça, em decorrência da fiscalização dos serviços; f) 3% (três por cento) são destinados ao Fundo Especial de Despesa do Ministédo Público do Estado de São Paulo, em decorrência da fiscalização dos serviços;


ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBIUÂRIOS DE SÃO PAULO

Seção São Paulo Q Gs KV

Artigo 20 - A receita do Estado, prevista na alínea "b" do (, ) inciso Ido artigo 19, será destinada: -I - 74,07407% (setenta e quatro inteiros, sete mil e quatrocentos e sete centésimos de milésimos percentuais) ao Fundo de Assistência Judiciária; li - 7,40742% (sete inteiros, quarenta mil, setecentos e quarenta centésimos de milésimos percentuais) ao custeio das diligências dos oficiais de justiça incluídas na taxa judiciária; Ili - 18,51851% (dezoito inteiros, cinqüenta e um mil, oitocentos e cinqüenta e um centésimos de milésimos percentuais) à Fazenda do Estado.

Finalmente, não é demais lembrar ainda, que, em matéria de i

senção tributária (e o desconto é uma isenção parcial) não se admite interpretação

extensiva, sendo que os agentes devem estar adstritos à literalidade da lei, conforme

disposto no art. 111, li, do Código Tributário Nacional.

DO PEDIDO

Por todo o exposto o Colégio Notarial do Brasil - Seção São

Paulo e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, requerem, respei

tosamente a reforma da decisão em epigrafe, bem como a reedição das Normas do

Serviço Extrajudicial, compatibilizando com a revogação tácita do §6º do artigo 26

da Lei 6.766/79 pelo artigo 7º da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que incluiu o

item 32 na Lei 60.15/73 estabelecendo o procedimento de averbação para os termos

de quitação e limitou os efeitos desse instrumento à afastar a responsabilidade tribu

tária dos empreendedores.

Alternativamente, caso não seja reconhecida a revogação do

§6º do artigo 26 da Lei 6.766/79, seja reformada a decisão para tratar de forma dis

tinta a escritura pública e o instrumento particular mais o termo de quitação previs

tos no referido artigo, de forma que não haja a concessão de desconto de emolumen

tos para as escrituras definitivas de cumprimento de compromisso de compra e ven-

da, bem como por força da característica de isenção tributária que depende de l~i,,1 que expressamente o diga, nos termos do Código Tributário Nacional. / /

1l



Seção São Paulo

Na expectativa aquiescerem o pleito e colaborar com esta Egré

gia Corregedoria Geral da Justiça, o CNB/SP e a ARISP reiteram as expressões da mais

alta estima e respeitosa consideração.

São Paulo, 26 de setembro de 2017.

/ /"º .... ____ c .. '> ___ 0_\_--1~-r-,--YY'->'7~""-·-

FRANOÍSCO RA YMVt4DO ,

- ;PRESIDENTE , -ASSOCIAÇAO DOS REGIS::Y-RADORES IMOBILIARIOS DE SAO PAULO

20

PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO

CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

CONCLUSÃO

Em 03 de outubro de 2017, faço estes autos conclusos ao MM. Juiz Assessor da Corregedoria Geral da Justiça

Processo n. 2017 /106303

Corregedoria Geral da Justiça

Considerando o início do recesso forense, não havendo tempo hábil para

análise do presente feito, baixamos os autos sem emissão de parecer.

São Paulo, 19 de dezgmorÕde -20'17 /~

stro Dias

~

processo cg 2017/106303 - colégio notarial -...

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