processo: 0003914-34.2018.8.26.0037 dr. rodrigo sekii ... · saldo devedor presente empresa vivenda...

Processo: 0003914-34.2018.8.26.0037

DR. RODRIGO SEKII [[email protected]]

Prezados, boa tarde.

Por meio deste, na qualidade de advogado da Incorporadora/Vendedora, em resposta ao oficio de fls., vem,

informar que o cliente Rafael Cigoli pagou até o momento o valor de R$ 63.578,37, seu saldo total

remanescente é de R$ 42.147,59, sendo que desses valores, R$ 22.069,61 já se encontram atrasados. (vide

doc. Anexo)

Aproveito o ensejo para apresentar a Vossa Senhoria os protestos da minha elevada estima e distinta

consideração.

Atenciosamente,

Dr. Rodrigo Sekii.

______________________________________________

Enviado: quinta-feira, 23 de agosto de 2018 15:12 Para: ARARAQUARA - 3 OFICIO CIVEL Cc: [email protected] Prioridade: AltaAnexos: Extrato_Rafael Cigoli.pdf (35 KB) ; Contrato Social_Vivenda No~1.PDF (3 MB) ; procuração - vivenda x raf~1.pdf

(666 KB)

RODRIGO SEKII ADVOGADOS

Rua Fagundes Dias, 140 – 1º Andar - Saúde

São Paulo – SP – CEP 04055-000

Tels.: 55 (11) 3453-3330

Site: www.rodrigosekii.adv.br

______________________________________________________

As informações contidas neste e-mail e documentos anexos destinam-se exclusivamente aos seus

destinatários, estando sob a proteção do sigilo e confidencialidade assegurados no artigo 5.º, XII, da

Constituição Federal de 1988 e no artigo 7.º, II, da Lei nº 8.906/94 (Estatuto da Ordem dos Advogados do

Brasil), sendo vedada sua utilização por terceiros para quaisquer fins de direito. Caso V.Sas. recebam estes

documentos por engano, favor notificar nosso escritório, não se utilizando das informações aqui contidas,

sob as penas da lei. Opiniões, conclusões ou outras informações nesta mensagem, cujo teor não se relacione

com a linha de negócios da Rodrigo Sekii Advogados, devem ser compreendidas como não tendo sido

fornecidas e nem sendo de responsabilidade deste escritório. O conteúdo e os anexos desta mensagem

eletrônica não criam, nem constituem, qualquer vínculo legal ou contratual entre o remetente e qualquer

destinatário.

Page 1 of 1Processo: 0003914-34.2018.8.26.0037

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Saldo Devedor Presente

Empresa Vivenda Nobre Negócios Imobiliários Ltda Divisão/Obra 2011 / Loteamento Chácara das Cruzes - SantaAngelina - Dei Fiori

Juros 0,000000 Desconto comercial 0,00Corrigir valores recebidos Não

Corrigir saldo de parcelas com correçãoanual

Não

Descontar juros embutidos Sim Cálculo do valor presente em MesesCliente 4014 - RAFAEL CIGOLI CPF 370.510.358-00

Unidade 023 Título/Documento 13985 / CT.06Data emissão 08/06/2016 Correção até 24/08/2018

INFORMAÇÕES DAS PARCELAS VALORES PAGOSDt. vencto Par Tipo Condição Valor original Valor corrigido Indexador Juros Dt. base

correçãoDatacorreção

Saldo atual Data baixa Valor baixa Recto líquido

10/06/2016 1 Ato 6.880,00 6.880,00 REAL 0,00%N 01/06/2016 01/08/2018 0,00 14/06/2016 6.880,00 6.880,0010/07/2016 2 Parcelas Mensais 6.880,00 6.880,00 REAL 0,00%N 01/06/2016 01/08/2018 0,00 11/07/2016 6.880,00 6.880,0010/11/2016 6 Parcelas Mensais 1.370,97 1.543,89 IGP-M/FGV

(Retroatividade -2)

1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 0,00 10/11/2016 1.413,03 1.413,03

10/12/2016 7 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 IGP-M/FGV(Retroatividade -2)

1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 0,00 07/12/2016 1.415,42 1.415,42

08/02/2017 44 Parcelas Mensais 7.000,00 7.000,00 REAL 0,00%N 01/01/2017 01/08/2018 0,00 08/02/2017 7.000,00 7.000,0010/03/2017 10 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 IGP-M/FGV

(Retroatividade -2)

1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 0,00 10/03/2017 1.432,17 1.432,17


1,00%P 01/11/2016 01/06/2018 0,00 23/03/2017 4.281,92 4.281,92

21/07/2017 49 Parcela Única 13.853,18 14.921,69 IGP-M/FGV(Retroatividade -2)

1,00%P 01/05/2017 01/06/2018 0,00 24/07/2017 13.853,18 13.853,18

21/08/2017 50 Parcelas MensaisApós Chaves

6.143,85 6.617,73 IGP-M/FGV(Retroatividade -2)

1,00%P 01/05/2017 01/06/2018 0,00 21/08/2017 6.143,85 6.143,85



1,00%P 01/05/2017 01/06/2018 0,00 22/11/2017 6.178,90 6.432,73



1,00%P 01/05/2017 01/06/2018 0,00 22/11/2017 6.178,90 6.369,71


1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 0,00 22/11/2017 1.441,64 1.476,36

TOTAIS 62.760,81 66.327,18 0,00 63.099,01 63.578,37

VALORES A PAGAR (VENCIDAS)Valor Valor Data base Dt. base Data Dias de - Encargos - Valor do Valor

Dt. vencto Par Tipo Condição original corrigido juro Juros correção correção atraso Multa Juros acréscimo atualizado10/12/2017 20 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 257 2,00% 1,00%S 165,80 1.709,8210/01/2018 21 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 226 2,00% 1,00%S 149,53 1.693,5510/02/2018 22 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 195 2,00% 1,00%S 133,25 1.677,2710/03/2018 23 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 167 2,00% 1,00%S 118,55 1.662,5710/04/2018 24 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 136 2,00% 1,00%S 102,28 1.646,3010/05/2018 25 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 106 2,00% 1,00%S 86,53 1.630,5510/05/2018 26 Parcelas Anuais 6.100,14 6.869,54 01/06/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 106 2,00% 1,00%S 384,97 7.254,5110/06/2018 27 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 75 2,00% 1,00%S 70,25 1.614,2710/07/2018 28 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 45 2,00% 1,00%S 54,50 1.598,5210/08/2018 29 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 14 2,00% 1,00%S 38,23 1.582,25

TOTAIS 18.439,95 20.765,72 1.303,89 22.069,61

VALORES A PAGAR (A VENCER)Dt. vencto Par Tipo Condição Valor

originalValor

corrigidoData basejuro

Juros Dt. basecorreção

Datacorreção

Dias paradesconto VP

Desconto VP VP Valor comdesconto comer

10/09/2018 30 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 17 1,00% 1.528,73 1.528,7310/10/2018 31 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 47 2,01% 1.513,60 1.513,6010/11/2018 32 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 78 3,03% 1.498,61 1.498,6110/12/2018 33 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 108 4,06% 1.483,77 1.483,7710/01/2019 34 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 139 5,10% 1.469,08 1.469,0810/02/2019 35 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 170 6,15% 1.454,54 1.454,5410/03/2019 36 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 198 7,21% 1.440,14 1.440,1410/04/2019 37 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 229 8,29% 1.425,88 1.425,8810/05/2019 38 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 259 9,37% 1.411,76 1.411,7610/06/2019 39 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 290 10,46% 1.397,78 1.397,7810/07/2019 40 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 320 11,57% 1.383,94 1.383,9410/08/2019 41 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 351 12,68% 1.370,24 1.370,2410/09/2019 42 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 382 13,81% 1.356,67 1.356,6710/10/2019 43 Parcelas Mensais 1.371,09 1.544,02 10/10/2016 1,00%P 01/04/2016 01/06/2018 412 14,95% 1.343,24 1.343,24

TOTAIS 19.195,26 21.616,28 20.077,98 20.077,98

Valor original Valor corrigido Acréscimos Valor atualizadoTotal a pagar 37.635,21 42.382,00 1.303,89 42.147,59

Valor original Valor corrigido Acréscimos Valor atualizadoTotal geral a pagar 37.635,21 42.382,00 1.303,89 42.147,59

23/08/2018 - 14:33:05 SIENGE / SOFTPLAN 1 de 1

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TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULOCOMARCA DE ARARAQUARAFORO DE ARARAQUARA3ª VARA CÍVELRua dos Libaneses, 1998, Fórum, Carmo - CEP 14801-425, Fone: (16) 3336-1888, Araraquara-SP - E-mail: [email protected]ário de Atendimento ao Público: das 12h30min às19h00min

TERMO DE PENHORA E DEPOSITO

Processo Digital n°: 0003914-34.2018.8.26.0037 - ESS

Classe – Assunto: Cumprimento de Sentença - Condomínio

Exeqüente: Associação dos Moradores do Loteamento Fechado Villa Dei Fiori

Executado: Rafael Cigoli

Em Araraquara, aos 04 de setembro de 2018, no Cartório da 3ª Vara Cível, do Foro de

Araraquara, em cumprimento à r. decisão proferida nos autos da ação em epígrafe, lavro o

presente TERMO DE PENHORA do seguinte bem: Sobre os direitos que o executado possui

sobre o lote 06 da quadra 04 do Loteamento "Villa Dei Fiori", do qual foi nomeado depositário, o

Sr. Rafael Cigoli, CPF nº 370.510.358-00, RG nº RG da Pessoa Selecionada >. O depositário não pode abrir mão do bem depositado sem expressa autorização

deste Juízo, observadas as conseqüências do descumprimento das obrigações inerentes. NADA

MAIS. Lido e achado conforme segue devidamente assinado.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA

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Engº Eugênio Albiero Neto Avaliações e Perícias de Engenharia

_______________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________ Rua São Bento nº. 700 – conj. 91 – Cep. 14.801-300 – Araraquara/SP

Cel. (16) 99766-4388 – email – [email protected]

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Ação:

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - CONDOMÍNIO

Solicitado por:

ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO FECHADO VILLA DEI FIORI

Contra:

RAFAEL CIGOLI

Processo n.º 0003914-34.2018.8.26.0037

3ª Vara Cível – Comarca de Araraquara/SP

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SUMÁRIO

1. Objetivo 2. Identificação e Caracterização do Imóvel Avaliando 3. Vistoria do Imóvel à Avaliar 4. Diagnóstico do Mercado

5. Metodologia Utilizada

6. Avaliação do Terreno

7. Determinação do Valor do Imóvel 8. Conclusão 9. Considerações Finais 10. Encerramento

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1) OBJETIVO Determinação do valor atual de mercado do imóvel. 2) IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 2.1 – Localização O imóvel localiza-se no Loteamento Residencial Villa dei Fiori, bairro Santa Angelina, situado no munícipio de Araraquara/SP.

2.2 – Descrição do Imóvel O imóvel objeto da perícia, representado no Anexo I - Fotos, lote 6 da quadra 4, é um terreno sem benfeitoria, com testada de 12,00m de frente para a Rua B (Avenida Alcides Pereira), com a mesma medida na linha dos fundos, 34,47m da frente aos fundos do lado direito e 31,63m da frente aos fundos do lado esquerdo, perfazendo uma área de 377,38m2, praticamente em nível tanto na direção frente-fundo, bem como na direção transversal. É servido por rede pública de água, esgoto e telefone, rede elétrica com iluminação da via pública e pavimento asfáltico. Possui Matrícula nº 108.580 do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Araraquara e Cadastro na Prefeitura Municipal nº 17.129.006, de acordo com a cópia da matrícula que se encontra no Anexo II.

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3) VISTORIA DO IMÓVEL A AVALIAR A vistoria ao imóvel em questão, foi realizada no dia 13 de dezembro de 2018, no período das 08:30 às 09:00 horas, e foi acompanhada pelo Sra. Mara Sílvia Souza Miranda (síndica do condomínio). 4) DIAGNÓSTICO DO MERCADO Considerando a retração da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país, com pouco incentivo dos governos municipal e federal na construção de novas edificações residenciais, comerciais e industriais, o município encontra-se com um desempenho baixo, havendo na cidade um número significativo de ofertas de imóveis, com absorção considerada lenta. A liquidez do imóvel avaliando é considerada como baixa, estando o desempenho do mercado anormal. 5) METODOLOGIA UTILIZADA A avaliação obedecerá às diretrizes gerais conforme determinação da Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos NBR-14.653/2001 e preceitos do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

Para a determinação do valor do imóvel será considerado o valor do terreno mais o valor das benfeitorias.

VI = VT + VB

Onde: VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria

5.1 – MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO A avaliação do terreno será feita pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é um tipo de método em que o valor de mercado é obtido através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra de elementos. O Método Comparativo Direto é o mais respeitável, entre outros, quando possível sua utilização com eficácia, como acontece nesta avaliação.

5.2 – MÉTODO APLICADO PARA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES Não há edificações para serem avaliadas. 5.3 - NÍVEL DE PRECISÃO O nível de precisão adotado segundo a NB 14.653‐2 (Procedimento para avaliação de imóveis urbanos) da ABNT, será de precisão normal.

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6) AVALIAÇÃO DO TERRENO

Obtido a partir de pesquisa imobiliária direcionada para a região, efetuada junto a

estabelecimentos do ramo e corretores do município, considerando as benfeitorias públicas, dimensões, ofertas de lotes à venda nas imediações, chegando‐se ao seguinte resultado médio para o terreno avaliando:

Amostra Comparativas

Aplicando nas 12 amostras comparativas os Fatores de Oferta e Área, encontra-se o Valor unitário (Vu) Médio: Vu Médio = R$ 411,17 / m² Com o Vu Médio = R$ 411,17 / m², encontra-se a média saneada com valor mínimo de -30% e valor máximo de +30%. Não foram encontrados valores fora do intervalo.

ÁreaPreço Terreno

(R$) (m2)

1Condomínio Veredas do Campo (Imperador) - Avenida Tokuo Takatsui, 395 - Jardim Serra Azul - COD. T009

Viva Real Site Imobiliária 130.000,00 250,00

2Residencial Campos de Piemonte, Avenida Carmello Merlos - COD. 96926a


3Condomínio Buona Vita - Rua Sete, 10 - COD. TC


4Residencial Campos de Piemonte - Lote 03 Q A - COD. TE0081


5Residencial Campos de Piemonte - Lote 305 Q20 - COD. TE0130


6Residencial Campos de Piemonte - Lote 74 QD - COD. TE0095 - Avenida Tokuo Takatsui, 74


7Condomínio Buona Vita - Rua José Barbieri Neto, 0 - COD. TC


8Residencial Campos de Piemonte, Lote 90 QD - COD. TE0129


9Residencial Campos de Piemonte, Lote 300 Q20 - COD. TE0072 - Avenida Tokuo Takatsui, 90


10Residencial Campos de Piemonte, Lote 292 Q 20 - COD. TE0125 - Avenida Tokuo Takatsui, 91


11Condomínio Veredas do Campo - Jardim Maria Luíza - COD. TE00882


12 Condomínio Buona Vita - COD. TE00868 Viva Real Site Imobiliária 140.000,00 361,00

Nº Endereço Fonte

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Portanto: Vu = R$ 411,17 / m²

Adotado para o imóvel avaliando o valor mínimo do campo de arbítrio (devido à baixa liquidez do mercado atual) que varia de +15% a -15%, portanto: Vu = R$ 349,49 / m² Assim, Valor do Terreno (VT) VT = Vu x Área VT = R$ 349,49 x 377,38 m² VT = R$ 131.892,30 (cento e trinta e um mil, oitocentos e noventa e dois reais e trinta centavos)

Dado Fator Oferta Área Preço Unit.

nº (R$) (m2) (R$/m2)

1 117.000,00 250,00 468,00 0,92 431,002 108.000,00 294,00 367,35 0,95 349,453 135.000,00 360,00 375,00 0,99 371,484 128.250,00 300,00 427,50 0,96 408,325 113.218,20 242,00 467,84 0,91 428,066 117.000,00 255,00 458,82 0,92 424,237 162.000,00 361,00 448,75 0,99 444,798 113.611,50 243,00 467,54 0,92 428,149 130.216,50 305,00 426,94 0,96 409,14

10 172.687,50 369,00 467,99 1,00 465,8911 126.000,00 277,00 454,87 0,94 427,5912 126.000,00 361,00 349,03 0,99 345,95

377,38 411,17

411,17

534,52

287,82

0

Área Unitário Valor

(m2) (R$/m2) (R$)377,38 411,17 R$ 155.167,41

(R$/m2) Valor (R$)-15% 349,49 131.892,30

Vu médio 411,17 155.167,41+15% 472,85 178.442,52

Avaliando

MÉDIA GERAL

Avaliando (Vu médio)

Campo de arbítrio

Limite Superior

Limite Inferior

Elem. Discrepante

Vu (R$/m2)Fat. área

Avaliando

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7) DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

VI = VT + VB

VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor da Benfeitoria

VI = R$ 131.892,30 + R$ 0,00

VI = R$ 131.892,30 (cento e trinta e um mil, oitocentos e noventa e dois reais e trinta centavos)

8) CONCLUSÃO De acordo com diligências e estudos que se fizeram necessários, adota-se para o imóvel objeto da ação, o valor de venda de R$ 132.000,00 (cento e trinta e dois mil reais), valor válido para o mês de janeiro de 2019. 9) CONSIDERAÇÕES FINAIS • Este laudo está vinculado a data de sua elaboração, tendo validade por um

determinado período, conforme grau de mudança no comportamento do mercado imobiliário local, bem como dos custos unitários básicos da construção civil.

• A caracterização do imóvel objeto deste laudo, foi baseada em vistoria no local e análise dos dados constantes no espelho do IPTU.

• A documentação obtida para elaboração deste é, por premissa, considerada boa e válida, não tendo sido efetuada análise jurídica.

10) ENCERRAMENTO Encerro o presente trabalho que é composto de 7 páginas impressas apenas no anverso, 2 anexos, perfazendo um total de 12 páginas, ao mesmo tempo em que me coloco à inteira disposição deste juízo para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir a respeito deste trabalho no trâmite normal desta ação.

Termos em que pede deferimento São Paulo, 16 de janeiro de 2019

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ANEXO I – FOTOS

Foto 01 – Vista da planta do condomínio

Foto 02 – Vista do lote 06 da Quadra 4

Foto 03 – Vista da portaria do condomínio

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Foto 04 – Vista do terreno (lote 06, quadra 4)



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ANEXO II – MATRÍCULA

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processo: 0003914-34.2018.8.26.0037 dr. rodrigo sekii ... · saldo devedor presente empresa vivenda...

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