Problematica Del Boleto de Compraventa

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analisis desde el punto de vista legal y de los riesgos

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<p>PROBLEMATICA DEL BOLETO DECOMPRAVENTAEnmes'ro MAmo SOLANILLAhrmonvccrn AL m DE ANLISISEn elpresente ensayotrataremos las dicultadesquecausa la conocidaguradel boleto decompraventaen el tr-coinmobiliario; as,develaremos lainseguridad jurdicaqueexiste en materia deoompraventasdeinmuebles,temaste esencialparauna sociedadcuyos componentes aspiranen sugran mayoraa establecerse en una situacin econmi-ca rmeque otorguelaposibilidaddeaspirara unmejorn-vel de vida.Desde laantigedad,el hombreaspira lariquezain-mobiliaria,siendo sta la forma de darmayor seguridadalser humanoysu ncleo familiar. Sin intentar abordar elpro-ceso histrico de laproiedad,recin en la EdadModerna,cualquierindividuo sinSistincin de suraza, sangreo nacio-nalidad.pudo adquirirsin trabas unaporcinde tierra. Tanimportantefue este temaquenuestrosconstituyentesde1853 dedicaron un artculo entero al Derecho depropiedad,ynuestroCdigoCivilasegurel carcterperpetuo y.casrabeo-luto del Derecho real de dominio.l As,lainmigracnnitalia-Fallocidotrgcamonteen fecha 11 dejuliode 1993. Sea sta nues-tro muerde.lZorraqun Bec, Ricardo,Hablar-ia del DerechoArgentino,T.II,n'153, Parrot. Buenos Aires. 1988.196 LECCIONES YENSAYOSna, espaola yde otrospases europeosde nes delsiglopasado y principiosdelpresente trabajduramenteparacomprarla casapropia. El fruto de los durostrabajos yelferviente deseo deprosperidad posibilitaronese sueo delinmigrantez; yel sueo se transmiti asus hijos ya sus nie-tos.Yaqu surgielproblema:los valores de los inmuebleseranyson-muyaltosporloqueno sepodavender el in-mueblequese teniapara luego, comprarotro msgrande.Esporelloque para poder'cambiar una casa o un inmueblecualquiera, porotro demayorvalorque pudierasatisfacer losdeseos deprosperidadde estos hombrescuyo arraigoerayadenitivo,era necesarioy sigue sindolo,realizar unaopera-cinqueasimplevista nospuede parecersencilla:Se da una suma de dineroquees unapartedelpreciodela futuracompraventa, yde ese modo se reserva el inmueblecon unprecioestablecido. Mientrastanto,se vende el inmue-blequesetiene, ycuando deaquellaventa se obtiene el restodelprecio debido,seprocedeacomprardenitivamente elmlnuebleotorgndoleelpertinenteinstrumentoqueordenaaey.Pero laoperacin queaprimeravistaparece simple ypracticano lo es tanto.Quseguridadbrinda el acto de dareseporcentajedelpreciode lacompraventa? Quseguridadse tiene dequela vendedora va aaceptarla cancelacin delprecio yno va anegarsea escriturar?Qu seguridadse tie-ne de lasoperaciones yactosque puederealizar el dueo delinmueble en elplazo quetranscurre desde laoperacincial hasta elnegociodenitivo? Y aspuedennombrarseotras numerosasinseguridades jurdicas que exigenuna so-lucin.Consecuencia de esto esqueel hombrequetanto se es-forzpara poder progresar, puedeencontrarserepentina-mente conquetieneque soportaruna deudaajena,conquees vctima de unadefraudacin,conque yavendi su vivien-daoriginal yno tienelugar paralysufamilia,conqueelinmuebleque comprha sido vendido a otrosquese encuen-tran en su mismasituacin,etctera.2Sinembargo,muchainmigracinno tuvo otraopcinqueel arren-damiento. ConformeZorraqun Bec, op. cit.,n" 145.mvos191Estos eventualesproblemasseagudizan cuando laleyesrgidaen cuanto a transmisionesinmobiliarias, y exigedeter-minathe tramitesregistrales ue.de nocumplirse. puedenposibilitar queotros s los re "ceny consiganas unmejorderecho, en detrimento deaquel quefuesorprendidoen subuena fe (buena fe en sentidocomn,nojurdico,conceptoalcualluegonosreferiremos).Esporelloque ensayaremos acerca de estasproblemti-cas detallando las distintasracionesqueusualmente serealizanylos eventualesprolemasque pueden ocurrir, ypropondremosdeterminadas solucionesqueestimamosposi-tivas.Pasos mimos AL comas-ro ns COMPRAVENTA mmonmam(Escarrmu)\El contrato decompraventa requiereescrituraParapoder explicartodas las tratativaspreliminaresalcontrato decompraventa inmobiliaria,debemos denir esteltimo: el contrato de com reventa de un inmueble no es sloaquel porel ue una de aspartesseobligaatransferiraotra lapropieadde uninmueble, obligandoseesta ltima arecibirlay pagar porella unpreciocierto en dinero (art. 1323,Cod.Civil),sinoqueademsrequiereelcumplimientode unacto formal.Elrequisitoformal es la escriturapblicaexigidaporel artculo 1184 delCdigoCivil ara toda latransmisindeinmuebles, el cual establece: De n ser hechos en escriturapblica,conexcepcinde losque fuesencelebradosensubastaPblica: 1) Los contratosquetuuierenpor objetola transmi-sin de bienes inmuebles enpropiedadousufructo,oalgunaobligacinogravamensobre los mismos,otraspasode dere-chos reales sobre inmuebles deotro;..."._Es verdadquede realizarse el actopor instrumentopri-vado,aun con rma certicadaporescribano pblico,estollevaconsigola obligacinde realizar la escritura blica,pe-ro noquedaconcluido como tal el contrato(art.115, Cd. Cl-vil). De faltar la escriturapblica,el acto es sin duda un con-198 LECCIONES YENSAYOStrato, perono el contrato decompraventade inmuebles. Es-terequiere porunaimposicin legalla escriturapblica,locual es unacierto, ya quees la forma ms ecienteparaevi-tarcualquier tipode dudas acerca de la validezyecacia delttuloinscripto.Existe tambin en laLeydeRegistro17.801 unrequisitoquedebencumplirlos escribanos antes de autorizar las escri-turas. El artculo 23 de dichaleyestableceque ningnescri-bano o funcionariopblico podrautorizar documentos detransmisin, constitucin,modicacin o cesin de derechosreales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttuloinscriptoen elregistro,as como la certicacinexpedidaa tal efectopordicha ocina en laqueseconsignael estadojurdicodelos bienesyde laspersonas segnlas constanciasregistra-das.As,laLeydeRegistro imponeunaobligacinal nota-rio,de carcterregistral, previaa la escritura traslativadedominio.Ahora,debemospreguntarnos ques loqueocurre cuan-do el notario nocumplesu deber. Si omite tener a la vista elttuloinscriptoen elregistro, puedeocurrirqueestotorgan-do un acto de ventaporun vendedorqueno eS tal. Por elprincipiode nemoplusiuris (art. 3270,Cd.Civil),aladqui-rente no podr transmitrsele un derecho ms extenso sobreeseinmueble,mxime cuando nocumplecon losrequisitosestablecidosporla mismaley(citado art 23 de laley 17.801),ynopuede congurarseuna situacin de buena fe. Nos atre-vemos a decirqueel actootorgado porel escribano nisiquie-ra alcanza lacategoradenulidad,sinoquedebe calicrselodentro de la modernacategorade lainexistencia,4 ya quenisiquieratiene los elementos esenciales decualquieracto (enel caso del consentimiento delsujeto).Peropuedeocurrirqueel escribano omita tener a la visw3Lafaille, Hctor,Cursa decontratos,T.II,n" ll. Biblioteca JurdicaArgentina,BuenosAires,1928.Gatti,Edmundoy Alterinj, Jorge H.,Pre-horizontalidadyboleto decompraventa,LaLey, 1981, p.17. Ver tambinRocco, Emma Adelaida,El boleto decompraventa, Astrea,Buenos Aires.1982, quienhacehincapienqueel boleto decompraventaes elreejodeun acuerdo de voluntades en los trminos del art. 1197 del Cd. Civil.4VerCifuentes, Santos, Negocio jurdico,n?305, Astrea,Buenos Ai-res, 1986; ysu voto en la sentencia de la Cm. Nac. Civ. Sala Cde] 26-III-85 enL.L.,1985-0-333.enanos199ta elttulo, yel vendedor sea el verdadero titularregistradonoconstituyndoseuna venta a nondomino. En estecaso,elacto sercompletamentevlido,toda vezqueelrequisitole-gales unaimposicinalnotario, yno a laspartes(adems dequeno estprevistala sancin denulidad). Laobligacinim-puestalo esta a n de obtener unamayor seguridadjurdica.Asimismo.el escribanopuedeno solicitar loscerticadosque eligeel citado artculo 23 de laley17.801. En la prcticase trata del certicado de dominioyde inbibiciones delpro-pietario.El acto seracompletamente vlido,peronogozarde lasprioridades que otorganesos certicadosrespectodeltiempodeinscripcindel nuevo ttulo.As.alllegarla escri-tura alregistro.el nuevo titular del dominio debersoportareventualesembargos. hipotecas,etcteraS. Y de haberse otor-gadoel actoencontrndose el vendedor inhibido de ladisposi-cin de susbienes.el nuevo titular deber so ortar los actosdeejecucinde los acreedores delvendedor,asta la concu-rrencia del valor del bien transmitido.Sellegaa estas conclusiones a travs de lainterpreta-cin armnica de los artculos17.19y25 de laLeydeRegis-tro 17.801.Esimportantedestacarqueen caso dequeel nuevo titu-lar transmita el bien a otroadquirente, yassucesivamente,todos debernsoportar, por aplicacindelprincipiodelar-tculo 3270 delCdigoCivil,lascargas quellevaconsigoelinmueble, ynopodrnescudarse en laproteccin queda laleya los tercerosadquirentesde buena fe (arts. 1051y3430del Cd. Civil reformadosporlaley 17.711);toda vezq_ue elvicio de su antecesor se les transmite hasta tanto nosurjadelregistroen esa transmisinquelos acreedores uotros terce-ros han sidocompletamente desinteresados,seextinguisuderecho, vg'r. por prescripcin,o caduc la medidaprotectorade sus derechos.De ms est decir ue en todos los casos se encuentra la-tente laresponsabilidacivil de losescribanos,ya queel con-ictoqueseplantease debe a la omisin de un deberlegal5Esto es asporquelaregistracinonnuestraleyes declarava deundarncho, yno constitutiva. VerCoghlan,AntonioR, gala-aldelderecho mobiliarioregistral, Abolodo-Pemt,BuenosAires, 1991. ps.165y siga.200 LECCIONES YENSAYOSquetienen los notarios (art. 23, ley17.801). As,de conformi-dad con la correctainterpretacinde laexcepcindel artculo909 delCdigoCivil,los escribanos tendrn el leno deber deresarcir a laspartesdel acto los daosproducidaos porsu omi-sin; responsabilidadstaagravada, ya queen el contratocon el escribano ...suponenunaconanza especialentre laspartes(art. 909,Cd. Civil).De todo loexpuesto,sepuede llegara lassiguientescon-clusiones:cualquierdocunientoprivado,aun con rma certi-cadaporescribanopblico,no es un contrato decompraven-ta inmobiliariaporfaltar elrequisitode escriturapblica(lodice el art.1185,Cd.Civil).Tampocolo sersi,apesarde constar en un documentoprivado,el acto se encuentraregistrado por algn rgimenespecial(comoel de lasleyes14.005 o19.724),toda vezqueen esas mismasleyesseprevlaposteriorescrituracin (ttu-loperfectode lacompraventa).Yrespectode toda escriturapblicadecompraventa quese hallaotorgadasin vista del ttulo o sinprevioscerticadoscomo lo ordena laley(art. 23, ley 17.801),stapodrser ins-criptaen elRegistrode laPropiedad Inmueble, peronopodrseroponiblea terceroscuyoderecho tieneinscripcinante-nor.Denidoquefue elconceptode Contrato deCompraven-ta Inmobiliariaqueda puesreferirnos a todos lospasos pre-vios a la escriturapblicatraslativa del dominio. Y es en es-tasetapasdonde nos encontraremos con todas las diferentesproblemticas que puedenocurrir.a) Actospreviosal contrato decompraventainmobiliariaUna modalidad clsica en lacompraventainmobiliariaes la venta adreferendumdel dueoquerealizan los corredo-res inmobiliarios. Esta venta es el actoporelqueunsujetoque pretendesercomprador entregauna suma de dinero(porcentajede unprecio)a uncorredor,ofertando un contratodeterminado. El corredor realiza laoferta,como intermedia-rio,al dueo de lacosa, que podrprocederaaceptarla yrea-. lizar un contrato(que puedeser el contrato decompraventaounboleto),onegarsea ello. La suma dedinero, porcentajemuros201delprecio ofertado.constituyeuna reservaporlaqueel corre-dor secomprometea no intentar elnegociocon otro msqueelproponente.hasta tanto el dueo sepronuncie porlaacep-tacin o desecha laoferta,o hasta tanto venta unplazo quepactanel corredoryelproponente.Dentro de esteconcepto dejamosclaroquela oferta decontrato entre laspartesno la realiza elvendedor,sino elpretendido comprador.El corredor no espartedelnegocio,si-no slo un intermediarioimparcial.Consecuencia de lo ex uesto esquerealizada la venta adreferendum-deinapropia denominacin.elqueretendesercomprador (proponente)no uede retractarse de a ofertaquerealizluegodequeelvengedor lahaya aceptado.Tam-bin,el dueo de la cosapuedenoaceptarlaoferta. yno es-tarobligadoalpagodeindemnizacin alguna, ya quetoda-va nohaycontrato. De noaceptarel dueo laoferta,e]corredor restituir- el monto de dinero-porcentajedelprecioofertado-quele entregelpretendido comprador.Eaimportantedecirquela restitucin de eseporcentajeelpreciono seproducecomo consecuencia de la falta deaceptacin. ya quela oferta de laquehablamospuede produ-cirse sin necesidad depago alguno:no sepaga paraofertar.La restitucin de eseporcentajeseproducecomo consecuen-cia de otronegocio quellevaimplcitola venta adreferen-dum: la reserva. Este es el acto or elquesepideprioridaden un determinadonegocio queleva uncorredor, pnondadquese tieneporun determinadotiempo. yor laquese en-tregauna suma de dinero enconceptode a elanto delo quepercibirel corredor enconceptode comisin,si se realiza elnegociojurdico proyectado.Esporelloqueel corredor debe restituiresasuma.queespartede su eventual comisin si no serealizaelnegocio,ya quesi no se estara frente a unenriquemmientosmcau-sa. Lagananciadel corredor est subordinada a larealiza-cin delnegocio, yesporelloqueobtendr ese benecm uni-camente silograconcretar la operacin.Denido el montoquese da enconceptode reserva,esVerLlambaa,J eJoaqun.Ra'oBenegas,Patricioy Sanet,Ra-faelA., Compendiode El:th Civil-Obligaciones,nm.1.318a 1315,Pe-l'rt. Bueno. Aires. 1976. Ver tambin Reunico,Buenos Air.1953.202 LECCIONES YENSAYOSimportantedecirquesta noconstituyeseaalguna,ni cuen-ta deprecio, ya quenopuedehaberla en un actoquetodavano es contrato.Entonces,la restitucin no debe realizarse deconformidad con elrgimendel artculo 1202 delCdigoCi-vil, ya queenningnmomento huboarrepentimiento.No sepuede arrepentirsedealgo queno seacept.Portanto,larestitucin debe serlo del monto total de lo dado enconceptode reserva. Claroquesi se dieraprincipioa la negociacinen-tre laspartes,el corredortendra derecho a su comisin(art.111,Cd.Com.)7.De todo loexpuesto, surge quela denominada venta adreferendumno es ventaalguna,apesarde sudenominacin,sinoquellevaimplcitosdos actos: unoquees una oferta deunpretendido comprador,elquedeberregirse porlos ar-tculos 1148y siguientesdelCdigoCivil. Yotro, quees unnegociode reserva entre elpretendido comprador yel corre-dor(agente,en trminos del art.1151,Cd.Civil), quedebe-rregirse porel Cdigode Comercio (arts. 96yconcs.).b) Fin de los actos unilaterales: El boletoLaaceptacinde la ofertay consiguientenoticacin dela aceptacinalproponente perfeccionael contrato. Desde es-te momento nohayms actos unilateralesrecepticios,sinoque pasaa haber un actobilateral,uncontrato, ya que surgede un acuerdo de voluntades(art. 1137,Cd. Civil).Deben ser contados los casos denegociosinmobiliariosenquelaaceptacin por partedel dueo se halla documenta-da. Generalmente estaetapade lanegociacinse realiza ver-balmente,apesardequela oferta est en casi todos los casosinstrumentada. Elproponenteslo va a tenerseguridadde laaceptacinal momento de rmarse elboleto, ya queen eseinstante el vendedor ratica su anterioraceptacinverbalpormedio de un acto escrito.7Dejamosa salvoqueen caso dequeelnegociono se realiceporcul-pade una o de las dospartes,el corredor inmobiliario tendr derecho a sucomisinntegra(art. 111,Cd. Com.). Sera el ceso e...</p>