CONCENTRAO NA MATRCULA

CONCENTRAO NA MATRCULAKEZIAH A. V. SILVA PINTOOFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS DE BRUMADINHO/MG

BREVE EVOLUO DO REGISTRO IMOBILIRIO NO BRASILREGISTRO DE HIPOTECASLei Oramentria 317/1843.Decreto Regulamentar 482/1846.Registro surge como necessidade para proteger o crdito e no a propriedade.REGISTRO GERAL Lei n 1.237, de 1864. Substituiu a tradio pela transcrio como modo de transferncia, considerando o contrato que a precedia uma obrigao.Encampou a constituio de nus reais.Exigncia de escritura pblica.Ao mesmo tempo, disps que a transcrio no fazia prova do domnio, que deveria ser provado por ao reivindicatria.Efetivou a publicidade.No era obrigatrio em alguns casos: transmisso causa mortis, atos judicirios, hipotecas gerais e ocultas em favor da mulher casada, menores e incapazes.Posteriormente, Lei n 1.237/1864.

A publicidade instaurada pela Lei deixou duas brechas que o seu Regulamento, o Decreto n.o 3.453, de 1865, aumentou para tres, ao estender das sucessoes aos atos judiciarios a isencao do registro, que assim passou a abranger esta triade: a) transmissoes causa mortis; b) atos judiciarios; c) hipotecas gerais e ocultas em favor da mulher casada, dos menores e dos interditos.

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BREVE EVOLUO DO REGISTRO IMOBILIRIO NO BRASILCDIGO CIVIL DE 1916Registro de Imveis.Necessidade de transcrio para transmisso de domnio e constituio de nus reais.Transcrio como presuno de domnio em favor de seu titular.Atraiu a transmisso causa mortis e atos judiciais (partilha, diviso e demarcao).Transcrio: constituio de todos os direitos reais, exceto inscrio de hipoteca.Transcrio para transmisso e Inscrio para direitos reais.Inscrio (sentido genrico): modo de adquirir, pois o lanamento do ttulo no registro no uma cpia, mas seletivo de elementos essenciais. Inscrio Preventiva Decreto n 4.827/1924 finalidade de informar terceiros de obrigaes ou riscos sobre o imvel (penhora, arresto, sequestro, aes reais e pessoais reipersecutrias, clusula de vigncia na locao etc).

BREVE EVOLUO DO REGISTRO IMOBILIRIO NO BRASILLEI N 6.015/73REGISTRO DE IMVEISFlio RealMatrcula (art. 167, LRP): primeira inscrio de propriedade do imvel no flio real.Princpio da Unitariedade Matricial: cada imvel possui uma matrcula (art. 227, LRP).Registro = inscrio e transcrio (art. 168, LRP).Limitao geogrfica - territorialidade (art. 169, LRP).

CDIGO CIVIL DE 2002Direitos reais (art. 1.225)Aquisio dos direitos reais sobre imveis com o registro no CRI (arts. 1.227 e 1.245)

REGISTRO DE IMVEISEFICCIAPropriedade se constitui como registro do ttulo aquisitivo no CRI.Oponibilidade erga omnes.

PUBLICIDADESistema Ecltico: publicidade registral constitui o direito real e o anuncia a terceiros, tornando-o oponvel.

AUTENTICIDADE

SEGURANA JURDICAPresuno relativa (iuris tantum) dos direitos, atos e negcios constantes da matrcula.

PRINCPIO DA INSCRIOO principio de inscricao significa que a constituicao, transmissao e extincao de direitos reais sobre imoveis s se operam por atos inter vivos mediante sua inscricao no registro. (...) A mutacao juridico-real nasce com a inscricao e, por meio desta, se exterioriza a terceiros. (...) O principio de inscricao justifica-se facilmente pela necessidade de dar a conhecer a coletividade a existencia dos direitos reais sobre imoveis, uma vez que ela tem de respeita-los. (Afrnio de Carvalho) A inscricao declarativa apenas divulga direitos que ganharam existencia antes dela ou riscos que pendam sobre direitos inscritos, ocupando, no primeiro caso, os intersticios deixados no livro pela inscricao constitutiva, a fim de completar coerentemente a sequencia de titularidades, e apondo-se, no segundo, a inscricao preexistente no proposito de advertir sobre a pendencia de pretensao a ela adversa. (...) serve para divulgar riscos pendentes sobre direitos inscritos, inclusive o de iminentes constituicao de um gravame, para o fim de chamar a atencao de terceiros acerca de pretensoes adversas aqueles, pondo-os de sobreaviso quanto ao imovel atingido por elas. Dada a sua finalidade de premonicao de riscos, e chamada com toda propriedade de inscricao preventiva. (Afrnio de Carvalho)

concentraoINSCRIO PREVENTIVA (Afrnio de Carvalho)

Todos os atos e negcios jurdicos relacionados com bem imvel devem ingressar no flio real, na matrcula do imvel como forma de se assegurar a ampla publicidade e preservar direitos do adquirente e terceiros de boa-f.

A matrcula onde est registrado o imvel deve concentrar todas as informaes necessrias relativamente a aes judiciais em face do proprietrio e que possam ter por objeto o imvel ou que possam, no futuro, ter o imvel como garantia.

concentrao

Art. 621, inciso IX, do Provimento 260/CGJ/2013:

Art. 621. O servico, a funcao e a atividade registral imobiliaria se norteiam pelos principios constantes do art. 5 e pelos especificos da atividade, tais como:

IX da concentracao, a possibilitar que se averbem na matricula as ocorrencias que alterem o registro, inclusive titulos de natureza judicial ou administrativa, para que haja uma publicidade ampla e de conhecimento de todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses do adquirente e de terceiros de boa-f.

concentraoAinda o Cdigo de Normas de Minas Gerais:Art. 824. Alem dos casos expressamente previstos em lei e neste Provimento, serao averbadas na matricula as sub-rogacoes e outras ocorrencias que, por qualquer modo, alterem o ato. Art. 825. Os atos, fatos e contratos relativos ao imovel, registro ou averbacao ou as pessoas neles constantes poderao ser averbados para que produzam efeitos contra terceiros. Art. 826. As informacoes constantes dos registros ou das averbacoes sao suficientes para atestar tanto a titularidade dos direitos quanto as restricoes pessoais e os onus, encargos ou gravames existentes no imovel.

CONCENTRAOArt. 167, I (registro) e II (averbao), LRP.Art. 172, LRP. No Registro de Imveis sero feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbao dos ttulos ou atos constitutivos, declaratrios, translativos e extintos de direitos reais sobre imveis reconhecidos em lei, "intervivos" ou "mortiscausa" quer para sua constituio, transferncia e extino, quer para sua validade em relao a terceiros, quer para a sua disponibilidade. Art. 239, LRP: penhoras, arrestos e sequestro.Art. 246, LRP. Alm dos casos expressamente indicados no item II do artigo 167, sero averbados na matrcula as subrogaes e outras ocorrncias que, por qualquer modo, alterem o registro.Art. 247, LRP: indisponibilidades.Art. 1.225, CC/02.Art. 615-A, CPC (Averbao Premonitria)Art. 64, Lei n 9.532/95 (Arrolamento Fiscal de Bens)Smula 375, STJ: O reconhecimento da fraude execuo depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de m-f do terceiro adquirente. (Editada em 30/03/2009).

CONCENTRAOMEDIDA PROVISRIA 656, de 07/10/2014Eficcia concreta ao Princpio da Concentrao.Sano para a omisso em levar para o flio real (matrcula): a no oponibilidade do nus ou constrio sobre o imvel contra o adquirente de boa-f.Arts. 10 a 14.

LEI N 13.097/2015Arts. 54 a 61.

CONCENTRAO LEI 13.097/2015Art. 54. Os negcios jurdicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imveis so eficazes em relao a atos jurdicos precedentes, nas hipteses em que no tenham sido registradas ou averbadas na matrcula do imvel as seguintes informaes: I - registro de citao de aes reais ou pessoais reipersecutrias;II - averbao, por solicitao do interessado, de constrio judicial, do ajuizamento de ao de execuo ou de fase de cumprimento de sentena, procedendo-se nos termos previstos no art. 615-A da Lei n 5.869, de 11 de janeiro de 1973 Cdigo de Processo Civil.III - averbao de restrio administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros nus quando previstos em lei; eIV - averbao, mediante deciso judicial, da existncia de outro tipo de ao cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietrio insolvncia, nos termos doinciso II do art. 593 da Lei n 5.869, de 11 de janeiro de 1973 Cdigo de Processo Civil.Pargrafo nico. No podero ser opostas situaes jurdicas no constantes da matrcula no Registro de Imveis, inclusive para fins de evico, ao terceiro de boa-f que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei n 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipteses de aquisio e extino da propriedade que independam de registro de ttulo de imvel.

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CONCENTRAO LEI 13.097/2015REGRA: se no houver na matrcula do imvel informaes sobre aes reais ou pessoais reipersecutrias, averbao premonitria, de constrio judicial ou de cumprimento de sentena, de restrio administrativa ou convencional, de indisponibilidade, de nus previstos em lei ou de aes que possam reduzir o proprietrio insolvncia, estas matrias no podero ser opostas ao terceiro de boa-f, por falta de eficcia.No oponibilidade ao terceiro de boa-f de circunstncia que deveria ter sido lanada na matrcula do imvel e no foi.Presuno absoluta de boa-f do terceiro.nus do credor em levar informaes para a matrcula.

CONCENTRAO LEI 13.097/2015Lei n 7.433/1985: Art 1 - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imveis, alm dos documentos de identificao das partes, somente sero apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei. 1 . Revogado pela Lei n 13.097/2015. 2. O Tabelio consignar no ato notarial a apresentao do documento comprobatrio do pagamento do Imposto de Transmisso inter vivos, as certides fiscais e as certides de propriedade e de nus reais, ficando dispensada sua transcrio.

CONCENTRAO LEI 13.097/2015VIGNCIA DA REGRA DA CONCENTRAOArt. 61. Os registros e averbaes relativos a atos jurdicos anteriores a esta Lei, devem ser ajustados aos seus termos em at 2 (dois) anos, contados do incio de sua vigncia. Atos que acontecerem a partir da vigncia da lei j tm que imediatamente serem levados para o flio real;Atos anteriores vigncia da lei devem ser levados ao flio real em at 2 anos a contar do incio da vigncia.

Art. 168. Esta Lei entra em vigor:II - 30 (trinta) dias aps a sua publicao, em relao aos arts. 54 a 62;

Publicao: 19/01/2015Vigncia: 30 dias depois (incio a partir de19/02/2015)

CONCENTRAO LEI 13.097/2015CONSEQUNCIAS PRTICAS PARA O REGISTRADOR IMOBILIRIO EM RELAO CONCENTRAO:

aes reais ou pessoais reipersecutrias, averbao premonitria, de constrio judicial ou de cumprimento de sentena, de restrio administrativa ou convencional, de indisponibilidade, de nus previstos em lei ou de aes que possam reduzir o proprietrio insolvncia que tiverem incio a partir de 19/02/2015 j devem ser levadas ao flio real para serem opostas a terceiros.Omisso afasta, desde logo, a oponibilidade destas matrias a terceiros, que sero considerados de boa-f presuno absolta ex lege.aes reais ou pessoais reipersecutrias, averbao premonitria, de constrio judicial ou de cumprimento de sentena, de restrio administrativa ou convencional, de indisponibilidade, de nus previstos em lei ou de aes que possam reduzir o proprietrio insolvncia proprietrio insolvncia que se iniciaram antes de 19/02/2015 DEVERO ser levados ao flio real em at 2 anos a partir de 19/02/2015.Necessidade de se exigir ainda as certides de feitos ajuizados em nome do transmitente como forma de assegurar a boa-f do adquirente durante esta vacatio legis de 2 anos.Aps o prazo de 2 anos, ou seja, de 19/02/2017, omisso afasta a oponibilidade destas matrias a terceiros, que sero considerados de boa-f presuno absolta ex lege.

CONCENTRAO LEI 13.097/2015Provimento 304/2015, da CGJ REVOGOU OS INCISOS V E VI, DO ART. 160, DO CDIGO DE NORMAS:Art. 160. Sao requisitos documentais inerentes a regularidade de escritura publica que implique transferencia de dominio ou de direitos relativamente a imovel, bem assim como constituicao de onus reais: V - apresentacao das certidoes de feitos ajuizados expedidas pela Justica Federal, pela Justica Estadual e pela Justica do Trabalho em nome do transmitente ou onerante, provindas do seu domicilio e da sede do imovel, quando diversa, ou a expressa dispensa pelo adquirente ou credor da apresentacao das referidas certidoes, ciente dos riscos inerentes a dispensa, o que deve ser consignado em destaque na escritura; (Inciso V revogado pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015) VI - apresentacao da certidao de debitos trabalhistas, expedida por meio do sitio eletronico do Tribunal Superior do Trabalho - TST ou expressa declaracao, consignada na escritura, de que as partes envolvidas estao cientes da possibilidade de sua obtencao. (Inciso VI revogado pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015) 3. E dispensada a exigencia de apresentacao de certidoes dos distribuidores judiciais para a lavratura de escrituras relativas a alienacao ou oneracao de bens imoveis. ( 3 com redacao determinada pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015). 5. O tabeliao de notas devera orientar sobre a possibilidade de obtencao das certidoes mencionadas no 3o deste artigo para a maior seguranca do negocio juridico. ( 5 acrescentado pelo Provimento no 304, de 27 de julho de 2015).

PROVIMENTO ENTROU EM VIGOR NA DATA DE SUA PUBLICAO (27/07/2015).17

CONCENTRAO LEI 13.097/2015CONCLUSES DECORRENTES DO PROVIMENTO 304/2015:Para ESCRITURA PBLICA admite-se a dispensa das certides de feitos ajuizados, mas dever consignar na Escritura a observao de que orientou obteno das certides para maior segurana do negcio jurdico ( 5, art. 160, CN), uma vez que o art. 156, inciso VIII, do CN traz como requisito da Escritura Pblica a referencia ao cumprimento de exigencias legais e fiscais inerentes a legitimidade do ato.ATENO: regra vlida para as escrituras lavradas a partir da vigncia do Prov. 304/15 (27/07/2015).Para Escrituras lavradas ANTES de 27/07/2015 continua a obrigatoriedade de apresentao das certides de feitos ajuizados ou dispensa com ressalva de alerta dos riscos inerentes dispensa.

Para INSTRUMENTOS PARTICULARES (e documentos da JUNTA COMERCIAL) levados a registro, por segurana jurdica e em ateno vacatio legis da Lei n 13.097/2015, at 19/02/2017, devem ser exigidas as certides de feitos ajuizados em nome do transmitente, j que no existe a figura do Tabelio orientando sobre obteno das certides, conforme previsto no 5, do art. 160, do CN.

CONCENTRAO LEI 13.097/2015EXCEES CONCENTRAO (no h nus do credor porque no h presuno absoluta de boa-f):Arts. 129 e 130, da Lei 11.101/2005 (Lei de Falncias): ineficcia em relao massa falida, atos praticados em fraude contra credores com prejuzo efetivo massa falida. Aquisio e extino da propriedade que independam de registro de ttulo de imvel (Exs: usucapio, ao anulatria ou declaratria de nulidade de ttulo aquisitivo).A alienao ou onerao de unidades autnomas integrantes de incorporao imobiliria, parcelamento do solo ou condomnio edilcio, devidamente registrada, no poder ser objeto de evico ou de decretao de ineficcia, mas eventuais credores do alienante ficam sub-rogados no preo ou no eventual crdito imobilirio, sem prejuzo das perdas e danos imputveis ao incorporador ou empreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa, bem como da aplicao das disposies constantes da Lei n 8.078, de 11 de setembro de 1990 (art. 55, Lei 13.097/2015)No h dispensa na apresentao de certides negativas de dbitos fiscais, pois a alienao de bens que reduzam o transmitente a insolvncia aps a inscrio em Dvida Ativa feita em fraude execuo (art. 185, do CTN) e no se impe Fazenda Pblica dever de averbar na matrcula a existncia de dvida ativa.No se aplica a imveis que faam parte do patrimnio da Unio, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municpios e de suas fundaes e autarquias (art. 58, Lei 13.097/2015).ATENO: e as certides trabalhistas?

LEI 11.101/2005Art. 129. So ineficazes em relao massa falida, tenha ou no o contratante conhecimento do estado de crise econmico-financeira do devedor, seja ou no inteno deste fraudar credores: I o pagamento de dvidas no vencidas realizado pelo devedor dentro do termo legal, por qualquer meio extintivo do direito de crdito, ainda que pelo desconto do prprio ttulo; II o pagamento de dvidas vencidas e exigveis realizado dentro do termo legal, por qualquer forma que no seja a prevista pelo contrato; III a constituio de direito real de garantia, inclusive a reteno, dentro do termo legal, tratando-se de dvida contrada anteriormente; se os bens dados em hipoteca forem objeto de outras posteriores, a massa falida receber a parte que devia caber ao credor da hipoteca revogada; IV a prtica de atos a ttulo gratuito, desde 2 (dois) anos antes da decretao da falncia; V a renncia herana ou a legado, at 2 (dois) anos antes da decretao da falncia; VI a venda ou transferncia de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, no tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, no houver oposio dos credores, aps serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de ttulos e documentos; VII os registros de direitos reais e de transferncia de propriedade entre vivos, por ttulo oneroso ou gratuito, ou a averbao relativa a imveis realizados aps a decretao da falncia, salvo se tiver havido prenotao anterior. Pargrafo nico. A ineficcia poder ser declarada de ofcio pelo juiz, alegada em defesa ou pleiteada mediante ao prpria ou incidentalmente no curso do processo.Art. 130. So revogveis os atos praticados com a inteno de prejudicar credores, provando-se o conluio fraudulento entre o devedor e o terceiro que com ele contratar e o efetivo prejuzo sofrido pela massa falida.Art. 131. Nenhum dos atos referidos nos incisos I a III e VI do art. 129 desta Lei que tenham sido previstos e realizados na forma definida no plano de recuperao judicial ser declarado ineficaz ou revogado.

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CONCENTRAO E O NOVO CPCArt. 792. A alienao ou a onerao de bem considerada fraude execuo:I - quando sobre o bem pender ao fundada em direito real ou com pretenso reipersecutria, desde que a pendncia do processo tenha sido averbada no respectivo registro pblico, se houver; (Concentrao)II - quando tiver sido averbada, no registro do bem, a pendncia do processo de execuo, na forma do art. 828; (Averbao Premonitria do atual art. 615-A, CPC/73 - Concentrao)III - quando tiver sido averbado, no registro do bem, hipoteca judiciria ou outro ato de constrio judicial originrio do processo onde foi arguida a fraude; (Concentrao)IV - quando, ao tempo da alienao ou da onerao, tramitava contra o devedor ao capaz de reduzi-lo insolvncia; (Concentrao art. 54, IV, Lei 13.097/15 averbao por deciso judicial)V - nos demais casos expressos em lei.

1oA alienao em fraude execuo ineficaz em relao ao exequente.

2oNo caso de aquisio de bem no sujeito a registro, o terceiro adquirente tem o nus de provar que adotou as cautelas necessrias para a aquisio, mediante a exibio das certides pertinentes, obtidas no domiclio do vendedor e no local onde se encontra o bem. (ressalva/exceo do Pargrafo nico do art. 54, Lei n 13.097/15)

MUITO OBRIGADA!!!