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www.predialbr.com.br PREDIAL BR NOTÍCIAS 1 STJ decide que condomínio não pode impedir acesso de inadimplente a áreas comuns. O morador que esteja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais. Por unanimidade, o colegiado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas. No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio. Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida. O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência. Controvérsia Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no mesmo sentido, declarando a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais. O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência. Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel. O ministro destacou a regra do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil – clara, segundo ele, na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino. “Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator. Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas de que a Notícias do Brasil Brasília-DF, Junho, 2019 Volume 1 EDIÇÃO ESPECIAL Fonte: www.stj.jus.br

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Page 1: PREDIAL BR NOTÍCIAS · de proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas, não isenta os donos de seguirem regras de convivência estabelecidas na convenção. Segundo

www.predialbr.com.br

PREDIAL BR NOTÍCIAS

1

STJ decide que condomínio não pode impedir acesso de inadimplente a áreas comuns.O morador que es te ja com as mensalidades do condomínio em atraso não pode ser impedido de usar as áreas comuns do prédio, como piscina, brinquedoteca, salão de festas ou elevadores.

O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao dar provimento ao recurso de uma proprietária de apartamento que estava impedida de usar as áreas comuns do condomínio por causa do não pagamento das cotas condominiais.

Por unanimidade , o co leg iado considerou inválida a regra do regulamento interno que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.

No caso discutido no recurso, a dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina entrou com ação para poder utilizar as áreas comuns após ter sido proibida pelo condomínio.

Ela alegou que a inadimplência ocorreu devido a uma situação trágica, pois ficou impossibilitada de arcar com as despesas depois que seu marido foi vítima de latrocínio. Além disso, afirmou que já há duas ações de cobrança em andamento, nas quais foram penhorados imóveis em valor superior à dívida.

O pedido foi julgado improcedente em primeira instância – decisão mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que entendeu que a utilização de serviços não essenciais sem contraprestação seria um incentivo à inadimplência.

Controvérsia

Em 2016, a Terceira Turma do STJ, ao julgar um caso semelhante, decidiu no m e s m o s e n t i d o , d e c l a r a n d o a impossibilidade de regras regimentais restringirem o acesso às áreas comuns em caso de não pagamento de taxas condominiais.

O relator do recurso especial analisado pela Quarta Turma, ministro Luis Felipe Salomão, destacou o ineditismo da questão no colegiado, lembrando que a doutrina tem posições divergentes quanto à possibilidade de restrição do uso de áreas comuns em caso de inadimplência.

Salomão disse que o Código Civil estabeleceu como característica a mescla da propriedade individual com a

copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel.

O ministro destacou a regra do inciso II do artigo 1.335 do Código Civil – clara, segundo ele, na garantia do uso das áreas comuns como um direito do condômino.

“Além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, desde que não venham a embaraçar nem excluir a utilização dos demais”, afirmou o relator.

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Ele disse que “não há dúvidas de que a

Notícias do Brasil

Brasília-DF, Junho, 2019 Volume 1 EDIÇÃO ESPECIAL

Fonte: www.stj.jus.br

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inadimplência dos recorrentes vem gerando prejuízos ao condomínio”, mas que o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.Sem previsão legal

O relator concordou com um dos argumentos da recorrente, de que o parágrafo 1º do artigo 1.336 do CC/2002 é

claro quanto às penalidades a que está sujeito o condômino inadimplente, e entre elas não está a proibição de utilização das áreas comuns.

Salomão disse que o Código Civil, ao dispor sobre direitos dos condôminos, quando quis restringir ou condicionar algum desses direitos em razão da falta de pagamento o fez de forma expressa.

“E como é sabido, por uma questão de

hermenêutica jurídica: as normas que r e s t r i n g e m d i r e i t o s d e v e m s e r interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.”

O ministro ressaltou que a falta de pagamento das taxas condominiais vem sendo desestimulada em razão da possibilidade de perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família.

O recém publicado Decreto n.º 9.785 de 7.5.2019, que trouxe novas disposições sobre a aquisição, o cadastro, o registro, a posse, o porte e a comercialização de armas de fogo, pode tornar a vida de quem vive em condomínios residenciais e comerciais, difícil e delicada no que se refere à harmonia entre vizinhos e moradores. Isso porque o art. 10.º do referido decreto autoriza o seu proprietário a manter a arma de fogo exclusivamente no interior de sua residência ou nas dependências desta, ou, ainda, de seu local de trabalho, desde que seja ele o titular ou o responsável legal pelo estabelecimento ou pela empresa.

O decreto prevê ainda que considera-se: I – interior da residência ou dependências desta – toda a extensão da área particular do imóvel, edificada ou não, em que resida o titular do registro, inclusive quando se tratar de imóvel rural; II – interior do local de trabalho – toda a extensão da área particular do imóvel, edificada ou não, em que esteja instalada a pessoa jurídica, registrada como sua sede ou filial; III – titular do estabelecimento ou da empresa – aquele assim definido no contrato social; e IV – responsável legal pelo estabelecimento ou pela empresa – aquele designado em contrato individual de trabalho, com poderes de

Um projeto de lei que responsabiliza os síndicos e sub-síndicos de condomínios em casos de violência contra mulheres, crianças, adolescentes e idosos foi aprovado. O texto, proposto pela Deputada Estadual Gleide Angelo (PSB), foi aprovada, em primeira votação, nessa terça (21), na Assembleia Legislativa de Pernambuco. A nova lei obriga os condomínios a acionar a polícia caso sejam avisados por algum morador sobre a suspeita de atos de violência em algum dos apartamentos.

O texto deve passar por uma segunda votação nesta quarta antes de ir à sanção do governador Paulo Câmara (PSB).

2Notícias do Brasil

gerência.

Aqui não é preciso que a pessoa tenha o porte de arma de fogo, basta que tenha o certificado de registro de arma de fogo (posse).

O decreto autoriza que se mantenha arma de fogo no interior da residência ou nas dependências desta, assim entendida, toda a extensão da área particular do imóvel, edificada ou não, em que resida o titular do registro, inclusive quando se tratar de imóvel rural.

Ocorre que, em se tratando de condomínios edilícios (prédios), nos termos do código civil, existem partes de propriedade exclusiva (apartamento, depósitos e/ou vagas de garagem quando possuem matricula própria) e partes de propriedade comum (halls do prédio e dos andares, áreas de lazer, corredores de circulação, garagens, elevadores, piscina, academia, salão de jogos, brinquedoteca, salões de festas etc..). Do ponto de vista jurídico e legal, pode-se a fi r m a r q u e a s á r e a s c o m u n s d o s condomínios, integram para todos os fins a própria residência do proprietário e/ou locatário ou morador, embora com uso e propriedade compartilhados com os demais condôminos. São verdadeiras dependências das unidades autônomas.

Neste contexto, teria sido mais feliz o decreto se tivesse limitado expressamente a m a n u t e n ç ã o d e a r m a d e f o g o n o s condomínios apenas nas áreas de uso

Decreto de porte e registro de arma pode trazer problemas para moradores de condomínios e síndicosFonte: www.politica.estadao.com.br

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Projeto que responsabiliza síndicos em caso de violência é aprovadoFonte: www.tvjornal.ne10.uol.com.br

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Condomínios não podem proibir pets, mas donos devem seguir regras, diz especialista.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que impede condomínios de proibir moradores de criar animais em apartamentos ou casas, não isenta os d o n o s d e s e g u i r e m r e g r a s d e c o n v i v ê n c i a e s t a b e l e c i d a s n a convenção.

S e g u n d o o a d v o g a d o M a r c i o Spimpolo, especialista em direito condominial, as normas devem estar claras no regimento interno. Em caso de

descumprimento, o morador infrator pode ser advertido ou até mesmo multado.O especialista em direito condominial diz que as principais reclamações estão ligadas ao barulho e à falta de higiene.

“Às vezes, o cachorro fica na área de serviço ou na varanda, e os odores das fezes deles e da urina podem ser problemáticos dentro do condomínio. Isso fere a saúde.”

privativo/ exclusivo, unidades autônomas, afastando-se assim a possibilidade de interpretações mais amplas.

Dentro desta perspectiva, a consequência pratica desta norma com relação aos condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais, segundo uma interpretação possível, é que o condômino e/ou morador ou locatário, poderá transitar livremente pelas áreas comuns (garagens, elevadores, piscina, academia, salão de jogos, brinquedoteca, salões de festas etc..), portando sua arma de fogo, desde que seja registrada, nos termos do mencionado decreto.

Não é difícil imaginar que essa possibilidade t raz enormes preocupações para os condôminos, síndicos e administradoras, pois não é raro que ocorram desentendimentos entre moradores, e caso algum deles esteja armado, a consequência pode ser desastrosa, não só para os envolvidos, mas para quem esteja próximo.

Imagine por exemplo as assembleias gerais de moradores, onde geralmente os ânimos se exaltam, pois sempre existem aqueles que não toleram opinião contraria, festas em salões regadas a bebidas alcoólicas, que extrapolam horários, discussão por batidas de carros em vagas de garagem, se em qualquer

uma dessas situações houver uma pessoa com arma de fogo, aumenta-se exponencialmente o risco de ocorrer uma tragédia.

Há que se comentar ainda a possibilidade dos condôminos que podem se utilizar da norma para andar armado nas áreas comuns como forma de intimidar funcionários e moradores no ambiente condominial.

Trata-se de um tema extremamente delicado e atual, que vai demandar intenso debate e a t u a ç ã o p r e v e n t i v a p o r p a r t e d o s condôminos , morado re s , s í nd i cos , administradores e advogados, na medida em que afeta a segurança e tranquilidade de todos que vivem e/ou trabalham em condomínios.

Vale mencionar outrossim que o art. 1.335, II, do código civil esclarece que o uso de partes comuns do condomínio não pode excluir a utilização dos demais compossuidores. Desta forma, é inegável que uma pessoa portando arma de fogo inibe naturalmente os demais usuários, especialmente em se tratando de famílias com crianças, as quais podem se sentir de alguma forma amedrontadas com a situação.

Desta forma, uma alternativa possível seria a convocação de assembleia geral de moradores para deliberação sobre proibição

do trânsito de moradores portando armas de fogos em áreas comuns, com base no preceito do art. 1.335, II do código civil, visando preservar a segurança e tranquilidade de todos os moradores. Afinal um decreto, não pode alterar um direito previsto em lei, no caso código civil.

Seja como for, o decreto traz incertezas e pode fomentar diversas discussões sobre o assunto, tanto é assim que já esta sendo questionado no âmbito do Supremo Tribunal Federal, por meio da ADPF nº 581.

*Átila Melo, sócio do Manna, Melo & Brito Advogados

3Notícias do Brasil

Fonte: www.g1.globo.com

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Segundo o advogado, o Código Civil estabelece que os moradores devem obedecer o que chama de "três Ss" - segurança, saúde e sossego. Quando os casos chegam à Justiça, a pena pode chegar à exclusão do animal do condomínio.

“Se ferir um deles, todos eles [vizinhos] têm direito e podem manejar inclusive um processo judicial”, diz Spimpolo.

De acordo com o especialista, a principal dica ao vizinho que se sente prejudicado é conversar com o dono do animal sobre os problemas apresentados.

“Se não der certo essa conversa, se o morador não quiser abrir mão do animal dele ou de mudar a convivência dele ali dentro, aí sim, o morador pode procurar ajuda do síndico e até de um processo judicial”, afirma.

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A cláusula abusiva havia sido originalmente anulada em razão da ausência de posse dos compradores que não poderiam utilizar o imóvel de qualquer maneira antes da entrega da infraestrutura, configurando, desta forma, desvantagem excessiva para os compradores do Condomínio Damha e Vilage 4 mas a d e c i s ã o s e a p l i c a p a r a q u a l q u e r empreendimento onde o comprador esteja pagando IPTU sem a efetiva entrega do imóvel.

Por sua vez, o MM juiz de direito Caio Cesar Melluso, relator do recurso da empreendedora Damha IV que tentava reverter a sentença, afirmou em seu voto que: “(...) Ao contrário do alegado (...), o próprio contrato firmado pelas partes prevê, em sua cláusula 4.1.1., que a transferência da posse do imóvel sucederá a conclusão das obras de infraestrutura do condomínio, e mesmo assim em caráter precário. Nesse sentido, não obstante seja incontroverso nos autos a celebração de contrato entre as partes, as cláusulas contratuais não podem ser interpretadas de forma extensiva e contrária aos interesses da parte autora, consumidora”.

No caso, a controvérsia é analisada sob o prisma do Código de Defesa do Consumidor, que dispõe sobre a invalidade de cláusulas contratuais excessivamente onerosas em desfavor do comprador /consumidor, especialmente nos casos que tratam de contratos de adesão, ou seja, aqueles em que o signatário não tem qualquer oportunidade de discutir o seu conteúdo, optando apenas por aderir ou não às disposições que lhe são apresentadas.

O julgado continua afirmando que: “a estipulação de cláusula contratual que imponha ao adquirente a obrigação de arcar com tributos e outros encargos incidentes sobre o imóvel desde sua assinatura, e não da efetiva posse, é efetivamente abusiva e deve ser afastada, pois evidentemente estabelece desvantagem desproporcional para o consumidor, ao obrigá-lo a assumir despesa pela unidade sem que pudesse, efetivamente, dela usufruir”.

O entendimento do Colégio Recursal de São Carlos reafirma o posicionamento dos

tribunais pátrios, no sentido de que somente a posse direta de bem imóvel é capaz de gerar a obrigação do comprador de arcar com estas despesas.

A consequência direta da manutenção da anulação desta cláusula abusiva é que o comprador tem o direito de exigir da empreendedora a indenização do que indevidamente pagou a título de IPTU, bem como transfira esta obrigação para a própria empreendedora até o momento da conclusão das obras de infraestrutura do local.

Segundo o advogado Caio Martinelli do Fauvel e Moraes Sociedade de Advogados, o consumidor/comprador deve ficar atento contra eventuais abusividades praticadas por empreendedoras que fazem o lançamento de unidades em condomínios, sabendo que o Poder Judiciário poderá ser acionado para evitar prejuízos como a exigência de pagamento do IPTU antes da entrega do imóvel.

Justiça afasta pagamento de IPTU antes da entrega da infraestrutura do condomínio.

O artigo 1.337 do Código Civil tipifica comportamentos que caracterizam o condômino antissocial e determina punições que podem culminar, inclusive, com a expulsão do infrator por decisão da justiça. Conforme relata o advogado Gustavo Camacho, especial is ta em condomínios, o condômino antissocial infringe as regras e deveres repetidamente, costuma ser agressivo, gera riscos e promove eventos que causam transtornos ao coletivo. Os casos extremos envolvem comércio de drogas, atos violentos ou libidinosos em áreas comuns e festas que causam perturbação generalizada.

As penalidades previstas no artigo 1.337 vão da aplicação de multa equivalente a 5 cotas condominiais até os casos mais graves, em que são cobradas 10 cotas, com a possibilidade de se impor a limitação de convívio com os demais. Camacho explica que impedir o acesso do proprietário ao condomínio é uma situação excepcional, condicionada à prática de crimes ou perturbações graves, mas não rara em Santa Catarina.

“Os casos extremos, de afastamento do convívio, são decididos na Justiça, mas, antes disso, o síndico tem a

prerrogativa de aplicar a punição de 5 cotas condominiais e de convocar assembleia, onde um quórum de três quartos dos condôminos pode aprovar uma aplicação de até 10 contribuições”, diz o especialista.Sem efeito, a aplicação das multas evolui para o ingresso do condomínio na justiça, pela exclusão do condômino do convívio dos demais. Nesse caso, todas as suas prerrogativas como proprietário do imóvel se mantêm, exceto a presença dele no condomínio e sua entrada na unidade, ressalta o advogado.

4Notícias do Brasil

Fonte: www.saocarlosagora.com.br

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O Colégio Recursal da Comarca de São Carlos confirmou novamente decisão de primeiro grau que anulou a cláusula abusiva de contrato de compra e venda de bem imóvel localizado em condomínio fechado, que obrigava o comprador a pagar o IPTU incidente sobre o imóvel desde a assinatura deste contrato.

Boas práticas orientam síndicos para enfrentar condôminos antissociaisOcorrências no condomínio como o descumprimento frequente do regulamento interno, agressões verbais ou físicas contra os vizinhos, uso de drogas, recusas de pagamento de dívidas, depredação de áreas comuns e do patrimônio são transtornos provocados deliberadamente por um determinado perfil de condômino e que fazem muitos síndicos até desistirem de suas funções. Quando isso ocorre, os chamados condôminos antissociais vencem pelo desgaste emocional e o estresse aquele que exerce a função de notificar, multar e repelir o mau comportamento.

Fonte: www.condominiosc.com.br