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Investimentos na Região Portuária do RJ

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  • 1. ndice Introduo Cenrio Econmico Projeto Porto Maravilha Porto InvestimentosConsultor ImobilirioVeculosOportunidade de Investimento 2

2. Introduo O Rio de Janeiro dever receber cerca de R$ 55 bilhes em investimentos em funo da Copado Mundo 2014 e das Olimpadas em 2016, gerando 95 mil empregos diretos. A repercussodesses eventos ocorrer nos mais diversos setores, como o de turismo, que espera receber4 milhes de visitantes estrangeiros em 2016, um crescimento de 60% sobre 20101. Uma das regies mais beneficiadas desses investimentos a Zona Porturia, em funo dediversos fatores como: (i) existncia de um projeto de revitalizao (Porto Maravilha),envolvendo os setores pblico e privado; (ii) localizao estratgica; (iii) importncia histrica daregio; e (iv) disparidade entre a crescente demanda frente a oferta de espaos comerciais eresidenciais na cidade, dentre outros. Este material, portanto, visa apresentar as principais caractersticas do Plano de Negcios daPORTO 02 INVESTIMENTOS, cujo principal objetivo o de investir em empreendimentosimobilirios comerciais e/ou residenciais previamente selecionados na Zona Porturia da Cidade doRio de Janeiro.1Fonte: PricewaterwouseCoopers (estudo Maximizando o impacto da carteira de projetos comerciais para os eventos esportivos,(12/07/2011)3 3. Oportunidades noSetor ImobilirioValor de Aluguel (R$/m2/ms) em SP + RJ Demanda aquecidarepresenta um potencial decrescimento slido no setorimobilirio Melhor nvel histrico deVacncia (%) em SP + RJvacncia, especialmente noRio de Janeiro Baixa oferta frente crescente demanda Fonte: CBRE e BR Properties 4 4. Mercado Imobilirio noRio de Janeiro O valor do m2 para venda em diversas localidades do Rio de Janeiro demonstra um descasamento com os valores atuais na Regio Porturia, hoje na faixa de R$ 2.000 o m2. Valor do m2 das salas comerciais Fonte: Secovi-RJ (coletados em 01 a 30 de junho de 2011) 5 5. Mercado Imobilirio noRio de Janeiro Nos ltimos nove anos os apartamentos localizados em regies que viveram perodos sem investimentos, como Tijuca, Centro e So Cristvo, tiveram alta de preos de 400%. De olho nesse movimento, construtoras passaram a investir nessas reas. A Secretaria Municipal de Urbanismo registrou um crescimento de 4.463% na quantidade de licenas para construes no Centro, de janeiro a abril deste ano em comparao ao mesmo perodo de 2010. No perodo de dezembro de 2007 a dezembro de 2010 houve uma valorizao de 174% no preo de um imvel de 2 quartos no Centro. Em relao locao, a valorizao no mesmo perodo foi de 46%. No empreendimento Cores da Lapa, por exemplo, que foi lanado em 2005, um apartamento de 2 quartos valia, em mdia, R$ 90.000,00. Hoje o mesmo imvel j atinge o valor de R$ 400.000,00 uma valorizao de 344%.Fonte: Secovi-RJ e Ademi-RJ6 6. TurismoCopa do Mundo e OlimpadasDesembarques de Turistas Estrangeiros no Brasil(em milhes de desembarques)A Zona Sul da Cidade praticamente no tem mais espao para hotis, a no ser que algum pegue um hotel mais antigo, coloque uma nova bandeira, e faa um Retrofit. Construir alguma coisa na Barra ainda possvel. NaZona Porturia ns temos que abrir espao para aexpanso hoteleira que ns no permitimos em outrasreas da cidade como, por exemplo, os apart hotis - Prefeito Eduardo Paes, Veja RioAps os Jogos Olmpicos de 1992, a cidade de Barcelona apresentou um aumento de 105% nas pernoites em Plano Aquarela 2020 da Embraturcomparao com o perodo anterior ao evento. Em 1990,aponta para a consolidao do Brasil foram contabilizados 3,8 MM de pernoites e em 2000 o nmero cresceu para 7,8 MM - FGV como destino turstico aps a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpadas de 2016. 7 7. A PortoInvestimentos A Porto Investimentos atua em todas as etapas da cadeia de valor nodesenvolvimento de projetos imobilirios, seja como investidor ou como consultorimobilirio. Criada em agosto de 2010, a Porto Investimentos decidiu focar sua atuao na zonaporturia do Rio de Janeiro. Por atuar de forma exclusiva e direcionada, consegueganhar escala frente a eventuais competidores, acompanhando e se antecipando sevolues do mercado local. Em fevereiro de 2011, a empresa realizou seu primeiro investimento imobilirio.Adquirindo um imvel de alta liquidez e potencial de valorizao. A estrutura adotada neste veculo assemelha-se a de um FII, com prazo deinvestimento de 4 anos, taxa de administrao de 2% a.a, taxa de referncia(Benchmark) de IGP-M + 6%, e taxa de performance de 20% ao que exceder obenchmark.8 8. A PortoInvestimentos A Porto Investimentos possui um modelo de negcio diferenciado, exposto exclusivamente ao Projeto do Porto Maravilha, posicionando-se de modo a melhor aproveitar as oportunidades na regio porturia do RJ.Cenrio Econmico FavorvelDinmica Atrativa do Setor ImobilirioModelo de Negcio DiferenciadoFoco de Investimentos em uma nica RegioExpertise dos Administradores9 9. Processo deInvestimento Anlise seqencial realizada pela Porto Investimentos para investimento nosprojetos imobilirios: Comit deOriginao Avaliao NegociaoConfirmao Fechamento Investimento Originao deAvaliaoNegociao deAprovao entreVerificao das Preparao e Potenciais detalhada determos e sciosdiretrizesassinatura da Investimentos possvel projeto a assinatura deconsiderando estabelecidas em documentao e ser desenvolvido,instrumentos deaspectos comit para a desembolso de risco e retorno do opo avaliados e concluso do recursosinvestimentotermos negcio enegociados adequao dofluxo de caixaPs-venda: Aps a aquisio do imvel, o projeto final submetido aprovaoem comit, para que seja dado inicio obra de revitalizao. Durante esseperodo, a empresa buscar possveis interessados em alugar o imvel. 10 10. Fundo Imobilirio (FII) Os Fundos de Investimentos Imobilirios (FII) apresentam vantagens de investimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobilirios em geral.Investimento em FIIInvestimento DiretoTributaoRenda isenta de imposto de renda para pessoas fsicas, se atendidos os Incidncia de imposto de renda sobre osrequisitos da legislao em vigor rendimentos, dependendo da forma de investimento realizadaValor Investido Possibilidade de investir com volumes menores em empreendimentos Necessidade de alto valor de capitalantes exclusivos a grandes investidores,.DiversificaoPossibilidade de maior diversificao por meio de investimentos em Concentrao do risco em um nicodiferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverizao deempreendimentoincorporadores mitigando o risco do investimentoAssuntos relacionados Terceirizao: gesto profissional especializada e responsvel pelos O investidor responsvel pela avaliao,aos empreendimentosmanutenoe otimizaotributriaO investidor no precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos relacionadas ao imvelempreendimentos referentes a certides, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outrasburocracias inerentes ao negcioLiquidezPossibilidade de vender as cotas no mercado secundrio por meio da Necessria com a venda doBM&F Bovespa podendo haver venda parcial das cotas, no sendoempreendimentonecessrio sair completamente do investimentoNota 1 Iseno fiscal para pessoas fsicas detentoras individualmente de at 10% do patrimnio lquido do Fundo, contando que o Fundo tenha nomnimo 50 cotistas e cujas cotas sejam negociadas em bolsas de valores ou mercado de balco organizado. Caso o Fundo aplique recursos emempreendimentos imobilirios que tenha como incorporador, construtor ou scios, cotistas que possuam, isoladamente ou em conjunto com pessoa aele ligada, mais de 25% ( vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo, o Fundo se sujeitar tributao aplicvel s pessoas jurdicas.11 11. SPEs As Sociedades de Propsitos Especficos SPEs, tambm apresentam vantagens deinvestimento frente ao investimento direto em empreendimentos imobilirios. Investimento em SPE Investimento Direto TributaoIncidncia de imposto de renda sobre os rendimentos,Incidncia de imposto de renda sobre os rendimentos, dependendo da forma de investimento realizada dependendo da forma de investimento realizada Valor Investido Possibilidade de investir com volumes menores emNecessidade de alto valor de capital empreendimentos antesexclusivos a grandes investidores,. DiversificaoPossibilidade de maior diversificao por meio de Concentrao do risco em um nico empreendimento investimentos em diferentes segmentos (residencial e/ou comercial) e pulverizao de incorporadores mitigando o risco do investimento Assuntos relacionados Terceirizao: gesto profissional especializada eO investidor responsvel pela avaliao, manuteno e aos empreendimentos responsvel pelos empreendimentos otimizao tributria relacionadas ao imvel O investidor no precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certides, escrituras, recolhimento do ITBI, entre outras burocracias inerentes ao negcio LiquidezPossibilidade de venda parcial ou total das cotas paraNecessria com a venda do empreendimento terceiros ou cotistas da SPE. 12 12. Processo deinvestimentoCronograma estimado de investimento: Aquisio, elaborao de projeto e reforma dos imveis: 9-12 meses Perodo de manuteno do investimento (holding period): 12-24 meses Processo de venda do ativo: 12 meses Sendo assim, o perodo total de investimento e desinvestimento pode levar at 4 anosImveis alvo: Mapeamento inicial dos imveis conforme os recursos do veculo de investimento Localizado nas principais vias de acesso da regio porturia Projeto preliminar de reforma para o imvel anterior sua aquisio Documentao aprovada pela rea jurdica, sendo priorizada a assinatura de instrumento de opo de compra O Investimento mnimo inicial de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) compostos de 20 cotas, sendo ovalor de cada cota R$ 1.000,00 (hum mil reais). 13 13. Anexos 14. Puerto MaderoEstudo de caso At o final da dcada de 80, Puerto Madero (Buenos Aires, Argentina) era um porto degradado com a maioriados galpes do sculo passado abandonada. Aps investimentos pblicos e privados na recuperao e reforma darea, a regio